知名央企房地產(chǎn)公司成本字典

1保利華南實(shí)業(yè)有限公司成本字典23第一章總則 51.1編制目的 51.2編制思路 51.3使用指引 51.4適用范圍 5第二章測(cè)算基礎(chǔ)口徑 62.1面積類指標(biāo) 62.1.1面積分類結(jié)構(gòu)圖 62.1.2指標(biāo)定義 72.2產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn) 2.2.1產(chǎn)品分類結(jié)構(gòu)圖 2.2.2產(chǎn)品定義 2.3測(cè)算口徑標(biāo)準(zhǔn) 202.3.1開發(fā)前期費(fèi) 202.3.2建安工程費(fèi) 202.3.3紅線內(nèi)配套費(fèi) 212.4套標(biāo)套檔 212.4.1建筑-室內(nèi)-園林套標(biāo)套檔 222.4.2Well智慧社區(qū)套標(biāo)套檔標(biāo)準(zhǔn)-戶內(nèi)智能家居 282.4.3Well智慧社區(qū)套標(biāo)套檔標(biāo)準(zhǔn)-社區(qū)智能化 2.5經(jīng)驗(yàn)系數(shù)及成本參考 2.5.1開發(fā)前期費(fèi) 3242.5.2建筑安裝工程費(fèi) 2.5.3紅線內(nèi)配套費(fèi) 452.5.4政府收費(fèi) 462.5.5營(yíng)銷費(fèi)用 472.5.6管理費(fèi)用 472.5.7財(cái)務(wù)費(fèi)用 472.6限額設(shè)計(jì) 482.6.1建筑設(shè)計(jì) 48第三章成本測(cè)算作業(yè)指引 533.1分工說(shuō)明 533.2填表指引 543.2.1技術(shù)指標(biāo)填表指引 3.2.2大類公攤費(fèi)用與三費(fèi)填表指引 3.2.3各業(yè)態(tài)建安工程費(fèi)填表指引 623.2.4地下室建安工程費(fèi)填表指引 673.2.5公建主體建安工程費(fèi)填表指引 5第一章總則1.1編制目的為規(guī)范保利華南公司立項(xiàng)、定位、目標(biāo)成本編制工作，特編制本《成本字典》，以達(dá)到規(guī)范成本測(cè)算工作，提高投資測(cè)算精度、規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的目的?！冻杀咀值洹方y(tǒng)一了技術(shù)指標(biāo)、產(chǎn)品類型、科目成本等要素的填報(bào)要求，給出了統(tǒng)一的指標(biāo)、產(chǎn)品、科目、名稱和定義，并提供了部分科目的經(jīng)驗(yàn)成本及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，將作為保利華南公司開展立項(xiàng)、定位、目標(biāo)成本編制工作的重要依據(jù)。1.2編制思路本《成本字典》是以集團(tuán)工程成本管理中心2013年下發(fā)的《保利地產(chǎn)成本字典POLY-QB-CB-006A/1.0版》為編制基礎(chǔ)，結(jié)合我司過(guò)往項(xiàng)目成本測(cè)算的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制而來(lái)。1.3使用指引1）本《成本字典》分為三個(gè)章節(jié)，具體為《總則》、《測(cè)算基礎(chǔ)目標(biāo)成本編制工作中涉及的技術(shù)指標(biāo)、產(chǎn)品類型、測(cè)算口徑作了統(tǒng)一引》中對(duì)成本測(cè)算的分工和填表指引進(jìn)行了說(shuō)明。本《成本字典》要求開展立項(xiàng)、定位、目標(biāo)成本的編制工作。1.4適用范圍適用于保利華南實(shí)業(yè)有限公司及下屬城市公司所投資開發(fā)的住6第二章測(cè)算基礎(chǔ)口徑2.1面積類指標(biāo)2.1.1面積分類結(jié)構(gòu)圖72.1.2指標(biāo)定義1）計(jì)容面積計(jì)容面積，就是計(jì)算容積率面積；總計(jì)容面積等于小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和。總計(jì)容面積=綜合容積率×總可建設(shè)用地面積2）建筑面積建筑面積分為地上建筑面積和地下建筑面積，它由計(jì)容面積和不計(jì)容面積兩部分構(gòu)成；建筑面積這個(gè)指標(biāo)常作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中用來(lái)計(jì)算任務(wù)發(fā)包、費(fèi)用繳交單價(jià)及積累單方經(jīng)驗(yàn)成本的工程量基總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積；建筑面積=計(jì)容面積+不計(jì)容面積；一般情況下，不計(jì)容面積由架空層、避難層、設(shè)備層、樓梯梯屋、電梯機(jī)房面積等組成。