X商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算

X商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算某商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算

第一節(jié)機構(gòu)設(shè)置和人員配備

為實現(xiàn)我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務(wù)方針，管理機構(gòu)的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動快的特點；人員專業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意識強；部門管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管理到位。**廣場項目物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置："一室四部"即：行政辦公室、物業(yè)部、工程部、安保部、經(jīng)營服務(wù)部。

項目部：（共5人）

項目總經(jīng)理1名、行政人事主管1名、會計員1名、出納員1名,庫管兼檔案資料員1名。

職責(zé)范圍：

(1)負(fù)責(zé)行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項；

(2)負(fù)責(zé)財務(wù)管理，編制物業(yè)管理財務(wù)預(yù)、決算和各類財務(wù)報表；

(3)負(fù)責(zé)規(guī)章制度的制訂與監(jiān)督執(zhí)行。

物業(yè)管理部：（共7人）

物業(yè)部經(jīng)理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。

設(shè)置說明：物業(yè)部是整個住宅區(qū)管理服務(wù)的重要職能部門，客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主的入駐登記、業(yè)主檔案、收取各項費用、走訪住戶、處理投訴、受理業(yè)主（住戶）的各類服務(wù)要求。

職責(zé)范圍：

(1)社區(qū)和棟號公共區(qū)域的清潔、垃圾清運，園林綠化；

(2)辦理入駐、遷出，建立并保管業(yè)主檔案；

(3)實施棟號管理，提供收費服務(wù)、常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；

(4)走訪住戶，受理并解決投訴，受理各類服務(wù)要求；

(5)開展各類社區(qū)文化活動。

保安部：（共55人）

保安部經(jīng)理1名，保安班長3名，監(jiān)控中心值班員8名,車管員8名，保安員35名；

職責(zé)范圍：

(1)負(fù)責(zé)社區(qū)治安、消防、交通車輛管理，提供24小時安保服務(wù)；

(2)處理安全突發(fā)事件，保證社區(qū)居民的生命、財產(chǎn)、交通安全；

(3)協(xié)助公安機關(guān)處理治安案件

工程部：（共11人）

工程部經(jīng)理1名，弱電工1名，資料員1名，綜合維修工4名，運行維修電工4名。

職責(zé)范圍：

(1)社區(qū)棟號機電設(shè)備運行維修、保養(yǎng)；

(2)設(shè)置維修中心，提供24小時維修服務(wù)；

(3)處理上下水，燃?xì)夤艿赖韧话l(fā)故障急修；

(4)社區(qū)建筑設(shè)備大中修方案的制訂與施工監(jiān)理；

(5)做好熱交換站運行，確保社區(qū)供暖達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

以上人員配備共計：78人。

第二節(jié)物業(yè)管理費測算

物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司為保障房屋建筑和設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)和為業(yè)戶提供優(yōu)良的工作環(huán)境所支付的能源、維修、保安、保潔等各項服務(wù)費用的總和。物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司開展正常經(jīng)營管理活動的資金基礎(chǔ)。管理費標(biāo)準(zhǔn)的合理確定能夠使物業(yè)管理經(jīng)費得到保障，有助于保持一定水準(zhǔn)的管理水平，實現(xiàn)物業(yè)的良性循環(huán)。

1、關(guān)于物業(yè)管理費

我司按**廣場實際物業(yè)管理成本進(jìn)行了測算，測算結(jié)果為：物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為：2.18元/平米.月，具體內(nèi)容詳見：附件一《**廣場物業(yè)管理費測算》；

按一般情況，公寓的檔次要高，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)也高，但是住宅物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)如果按政府文件測算，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)明顯低于公寓標(biāo)準(zhǔn)。這種價格差異將對于銷售和后期管理帶來很大問題，所以我司在測算中盡可能壓低了公寓物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，確定的價格應(yīng)是購房人可以接受的。如果還有問題，貴我雙方可進(jìn)一步協(xié)商。

