提高區(qū)域拿地方案設(shè)計(jì)質(zhì)效的初步探索課件

提高區(qū)域拿地方案設(shè)計(jì)質(zhì)效的初步探索提高區(qū)域拿地方案設(shè)計(jì)質(zhì)效的初步探索概述篇是什么為什么流程篇發(fā)展定位設(shè)計(jì)成果篇深度標(biāo)準(zhǔn)概述篇是什么為什么流程篇發(fā)展定位設(shè)計(jì)成果篇深度標(biāo)準(zhǔn)什么是強(qiáng)排？強(qiáng)排就是兼顧落地性的前提下最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖；尋找稅后利潤最大化的建筑業(yè)態(tài)組合什么是強(qiáng)排？強(qiáng)排就是兼顧落地性的前提下最高盈利強(qiáng)度排布建筑總強(qiáng)排目標(biāo)是什么？確定項(xiàng)目盈利模式初定產(chǎn)品類型初步測算利潤預(yù)估成本售價(jià)預(yù)估開發(fā)周期決定項(xiàng)目命運(yùn)初定產(chǎn)品類型強(qiáng)排目標(biāo)是什么？確定項(xiàng)目盈利模式初定產(chǎn)品類型項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品尺度產(chǎn)品配比策劃定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)分析地塊分析產(chǎn)品排布建筑間距控制地塊價(jià)值分析建筑控制線戶型單體形式單元形式產(chǎn)品組合成果制作總平面彩圖指標(biāo)表總平面cad方案體塊模型戶型方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強(qiáng)排——產(chǎn)品設(shè)計(jì)的核心環(huán)節(jié)強(qiáng)排技術(shù)路線項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品尺度產(chǎn)品發(fā)展分析地塊價(jià)值，初定盈利模式，初排項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)盤盈利目標(biāo)。定位分析市場需求，發(fā)掘項(xiàng)目客戶，預(yù)估項(xiàng)目貨值，初定產(chǎn)品定位。設(shè)計(jì)分析地塊條件，發(fā)掘地塊溢價(jià)，落實(shí)項(xiàng)目定位，初定產(chǎn)品排布。成本收集價(jià)格信息，完善成本測算，落實(shí)項(xiàng)目盈利，初定項(xiàng)目成本。發(fā)展分析地塊價(jià)值，初定盈利模式，初排項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)盤盈利目標(biāo)。發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本發(fā)展階段項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品尺度產(chǎn)品配比策劃定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)分析地塊分析產(chǎn)品排布控規(guī)地塊價(jià)值分析規(guī)劃管理?xiàng)l例戶型單體形式單元形式產(chǎn)品組合成果制作總平面彩圖指標(biāo)表總平面cad方案體塊模型戶型方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強(qiáng)排技術(shù)路線發(fā)展的任務(wù)包.xlsx發(fā)展階段項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品產(chǎn)品定位階段土地價(jià)值分析產(chǎn)品定位階段土地價(jià)值分析發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段

發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展階段

發(fā)展階段發(fā)展階段

發(fā)展階段發(fā)展階段一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級(jí)。劃分的意義在于：避免土地錯(cuò)配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設(shè)計(jì)強(qiáng)排：在特定容積率下如何排布能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。發(fā)展階段一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級(jí)?？倛D48F140m公寓27F100m48F140m48F140m48F140m幼兒園2F1F1F48F140m48F140m6F6F6F6F6F6F50M總圖48F140m公寓48F140m48F140產(chǎn)品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合計(jì)：90936洋房：27465高層：63480合計(jì)：95472公寓：23000高層：70772商業(yè)：1700產(chǎn)品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本產(chǎn)品定位階段項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品尺度產(chǎn)品配比策劃定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)分析地塊分析產(chǎn)品排布建筑間距控制地塊價(jià)值分析建筑控制線戶型單體形式單元形式產(chǎn)品組合成果制作總平面彩圖指標(biāo)表總平面cad方案體塊模型戶型方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強(qiáng)排技術(shù)路線項(xiàng)目產(chǎn)品接受度產(chǎn)品定位階段項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品定位階段產(chǎn)品類別分析產(chǎn)品定位階段產(chǎn)品類別分析產(chǎn)品定位階段按住宅對所占地面及其上空間的專屬度、與相鄰住宅的拼接關(guān)系分類按戶內(nèi)功能的空間組合方式分類按單戶的面積尺度分類獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼洋房多層高層躍層錯(cuò)層平層復(fù)式60㎡以下60-90㎡90-140㎡140㎡以上面積尺度戶內(nèi)空間專屬度/拼接關(guān)系三維度涵蓋主流戶型的一般規(guī)律，不僅包含通常的產(chǎn)品形式，并可推演新的產(chǎn)品形式產(chǎn)品類別三維度產(chǎn)品定位階段按住宅對所占地面及其上空間的專屬度、與相鄰住宅的產(chǎn)品定位階段客戶需求分析產(chǎn)品定位階段客戶需求分析產(chǎn)品定位階段產(chǎn)品價(jià)值的客戶敏感點(diǎn)分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支定位的任務(wù)包.xlsx市場決定規(guī)劃的溢價(jià)策略.pdf產(chǎn)品定位階段產(chǎn)品價(jià)值的客戶敏感點(diǎn)分析精裝修智能化社區(qū)社區(qū)外立小區(qū)規(guī)劃占地面積：97031平方米容積率：3.50

