云南曲靖房地產(chǎn)市場報告課件

05十月2023云南曲靖房地產(chǎn)市場報告24七月2023云南曲靖房地產(chǎn)市場報告1云南曲靖市房地產(chǎn)市場報告一、曲靖城市概況分析二、曲靖房地產(chǎn)市場分析三、項目地塊分析2云南曲靖市房地產(chǎn)市場報告2一、曲靖城市概況分析1、城市區(qū)位2、城市歷史3、城市交通4、城市人口5、城市經(jīng)濟6、城市規(guī)劃7、總結分析3一、曲靖城市概況分析3曲靖區(qū)位曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣西毗鄰，西與省會昆明接壤，南連文山、紅河，北與昭通、貴州畢節(jié)相連，是云南連接內地的重要陸路通道，素有“滇黔鎖鑰”、“入滇門戶”、“云南咽喉”之稱。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟體，云南重要的工商業(yè)城市。曲靖現(xiàn)今面積：面積28904平方公里，常住人口593萬(2012年）。4曲靖區(qū)位曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣城市區(qū)位城市歷史曲靖在歷史上一直是云南的政治、經(jīng)濟、文化中心之一。秦漢“五尺道”是最早開辟出的云南“內引外聯(lián)”之通道。西漢五朝時期己在曲靖設置味縣。公元225年諸葛亮南征“七擒孟獲”在曲靖會盟設建寧郡。西晉王朝設寧州，曲靖成為全國19州之一。之后500年曲靖一直是云南政治、經(jīng)濟、文化中心。1983年云南設立曲靖市5城市區(qū)位城市歷史曲靖在歷史上一直是云南的政治城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一條高速公路，第一條鐵路，第一條電氣化鐵路，第一條城際列車線路都誕生于曲靖。曲靖西距省會昆明135km，距昆明長水國際機場僅有80多公里，未來時速350KM的滬昆高鐵也將經(jīng)過曲靖。全市境內有貴昆、南昆，內昆等鐵路干支線穿境而過，六沾鐵路復線已經(jīng)建成通行.貴昆、南昆兩條電氣化鐵路穿過全市1區(qū)市6縣，連接全國主要中心城市。設55個車站，19個大型貨場。目前在建的昆（明）沾（益）鐵路復線，建設中的滬昆高速鐵路曲靖段，將進一步提升鐵路運力，為曲靖的社會經(jīng)濟發(fā)展助力。交通四通八達，對外通達性較好城市區(qū)位城市歷史6城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一條高速公路，第一條鐵城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一個少數(shù)民族比率低于全國的市，主要分布為漢、彝、回、苗、壯、布依、水、瑤等民族。截至2012年末，全市年籍總人口637萬人，全市少數(shù)民族人口數(shù)50.4萬人，占總人口的7%。全市常住人口593.7萬人，人口自然增長率6.48‰。麒麟?yún)^(qū)到2015年，城市建成面積將突破100平方公里，人口達100萬以上，成為云南的第二個百萬人口大城市。到2020年曲靖中心城區(qū)面積將突破200平方公里成為云南第二個特大城市。

曲靖現(xiàn)今面積：面積29855平方公里，年籍總人口：637萬人。下轄一區(qū)一市七縣，分別是：麒麟?yún)^(qū)面積1442平方千米，人口78萬。宣威市面積6257平方千米，人口150萬。馬龍縣面積1751平方千米，人口23萬。沾益縣面積2910平方千米，人口47萬。富源縣面積3348平方千米，人口74萬。羅平縣面積3116平方千米，人口59萬。師宗縣面積2858平方千米，人口40萬。陸良縣面積2096平方千米，人口68萬。會澤縣面積6077平方千米，人口98萬。