第三節(jié)物業(yè)開辦費及內(nèi)容

1、關(guān)于物業(yè)管理辦公條件

項目建成后應(yīng)為項目部物業(yè)管理提供基本的辦公和操作條件，主要包括以下內(nèi)容：

管理辦公室：

工程部各專業(yè)值勤和操作用房：

值班室：包括總值班室、消防中控、保安監(jiān)控值班室、門衛(wèi)室等。

保潔員工具材料庫，可利用洗滌間、樓梯角等。

保安員宿舍：

物資庫房：

總計：1200-1500平方米。

2、關(guān)于前期啟動費的用途

前期啟動費主要用于物業(yè)管理開辦階段的人工費支出，辦公條件準(zhǔn)備，辦公設(shè)備、物品、工程維修、保潔、保安設(shè)備物資的準(zhǔn)備。

3、開辦期時間確定

由于開辦期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)需要參與物業(yè)的驗收交接、準(zhǔn)備辦公條件、準(zhǔn)備業(yè)主入住文件、辦理入住手續(xù)，一般在物業(yè)竣工階段已經(jīng)開始保安、保潔、日常巡視，所以開辦期一般為3個月。物業(yè)公司進(jìn)駐過晚，情況不熟悉，準(zhǔn)備不充分，將會導(dǎo)致入住工作程序混亂，容易引發(fā)業(yè)主集體投訴，對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)都非常不利。

4、關(guān)于前期啟動費的具體標(biāo)準(zhǔn)確定

（1）前期物業(yè)管理啟動費包括以下費用：

A.人工費用

員工工資前期按10人編制，平均人員工資1,400.00元。

3,500.00×10×3=105,000.00（元）

工資附加費

105,000.00×0.30=31,500.00(元)

員工餐費

每人每天按10元標(biāo)準(zhǔn)，每月25天，

10.00×10×25×3=7,500.00(元)

保安隊工資

按8名保安隊員，每人每月1500.00元

150.00×8×3=36,000.00（元）

保安餐費

每人每天15.00元標(biāo)準(zhǔn)，8人共31天

15.00×8×31×3=11,160.00（元）

人工費用總計=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

=136500.00（元）

B.工程設(shè)備工具材料費20，323.45(元)

C.保安器材設(shè)備費105，060.00(元)

D.辦公設(shè)備材料費243，330.00(元)

5、前期物業(yè)管理啟動費總額

136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

=505,213.45（元)

第四節(jié)關(guān)于前期啟動費

關(guān)于前期啟動費的劃撥和使用有兩種方式：

第一種方式是由開發(fā)商直接撥發(fā)給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位獨立使用，并詳細(xì)登記支出賬目，接受開發(fā)商的檢查和質(zhì)詢；

第二種方式是由物業(yè)管理單位提出開辦費使用計劃，呈交開發(fā)商進(jìn)行審核、批準(zhǔn)，物業(yè)根據(jù)實際使用情況向開發(fā)商實報實銷。

第三種方式是由物業(yè)公司先行墊付，分五年從物業(yè)管理費中攤銷。

篇2：辦公樓物業(yè)項目費用測算報價

辦公樓物業(yè)項目費用測算及報價

本著實事求是、質(zhì)價相符，規(guī)范上崗，參照行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對**集團(tuán)江北計劃發(fā)展中心營銷中心、辦公大樓安全護(hù)衛(wèi)，環(huán)境保潔，水、電維修等物業(yè)管理費用的構(gòu)成做如下測算：

一、員工工資及勞動保險等：

1.項目部負(fù)責(zé)人1×1000×12=12000元/年

2.護(hù)衛(wèi)隊員10×700×12=84000元/年（營銷中心6人計50400元/年、2-3樓辦公樓3人計25200元/年、出入口1人計8400元/年）

