全力做好“舊”文章打造美麗XXX(關(guān)于舊城改造調(diào)研文章)

PAGE第2頁（共5頁）第1頁（共5頁）全力做好“舊”文章打造美麗XXXX--—關(guān)于NN市XXXX區(qū)舊城改造的調(diào)研與思考按照黨的十八大提出保障和改善民生的要求，以及NN市委、市政府關(guān)于在生態(tài)文明城市建設中，要做好舊城改造即“舊”的文章的要求，XXXX區(qū)以歷史文化街區(qū)、YJ沿岸、城市主干道兩側(cè)、城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部等區(qū)域為重點，以“老NN?三街兩巷”SJ片區(qū)舊城改造為龍頭，開拓創(chuàng)新，加快推進，著力改造建設一批騎樓街、商貿(mào)街、美食街，全力打造美麗XXXX，使現(xiàn)代文明與歷史文化在城市中有機融合、相得益彰。XXXX區(qū)同時也是個老城區(qū)、老工業(yè)區(qū)，通過舊城改造，引導生產(chǎn)性企業(yè)和物流企業(yè)以及小商品批發(fā)市場等相關(guān)產(chǎn)業(yè)到新區(qū)規(guī)劃區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)舊城區(qū)土地功能使用轉(zhuǎn)換，提高城市土地資源利用效率，以達到調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)的目的。目前，XXXX區(qū)舊城改造工作已取得初步成效，在建項目11個項目，舊城改造用地面積達畝，總投資達億元，占NN市舊城改造任務的比重為%。下面以SJ片區(qū)舊城改造為例子，就XXXX區(qū)舊城改造方向，對策措施等問題進行研究。一、SJ片區(qū)舊城區(qū)的形成和基本情況（一）SJ片區(qū)舊城區(qū)的形成明朝的NN城，社會較安定，經(jīng)濟有很大發(fā)展，有“小南京”之稱。清初，NN先后出現(xiàn)YD會館、AH會館、XH書院、LH會館、YL五屬會館等。光緒三十二年十一月十七日（1907年1月1日），NN開埠（通商口岸），出現(xiàn)SX口、DF巷、SJ、BYA等碼頭。SJ片區(qū)由此進入商業(yè)繁華時期。發(fā)展至今，SJ片區(qū)已然成為NN市傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的商業(yè)中心之一。在一定程度上，SJ的歷史就是NN市的歷史。（二）SJ片區(qū)舊城區(qū)的基本情況SJ片區(qū)由RM路、JF路、JB大道、XH街、SJ、ZZ路圍合而成，項目用地面積畝，均為國有土地，涉及征收建筑約棟,征收建筑面積約萬m2,涉及企事業(yè)單位共計約個，個人產(chǎn)權(quán)戶數(shù)約戶,承租戶約戶,常住人口約人。1、土地利用現(xiàn)狀按照2012年1月1日施行的國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB50137-2011），以中類地類計，SJ片區(qū)的用地主要有二類與三類居住用地、文物古跡用地、商業(yè)設施用地、公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地、城市道路用地、交通站場用地、供應設施用地，其中又以居住用地和商業(yè)用地為主，缺乏綠地和廣場。2、公共和公用設施SJ片區(qū)分布有規(guī)模較大的二級甲等醫(yī)院一個和醫(yī)務所一個，幼兒園一所，小學一所，菜市一個，室內(nèi)超市一個，公共廁所兩個，垃圾轉(zhuǎn)運站一個，變壓器一個，社會停車場一個，市級文物保護單位三個。一是磚、磚混和磚木等結(jié)構(gòu)的房屋仍然大量存在和使用，其中一些具有傳統(tǒng)建筑特色和文物價值。這些幾十甚至上百年的建筑已經(jīng)處于危險狀態(tài)。本片區(qū)內(nèi)已經(jīng)開發(fā)的住宅小區(qū)與破舊危房比鄰而居，對比鮮明，反差巨大。二是人居環(huán)境差強人意。片區(qū)內(nèi)人口密度大，居民住宅面積狹小，每戶人數(shù)有的多達6人。另外建筑陳舊破敗、密度高、間距小，電線在密密麻麻的建筑之間隨意拉伸，缺乏消防通道，留下安全隱患。整個片區(qū)缺乏綠地、廣場等游憩空間，居民日常休閑只能在樓下局促的樹蔭里、過道上進行，活動內(nèi)容局限在打牌、下棋、聊天。三是傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)文化處于萎縮和消失狀態(tài)。片區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)店鋪破舊狹窄、位置不引人注目，經(jīng)營規(guī)模小。