人口的導入是未來城市發(fā)展的重要動力。曲靖人口基數(shù)大，但是目前主城區(qū)人口僅有78萬，未來城市人口導入有很大的潛力。城市區(qū)位城市歷史7城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一個少數(shù)民族比率低于全國城市經(jīng)濟城市交通城市人口經(jīng)濟總量居區(qū)域第二名，人均GDP均居區(qū)域前列。屬于區(qū)域較強的經(jīng)濟區(qū)。城市區(qū)位城市歷史8城市經(jīng)濟城市交通城市人口經(jīng)濟總量居區(qū)域第二名，人均GDP均居GDP增速位次持續(xù)位居全省前列，極大地促進了GDP總量位次的提升連年保持高位增長，整體經(jīng)濟未來發(fā)展空間較大，城市化速度迅速發(fā)展將使房地產(chǎn)需求持續(xù)增高。城市經(jīng)濟城市交通城市人口城市區(qū)位城市歷史9GDP增速位次持續(xù)位居全省前列，極大地促進了GDP總量位次的GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展曲靖800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系曲靖10GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結構簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質量，價值構成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質量。曲靖處于快速發(fā)展階段房地產(chǎn)市場各發(fā)展階段特征分析11發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GD特征觀望期被迫接受期外部環(huán)境城市核心區(qū)迅速發(fā)展，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地大量供應，區(qū)域市場發(fā)展開始出現(xiàn)不平衡，地段價值充分體現(xiàn)；住房福利開始退出歷史舞臺?？蛻魧用鎲与A段延續(xù)了生活需求型購房客戶；城市中高端客戶出于改善居住條件和財富占有需求開始大量購置房屋；普通大眾處于觀望狀態(tài)，尚未適應住宅完全商品化，等待政策和房價走勢明朗；已二次或多次置業(yè)，中高端客戶購房需求慢慢減弱；客戶層面擴大，更為廣泛的客戶開始購置房屋；需求特征生活需求+改善需求（為主）改善需求+生活需求（為主）供應特征城市核心地段逐漸放量，產(chǎn)品形式開始豐富，品質有所提高；中高端客戶改善需求為主，故產(chǎn)品戶型面積較大；各區(qū)域大量放量，產(chǎn)品形式豐富，數(shù)量和質量并重；普通大眾開始大量購房，迫于房價壓力，戶均面積明顯減??；價格走勢在啟動階段基礎上價格迅速提升價格持續(xù)增長，漲幅放緩快速發(fā)展階段明顯呈現(xiàn)出“觀望期”和“被迫接受期”兩個階段12特征觀望期被迫接受期外部環(huán)境城市核心區(qū)迅速發(fā)展，地段價值開始分析：1、第二產(chǎn)業(yè)比重大，且逐年上升，起到產(chǎn)業(yè)支柱作用，城市工業(yè)發(fā)展強勁，工業(yè)作為人口密集型產(chǎn)業(yè)，將會有大量的房地產(chǎn)需求；2、第三產(chǎn)業(yè)總體量占有相當大的比重，社會服務業(yè)有了一定的規(guī)模，從事第三產(chǎn)業(yè)多為外來人口，他們的剛需是市場非常重要的一部分客戶群，但是第三產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，社會服務業(yè)增長速度相對較慢；3、曲靖的第三產(chǎn)業(yè)相對全國主要城市比重相對較低，隨著城市的發(fā)展，未來有很大的增長空間，寫字樓和酒店未來存在較大的需求增長空間。當?shù)谌a(chǎn)業(yè)占比<30，商業(yè)和寫字樓市場較落后，占比在30-60之間，寫字樓市場開始活躍，占比>60，酒店業(yè)非常發(fā)達城市經(jīng)濟城市交通城市人口城市區(qū)位城市歷史13分析：當?shù)谌a(chǎn)業(yè)占比<30，商業(yè)和寫字樓市場較落后，占比在3人均收入及支出逐年增長，且增長速度較快，從社會零售總額看，有效刺激消費市場活力，房地產(chǎn)市場從中獲益幾率增高。城市經(jīng)濟城市交通城市人口城市區(qū)位城市歷史14人均收入及支出逐年增長，且增長速度較快，從社會零售總額看，有城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃

努力將滇中城市經(jīng)濟圈培育成為全省加快發(fā)展的引擎和區(qū)域協(xié)調發(fā)展的重要支撐點、我國面向西南開放重要橋頭堡的核心區(qū)域和連接東南亞南亞國家的陸路交通樞紐、西部區(qū)域性經(jīng)濟中心、支撐全國經(jīng)濟的重要增長極。 ——《云南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》曲靖位于我國面向西南開放重要橋頭堡的核心區(qū)域城市歷史15城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃 努力將滇中城市經(jīng)曲

東部——曲靖增長極：以構建珠江源大城市為目標，拓展對周邊地區(qū)和省份的輻射、帶動作用，使曲靖成為全國重要的集生產(chǎn)、加工、貿(mào)易、科研為一體的重化工和有色冶金基地；承接黔桂川與東盟自由貿(mào)易區(qū)的物資集結和運輸樞紐。滇東北通道：以曲靖經(jīng)曲靖至上海的滬昆鐵路和滬昆高速公路為基礎。滇東北通道連川、渝、黔，直接與成渝經(jīng)濟帶相接，是中國廣大的內陸腹地和長三角地區(qū)進入東南亞、南亞最便捷的陸路通道?！对颇鲜〉嶂谐鞘薪?jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調發(fā)展規(guī)劃（2009年—2020年）》曲靖是滇中城市群重要增長極和滇東北門戶城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史16 東部——曲靖增長極：以構建滇東北通道：以曲靖經(jīng)曲靖至曲靖是曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇東北、黔西南最大城市。有望成為滇東北、黔西南區(qū)域中心城市城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史17曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇東北、黔西南最大城市。