3.維修工1×800×12=9600元/年

4.保潔員4×620×12=29760元/年（營銷中心2人計14880元/年、2-3樓辦公樓1人計7440元/年、外圍環(huán)境1人計7440元/年）

營銷中心和2-3樓辦公樓是一個整體，在**集團(tuán)江北計劃發(fā)展中心的物業(yè)管理活動中主要以營銷中心為工作重點。項目部負(fù)責(zé)人、維修工、外圍衛(wèi)生保潔、出入口的安全護(hù)衛(wèi)的服務(wù)為營銷中心和2-3樓辦公樓共同享用，因此產(chǎn)生的費用由營銷中心和2-3樓辦公樓共同承擔(dān)。

合計：營銷中心為84000元/年，2-3樓辦公樓51360元/年

二、辦公費

辦公耗材、通訊費、交通費等

合計：6000元/年

三、維修、護(hù)衛(wèi)、保潔費

1.維修材料（按實結(jié)算）；

2.保潔工具分?jǐn)偧昂牟?000元/年（含塵推、抹布、毛刷、玻璃刮、塵撣、大小掃把、水管、地刷、垃圾袋、清潔劑、消毒液、去污劑、洗衣粉、潔廁靈、洗手液、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生球、香皂、噴壺等）；

3.保安器材分?jǐn)偧耙缀牟?000元/年（強光電筒、電水壺（飲水機）、手套等）；

合計：￥6000元/年

四、不可預(yù)見費用：

如節(jié)日裝飾費、配合**集團(tuán)江北計劃發(fā)展中心開展活動費等

預(yù)計為：5000元/年

五、利潤：8%

前四項之和的8%：152360×8%=12189元/年

六、稅費：5.5%

前五項之和的5.5%：164549×5.5%=9050元/年

二至六項費用均為**集團(tuán)江北計劃發(fā)展中心營銷中心和2-3樓辦公大樓的物業(yè)管理活動的費用，營銷中心和2-3樓辦公大樓各分?jǐn)倿?9119.5元/年。

**集團(tuán)江北計劃發(fā)展中心物業(yè)管理范圍中，1樓營銷中心（建筑面積約1700㎡）、2-3樓辦公大樓（建筑面積約1500㎡）（不包括辦公室內(nèi)、食堂）的物業(yè)管理費用為：1樓營銷中心103119.5元/年，2-3樓辦公大樓70479.5元/年。

由于**集團(tuán)江北計劃發(fā)展中心的物業(yè)管理對我公司的意義非常重大，為了表示我們的誠心，本著保本微利，我公司愿以1樓營銷中心5元/㎡·月，2-3樓辦公大樓3.9元/㎡·月接管**集團(tuán)江北計劃發(fā)展中心。

篇3：物業(yè)管理費用測算

物業(yè)管理服務(wù)費用測算

根據(jù)“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路,對“******”的物業(yè)管理服務(wù)費進(jìn)行測算。內(nèi)容包括:

一、經(jīng)費測算的原則及說明;

二、經(jīng)費測算:

1、人工成本;2、行政辦公費;3、設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產(chǎn)折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預(yù)見費;10、管理者酬金;11、稅金。

詳細(xì)測算書內(nèi)容如下:

第一節(jié)經(jīng)費測算的原則及說明

一、測算的依據(jù)

(一)成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī);

(二)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定”;

(三)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。

二、經(jīng)費測算的原則

(一)遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則

物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

(二)服務(wù)水平與管理費用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業(yè)需求,根據(jù)服務(wù)水平與管理費用“質(zhì)價相符”的市場特點,準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平,準(zhǔn)確定位管理費用的標(biāo)準(zhǔn)。

(三)“零預(yù)算”原則

物業(yè)管理費實行“零預(yù)算”原則,“以支定收”,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),確定物業(yè)管理費用的支出;再根據(jù)物業(yè)管理費用的支出確定物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)。這樣,物業(yè)管理費用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費用支出為基礎(chǔ),并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金=物業(yè)管