2023征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程

征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程II目 次前言 II范圍 3規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 3總則 4區(qū)片綜合地價的基本內(nèi)涵 5區(qū)片綜合地價測算的基本原則 5技術(shù)路線、程序與方法 5技術(shù)路線 5組織實(shí)施與工作程序 6方法選用 7資料收集與整理 7一般要求 7資料收集內(nèi)容 7資料整理 8征地區(qū)片的劃分 8基本要求 8多因素綜合劃分法 8均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法 10征地區(qū)片劃分結(jié)果的驗(yàn)證與確定 11征地區(qū)片綜合地價的測算 11農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法 11征地案例比較法 12農(nóng)用地價格調(diào)整法 13社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更新法 14區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的驗(yàn)證、平衡與確定 15成果編制 16技術(shù)報告 16成果報告 16數(shù)據(jù)庫與圖件成果 16附錄A（規(guī)范性）區(qū)片綜合地價成果表表式 17附錄B（規(guī)范性）區(qū)片綜合地價測算成果圖 19參考文獻(xiàn) 21PAGEPAGE10征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算規(guī)程范圍本文件規(guī)定了征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價（即區(qū)片綜合地價）測算中的術(shù)語和定義、總則、資料收集與整理、征地區(qū)片劃分與區(qū)片綜合地價測算的方法、實(shí)施程序及基本要求，以及成果表達(dá)等內(nèi)容。本文件適用于征收集體農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價的測算與調(diào)整。規(guī)范性引用文件GB/T21010《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T28405《農(nóng)用地定級規(guī)程》GB/T28406《農(nóng)用地估價規(guī)程》術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。征地區(qū)片homogenousregionforlandexpropriationcompensation簡稱區(qū)片，是一定范圍內(nèi)集體土地資源條件、土地區(qū)位、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等基本一致，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同的空間封閉單元。區(qū)片綜合地價regionalcomprehensivecompensationforexpropriatedagriculturalland簡稱區(qū)片價，是依據(jù)土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，綜合測算形成，并由政府依法公布的，適用于集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償?shù)耐恋匮a(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。注：農(nóng)用地包括的具體地類及其內(nèi)涵執(zhí)行GB/T21010的規(guī)定。多因素綜合劃分法multi-factorcomprehensivedevision method是對土地資源條件、土地區(qū)位、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r等影響征地補(bǔ)償水平的因素進(jìn)行綜合分析，確定因素因子體系及影響權(quán)重，測算各因素因子對每一個基本評價單元的綜合作用總分值，將綜合作用總分值相近的基本評價單元進(jìn)行歸并，經(jīng)分析調(diào)整形成征地區(qū)片的方法?；驹u價單元basicmeasureunit運(yùn)用多因素綜合劃分法劃分征地區(qū)片過程中，用于測算和統(tǒng)計各影響因素綜合作用總分值的最小空間單元，是可通過歸并形成征地區(qū)片空間界線的基本組成單位。均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法homogenousregionadjustmentmethod以既有的征地區(qū)片或農(nóng)用地級別等均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，通過比較分析，識別本輪征地區(qū)片劃分中主要因素因子在既有均質(zhì)區(qū)域中的體現(xiàn)程度，進(jìn)而對其界線進(jìn)行調(diào)整修正，形成本輪征地區(qū)片的方法。