關(guān)于投資預(yù)測(cè)的一些思考對(duì)商用樓宇入住率影響因素分析的評(píng)價(jià)及改進(jìn)

關(guān)于投資預(yù)測(cè)的一些思考對(duì)商用樓宇入住率影響因素分析的評(píng)價(jià)及改進(jìn)

眾所周知，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，尤其是商業(yè)建筑，對(duì)經(jīng)濟(jì)政策、行政法規(guī)和心理因素產(chǎn)生了重大影響。本文中商用樓宇入住率,是指用商用樓房的出租面積與出售面積之和除以其總面積。未來(lái)樓房的入住率對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)都是其追求的目標(biāo),如果大樓建成之后達(dá)不到預(yù)期的入住率,就會(huì)蒙受損失。要準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)和比較商用樓房的未來(lái)入住率,必須正確分析商用樓房入住率的影響因素及影響程度。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主觀預(yù)測(cè)模型筆者從1995年3月開(kāi)始,記錄了天津市已經(jīng)破土動(dòng)工的商用樓房20多個(gè),截至1998年3月,這些樓房大部分竣工。然而在這些竣工的樓房中,只有不到一半的樓房入住率較令人滿意(在70%以上),大部分樓房的入住率達(dá)不到預(yù)期的水平。當(dāng)然這其中有商用樓房過(guò)熱的原因,然而我們感興趣的是,在既定的市場(chǎng)條件下,為什么樓房入住情況有好有壞?我們認(rèn)為,這是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在分析影響入住率的因素時(shí)摻入了過(guò)多的主觀預(yù)測(cè)成分。主觀預(yù)測(cè)是根據(jù)人們長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn),對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某種經(jīng)濟(jì)變量的變化做出的主觀估計(jì),其特點(diǎn)是以歷史經(jīng)驗(yàn)為依據(jù),以主觀判斷為工具,作出的一種質(zhì)的分析或邏輯上的判斷。主觀預(yù)測(cè)的方法,往往只能考慮到某些特殊的因素對(duì)未來(lái)事件的影響,比如心理因素、經(jīng)濟(jì)政策等,而且很難加以精確量化,只能估計(jì)其大致范圍。由于個(gè)體經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)、學(xué)識(shí)及所接觸到信息的局限性,以至于該個(gè)體(甚至一個(gè)團(tuán)體)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其規(guī)律的認(rèn)識(shí)總是不同程度地帶有片面性及主觀傾向性,因而這種估計(jì)的最大缺點(diǎn)是:不同的決策者對(duì)不同的影響因素的重要程度的評(píng)價(jià)是不一樣的,使預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性難以保證,以此為依據(jù)進(jìn)行決策,也就出現(xiàn)了同是開(kāi)發(fā)商盈虧不同的局面。二、傳統(tǒng)方法要正確分析影響商用樓房入住率的因素及其影響程度,提高投資決策的科學(xué)性,必須改進(jìn)傳統(tǒng)的分析方法,充分考慮和有效利用歷史的和現(xiàn)實(shí)的影響入住率的資料,進(jìn)行量化分析,得出量化的結(jié)論,然后依此對(duì)投資進(jìn)行預(yù)測(cè)。(一)傳統(tǒng)定性分析法的困境不可否認(rèn),一般開(kāi)發(fā)商從自身角度認(rèn)為的對(duì)樓房出售有影響的主要因素都有其合理的成分。然而這種合理性應(yīng)該是客觀的、全面的,特別是要在和其他樓房的對(duì)比中得出,如果某地只有一個(gè)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)一座大樓,顯然沒(méi)有必要對(duì)其進(jìn)行這種分析。另外,樓房的地理位置越好、地價(jià)越高、服務(wù)越好,相應(yīng)的成本越高,從而造成銷售價(jià)格連帶上升,因此我們強(qiáng)調(diào)的是:在開(kāi)發(fā)商資信既定的情況下,如何選擇一個(gè)合適的地理位置,相應(yīng)檔次的服務(wù),從而確定一個(gè)相應(yīng)的銷售價(jià)格,使開(kāi)發(fā)商獲得的利潤(rùn)最大。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上這是利潤(rùn)最大化的問(wèn)題,此時(shí)運(yùn)用傳統(tǒng)的定性分析法分析存在極大的困難(甚至是無(wú)法達(dá)到的),因此我們采用定性與定量相結(jié)合的方法。