福建省基準地價修編工作方案

福建省城鎮(zhèn)基準地價修編工作方案福建省國土資源廳二○一一年二月福建省城鎮(zhèn)基準地價修編工作方案一、修編的必要性（一）基準地價管理規(guī)定的規(guī)定。目前本省絕大多數(shù)縣、市、區(qū)現(xiàn)行的基準地價編制的基準日是1月1日，至今已經(jīng)超過三年。國土資源部《有關(guān)整頓和規(guī)范土地市場秩序的告知》（國土資發(fā)〔〕174號）規(guī)定：“基準地價原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進行調(diào)整”；《福建省城鎮(zhèn)基準地價和標定地價確定及公布暫行措施》第十五條也規(guī)定：“基準地價和標定地價應當每兩年調(diào)整公布一次。當社會經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，導致土地市場價格重大變化時，應適時進行調(diào)整，并及時向社會公布”。（二）滿足有關(guān)地價法律政策調(diào)整的需要。近年來，國家和福建省的地價政策法律發(fā)生了較大的變化，重要有：一是《中華人民共和國物權(quán)法》明確了地下空間建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨設(shè)置，有必要研究編制地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的基準地價；二是《土地運用現(xiàn)實狀況分類原則》（國標GB/T21010-）和《福建省國土資源廳有關(guān)深入規(guī)范土地用途分類管理的告知》（閩國土資綜〔〕225號），對土地用途做了深入的規(guī)范和細分，有必要據(jù)此對基準地價的土地用途進行規(guī)范和細化，如將商服等差異性明顯的土地用途，細分為批發(fā)零售、商務金融、住宿餐飲和其他商服等二級類土地用途制定不一樣的基準地價，區(qū)別不可分割發(fā)售的大型商場、超市和可以分割發(fā)售的零售店面的基準地價，有必要增長制定社會經(jīng)濟生活中新出現(xiàn)的土地用途的基準地價，以滿足土地運用管理的需要；三是工業(yè)用地最低價原則和工業(yè)用地政策發(fā)生了變化，新增建設(shè)用地有償使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅等影響地價的稅費原則也進行了調(diào)整，本來的基準地價規(guī)定已經(jīng)不能適應土地法律政策規(guī)定調(diào)整的需要；四是國家公布了《都市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T1009-），《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-)也正在進行修改，基準地價的編制技術(shù)不停完善，基準地價必須滿足地價法律政策和技術(shù)更新的規(guī)定。（三）適應海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)發(fā)展和土地運用總體規(guī)劃等規(guī)劃調(diào)整的需要。三年來，伴隨國家一系列加緊海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的政策措施和國家“十二五”規(guī)劃的編制實行，經(jīng)濟社會獲得較大的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)面貌發(fā)生了較大的變化，此外土地運用總體規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃也進行了調(diào)整，不一樣用途、不一樣區(qū)域的地價水平發(fā)生了較大的變化。綜上所述，必須組織開展對現(xiàn)行基準地價成果的更新，以保證基準地價成果的科學性、合理性、現(xiàn)勢性和實用性，以滿足土地運用管理和其他經(jīng)濟社會活動的需要。二、修編工作范圍本次基準地價修編的工作范圍原則上各市、縣、區(qū)為土地運用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，可結(jié)合都市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建成狀況進行合適增減；各開發(fā)區(qū)為有權(quán)人民政府同意的用地范圍，各開發(fā)區(qū)可作為組團納入城鎮(zhèn)基準地價進行統(tǒng)一修編，也可單獨進行修編。有關(guān)市、縣、區(qū)根據(jù)當?shù)氐膶嶋H狀況需要調(diào)整確定基準地價修編工作范圍的，必須闡明理由并明確界定范圍。