不計(jì)容建面占比=不計(jì)容建面/計(jì)容面積；地下建筑面積=地下車庫(kù)面積+地下商業(yè)面積+酒店地下配套用房面積+地下儲(chǔ)藏室面積+其它地下贈(zèng)送面積地下車庫(kù)面積=車庫(kù)區(qū)面積+塔樓區(qū)面積+設(shè)備房面積地下車庫(kù)占比=地下車庫(kù)面積/總計(jì)容面積（本指標(biāo)要求作為目標(biāo)成本上報(bào)包含指標(biāo)之一，同時(shí)應(yīng)提供規(guī)劃條件對(duì)車位配比的要3）可售面積主要用于計(jì)算銷售單方成本，分為計(jì)容可售、不計(jì)容可售兩部分。計(jì)容可售面積=計(jì)容面積-計(jì)容不可售面積；計(jì)容不可售面積指規(guī)劃條件中明確的配套用房等占用容積率卻8不可售的面積，如物業(yè)用房、居委會(huì)、肉菜市場(chǎng)、公廁、幼兒園、中不計(jì)容可售面積=地下可售車位面積（含非人防及人防）4）贈(zèng)送面積指贈(zèng)與業(yè)主使用的不計(jì)容部分建筑面積，包括按1/2計(jì)入容積率面積的戶內(nèi)入戶花園、工作陽(yáng)臺(tái)、L型大陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)容積率的落地飄窗、露臺(tái)、戶內(nèi)地下室及留給裝修加層的兩層高房間或地下室的夾層贈(zèng)送面積=1/2戶內(nèi)(入戶花園、陽(yáng)臺(tái))面積+其他戶內(nèi)（落地飄窗、露臺(tái)、戶內(nèi)地下室等）不計(jì)容面積贈(zèng)送率=贈(zèng)送面積/計(jì)容可售面積（本指標(biāo)應(yīng)作為目標(biāo)成本上報(bào)包含指標(biāo)）5）綜合容積率即一個(gè)小區(qū)的總計(jì)容面積與凈用地面積的比值。6）總用地面積總用地面積是指紅線內(nèi)的土地面積總和。7）凈用地面積凈用地面積又稱可建設(shè)用地面積，它是指開發(fā)商可以用于建設(shè)的土地面積，等于總用地面積減去市政道路用地面積等城市配套占用的土地面積。8）建筑基底面積建筑基底面積應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。9）建筑密度建筑密度是一個(gè)項(xiàng)目總基底面積與凈用地面積的比值（%它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。910）園林綠化面積指園林工程的實(shí)施面積，通常除建筑基底及硬質(zhì)地面消防車道外的用地都屬于園林綠化范圍，部分項(xiàng)目還考慮屋面綠化。11）綠化率綠化率=園林綠化面積/凈用地面積12）道路面積指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)市政道路的占地面積13）道路比例道路比例=道路面積/凈用地面積14）人防面積指根據(jù)規(guī)范或人防規(guī)劃批復(fù)確定的小區(qū)內(nèi)人防地下室應(yīng)建面積。15）實(shí)用率實(shí)用率=套內(nèi)面積/銷售面積銷售面積=套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e16）停車率即單個(gè)機(jī)動(dòng)車位分?jǐn)偟牡叵萝噹?kù)面積停車率=某一類車庫(kù)總面積/對(duì)應(yīng)總機(jī)動(dòng)車位數(shù)17）墻地比墻地比=外墻面積（扣除外墻門窗）/地上建筑面積。墻地比的大小準(zhǔn)確地體現(xiàn)了建筑平面中墻體所占面積的大小及平面布置的合理性，直接影響著住宅工程造價(jià)的高低。18）窗地比窗地比=外門窗面積/地上建筑面積。2.2產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)2.2.1產(chǎn)品分類結(jié)構(gòu)圖住宅類商業(yè)類車庫(kù)及配套類2.2.2產(chǎn)品定義1）高級(jí)住宅12342）住宅1情景洋房(≤2345673）辦公(公寓)124）寫字樓12345）酒店12店有代表的標(biāo)準(zhǔn)四星酒店包括：保利自有品牌3店4店5店6）商業(yè)12347）車庫(kù)類1234568）會(huì)所、企業(yè)會(huì)所（后4個(gè)）123459）學(xué)校12310）公建配套123456711）其他1234562.3測(cè)算口徑標(biāo)準(zhǔn)2.3.1開發(fā)前期費(fèi)2.3.2建安工程費(fèi)算2.3.3紅線內(nèi)配套費(fèi)2.4套標(biāo)套檔本節(jié)將根據(jù)華南公司各城市公司（以佛山區(qū)域?yàn)橹?、外區(qū)域?yàn)檩o）項(xiàng)目的立項(xiàng)、定位、目標(biāo)成本測(cè)算時(shí)各科目工程量系數(shù)及成本的建議取值。