潮州市城區(qū)房地一體農村不動產

潮州市城區(qū)“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作實施意見總則第一條為推進潮州市城區(qū)（含湘橋區(qū)、楓溪區(qū)，不含潮安區(qū)）農村宅基地使用權、集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權登記發(fā)證工作（以下簡稱“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作），明晰農村集體資產產權，依法認定農民的合法財產權利，深化農村綜合改革和完善宅基地制度，根據(jù)《農業(yè)農村部自然資源部關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（農經發(fā)〔2019〕6號）、《廣東省自然資源廳關于印發(fā)廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作方案》（粵自然資函〔2019〕2262號）、《廣東省自然資源廳關于進一步明確“房地一體”農村不動產登記有關問題的通知》(粵自然資登記〔2020〕1492號)、《廣東省農業(yè)農村廳廣東省自然資源廳關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規(guī)〔2020〕3號）、《潮州市自然資源局關于印發(fā)潮州市加快推進“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作實施方案的通知》（潮自然資〔2020〕48號）等相關文件精神，結合潮州市城區(qū)實際，制定本意見。第二條本意見所稱“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作，是指由湘橋區(qū)人民政府、楓溪區(qū)管委會主導，對本行政區(qū)域內的農村宅基地和集體建設用地及地上房屋開展“房地一體”農村不動產登記造冊的工作。第三條本意見適用于市城區(qū)集體土地范圍內的2019年12月31日前已建成的，未完成房地一體確權登記的農村宅基地和集體建設用地及地上房屋。對已合法批準但未登記的地上無建筑物的宅基地和集體建設用地，符合登記條件的，一并予以確權登記發(fā)證。已分別頒發(fā)合法宅基地、集體建設用地使用權證書、原“城中村”清理已頒發(fā)《國有土地使用證》，以及房屋所有權證書或者已按“房地一體”原則登記頒發(fā)不動產權證書，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效，權利人申請“房地一體”登記的，參照本意見執(zhí)行。第四條本意見所稱“未完成房地一體登記”包含三種情形：一是未登記任何不動產權利信息的（以下簡稱“無證”），二是僅登記土地使用權的（以下簡稱“單地證”）、三是僅登記房屋所有權的（以下簡稱“單房證”）。本意見所稱“地上房屋”，是指地上永久性存續(xù)的、結構完整的農村主要建筑物（房屋）、構筑物，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。本意見所稱的宅基地，是指土地利用現(xiàn)狀調查為村莊建設用地或城鎮(zhèn)建設用地范圍內的集體所有并分配給村民建造住宅的土地，包括農村家庭實際建造住宅及附屬生活設施的用地范圍。本意見所稱的集體建設用地，是指除宅基地外其他用于非住宅的集體建設用地，主要包括公益性公共設施用地、經營性用地。第五條對符合確權登記條件的農村宅基地使用權和集體建設用地使用權及地上房屋所有權以“總登記”方式進行統(tǒng)一確權登記并頒發(fā)不動產權證書。對不符合確權登記條件的農村宅基地使用權和集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行調查、核實、造冊。第二章農村宅基地及地上房屋確權登記與造冊第六條農村宅基地及地上房屋確權登記的發(fā)證條件：主體資格的認定農村宅基地及地上房屋申請登記的主體資格由宅基地所在地村集體經濟組織或村民委員會認定，原則上為宅基地所在地的農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或年滿18周歲的、經全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證：（1）本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因將戶口遷出的；（2）非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的；（3）非本農村集體經濟組織成員，因繼承房屋占用農村宅基地的；（4）非農業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地及地上房屋且權屬未發(fā)生變化的；（5）因繼承、交換、分家析產造成宅基地使用權人與地上房屋所有權人權利不一致的，由當事人提供協(xié)商證明材料，并經村集體經濟組織或村民委員會出具證明，可明確為房地一體登記主體。（二）“一戶一宅”的認定。除繼承房屋取得農村宅基地外，農村宅基地及地上房屋確權登記必須堅持“一戶一宅”的原則。對不符合“一戶一宅”原則的，只予以登記一宅，其余只造冊不登記。家庭成員中，年滿18周歲的子女可以單獨視為符合宅基地確權登記條件中的一“戶”；夫妻除離異外，雙方不得單獨立戶申請確權登記。對于符合分戶條件，但未分開居住的，其宅基地實際使用面積沒有超過分戶后宅基地合計面積標準，且實際使用的房屋建筑面積沒有超過分戶后房屋合計建筑面積標準的，視為多戶合并建房，可認定為符合“一戶一宅”。家庭可分戶戶數(shù)大于等于村民及其家庭成員名下的宅基地及房屋宗數(shù)的（含已合法登記的），視為符合“一戶一宅”?！胺康匾惑w”申請主體是否符合“一戶一宅”原則，由村集體經濟組織或村委會以及鎮(zhèn)政府（街道辦事處）予以認定。（三）宅基地使用權用地面積登記造冊標準1、對具有合法的宅基地使用權證書的（含宅基地、集體建設用地使用權證書，房屋產權證書，以及原“城中村”清理頒發(fā)的《國有土地使用證》、用地批準文件等，下同），按照批準土地面積確定?！皢蔚刈C”的宅基地及地上房屋的宅基地使用權面積，原則上在不超原土地使用權證所記載土地面積的前提下，結合實際可利用面積確定發(fā)證面積，但須經宅基地所在地的農村集體經濟組織同意?！皢畏孔C”的宅基地及地上房屋的宅基地使用權面積，原則上不超原房屋所有權證證載房屋首層面積，結合實際基底面積確定發(fā)證面積，但須經宅基地所在地的農村集體經濟組織同意。2、對無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，區(qū)分不同時間段確定：（1）1982年2月13日之前占用宅基地建房且至今未擴建，經村集體經濟組織或村民委員會公示30天且無異議，并出具證明，經鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核后，按照宅基地實際使用面積予以確權登記。1982年2月13日起至1986年12月31日前占用宅基地建房且至今未擴建，經村集體經濟組織或村民委員會公示30天且無異議，并出具證明，經鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核同意后，按照審核確認面積予以確權登記。（3）1987年1月1日至2019年12月31日期間已建成的農村住宅，符合分配宅基地建房資格，經村集體經濟組織或村民委員會公示30天且無異議，并出具證明，經鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核符合“一戶一宅”和建房面積標準的，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）按實際使用面積落實違法用地處理，再上報湘橋區(qū)人民政府、楓溪區(qū)管委會按每戶不超過80平方米完善相關用地手續(xù)，其中：面積在80平方米（含80平方米）以內的，按審批面積予以登記；面積超過80平方米不超過150平方米（含150平方米），以80平方米進行限額審批，超出80平方米部分，只造冊不發(fā)證，并在權利證書附記以超限額面積的形式予以記載；面積超過150平方米的，只造冊不發(fā)證。