三、修編工作根據(jù)1、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》(GB/T18507-)2、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-)3、《都市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T1009-）4、《國務院有關(guān)加強土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》（國發(fā)〔〕31號）5、《有關(guān)公布實行<全國工業(yè)用地出讓最低價原則>的告知》（國土資發(fā)〔〕307號）6、《土地運用現(xiàn)實狀況分類原則》（國標GB/T21010-）7、《國土資源部有關(guān)加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的告知》（國土資發(fā)〔〕34號）8、《福建省國土資源廳有關(guān)深入規(guī)范土地用途分類管理的告知》（閩國土資綜〔〕225號）四、修編工作原則（一）合法性原則。基準地價修編必須以基準地價評估時點有效的土地法律、政策和規(guī)范性文獻為根據(jù)，基準地價修編采用的數(shù)據(jù)、措施、案例必須符合法律、政策、規(guī)范性文獻和行業(yè)原則、規(guī)范的規(guī)定。（二）客觀性原則?；鶞实貎r修編體現(xiàn)土地的客觀收益或者價格，是特定土地內(nèi)涵條件下的區(qū)域平均價格。不得人為干預基準地價修編成果。（三）實用性原則?；鶞实貎r修編必須充足發(fā)揮基準地價的作用，強化基準地價的應用研究，處理土地運用管理中碰到的實際問題。（四）銜接性原則?；鶞实貎r修編必須注意和以往基準地價成果和地價法律、政策等的銜接，重視延續(xù)性，分析存在的差異，提出銜接的措施。五、修編工作內(nèi)容（一）基準地價修編前期研究內(nèi)容1、上一輪基準地價和三年來同類市場成交地價的比較分析。各市、縣、區(qū)應當對三年來的土地市場成交價格和上一輪基準地價成果進行比較分析，在將實際成交價格統(tǒng)一修正到上一輪的基準地價價格內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，比較分析基準地價和實際成交價格的差異；2、三年來影響地價的法律、政策規(guī)定分析。搜集、分析影響本市、縣、區(qū)地價的法律、政策和其他規(guī)范性文獻，并對其影響地價的程度進行分析；3、三年來影響地價的土地條件、規(guī)劃和建設(shè)條件分析。分析土地供求、土地運用規(guī)劃、都市規(guī)劃、都市建設(shè)和都市區(qū)域功能等變化對地價的影響；4、上一輪基準地價編制和實行過程中的重要局限性分析，對新一輪基準地價編制的意見和提議分析。（二）基準地價修編重要內(nèi)容本次基準地價的修編的重要內(nèi)容包括城鎮(zhèn)土地級別的調(diào)整和基準地價的修訂兩部分。各地要根據(jù)當?shù)氐貎r變化的實際狀況，對土地級別和基準地價進行全面修訂，尤其是在土地級別內(nèi)細分地價區(qū)段，對差異性明顯的用途進行細分，規(guī)范和增長土地用途，增長地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的基準地價。重要內(nèi)容包括如下：1、確定基準地價修編的范圍；2、確定基準地價的內(nèi)涵；3、確定基準地價的土地級別；4、確定基準地價的地價區(qū)段；5、測算和確定基準地價；6、建立基準地價修正體系；7、制定基準地價應用方案。（三）基準地價有關(guān)專題研究1、基準地價修編和劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算成果銜接專題研究。已經(jīng)完畢劃撥土地使用權(quán)價格和土地增值收益率測算工作的地方，應提出基準地價修編成果和劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算成果的銜接意見，在基準地價修編成果中提出劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率、土地出讓金的測算措施和測算原則；尚未開展劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算工作的地方，在基準地價修編過程中同步開展劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算工作，并開展基準地價修編和劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算成果銜接專題研究。2、基準地價修編和都市地價動態(tài)監(jiān)測成果銜接專題研究。