所有權(quán)之二(建筑物區(qū)分所有權(quán))12-10-21修

物權(quán)法之所有權(quán)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！盇70包括：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱區(qū)分所有權(quán)解釋）第1條專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)

特點(diǎn)建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱公寓所有權(quán)、分層所有權(quán)或簡(jiǎn)稱為區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)和對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)的總稱。第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。1、對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以用來抵押貸款或出售給他人。2、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定時(shí)，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

3、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。上述三個(gè)方面的內(nèi)容是不可分離的整體。其中專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是其他兩方面的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，如裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對(duì)公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。內(nèi)容的復(fù)合性；專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性；權(quán)利主體身份的多重性；流轉(zhuǎn)上的一體性。（A72-2）專有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（A71）專有部分：《解釋》第2條。對(duì)于公寓樓中的一套單元住宅之內(nèi)房屋的專有部分范圍的認(rèn)定，一般認(rèn)為應(yīng)區(qū)分內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定。臺(tái)灣學(xué)者觀點(diǎn)：在區(qū)分所有權(quán)人間，尤其是在建筑物的維護(hù)、管理關(guān)系上，專有部分應(yīng)包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在于外部關(guān)系上尤其是對(duì)第三人，如買賣、保險(xiǎn)、稅金關(guān)系上，專有部分應(yīng)達(dá)到壁、柱、地板及天花板厚度的中心線。即“最后粉刷表層說和壁心說”建筑物中的車位和車庫(kù)。A74。關(guān)于：“首先滿足業(yè)主的需要”解釋A5專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)（L）.第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！督忉尅返?條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！薄景盖椤渴忻駨埾壬鷦偘崃诵录揖团龅搅藷┬氖拢鹤∵M(jìn)去不久，住宅樓底層開始裝修，準(zhǔn)備開澡堂，并將在半年后啟用。裝修需用的水泥、木材等材料占據(jù)了過道空間，不但讓鄰居們走路都很不方便，而且施工發(fā)出的巨大噪音，嚴(yán)重影響了樓里住戶的正常生活。想到半年后澡堂就要開業(yè)，張先生更是心有余悸，他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。【問題】對(duì)此有何辦法解決？【案情】家住某小區(qū)7幢302室的王某在對(duì)新房進(jìn)行裝潢時(shí)，為了改善其客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽(yáng)臺(tái)旁又自行開設(shè)了一扇1.5米×1.2米的塑鋼窗戶。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對(duì)其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。在多次協(xié)調(diào)未果的情況下，劉某一紙?jiān)V狀將王某告上了法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對(duì)王某在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：302室在外墻所開設(shè)的1.5米×1.2米的塑鋼窗戶未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。

【裁判】法院認(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對(duì)原告的侵權(quán)，遂判決被告拆除開設(shè)的窗戶并恢復(fù)原狀。【析】本案中，被告在其居室的外墻壁開設(shè)窗戶的行為，從形式上看好象是被告在正常行使他的專有所有權(quán)，而且該窗戶的開設(shè)并未對(duì)原告的居住安全構(gòu)成妨礙，但正是由于被告是在屬于共有部分的其居室的外墻壁上擅自開設(shè)窗戶，既未經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)部門的批準(zhǔn)，又未征得其他共有人（原告）的書面同意，盡管該窗戶的開設(shè)未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞且目前不影響居住和使用安全，但被告的行為仍構(gòu)成對(duì)原告及其他共有人共有權(quán)的侵害，故其依法應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀的民事責(zé)任?！景盖椤考踪?gòu)買某花園4號(hào)樓29E（頂層）房屋一套，甲從國(guó)外購(gòu)買了一只占地為8.826平方米,重為362.8公斤的浴缸。甲欲將其安放在房屋頂層，經(jīng)原小區(qū)物業(yè)公司阻止，甲表示放在屋內(nèi)，并就安裝問題多次與現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)某物業(yè)有限公司乙交涉，乙以安裝需經(jīng)批準(zhǔn)及通過安全測(cè)定為由拒絕。幾天后，甲再次準(zhǔn)備吊裝，遭到乙的制止。甲訴至法院，要求排除妨礙，賠償人工損失費(fèi)7600元，精神損失費(fèi)5000元，承擔(dān)本案訴訟費(fèi)?！締栴}】乙是否有權(quán)阻止甲安裝浴缸？【判決】法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求?！纠碛伞勘景冈趯徖碇?，經(jīng)乙申請(qǐng)，由該樓設(shè)計(jì)單位中高級(jí)工程師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師吳某作為案件的訴訟輔助人，吳某表示，該樓是按照國(guó)家規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的，室內(nèi)樓板承重量為每平方米280公斤，超過該重量長(zhǎng)期安放，勢(shì)必影響大樓的結(jié)構(gòu)?！段餀?quán)法》第71條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！薄秴^(qū)分所有權(quán)解釋》第15條：“其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分?！惫灿袡?quán)共有人的含義