（四）宅基地地上房屋登記造冊標準（1）在1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施前且至今無擴建的，經村集體經濟組織或村民委員會公示30天無異議，并出具證明，經鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核后，按實際建筑面積予以登記。（2）在1993年11月1日至2013年3月18日建成且至今無擴建，未辦理村鎮(zhèn)規(guī)劃審批手續(xù)的，經村集體經濟組織或村民委員會公示30天無異議，并出具證明，經鎮(zhèn)政府（街道辦事處）按照規(guī)定完善相關規(guī)劃手續(xù)，對實際建筑面積超過審批確認建筑面積部分，在附記以超規(guī)面積的形式予以記載。（3）根據(jù)《潮州市人民政府辦公室關于加強市中心城區(qū)農村集體建設用地管理有關問題的通知》（潮府辦〔2013〕14號）的要求，在2013年3月19日到2018年4月4日期間建設的城鄉(xiāng)村民住宅，已辦理報建手續(xù)并按批準建設的，按批準面積予以確權登記；對已建成但未辦理報建手續(xù)的，該類型單體建筑面積應控制在800平方米（含800平方米）以下，層數(shù)控制在8層（含8層）以下，建筑總高度（含車庫、夾層）控制在24米以下（含24米），由湘橋區(qū)人民政府、楓溪區(qū)管委會組織鎮(zhèn)政府（街道辦事處）按規(guī)定完善相關規(guī)劃手續(xù)后，予以確權登記。超出批準部分在登記簿附記中以超規(guī)面積的形式予以記載。（4）根據(jù)《潮州市城鄉(xiāng)村民住宅建設管理辦法（試行）》的通知》（潮府規(guī)〔2018〕5號）的要求，在2018年4月4日之后建設的城鄉(xiāng)村民住宅，已辦理報建手續(xù)并按批準建設的，按批準面積予以確權登記；對已建成但未辦理報建手續(xù)的，按建筑層數(shù)控制在4層（含4層），高度控制在15米以下（含15米），由湘橋區(qū)人民政府、楓溪區(qū)管委會組織鎮(zhèn)政府（街道辦事處）按規(guī)定完善相關規(guī)劃手續(xù)后予以確權登記。超出部分在登記簿附記中以超規(guī)面積的形式予以記載。（五）規(guī)劃與建設要求（1）農村宅基地及地上房屋確權登記時，未能提供規(guī)劃竣工驗收手續(xù)、房屋安全鑒定報告等材料的，權利人應簽訂《安全責任承諾書》。（2）各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）可根據(jù)實際情況結合規(guī)劃功能確定確權登記范圍。存在不符合村莊規(guī)劃功能要求的須進行權能限制，即登記時附記備注：“本宗地按現(xiàn)狀使用，新建、改擴建時按照規(guī)劃要求實施”。（3）湘橋區(qū)人民政府、楓溪區(qū)管委會要對未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的鄉(xiāng)村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉(xiāng)村未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的地區(qū)，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的審批手續(xù)。第七條有下列情形之一的，農村宅基地及地上房屋不予房地一體確權登記只進行造冊：（一）不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃的、存在壓占基本農田保護區(qū)的、亂占耕地的、存在壓占林地的、存在壓占水利控制藍線的；（二）不符合本意見關于確權登記的主體資格規(guī)定的；（三）1987年1月1日以后建成，未取得合法的宅基地使用權來源材料，宅基地使用權用地面積單戶大于150平方米的；（四）未經批準，建筑物建設高度超過市、區(qū)、鎮(zhèn)政府（街道辦事處）規(guī)定的建設高度控制指標的；（五）農村宅基地所在農村集體經濟組織認定存在危害公共安全、有損公共利益的用地行為的；（六）農村宅基地及地上房屋權屬不清、存在權屬爭議的；（七）非法購買農村宅基地及地上房屋的；（八）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地；（九）集體所有土地上開發(fā)的商品住房；（十）不予登記的其他情形的。第三章集體建設用地及地上房屋確權登記與造冊第八條集體建設用地及地上房屋確權登記的發(fā)證條件：發(fā)證范圍及面積條件1、在集體土地所有權證范圍內，符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，沒有壓占基本農田保護區(qū)、林地、水利控制藍線，1987年1月1日前已建成使用（1999年土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫中標注為建設用地地類、1987年航攝圖顯示有建筑物的，且地塊上蓋物基底面積占擬登記單元地塊面積比例達30%以上）的集體建設用地，包括鎮(zhèn)村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企業(yè)用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核同意后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。2、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鎮(zhèn)村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企業(yè)用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據(jù)縣級以上人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。對于沒有合法權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，并出具證明，經鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核，報縣級以上人民政府批準，予以確權登記。集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規(guī)規(guī)定辦理。土地用途1、集體建設用地及地上房屋確權登記時，以土地利用現(xiàn)狀的實際用途按照國家標準的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）劃分的二級地類，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）認定登記用途。2、本意見所稱“集體公益性公共設施用地”，包括已建成村集體經濟組織或村民委員會址辦公樓、文體活動樓、祠堂、籃球場、停車場、垃圾回收點等民生類工程和社會生活基礎設施的集體建設用地。規(guī)劃與建設要求符合確權登記范圍及面積條件的集體建設用地及地上房屋能提供規(guī)劃施工報建驗收、房屋安全驗收等材料進行房地一體登記。未能提供規(guī)劃施工報建驗收等材料的，應由有資質的第三方機構出具《房屋安全鑒定報告》，只登記集體建設用地使用權。屬于集體公益性公共設施用地的，由有資質的第三方機構出具《房屋安全鑒定報告》后方可進行房地一體登記。第九條各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）可根據(jù)實際情況結合規(guī)劃功能確定確權登記范圍。存在不符合規(guī)劃功能要求的須進行權能限制，即登記時附記備注：“本宗地按現(xiàn)狀使用，新建、改擴建時按照規(guī)劃要求實施”。第十條集體建設用地及地上房屋不符合確權登記條件的，一律進行造冊。第四章登記與造冊程序第十一條