已經(jīng)開展都市地價動態(tài)監(jiān)測成果研究的地方，應提出基準地價修編成果和都市地價動態(tài)監(jiān)測成果的銜接意見，在基準地價修編工作中建立區(qū)段基準地價和監(jiān)測點地價，編制地價指數(shù)，提出基準地價適時動態(tài)更新措施，此后每年度根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測成果對基準地價成果進行適時更新；尚未開展都市地價動態(tài)監(jiān)測工作的地方，在基準地價修編工作中同步開展都市地價動態(tài)監(jiān)測工作，并開展基準地價修編和都市地價動態(tài)監(jiān)測成果銜接專題研究。五、修編工作成果（一）基準地價修編工作匯報和技術(shù)匯報（二）基準地價圖和基準地價表（三）土地級別圖和地價區(qū)段圖（四）監(jiān)測點地價圖和監(jiān)測點地價信息（五）基準地價應用闡明六、修編組織分工為加強對本次基準地價修編工作的組織領(lǐng)導，福建省國土資源廳成立以分管副廳長為組長的修編工作領(lǐng)導小組，修編工作辦公室掛靠在土地運用處，土地運用到處長擔任修編工作辦公室主任，部分技術(shù)工作委托福建大地評估征詢有限企業(yè)承擔；各設(shè)區(qū)市和各縣（市、區(qū)）應當成立由國土資源、發(fā)展改革、規(guī)劃、房產(chǎn)、財政、記錄等有關(guān)部門參與的領(lǐng)導小組，修編工作辦公室設(shè)在國土資源局，以切實加強對修編工作的組織領(lǐng)導，保證修編工作經(jīng)費的貫徹和修編資料搜集的全面。各設(shè)區(qū)市國土資源局可根據(jù)實際需要，委托專業(yè)機構(gòu)承擔當?shù)貐^(qū)的技術(shù)指導和分析平衡匯總工作，各縣（市、區(qū)）可根據(jù)實際需要，委托專業(yè)機構(gòu)承擔基準地價修編的詳細工作。福建省國土資源廳負責本次基準地價修編工作的總體布署，制定工作方案，提出重要技術(shù)原則，對各地基準地價修編工作進行檢查、督促和指導，組織開展對設(shè)區(qū)市和重點縣（市）的基準地價修編成果的驗收，開展對設(shè)區(qū)市中心城區(qū)的基準地價成果的比較平衡和匯總分析工作；各設(shè)區(qū)市國土資源局負責組織開展當?shù)貐^(qū)的基準地價修編工作，對當?shù)貐^(qū)基準地價修編工作進行指導、檢查，參與對當?shù)貐^(qū)各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)基準地價修編成果的驗收，開展對當?shù)貐^(qū)各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)基準地價修編成果的比較平衡，匯總分析上報當?shù)貐^(qū)基準地價修編成果；各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)按照省廳的工作布署和技術(shù)規(guī)定，組織開展基準地價修編詳細工作，負責基準地價修編成果的申請驗收和上報當?shù)卣夤脊ぷ?。七、修編工作時間安排（一）準備階段（4月1日前）1、成立福建省基準地價修編工作領(lǐng)導小組和修編工作辦公室；2、制定福建省基準地價修編工作方案和技術(shù)方案；3、公布開展基準地價修編工作的告知，布署開展基準地價修編工作；4、各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)成立修編工作領(lǐng)導小組和辦公室，確定作業(yè)技術(shù)單位，簽訂委托協(xié)議，貫徹工作經(jīng)費。（二）修編工作開展階段（7月1日前）1、前期研究。按照本方案中前期研究修編工作內(nèi)容，開展對本次基準地價修編的前期研究，通過研究確定本次基準地價修編的原則、重點和方向；2、資料調(diào)查搜集。公布基準地價修編資料調(diào)查搜集告知，組織開展資料調(diào)查搜集工作，整頓、篩選、確定搜集的資料；3、土地級別、地價區(qū)段和地價監(jiān)測點確定；4、基準地價測算和確定，基準地價修正體系建立；5、基準地價修編和地價動態(tài)監(jiān)測、劃撥土地使用權(quán)測算和土地增值收益率測算等工作的銜接研究；6、基準地價應用方案研究確定；7、基準地價有關(guān)文本、圖件和數(shù)據(jù)庫編制。（三）論證和聽證階段（8月1日前）各縣（市、區(qū)）對基準地價修編工作成果組織開展論證和聽證，根據(jù)論證和聽證意見修改完善基準地價修編工作成果。（四）平衡和驗收階段（10月1日前）福建省國土資源廳和設(shè)區(qū)市國土資源局組織開展對基準地價修編工作成果的平衡和驗收。（五）同意和公布實行階段（12月31日前）各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)根據(jù)平衡和驗收意見，深入修改完善基準地價修編工作成果，報經(jīng)人民政府同意后公布實行。八、修編工作經(jīng)費預算鑒于本次是對土地級別和基準地價進行全面修編，增長了前期研究和有