店址分析報(bào)告

零售管理選址分析匯報(bào)班級(jí)：07級(jí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)組員：略指導(dǎo)教師：張尚民完畢日期：6一、任務(wù)概述目前人們對(duì)粥的認(rèn)識(shí)還局限于一般的狀態(tài)，品種單一，常見(jiàn)的白粥配咸菜，八寶粥（紅）豆粥小米粥，皮蛋粥等少許品種，且對(duì)效用宣傳很少，銷(xiāo)售方式也陳舊，尚無(wú)專(zhuān)門(mén)粥店和對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，粥店市場(chǎng)缺口很大，無(wú)明顯的競(jìng)爭(zhēng)。一般粥僅能充饑填肚價(jià)低利少，人們選擇性強(qiáng)。而我們推出的是具有食療保健，美容益壽為一體的幾百種綠色環(huán)境保護(hù)產(chǎn)品。粥店市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)：不是稀飯，是健康！僅把粥作為一般食品的觀念早已過(guò)時(shí)，它的積極意義在于協(xié)助人們提高生活質(zhì)量恢復(fù)自尊和自信，滿足人們心理上的需求，使消費(fèi)者從中獲得價(jià)值和滿足。同步在他人尚未醒悟之前搶先一步找出消費(fèi)者潛在的需求替他們制造出來(lái)，搶占商機(jī)。病人，學(xué)生，老人需要營(yíng)養(yǎng)；免除自己熬粥的煩惱及購(gòu)置原,配料不便；更有安全感，衛(wèi)生營(yíng)養(yǎng)，功能多。維護(hù)健康，省時(shí)、省力、經(jīng)濟(jì)，使消費(fèi)者有物超所值的感覺(jué)。目前沙龍路一段只有37°一種粥店，經(jīng)營(yíng)效果看，生意好，深受市場(chǎng)歡迎，一家供不應(yīng)求，因此我們搶占先機(jī)，開(kāi)第二家粥店。二、店鋪位置及周?chē)乩硖匦员硎鐾ㄟ^(guò)對(duì)粥店市場(chǎng)消費(fèi)對(duì)象的研究：發(fā)現(xiàn)消費(fèi)對(duì)象：一般消費(fèi)者，重點(diǎn)：嬰幼兒，學(xué)生，老人，孕產(chǎn)婦，病人。飲用重要場(chǎng)所：早餐：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，營(yíng)養(yǎng)的早點(diǎn)。配合干點(diǎn)銷(xiāo)售。正餐：除以上作用外，重點(diǎn)是醫(yī)院，學(xué)校。夜宵：給吃夜宵的顧客提供休閑場(chǎng)地及營(yíng)養(yǎng)有味的食品。（給夜間的的士司機(jī)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)也是不可小看的機(jī)會(huì)）開(kāi)粥店需要應(yīng)注意的問(wèn)題：第一，客流問(wèn)題?？驮吹亩嗌?zèng)Q定了粥店的收益，客源分流動(dòng)和固定兩類(lèi)。流動(dòng)客源是指通過(guò)多種交通工具可以抵達(dá)的人群，附近的交通便利是一必要條件。固定客源則是寫(xiě)字樓和附近居民。開(kāi)設(shè)在寫(xiě)字樓集中地區(qū)的店面至少可以保證中午就餐的客流，但僅有午餐消費(fèi)群是不夠的，因此還需依托成規(guī)模的小區(qū)做后盾，向縱深發(fā)展。寫(xiě)字樓群附近，背靠小區(qū)的商鋪?zhàn)羁春?，但絕不要開(kāi)在小區(qū)內(nèi)，一來(lái)是小區(qū)內(nèi)的客流也許有限，二是小區(qū)的保安會(huì)限制外人進(jìn)出，阻礙生意。第二，常住居民數(shù)量。第三，交通問(wèn)題?，F(xiàn)代都市的頑疾之一是交通，市區(qū)內(nèi)的停車(chē)位緊缺，餐飲店開(kāi)在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。