重慶創(chuàng)意時(shí)尚廣場(chǎng)前期市場(chǎng)調(diào)查及定位策劃

1重慶創(chuàng)意時(shí)尚廣場(chǎng)

市調(diào)及定位籌劃報(bào)告2目錄報(bào)告綜述…………………………宏觀環(huán)境分析……………………重慶市商業(yè)及商圈分析…………………………重慶市及五大商圈社零總額增長(zhǎng)分析…………………………重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖……………重慶主城五大商圈比照研究……………………重慶市江北區(qū)分析………………重慶市江北區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析……………………2002—2006江北區(qū)GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)…………………江北區(qū)商貿(mào)開(kāi)展分析……………………………觀音橋商圈商貿(mào)研究……………………………2004—2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析……………觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃………………………觀音橋商圈功能、業(yè)態(tài)規(guī)劃……………………商圈內(nèi)主要商場(chǎng)分析…………………觀音橋商圈主要商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)分布圖……………觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家…………………觀音橋商圈主力百貨比照………………………重慶市場(chǎng)各檔次商品界定與劃分……………………觀音橋商圈主要超市大賣(mài)場(chǎng)分析………………觀音橋商圈主要專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)分析………………觀音橋商圈主要專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)租金分析…………………………3目錄觀音橋商圈主要寫(xiě)字樓狀況分析………………觀音橋商圈星級(jí)賓館、酒店?duì)顩r分析…………………………觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析…………………………觀音橋步行街商圈6大百貨、賣(mài)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)比照分析………………………結(jié)論…………………………商圈消費(fèi)人群分析………………觀音橋商圈潛在消費(fèi)人群市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論……………………潛在消費(fèi)者背景分析—小結(jié)………………潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析………………中高端消費(fèi)人群專題分析……………………江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析(按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析)……江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析(按被訪問(wèn)樣本所在區(qū)域?yàn)榻眳^(qū)進(jìn)行細(xì)分和交叉分析)………………商家、經(jīng)營(yíng)戶分析………………商家、經(jīng)營(yíng)戶市場(chǎng)調(diào)研分析……………………兒童、母嬰類產(chǎn)品代理商家分析………………國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌商品代理商家分析…………………………日、韓、港、臺(tái)商品代理商家分析……………餐飲、休閑娛樂(lè)、家居商家分析………………創(chuàng)意、展示、傳媒類商家分析………………本工程市場(chǎng)定位…………………目標(biāo)消費(fèi)人群定位………………工程檔次定位……………………4目錄工程業(yè)態(tài)定位…………………………工程主題定位…………………………本工程業(yè)態(tài)、商品組合……………………………工程各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃……………………本工程1--4層商品檔次及品牌規(guī)劃………………負(fù)一層業(yè)態(tài)定位說(shuō)明………………第1—2層業(yè)態(tài)定位說(shuō)明…………………………第3—4層業(yè)態(tài)定位說(shuō)明…………………………第5—6層業(yè)態(tài)定位說(shuō)明…………………………第7層業(yè)態(tài)定位說(shuō)明…………………本工程工程改造及規(guī)劃建議…………………………如何平衡與重百的檔次差距？………………………租金標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)金流收入測(cè)算…………………………租金及優(yōu)惠政策………………工程招商租金標(biāo)準(zhǔn)……………………本工程租金收入測(cè)算與效益評(píng)估……………招商原那么及招商策略………………工程招商宣傳、推廣策略…………………………工程推廣與招商渠道………………工程宣傳推廣媒體選擇與組合……………………工程招商公關(guān)活動(dòng)安排……………………………工程招商退鋪原那么…………………5報(bào)告綜述6思路說(shuō)明：消費(fèi)者需求分析重慶商業(yè)現(xiàn)狀江北區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀觀音橋商圈商業(yè)現(xiàn)狀商家經(jīng)營(yíng)戶態(tài)度本項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境本項(xiàng)目投資可行性項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目檔次形象定位項(xiàng)目租金定位目標(biāo)客戶群定位項(xiàng)目主題定位各樓層業(yè)態(tài)定位各樓層業(yè)種組合各樓層租金定位租金總收益測(cè)算樓層典型品牌舉例7綜述本次調(diào)研的背景與目的：本次市場(chǎng)調(diào)查研究工作是由*****委托，對(duì)其投資的位于重慶市江北區(qū)觀音橋商圈步行街內(nèi)的“現(xiàn)代廣場(chǎng)工程〔物業(yè)名稱〕〞為調(diào)研分析對(duì)象，針對(duì)重慶商業(yè)、五大商圈現(xiàn)狀及開(kāi)展、觀音橋商圈的業(yè)態(tài)構(gòu)成、潛在消費(fèi)人群態(tài)度及需求、潛在入駐商家經(jīng)營(yíng)戶的態(tài)度等市場(chǎng)信息，通過(guò)系統(tǒng)的商業(yè)調(diào)查及消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，為本工程擬將打造“重慶創(chuàng)意時(shí)尚廣場(chǎng)〞的分析定位、業(yè)態(tài)組合、包裝推廣等工作提供詳實(shí)的市場(chǎng)信息，為工程決策提供客觀的、準(zhǔn)確的、實(shí)效的決策依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容及方法：對(duì)重慶五大商圈狀況、觀音橋步行街商圈的現(xiàn)狀及開(kāi)展規(guī)劃，觀音橋商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合及商業(yè)特性，重慶消費(fèi)者尤其是“三北區(qū)域〞的消費(fèi)者逛街購(gòu)物習(xí)慣，潛在商家、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本工程的態(tài)度和入駐意愿等信息。調(diào)查方法采用了案頭資料分析、消費(fèi)者定點(diǎn)攔截問(wèn)卷調(diào)查、業(yè)內(nèi)人士及專家深訪，以及訪問(wèn)、到政府相關(guān)職能部門(mén)深度了解區(qū)域規(guī)劃等多種方式、方法。8綜述工程委托：重慶觀音橋服裝批發(fā)城工程執(zhí)行：執(zhí)行周期：2007年5月1日——2007年5月23日調(diào)查目的：旨在通過(guò)主城5大商圈〔觀音橋、解放碑、南坪、楊家坪、沙坪壩〕調(diào)查，全面的展示工程所在地的商業(yè)格局和開(kāi)展態(tài)勢(shì)，客觀反映工程周邊區(qū)域的輻射力度和消費(fèi)者結(jié)構(gòu)及消費(fèi)形態(tài)，為工程的商業(yè)定位提供客觀分析數(shù)據(jù)支撐。有效樣本：普通消費(fèi)者定量研究500份，中高端消費(fèi)人群定量研究50份，商家定量與定性研究700多份，工程1公里輻射區(qū)域商業(yè)、寫(xiě)字樓、賓館和專業(yè)市場(chǎng)研究。調(diào)查方式：消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查，高端消費(fèi)者約訪，商家深度訪問(wèn)，相關(guān)商業(yè)等神秘顧客調(diào)查。質(zhì)量控制：1〕抽樣技術(shù)：隨機(jī)攔截等距抽樣〔隔5抽1〕；2〕誤差：+0.05；3〕置信范圍：大于95%；4〕非系統(tǒng)誤差控制：D=6/500=1.2%<10%。9研究與分析技術(shù)：建立起了完善、科學(xué)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和信息收集系統(tǒng)，在數(shù)據(jù)處理和統(tǒng)計(jì)上，我們采用了EXCEL、SPSS、SAS、CHC-SPSS等統(tǒng)計(jì)分析軟件；在本次調(diào)研分析中，采用了相關(guān)分析、聚類分析、因子分析、列聯(lián)分析等分析技術(shù)與研究模型，此外，我們還綜合使用了以市場(chǎng)研究、競(jìng)爭(zhēng)比照分析、商圈趨勢(shì)分析等相關(guān)聯(lián)的綜合研究分析技術(shù)。調(diào)查質(zhì)量管理與控制：在本次市場(chǎng)調(diào)查的訪問(wèn)執(zhí)行過(guò)程中，我們采用漢威QFD全面質(zhì)量控制體系，通過(guò)轉(zhuǎn)化本次調(diào)研的需求，形成現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)搜集實(shí)施的具體方案，由工程經(jīng)理、工程總督導(dǎo)、訪問(wèn)執(zhí)行人員與質(zhì)控部門(mén)在工程的執(zhí)行過(guò)程中貫穿并實(shí)施，確保每一個(gè)調(diào)查分析工作流程的合理與準(zhǔn)確，確保每一個(gè)數(shù)據(jù)從現(xiàn)場(chǎng)搜集、訪員填寫(xiě)、數(shù)據(jù)錄入、數(shù)據(jù)分析各環(huán)節(jié)的真實(shí)性和科學(xué)性。綜述10調(diào)研發(fā)現(xiàn)，江北區(qū)是重慶主城經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度最快、商貿(mào)零售增幅最快的區(qū)域。觀音橋商圈在主城五大商圈里，增長(zhǎng)幅度最快、增長(zhǎng)潛力最大，商圈環(huán)境大為改善，商圈吸引力較強(qiáng)，輻射區(qū)域內(nèi)的市民消費(fèi)積極性高。調(diào)查顯示，觀音橋商圈未來(lái)規(guī)劃超前，總體布局合理，各業(yè)態(tài)之間有所錯(cuò)位，防止了商圈內(nèi)同業(yè)態(tài)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。調(diào)查顯示，觀音橋商圈已經(jīng)成為代表重慶富人區(qū)的“三北區(qū)域〞的唯一處于兩江以北的商圈，加之商圈是03年才開(kāi)始建設(shè)，規(guī)劃好，業(yè)態(tài)新，檔次高，因此，觀音橋商圈消費(fèi)人群主要以白領(lǐng)人士為主，成為主城中高檔次購(gòu)物消費(fèi)中心。商圈內(nèi)中高檔商場(chǎng)近3年來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，未來(lái)5年，觀音橋商圈將有可能超越解放碑商圈成為重慶第一商圈。調(diào)研總體結(jié)論11對(duì)觀音橋商圈潛在消費(fèi)群的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市民對(duì)精品服飾、餐飲、休閑、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的市場(chǎng)需求量大，中高檔消費(fèi)模式已初見(jiàn)雛形。