其中，建筑、室內(nèi)、園林大類中與項(xiàng)目定位相關(guān)的成本科目，將會(huì)根據(jù)產(chǎn)品檔次的不同確定經(jīng)驗(yàn)成本。產(chǎn)品檔次劃分如下：12342.4.1建筑-室內(nèi)-園林套標(biāo)套檔建筑-室內(nèi)-園林套標(biāo)套檔，高層住宅（100m）專業(yè)建筑修編版)和保利華南鐵藝鋅鋼欄桿防火門選用不銹鋼平板防火門法室內(nèi)部A2檔及軟裝的總費(fèi)用，并應(yīng)預(yù)留5%不A2檔房A2檔A2檔裝A2檔裝A2檔修元/㎡)A2檔區(qū)園林飾/市政配套飾/市政配套機(jī)電強(qiáng)電給排水設(shè)管無(wú)無(wú)管暖通夏熱冬冷氣候區(qū)低于0℃的區(qū)域可配置地置遙控器及線控器（選）；業(yè)主自購(gòu)分冬冷氣候區(qū)域可配置地暖系統(tǒng)（選）；無(wú)無(wú)無(wú)管道除濕系智能化C檔+智能家居C檔+智能家綠色家/智慧綠色家/智慧綠色家/智慧化成品不銹鋼崗?fù)ぃㄩL(zhǎng)1500WIFI覆蓋無(wú)備注2、資料要求：需提交電子文件表格及區(qū)域負(fù)責(zé)人簽A上述資料由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)送給機(jī)電組區(qū)域負(fù)2.4.2Well智慧社區(qū)套標(biāo)套檔標(biāo)準(zhǔn)-戶內(nèi)智能家居次DD格1塊●●●△△●△△△2●●●●●●●●●34●●●●●●●●●5●●●●●●●●●6●△-------7☆☆☆☆☆ 8●●●●●● 9 ●●●●●●●●●△-------●●●●●●●●●●●●●●●●●●1●△---●△--2塊●● ●△ 3●△△ △△ 4●△△ ●△ 5------△△△6●●●☆●●☆7●-------8☆☆☆ ☆☆ 9 ●● ●●●●●△-●●--●△ ●△-------●☆☆☆☆●☆☆☆●●△ ●△ ---------●●△△ ●△ ●△△△△△△△△●△ 1塊● 2●--------3座 4---------5- - -- -6 7 8---------9 DD1●●●△△●△△△2●△---●△--3● 2.4.3Well智慧社區(qū)套標(biāo)套檔標(biāo)準(zhǔn)-社區(qū)智能化A21●●△2●●●3●●●4●●●5●●●6●●●1●●●2●●●3●●●4●●△5●●△6●●●7●●●8●●●9●●●●●●●-△●●●●△●1●△△2●△△3☆☆☆2.5經(jīng)驗(yàn)系數(shù)及成本參考2.5.1開發(fā)前期費(fèi)1）設(shè)計(jì)費(fèi)：普通住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)取值范圍在80~90元/㎡。2.5.2建筑安裝工程費(fèi)1）土石方工程1、計(jì)算口徑：按預(yù)估總土石方量×綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算。2、系數(shù)計(jì)算：地下室面積×（地下室平均層高+底板厚度）×地下室面積×4.5×1.3/總建面。3、土石方綜合單價(jià)參考：（1）石方價(jià)格：80~150元/m3,石方工程量占比a%；（2）土方價(jià)格35~65元/m3,土方工程量占比b%；土石方綜合單價(jià)80~150）*a%+（35~65）*b%2）樁基礎(chǔ)工程1、計(jì)算口徑：按總建筑面積測(cè)算的經(jīng)驗(yàn)單方造價(jià)。2、經(jīng)驗(yàn)成本（含稅建面單方）參考：3）基坑支護(hù)工程1、計(jì)算口徑：按總建筑面積×單方價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。2、估算常用數(shù)值：支護(hù)長(zhǎng)度：全基坑類周長(zhǎng)×1.1；不良地質(zhì)處長(zhǎng)度×1.1（剖面型）3、工程量、綜合單價(jià)參考：1單軸攪支護(hù)長(zhǎng)度/間距×m注意調(diào)整水2三軸攪支護(hù)長(zhǎng)度/間距×注意調(diào)整水3支護(hù)長(zhǎng)度/間距×m34支護(hù)長(zhǎng)度/間距×m5灌注樁t注意調(diào)整價(jià)差6支護(hù)長(zhǎng)度/間距×m7米支護(hù)長(zhǎng)度×鋼板電梯井、深8單軸φ500/雙軸支護(hù)長(zhǎng)度/間距×m9冠、腰梁/m35x7Φ5鋼絞線錨索m㎡5、經(jīng)驗(yàn)成本（含稅建面單方）參考：1021324）土建主體結(jié)構(gòu)1、計(jì)算口徑：按建筑面積單方進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：b.經(jīng)驗(yàn)系數(shù)參考：地上部分地下部分c.