這次選址我們重要選用了：常住居民數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)程度和交通便利程度這三個(gè)原因進(jìn)行重點(diǎn)分析：新店周?chē)乩硖匦裕撼Ｗ【用駭?shù)量在新店址的正對(duì)面，有沙龍路二段405——445號(hào)居民樓，加上良辰商廈ABC三棟、凱豪名家俱城、三峽建材裝飾大世界、沙龍路350——424號(hào)居民樓、合力路兩排居民樓，居民戶數(shù)不低于王牌路店。交通便利程度從這個(gè)地圖也可以看出，蓋店址的交通狀況，有沙龍路一條主干道，在金嗓子和三峽學(xué)院兩個(gè)公交車(chē)?？空军c(diǎn)，交通便利；（三）競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度整個(gè)沙龍路現(xiàn)只有37°一家粥店，并且規(guī)模只有40㎡左右，該店地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)瑞豐超市出口，以及沙龍680號(hào)——700號(hào)住宅區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度低。

三、新店開(kāi)業(yè)后估計(jì)能輻射的商圈范圍新店開(kāi)業(yè)后估計(jì)能輻射到的范圍（一）輻射力度最強(qiáng)的范圍（紅色大圈標(biāo)注）根據(jù)的地理位置、交通、街道環(huán)境以及重要消費(fèi)者（周?chē)谛４髮W(xué)生）的購(gòu)置習(xí)慣和購(gòu)置力進(jìn)行分析。重慶三峽學(xué)院有著廣大的學(xué)生消費(fèi)群體。家益超市又是附近的一種中型超市，每天的客流量諸多。從而也增長(zhǎng)了輻射范圍。（二）輻射力度較弱的范圍（藍(lán)色區(qū)域）常駐居民，附近有著1000居民，有著強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。四、新店交通條件評(píng)估及物業(yè)特性“采采”粥店的交通狀況重要可以用兩個(gè)特點(diǎn)來(lái)概括，特點(diǎn)一：交通以便該店處在沙龍路二段，三峽學(xué)院斜對(duì)面，有8、9、12、13號(hào)公交車(chē)通過(guò)。；特點(diǎn)二：除了三峽學(xué)院教職工和學(xué)生，尚有三個(gè)小小區(qū)，并且平時(shí)諸多中產(chǎn)階級(jí)開(kāi)車(chē)來(lái)三峽學(xué)院附近的餐館火鍋店就餐。交通便利：規(guī)劃區(qū)由沙龍路劃分為東、西兩個(gè)部分，各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立，根據(jù)地形及現(xiàn)實(shí)狀況形成不一樣的路網(wǎng)形式，并自成系統(tǒng)，各組團(tuán)之間通過(guò)干道聯(lián)絡(luò)。

沙龍路為都市主干路，貫穿法院，清泉中學(xué)，三學(xué)學(xué)院，紅巖市場(chǎng)連接高筍塘與龍寶，同步也是中心城區(qū)西部重要的公交走廊。同步下連接王牌路，根據(jù)綜合交通規(guī)劃全線拓寬為雙向四車(chē)道。

選址區(qū)自然地形起伏較大，規(guī)劃采用自由式道路網(wǎng)。形成以沙龍路為交通主軸，王牌路為交通次軸，形成“一縱一橫”的路網(wǎng)格局。同步沙龍路是以客運(yùn)為主的交通性主干路。從小范圍的交通來(lái)說(shuō)，該餐館恰好位于8路車(chē)停車(chē)站不到一分鐘的距離，就餐十分以便。匯集趨勢(shì)：此外一種特點(diǎn)就是這里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，餐館所處地區(qū)自身就是一種高校聚居區(qū)，地段的價(jià)位在不停上升。