農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法agriculturallandproductioncapitalizationapproach以當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地主要利用方式為基礎(chǔ)，將農(nóng)用地未來可預(yù)期持續(xù)獲得的綜合產(chǎn)值還原到當(dāng)期，并結(jié)合被征地農(nóng)民安置需要，考慮土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素的影響，進(jìn)行必要的修正后，測算區(qū)片綜合地價的方法。征地案例比較法landexpropriationcasescomparisonapproach選擇待估區(qū)片價或與待估征地區(qū)片在自然及經(jīng)濟(jì)社會綜合水平方面具有可比性的區(qū)片內(nèi)的典型征地案例，分析比較待估區(qū)片與征地案例間在補(bǔ)償費(fèi)用內(nèi)涵及各相關(guān)影響因素方面存在的差異，對征地案例實(shí)際發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行相應(yīng)修正，測算區(qū)片綜合地價的方法。農(nóng)用地價格調(diào)整法agriculturallandpriceadjustmentapproach以待估征地區(qū)片的農(nóng)用地公示地價等評估價格為基礎(chǔ)，綜合考慮影響征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)因素進(jìn)行相應(yīng)修正，測算區(qū)片綜合地價的方法。社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更新法indicatorsofsocio-economicupdatingapproach以現(xiàn)行區(qū)片綜合地價為基礎(chǔ)，根據(jù)更新周期內(nèi)主要社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化情況，對現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)水平進(jìn)行調(diào)整，測算新一輪區(qū)片綜合地價的方法?？倓t區(qū)片綜合地價的基本內(nèi)涵構(gòu)成區(qū)片綜合地價的構(gòu)成包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不包括法律規(guī)定用于社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼的被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用、征收農(nóng)用地涉及的地上附著物和青苗等其他補(bǔ)償費(fèi)用?；鶞?zhǔn)日區(qū)片綜合地價是對應(yīng)于某一具體日期，并假設(shè)各影響因素在該日期之后的一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定而測算所得的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)日是區(qū)片價成果中必要組成部分。地類區(qū)片綜合地價是針對集體農(nóng)用地確定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，相同區(qū)片內(nèi)的耕地、園地、林地、草地等各類農(nóng)用地執(zhí)行同一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中確有差異性需求的，可根據(jù)不同地類間補(bǔ)償水平的對比關(guān)系，確定地類修正系數(shù)，并在區(qū)片價綜合地價成果中清晰界定；農(nóng)用地包括的具體地類及其內(nèi)涵執(zhí)行GB/T21010的有關(guān)規(guī)定。區(qū)片綜合地價測算的基本原則維護(hù)權(quán)益原則區(qū)片綜合地價需要體現(xiàn)對被征收土地權(quán)利人的公平、合理補(bǔ)償，充分維護(hù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民合法權(quán)益；保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。同地同價原則同一征地區(qū)片內(nèi)的區(qū)片綜合地價不因征地目的或征后規(guī)劃用途不同而有所差異。銜接平衡原則區(qū)片綜合地價的測算與調(diào)整需要注意時序銜接與空間平衡，即區(qū)片綜合地價水平較上輪補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整平穩(wěn)；相鄰區(qū)片間的區(qū)片綜合地價水平差異合理。公眾參與原則區(qū)片綜合地價測算過程中，需充分聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個人等社會公眾意見。動態(tài)更新原則區(qū)片綜合地價至少每三年調(diào)整或重新公布一次，各地可根據(jù)人口與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素，對征地區(qū)片及其區(qū)片綜合地價水平進(jìn)行動態(tài)核定與更新。