綠化率：30%樓棟總數(shù)：22棟總戶數(shù)：2730戶樓層狀況：洋房10棟、超高層12棟產(chǎn)品定位階段小區(qū)規(guī)劃占地面積：185546平方米容積率：3.00

綠化率：30%樓棟總數(shù)：27棟總戶數(shù)：4496戶樓層狀況：超高層12棟、高層15棟小區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品定位階段小區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品定位階段在對土地認(rèn)知的基礎(chǔ)上，確定1、指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)三大類：各類建筑面積指標(biāo)，（主要：住宅、商業(yè)、車庫、會(huì)所…….）產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）戶型配比（多大的產(chǎn)品）2、方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)點(diǎn)or板？圍合or行列？高or小高？………..主入口；商業(yè)……….確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向產(chǎn)品定位階段在對土地認(rèn)知的基礎(chǔ)上，確定發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本發(fā)展定位設(shè)計(jì)成本地塊房地產(chǎn)開發(fā)的載體地塊房地產(chǎn)開發(fā)的載體地球表層的陸地地表上部空間地表下部空間地塊地表地球表層的陸地地表上部空間地表下部空間地塊地表地塊測繪地形圖地塊測繪地形圖地塊總體規(guī)劃

控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用修建性詳細(xì)規(guī)劃地塊布局地塊總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用修建性詳細(xì)規(guī)劃地塊城市建設(shè)8大類用地地塊城市建設(shè)8大類用地住宅和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施的用地R1——“一類居住用地”是設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地，包括別墅區(qū)、獨(dú)立式花園住宅、四合院等。R2——“二類居住用地”是設(shè)施較齊全、布局較完整、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地。R3——“三類居住用地”是設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡陋住住宅為主的用地，包括的危改房、棚戶區(qū)、臨時(shí)住宅等。R居住用地地塊住宅和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施的用地R居住用地地塊各類商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體等設(shè)施用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施用地以及公共管理與公共服務(wù)用地內(nèi)的事業(yè)單位用地B1——商業(yè)設(shè)施用地。各類商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及餐飲、旅館等服務(wù)業(yè)用地B2——商務(wù)設(shè)施用地。金融、保險(xiǎn)、證券、新聞出版、文藝團(tuán)體等綜合性辦公用地B3——娛樂康體用地。各類娛樂、康體等設(shè)施用地B4——公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地。零售加油、加氣、電信、郵政等公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地B9——其他服務(wù)設(shè)施用地。業(yè)余學(xué)校、民營培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私人診所、寵物醫(yī)院等其他服務(wù)設(shè)施用地地塊B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地各類商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體等設(shè)施用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)控規(guī)中的地塊地塊控規(guī)中的地塊地塊拍賣公告中的地塊地塊拍賣公告中的地塊地塊其它代征用地代征綠化用地代征市政用地建設(shè)用地建設(shè)用地邊界線地塊邊界線1.1.1建設(shè)用地邊界1．定義：（1）建設(shè)用地——建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。（2）代征市政用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市政、交通部門進(jìn)行管理的規(guī)劃市政、道路用地。