對(duì)商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查發(fā)現(xiàn)，觀音橋商圈內(nèi)傳統(tǒng)百貨賣(mài)場(chǎng)已有5家，體量接近飽和，而以北城天街為代表的購(gòu)物中心〔SHOPPINGMALL〕業(yè)態(tài)目前只有一家，還存在較大的市場(chǎng)空白和開(kāi)展時(shí)機(jī)。綜合供需兩方面調(diào)查結(jié)果，我們的定位建議：將本工程規(guī)劃打造成為一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)為一體的中高檔次購(gòu)物消費(fèi)廣場(chǎng)，躲避了業(yè)態(tài)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，也順應(yīng)了市場(chǎng)的需求，本工程建成后將成為重慶嶄新的購(gòu)物消費(fèi)中心。調(diào)研總體結(jié)論12宏觀環(huán)境分析13重慶主城區(qū)是全國(guó)罕見(jiàn)的山水分割組團(tuán)式結(jié)構(gòu)城市，特殊的地理環(huán)境決定了重慶商業(yè)的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)開(kāi)展。圍繞主城渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)等五區(qū)，相繼形成了解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈，各自獨(dú)立，又相互競(jìng)爭(zhēng)。截止到2006年11月的最新數(shù)據(jù)說(shuō)明，重慶市商業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積已達(dá)2200萬(wàn)㎡。其中,主城區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約為450萬(wàn)㎡。主城區(qū)五大商圈共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近2萬(wàn)個(gè)，大賣(mài)場(chǎng)面積共有220萬(wàn)平米。就商業(yè)覆蓋率而言，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約0.8－1㎡左右；按照主城區(qū)200平方公里面積計(jì)算，每1平方公里商業(yè)營(yíng)業(yè)面積密度為2－2.5萬(wàn)㎡。與其它城市比較而言，重慶整體商業(yè)覆蓋率水平較低，重慶商業(yè)覆蓋率僅是北京的37．5％，人均擁有商業(yè)面積僅為北京的76．6％；但主城區(qū)的差距并不懸殊，重慶主城區(qū)商業(yè)的覆蓋率是上海的75．8％，人均擁有商業(yè)面積為上海的90．7％。重慶市商委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明，目前，解放碑商圈商業(yè)面積約126萬(wàn)平米，觀音橋商圈營(yíng)業(yè)面積70萬(wàn)平米，沙坪壩商圈營(yíng)業(yè)面積40萬(wàn)平米，南坪商圈營(yíng)業(yè)面積30萬(wàn)平米，楊家坪商圈營(yíng)業(yè)面積近50萬(wàn)平米。重慶市商業(yè)及商圈分析14重慶市及五大商圈社零總額增長(zhǎng)分析2003社零總額2004社零總額年增長(zhǎng)2005社零總額年增長(zhǎng)2006社零總額年增長(zhǎng)重慶市835.595514.3%1215.827.3%140415.4%渝中區(qū)127.19144.113.3%160.511.4%180.0912.2%江北區(qū)42.3750.1818.4%63.6926.9%84.132.1%南岸區(qū)50.1159.1818.2%69.9718.2%82.5617.9%沙坪壩區(qū)52.4462.519.2%87.8740.6%104.418.8%九龍坡區(qū)77.790.2216.1%107.2818.9%127.118.5%單位:人民幣億元來(lái)自重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：本工程所在的江北區(qū)，近三年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)速度，比重慶市整體的增長(zhǎng)速度要快，尤其是在2006年，年增長(zhǎng)速度到達(dá)30%以上，處于重慶主城5大商圈之首。15重慶市主城區(qū)五大商圈位置示意圖楊家坪商圈沙坪壩商圈觀音橋商圈解放碑商圈南坪商圈16重慶主城五大商圈比照研究解放碑商圈沙坪壩商圈觀音橋商圈南坪商圈楊家坪商圈商圈日均人流量30萬(wàn)人24萬(wàn)人22萬(wàn)人20萬(wàn)人20萬(wàn)人商圈內(nèi)商鋪平均租售價(jià)格商場(chǎng)內(nèi)月租金：200-500元/㎡月租金：150-400元/㎡月租金：150-400元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡臨街月租金：400-800元/㎡旺鋪：800-2000元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：100-300元/㎡月租金：150-300元/㎡售價(jià)：5-8萬(wàn)元/㎡售價(jià)：2--5萬(wàn)元/㎡售價(jià)：1.5--5萬(wàn)元/㎡售價(jià)：1.5--3萬(wàn)元/㎡售價(jià)：2--5萬(wàn)元/㎡商鋪平均出租比率90%以上約90%臨街商鋪90%以上約80%約85%----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集17重慶市江北區(qū)分析江北區(qū)地處長(zhǎng)江、嘉陵江北岸，重慶崛起的都市興旺經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)。幅員面積221平方公里，常住人口62萬(wàn)，江岸線長(zhǎng)113公里，具有承接重慶主城向北拓展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是未來(lái)新重慶的象征。江北區(qū)交通四通八達(dá)，從江北區(qū)出發(fā)15分鐘可到達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)、龍頭寺火車(chē)站、重慶火車(chē)站、朝天門(mén)港口、重慶中央商務(wù)區(qū)江北城和寸灘國(guó)際集裝箱碼頭。目前，江北區(qū)已經(jīng)形成了航空、鐵路、水運(yùn)、輕軌、高速公路、城市道路“六路聚合〞，人流、物流、商品流、資金流、信息流“五流交匯〞的暢達(dá)格局。18重慶市渝中區(qū)江北區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)在重慶主城的區(qū)位圖19重慶市江北區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析江北區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主。2005年，江北區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值136億元，人均GDP到達(dá)東部興旺地區(qū)平均水平，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為1.2：54.4：44.4。2006年，江北區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值151.4億元，同比2005年增長(zhǎng)達(dá)11.32%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近3000美元。江北區(qū)經(jīng)濟(jì)總量從主城第6位躍升至第2位，人均財(cái)力列全市第1位。近幾年來(lái)，江北區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)連續(xù)三年在全市排名第一，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)擠進(jìn)全市前三強(qiáng)，全區(qū)口徑財(cái)政收入超過(guò)30億元。----數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒202002—2006江北區(qū)GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)江北區(qū)作為重慶主城開(kāi)展的核心區(qū)域，近5年來(lái)，GDP持續(xù)快速增長(zhǎng)，2002—2006年，GDP年均增長(zhǎng)達(dá)24.3%、10.9%、43.3%、11.32%，2006年江北區(qū)GDP是2002年的2.2倍。----數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒億元21江北區(qū)商貿(mào)開(kāi)展分析2005年，江北區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額63.69億元，比上年增長(zhǎng)20%，比全市平均增幅高6.2個(gè)百分點(diǎn)。在主城都市興旺經(jīng)濟(jì)圈中排第2位。按行業(yè)來(lái)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額53.40億元，比上年增長(zhǎng)20.4%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額9.78億元，比上年增長(zhǎng)18.9%。2006年，江北區(qū)實(shí)現(xiàn)社零銷售總額達(dá)84.1億元，同比增長(zhǎng)32%。----數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市、江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒222002—2006江北區(qū)社零總額增長(zhǎng)趨勢(shì)近5年來(lái)，江北區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，尤其是在近3年時(shí)間里，江北區(qū)社零總額增長(zhǎng)的幅度高達(dá)26.87%、32.04%。江北區(qū)社零總額的快速增長(zhǎng)，說(shuō)明“重慶北移〞的城市開(kāi)展趨勢(shì)正逐步得以表達(dá)。----數(shù)據(jù)來(lái)源:2002--2006江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒億元增長(zhǎng)百分比23觀音橋商圈研究重慶市江北區(qū)觀音橋商圈位于江北區(qū)核心區(qū)域，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化正中心和北部傳統(tǒng)商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越，具有極強(qiáng)的集聚功能和交通優(yōu)勢(shì)。觀音橋商圈功能分區(qū)合理、根底設(shè)施配套、步行系統(tǒng)完善、交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是集公園、廣場(chǎng)、步行街三位一體的生態(tài)商圈。商圈核心區(qū)域觀音橋步行街面積0.65平方公里，規(guī)劃面積5.08平方公里。擁有城市景觀公共面積近20萬(wàn)平方米，已成為重慶城市形象的一大亮點(diǎn)和商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的核心集聚區(qū)，享有較高的知名度和美譽(yù)度。2006年，觀音橋商圈正式被中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)評(píng)為西南地區(qū)首條“中國(guó)著名商業(yè)街〞。該稱號(hào)由中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)評(píng)選認(rèn)定。協(xié)會(huì)主管機(jī)構(gòu)為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。24龍頭寺火車(chē)站寸灘港區(qū)本項(xiàng)目所在位置觀音橋商圈去江北機(jī)場(chǎng)方向觀音橋商圈區(qū)位圖25觀音橋步行街商圈示意圖本工程26觀音橋商圈2005年居民戶數(shù)8.79萬(wàn)戶，常駐人口約22萬(wàn)人，商業(yè)總面積120萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)26家，商貿(mào)企業(yè)總戶數(shù)913戶。觀音橋商圈日均客流量為20--30萬(wàn)人次，節(jié)假日及黃金周到達(dá)50-80萬(wàn)人次。