技術(shù)路線、程序與方法技術(shù)路線征地區(qū)片劃分及區(qū)片綜合地價測算的基本技術(shù)路線見圖1。資料收集多因素綜合劃分法資料收集多因素綜合劃分法均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法區(qū)片劃分區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的分析驗(yàn)證區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的平衡區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的確定社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更新法農(nóng)用地價格調(diào)整法征地案例比較法農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法區(qū)片劃分結(jié)果的確定區(qū)片劃分結(jié)果的驗(yàn)證：征地補(bǔ)償費(fèi)用驗(yàn)證法、專家咨詢驗(yàn)證法成果編制圖1 技術(shù)路線圖組織實(shí)施與工作程序組織實(shí)施區(qū)片綜合地價測算的組織實(shí)施工作遵循如下規(guī)定：各?。▍^(qū)、市）應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，統(tǒng)一制定工作與技術(shù)方案，統(tǒng)籌部署與推進(jìn)本?。▍^(qū)、市）的區(qū)片綜合地價測算工作；區(qū)片綜合地價的具體測算工作原則上由縣（市、區(qū)）組織開展，形成測算成果；跨縣域獨(dú)立管理的開發(fā)區(qū)、新區(qū)等也可按省級規(guī)定單獨(dú)測算，并做好與縣級行政區(qū)域的銜接；“飛地”的區(qū)片綜合地價由其權(quán)屬所在的縣（市、區(qū)）組織開展測算，并做好與相鄰區(qū)域的銜接；工作程序在完成工作范圍與任務(wù)的確定、明確組織領(lǐng)導(dǎo)與人員安排、落實(shí)預(yù)算經(jīng)費(fèi)、編寫工作與技術(shù)方案，以及組織開展必要的培訓(xùn)等前期準(zhǔn)備工作后，區(qū)片綜合地價測算的核心程序如下：基礎(chǔ)資料收集與整理；征地區(qū)片劃分；區(qū)片綜合地價測算；測算結(jié)果的驗(yàn)證、平衡與確定；成果形成與編制。方法選用劃分征地區(qū)片與測算區(qū)片綜合地價的方法選擇要求如下：征地區(qū)片的劃分可采取多因素綜合劃分法、均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法；宜以多因素綜合劃分法為主導(dǎo)；具有現(xiàn)勢性較高的農(nóng)用地定級成果的地區(qū)、上輪征地區(qū)片劃分成果基本穩(wěn)定的地區(qū)，可采用均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法。有條件地區(qū)宜通過多種方法相互驗(yàn)證，綜合判定；首次測算或大范圍更新區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)時，宜在農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法、征地案例比較法、農(nóng)用地價格調(diào)整法中選擇兩種及以上方法進(jìn)行測算，經(jīng)綜合分析確定；其中，農(nóng)用地價格調(diào)整法主要適用于區(qū)位因素影響較弱的遠(yuǎn)郊區(qū)域；區(qū)域內(nèi)土地資源狀況、區(qū)位條件、供求關(guān)系、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的空間分布特征保持穩(wěn)定，僅需在已有成果基礎(chǔ)上對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整體更新或微調(diào)，不需對區(qū)片進(jìn)行重新劃分時，可采用社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更新法對現(xiàn)行區(qū)片價水平進(jìn)行快速調(diào)整。資料收集與整理一般要求資料收集與整理應(yīng)遵循以下規(guī)定：全面性和時效性：應(yīng)充分收集反映測算區(qū)域內(nèi)土地資源狀況、征地補(bǔ)償、供需關(guān)系與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情況的相關(guān)指標(biāo)、政策與案例；各類資料應(yīng)具備現(xiàn)勢性和有效性，能夠反映最新狀況與3真實(shí)性和準(zhǔn)確性：用于測算分析的各類資料應(yīng)內(nèi)容真實(shí)，內(nèi)涵清晰、表達(dá)規(guī)范準(zhǔn)確；權(quán)威性和客觀性：資料收集應(yīng)優(yōu)先選擇來自政府或相關(guān)管理部門的權(quán)威資料；自行開展補(bǔ)充調(diào)查的，應(yīng)注意調(diào)查方法和調(diào)查結(jié)果的客觀性。