《曲靖市城市總體規(guī)劃（2005-2020（修編）》經(jīng)2005年8月29日，經(jīng)云南省人民政府云政復【2005】59號批準實施，其主要內容如下：規(guī)劃范圍包括一區(qū)一市七縣，總面積2.89萬平方公里，現(xiàn)狀戶籍總人口561.2萬人。曲靖市城市規(guī)劃區(qū)范圍為麒麟?yún)^(qū)行政轄區(qū)，總面積1552.83平方公里，現(xiàn)狀戶籍總人口63.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口23.3萬人。本次規(guī)劃的中心城區(qū)指南寧、建寧、寥廓、白石江4個街道辦事處的全部地域：沿江鄉(xiāng)、瀟湘鄉(xiāng)和西山鄉(xiāng)的部分地域，現(xiàn)狀總人口34.2萬人，其中戶籍人口29.2萬人，暫住人口5萬人?，F(xiàn)狀城市建設用地33.7平方公里。瀟湘鄉(xiāng)西山鄉(xiāng)沿江鄉(xiāng)中心區(qū)城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史18《曲靖市城市總體規(guī)劃（2005-2020（修編）》經(jīng)

城市性質總體規(guī)劃將曲靖市規(guī)劃發(fā)展為滇東中心城市及市域政治、經(jīng)濟、文化中心，云南省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地，環(huán)境優(yōu)美的珠江源園林生態(tài)城市。中心城區(qū)人口規(guī)模近期（2010年）60萬人；遠期（2020年）100萬人；中心城區(qū)建設用地規(guī)模2010年未44.2平方公里，人均建設用地98.2平方米2020年為64.7平方公里，人均建設用地99.5平方米空間結構總體遠景空間結構將花山工業(yè)園區(qū)納入到整體發(fā)展中來，形成都市區(qū)域內“一區(qū)一片二組團”的空間結構，其中：一區(qū)：中心城區(qū)，含曲靖西片區(qū)、南片區(qū)、老城區(qū)二片：沾益片區(qū)和馬龍片區(qū)（含南海子工業(yè)園）四組團：珠街組團、越州組團、溫泉組團和花山組團城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史19城市性質中心城區(qū)建設用地規(guī)模城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人中心城區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃在中心城區(qū)建設十一個生活居住片區(qū)，一個主中心，二個副中心，一個體育行政中心，三個工業(yè)片區(qū)，一個儲運物流區(qū)，以及城市發(fā)展備用地。城市用地發(fā)展方向提升老城區(qū)，完善南片區(qū)，重點建設西片區(qū)，南北聯(lián)動，創(chuàng)造條件向東。近中期主要向西、向東、適當向南發(fā)展、遠期遠景向東、向南發(fā)展。重點建設內容城市公共中心建設，加快麒麟南路和珠源東路的城市中心區(qū)建設，著手計劃建設西片區(qū)的行政文化中心，啟動珠江源大道的體育行政中心建設。老區(qū)建設：建設西片新區(qū)和南片區(qū)。老城區(qū)改造：以南城門地區(qū)為核心的老城地區(qū)，結合歷史街區(qū)風貌改造和瀟湘河水系建設，建成具有地方特色和風貌的城市形象展示區(qū)。城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史20中心城區(qū)功能分區(qū)城市用地發(fā)展方向城市經(jīng)濟城市區(qū)位城市交通城市1、云南第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟體，是云南連接內地的重要陸路通道；2、交通對外通達性好，利于人口的導入；3、曲靖人口基數(shù)大，但是目前主城區(qū)人口僅有78萬，未來城市人口導入有很大的潛力。4、經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段；5、人均收入持續(xù)增高，做為家庭主要需求的房產(chǎn)，市場活力進一步增強；6、工業(yè)主導城市，城市化發(fā)展強勁,第二產(chǎn)業(yè)不斷上升，工業(yè)作為人口密集型產(chǎn)業(yè)，將會有大量的房地產(chǎn)需求；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，但總量仍在上升，第三產(chǎn)業(yè)的增長是寫字樓市場需求的主要動力，寫字樓市場存在一定機會；7、未來人口增長空間大，剛性市場需求大，但是本地的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，改善性需求占據(jù)很大部分，項目要綜合考慮兩者的需求。8、城市規(guī)劃明晰，曲靖位于我國面向西南開放重要橋頭堡的核心區(qū)域，曲靖是滇中城市群重要增長極和滇東北門戶。城市向北、向西和向南發(fā)展，本項目處于城市核心地帶，位置優(yōu)勢非常明顯。城市概況總結：城市定位：總體規(guī)劃將曲靖市規(guī)劃發(fā)展為滇東中心城市及市域政治、經(jīng)濟、文化中心，云南省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地，環(huán)境優(yōu)美的珠江源園林生態(tài)城市。211、云南第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟體，是云南連接內地的重二、曲靖房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)2、在售項目分布及分析3、最近一年內的土地供應情況4、房地產(chǎn)市場的分析總結22二、曲靖房地產(chǎn)市場22房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)1、2012年住宅銷量達到了312萬㎡，實現(xiàn)高速增長，而房地產(chǎn)投資每年都以30%以上的速度增長，未來房地產(chǎn)市場依然很活躍。2、近兩年房價小幅上漲，未來房價依然處于上漲通道。23房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)1、2012年住宅銷量達到了312萬㎡，實曲靖在售樓盤主要南北方向呈帶狀分布，本區(qū)域所在的市中心項目較少項目分部324曲靖在售樓盤主要南北方向呈帶狀分布，本區(qū)域所在的市中心項目較項目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1