觀音橋步行街商圈四周有公交車(chē)站11個(gè)，開(kāi)設(shè)有公交線路100余條，可便捷的到達(dá)重慶主城各區(qū)。觀音橋商圈研究2728觀音橋商圈商貿(mào)研究2005年，江北區(qū)實(shí)現(xiàn)社零總額63.69億元，觀音橋商圈實(shí)現(xiàn)社零總額42.92億元，占全區(qū)社零比例為68%，社零總額與2004年相比增幅達(dá)20%，在重慶主城各大核心商圈中名列前茅。2006年，觀音橋商圈實(shí)現(xiàn)社零總額為58.03億元，同比增長(zhǎng)25.16％，占全區(qū)社零總額比重近70％。在2006年5.1黃金周，觀音橋商圈銷售額到達(dá)1.45億元，增幅達(dá)48％，列重慶主城五大商圈第一位。2006年10.1黃金周，觀音橋商圈攬金2.03億元，以103%的增幅再次名列主城第一。2007年5.1黃金周，觀音橋商圈2.036億元，比去年同期凈增0.55億元，同比增長(zhǎng)38.21％，增幅位居主城區(qū)五大商圈榜首。觀音橋商圈成為名副其實(shí)拉動(dòng)江北區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的“火車(chē)頭〞。----數(shù)據(jù)來(lái)源:江北區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒、觀音橋商圈辦資料292004—2006年觀音橋商圈社零總額占江北區(qū)社零總額比例分析占全區(qū)的比例60%占全區(qū)的比例67%占全區(qū)的比例69%自2004年觀音橋商圈開(kāi)街來(lái)，觀音橋商圈逐漸發(fā)揮出巨大的“聚集效應(yīng)〞，社零總額占全區(qū)近70%。觀音橋商圈也成為主城五大商圈中社零總額連續(xù)三年增幅位居第一的商圈。----數(shù)據(jù)來(lái)源:觀音橋商圈辦數(shù)據(jù)億元30據(jù)估計(jì)測(cè)算，未來(lái)2—3年，觀音橋步行街商圈新增商業(yè)面積將達(dá)40萬(wàn)平米左右。到2021年前，觀音橋步行街商圈的核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模將超過(guò)100萬(wàn)平方米。主要放量集中在：渝北二村工程地塊〔體量未定〕，建北路協(xié)信丹楓白露〔商業(yè)寫(xiě)字樓10萬(wàn)平米〕，金鵬北城旺角〔商業(yè)約5萬(wàn)平米〕，富力海洋廣場(chǎng)〔商業(yè)約15萬(wàn)平米〕，東和城〔商業(yè)有5萬(wàn)平米〕，平安摩卡〔商業(yè)有4萬(wàn)平米〕等工程。觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃31觀音橋商圈未來(lái)新增商業(yè)物業(yè)比照分析開(kāi)發(fā)商名稱項(xiàng)目總體量項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的體量（包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等）本項(xiàng)目商業(yè)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)、推出的時(shí)間項(xiàng)目商業(yè)的定位與經(jīng)營(yíng)模式渝北二村項(xiàng)目地塊未定32萬(wàn)平米20萬(wàn)平米未定寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)協(xié)信丹楓白露項(xiàng)目協(xié)信集團(tuán)14萬(wàn)平米10萬(wàn)平米2008寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)的綜合體金鵬北城旺角項(xiàng)目金鵬物業(yè)集團(tuán)18萬(wàn)平米5萬(wàn)平米2008婚慶服務(wù)專業(yè)市場(chǎng)富力海洋廣場(chǎng)項(xiàng)目富力城地產(chǎn)39.2萬(wàn)平米15萬(wàn)平米2008酒店、寫(xiě)字樓購(gòu)物中心東和城項(xiàng)目東和集團(tuán)17萬(wàn)平米5萬(wàn)平米2008社區(qū)商業(yè)平安摩卡項(xiàng)目平安集團(tuán)20萬(wàn)平米4萬(wàn)平米2008社區(qū)商業(yè)----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查采集匯總32觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃：努力打造西部第一，全國(guó)領(lǐng)先的一流商圈。商圈的八大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)：“定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、觀念、管理、品牌、效益、生態(tài)〞觀音橋商圈定位目標(biāo)：成為“重慶名片、城市客廳、消費(fèi)天堂、市民樂(lè)園〞。在“十一五〞期間，觀音橋商圈力爭(zhēng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)幅度達(dá)20％，到2021年，社零總額突破100億元大關(guān)。培育3-5家銷售10億元以上的績(jī)優(yōu)企業(yè)。----數(shù)據(jù)來(lái)源:江北區(qū)政府報(bào)告、商圈辦報(bào)告33〔一〕至2021年，觀音橋商圈社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2005年的43億元增加到100億元，年均增長(zhǎng)18%，占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重，由2005年的67%提高到78%；其中核心區(qū)范圍由2005年的34億元增加到85億元，年均增長(zhǎng)20%，占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重，由2005年的53%提高到66%；確保全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2005年的64億元增加到128億元，年均增長(zhǎng)15%；確保全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和按總?cè)丝谟?jì)算的全區(qū)人均消費(fèi)規(guī)模進(jìn)入都市興旺經(jīng)濟(jì)圈前三位，進(jìn)一步提高觀音橋商圈對(duì)全區(qū)商貿(mào)開(kāi)展的奉獻(xiàn)度。觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃----數(shù)據(jù)來(lái)源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告34〔二〕大力開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用連鎖經(jīng)營(yíng)方式和電子商務(wù)技術(shù)改造提升傳統(tǒng)效勞業(yè)。觀音橋商圈連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)額占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重，由2005年的40%上升到2021年的60%，新型業(yè)態(tài)比重明顯提高，根本實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)變?！踩持?021年，重點(diǎn)支持和著力培育20戶銷售額億元以上、3戶銷售額10億元以上，擁有新興業(yè)態(tài)、掌握先進(jìn)管理技術(shù)、具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的連鎖流通骨干企業(yè)，銷售總額年均增長(zhǎng)30%，重點(diǎn)零售企業(yè)單位面積營(yíng)業(yè)額到達(dá)4萬(wàn)元/平方米，接近國(guó)外零售企業(yè)平均水平，充分發(fā)揮其在現(xiàn)代流通中的引領(lǐng)作用。觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃----數(shù)據(jù)來(lái)源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告35〔四〕觀音橋商圈引進(jìn)年納稅總額區(qū)財(cái)政年實(shí)得收入300萬(wàn)元以上總部企業(yè)戶數(shù)，2021年到達(dá)20戶?！参濉秤^音橋商圈商業(yè)設(shè)施面積，由2005年的130萬(wàn)平方米調(diào)整至2021年的230萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積到達(dá)國(guó)際先進(jìn)水平；商務(wù)設(shè)施面積由2005年的65萬(wàn)平方米調(diào)整至2021年的100萬(wàn)平方米。觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃----數(shù)據(jù)來(lái)源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告36觀音橋商圈功能分區(qū)：充分考慮現(xiàn)有業(yè)態(tài)及借鑒國(guó)際零售業(yè)態(tài)開(kāi)展趨勢(shì)，觀音橋商圈主要分為五大功能區(qū)，即：商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)酒店金融區(qū)、文化休閑娛樂(lè)區(qū)、餐飲娛樂(lè)休閑區(qū)、中高檔住宅區(qū)及居民社區(qū)。觀音橋商圈功能定位：以大型百貨店為龍頭，以購(gòu)物中心為核心，以專業(yè)店、專賣(mài)店、超市、便利店、折扣店為骨干，以連鎖經(jīng)營(yíng)為根本組織形式，集中引進(jìn)布局一批大、特、名、老、精品店，形成一個(gè)強(qiáng)有力的商業(yè)極核。觀音橋商圈未來(lái)開(kāi)展規(guī)劃----數(shù)據(jù)來(lái)源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告37觀音橋商圈功能模式：購(gòu)物+商務(wù)酒店+金融證券+餐飲+文化娛樂(lè)+休閑健身+觀光旅游等七大主打功能觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)模式規(guī)劃：大型購(gòu)物中心+大型百貨+大型綜合超市+大型專業(yè)賣(mài)場(chǎng)+大型餐飲+大型多廳影院+大型主題公園等七大主力業(yè)態(tài)、業(yè)種。觀音橋商圈功能、業(yè)態(tài)規(guī)劃----數(shù)據(jù)來(lái)源:江北區(qū)觀音橋商圈辦的報(bào)告38觀音橋商圈內(nèi)主要商場(chǎng)分析39觀音橋商圈范圍現(xiàn)狀與未來(lái)規(guī)劃圖目前商圈范圍2年內(nèi)商圈范圍5年內(nèi)商圈范圍40觀音橋商圈主力業(yè)態(tài)典型商家百貨大賣(mài)場(chǎng)新世紀(jì)百貨、重百商場(chǎng)、遠(yuǎn)東百貨、北京華聯(lián)、新世界百貨、茂業(yè)百貨臨街商鋪、商業(yè)內(nèi)街海洋公園商業(yè)街、佳儂商業(yè)街、世紀(jì)金街、香港城、協(xié)信黃金海岸、天街2號(hào)臨街商鋪、望?；ㄊ幸粭l街大型超市家樂(lè)福、易初蓮花、新世紀(jì)超市、重百超市、永輝超市主題商場(chǎng)（專業(yè)賣(mài)場(chǎng)）居然之家建材市場(chǎng)、金觀音家具店、百安居、建瑪特、泰興電腦城、e+e數(shù)碼商城、商社五金建材市場(chǎng)、綠云服裝批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)美電器、蘇寧電器、大中電器購(gòu)物中心北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)金源購(gòu)物商城星級(jí)酒店金源大酒店、君豪酒店、小天鵝大酒店、和府飯店、渝通賓館、長(zhǎng)都假日酒店、外貿(mào)賓館----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集41新世界百貨重慶百貨新世紀(jì)百貨茂業(yè)百貨北城天街購(gòu)物中心本工程觀音橋步行街商圈主力百貨、購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)分布圖遠(yuǎn)東百貨黃金海岸購(gòu)物中心世紀(jì)金源購(gòu)物中心據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，觀音橋商圈內(nèi)有各類型百貨、購(gòu)物中心、零售大賣(mài)場(chǎng)8個(gè)，營(yíng)業(yè)面積到達(dá)近60萬(wàn)平米42重慶市場(chǎng)各檔次商品界定與劃分