共有部分范圍的界定

共有人的權(quán)利義務(wù)（L)

“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！盇73第74條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！钡谒臈l業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

【案情】王某有一套兩層樓住房，在樓頂搭建了廣告牌，后將二樓賣給張某?！締栴}】1、張某是否有權(quán)要求王某拆除廣告牌？2、張某是否有權(quán)與王某一起享有從廣告牌中獲得的收益？【評(píng)析】廣告牌在樓頂，屬共有部分。張某只有份額，不足以主張拆除。但是張某有份額，當(dāng)然可以主張分得其中的廣告收益。

【案情】某縣居民吳某將其三間瓦房拆除后，翻建三層樓房。但因資金不足，蓋到二層便封頂了。準(zhǔn)備積累資金后加蓋。第二年，吳某因做生意資金缺乏，將第二層以5萬元賣給了張某。雙方辦理了過戶手續(xù)。但吳某在賣房時(shí)沒有提到將來要加蓋第三層的問題。之后吳某生意虧損，為湊錢還債，遂與林某約定，由林某自己出錢加蓋第三層，蓋好后，產(chǎn)權(quán)歸林某所有，而林某向吳某補(bǔ)償2萬元，雙方訂立了書面協(xié)議。張某得知后反對(duì)加蓋，認(rèn)為如此不僅影響自己對(duì)二樓平臺(tái)的利用，且妨礙其居住和生活。吳某認(rèn)為自己蓋三層有政府的批文，有權(quán)將第三層建造和利用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，張某無權(quán)干涉。協(xié)商不成，張某訴至法院，請(qǐng)求宣告吳某、林某之間的合同無效。問：張某是否有權(quán)反對(duì)林某加蓋第三層？【案情】某住宅樓，樓頂已多處漏水，頂層住戶向其他樓層住戶提出要共同修繕，遭到拒絕，理由是他們不直接使用樓頂，原售房單位認(rèn)為，該樓已全部售出無維修義務(wù)?！締栴}】誰有維修義務(wù)？《區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！?/p>