資料收集內(nèi)容應(yīng)收集的資料包括但不限于以下內(nèi)容：基礎(chǔ)資料主要包括：具有村界的最新行政區(qū)劃成果、土地利用現(xiàn)狀圖、國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）相關(guān)成果、現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價成果圖等；征地區(qū)片劃分的影響因素資料主要包括：土地區(qū)位條件：體現(xiàn)中心區(qū)域輻射影響度、交通條件、其他各類基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施狀況的資料，以及規(guī)劃定位等相關(guān)資料；GDPGDPGDP、CPI土地產(chǎn)值條件：農(nóng)作物年產(chǎn)值、投入產(chǎn)出等相關(guān)資料；區(qū)片綜合地價測算相關(guān)資料主要包括：現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行政策、相關(guān)社保政策與標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價、征地案例、農(nóng)產(chǎn)品價格等相關(guān)資料；其他相關(guān)資料：區(qū)域土地市場價格、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包等農(nóng)用地交易價格等相關(guān)資料。資料整理資料整理工作包括但不限于以下內(nèi)容：對各類資料的質(zhì)量進(jìn)行初步判斷，剔除明顯異常資料；對內(nèi)容不完整、內(nèi)涵不清晰、口徑不一致的重要資料，應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查或調(diào)整；各類圖件、數(shù)據(jù)資料原則上應(yīng)為具有規(guī)范格式（或能夠整理為規(guī)范格式）的矢量數(shù)據(jù)；對于征地補(bǔ)償案例與土地價格資料，以及征地區(qū)片劃分影響因素中與空間位置相關(guān)的因素等，應(yīng)在工作底圖上標(biāo)注具體位置；人口、社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料宜以基本評價單元為單位進(jìn)行匯總整理。征地區(qū)片的劃分基本要求征地區(qū)片的劃分應(yīng)遵循以下基本要求：征地區(qū)片劃分的常用方法包括多因素綜合劃分法、均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法等；對征地區(qū)片劃分結(jié)果進(jìn)行合理性分析驗(yàn)證的常用方法包括征地補(bǔ)償費(fèi)用驗(yàn)證法、專家咨詢驗(yàn)證法等；（街道（社區(qū)歸并為一個區(qū)片，亦可將不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的多個行政村（社區(qū)）歸并為一個區(qū)片；當(dāng)自然條件等因素差異較大時,可采用河流、道路等線狀地物作為區(qū)片界線；各縣（市、區(qū)）6多因素綜合劃分法本方法的基本原理、技術(shù)路徑按照GB/T28405中的因素法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。因素體系的建立基本原則因素選擇遵循以下原則：因素具有穩(wěn)定性和顯著性，預(yù)期在相對較長時間內(nèi)對征地區(qū)片的總體特征具有顯著影響；因素指標(biāo)值具有變化性和差異性，對測算范圍內(nèi)不同區(qū)域的影響有所差異，指標(biāo)值具有較大變化區(qū)間，能夠反映測算范圍內(nèi)部不同空間上相應(yīng)因素的差異程度；因素指標(biāo)值易通過統(tǒng)計資料獲取或易于實(shí)地調(diào)查、量化處理。因素及指標(biāo)的選取影響征地區(qū)片劃分的主要因素一般包括土地資源條件、土地區(qū)位條件、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平1。表1 征地區(qū)片劃分影響因素因子體系參照表因素類別因子表征指標(biāo)備注土地資源條件農(nóng)用地質(zhì)量農(nóng)用地等別或級別無農(nóng)用地質(zhì)量成施狀況等兩個（含）以上因子地類（用途）主導(dǎo)地類或現(xiàn)狀用途地形條件地貌、坡度、海拔農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施狀況灌溉、排水、道路等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度其他其他體現(xiàn)土地資源質(zhì)量差異的因素土地區(qū)位條件中心區(qū)域輻射影響度距中心城鎮(zhèn)（或其他具有明顯區(qū)位輻射作用的集聚區(qū)、中心區(qū)等）的距離在本類因素中選擇不少于兩個因子規(guī)劃限制是否在永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)，重要功能區(qū)覆蓋度等交通條件①對外交通便利度距火車（含高鐵）站、港口、長途汽車站、高速公路出入口等設(shè)施的距離②道路通達(dá)度通過的鄉(xiāng)級（含）以上道路的道路密度其他其他體現(xiàn)區(qū)位差異的影響因素人口及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人均可支配收入、人均GDP、人均財政收入等在本類因素中選擇不少于兩個因子人地關(guān)系人均耕地面積、人均農(nóng)用地面積、人均土地面積城鎮(zhèn)化水平戶籍人口城鎮(zhèn)化率、常住人口城鎮(zhèn)化率經(jīng)濟(jì)密度單位土地產(chǎn)生的GDP、單位建設(shè)用地GDP其他其他體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)水平差異的影響因素注：在各類因素的具體因子中，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征及政策導(dǎo)向等自行增加需要考慮的其他因子。