內(nèi)容品牌季節(jié)類別價(jià)格（元/件）襯衣短袖褲子高端阿瑪尼夏季男裝3000-40009600（外套）20003000以上杰尼亞夏季男裝35001700-25002500-3500HUGOBOSS夏季男裝2500-35005500（外套）2000-3000

3000登喜路夏季男裝2500-35002000-30003500范思哲夏季男裝3000以上2000以上3500高中端CK夏季男女裝600-1200450-800990-1600拉格菲夏季男裝1200左右900-20001800-3000卓莎帝夏季男女裝1500左右1350-25001800-3500寶馬夏季男女裝1000-1500680-15001300-2000Tommy夏季男女裝1000-1500450-10001300-1800----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查采集匯總43檔次品牌季節(jié)類別價(jià)格（元/件）襯衣短袖褲子中端瑞琪卡登夏季男女裝360-600390-500雅格兒夏季男裝300-550400馬克華菲夏季男女裝400500Basichouse夏季女裝400-500500Lee夏季男女裝400-500550-800中低端美邦夏季男女裝13090佐丹奴夏季男女裝110100九牧王夏季男裝130班尼路夏季男女裝100120德?tīng)柣荽合募灸信籽b150低端波波服飾春夏季女裝70雙星春夏季男女套裝100貴人鳥(niǎo)春夏季男女裝80-90港伯春夏季男裝70金桃子服飾春夏季女裝50-60〔接上頁(yè)〕----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查采集匯總44觀音橋商圈主力百貨比照〔1〕商場(chǎng)規(guī)模（平米）經(jīng)營(yíng)模式商場(chǎng)檔次開(kāi)業(yè)時(shí)間目標(biāo)客戶與主要消費(fèi)人群經(jīng)營(yíng)狀況重慶百貨12000傳統(tǒng)百貨中低檔2000年12月普通市民為主的人群一般偏下新世紀(jì)百貨20000傳統(tǒng)百貨中偏中高檔2001年4月，新店2006開(kāi)業(yè)普通市民為主的人群很好茂業(yè)百貨50000傳統(tǒng)百貨中檔2004年10月學(xué)生、職員、普通市民一般遠(yuǎn)東百貨43000傳統(tǒng)百貨中高檔2005年1月白領(lǐng)、中高收入人群較好新世界百貨40000傳統(tǒng)百貨中高檔2006年10月都市白領(lǐng)、中高收入人群一般北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)50000購(gòu)物中心中高檔2003年9月時(shí)尚白領(lǐng)、政府官員、企業(yè)中高管理人員較好----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集45觀音橋商圈主力百貨比照〔2〕2004年度營(yíng)業(yè)額2005年度營(yíng)業(yè)額年增長(zhǎng)比率2006年度營(yíng)業(yè)額年增長(zhǎng)比率業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況說(shuō)明重慶百貨18000萬(wàn)元20000萬(wàn)元約11%23000萬(wàn)元約15%本土老牌百貨，發(fā)展平穩(wěn)新世紀(jì)百貨30000萬(wàn)元35000萬(wàn)元約17%56000萬(wàn)元約60%新店新貌，去年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁茂業(yè)百貨15000萬(wàn)元18000萬(wàn)元約20%30000萬(wàn)元約66%促銷手段靈活，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯遠(yuǎn)東百貨21000萬(wàn)元25000萬(wàn)元約19%36000萬(wàn)元約44%時(shí)尚前衛(wèi)，逐漸發(fā)力，商場(chǎng)業(yè)績(jī)漸好新世界百貨///06年9月至今約20000萬(wàn)元/06年剛開(kāi)業(yè)，引領(lǐng)時(shí)尚，短期內(nèi)成長(zhǎng)很快北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)12000萬(wàn)元20000萬(wàn)元約66%40000萬(wàn)元約100%目前江北唯一MALL，業(yè)態(tài)豐富，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁----數(shù)據(jù)來(lái)源:觀音橋商圈辦統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和商場(chǎng)里局部長(zhǎng)期商客匯總提供46觀音橋商圈內(nèi)各主力百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)平效比較平效分析:1〕各主力百貨賣(mài)場(chǎng)中，定位中檔的新世紀(jì)百貨和定位中低檔的重百百貨平效絕對(duì)值第一、第二，一方面是因?yàn)槭峭忄l(xiāng)百貨品牌，二是因?yàn)殚_(kāi)業(yè)時(shí)間最久〔都超過(guò)7年〕，三是因?yàn)榧瘓F(tuán)購(gòu)置比例最大。但以重百為代表的傳統(tǒng)百貨賣(mài)場(chǎng)的平效年均增幅緩慢，06年新世紀(jì)增長(zhǎng)超過(guò)60%是因?yàn)閱踢w新址后促銷力度大的原因。2〕代表中高檔次的遠(yuǎn)東、北城天街、新世界幾家賣(mài)場(chǎng)，近三年來(lái)平效增長(zhǎng)幅度快，尤其是北城天街，三年增長(zhǎng)了3.3倍，而新世界百貨去年剛開(kāi)業(yè)，平效絕對(duì)值就接近幾家傳統(tǒng)百貨開(kāi)業(yè)2、3年后的絕對(duì)值。3〕根據(jù)幾大賣(mài)場(chǎng)的平效增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)分析，以北城天街為代表的購(gòu)物中心模式將在未來(lái)3—5年時(shí)間里，追趕接近并超過(guò)幾家傳統(tǒng)百貨的平效，成為商圈內(nèi)商貿(mào)零售業(yè)的黑馬。這一點(diǎn)，從大都會(huì)廣場(chǎng)的案例可得到印證。47觀音橋步行街商圈主力超市大賣(mài)場(chǎng)分布圖新世紀(jì)超市重百超市福建永輝超市易初蓮花超市家樂(lè)福超市中百倉(cāng)儲(chǔ)超市新世紀(jì)超市據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，觀音橋商圈內(nèi)有規(guī)模以上超市7個(gè)，營(yíng)業(yè)面積到達(dá)近10萬(wàn)平米48觀音橋商圈主要超市大賣(mài)場(chǎng)分析超市規(guī)模（平米）開(kāi)業(yè)時(shí)間超市在商圈內(nèi)的詳細(xì)位置超市主要輻射的消費(fèi)群經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)價(jià)（5分評(píng)級(jí)制，1分最差）重百超市36982000年12月商圈中心重百負(fù)一層商圈內(nèi)外的大眾市民3新世紀(jì)超市35002001年4月商圈中心新世紀(jì)負(fù)一層商圈內(nèi)外的大眾消費(fèi)人群4家樂(lè)福超市150001997年9月建新西路以建新西路周邊的市民為主4永輝超市70002004年10月商圈中心金源摩爾負(fù)一層商圈內(nèi)外的市民，以小苑片區(qū)市民為主4易初蓮花超市150002005年12月紅黃路力帆體育中心旁主要以黃泥坊和紅旗河溝消費(fèi)者市民為主2中百倉(cāng)儲(chǔ)超市80002005年8月紅旗河溝轉(zhuǎn)盤(pán)西北角東和銀都大廈主要以紅旗河溝附近的市民消費(fèi)者為主2----數(shù)據(jù)來(lái)源:觀音橋商圈辦數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫(kù)49觀音橋步行街商圈主要專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)分布圖e+e數(shù)碼廣場(chǎng)百安居蘇寧電器國(guó)美電器綠云尚都服裝批發(fā)城金觀音家具城建瑪特泰興電腦城商社建材國(guó)美電器商社電器據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，觀音橋商圈內(nèi)有各種專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)10多個(gè)，業(yè)態(tài)包括數(shù)碼、家居、家電、服裝、建材等東方家園建材超市50觀音橋商圈主要專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)分析賣(mài)場(chǎng)規(guī)模（平米）開(kāi)業(yè)時(shí)間超市在商圈內(nèi)的詳細(xì)位置賣(mài)場(chǎng)的主要業(yè)態(tài)定位和業(yè)種組合經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)價(jià)（5分評(píng)級(jí)制，1分最差）國(guó)美電器70002000年12月紅旗河溝轉(zhuǎn)盤(pán)三北區(qū)域的大眾市民3蘇寧電器150002006年10月商圈中心嘉年華大廈三北區(qū)域的大眾消費(fèi)人群3東方家園建材400002004年5月五里店轉(zhuǎn)盤(pán)全市主城區(qū)的消費(fèi)者2泰興電腦城120002005年11月商圈中心金源摩爾負(fù)一層三北區(qū)域的市民消費(fèi)者為主3百安居130002005年12月紅黃路力帆體育中心旁主要以三北區(qū)域的消費(fèi)者和市民為主2建瑪特450002004年12月紅旗河溝轉(zhuǎn)盤(pán)西南角北部尚座大廈主要以三北區(qū)域的市民消費(fèi)者為主2----數(shù)據(jù)來(lái)源:觀音橋商圈辦數(shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫(kù)51觀音橋商圈主要專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)租金分析