土建成本細(xì)化測(cè)算案例測(cè)算時(shí)可參照下表方式對(duì)土建結(jié)構(gòu)科目進(jìn)行細(xì)化，套用各分項(xiàng)工程量經(jīng)驗(yàn)系數(shù)及對(duì)應(yīng)綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算。1..砼.......1.3、使用指引土建主體結(jié)構(gòu)造價(jià)按照采用樁基礎(chǔ)形式考慮，包括了樁承臺(tái)、鋼筋、混凝土、砌體、模板、粗裝修、措施費(fèi)等，不包括門窗、防水、外立面、保溫等。5）外墻工程（含外墻保溫）1、計(jì)算口徑：按外墻面積×綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算。2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：3、內(nèi)面保溫單價(jià)參考6）門窗工程1、計(jì)算口徑：按外門窗面積×綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：7）欄桿工程1、計(jì)算口徑：按欄桿長(zhǎng)度*綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：8）防火門工程1、計(jì)算口徑：按防火門面積×綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算2、防火門系數(shù)：住宅項(xiàng)目0.04，公建項(xiàng)目0.073、經(jīng)驗(yàn)成本參考：防火門按門面積綜合單價(jià)約400元/㎡。9）防水工程1、計(jì)算口徑：按防水面積×綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算商鋪聯(lián)排疊拼≤~層≤~≤ (>公(<辦公 (<商鋪層地下車庫(kù)人防車庫(kù)3、經(jīng)驗(yàn)成本參考：根據(jù)防水集采價(jià)格，地下室防水綜合單價(jià)建議按50元/㎡測(cè)算，地上部分建議按30元/㎡測(cè)算。地下部分建面單方180元/㎡（地下室建筑面積）。10）精裝修工程1、計(jì)算口徑：按精裝修面積×裝修單方進(jìn)行測(cè)算2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：a.精裝修工程套標(biāo)套檔b.精裝修工程主要分項(xiàng)成本占比（單套戶型面積段85㎡～140㎡）1234567811）水電安裝工程1、計(jì)算口徑：按建筑面積單方進(jìn)行測(cè)算。2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：12）永電工程1、計(jì)算口徑：按建筑面積單方進(jìn)行測(cè)算。2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：注：1、新報(bào)建項(xiàng)目紅線外均由當(dāng)?shù)毓╇娋种苯油顿Y，因此本次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不2、因別墅永電工程室外管網(wǎng)指標(biāo)偏差很大，因此本次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不含別墅的3、本數(shù)據(jù)不含充電樁、充電車、配網(wǎng)自動(dòng)化等系統(tǒng)的造價(jià)指標(biāo)，如果當(dāng)時(shí)13）消防工程1、計(jì)算口徑：按建筑面積單方進(jìn)行測(cè)算。2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：a.別墅：別墅項(xiàng)目一般為三層以下建筑，樓棟內(nèi)幾乎沒(méi)有消防措施，樓棟外也只有室外消火栓及相應(yīng)的消防泵及控制中心，消防單價(jià)b.多層住宅（建筑高度小于27米住宅樓棟內(nèi)消防設(shè)施比別墅多，增加了公共部份噴淋、樓梯間前室及電梯前室消火栓、樓梯間正壓送風(fēng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防火門監(jiān)控等設(shè)施，消防單價(jià)比別墅高，單價(jià)一般為15-25元/㎡。c.高層住宅（建筑高度大于27米小于54米按建筑消防防火設(shè)計(jì)規(guī)范的建筑分類，屬二類高層民用建筑。樓棟內(nèi)消防設(shè)施包括公共部份的噴淋、樓梯間前室及電梯前室消火栓、樓梯間正壓送風(fēng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防火門監(jiān)控、應(yīng)急廣播等設(shè)施，單價(jià)一般為20-35元/d.高層住宅（建筑高度大于54米小于100米按建筑消防防火設(shè)計(jì)規(guī)范的建筑分類，屬一類高層民用建筑。