此地距離市中心有一段距離，旅程時(shí)間較長(zhǎng)，來(lái)回交通比較繁忙，并且乘車(chē)擁擠，專(zhuān)業(yè)粥店在這里在一定程度上減少了消費(fèi)者的煩惱，這片商業(yè)居住地區(qū)的人口量非常大，并且大都是學(xué)生和附近居民人群。這里有至少三個(gè)大的居住區(qū)緊挨著，每一種居住區(qū)內(nèi)均有至少六棟二十層左右的樓盤(pán)。因此餐館本區(qū)的商業(yè)匯集趨勢(shì)很明顯。從餐館的前后來(lái)看從五橋那邊過(guò)來(lái)的車(chē)輛必須通過(guò)這里的停車(chē)點(diǎn)，這里形成商業(yè)匯集區(qū)后來(lái)回去市中心的人就會(huì)有一部分停留此處，超市對(duì)面的街道也是一大片一般的居民區(qū)。 五、新店址周?chē)虡I(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店?duì)顩r（一）商業(yè)分析“采采”粥店地處沙龍路段，8路，9路，12路，13路，15路等公交車(chē)都由此通過(guò)，它背依家宜超市，輻射重慶三峽學(xué)院、清泉中學(xué)、王牌路、市中心及周?chē)用?，人流集散比較大，周?chē)貐^(qū)基本上形成了一種小型商業(yè)街，小吃街，這為我們家宜超市粥店提供了一種巨大的市場(chǎng)空間、同步也為我們粥店的前期運(yùn)作提供了一種很好的切入機(jī)會(huì)。同步此路段到目前為止也還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的粥店，雖然有也是附帶經(jīng)營(yíng)，“采采”粥店具有是一種專(zhuān)業(yè)的粥店。此外在此地段開(kāi)粥店可以防止劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，如鄉(xiāng)村基、成都小吃、新世界、百盛的粥等。且次地段遠(yuǎn)離市中心低價(jià)想對(duì)來(lái)說(shuō)比較廉價(jià)，距離目的顧客近，可認(rèn)為他們提供一種便利的購(gòu)物場(chǎng)所。1、劣勢(shì)分析：就目前的消費(fèi)行為而言，“采采”粥店很難經(jīng)營(yíng)高檔商品，由于目前消費(fèi)者似乎形成一種習(xí)慣——無(wú)論是高檔的會(huì)餐還是中小型聚會(huì)都會(huì)選擇大的飯店，例如說(shuō)此路段的大眾飯店，媽媽的私飯菜等。因此在此經(jīng)營(yíng)粥店得必須花一定的時(shí)間來(lái)變化消費(fèi)者的這種行為，培養(yǎng)他們品嘗新粥的習(xí)慣。此外學(xué)生是其重要的消費(fèi)群體，在此經(jīng)營(yíng)會(huì)碰到寒暑假期間，學(xué)生放假所帶來(lái)的人流量急劇減少的經(jīng)營(yíng)淡季；尚有周?chē)性S多面館或者經(jīng)營(yíng)的其他餐館也會(huì)在夏季經(jīng)營(yíng)粥，例如說(shuō)川老壇面館，萬(wàn)州面館，福建沙縣特色小吃等都會(huì)在一定程度上影響“采采”粥店的經(jīng)營(yíng)。2、競(jìng)爭(zhēng)者分析在這個(gè)越來(lái)越發(fā)展的社會(huì)里，人們對(duì)吃的也越來(lái)越講究，同步也愈加重視自身的營(yíng)養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上多種快餐店，小吃店等如雨后春筍在各地迅速發(fā)展。這對(duì)后來(lái)者來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇，又是挑戰(zhàn)?！安刹伞敝嗟曜鳛橐环N即將開(kāi)業(yè)的店，它面臨著嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)。