權(quán)重確定各因素的權(quán)重可采用特爾菲打分法、層次分析法或因素成對比較法等方法分析確定。指標(biāo)的量化與作用分值確定影響因素及其指標(biāo)的分類影響因素及其表征指標(biāo)一般分為以下類別：按指標(biāo)對征地區(qū)片綜合狀況的影響規(guī)律可分為：正相關(guān)指標(biāo)、負(fù)相關(guān)指標(biāo)；負(fù)相關(guān)指標(biāo)的指標(biāo)值越高，對征地區(qū)片綜合狀況形成的作用分值越低，例如：人均耕地面積；按指標(biāo)影響規(guī)律在空間上的變化特征可分為：面狀因素、點(diǎn)線狀因素。面狀因素對征地區(qū)片狀況的影響僅與因素指標(biāo)值高低有關(guān)；點(diǎn)線狀因素對征地區(qū)片狀況的影響與設(shè)施的指標(biāo)值、征地區(qū)片距設(shè)施的遠(yuǎn)近程度同時相關(guān)，例如中心區(qū)域輻射影響度、對外交通便利度等。指標(biāo)量化與作用分值確定方法對不同類型的因素指標(biāo)進(jìn)行量化與作用分值確定的一般方法如下：面狀因素：基于調(diào)查、統(tǒng)計資料，分別測算各基本評價單元（一般為行政村（社區(qū)））內(nèi)的指標(biāo)值，通過極值標(biāo)準(zhǔn)化、位序標(biāo)準(zhǔn)化等方法對面狀因素的各指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，分檔賦分；點(diǎn)線狀因素：根據(jù)各基本評價單元距因素設(shè)施的距離，建立分值——距離衰減關(guān)系模型，根據(jù)GB/T28405其他：對個別難以量化的指標(biāo)，可根據(jù)各基本評價單元內(nèi)相關(guān)設(shè)施的具體情況，結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)基本評價單元總分值計算··················································(1)式中：——j——i（指標(biāo)Fij——第j個基本評價單元第i個因素的作用分值；n——因素（指標(biāo)）個數(shù)。征地區(qū)片的初步劃分劃分方法及一般要求如下： 按綜合作用總分值在各基本評價單元間的變化狀況，確定適當(dāng)?shù)姆种祬^(qū)間，劃分征地區(qū)片；區(qū)6GB/T28405在工作底圖上將綜合作用總分值處于同一區(qū)間的基本評價單元進(jìn)行勾畫連片，初步形成征地區(qū)片。均質(zhì)區(qū)域調(diào)整法本方法適用于上輪征地區(qū)片劃分成果基本穩(wěn)定，或具備現(xiàn)勢性較高的農(nóng)用地定級成果的區(qū)域；基本技術(shù)思路與要求如下：分析原征地區(qū)片劃分或農(nóng)用地定級因素、區(qū)片或級別界線與本輪劃分征地區(qū)片所需的主要影響因素在類型、內(nèi)涵、空間分布等方面特征的一致性，識別存在顯著差異的內(nèi)容，將其作為主要修正因素；應(yīng)特別關(guān)注土地區(qū)位條件、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素及其具體因子、表征指標(biāo)等在原區(qū)片或定級成果中的反映程度；7.2；綜合分析原區(qū)片或級別界線與主要修正因素作用分等值線的分布情況，對原區(qū)片或級別界線進(jìn)行調(diào)整，初步形成征地區(qū)片；適用農(nóng)用定級成果時，應(yīng)選用耕地或當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)農(nóng)用地類型的定級成果。征地區(qū)片劃分結(jié)果的驗(yàn)證與確定驗(yàn)證方法征地補(bǔ)償費(fèi)用驗(yàn)證法整理各征地區(qū)片內(nèi)現(xiàn)行征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及各征地案例實(shí)際發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用水平，進(jìn)行必要的內(nèi)涵修正；當(dāng)征地區(qū)片內(nèi)征地補(bǔ)償水平的相似性大于征地區(qū)片間的差異性，且征地補(bǔ)償費(fèi)用高低排序與各征地區(qū)片的總分值排序基本相當(dāng)時，即可判斷征地區(qū)片劃分成果總體合理。專家咨詢驗(yàn)證法征詢熟悉當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償、征地管理相關(guān)情況的有關(guān)主管部門工作人員、征地領(lǐng)域有關(guān)專家的意見，判斷征地區(qū)片劃分的合理性，對不符合實(shí)際情況的征地區(qū)片進(jìn)行調(diào)整。征地區(qū)片的確定在驗(yàn)證分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)廣泛征求意見后，確定各征地區(qū)片的范圍；依據(jù)行政單元界線、線狀地物等確定各區(qū)片的具體邊界；對各區(qū)片進(jìn)行統(tǒng)一編號、面積量算，對相關(guān)信息進(jìn)行整理歸檔。征地區(qū)片綜合地價的測算農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法基本公式