內(nèi)容名稱樓層價(jià)格（元/㎡）業(yè)態(tài)備注

建面租金套內(nèi)租金國(guó)美電器全樓層均價(jià)36電器內(nèi)部實(shí)際情況很難了解蘇寧電器全樓層均價(jià)150電器初步價(jià)格，還需詳細(xì)了解居然之家1樓均價(jià)120不含其它費(fèi)用2樓均價(jià)90百安居全樓層均價(jià)30建材從第4-6年遞增3%；從第7-9年遞增5%建瑪特1樓均價(jià)110潔具其它樓層具體不詳2樓均價(jià)70地磚3樓均價(jià)55櫥柜、木版泰興電腦城1樓均價(jià)160包含其它費(fèi)用2樓均價(jià)1203樓均價(jià)60-80重百全樓層28從第4年開(kāi)始每三年遞增2元/㎡；e+e電腦城1樓60手機(jī)、電腦含物管費(fèi)2樓45耗材、DIY----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集52觀音橋步行街商圈局部知名寫(xiě)字樓宇分布圖同聚遠(yuǎn)景金崗大廈嘉年華大廈新世界商廈新上海大廈百業(yè)興大廈中信大廈紅鼎國(guó)際北岸星座茂業(yè)大廈重慶總商會(huì)大廈重慶國(guó)際商會(huì)大廈華創(chuàng)商務(wù)大廈外貿(mào)大廈陽(yáng)光城大廈邦興北都大廈西普大廈浩博天庭北城名都鴻程大廈海怡名邸新原興大廈創(chuàng)世紀(jì)2000金鵬旺角北部尚座財(cái)信大廈據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，觀音橋商圈內(nèi)有各種純、公寓寫(xiě)字樓宇50多棟，長(zhǎng)期擁有中高端商務(wù)消費(fèi)人群50000余人53觀音橋商圈主要寫(xiě)字樓狀況分析項(xiàng)目總體量和規(guī)模（平米）寫(xiě)字樓檔次入駐企業(yè)數(shù)量建面租金狀況（元/月/平米）整棟大廈入駐比例同聚遠(yuǎn)景44000中高檔目前有60多家40—5080%以上北岸星座15000中檔入駐有100多家25—3090%以上茂業(yè)東方大廈150000中檔入駐有200多家30—3580%以上未來(lái)國(guó)際大廈120000中高檔入駐有30多家50—6040%以上嘉年華大廈63000中高檔入駐有20多家50—6070%以上紅鼎國(guó)際160000中檔入駐有150多家25—3070%以上西普大廈30000中檔入駐有70多家25—3090%以上----數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市房管局?jǐn)?shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫(kù)54觀音橋步行街商圈主要星級(jí)酒店、賓館分布圖和府飯店渝通賓館外貿(mào)賓館君豪大飯店世紀(jì)金源大酒店小天鵝賓館長(zhǎng)都假日酒店天鵝之星經(jīng)濟(jì)型酒店據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，觀音橋商圈內(nèi)有各種賓館、酒店10多個(gè)，房間數(shù)2000多間，每天可容納外地游客5000余人皇冠東和酒店55觀音橋商圈星級(jí)賓館、酒店?duì)顩r分析開(kāi)業(yè)時(shí)間房間數(shù)量（或床位數(shù)量）標(biāo)準(zhǔn)間掛牌價(jià)位（元）賓館平均入住比例世紀(jì)金源酒店（五星級(jí)）2004年7月402間1000—280070%以上君豪大飯店（會(huì)議五星）2005年11月405間800—2600元50%以上小天鵝賓館（準(zhǔn)三星）1996年218間300—70060%以上和府飯店（四星）2003年300間500—160070%以上長(zhǎng)都假日酒店（四星）2005年12月266間400—130050%以上渝通賓館（三星）1992年10月，2005年10月新裝196間360—180060%以上----數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫(kù)56據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，觀音橋商圈附近有中檔、中高檔住宅小區(qū)100多個(gè)，常住居民約200000余人邦興花園邦興北都龍湖楓香庭新上海大廈光宇陽(yáng)光海岸華新街大社區(qū)楓丹白露塔坪大社區(qū)新原興小區(qū)觀音橋大社區(qū)長(zhǎng)安廠大社區(qū)望海花園同創(chuàng)國(guó)際東和城海洋廣場(chǎng)海怡花園洋河花園海關(guān)大社區(qū)紅旗河溝大社區(qū)大興村社區(qū)324醫(yī)院大社區(qū)建東大社區(qū)建新西路大社區(qū)老干中心大社區(qū)龍湖大社區(qū)電儀村社區(qū)小苑大社區(qū)建北大社區(qū)電測(cè)村大社區(qū)觀音橋步行街商圈局部中、高檔次住宅大社區(qū)分布圖新上海大廈紅鼎國(guó)際長(zhǎng)安華都長(zhǎng)安麗都57觀音橋商圈中高檔住宅小區(qū)狀況分析項(xiàng)目體量（平方米）開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)時(shí)間銷售價(jià)位小區(qū)總戶數(shù)（概數(shù)）小區(qū)居住人數(shù)（概數(shù)）龍湖楓香庭270000龍湖地產(chǎn)2002年均價(jià)3600元2200戶6500人富力海洋廣場(chǎng)392000富力地產(chǎn)2007年均價(jià)6500元5000戶15000人紅鼎國(guó)際名苑160000紅塔集團(tuán)2006年均價(jià)5500元3000戶7000人洋河花園213000康居物業(yè)2000年均價(jià)2200元1800戶5500人邦興花園160000邦興地產(chǎn)2000年均價(jià)2200元1500戶5000人望海花園310000新原興集團(tuán)2000年均價(jià)3000元2800戶6000人同創(chuàng)國(guó)際242000同創(chuàng)集團(tuán)2006年均價(jià)3800元3000戶8000人----數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市房管局?jǐn)?shù)據(jù)和漢威數(shù)據(jù)庫(kù)58觀音橋步行街商圈六大百貨賣(mài)場(chǎng)

比照分析59店名樓層業(yè)態(tài)業(yè)種定位典型商品品牌、知名商家樓層營(yíng)業(yè)面積流水扣流式茂業(yè)百貨B1生活超市3000㎡F1

璀璨時(shí)尚館周大生、飛亞達(dá)、依波、蘭蔻5000㎡進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）押金（元）扣率F2

純情少女館ONLY、歐時(shí)力、芭比、QS、ES、E-LAND4500㎡4000無(wú)20--25%F3

流行仕女館哥弟、芝之卉、愛(ài)慕、戴安芬3500㎡F4

名流紳士館

捷克瓊斯、九牧王、皮爾卡丹、柒牌、金利來(lái)、觀奇洋服4500㎡F5

魅力休閑館

耐克、阿迪達(dá)斯、美津龍、靠背、彪馬、班尼路、美特斯邦威3500㎡F6

活力運(yùn)動(dòng)館

小林寢飾、花花公子、西瓜太郎、茄菲貓、安萊爾4500㎡F7

時(shí)尚家居館

美的、方太、西門(mén)子、TCL、伊萊克斯、榮士達(dá)3500㎡F8、9

配套開(kāi)放美食廣場(chǎng)與茶藝館

波西比亞4500㎡茂業(yè)百貨----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集60重百江北店—現(xiàn)代廣場(chǎng)店名樓層業(yè)態(tài)、業(yè)種定位典型商品品牌流水扣流式重百江北商場(chǎng)B1生活超市、鄉(xiāng)村基、小吃坊進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）押金（元）扣率F1

繽紛名品坊

美寶蓮、花花公子、歐萊雅、玉蘭油、達(dá)芙利、金利來(lái)3000無(wú)24+2%F2多彩花季坊

美特斯邦威力、米奇、霓裳、佐丹奴、以純、淑紫云F3名媛霓裳坊

哥弟、鄂爾多斯、莎瑪妮、AV、纖牌、stylewomenF4

名流雅仕坊凱撒、金利來(lái)、九牧王、雅格爾、GOLF、鱷魚(yú)、F5

動(dòng)感生活坊阿迪達(dá)斯、麗嬰房、巴布豆、安踏、361。、好孩子----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集61新世紀(jì)江北店—世紀(jì)新都店名樓層業(yè)態(tài)定位知名、典型商家商品品牌流水扣流式新世紀(jì)百貨B2停車(chē)場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）押金（元）扣率B1