1、就近的小店的競(jìng)爭(zhēng)：小餐館在“采采”粥店附近大量的存在，他們遍及各個(gè)角落，各條小巷，這些店的經(jīng)營(yíng)面積不等，且產(chǎn)品產(chǎn)品單一，大多是附帶經(jīng)營(yíng)，品種少，價(jià)格廉價(jià)，不過(guò)沒(méi)有營(yíng)養(yǎng)粥概念等，它也不能形成固定消費(fèi)群體。不過(guò)“采采”粥店只要以優(yōu)質(zhì)的營(yíng)養(yǎng)，優(yōu)質(zhì)的價(jià)格和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度，那些雜店經(jīng)營(yíng)就局限性畏懼了。此外就是周?chē)渌宛^附帶的粥也是不容小窺的市場(chǎng)份額，例如說(shuō)川老壇面館，萬(wàn)州面館，福建沙縣特色小吃、云南荷葉粥和三到處小攤附帶經(jīng)營(yíng)的粥等都會(huì)在一定程度上影響“采采”粥店的經(jīng)營(yíng)。2、近的比較大的粥店的競(jìng)爭(zhēng)，例如說(shuō)市中心的麥當(dāng)勞，鄉(xiāng)村基，百盛，新世界等經(jīng)營(yíng)的各具特色的粥就在附近，競(jìng)爭(zhēng)比較劇烈，形成一種巨大的威脅，他們也是“采采”粥店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，互相爭(zhēng)奪客源，不過(guò)我們的目的顧客群是學(xué)生，令外憑借我們依托家宜超市的優(yōu)勢(shì)、更豐富的粥的種類(lèi)，更多的選擇余地，舒適的購(gòu)物環(huán)境和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)?yè)魯「?jìng)爭(zhēng)對(duì)手。六、新店周?chē)用窦傲鞲腥丝谙M(fèi)構(gòu)造、消費(fèi)層次1.人口的總體狀況新店的位置位于三峽學(xué)院對(duì)面的小吃一條街。那么其周?chē)娜丝谥匾ㄖ貞c三峽學(xué)院全體學(xué)生約13000人，附近的常住居民分為幾種部分：小吃一條街前面的來(lái)兩棟樓，均為7層，其中四樓為肆順賓館，基本上都為流感人口，尚有一、二、三樓均是網(wǎng)吧、酒吧等娛樂(lè)場(chǎng)所，沒(méi)有固定的居民，因此真正的固定居民只有左邊一棟樓的上面三層和右面一棟樓。左邊一棟樓每層30戶，三層共90戶，右邊那棟樓每層15戶，總共75戶，因此這兩棟樓加起來(lái)的常住居民總共為165戶；小吃一條街背面的小區(qū)也是一種常住的居民區(qū)，總共約為200戶。新店附近的常住居民約365戶，常住人口為14095，流感人口總數(shù)約1000人。幾種構(gòu)成部分的人口基本特性（文化層次、收入水平等）差距較大。三峽學(xué)院的學(xué)生基本是都是沒(méi)有自己的經(jīng)濟(jì)能力，完全靠著父母的生活費(fèi)；緊挨著學(xué)校的那一部分大多為商店、剪發(fā)店、小吃店等等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，居民大多為個(gè)體商戶，收入水平是較高的；小吃一條街的背面的居民小區(qū)均為一般收入水平，文化層次也不等。2.中心商圈常住人口狀況分析人口規(guī)模：新店周?chē)谐Ｗ【用?65戶，常住人口加上三峽學(xué)院學(xué)生總共為14095人，而流感人口為1000人，人口總規(guī)模到達(dá)15095人。人口年齡構(gòu)造狀況：在抽樣調(diào)查中，20—30歲的人占據(jù)了86.1％，30－50歲的人占據(jù)了約6.62％，50歲以上占據(jù)了約7.25％。見(jiàn)表1。20歲如下20－30歲31－40歲41－50歲51－60歲60歲以上26.4%59.62%3.5％3.12％3.12％4.13％表1新店常住人口年齡構(gòu)造狀況即青年人占到了80%以上的比例，因此我想新店的重要消費(fèi)人群將是以重慶三峽學(xué)院學(xué)生為主的這批青年人。