（3）代征綠化用地——由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進(jìn)行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。（4）其它代征用地——由于建設(shè)工程的建設(shè)而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設(shè)單位或城市規(guī)劃行政部門指定單位進(jìn)行管理）。規(guī)范中的地塊地塊其它代征用地代征綠化用地代征市政用地建設(shè)用地建設(shè)用地邊界線地規(guī)劃紅線道路紅線用地紅線各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線規(guī)劃的城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的邊界線用地邊界控制線建筑控制線有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物\構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線城市規(guī)劃線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍(lán)線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線城市各類綠地范圍的控制線水域保護(hù)區(qū)用地規(guī)劃控制線城市電力設(shè)施的用地規(guī)劃控制線城市中重大危險(xiǎn)設(shè)施的用地邊界及安全防護(hù)范圍城市重要基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線歷史文化街區(qū)及歷史建筑的保護(hù)范圍界線地塊規(guī)劃粉線軌道交通控制線規(guī)劃紅線道路紅線用地紅線各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的城市規(guī)劃線規(guī)劃紅線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍(lán)線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線規(guī)劃粉線地塊地塊道路紅線地塊道路紅線地塊用地紅線地塊用地紅線地塊建筑控制線地塊建筑控制線地塊規(guī)劃綠線規(guī)劃藍(lán)線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍(lán)線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃紫線規(guī)劃黃線地塊規(guī)劃粉線規(guī)劃粉線規(guī)劃綠線規(guī)劃藍(lán)線規(guī)劃黑線規(guī)劃橙線規(guī)劃黃線規(guī)劃紫線規(guī)劃綠線規(guī)劃指標(biāo)地塊的靈魂傳達(dá)官方意圖明確界定地塊用途、利用強(qiáng)度、空間界限指標(biāo)傳達(dá)官方意圖指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)建筑密度容積率綠地率指標(biāo)建筑限高配套公建指標(biāo)7090/公廉租房指標(biāo)/還建辦公樓指標(biāo)停車位指標(biāo)四大核心指標(biāo)輔助指標(biāo)規(guī)劃管控參數(shù)各種建筑規(guī)劃管理技術(shù)參數(shù)參考：1、各市的規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2、具體看地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件人防指標(biāo)用地面積建筑密度容積率綠地率指標(biāo)建筑限高配套公建指標(biāo)7090/在一定用地范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。容積率容積率=建筑面積/建設(shè)用地面積≥1指標(biāo)在一定用地范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。容積率容積率在一定用地范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和占用地面積的比例(％)。建筑密度建筑密度=∑建筑基底面積/建設(shè)用地面積指標(biāo)在一定用地范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和占用地面積的比例(％)指標(biāo)在一定用地范圍內(nèi)，建筑物允許高出地塊規(guī)劃高程的最大高度。建筑限高建筑高度=∑建筑層高=∑建筑層高×層數(shù)航空限高及微波通道指建筑屋頂裝飾最高點(diǎn)高度指標(biāo)在一定用地范圍內(nèi)，建筑物允許高出地塊規(guī)劃高程的最大高建筑密度容積率建筑限高建設(shè)用地面積建筑面積建筑基底面積層數(shù)核心指標(biāo)層高30%2.7~4.9m≥1.0指標(biāo)指標(biāo)分析建筑密度容積率建筑限高建設(shè)用地面積建筑面積建筑基底面積層指標(biāo)建筑密度容積率建筑限高建設(shè)用地面積建筑面積建筑基底面積層數(shù)核心指標(biāo)建筑面積=建筑基底面積×層數(shù)建設(shè)用地面積建筑密度建筑限高層高××=建設(shè)用地面積容積率×容積率