生活超市館

F1時(shí)尚名媛館

歐柏萊、歐萊雅、百麗、美寶蓮、依波表、周大福4000無(wú)23--27%F2

少淑女名品館依戀、ONLY、江南布衣、艾格、淑女屋、ESF3淑女名品館

鱷魚(yú)女裝、聲雨竹、吉祥齋、依衣人、eachwayF4

紳士名品館鱷魚(yú)、EVE、JACK&JONES、皮爾卡丹、BONI、金利來(lái)F5

運(yùn)動(dòng)親子館

F6

科技生活館

----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集62江北新世紀(jì)百貨租金分析內(nèi)容品牌樓層面積（㎡）營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)/年）提點(diǎn)租金單價(jià)（元/㎡）備注歐柏萊1樓2025026%2708百麗1樓4020026%1083依戀2樓6023024%766淑女屋2樓6018025%625scofield3樓7020023%548Veromoda3樓8016024%400masfer4樓6020022%611聲雨竹4樓5015023%575JACK&JONES5樓5018022%660RICHCLAD5樓4016023%766NIKE6樓5015020%500Lecoqsportif6樓4016020%666----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集63新世界百貨新世界百貨B1

重百超市40000㎡流水扣流式F1

國(guó)際名品、化妝品、名表、女鞋

BELLE、DURBAN、MONTBLANC、MATCOAZZACI4000㎡進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）押金（元）扣率F2

時(shí)尚女裝、珠寶、潮流服飾

諾亞方、海盜船、DISNEY4000㎡50001000022--26%F3

成熟女裝、女手袋、女內(nèi)衣

ONLY、MICHELRENE、LILLY、E-LAND、NUNCA4000㎡F4男士正裝、休閑、飾品、皮具、咖啡

JACK&JONES、奧倫多蘭、卡丹奴4000㎡F5

運(yùn)動(dòng)、家庭用品、小家電、童裝

耐克、阿迪達(dá)斯、靠背、彪馬、DISA4000㎡F6

主題餐廳、健身會(huì)所

4000㎡----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集64新世界百貨租金分析內(nèi)容品牌樓層面積（㎡）營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)/年）提點(diǎn)租金單價(jià)（元/㎡）備注面包新語(yǔ)1樓7%180租金加提成屈臣氏1樓7%110CKJEANS1樓19%剛?cè)腭vDISNEY2樓4016024%800海盜船2樓1012024%2400ONLY3樓6015023%479LILY3樓4013024%650波西米亞4樓80卡丹璐4樓4014023%670阿迪達(dá)斯5樓3015022%916靠背5樓4013021%569德莊6樓30從第四年開(kāi)始遞增7%外婆橋6樓28----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集65遠(yuǎn)東百貨B1

休閑運(yùn)動(dòng)館

耐克

、阿迪達(dá)斯、美津濃、匡威、LEE、第五街

進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）押金（元）扣率F1

流行名品館

蘭蔻、資生堂、安娜蘇、歐伯萊、施華洛世奇、百麗100001000020--26%F2流行少女館

卡莎布蘭卡、678月、淑女屋、季候風(fēng)、花木馬、雅天妮F3

時(shí)尚名媛館

瑪斯菲爾、寶姿、23區(qū)、菲妮迪、依蘭、黛安芬F4

紳士休閑館皮爾卡丹、寶姿、卡爾丹頓、巴貝、瑞奇卡登、鱷魚(yú)F5

家用童玩館

阿迪達(dá)斯、麗嬰房、黃色小鴨、喜萊登、尚?，斂?、雙立人遠(yuǎn)東百貨----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集66遠(yuǎn)東百貨租金分析內(nèi)容品牌樓層面積（㎡）營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)/年）提點(diǎn)租金單價(jià)（元/㎡）備注SWAROVSKI1樓4025019%990斯加圖1樓7018022%471巧帛2樓6013023%4156、7、8月2樓4015022%688寶姿3樓8018020%375JESSICA3樓6017020%472馬克華菲4樓7015022%393三SPRIT4樓6016022%419黃色小鴨5樓4012023%575麗嬰房5樓8013023%311----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集67北城天街購(gòu)物中心商場(chǎng)名稱樓層業(yè)態(tài)業(yè)種定位品牌名稱樓層面積（套內(nèi)）租金形式押金付款方式年遞增率租金(元/平方/月)北城天街B2停車(chē)場(chǎng)／4000㎡／／／B1休閑餐飲、名貴飾品哈根達(dá)斯、星巴克、謝瑞麟、周生生、CK、世界名表城7000㎡20000季付5﹪80--500F1流行時(shí)尚館歐時(shí)力、東京時(shí)裝、GIVHSHYH、JORYA、SISLEY、KAKO、TOUGH

7000㎡F2休閑家居、特色餐飲秋鹿、HOTYG、HOTWIND、VEROMODA、JACK&JONES、ONLY7000㎡F3運(yùn)動(dòng)及兒童裝運(yùn)動(dòng)100、丑丑童裝、金寶貝7000㎡F4餐飲盤(pán)中餐、玉江南、愚頭記、美醉美家常菜、快車(chē)道7000㎡F5影視城UME國(guó)際影院

7000㎡----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集68北城天街購(gòu)物中心租金分析

內(nèi)容品牌樓層租金單價(jià)（元/㎡套內(nèi)）備注哈根達(dá)斯1樓450CKJEANS1樓400星巴克1樓168米羅咖啡2樓80（建面）休閑業(yè)態(tài)按建面計(jì)租金秋鹿2樓150運(yùn)動(dòng)1003樓60（建面）特色大賣(mài)場(chǎng)按建面計(jì)丑丑童裝3樓100美醉美4樓50(建面)餐飲業(yè)態(tài)按建面計(jì)租金快車(chē)道4樓48(建面)娛樂(lè)業(yè)態(tài)按建面計(jì)租金----數(shù)據(jù)來(lái)源:本次市場(chǎng)調(diào)查實(shí)地采集69結(jié)論目前，觀音橋商圈內(nèi)傳統(tǒng)百貨賣(mài)場(chǎng)已經(jīng)擁有重百、新世紀(jì)、新世界、茂業(yè)、遠(yuǎn)東等5家，數(shù)量直逼解放碑，面積接近20萬(wàn)平米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈。各商場(chǎng)定位和商品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重。重百、新世紀(jì)、茂業(yè)百貨都定位在中檔偏低的檔次，而遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨雖然在商品檔次上定位于中高檔次，但商場(chǎng)在樓層布局、經(jīng)營(yíng)模式等方面，都和前面幾家商場(chǎng)一樣，為傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，因此，我們可將以上5家商場(chǎng)都視同為觀音橋商圈內(nèi)的“傳統(tǒng)百貨大賣(mài)場(chǎng)〞。北城天街購(gòu)物中心，總體量有14萬(wàn)平米，但除去兩家百貨主力店后，剩余以店中店經(jīng)營(yíng)的面積僅僅5萬(wàn)多平米，容納有珠寶、鉆飾、餐飲、女裝精品、運(yùn)動(dòng)休閑店、咖啡、酒吧、電影院等各種商業(yè)形態(tài)的商家不到100個(gè)。觀音橋商圈范圍內(nèi)有包括紅鼎國(guó)際、同聚遠(yuǎn)景、北岸星座、嘉年華大廈、新世界寫(xiě)字樓、金崗大廈等50多棟寫(xiě)字樓，擁有常駐、流動(dòng)中高端商務(wù)辦公人群近20萬(wàn)人，這一數(shù)據(jù)確保了觀音橋商圈內(nèi)龐大的中高端消費(fèi)實(shí)力和持續(xù)增長(zhǎng)能力。70結(jié)論江北觀音橋商圈貌視競(jìng)爭(zhēng)劇烈，百貨形成集聚正效應(yīng)，商圈社零總額以平均5個(gè)百分點(diǎn)的年增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)。觀音橋商圈近三年來(lái)社零總額的年平均增長(zhǎng)比率在20—25%，以重百為代表的中低檔百貨的年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)率低于商圈的平均增長(zhǎng)率，只有11—15%；而以遠(yuǎn)東百貨為代表的中檔百貨年?duì)I業(yè)額的增長(zhǎng)比率在20—44%；以茂業(yè)、新世紀(jì)百貨為代表的中檔次偏高百貨年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)率2006年超過(guò)60%；而以北城天街為代表的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，06年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)率翻倍增長(zhǎng)。71觀音橋商圈內(nèi)新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)對(duì)本工程的影響項(xiàng)目名稱與本項(xiàng)目位置關(guān)系對(duì)本項(xiàng)目的影響綠云尚都位于本項(xiàng)目后面約50米處主要經(jīng)營(yíng)各類服裝批發(fā)兼零售，針對(duì)人群以及消費(fèi)群結(jié)構(gòu)與本項(xiàng)目定位有明顯差異，不會(huì)形成正面沖突。新世界百貨位于本項(xiàng)目正門(mén)東南側(cè)面約100米處以中高擋定位的傳統(tǒng)百貨賣(mài)場(chǎng)，但經(jīng)營(yíng)形式單一，商品與本項(xiàng)目可能有部分重疊，有一定的競(jìng)爭(zhēng)和影響。e+e數(shù)碼廣場(chǎng)位于本項(xiàng)目東門(mén)外側(cè)約30米處該項(xiàng)目定位為IT、數(shù)碼、通訊產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)，與本項(xiàng)目的定位有明顯的業(yè)態(tài)、業(yè)種錯(cuò)位，兩個(gè)商場(chǎng)之間構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的可能性很小，相反可吸引更多人流。金源商貿(mào)城位于距本項(xiàng)目2公里處嘉陵江邊主要經(jīng)營(yíng)韓、港服裝商品批發(fā)和零售，與本項(xiàng)目比較該項(xiàng)目檔次相對(duì)中檔偏低。而且該項(xiàng)目商業(yè)口岸位置不佳，與本項(xiàng)目不會(huì)形成比較直接的競(jìng)爭(zhēng)。建新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將整體搬遷到本項(xiàng)目1號(hào)通道旁邊，位于本項(xiàng)目C區(qū)的1~4層。該市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)食品、干副、水產(chǎn)品、調(diào)料等，尤其是水產(chǎn)品和調(diào)料品，氣味濃重、污水橫流、經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)人群素質(zhì)低、市場(chǎng)嘈雜，對(duì)本項(xiàng)目影響嚴(yán)重。舉例說(shuō)明：2000年以前，位于解放碑商圈的大都會(huì)廣場(chǎng)西側(cè)業(yè)態(tài)為“大陽(yáng)溝水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)”，正是由于該商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次對(duì)大都會(huì)廣場(chǎng)形象的影響，使得大都會(huì)經(jīng)營(yíng)狀況不佳。在2002年，解放碑商圈辦經(jīng)協(xié)調(diào)后強(qiáng)行將該市場(chǎng)搬離大都會(huì)西側(cè)裙樓，至此，大都會(huì)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況才有多改善。此后5年來(lái)大都會(huì)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)飛速提升，商場(chǎng)年均租金增幅都在200元/㎡以上。72觀音橋商圈消費(fèi)人群分析73觀音橋商圈潛在消費(fèi)人群分析—年齡結(jié)構(gòu)