【案情】某市某路117號(hào)1幢1-2層房屋原是劉臣志、禹純霞、曹華貴、王海濤等4人系共同所有，2009年9月10日，原告禹純霞辦理了對(duì)二層房屋單獨(dú)所有的產(chǎn)權(quán)證，一層房屋原出租給白駿從事肥牛燒烤生意。早在2004年10月6日，劉臣志與白駿簽訂房屋租賃合同時(shí)約定租期內(nèi)劉臣志將二樓廣告欄免費(fèi)提供給白駿使用?，F(xiàn)租賃合同已到期，肥牛燒烤的經(jīng)營(yíng)者變更為王惠平，王惠平仍繼續(xù)租賃上述1層房屋經(jīng)營(yíng)，并按期交納房租?，F(xiàn)禹純霞以自己急需使用外墻面為由訴至法院，請(qǐng)求判令被告排除妨礙，立即拆除占用原告房屋部位的廣告牌，并賠償原告廣告牌使用費(fèi)。【分歧】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是禹純霞是否對(duì)其專有部位相對(duì)應(yīng)的外墻享有優(yōu)先使用權(quán)，王惠平的招牌是否侵害其權(quán)利。對(duì)此，本案處理過程中存在兩種意見。第一種意見是：業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)，既然現(xiàn)在禹純霞需要使用外墻面，被告王惠平就應(yīng)拆除廣告牌。第二種意見是：業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面并不當(dāng)然地享有優(yōu)先使用權(quán)，不僅要符合法律規(guī)定，同時(shí)也要符合慣例和地方管理規(guī)定，王惠平招牌的懸掛是歷史形成的，也是市場(chǎng)上招牌普遍的掛設(shè)方式，同時(shí)也是市政管理部門規(guī)定的，不應(yīng)拆除?！驹u(píng)析】《根據(jù)區(qū)分所有權(quán)解釋》第三、四條規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)，但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、損害他人合法權(quán)益的除外。此規(guī)定含有幾層含義：1、建筑物的外墻屬于共有部分，所有權(quán)是全體業(yè)主共有享有。業(yè)主對(duì)外墻享有共有權(quán)，包括使用權(quán)、收益權(quán)和一定的處分權(quán)，其中一定的處分權(quán)利是指對(duì)共有部分的處分要經(jīng)一定數(shù)量的業(yè)主的同意，否則處分便是無效的，這便體現(xiàn)了其他業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)。也意味著業(yè)主并不當(dāng)然的享有對(duì)共有部分進(jìn)行單獨(dú)使用的權(quán)利。2、業(yè)主無償利用共有部分的正當(dāng)性的條件。具體而言，有三個(gè)方面：第一，無償利用的共有部分的范圍必須是屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分，不能超越其對(duì)應(yīng)部分；第二，無償利用的前提是基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，如在經(jīng)營(yíng)性用房外安設(shè)標(biāo)牌、在屋頂上安裝太陽(yáng)能熱水器等，這是對(duì)業(yè)主專有權(quán)利的適當(dāng)延伸。合理需要并不是個(gè)人單方面的主張，而是要經(jīng)過一定的程序得到他人和相關(guān)部門的認(rèn)可。第三，不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，不損害他人合法權(quán)益。只要具備以上三個(gè)條件，業(yè)主對(duì)共有部分的使用便是無償?shù)?，?duì)其他共有人便不構(gòu)成侵權(quán)。在發(fā)生權(quán)利沖突的情況下，專有部分所有人對(duì)與其對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)。3、業(yè)主對(duì)共有部分的使用也要考慮到建筑物性質(zhì)用途、地方規(guī)定以及相關(guān)慣例。看房屋的用途，如果房屋是居住，對(duì)外墻等共有部分的無償使用必須是不以盈利為目的，如果房屋是商用的，那么要以盡可能發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效益為原則。建筑物外墻等共有部分是市容市貌的重要組成部分，對(duì)共有部分的使用，要服從管理部門的統(tǒng)一安排，符合相關(guān)地方管理規(guī)定。4、盡管該條解釋并沒有明確規(guī)定業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)，但是根據(jù)慣例，共有人還是應(yīng)該對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)的。因?yàn)閷Ｓ胁糠峙c共有部分在物理上具有不可分離的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)是對(duì)專有權(quán)利的一種延伸。同時(shí)業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)也要具備上述三個(gè)條件具體到本案，建筑物具有區(qū)分所有權(quán)，外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，雖然王惠平是一樓房屋的承租人，但是其也享有業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，其可以使用外墻面。該房屋是商用房屋，當(dāng)事人購(gòu)買和租用房屋的主要目的是為了經(jīng)營(yíng)，為更好地實(shí)現(xiàn)房屋的效用及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，王惠平在二樓窗臺(tái)線以下懸掛招牌是為了經(jīng)營(yíng)的需要，沒有超出對(duì)應(yīng)的范圍，沒有影響到二層的通風(fēng)、采光和其他使用，同時(shí)符合淮安市地