Pz(az/r)Ki) (2)式中：P——az——征地區(qū)片的農(nóng)用地綜合年產(chǎn)值；r——土地還原率；K——綜合年產(chǎn)值的確定確定主導(dǎo)地類利用方式確定主導(dǎo)地類農(nóng)產(chǎn)品綜合年產(chǎn)量GB/T28407-2012確定主導(dǎo)地類農(nóng)產(chǎn)品價格在調(diào)查當(dāng)?shù)亟甑氖袌鰞r或政府指導(dǎo)價等不同渠道的批量收購價格基礎(chǔ)上，擇高確定農(nóng)產(chǎn)品價格。確定綜合年產(chǎn)值方法與要點(diǎn)如下：依據(jù)主導(dǎo)地類農(nóng)產(chǎn)品的綜合年產(chǎn)量與價格測算各主導(dǎo)地類綜合年產(chǎn)值；當(dāng)區(qū)片內(nèi)具有一種以上主導(dǎo)地類時，以主導(dǎo)地類面積加權(quán)測算綜合年產(chǎn)值；對地均投入和地均產(chǎn)出均較高的農(nóng)產(chǎn)品，可根據(jù)情況進(jìn)行必要的成本扣除。確定還原率方法與要點(diǎn)如下：按照GB/T28406對收益還原法的相關(guān)規(guī)定，選用租價比法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法等適宜的方法測算還原率；當(dāng)對綜合年產(chǎn)值進(jìn)行了成本扣除時，還原率應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。確定修正因素與修正系數(shù)方法與基本要求如下：主要選擇土地區(qū)位條件、土地供需關(guān)系，以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等修正因素；各因素修正系數(shù)及其權(quán)重可參照多因素綜合劃分法中因素指標(biāo)值的分布情況確定，或根據(jù)影響規(guī)律與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)綜合分析取值；各因素的修正系數(shù)最低為0，不做負(fù)向修正。區(qū)片綜合地價測算根據(jù)農(nóng)用地年產(chǎn)值還原法基本公式（公式2）測算區(qū)片綜合地價。征地案例比較法基本公式···············································(3)式中：P——P——A——A——A——可比征地案例的選取基本要求如下：33所選征地案例應(yīng)已補(bǔ)償?shù)轿?，無征地補(bǔ)償糾紛，且能夠滿足被征地農(nóng)民正常的生產(chǎn)生活和發(fā)展需求；3統(tǒng)一征地補(bǔ)償費(fèi)用內(nèi)涵基本要求如下：當(dāng)可比案例的征收土地面積中含有非農(nóng)用地，且對客觀征地補(bǔ)償水平產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)地類的征地補(bǔ)償政策，對該部分費(fèi)用進(jìn)行扣除或折算，修正為對農(nóng)用地的征收補(bǔ)償費(fèi)用?？杀劝咐魇昭a(bǔ)償費(fèi)用修正主要包括以下修正內(nèi)容，各修正系數(shù)的測算方法按照GB/T28406中市場比較法的規(guī)定執(zhí)行： 區(qū)域因素修正：當(dāng)可比案例不在待估征地區(qū)片范圍之內(nèi)時，應(yīng)分析案例與待估征地區(qū)片在區(qū)位條件、交通狀況、環(huán)境條件、規(guī)劃發(fā)展（或限制）條件等區(qū)域因素方面的優(yōu)劣差異，測算區(qū)域因素修正系數(shù)；個別因素修正：對可比案例在具體地類、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平等方面存在的與待估征地區(qū)片整體情況明顯差異之處，測算個別因素修正系數(shù)；期日修正：依據(jù)人均收入、物價指數(shù)、地價指數(shù)等相關(guān)指標(biāo)的時序變化情況，將可比案例的征地補(bǔ)償費(fèi)用修正到待估區(qū)片綜合地價設(shè)定基準(zhǔn)日的水平。區(qū)片綜合地價測算根據(jù)征地案例比較法的基本公式(公式3）測算各可比案例修正后的可比征地補(bǔ)償費(fèi)用；采取簡單平均、加權(quán)平均、取中位數(shù)或眾數(shù)等方法，根據(jù)案例可比費(fèi)用測算區(qū)片綜合地價。農(nóng)用地價格調(diào)整法基本公式)·················································(4)式中：P——P——征地A——A——確定征地區(qū)片的農(nóng)用地價格基本要求如下：宜選用所在征地區(qū)片的集體農(nóng)用地基準(zhǔn)地價等公示地價；選用的基準(zhǔn)地價的權(quán)利內(nèi)涵宜為土地承包經(jīng)營權(quán)，不一致的需進(jìn)行相應(yīng)修正；當(dāng)農(nóng)用地公示地價的內(nèi)涵對應(yīng)有限年期時，應(yīng)將其修正到無限年期條件下的地價，年期修正的GB/T28406期日修正依據(jù)農(nóng)用地價格變化情況，將農(nóng)用地價格修正到區(qū)片綜合地價設(shè)定期日下的價格水平。