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較二類民用建筑要高，樓棟內(nèi)消防設(shè)施包括公共部份的噴淋、樓梯間前室及電梯前室消火栓、樓梯間正壓送風(fēng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防火門監(jiān)控、應(yīng)急廣播等設(shè)施，單價(jià)一般為25-40元/㎡。e.超高層住宅（建筑高度大于100米按建筑消防防火設(shè)計(jì)規(guī)范的建筑分類，屬一類高層民用建筑。超過(guò)100米的超高層建筑，其消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)更高，消防供水壓力更大，管道均需采用加厚型。樓棟內(nèi)消防設(shè)施包括公共及套內(nèi)的噴淋、樓梯間前室及電梯前室消火栓、樓梯間正壓送風(fēng)、公共及套內(nèi)的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防火門監(jiān)控、應(yīng)急廣播等設(shè)施，單價(jià)一般為50-70元/㎡。下室包括自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及手提式滅火裝置也較地上部分分布多。另外，地下室比地上部分增加了防排煙系統(tǒng)、防火卷簾系統(tǒng)、設(shè)備房?jī)?nèi)的氣體滅火系統(tǒng)、應(yīng)急廣播、消防水泵設(shè)備等。地下室消防單價(jià)一般為150-200元/㎡。g.公寓：屬于公共建筑，防火等級(jí)依據(jù)建筑高度來(lái)分類。一般建筑高度大于50米，均為一類高層公共建筑，其它均為二類。一類較二類的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要高，相應(yīng)成本較二類高。一般來(lái)說(shuō)，公寓均包括公共及套內(nèi)的噴淋、消火栓、正壓送風(fēng)、公共及套內(nèi)的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防火門監(jiān)控、應(yīng)急廣播等設(shè)施。公寓的消防單價(jià)一般為50-100元/h.其它配套：一般來(lái)說(shuō)均包括噴淋、消火栓、正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防火門監(jiān)控、應(yīng)急廣播等設(shè)施。消防單價(jià)一般保利華南消防建面單方測(cè)算參考表值14）電梯工程1、計(jì)算口徑：視方案深度可按建筑面積單方或電梯臺(tái)數(shù)，根據(jù)裝修檔次進(jìn)行測(cè)算1）下表為住宅電梯按建筑面積單方統(tǒng)計(jì)的參考值：2）公建項(xiàng)目的電梯受業(yè)態(tài)類型、電梯配置數(shù)量、梯速、檔次的影響，暫缺參考數(shù)據(jù)，建議建筑面積單方參考值：100～250元/㎡。a.在電梯臺(tái)數(shù)配置方面，建議按照以下標(biāo)準(zhǔn)：4500～5000㎡4000～4500㎡b.在電梯載重，電梯速度等方面，建議按照以下標(biāo)準(zhǔn)：電梯載重：與項(xiàng)目類型有關(guān)電梯載重量就越大。在電梯速度：與項(xiàng)目電梯定位有關(guān)到達(dá)頂層時(shí)間=電梯提升高度/電梯速度，消防梯60秒為最低要求。速度低會(huì)導(dǎo)致品質(zhì)降低、影響檔次、速度過(guò)高會(huì)難以達(dá)到最大速度，運(yùn)力過(guò)剩造成浪費(fèi)。酒店或公寓（小面積，按50m2/戶估算）電梯臺(tái)數(shù)選型還可參照“100戶/臺(tái)”標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際操作中可根據(jù)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。在有較明顯人流高峰的辦公樓，主要考慮在上下班高峰時(shí)電梯是否能完全滿足需求，此時(shí)可利用特殊的服務(wù)方式，可以采用分區(qū)設(shè)計(jì)，將建筑物分成若干個(gè)區(qū)，采用電梯分片包干或設(shè)置轉(zhuǎn)換梯等，提高電梯的運(yùn)行效率和降低乘客胡候梯時(shí)間。此時(shí)，寫字樓每區(qū)電梯服務(wù)層站不宜超過(guò)20層，以免影響電梯的服務(wù)質(zhì)量，具體的配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與電梯公司進(jìn)行充分的溝通以后進(jìn)行確定。2.5.3紅線內(nèi)配套費(fèi)1）整體情況單位宅元宅元程戶戶元程戶元54程元62）市政工程1、計(jì)算口徑：按道路面積×綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：按道路面積測(cè)算時(shí)，道路面積可按凈用地面積的10%～15%進(jìn)行估算，單方造價(jià)取值：小區(qū)內(nèi)市政工程350元/㎡~450元/㎡、大市政規(guī)劃路工程550元/㎡～650元/㎡。