12第十二章-土地增值稅

第一節(jié)土地增值稅根本原理第二節(jié)納稅義務人第三節(jié)征稅范圍★第四節(jié)稅率★第五節(jié)應稅收入與扣除工程★★第六節(jié)應納稅額的計算★★第七節(jié)稅收優(yōu)惠第八節(jié)征收管理★第十二章土地增值稅法一、根本原理二、納稅人三、征稅范圍四、稅率五、應納稅額計算六、減免稅七、申報繳納八、清算財政與公共管理學院〔一〕概念

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅?！捕澄覈恋卦鲋刀惖奶攸c

1、以轉讓房地產的增值額為計稅依據(jù)

2、征稅面比較廣

3、實行超率累進稅率

4、實行按次征收一、土地增值稅根本原理①財政與公共管理學院二、納稅人①轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物〔轉讓房地產〕并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。特點：不管法人與自然人；不管經濟性質；不管內外資企業(yè)、中外籍個人；不管部門。財政與公共管理學院案例轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物并取得收入的〔〕，都是土地增值稅的納稅義務人。

A.學校

B.稅務機關

C.外籍個人

D.國有企業(yè)【答案】ABCD財政與公共管理學院三、課稅對象與征稅范圍②〔一〕轉讓國有土地使用權〔二〕地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓判定標準①：1、土地增值稅只對轉讓國有土地使用權及土地上建筑物和附著物的行為課稅。2、土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅。3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。財政與公共管理學院思考1、房地產繼承、贈與2、房地產出租3、房地產抵押4、房地產交換5、以房地產進行投資、聯(lián)營6、合作建房7、企業(yè)兼并轉讓房地產8、房地產的代建房行為9、房地產的評估增值財政與公共管理學院有關事項②是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；非公益性贈予，征。3.出租不征（無權屬轉移）。4.房地產抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征。5.房地產交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征。6.以房地產投資、聯(lián)營房地產（房地產企業(yè)除外）轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產再轉讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉讓，征。8.企業(yè)兼并轉讓房地產暫免。9.代建房不征（無權屬轉移）。10.房地產重新評估不征（無收入）。財政與公共管理學院案例〔2007年〕以下各項中，屬于土地增值稅免稅范圍的有〔〕。

A.房產所有人將房產贈與直系親屬

B.個人之間互換自有居住用房地產

C.個人因工作調動而轉讓購置滿5年的經營性房產

D.因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產【答案】ABD【解析】個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項所述為經營性房產，不享受免稅優(yōu)惠。財政與公共管理學院案例〔2006年〕以下工程中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有〔〕。

A.國家機關轉讓自用的房產

B.稅務機關拍賣欠稅單位的房產

C.對國有企業(yè)進行評估增值的房產

D.因為國家建設需要而被政府征用的房產【答案】CD財政與公共管理學院四、稅率②

土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率為30%-60%。級次增值額與扣除項目金額的比率（%）稅率速扣率（%）1不超過50%（含50%）的部分30%02超過50%——100%（含100%）的部分40%53超過100%——200%（含200%）的部分50%154超過200%的部分60%35財政與公共管理學院財政與公共管理學院案例某房地產公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準允扣除工程金額4200萬元，那么適用稅率為〔〕。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】A【解析】增值額占扣除工程金額比例＝〔5000－4200〕÷4200×100%＝19%，適用第一級稅率，即30%。財政與公共管理學院五、應納稅額的計算③1.計算土地增值額土地增值額=轉讓房地產的總收入－扣除工程金額2.計算土地增值額與扣除工程比例〔增值率〕土地增值額與扣除工程比例=(轉讓房地產的總收入－扣除工程金額)÷扣除工程金額3.計算土地增值稅稅額應納土地增值稅稅額=土地增值額×適用稅率財政與公共管理學院〔一〕收入確實定②轉讓房地產取得的收入，包括：1、貨幣收入；2、實物收入；3、其他收入。財政與公共管理學院〔二〕扣除工程金額②1、取得土地使用權所支付的金額：地價款及登記過戶費等。2、房地產開發(fā)本錢3、房地產開發(fā)：銷售費用、管理費用和財務費用〔1〕利息+〔取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)本錢〕*5%〔2〕〔取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)本錢〕*10%利息注意兩點：