確定其他修正因素和修正系數(shù)經(jīng)前述修正后的農(nóng)用地價格，如果未能充分反映待估征地區(qū)片征地補(bǔ)償水平的影響因素及其影響程度，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步進(jìn)行其他因素修正，需重點(diǎn)關(guān)注人地關(guān)系等人口及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平類因素因子對安置補(bǔ)助費(fèi)的影響是否得到充分體現(xiàn)；確需對前述形成的客觀農(nóng)用地價格進(jìn)行負(fù)向修正的，應(yīng)充分論證并說明理由。區(qū)片綜合地價測算根據(jù)農(nóng)用地價格調(diào)整法的基本公式（公式4）測算區(qū)片綜合地價。社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更新法基本公式PzPz0WiKi) (5)式中：P——P——W——K——測算社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化幅度基本步驟和要求如下：7.2.1.3GDPCPI等；以統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合補(bǔ)充調(diào)查，確定各指標(biāo)在本輪更新周期的期初、期末水平，測算指標(biāo)的變化率（變化幅度）。確定區(qū)片價調(diào)整幅度根據(jù)前述測算的各指標(biāo)變化總體幅度，統(tǒng)籌考慮“農(nóng)民生活水平不降低”等基本要求，以及對被征地農(nóng)民的社會保障等相關(guān)政策的變化，綜合確定區(qū)片綜合地價調(diào)整幅度。區(qū)片綜合地價測算根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更新法的基本公式（公式5）測算區(qū)片綜合地價。區(qū)片綜合地價測算結(jié)果的驗(yàn)證、平衡與確定分析驗(yàn)證對不同方法測算得到的結(jié)果進(jìn)行比較，采用簡單或加權(quán)平均、綜合分析調(diào)整形成初步成果，從以下方面進(jìn)行分析驗(yàn)證：與現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平比較：區(qū)片綜合地價應(yīng)不低于內(nèi)涵可比的現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；與被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平比較：以區(qū)域內(nèi)農(nóng)民人均年收入水平及其增長率等指標(biāo)為參照，結(jié)合樣點(diǎn)調(diào)查資料，分析區(qū)片綜合地價與被征地農(nóng)民生活水平的比照關(guān)系是否合理；與同區(qū)域國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價水平比較：在城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價覆蓋地區(qū)，可與從基準(zhǔn)地價中剝離其他費(fèi)用后的客觀土地取得費(fèi)用相比較，即以經(jīng)過期日修正的城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，扣除集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地過程中的土地開發(fā)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、利息利潤以及國家獲取的土地增值等，分析余值部分與區(qū)片綜合地價之間的比照關(guān)系是否合理；其中，國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價宜選用該區(qū)域內(nèi)各主要用途的綜合平均水平。綜合平衡基本要求基本要求如下：縣級人民政府有關(guān)主管部門應(yīng)對縣域內(nèi)不同區(qū)片之間的區(qū)片綜合地價進(jìn)行綜合平衡；地市級人民政府有關(guān)主管部門應(yīng)對所轄縣（市、區(qū)）之間的區(qū)片綜合地價的平均水平及相鄰區(qū)片的價格水平進(jìn)行綜合平衡；省級人民政府有關(guān)主管部門應(yīng)對所轄各地市之間的區(qū)片綜合地價平均水平及相鄰區(qū)片的價格水平進(jìn)行平衡，可適當(dāng)考慮與周邊?。▍^(qū)、市）之間的平衡關(guān)系；區(qū)片綜合地價測算結(jié)果應(yīng)由下至上初步平衡、由上至下整體統(tǒng)籌后綜合平衡，主要從時序間銜接和區(qū)域間協(xié)調(diào)兩方面考量；綜合平衡應(yīng)統(tǒng)籌考慮不同地區(qū)間對被征地農(nóng)民的社會保障、安置途徑的差異，做到征地補(bǔ)償總體水平合理。平衡方法統(tǒng)一可比基礎(chǔ)：從征地補(bǔ)償政