以市人民政府名義發(fā)布市城區(qū)宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過市、區(qū)人民政府門戶網(wǎng)站、媒體、鎮(zhèn)村張貼等方式向社會公告。

第十二條

在農村地籍調查成果的基礎上，按照《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產權籍調查技術方案（試行）》等要求和技術標準，由不動產所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）組織村集體經濟組織或村民委員會配合作業(yè)隊伍采用高精度測量方法，補充開展權籍調查，形成滿足“房地一體”登記要求的權籍調查成果。權籍調查成果由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）以村為單位進行審核。宅基地及地上房屋采用1：1000以上比例尺繪制宗地圖、界址點坐標及房產分戶圖，編制不動產單元號。集體建設用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產權籍調查成果要求。

權屬調查采用單邊指界的方式進行，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）統(tǒng)一組織村集體經濟組織或村民委員會召集權利人進行現(xiàn)場指界，簽字確認權屬界線（權利人因特殊原因確實無法到現(xiàn)場指界確認的，權利人可通過電話、微信等方式委托村集體經濟組織或村民委員會、農村房地一體農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作協(xié)調小組或其指定人員代為指界確認），集體建設用地權屬界線由村集體經濟組織或房地一體農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作協(xié)調小組統(tǒng)一確認。

第十三條

權屬調查指界時，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）同步組織村集體經濟組織或村民委員會分批集中簽署確認相關資料，并收集確權登記所需資料。

（一）宅基地及房屋確權登記申請人為本集體經濟組織成員或本村村民的，收集以下資料：

1、組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；

2、以拍照方式收集個人身份證明、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

3、不動產權屬來源證明；

4、不動產權籍調查初始資料。

（二）宅基地及房屋確權登記申請人為非本集體經濟組織成員的，收集以下資料：

1、組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；

2、以拍照方式收集個人身份證明，戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

3、不動產權屬來源證明；

4、不動產權籍調查初始資料。

（三）集體建設用地及房屋確權登記申請人為本集體經濟組織成員，收集以下資料：

1、填寫《集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》；

2、以拍照方式收集法人代表（主要負責人）身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

3、不動產權屬來源證明；

4、不動產權籍調查初始資料。

第十四條

相關登記資料收集整理后，依據(jù)《潮