①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

②不包括加息、罰息。財政與公共管理學院4、與房地產轉讓有關的稅金房地產開發(fā)企業(yè)：內資扣“兩稅一費〞〔營業(yè)稅、城建稅、教育費附加〕，外資扣“一稅〞〔營業(yè)稅〕非房地產開發(fā)企業(yè)：內資扣“三稅一費〞〔營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加〕，外資扣“兩稅〞〔營業(yè)稅、印花稅〕。財政與公共管理學院案例〔2005年〕房地產開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除工程時，允許單獨扣除的稅金是〔〕。

A.營業(yè)稅、印花稅

B.房產稅、城市維護建設稅

C.營業(yè)稅、城市維護建設稅

D.印花稅、城市維護建設稅【答案】C財政與公共管理學院5、其他扣除工程即對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)本錢之和，加計20%的扣除。財政與公共管理學院案例〔2003年〕某房地產開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)本錢共計10000萬元；該公司沒有按房地產工程計算分攤銀行借款利息；該工程所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該工程轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房工程繳納土地增值稅時，應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除工程〞的金額為〔〕。

A.1500萬元B.2000萬元

C.2500萬元D.3000萬元【答案】D【解析】應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除工程〞＝10000×10%＋10000×20%＝3000〔萬元〕財政與公共管理學院6、舊房及建筑物的評估價格=重置本錢價*成新度折扣率例如：一棟房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉讓時建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費4000萬元，該房有六成新，那么該房的評估價格為：4000×60%=2400〔萬元〕舊房評估價格+地價款+稅費財政與公共管理學院案例〔2021年〕某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2021年5月，該企業(yè)將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據(jù)。辦公樓經稅務機關認定的重置本錢價為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為〔〕。

A.400萬元B.1485萬元C.1490萬元D.200萬元【答案】B【解析】轉讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的工程有3項：〔1〕房屋及建筑物的評估價格＝重置本錢價×成新度折扣率＝12000×70%＝8400〔萬元〕；〔2〕取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用，此題沒有涉及；〔3〕轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=〔10000－8000〕×5%〔1+7%+3%〕+10000×0.05%＝115〔萬元〕。增值額＝轉讓收入-扣除工程金額=10000－8400－115＝1485〔萬元〕財政與公共管理學院〔三〕增值額〔計稅依據(jù)③〕確實定增值額=轉讓房地產收入－扣除工程金額財政與公共管理學院轉讓項目的性質扣除項目（一）對于新建房地產轉讓1.取得土地使用權所支付的金額；2.房地產開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（二）對于存量房地產轉讓

1.房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。財政與公共管理學院納稅人發(fā)生以下情形的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產成交價格；2.提供扣除工程金額不實的；3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。4.舊房及房地產的轉讓。財政與公共管理學院〔四〕應納稅額的計算方法③應納稅額=∑〔每級距的土地增值額×適用稅率〕應納稅額=增值額×適用稅率-扣除工程金額×速算扣除系數(shù)財政與公共管理學院財政與公共管理學院案例〔2005年〕2004年某房地產開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)本錢合計為4800萬元；該公司沒有按房地產工程計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為〔〕。

A.2256.5萬元

B.2445.5萬元

C.3070.5萬元

D.3080.5萬元財政與公共管理學院【答案】B【解析】根據(jù)土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：

計算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔萬元〕；

計算土地增值額＝14000－7010＝6990〔萬元〕；

計算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；

應納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔萬元〕。財政與公共管理學院六、減免稅②〔一〕建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

注釋：20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應就其全部增值額按規(guī)定計稅?！捕硣艺饔檬栈氐姆康禺a的稅收優(yōu)惠

因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照有關規(guī)定免征土地增值稅。〔三〕個人轉讓房地產的稅收優(yōu)惠

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，減免稅優(yōu)惠如下：

〔1〕居住滿5年或5年以上的，免征；

〔2〕居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

〔3〕居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。財政與公共管理學院案例〔2004年〕以下各項中，符合土地增值稅征收管理有關規(guī)定的有〔〕。

A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，減半征收土地增值稅

B.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅

C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除工程金額20%的，應對其超過局部的增值額按規(guī)定征收土地增值稅

D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除工程金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅【答案】BD