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),一旦破土動(dòng)工,就意味著將來(lái)招租的開(kāi)始,而且越是推遲竣工,資金的成本和機(jī)會(huì)成本就越大,這在經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析中類似于動(dòng)態(tài)分析中的蛛網(wǎng)模型,而且常常是發(fā)散的,供需之間也就面臨著更多的不均衡,加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),更需要定性與定量相結(jié)合進(jìn)行分析。(二)影響組織化、定量化的評(píng)價(jià)方法對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),如何在既定市場(chǎng)環(huán)境中使其利潤(rùn)最大,這是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。用定性與定量相結(jié)合的方法,建立一套全面、科學(xué)、客觀、統(tǒng)一的影響樓宇入住率的因素體系,是進(jìn)行分析的前提,這一體系被稱為影響樓宇入住率因素的指標(biāo)體系(以下的分析中因素與指標(biāo)是等同的)。應(yīng)用客觀性原則、全面性與簡(jiǎn)潔性原則、獨(dú)立性原則、可數(shù)量化與易取得原則,我們選擇如下指標(biāo):1、外部指標(biāo)(1)市場(chǎng)情況(y1),(2)宏觀經(jīng)濟(jì)政策(y2),(3)針對(duì)房地產(chǎn)的專門(mén)性政策(y3)。2、開(kāi)發(fā)品牌時(shí)的費(fèi)用e(1)地理位置(包括附近的交通狀況及周?chē)h(huán)境),用每平方米的土地價(jià)格(X1)來(lái)代替,X1越大說(shuō)明地理位置越好,(2)開(kāi)發(fā)商的資信,用其成立的時(shí)間加注冊(cè)資金加已開(kāi)發(fā)過(guò)的樓房數(shù)除以3來(lái)表示,(3)開(kāi)發(fā)商中職員的素質(zhì),用公司中大專以上員工所占的比例(X3)表示,(4)服務(wù)檔次(包括保安等),用每平方米每月的服務(wù)費(fèi)(X4)來(lái)表示,(5)廣告費(fèi)用,用每平方米的廣告費(fèi)用(X5)表示,(6)樓宇的名稱(X6),打分法取得。(三)對(duì)房的收入和銷售面積的約束p對(duì)于每一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),外部環(huán)境是不可變的,也就是說(shuō),在某一地域(城市)各個(gè)房地產(chǎn)商所面臨的外部環(huán)境是相同的,因此在本文的分析中不作考慮,這些外部因素只在分析不同年份、不同地域時(shí)有用;內(nèi)部因素是可控的,這些因素決定了銷售價(jià)格:P=f(X1,…,X6)。顯然這些因素都是在一個(gè)既定的約束之下發(fā)揮作用的,不妨設(shè)這種約束為:M=g(X1,…,X6),其成本為:C=c(X1,…,X6)。我們要求利潤(rùn):π=pQ-C(Q代表樓房的出租、出售面積),在約束M下達(dá)到最大。雖然P,M與X1,…,X6的關(guān)系式客觀上存在,但實(shí)際上很難求得。所以我們不妨找到在X1,…,X6中哪些因素是主要的,且重要的程度是多少,即找到X1,…,X6對(duì)樓房入住率影響的權(quán)數(shù),在決策時(shí),可以對(duì)不同重要程度的指標(biāo)進(jìn)行有所側(cè)重的控制與管理。為了對(duì)不同的房地產(chǎn)商進(jìn)行比較且研究影響因素的深層次原因,我們采用因子分析的方法。因子分析法是研究各種因子(因素)及其線性組合,對(duì)所考察事物(現(xiàn)象)的綜合影響的一種多指標(biāo)分析方法。它將多個(gè)變量綜合為少數(shù)幾個(gè)“因子”,以便于說(shuō)明問(wèn)題,找出影響事物發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)的決定性因素,從而達(dá)到對(duì)事物更深層次的認(rèn)識(shí)。這種方法在社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、人口學(xué)、心理學(xué)等方面都得到了成功的應(yīng)用。它的基本做法是:以許多研究個(gè)體(許多樓房,而不是一個(gè)或少數(shù)幾個(gè))為一個(gè)研究集合,在對(duì)它們的相互比較中,找出這個(gè)既定集合的內(nèi)部規(guī)律及其發(fā)展趨勢(shì)。這一過(guò)程是通過(guò)數(shù)學(xué)運(yùn)算進(jìn)行的。假設(shè)我們研究m個(gè)樓房,由實(shí)際調(diào)查得到下面的數(shù)據(jù):基本步驟為:1、計(jì)算因子(在計(jì)算機(jī)上實(shí)現(xiàn))2、確定主要因子(選擇因子其個(gè)數(shù)小于6)不妨設(shè)為F1、F23、為F1、F2命名,說(shuō)明其包含的意義,Uij(i=1,2,j=1，…,6)即為每個(gè)影響因素的權(quán)數(shù)(大小)4、計(jì)算F1的值,進(jìn)行排序,說(shuō)明被研究對(duì)象的狀況,結(jié)合Uij(i=1,2,j=1…,6)說(shuō)明。5、將其他的研究個(gè)體代入F1進(jìn)行分析、咨詢,或?qū)⑦@個(gè)個(gè)體加入研究對(duì)象重新計(jì)算。三、商品房入住率影響因素的定量分析結(jié)合定性分析,運(yùn)用因子分析方法,整理一定時(shí)期、一定地區(qū)、一定數(shù)量的相關(guān)樓房的歷史資料進(jìn)