建筑密度×建筑限高/層高=指標(biāo)分析指標(biāo)建筑密度容積率建筑限高建設(shè)用地面積建筑面積建筑基底面積指標(biāo)給定容積率往往小于建筑密度×建筑限高/層高做滿建筑基底平均層數(shù)低于限高/層高做滿建筑基底部分建筑做滿限高做滿限高基底不用做滿指標(biāo)拆分如：容積率1.5，建筑密度30%，建筑限高45米。=指標(biāo)給定容積率往往小于建筑密度×建筑限高/層高做滿建筑基底做指標(biāo)做滿建筑基底給定容積率=建筑密度×平均層數(shù)建設(shè)用地面積建筑密度××=建設(shè)用地面積給定容積率×給定容積率=設(shè)計(jì)建筑密度×最大層數(shù)設(shè)計(jì)建筑密度建筑限高最小層高×=建設(shè)用地面積給定容積率×做滿限高平均層數(shù)指標(biāo)拆分指標(biāo)做滿建筑基底給定容積率=建筑密度×平均層數(shù)建設(shè)用地面積建指標(biāo)做滿建筑基底做滿限高給定容積率=(建筑密度-M)×最大層數(shù)+M×設(shè)計(jì)層數(shù)建設(shè)用地面積（建筑密度-M)建筑限高最小層高××=建設(shè)用地面積給定容積率×解方程式是個(gè)好辦法M——較低層數(shù)建筑基底所占建筑密度值+M×設(shè)計(jì)層數(shù)M=（建筑密度×建筑限高/最小層高-給定容積率)（建筑限高/最小層高-設(shè)計(jì)層數(shù))指標(biāo)拆分指標(biāo)做滿建筑基底給定容積率=(建筑密度-M)×最大層數(shù)+M指標(biāo)M=（30%×100/3-2)（100/3-2)【規(guī)劃指標(biāo)】≈25%通過M算出低層建筑的占地面積=159363*0.25=39848。因無論高低配還是全高方案，幼兒園及商業(yè)比例不變。低層建筑占地面積扣除幼兒園及底商占地約7000平方米。得出合院占地=39848-7000=32848.我們所選別墅占地平均單棟占地約85~90平方米。得出別墅棟數(shù)≈380棟。宣講PPTT\梧桐湖方案二(貨值最大2).xlsx指標(biāo)M=（30%×100/3-2)（100/3-2)【規(guī)劃指指標(biāo)做滿建筑基底/做滿限高解方程式是個(gè)好辦法在低密度部分做二次拆分指標(biāo)拆分指標(biāo)做滿建筑基底/做滿限高解方程式是個(gè)好辦法在低密度部分做二指標(biāo)不做滿建筑基底/也不做滿限高這是為偷面積奠定基礎(chǔ)的節(jié)奏為優(yōu)化產(chǎn)品帶來空間可為相同的建筑面積分配更多的建筑高度及基底面積指標(biāo)拆分指標(biāo)不做滿建筑基底/也不做滿限高這是為偷面積奠定基礎(chǔ)的節(jié)奏為指標(biāo)戶型基底面積戶型層數(shù)戶型建筑面積戶型單元單元基底面積單元層數(shù)單元建筑面積單元產(chǎn)品組合單體單體建筑面積單體單元組合地塊單元戶數(shù)單體戶數(shù)總建筑面積單體布局地塊戶數(shù)四層次單體基底面積總基底面積單體層數(shù)指標(biāo)分配指標(biāo)戶型基底面積戶型層數(shù)戶型建筑面積戶型單元單元基底面積單元指標(biāo)戶型指標(biāo)列表單元指標(biāo)列表單體指標(biāo)列表地塊指標(biāo)列表戶型配比指標(biāo)分配宣講PPTT\梧桐湖方案二(貨值最大2).xlsx指標(biāo)戶型指標(biāo)列表單元指標(biāo)列表單體指標(biāo)列表地塊指標(biāo)列表戶型配比原理項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品尺度產(chǎn)品配比策劃定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)分析地塊分析產(chǎn)品排布建筑間距控制地塊價(jià)值分析建筑控制線戶型單體形式單元形式產(chǎn)品組合成果制作總平面彩圖指標(biāo)表總平面cad方案體塊模型戶型方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)pptexcelPSCADSKP天正CAD/PSppt強(qiáng)排技術(shù)路線原理項(xiàng)目定位本體分析市場研究產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品尺度原理地塊指標(biāo)排布原理地塊指標(biāo)排布排布空間分配——戶型戶型指標(biāo)列表戶型面寬戶型進(jìn)深院高度（層高、層數(shù)）院進(jìn)深院面寬排布空間分配——戶型戶型指標(biāo)列表戶型面寬戶型進(jìn)深院高度（層高排布空間分配——戶型戶型指標(biāo)列表獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式排布空間分配——戶型戶型指標(biāo)列表獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式排布空間分配——單元獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式單元指標(biāo)列表排布空間分配——單元獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼單元式單元指標(biāo)列表排布空間分配——單體獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼單體指標(biāo)列表單元式排布空間分配——單體獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼單體指標(biāo)列表單元式排布排布空間分配——地塊單元面寬棟間距單元面寬單元面寬單元面寬單元面寬單元面寬棟面寬棟面寬地塊可利用尺度建筑退距建筑退距地塊可利用尺度建筑退距建筑退距棟進(jìn)深棟進(jìn)深棟間距單元（戶）進(jìn)深地塊指標(biāo)列表單元（戶）進(jìn)深建設(shè)用地邊界建設(shè)用地邊界排布空間分配——地塊單元面寬棟間距單元面寬單元面寬單元面寬單元面空間分配——基礎(chǔ)模型一宅模型：分27個(gè)區(qū)基礎(chǔ)模型：一戶一宅一院平面分為9個(gè)區(qū)西南區(qū)正南區(qū)東南區(qū)正西區(qū)正中區(qū)正東區(qū)西北區(qū)正北區(qū)東北區(qū)差++雙面采光傍晚差++++單面采光無直射陽光較差+雙面采光早晨較差+++單面采光下午至傍晚差+++++無采光較差+單面采光早晨至上午好+雙面采光上午至傍晚/西曬好單面采光上午至下午好++雙面采光早晨至下午頂區(qū)中區(qū)底區(qū)上下不接靠立面采光通風(fēng)接近地面就近利用地下空間上下便捷接近屋頂可設(shè)露臺(tái)天窗閣樓豎向分為3個(gè)區(qū)空間魔方北方常規(guī)建造的方形的住宅基于采光的分區(qū)概念模型排布空間分配——基礎(chǔ)模型一宅模型：分27個(gè)區(qū)空間分配——基礎(chǔ)模型院子分為4個(gè)區(qū)一院模型：分4個(gè)區(qū)基礎(chǔ)模型：一戶一宅一院南區(qū)東區(qū)西區(qū)早晨至上午陽光，下午處于陰影中下午至傍晚陽光，上午處于陰影中無遮擋、全天陽光北區(qū)全天處于陰影中排布空間分配——基礎(chǔ)模型院子分為4個(gè)區(qū)一院模型：分4個(gè)區(qū)基礎(chǔ)模型規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產(chǎn)品溢價(jià)客戶的準(zhǔn)確定位，客戶需求的準(zhǔn)確描述，設(shè)計(jì)方案的多方案比較分析（容積率分析），是決定項(xiàng)目成功與否的重要因素。排布規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產(chǎn)品溢價(jià)排布方案一（限價(jià)取消）一線湖景+區(qū)域稀缺洋房方案一（限價(jià)取消）總圖48F140m公寓27F100m48F140m48F140m48F140m幼兒園2F1F1F48F140m48F140m6F6F6F6F6F6F50M總圖48F140m公寓48F140m48F140提高區(qū)域拿地方案設(shè)計(jì)質(zhì)效的初步探索課件體塊關(guān)系體塊關(guān)系產(chǎn)品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合計(jì)：90936洋房：27465高層：63480合計(jì)：95472公寓：23000高層：70772商業(yè)：1700產(chǎn)品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90說明分析軟件：眾智日照分析11.0版計(jì)算依據(jù)：武漢市建筑日照規(guī)劃管理辦法基礎(chǔ)資料：武漢市，東經(jīng)114°17′

，北緯30°38′分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日,8：00

～16：00分析結(jié)果：滿足大寒日不低于2小時(shí)

的日照標(biāo)準(zhǔn)日照說明日照方案二（限價(jià)，時(shí)間換空間）高+超高方案二（限價(jià)，時(shí)間換空間）34F100m公寓27F100m34F100m34F100m34F100m34F100m34F100m48F140m48F140m48F140m2F2F幼兒園

1F總圖50M34F100m公寓34F100m34F100m3視線分析視線分析體塊關(guān)系體塊關(guān)系體塊關(guān)系體塊關(guān)系產(chǎn)品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90㎡合計(jì)：90987合計(jì)：95420公寓：23000高層：70720商業(yè)：1700產(chǎn)品分布及比例一期二期公寓80㎡120㎡110㎡140㎡90說明分析軟件：眾智日照分析11.0版計(jì)算依據(jù)：武漢市建筑日照規(guī)劃管理辦法基礎(chǔ)資料：武漢市，東經(jīng)114°17′

，北緯30°38′分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日,8：00

～16：00分析結(jié)果：滿足大寒日不低于2小時(shí)

的日照標(biāo)準(zhǔn)日照