本次市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，得到的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，觀音橋商圈消費(fèi)者樣本的年齡結(jié)構(gòu)主要分布在18--35歲，為中青年消費(fèi)人群，該比例占調(diào)查總數(shù)的87.4%。其中18-25歲的消費(fèi)者占到調(diào)查總數(shù)51%，26-35歲消費(fèi)者占到調(diào)查總數(shù)36.4%。商圈主力消費(fèi)人群74潛在消費(fèi)人群分析—婚姻狀況、學(xué)歷層次75潛在消費(fèi)人群分析----職業(yè)構(gòu)成調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，被訪消費(fèi)者中，有49.8%比例是普通公司職員，其次有11.6%是學(xué)生〔以大中專為主〕，有8.8%是個(gè)體戶，有7.2%是事業(yè)單位員工。76潛在消費(fèi)人群分析----個(gè)人月收入狀況

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，商圈內(nèi)消費(fèi)者個(gè)人月收入在2001~3000元的被訪者比例最多，有23.6%，其次，月收入1501~2000元的被訪者占18%，月收入在801~1200元和3001~4000元的被訪者各有12.8%的比例。主力消費(fèi)人群個(gè)人月收入77潛在消費(fèi)人群分析----家庭月收入狀況

調(diào)查顯示，家庭月收入在4001~5000元的被訪者比例最多，占調(diào)查總?cè)藬?shù)20.6%；其中有50.5%的被訪者目前是未婚、單身狀況。家庭月收入在2001~3000元的被訪者有17%；其中有47.1%被訪這是未婚、單身。家庭月收入在3001~4000元和5001~6000元的各有15.4%；其中，前者中有57.1%比例，后者中有55.8%比例的被訪者是未婚、單身狀況。主力消費(fèi)人群家庭月收入78潛在消費(fèi)者背景分析—小結(jié)據(jù)本次調(diào)查顯示，觀音橋商圈的潛在消費(fèi)人群表現(xiàn)出明顯的年輕化、高學(xué)歷、高收入、單身或未婚等背景特征。潛在消費(fèi)人群最集中的職業(yè)特征依次是：公司職員、事業(yè)單位員工、工商個(gè)體戶和大中專學(xué)生。潛在消費(fèi)人群的個(gè)人月收入主要集中在：1501~4000元，這個(gè)收入狀況在重慶目前屬于中等偏上的水平。潛在消費(fèi)人群的家庭月收入主要集中在：2001~6000元。在本次調(diào)查的主力消費(fèi)人群中，有超過(guò)50%的被訪者處于單身、未婚狀態(tài)，自由、獨(dú)立是其消費(fèi)形態(tài)的主要特點(diǎn)。觀音橋商圈潛在消費(fèi)人群的特征：年輕化、時(shí)尚化、知識(shí)型、收入中偏高、消費(fèi)力較強(qiáng)、家庭負(fù)擔(dān)輕、自由獨(dú)立、品牌意識(shí)濃、易被周?chē)宋透腥尽?9家庭月均消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析〔1〕家庭支出項(xiàng)金額百分比1、非消費(fèi)性支出（含儲(chǔ)蓄、投資、保險(xiǎn)、分期付款等）1061.92元30.4%2、固定項(xiàng)目開(kāi)支（含房租、水電氣、學(xué)費(fèi)、通訊費(fèi)等）503.91元16.06%3、服務(wù)消費(fèi)（包括外出就餐、娛樂(lè)、交通、交際等）621.93元19.85%4、商品消費(fèi)（購(gòu)買(mǎi)食品、服裝鞋帽、日用品等）910.79元28.91%5、其他支出（含醫(yī)療保健、耐用消費(fèi)品和其他開(kāi)支等）397.89元11.39%調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在潛在消費(fèi)人群的家庭月支出中，有48.76%比例的開(kāi)支是用于購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)消費(fèi)，月均支出比例超過(guò)1500元。80潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析〔2〕目前，潛在消費(fèi)人群的消費(fèi)行為和習(xí)慣：目前容易想起的購(gòu)物場(chǎng)所是：王府井百貨〔解放碑〕、江北新世紀(jì)百貨、解放碑新世紀(jì)百貨。目前去購(gòu)物消費(fèi)頻率最高的商場(chǎng)是：江北新世紀(jì)、解放碑新世紀(jì)、重百大樓、王府井百貨、茂業(yè)百貨、江北重百、太平洋百貨。目前光臨得最多的購(gòu)物場(chǎng)所的類型是：傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心。目前購(gòu)置得最多的商品是：服裝、食品、日化品、運(yùn)動(dòng)休閑、化裝品、數(shù)碼通訊器材、內(nèi)衣、家電、飾品、四箱鞋包。消費(fèi)者最愿意光臨的商場(chǎng)是：江北新世紀(jì)、王府井百貨、大都會(huì)廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨、北城天街、太平洋百貨。目前最常借助的交通工具：公共汽車(chē)、出租車(chē)等公共交通。有73.2%的消費(fèi)者稱：在逛街購(gòu)物時(shí)感覺(jué)比較累和非常累。81潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析〔3〕潛在消費(fèi)人群對(duì)期望中良好的購(gòu)物環(huán)境的認(rèn)識(shí)和理解：消費(fèi)者認(rèn)為，購(gòu)物場(chǎng)所環(huán)境好的核心因素包括：環(huán)境舒適、優(yōu)雅清靜、商品豐富、知名品牌多、營(yíng)業(yè)員效勞專業(yè)、態(tài)度好，商品款式多、時(shí)尚前衛(wèi)。消費(fèi)者認(rèn)為，一個(gè)好的購(gòu)物場(chǎng)所必須具備的硬件條件有：供顧客購(gòu)物逛街疲勞后歇腳的休息區(qū)、商場(chǎng)要寬敞、燈光要明亮、購(gòu)物環(huán)境舒適、讓人放松，商場(chǎng)里面要有餐飲、休閑、健身等配套設(shè)施；消費(fèi)者認(rèn)為，一個(gè)好的購(gòu)物場(chǎng)所必須具備的軟件條件有：售貨人員的效勞質(zhì)量好、態(tài)度熱情、誠(chéng)懇，商場(chǎng)有咨詢導(dǎo)購(gòu)員、貴賓效勞員，商場(chǎng)要有背景音樂(lè)，商場(chǎng)要時(shí)常搞一些促銷。82潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析〔4〕消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)、互動(dòng)式購(gòu)物場(chǎng)所的喜好程度消費(fèi)者希望在觀音橋商圈內(nèi)新開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心的檔次定位80%的消費(fèi)者喜歡83潛在消費(fèi)者消費(fèi)行為特征分析〔5〕消費(fèi)者認(rèn)為觀音橋商圈目前還缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)各類時(shí)尚經(jīng)營(yíng)商品都有的綜合大商場(chǎng)消費(fèi)者期望觀音橋商圈新建大型商業(yè)中心的業(yè)態(tài)70%消費(fèi)者期望建時(shí)尚綜合大賣(mài)場(chǎng)84對(duì)重慶中高端消費(fèi)人群的調(diào)查結(jié)果顯示：這局部消費(fèi)群82%年齡在26~45歲之間，80%比例已婚，92%以上學(xué)歷處于大專及以上。中高端消費(fèi)群的職業(yè)背景除一些效益好的企業(yè)職員〔28%〕外，公務(wù)員〔18%〕、企業(yè)老板〔18%〕和個(gè)體戶〔14%〕比重大。中高端人群的個(gè)人月收入66%以上在4000元及以上；82%的家庭月收入在8000元以上。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中高端消費(fèi)人群的居住分布區(qū)域呈現(xiàn)明顯的聚集特征。中高端消費(fèi)者主要分布在新牌坊區(qū)域〔沿錦繡山莊——龍湖花園、龍湖西苑、水晶酈城一線〕，此外，在南岸區(qū)南濱路區(qū)域〔沿海棠曉月——融僑半島一線〕，也是局部中高端消費(fèi)人群聚居區(qū)域。中高端消費(fèi)人群專題分析〔1〕專題85這些中高端消費(fèi)人群在購(gòu)置品牌服裝和時(shí)尚百貨時(shí)，首選的區(qū)域，38%選擇大都會(huì)，22%選擇太平洋百貨。近三個(gè)月內(nèi)，有64%比例的被訪者去過(guò)大都會(huì)購(gòu)物消費(fèi)。調(diào)查顯示，64%的中高端消費(fèi)人群平均一個(gè)月內(nèi)去大都會(huì)購(gòu)物消費(fèi)的頻次在3~5次。58%的人單次消費(fèi)金額在1001~3000元。調(diào)查顯示，中高端消費(fèi)人群一年內(nèi)在大都會(huì)廣場(chǎng)內(nèi)的消費(fèi)總金額，34%在2~5萬(wàn)元之間，32%在1~2萬(wàn)元之間，24%在0.5~1萬(wàn)元。這些中高端消費(fèi)群，48%的人一年之內(nèi)花費(fèi)在用于購(gòu)置國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌商品的總在5000元以下，42%比例的人在0.5~1萬(wàn)元之間。在大都會(huì)消費(fèi)的這些中高端消費(fèi)人群，每年的消費(fèi)總額中有68%比例是用于購(gòu)置時(shí)裝、服飾，26%是購(gòu)置百貨。中高端消費(fèi)人群專題分析〔2〕86中高端消費(fèi)人群專題分析〔3〕中高端消費(fèi)人群認(rèn)為中高檔次的購(gòu)物場(chǎng)所應(yīng)具備的根底配套條件是內(nèi)容頻數(shù)百分比停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)位要充足612%要打造一個(gè)舒適、寬松的購(gòu)物環(huán)境2652%要有一些知名品牌，各類品牌要齊全1428%提供完善的售后服務(wù)510%要有足夠的休息、歇息的場(chǎng)所714%要有良好的服務(wù)態(tài)度918%商品款式新穎、有檔次24%有休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所714%名牌服裝與裝飾要精，不盡要有品牌效應(yīng)，應(yīng)該有形12%辦個(gè)書(shū)吧，吸引更多中高層次的消費(fèi)者12%在六樓開(kāi)個(gè)咖啡廳、快餐店12%需要一個(gè)五星級(jí)的場(chǎng)所來(lái)做商品展示和新聞發(fā)布會(huì)12%多項(xiàng)選擇題87中高端消費(fèi)人群專題分析〔4〕中高端消費(fèi)人群對(duì)本工程認(rèn)知、態(tài)度：內(nèi)容頻數(shù)百分比一定會(huì)去消費(fèi)、購(gòu)物4794%比較感興趣36%有這樣的購(gòu)物場(chǎng)所，當(dāng)然求之不得12%去江北開(kāi)私家車(chē)方便，紅綠燈較少12%喜歡到觀音橋消費(fèi)12%不會(huì)去，不方便36%江北的購(gòu)物環(huán)境不錯(cuò)，個(gè)人比較喜歡1122%因?yàn)殡x家比較近，所以會(huì)經(jīng)常去36%貨比三家，哪家好去哪家24%如果有熱情的服務(wù)，就會(huì)去36%如果商場(chǎng)有檔次，就會(huì)去32%多項(xiàng)選擇題88中高端消費(fèi)人群專題分析〔5〕中高端消費(fèi)人群對(duì)本工程的建議：內(nèi)容頻數(shù)百分比項(xiàng)目要有充足的停車(chē)位714%要營(yíng)造好一個(gè)舒適、寬松的購(gòu)物環(huán)境1938%商品要齊全，要有一些知名品牌商品1224%服務(wù)態(tài)度好，有完善的退換貨制度714%項(xiàng)目一定要有娛樂(lè)、休閑的場(chǎng)所612%商場(chǎng)購(gòu)物應(yīng)與餐飲、娛樂(lè)、咖啡廳配套，做個(gè)一個(gè)綜合性，高檔次的購(gòu)物中心，商場(chǎng)的出口越多越好12%收銀臺(tái)要多，不要太擁擠12%商場(chǎng)內(nèi)部要有休息場(chǎng)所612%商品的物流方面要做好，貨能方便的進(jìn)出12%要增加一些兒童娛樂(lè)、游玩的場(chǎng)所12%要經(jīng)常在商場(chǎng)內(nèi)舉行促銷、推廣活動(dòng)12%89背景特征：這局部樣本，男性占62%，女性占38%。樣本中，52.8%具有本科文化學(xué)歷，23.1%具有大專文化程度，大專及其以上學(xué)歷的樣本占總樣本的79.8%。樣本職業(yè)背景顯示，52.2%是公司職員〔包括高中低三級(jí)〕，14%比例是個(gè)體戶，11.8%的是事業(yè)單位員工。因?yàn)槭怯嗅槍?duì)性的分類研究樣本，這局部消費(fèi)者的個(gè)人月收入均在2000元以上。江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析