如圖所示：圖2中心商圈常住人口年齡狀況收入狀況：新店周?chē)用窦彝ピ驴偸杖胨街匾性?000元如下，60％的人屬于低收入水平。見(jiàn)表2.表2家庭月總收入狀況家庭月總收入PercentCumulativePercent1000如下26.626.61001-35.061.6-300022.884.43001-40006.891.14001-50002.193.25001-60002.595.86001-70001.797.57001以上2.5100.0Total100.0重慶三峽學(xué)院學(xué)生月生活費(fèi)重要集中在500—800元如下這一種層次，占到了全校學(xué)生的50%以上。表3學(xué)生月生活費(fèi)狀況月生活費(fèi)（元）PercentCumulativePercent300如下5.235.23301—40015.2120.44401—50018.1638.60501—60018.1356.73601—70025.1281.85701—80010.0391.88801—9005.0696.94901—10003.0299.961001以上0.04100從上表可以看出重慶三峽學(xué)院學(xué)生的月生活費(fèi)大多集中在500—800這一種階段，屬于消費(fèi)能力比較高的一種消費(fèi)群體。小結(jié)：通過(guò)對(duì)新店周?chē)丝诩捌湎M(fèi)層次的理解和分析，得出新店的消費(fèi)客戶群將鎖定在重慶三峽學(xué)院的學(xué)生這一塊。七、新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色及經(jīng)營(yíng)方略提議新店產(chǎn)品定位于營(yíng)養(yǎng)粥、早餐粥。粥店經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)方略：1.以不一樣的季節(jié)為背景，賣(mài)季節(jié)粥。在春夏季，推出幾款以涼爽消夏為重要原料的粥，如白粥、苦瓜粥、絲瓜粥、西瓜粥、黃瓜粥、綠豆粥、八寶粥、蓮子羹、減肥荷葉粥、玫瑰情人粥、香芋西米粥等。秋冬季，可做紅棗肉粥、蒜瓣肉粥、蓮米肉粥、花生肉粥、桂花肉粥、排骨粥、牛肉什錦粥、雞絲蝦仁粥、豬骨粥、香菇芋頭粥、臺(tái)式肉粥、魚(yú)丸粥、杏仁提子麥片粥、生姜粥、冬瓜粥、山藥大棗粥等。2.以營(yíng)養(yǎng)價(jià)值和淡淡的懷舊情節(jié)作為賣(mài)點(diǎn)，推出“粗糧系統(tǒng)粥”。粗糧粥以原汁原味為最佳。3.強(qiáng)調(diào)原料的特點(diǎn)和差異，推出以黑色為特色的黑糧系列粥。4.及時(shí)推出和民間節(jié)氣有關(guān)的粥，如臘八粥等，再加上一般的八寶粥、紅豆粥。八、新店經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估新店重要經(jīng)營(yíng)粥類(lèi)食品，同步賣(mài)雞蛋、涼菜、泡菜和各式糕點(diǎn)小吃，以早餐為主。粥的價(jià)格從1元到6元，雞蛋0.8元一種（兩個(gè)1.5元），泡菜0.5元一小碟，涼菜和糕點(diǎn)按照成本加成定價(jià)。夏秋兩季（120天）估計(jì)平均每天收入300左右，冬春兩季（150天）平均每天收入180元左右，另有90天關(guān)門(mén)，每年總收入約63000元。每年租金24000元，工人工資每年7200元，初始投資店內(nèi)裝修和設(shè)施8000元（按攤銷(xiāo)，每年800元），材料成本每年0元。估計(jì)每年盈利11000元。九、新店未來(lái)前景分析粥，又稱為“糜”，是我國(guó)老式飲食文化的精粹之一，早在中國(guó)四千年有文字記載的歷史中，粥的蹤影伴隨一直。有關(guān)粥的文字，最早見(jiàn)于周書(shū)：黃帝始烹谷為粥中國(guó)的粥在四千年前重要為食用，25前始作藥用，《史記》扁鵲倉(cāng)公列傳載有西漢名醫(yī)淳于意(倉(cāng)公)用“火齊