3、市政工程建面單方約30元/㎡。3）園林綠化工程1、計(jì)算口徑：按園林面積×綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算2、經(jīng)驗(yàn)成本參考：1234注：1、首開展示區(qū)面積占開發(fā)面積比例不超過(guò)15%且建議總面積控制在2.5.4政府收費(fèi)工程名稱單位佛山外區(qū)域備注南海順德三水禪城江門肇慶湛江茂名韶關(guān)清遠(yuǎn)市政配套費(fèi)地上元/㎡64688790地下902.5.5營(yíng)銷費(fèi)用1、營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算取值一般為銷售額的2%（個(gè)別項(xiàng)目采用“一二手聯(lián)動(dòng)”營(yíng)銷策略，測(cè)算取值一般為6%）。2.5.6管理費(fèi)用1、管理費(fèi)用測(cè)算取值一般為除地價(jià)外直接投資的1%～2%。2.5.7財(cái)務(wù)費(fèi)用1、財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算取值一般為直接投資的5%（具體項(xiàng)目因融資方式不同，財(cái)務(wù)費(fèi)用會(huì)不同）。2.6限額設(shè)計(jì)2.6.1建筑設(shè)計(jì)1、地下室停車效率參考標(biāo)準(zhǔn)分1/3＜A<1/4＜A<1/6＜A<區(qū)區(qū)2、地下室層高參考標(biāo)準(zhǔn)3、地上層高及窗地比等參考標(biāo)準(zhǔn)3333334、公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)建議別可使用進(jìn)口石材，地面和墻面地面可使用進(jìn)口石下大堂裝飾造價(jià)單方≤25元/m2(地上建墻面不宜選用石材，即使選用應(yīng)地面可使用少量進(jìn)≤80元/m2(地上建地面可以使用進(jìn)以使用較高檔次拋墻面不宜選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可使用地面不宜使用進(jìn)口面不宜選用大規(guī)格大堂裝飾造價(jià)≤20萬(wàn)≤60元/m2(地上建墻面不宜使用拋光磚；地面不宜拋光磚的規(guī)格不超過(guò)400mm×400mm；墻面不宜使用拋光磚5、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)(1)地下室用鋼量限值及混凝土用量限值參考標(biāo)準(zhǔn)：(2)地下室混凝土指標(biāo)(3)標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量8層以下(≤24m)--------(4)標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量洋房8層以下(≤24m)--------別墅測(cè)算說(shuō)明：1、不含砌體拉結(jié)筋；2、不含頂層、避難層及首二層等非標(biāo)準(zhǔn)層,為標(biāo)準(zhǔn)層平均單方含量；6、成本測(cè)算面積：110111010第三章成本測(cè)算作業(yè)指引3.1分工說(shuō)明依據(jù)運(yùn)營(yíng)管理部的完工交樓計(jì)劃和營(yíng)銷客服部的每季度依據(jù)項(xiàng)目整體銷售情況和目標(biāo)成本情況進(jìn)行土地增值稅3.2填表指引序號(hào)1本表適用于新項(xiàng)目成本估算、項(xiàng)目定位成本、目標(biāo)成本的測(cè)算。2本表填報(bào)由運(yùn)營(yíng)管理部牽頭，并提供開發(fā)計(jì)劃；土地款費(fèi)用、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益；匯總各部門意見形成最終的測(cè)算表與報(bào)告；成本主要責(zé)任部門為成本管理部；規(guī)劃指標(biāo)由技術(shù)部提供；建造標(biāo)準(zhǔn)按營(yíng)銷客服、技術(shù)工程、成本管理、運(yùn)營(yíng)管理等相關(guān)部門的定位會(huì)議討論結(jié)果確定；管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。3第一級(jí)的十大類開發(fā)成本科目，其下的二級(jí)成本科目以及建筑安裝工程下的三級(jí)科目均為公司統(tǒng)一設(shè)定。4成本測(cè)算時(shí)應(yīng)根據(jù)量?jī)r(jià)分離的原則進(jìn)行計(jì)算，并注明量、價(jià)的計(jì)算思路。