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)雖然知名度高，但影響力大不如前。傳統(tǒng)文化更是難尋蹤跡，本地通用的語言NN白話正在受到普通話的沖擊，民間已經(jīng)發(fā)出了拯救的呼聲。四是城市功能結(jié)構(gòu)不合理，缺乏主次，功能的空間布局也顯雜亂，要加以調(diào)整。片區(qū)中除了居住和商業(yè)功能外，還有物流倉儲功能，它們占據(jù)核心位置，既壓制了土地價值，也影響了交通。綜上，置換功能、改造和傳承傳統(tǒng)建筑、弘揚傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)文化、提高居民收入和改善人居環(huán)境已迫在眉睫，已成為本片區(qū)發(fā)展的頭等大事。因此SJ片區(qū)有必要進行改造和更新，以促進片區(qū)更好地發(fā)展。三、SJ片區(qū)舊城改造工作進展情況在市委、市政府的堅強領(lǐng)導下，XXXX區(qū)黨委、政府高度重視SJ片區(qū)改造工作，于年月底成立SJ片區(qū)改造工作領(lǐng)導小組，全面開展SJ片區(qū)改造。在市直相關(guān)部門的大力支持下，SJ片區(qū)改造項目前期工作開展順利。在完成前期調(diào)研、入戶登記調(diào)查、編制征收補償方案等工作后，于年月日開展《SJ片區(qū)征收預公告》、《SJ片區(qū)舊城區(qū)改建項目房屋征收補償方案》等相關(guān)公告和方案的張貼公示工作，并于年月日獲市政府頒布該項目的征收決定，是NN市頒布《NN市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的通知）、實行新的征收補償政策以來，第一個獲得市政府頒布征收決定的項目。根據(jù)SJ片區(qū)的實際居住環(huán)境和項目情況，XXXX區(qū)將其分成個地塊進行改造。按分期、分片、分步實施的工作思路，第一期重點開展位于地塊房屋征收工作，并將地塊內(nèi)3號、6號住宅樓及28間鋪面作為項目啟動區(qū)。選定了地塊作為NN市喜迎黨的十八大第二批重大項目開（竣）工暨SJ片區(qū)改造項目的啟動區(qū)，舉行了隆重的啟動儀式。三、SJ片區(qū)舊城改造的運作模式及方向（一）運作模式（1）資金來源SJ片區(qū)舊城區(qū)改建房屋征收成本需億元，項目涉及單位、住戶、承租戶數(shù)量較大，房屋征收投資量大，采取政府引導、市場運作的方式，引入社會資金參與改造。通過競爭性談判方式確定SJ片區(qū)舊城區(qū)改建項目(房屋征收補償項目)投資合作單位，由其負責提供房屋征收相關(guān)資金、提供周轉(zhuǎn)房源安置被征收戶。（2）改造方式按照“整體規(guī)劃，分期凈地出讓”的方式，XXXX區(qū)對項目進行整體規(guī)劃設計，結(jié)合地塊內(nèi)房屋征收的難易程度及安置小區(qū)所屬地塊，分塊實施房屋征收補償與拆除，形成凈地后分期凈地出讓土地。為確保項目的完整性及持續(xù)性，取得第一期地塊的土地受讓人須承諾參與剩余地塊的競拍。為滿足被征收人以回建方式進行調(diào)換房屋或就近地段以現(xiàn)房房源方式進行調(diào)換房屋的要求，土地受讓人應在出讓地塊項目范圍內(nèi)預留安置房源,或提供經(jīng)被征收人同意的就近地段周邊商品房。預留房源的數(shù)量由XXXX區(qū)會同市城鄉(xiāng)建委、市國土局等部門確定,需考慮當期土地上房屋征收所需房源數(shù)量及下一期土地上房屋征收所需房源數(shù)。SJ片區(qū)屬于歷史文化街區(qū)的風貌協(xié)調(diào)區(qū)，XXXX區(qū)負責按歷史文化街區(qū)規(guī)劃相關(guān)要求組織開展該片區(qū)的方案總平及單體設計。土地受讓人須按已獲市規(guī)劃局批復的方案總平及單體設計進行開發(fā)建設，并按規(guī)定設計、施工工藝進行騎樓風貌建筑的建設。(3)補償安置選擇貨幣補償?shù)?，按有關(guān)文件規(guī)定確定其補償各項費用。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)?，可以選擇以回建方式進行調(diào)換房屋或就近地段以現(xiàn)房房源方式進行調(diào)換房屋。以回建方式進行調(diào)換房屋的，由土地受讓人提供房源。（二）行政審批通過采用規(guī)劃同步走、安置同步走、拆遷同步走、融資同步走的“四同步”的方法，簡化行政審批程序，加快推進SJ片區(qū)舊城改造工作。（1）規(guī)劃設計工作（2）征收安置工作（3）融資及項目出讓目前，改造方案已獲市政府批復同意。對投資合作單位招標文件及合作協(xié)議進行評審，并原則通過。