《資產(chǎn)評估》（李軍）440-7教案 第7課 資產(chǎn)評估的收益法和各基本方法之間的關(guān)系及選擇

資產(chǎn)評估的收益法和各基本方法之間的關(guān)系及選擇第資產(chǎn)評估的收益法和各基本方法之間的關(guān)系及選擇第課7第課資產(chǎn)評估的收益法和各基本方法之間的關(guān)系及選擇PAGE第課資產(chǎn)評估的收益法和各基本方法之間的關(guān)系及選擇PAGE97PAGE10PAGE10課題資產(chǎn)評估的收益法和各基本方法之間的關(guān)系及選擇課時2課時（90min）教學目標知識技能目標：了解收益法的前提條件及適用范圍重點掌握收益法中的具體評估方法掌握收益法中的具體評估方法重點掌握資產(chǎn)評估各基本方法之間的關(guān)系及選擇素質(zhì)目標：培養(yǎng)精湛的專業(yè)技能，增強大局意識和法治意識教學重難點教學重點：收益法中的具體評估方法教學難點：資產(chǎn)評估各基本方法之間的關(guān)系及選擇教學方法講授法、問答法、討論法教學用具電腦、投影儀、多媒體課件、教材教學設(shè)計第1節(jié)課：案例導入（5min）傳授新知（38min）第2節(jié)課：傳授新知（5min）→案例導入（5min）傳授新知（25min）→課堂小結(jié)（8min）→課后作業(yè)（2min）教學過程主要教學內(nèi)容及步驟設(shè)計意圖第一節(jié)課考勤

（2min）【教師】清點上課人數(shù)，記錄好考勤【學生】班干部報請假人員及原因培養(yǎng)學生的組織紀律性，掌握學生的出勤情況案例導入

（5min）【教師】講述案例，并提問：“為什么運用收益法對文化企業(yè)進行評估？收益法有什么局限性？”并隨機邀請學生回答2018年2月，在由中國資產(chǎn)評估協(xié)會指導、由中通誠資產(chǎn)評估有限公司主辦的，以“新時代，新使命，新征程”為主旨的“資產(chǎn)評估助力中國文化產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展”專題研討會上，眾多行業(yè)內(nèi)外專家圍繞文化企業(yè)的價值管理與資產(chǎn)評估，以及大數(shù)據(jù)在文化產(chǎn)業(yè)評估中的應(yīng)用進行了深入研討。大家一致認為，文化企業(yè)價值評估確實非常復雜。因為文化企業(yè)無形的內(nèi)容多，抽象的內(nèi)容多，收益波動性大，所以價值難以量化、難以全面反映。對于文化企業(yè)來說，因不同企業(yè)的差異性大、可比性差，所以最適合的評估方法還是收益法，但是影響收益的因素較多，預測難度也較大。從內(nèi)部因素上看，首要的影響因素是創(chuàng)新性，即創(chuàng)意；其次是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、核心資產(chǎn)和核心資源；再次是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式，其中，商業(yè)模式對文化企業(yè)的價值影響更大；最后是經(jīng)營的獨特性，即每個文化企業(yè)的特質(zhì)?！緦W生】】思考、討論、舉手發(fā)言【教師】總結(jié)學生的回答，導入本節(jié)課題：資產(chǎn)評估的收益法通過案例導入的方法，引導學生思考，激發(fā)學生的學習興趣傳授新知