新項(xiàng)目或項(xiàng)目定位時(shí)的成本測(cè)算如無(wú)法細(xì)分時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)匾呀Y(jié)算的同類工程參考填寫總價(jià)和單價(jià)，但應(yīng)注明參考項(xiàng)目的成本情況。5成本匯總表的總價(jià)從各表自動(dòng)取數(shù)，并根據(jù)項(xiàng)目的可售面積（地價(jià)按占地面積）設(shè)置了分?jǐn)偣?，如不符合?xiàng)目的實(shí)際情況請(qǐng)自行修改公式。6項(xiàng)目規(guī)模較大或分期開發(fā)時(shí)，地價(jià)宜按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)偅ó?dāng)期中的公共用地按各產(chǎn)品類型的可售面積比例分?jǐn)傄悦庖蚝笃谝?guī)劃調(diào)整對(duì)已完工程的成本核算造成影響。7可銷售的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、底層商鋪等為獨(dú)立的核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)作為一種產(chǎn)品類型單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本和收益情況。8某公建產(chǎn)品如果成一定規(guī)模，或在能力和實(shí)際許可的情況下，可以作為一種產(chǎn)品類型進(jìn)行具體的成本核算。9地下車庫(kù)應(yīng)作為獨(dú)立的核算對(duì)象，單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本，別墅除外，但如別墅地下車位單獨(dú)出售可單獨(dú)計(jì)算；新項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)盡量了解掌握如下資料：項(xiàng)目所在城市政府基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)、稅收及優(yōu)惠政策、政府房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)及優(yōu)惠政策、已有類似項(xiàng)目、的結(jié)算成本、類似項(xiàng)目概算指標(biāo)、設(shè)計(jì)概算、投資估算指標(biāo)等工程造價(jià)資料、擬簽訂土地合約及地價(jià)資料、城市水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘探資料等。項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)，表中與規(guī)劃有關(guān)的數(shù)據(jù)盡量從技術(shù)指標(biāo)中引用采用公式計(jì)算，便于規(guī)劃改變時(shí)自動(dòng)計(jì)算。（1）基本參數(shù)、技術(shù)指標(biāo)（含業(yè)態(tài)中的技術(shù)指標(biāo)）、建造標(biāo)準(zhǔn)表；由技術(shù)工程部填寫。（2）表2-匯總，所有數(shù)據(jù)由各分期各業(yè)態(tài)成本與的數(shù)據(jù)連接生成；（3)各分期各業(yè)態(tài)成本表，由成本管理部填寫，其總成本鏈接到表2-匯總；（4）1-樓棟表與售價(jià)由營(yíng)銷客服部填寫，生成3-開發(fā)與營(yíng)銷計(jì)劃、3-產(chǎn)成品情況表、3-貨量形成計(jì)劃表、3-項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃（5）基本參數(shù)、樓棟表、地價(jià)及費(fèi)用、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)、收益與套表的設(shè)置，由運(yùn)營(yíng)管理（6)基本參數(shù)、2-現(xiàn)金流及利潤(rùn)、2-土地增值稅測(cè)算、2-成本分?jǐn)偙?財(cái)務(wù)、4-項(xiàng)目分業(yè)態(tài)/年度收益利潤(rùn)表，由財(cái)務(wù)部填寫。(7)表4-項(xiàng)目分業(yè)態(tài)收益利潤(rùn)為收益利潤(rùn)分析表，可以分開產(chǎn)品類型分別計(jì)算其稅前成本利潤(rùn)率，部分不可售產(chǎn)品可以根據(jù)規(guī)定的原則計(jì)固定資產(chǎn)。(8）4-項(xiàng)目整體開發(fā)銷售計(jì)劃，為自動(dòng)生成表。