現(xiàn)招標代理單位正在開展招標前期工作。（三）改造方向SJ片區(qū)的傳統(tǒng)街道有JF路、DT路、XH街等，片區(qū)舊城改造充分挖掘和發(fā)揮其區(qū)位價值、交通價值、傳統(tǒng)商業(yè)、歷史文化價值和土地價值，通過全面改造和整體重建的方式，按照歷史文化街區(qū)相關(guān)規(guī)劃要求，把片區(qū)打造成規(guī)劃科學、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)文化特色分明、傳統(tǒng)與現(xiàn)代完美結(jié)合的新街區(qū)，煥發(fā)舊城文化生機，傳承歷史文脈。一是建新如舊，修舊如舊。片區(qū)建筑風格突出“古、文、商”等元素，傳統(tǒng)商住項目以傳統(tǒng)建筑為原型和風貌來進行規(guī)劃設計，形成歷史文化空間風貌；現(xiàn)代化的高層居住(含底層商業(yè))合理布局設計，符合片區(qū)整體風格。同時，做好對書院會館等傳統(tǒng)建筑保護和修繕工作。二是以傳統(tǒng)商業(yè)和服務業(yè)為主要業(yè)態(tài)，發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)服務。SJ片區(qū)是NN歷史傳統(tǒng)餐飲文化載體，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)對NN人而言，既是文化瑰寶，也是生活中不可或缺的享受來源，保留和發(fā)展傳統(tǒng)業(yè)態(tài)并不是一對矛盾關(guān)系，而是相互促進、相互融合的關(guān)系；發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)服務以及現(xiàn)代休閑文化娛樂業(yè)，有助于提升片區(qū)形象和品位，使SJ片區(qū)成為NN市重要的商業(yè)、休閑娛樂和文化旅游區(qū)域之一，對NN的城市功能與影響力起到良好的促進作用。六、關(guān)于舊城改造工作的幾點建議SJ片區(qū)舊城改造工作涉及方方面面，房屋產(chǎn)權(quán)、居民安置、征地拆遷、融資建設、維護穩(wěn)定等問題極為復雜，因此，著力解決好SJ片區(qū)舊城改造遇到的熱點、難點、重點問題不僅是破解XXXX區(qū)舊城改造工作所面臨的難題的關(guān)鍵，對如何推進全NN市的舊城改造工作也具有較強的現(xiàn)實意義和指導意義。目前，XXXX區(qū)三舊改造工作涉及國有土地上舊廠房、舊房屋改造、城中村改造等。各項目面臨的征遷問題、安置問題、融資問題、政策瓶頸不一而同。如何破解，有如下幾點建議：一是政府放權(quán)。舊城改造的最終目的是改善老百姓的居住生活品質(zhì)，提升城市的品位和形象。政府不應從中獲利，企業(yè)也應盡量不從中獲利。要按照政府投入為主，市場參與為輔的原則，進行舊城改造。在國有土地上舊廠房、舊房屋改造項目中，積極推進公開征集土地熟化人試點項目；在“城中村”改造項目中，積極推進村民自行改造、村企合作改造及政府主導改造三種模式，進一步簡化行政審批手續(xù)，提高行政效能，優(yōu)化行政服務，走市場化運作之路，改善發(fā)展環(huán)境。二是科學規(guī)劃。按照“一區(qū)一策、一村一策”原則，對老城區(qū)進行合理規(guī)劃，分片區(qū)實施舊城改造，以沿江片區(qū)為改造重點，加大沿江片區(qū)舊改力度，帶動沿江片區(qū)開發(fā)建設，從而推動沿江經(jīng)濟帶發(fā)展；對“城中村”改造要高標準規(guī)劃市政公用設施、環(huán)境建設和空間布局，充分兼顧經(jīng)濟功能和其它社會服務功能的協(xié)調(diào)，按城市社區(qū)建設要求，規(guī)范建設新的城市居住區(qū)，營造高質(zhì)量的生活環(huán)境。盡量向空中要建筑，盡可能的預留可供開發(fā)土地和發(fā)展空間。同時，要維護規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性，加強對“城中村”現(xiàn)狀的規(guī)劃管理，堅決杜絕新的違章建筑，以盡量減少改造中的成本。三是和諧征遷。安居才能樂業(yè)。對老百姓的安置應以他們的意愿為主，盡量滿足原住戶的回遷意愿，即使不能完全滿足，也應比原有的條件有所改善，生活比原來有所提升，這樣才能爭取征遷涉及單位和居民的支持?？赏ㄟ^尋找產(chǎn)權(quán)調(diào)換房或臨時過渡房、鼓勵購買拆遷安置房、發(fā)放臨時過渡周轉(zhuǎn)費等方式，合理有效安置被征收遷居民。房屋產(chǎn)權(quán)評估單價應根據(jù)實際情況制定，不能照搬其他區(qū)域標準，應盡可能滿足被征遷居民的補償要求。土地出讓金應回