（38min）【教師】問題導入，并隨機抽取學生回答問題（1）收益法的基本含義是什么？（2）收益法中的具體評估方法是什么？【學生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學生的回答，指出不足，開始新課題任務(wù)四掌握資產(chǎn)評估的收益法一、收益法的基本含義收益法是通過將評估對象的預期收益資本化或折現(xiàn)來確定其價值的一類評估方法的總稱。收益法包括多種具體方法，如用于評估企業(yè)價值的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和經(jīng)濟利潤折現(xiàn)法；用于評估無形資產(chǎn)的超額收益法、許可費節(jié)約法等。收益法是站在購買者的角度，將未來預期收益通過資本化率或折現(xiàn)率折合成現(xiàn)值來判斷和估算資產(chǎn)的價值。二、收益法的前提條件及適用范圍（一）收益法的前提條件（1）被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測，并可以用貨幣來衡量。（2）被評估資產(chǎn)的預期收益年限能夠確定或者合理預期。（3）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以度量。（二）收益法的適用范圍具體適用于以下幾種資產(chǎn)：（1）無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)等。（2）可單獨獲利的房產(chǎn)，如商鋪、酒店、寫字樓等。（3）可單獨獲利的機器設(shè)備，如可出租的機器設(shè)備、具有獨立獲利能力的生產(chǎn)線等。（4）其他可單獨產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如股票、長期股權(quán)投資等。（5）企業(yè)價值。【學生】聆聽、思考、記錄【教師】提問同學們聽說過哪些有關(guān)收益法的資產(chǎn)評估案例？【學生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學生的回答，指出不足，講解新知三、收益法的基本程序（1）收集信息，了解情況。（2）分析并測算被評估資產(chǎn)的未來預期收益。（3）分析被評估資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年限。（4）測算折現(xiàn)率或資本化率，并將測算的未來預期收益折現(xiàn)。（5）分析并確定評估結(jié)果。四、收益法中的具體評估方法收益法的基本公式如下：資產(chǎn)評估價值=+???+式中，Rn為未來第n年的純收益；r為折現(xiàn)率或資本化率；n為預測的收益年期。按被評估資產(chǎn)未來預期收益年期和預期收益額的不同，收益法的應(yīng)用可分為以下幾種具體情況。（一）未來收益期有限、各年期收益值相同的情況當資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期有限，并且收益年期內(nèi)每年收益值都相同時，將各年預期收益通過適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，得出的各年折現(xiàn)值的和為評估價值。（1）在折現(xiàn)率等于零的情況下，其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值=年收益值×未來收益年期 （2）在折現(xiàn)率大于零的情況下，其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= 式中，A為年金；為復利現(xiàn)值系數(shù)，可通過查閱復利現(xiàn)值系數(shù)表（附錄二）獲得。年金是指一定期間內(nèi)每期等額收付的款項。此處的年金表示在一定年期內(nèi)各年期等額收取的未來預期收益值?！緦W生】聆聽、理解、記憶【教師】講解例題2-20【學生】閱讀、理解、記憶【教師】講解新知（二）未來收益期無限、各年期收益值相同的情況當資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期無限，且各年期收益值相同時，其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= （三）未來收益期有限、各年期收益值不同的情況當資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期有限，且折現(xiàn)率大于零時，各年期收益值有以下幾種變化情況。（1）純收益在若干年后保持不變。假設(shè)純收益在第t年（含第t年）以前有變化，在第t年以后（不含第t年）到第n年間保持不變，則其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= （2）純收益按等差級數(shù)變化，有以下兩種情況。一是純收益按等差級數(shù)遞增，其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= 二是純收益按等差級數(shù)遞減，其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= 【學生】聆聽、理解、記憶【教師】講解例題2-23【學生】閱讀、理解、記憶【教師】講解新知（3）純收益按等比級數(shù)變化，有以下兩種情況。一是純收益按等比級數(shù)遞增，逐年遞增比率為s（r＞s＞0），其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= 二是純收益按等比級數(shù)遞減，逐年遞減比率為s（1≥s＞0），其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= （四）未來收益期無限、各年期收益值不同的情況當資產(chǎn)尚能產(chǎn)生收益的年期無限，且折現(xiàn)率大于零時，各年期收益值有以下幾種變化情況。（1）純收益在若干年后保持不變。假設(shè)純收益在第n年（含第n年）以前有變化，在第n年以后（不含第n年）保持不變，則其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= （2）純收益按等差級數(shù)變化，有以下兩種情況。一是純收益按等差級數(shù)遞增，其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= 二是純收益按等差級數(shù)遞減，其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= （3）純收益按等比級數(shù)變化，有以下兩種情況。一是純收益按等比級數(shù)遞增，逐年遞增比率為s（r＞s＞0），其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= 二是純收益按等比級數(shù)遞減，逐年遞減比率為s（r＞s＞0），其計算公式如下：資產(chǎn)評估價值= 【學生】聆聽、思考、記錄【教師】提問收益法中的四種評估方法，有什么共同點嗎？【學生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學生的回答，指出不足通過知識講解、問題導入、課堂提問等，使學生了解收益法的基本含義，收益法的前提條件及適用范圍，收益法中的具體評估方法第二節(jié)課傳授新知

（5min）【教師】講解新知五、對收益法的評價收益法是從資產(chǎn)未來經(jīng)濟利益的角度來確定資產(chǎn)價值的方法，可用于那些成本費用與資產(chǎn)獲利能力不相符、成本費用無法準確計量的資產(chǎn)的評估。例如，對無形資產(chǎn)、企業(yè)價值等資產(chǎn)的評估。它可以較真實和準確地反映企業(yè)的資本化價值，能夠為所有者或潛在投資者提供較為合理的預期，有助于提高投資決策的正確性。但是，收益法也有其局限性。首先，收益法的應(yīng)用需要具備一定的前提條件，即能夠獲得被評估資產(chǎn)的預期收益、預期收益年期、折現(xiàn)率等數(shù)據(jù)；其次，收益法的結(jié)果與獲取的數(shù)據(jù)存在緊密聯(lián)系，在操作中存在較多主觀成分，從而使評估結(jié)果較難把握。通過知識講解、問題導入、課堂提問等，使學生了解對收益法的評價是什么案例導入