3.2.1技術(shù)指標(biāo)填表指引商場(chǎng)，住宅項(xiàng)目除規(guī)劃有特別要求立項(xiàng)階段可不考慮，填寫目標(biāo)成本時(shí)需根可售物業(yè)類型可售物業(yè)類型例當(dāng)?shù)胤瞧胀ㄗ≌卸?biāo)準(zhǔn)；另外車位、別墅、公寓、寫字樓、商鋪、幼兒設(shè)計(jì)方案的計(jì)容面積，各類型填完后需復(fù)核超高層公建項(xiàng)目需估算避難層層數(shù)及面積并計(jì)入地上面積（可用避難層數(shù)按實(shí)際設(shè)計(jì)填寫，需注意核實(shí)架空層、屋頂機(jī)房、避難層面積；如方案未穩(wěn)定，可參照非地下室的建筑類型可近似等于地上可售地下車庫(kù)按照規(guī)劃所需要的地下車位個(gè)數(shù)*平均車位面積（用地規(guī)則且公建按40平方米；用地小或不規(guī)則，非地下室的建筑類型建筑面積可近似等于地上建面；地下室面積按設(shè)計(jì)。如無(wú)設(shè)計(jì)，可可售等于計(jì)容面積，如有需計(jì)容但實(shí)際不可積可售物業(yè)類型住宅可用可售面積除以預(yù)估的產(chǎn)品平寫字樓用可售面積除以平均標(biāo)準(zhǔn)層面積（1500底商用可售除以60，如產(chǎn)別墅的大小地下室面積需注明，還有其他會(huì)不可售物業(yè)類型層公建項(xiàng)目需估算避難層層數(shù)及面積并計(jì)入地上面積（可用避難層數(shù)非地下室的建筑類型可近似等于地上平方米、商場(chǎng)后勤區(qū)面積按5000平方酒店需注意是否有額外的營(yíng)業(yè)空間如3.2.2大類公攤費(fèi)用與三費(fèi)填表指引量一1值23二1總建筑面積價(jià)180元/米,山地建筑根據(jù)實(shí)際情況商定，一般在130-180元/總建筑面積總建筑面積2概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積方案至施工圖總建筑面積總建筑面積）；）；總建筑面積值總建筑面積總建筑面積3咨詢費(fèi)、評(píng)估費(fèi)總建筑面積總建筑面積總建筑面積總建筑面積按每標(biāo)段40000元計(jì)算，適當(dāng)預(yù)總建筑面積4總建筑面積（管線遷移一般由賣地方負(fù)總建筑面積總建筑面積算其它臨時(shí)設(shè)施費(fèi)總建筑面積立項(xiàng)時(shí)按總建面2-10元/㎡6其他開發(fā)前期費(fèi)總建筑面積四1總建筑面積參考同區(qū)域已建項(xiàng)目的總建差異的部分和地區(qū)、物價(jià)差對(duì)比測(cè)算成本情況有變化時(shí)作調(diào)整2總建筑面積容費(fèi)用+增加供電自動(dòng)化光下項(xiàng)目總單價(jià)增加10元/3值住宅：3000元/戶+售樓部智別墅約8000-15000元/戶；其他公建類型可計(jì)算在相應(yīng)寫字樓按建面單方造價(jià)約酒店按建面單方造價(jià)約大商業(yè)按建面單方造價(jià)約對(duì)比測(cè)算成本情況有變化時(shí)作調(diào)整4垃圾處理系統(tǒng)總建筑面積根據(jù)用地文件要求設(shè)置，參考同區(qū)域已建項(xiàng)目的總建面單方造價(jià)，并適當(dāng)調(diào)整有差異的部分和地區(qū)、物價(jià)差異等56總建筑面積寫字樓按建面單方造價(jià)約30-50元/M2；酒店按建面單業(yè)按建面單方造價(jià)約30-50對(duì)比測(cè)算成本情況有變化時(shí)作調(diào)整7園林綠化（不含集團(tuán)歸口在總包工程8總建筑面積參考同區(qū)域已建項(xiàng)目總建面差異的部分和地區(qū)、物價(jià)差南方地區(qū)如設(shè)供暖需報(bào)批，9有線電視及電總建筑面積多種業(yè)態(tài)時(shí)可取加權(quán)平均數(shù)別墅約2500-4500元/戶；公共建筑按建面單方造價(jià)約對(duì)比測(cè)算成本情況有變化時(shí)作調(diào)整總建筑面積其它紅線內(nèi)配總建筑面積參考同區(qū)域已建項(xiàng)目總建面差異的部分和地區(qū)、物價(jià)差五1總建筑面積2六總建筑面積八總建筑面積九總建筑面積1銷售、租賃代總建筑面積2總建筑面積3總建筑面積4總建筑面積5總建筑面積十總建筑面積十一總建筑面積3.2.3各業(yè)態(tài)建安工程費(fèi)填表指引量土建部分工土建部分工積積米（層量比例*該地區(qū)土方挖運(yùn)單價(jià)+石方比例*該地區(qū)石方挖運(yùn)單價(jià)）計(jì)算。土方綜合單價(jià)約35-65元/m3;石方根據(jù)項(xiàng)目所在地的地質(zhì)情況，按土方比例*該地區(qū)土方挖運(yùn)單價(jià)+石方比例*該地區(qū)石方元/m3;石方綜合單價(jià)1預(yù)制管樁：建面單方約80-100元/程1土建主體工程程1似已建項(xiàng)目的相應(yīng)業(yè)態(tài)建面的單方地上建面單方造價(jià)約1200-1600元比積涂積值5積度值積值8量樘值3入戶門綜合單價(jià)約1400-8000元/值積值積1程值4積