——按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析〔1〕90這局部消費(fèi)者購(gòu)物與消費(fèi)地點(diǎn)的第一提及：解放碑重百大樓和王府井百貨的提及率是51%排在第一位，解放碑新世紀(jì)百貨和太平洋百貨的提及率為42%排在第二位，江北新世紀(jì)提及率為41%排在第三位，大都會(huì)廣場(chǎng)和北城天街的提及率為34%排第四位。消費(fèi)者平常購(gòu)物次數(shù)最多的商場(chǎng)提及：江北新世紀(jì)提及率為16.2%排第一位，江北重百13.1%位居第二，解放碑新世紀(jì)11.8%第三，江北茂業(yè)9.2%排第四位。在這局部消費(fèi)者心目中，他們認(rèn)為，消費(fèi)環(huán)境最好的是大都會(huì)廣場(chǎng)和江北新世紀(jì)百貨〔提及率都為12.2%〕，其次是王府井百貨〔提及為10.9%〕，排在第三的是江北茂業(yè)百貨〔提及8.3%〕。這局部被訪者認(rèn)為，一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所的消費(fèi)環(huán)境好，應(yīng)具備以下因素：①購(gòu)物環(huán)境舒適、幽雅〔占74%〕；②商品種類豐富、品牌貨多〔占70%〕；③營(yíng)業(yè)員的效勞專業(yè)、效勞態(tài)度好〔占58%〕；④商品款式多樣、時(shí)尚前衛(wèi)〔占51%〕。江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析

——按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析〔2〕91江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析

——按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析〔3〕這局部消費(fèi)者，日常光臨得最多的購(gòu)物場(chǎng)所的類型是：百貨商場(chǎng)是第一選擇的場(chǎng)所〔占總比例的44.1%〕、大型購(gòu)物中心的比例排第二〔占27.5%〕、排在第三位的是大型超市購(gòu)物場(chǎng)所〔占21.4%〕。調(diào)查顯示，這局部消費(fèi)者一個(gè)月用于購(gòu)置服裝、飾品等商品的平均消費(fèi)金額：月支出在300~800元之間的〔占調(diào)查總數(shù)的50.7%〕、月支出800元以上〔占21%〕、月支出在100~300元的〔占27.5%〕。一年內(nèi)用于購(gòu)置國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌商品的總支出在2001~5000元之間的消費(fèi)者占48%，消費(fèi)支出在5000元以上的比例為24.9%。調(diào)查說(shuō)明，這局部消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)采用的交通工具主要是：乘坐公交車(chē)出行〔占調(diào)查的52.8%〕、購(gòu)物時(shí)乘坐出租車(chē)往來(lái)的〔占總體21.8%〕、步行前往〔占15.7%〕、自己開(kāi)車(chē)出行〔占8.7%〕。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這局部消費(fèi)者，最近一個(gè)月內(nèi)去解放碑商圈購(gòu)物或消費(fèi)的頻率：59%是3次以下、31%是4~8次、10%是9~13次。這局部消費(fèi)者最近一個(gè)月內(nèi)去觀音橋商圈購(gòu)物或消費(fèi)的頻率是：48%比例在3次以下、41%比例在4~8次、11%的比例在9~13次。從消費(fèi)者最近一個(gè)月購(gòu)物去向情況來(lái)分析，52%比例的消費(fèi)者在觀音橋購(gòu)物的次數(shù)在4—13次，這個(gè)比例高于在解放碑購(gòu)物的41%比例，這說(shuō)明觀音橋商圈對(duì)全市中高消費(fèi)群的吸引力逐漸超過(guò)解放碑，成為越來(lái)越多人購(gòu)物的首選區(qū)域。92江北商圈目標(biāo)消費(fèi)人群行為分析

——按個(gè)人月收入2000元以上進(jìn)行細(xì)分和交叉分析〔4〕對(duì)于體驗(yàn)式、互動(dòng)式情形的購(gòu)物場(chǎng)所，39.9%的消費(fèi)者感覺(jué)比較認(rèn)同，可以接受；有36.2%的消費(fèi)者認(rèn)為比較喜歡，兩者的比例加總后到達(dá)75%以上。調(diào)查顯示，消費(fèi)者們認(rèn)為，如果在觀音橋商圈內(nèi)新建一個(gè)大型的商場(chǎng)或購(gòu)物中心，有74.2%比例希望