（5min）【教師】講述案例，并提問：“為什么相對于成本法和市場法而言，收益法更適用于文創(chuàng)公司資產(chǎn)的評估？”并隨機邀請學生回答文創(chuàng)企業(yè)是一類典型的輕資產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)選用哪種評估方法對其資產(chǎn)進行評估呢？以網(wǎng)絡(luò)游戲企業(yè)為例，其價值核心是創(chuàng)意，而創(chuàng)意的真實價值往往很難在財務(wù)報表中得到完整反映。相對于存貨、固定資產(chǎn)等有形資產(chǎn)，文創(chuàng)行業(yè)更值得關(guān)注的是其創(chuàng)意能力、推廣能力、人才資源和知識產(chǎn)權(quán)等重要的無形資產(chǎn)。若采用成本法，一般難以囊括賬外無形資產(chǎn)的價值，同時難以體現(xiàn)公司未來盈利能力對企業(yè)價值的影響。因此，一般不采用成本法對文創(chuàng)企業(yè)的資產(chǎn)進行評估。若采用市場法，一方面，鑒于每個公司無形資產(chǎn)的獨創(chuàng)性和獨占性，如何尋找恰當?shù)目杀裙净蚩杀冉灰资菍崉?wù)中的痛點問題；另一方面，市場法很難評價尚處于開發(fā)或測試階段的項目的價值。因此，只依賴市場法對文創(chuàng)公司進行估值，其評估結(jié)果的參考性有限。相對于成本法和市場法而言，收益法不僅能充分考慮文創(chuàng)公司無形資產(chǎn)的核心價值，還能在一定程度上植入買賣雙方結(jié)合后可能產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)，因此，它往往是優(yōu)先考慮的評估方法。但也要注意，在采用收益法估值時，應(yīng)綜合考慮這些文創(chuàng)公司的運營模式、公司所處發(fā)展周期等關(guān)鍵因素，結(jié)合對創(chuàng)新能力、人才培養(yǎng)等可持續(xù)發(fā)展指標的判斷，根據(jù)行業(yè)細分領(lǐng)域的競爭情況，構(gòu)建合適的估值模型，確定恰當?shù)氖找婊A(chǔ)和折現(xiàn)率，從而合理估計目標公司的價值。【學生】】思考、討論、舉手發(fā)言【教師】總結(jié)學生的回答，導入本節(jié)課題：資產(chǎn)評估各基本方法之間的關(guān)系及選擇通過案例導入的方法，引導學生思考，激發(fā)學生的學習興趣傳授新知

