商業(yè)購物中心選址與設計要素的報告

商業(yè)購物中心選址與設計要素購物中心項目選址六個要求一、正確選址就是要有合理的位置二、全面充分考核城市經(jīng)濟狀況三、充分考慮周圍商圈四、考慮位置、消費群體、交通及競爭對手五、根據(jù)不同購物中心類型確定選址標準六、分析地區(qū)市場和地塊一、正確選址就是要有合理的位置商業(yè)項目成功與否，在選定了地點的那一刻就已注定，地點選擇的好，該項目就成功了80%；反之我們只有20%的把握。1、合理的位置是購物中心的經(jīng)濟命脈：開發(fā)商購物中心選擇合理位置，就意味者享有優(yōu)越的“地利”。2、選址要貫徹便利顧客的原則：從節(jié)省顧客的購買時間、節(jié)省市內(nèi)交通費用的角度出發(fā)，以最大限度滿足顧客的需要。人流中心人氣旺，商場就旺；地理輻射面廣，消費吸納力強；發(fā)展中心政府重視，發(fā)展空間就大；消費中心消費力高，銷售量就大；車流中心交通暢通，客源廣。二、全面充分考慮城市經(jīng)濟狀況

1、全面了解城市經(jīng)濟環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)項目由于開發(fā)周期長、投資大、受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，其風險也大。因此在進入城市開發(fā)購物中心項目時，就要了解城市的環(huán)境經(jīng)濟。需要研究城市經(jīng)濟指標：（1）總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平等（2）GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結構情況（3）全社會消費品零售總額（4）全市商業(yè)增加值（5）城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入（6）城鄉(xiāng)居民儲蓄款余額2、熟悉城市政策環(huán)境3、清楚城市商業(yè)規(guī)劃三、充分考慮周圍商圈

1、購物中心商圈確定原則以購物中心建筑為圓心在實際進行商圈設定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。2、購物中心商圈確定目的。進行商圈分析的目的有三：（1）明確商圈商業(yè)區(qū)或購物中心的商圈的商圈范圍（2）了解商圈的人口分布狀況及生活結構（3）在上基礎上進行經(jīng)濟效益的預測3、購物中心商圈劃分標準（1）核心商：輻射半徑在1公里左右，包括了購物中心顧客總數(shù)的五成到七成。（2）次次商圈：位于鄰近商圈的區(qū)域，包含了購物中心顧客總數(shù)的15%至25%，半徑在3-4公里。（3）邊緣商圈：位于外圍的區(qū)域，半徑在7公里范圍內(nèi)。三、充分考慮周圍商圈

4、商圈分析應考慮的因素（1）人口數(shù)量及點：包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構成等。（2）城市建設成熟程度：包括公共交通、供電狀況、通信設備、金融機構等關系到百貨商店營銷的方便程度的配套設施情況。（3）周邊配套設施狀況：分析工地區(qū)建設規(guī)化、公共設施、以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。（4）商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ喊ㄙ徺I潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。四、考慮位置、消費群體、交通及競爭對手

1、分析位置：判斷商業(yè)經(jīng)營影響（1）道路類別是項目選址的第一要素道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。（2）客流進入的方便度（3）周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設施（4）建筑能見度和日照情況2、分析消費群體:了解商圈人口類別和其生活結構3、分析交通狀況：要求有易達性（1）能讓出行者30分鐘到達為最佳；（2）盡可能改造周邊路網(wǎng)；（3）測評是否具有改善周邊交通的能力。4、分析競爭對手：要確定經(jīng)營的差異性。五、根據(jù)不同購物中心類型確定選址標準

1、零售業(yè)態(tài)分類及基本特點家居建材商店：（1）選址：城鄉(xiāng)結合部、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)；（2）商圈與目標顧客：目標顧客以擁有房產(chǎn)的顧客為主；（3）規(guī)模：營業(yè)面積6000平方米以上；（4）服務功能：提供一站式購物和一條龍服務，停車位300個以上。社區(qū)購物中心：（1）選址：市、區(qū)級商業(yè)中心；（2）商圈與目標顧客：商圈半徑為5-10KM；（3）規(guī)模：5萬平方米以上（4）服務功能：停車位500個。市區(qū)購物中心：（1）選址：市級商業(yè)中心；（2）商圈與目標顧客：商圈半徑為10-20KM；（3）規(guī)模：10萬平方米左右（4）服務功能：停車位500個以上。五、根據(jù)不同購物中心類型確定選址標準

2、大型零售企業(yè)的五點選址要求（1）交通便利（2）區(qū)域便利（3）進出便利（4）購物便利六、分析地區(qū)市場和地塊

1、初步分析擬選擇地區(qū)的市場條件：（1）調(diào)查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展狀況；（2）調(diào)查目標地塊所處商圈，商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大；（3）調(diào)查競爭者分布、經(jīng)營狀況、租金狀況和發(fā)展趨勢；（4）調(diào)查目標城市近、遠期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃；（5）調(diào)查目標地塊的商業(yè)價值和機會點；（6）調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理。六、分析地區(qū)市場和地塊

2、確定項目地塊（1）四大區(qū)位原則：A、最短時間原則：人流集散最方便的區(qū)位；B、區(qū)位易達性原則：交通便捷、易達性好的位置；C、位置聚集原則：城市人流、物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點；D、接近購買力原則：接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費人口分布區(qū)。（2）項目選址區(qū)位分析A、用地區(qū)位和交通人狀況：收集周圍經(jīng)濟和人口基礎資料進行分析；B、用地物理狀況：用地的完整性、規(guī)模、形狀、地形特征；C、規(guī)劃超前性分析：購物中心要考慮長期盈利，就必須考慮地塊在未來城市發(fā)展中處于什么樣的地位，對選址進行潛在商業(yè)價值的評估。購物中心規(guī)化設計的七個核心技術一、購物中心規(guī)劃設計始終圍繞終極客戶二、購物中心規(guī)劃設計要處理好八大矛盾三、購物中心規(guī)劃設計要策劃先行，因地制宜四、購物中心規(guī)劃設計功能空間要充分考慮業(yè)態(tài)定位五、購物中心總體設計策略要點六、購物中心建筑單體規(guī)劃策略七、購物中心景觀規(guī)劃設計策略一、購物中心規(guī)劃設計始終圍繞終極客戶購物中心產(chǎn)品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，都是為了一個共同的目的--如何提高購物中心的使用價值從而提升其整體價值。而購物中心的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現(xiàn)。消費者認可購物中心，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大因素：一是經(jīng)營商家的質素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色）；二是消費者的氛圍（人是團結的動物，消費氛圍的營造對商家的進入起到一定的引導作用，從而產(chǎn)生羊群效應）。二、購物中心規(guī)劃設計要處理好八大矛盾

1、集中—分散適用于購物中心形態(tài)、體量、平面布置等有關規(guī)劃方面的內(nèi)容。在做購物中心時，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾，主要注意以下三個方面：（1）不是體量越大，項目總價值越高；（2）要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃；（3）要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。2、整體—個體適用于購物中心項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內(nèi)容考慮，一個購物中心既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。成功的購物中心在處理這個問題的手法上大體有兩類做法（1）確定明晰的整體風格，將個性元素適當穿插其中，使其不牽強、不生硬；（2）在打造整體外觀時預留個性空間，將個性空間也作為裝門面的構成部分。3、公共—私密（1）A類：集中商業(yè)：對于集中商業(yè)，