（25min）【教師】問題導入，并隨機抽取學生回答問題（1）如何理解資產(chǎn)評估方法的比較。（2）資產(chǎn)評估方法的選擇都是什么？【學生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學生的回答，指出不足，開始新課題任務(wù)五明確資產(chǎn)評估各基本方法之間的關(guān)系及選擇一、資產(chǎn)評估方法的比較資產(chǎn)評估方法是確定資產(chǎn)價值的途徑、手段和技術(shù)方法的總稱，其由成本法、市場法、收益法等三種基本方法及其衍生出來的其他評估思路共同構(gòu)成。明確各個方法之間的聯(lián)系與區(qū)別，對于恰當?shù)剡x擇評估方法、高效地進行評估工作是非常重要的。（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。資產(chǎn)評估的客觀公正性原則決定了在原則假設(shè)、市場條件、評估目的相同的條件下，采用不同的評估方法對同一資產(chǎn)進行評估時，其評估價值是相似的。這個評估價值不會因為資產(chǎn)評估專業(yè)人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。需要指出的是，運用不同評估方法評估同一資產(chǎn)時，必須保證評估目的、評估前提、評估對象狀態(tài)等因素一致，確保運用不同評估方法時所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別1．理論基礎(chǔ)不同成本法以勞動價值論作為理論基礎(chǔ)，其通過計算資產(chǎn)的成本費用來確定資產(chǎn)的評估價值。具體操作步驟是依照與被評估資產(chǎn)功能相同的全新資產(chǎn)的成本，扣減被評估資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值后，將得到的余額作為被評估資產(chǎn)的評估價值。市場法以市場均衡論作為理論基礎(chǔ)，其通過對比公開市場上相同或相似資產(chǎn)的交易價格來確定被評估資產(chǎn)的評估價值。具體操作步驟是對比活躍的公開市場上可比資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)的差異，進而根據(jù)可比資產(chǎn)的交易價格來確定被評估資產(chǎn)的評估價值。收益法以效用價值論作為理論基礎(chǔ)，其通過預測被評估資產(chǎn)的預期收益并對預期收益進行折現(xiàn)來確定被評估資產(chǎn)的評估價值。具體操作步驟是估測被評估資產(chǎn)的預期收益和收益年期，通過折現(xiàn)率或資本化率將預期收益折現(xiàn)，進而確定被評估資產(chǎn)的評估價值。2．計價尺度不同成本法以重置成本作為資產(chǎn)評估的計價尺度。在運用成本法進行評估時，應(yīng)先確定在評估基準日按現(xiàn)行市場條件重新購置或建造一項全新資產(chǎn)所須支付的全部貨幣總額（即重置成本的價值），再以此作為成本法評估資產(chǎn)的計價依據(jù)。市場法以市場價格作為資產(chǎn)評估的計價尺度。在運用市場法進行評估時，應(yīng)先獲取在評估基準日的公開市場上與被評估資產(chǎn)相同或相似資產(chǎn)的交易價格，再以此作為市場法評估資產(chǎn)的計價依據(jù)。收益法以資產(chǎn)未來收益的折現(xiàn)值作為資產(chǎn)評估的計價尺度。在運用收益法進行評估時，應(yīng)先估測被評估資產(chǎn)的預期收益并將其折現(xiàn)成評估基準日的現(xiàn)值，再以此作為收益法評估資產(chǎn)的計價依據(jù)。3．適用范圍不同成本法適用于一切以資產(chǎn)重置、補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，具體而言，一切可再生或可復制的資產(chǎn)都可用成本法進行評估。但是，由于成本法無法反映資產(chǎn)的未來收益水平，所以在實際工作中，某些要求體現(xiàn)資產(chǎn)未來收益的評估情況不適用此法。市場法適用于被評估資產(chǎn)在充分活躍的公開市場具有可比資產(chǎn)，且可比資產(chǎn)交易資料可獲得的情況。某些專用設(shè)備及其他具有特殊性的資產(chǎn)不適用此法。收益法適用于能夠預測未來收益及收益年期的資產(chǎn)的評估，一般用于企業(yè)價值的評估或能預測未來收益的單項資產(chǎn)的評估。此外，可單獨計算收益的無形資產(chǎn)、生產(chǎn)線等也適用收益法。【學生】聆聽、思考、記錄【教師】提問某收益性資產(chǎn)預計未來5年的收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。計算該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營條件下的評估價值?！緦W生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學生的回答，指出不足，講解新知二、資產(chǎn)評估方法的選擇《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第二十六條第一款規(guī)定：“評估專業(yè)人員應(yīng)當恰當選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報告?！痹谶x擇資產(chǎn)評估方法時應(yīng)綜合考慮評估業(yè)務(wù)的目的、價值類型、評估對象及現(xiàn)實情況等因素，以確保評估結(jié)果的客觀性。（一）評估方法應(yīng)當與評估目的和評估價值類型相適應(yīng)資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對應(yīng)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的使用要求。資產(chǎn)評估的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。資產(chǎn)評估的目的決定了資產(chǎn)評估的價值類型，而這兩者又共同影響著對資產(chǎn)評估方法的選擇。例如，對一項投資性房地產(chǎn)。（二）評估方法應(yīng)當與評估對象的現(xiàn)實狀況相適應(yīng)不同的評估對象對于評估方法有著不同的要求，評估方法的選用會受到評估對象的類型、物理狀態(tài)、使用方式等現(xiàn)實狀況的制約。例如，對企業(yè)自行研發(fā)建造的專用于企業(yè)某種商品生產(chǎn)的機器設(shè)備進行評估。（三）評估方法應(yīng)當與資料收集情況相適應(yīng)每一評估方法都涉及數(shù)據(jù)的收集和參數(shù)的確定，只有保證收集到的資料和確定的參數(shù)是可靠、真實、合理、有效和充分的，才能保證資產(chǎn)評估結(jié)果具有準確性和客觀性?！緦W生】聆聽、思考、記錄【教師】提問舉例說明哪種資產(chǎn)評估只能用一種評估法？哪種卻可以三種方式一塊使用？【學生】思考、討論、回答問題【教師】總結(jié)學生的回答，指出不足通過知識講解、問題導入、課堂提問等，使學生明確資產(chǎn)