雄業(yè)金都國際34住宅、商業(yè)80-100㎡兩房、120-150㎡三房兩梯六戶、12戶680012萬平米集中商業(yè)、218米超高地標建筑、8000㎡空中花園、精裝公寓。未來城市最核心區(qū)挖地基2012上半年入市。2012年3月份開盤，推出500套房源，目前銷售50%。項目區(qū)劃情況較好2樂活印象8住宅、商業(yè)80-90兩房，120-130三房兩梯四戶、八戶預計均價6500/㎡建筑采用弧形美學設計理念，獨特的孤形環(huán)繞式景觀陽臺，延展生活空間，采用中水回用、太陽能供熱等低能耗設施。挖地基沒有正式銷售3時代廣場6住宅100-150㎡三房兩梯四戶6100城市核心地段配套優(yōu)勢即將交付2012年5月銷售，目前銷售80%項目分部中心區(qū)項目25項目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點項目雄業(yè)金都國際建筑面積一共34萬㎡。12萬㎡商業(yè)、16萬㎡住宅、6萬㎡超高層。項目規(guī)劃三棟37層高層住宅、一棟218米地標建筑。地上五層、地下兩層商業(yè)，地下3-5層為停車場。開發(fā)商曲靖雄業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅、精裝公寓、星級酒店項目特點12萬平米集中商業(yè)、218米超高地標建筑、8000㎡空中花園、精裝公寓主力戶型兩梯6戶和12戶。80-100㎡兩房、120-150㎡三房項目價格價格區(qū)間5300-7500元/㎡2#樓均價5800元/㎡，3#樓均價6800元/㎡銷售情況2012上半年入市。2012年3月份開盤，推出500套房源，目前銷售50%。項目區(qū)劃情況較好客戶郊縣私營業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。注重孩子教育，渴望融入城市中心。施工進度剛剛挖地基235酒店精裝公寓寫字樓個案——雄業(yè)金都國際26項目雄業(yè)金都國際建筑面積一共34萬㎡。12萬㎡商業(yè)、16萬㎡27272828項目樂活印象建筑面積一共8萬㎡。3萬㎡商業(yè)、5萬㎡住宅項目規(guī)劃三棟高層住宅開發(fā)商曲靖恒浩置業(yè)有限公司項目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅項目特點規(guī)劃有一棟圓形的、30多層的高層建筑，一層一戶，每戶約390平米，可以作為辦公使用。建筑采用弧形美學設計理念，獨特的孤形環(huán)繞式景觀陽臺，延展生活空間，采用中水回用、太陽能供熱等低能耗設施。主力戶型一梯一戶、兩梯四戶、兩梯八戶。40-50㎡一房，95-100㎡兩房、110-130㎡三房項目價格預計均價6500/㎡銷售情況項目已經(jīng)入市兩年，由于拆遷等原因，一直沒有銷售，預計6月份開始銷售?？蛻艚伎h私營業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。施工進度剛剛挖地基132個案——樂活印象29項目樂活印象建筑面積一共8萬㎡。3萬㎡商業(yè)、5萬㎡住宅項目規(guī)3030313132323333項目時代廣場建筑面積一共6萬㎡。2萬㎡商業(yè)、4萬㎡住宅項目規(guī)劃一棟高層住宅開發(fā)商曲靖市城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅項目特點城市核心商業(yè)地段稀缺住宅產(chǎn)品主力戶型100-150㎡三房項目價格均價6100元/㎡銷售情況2012年5月銷售，目前銷售80%?？蛻艚伎h私營業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。施工進度基本交房個案——時代廣場34項目時代廣場建筑面積一共6萬㎡。2萬㎡商業(yè)、4萬㎡住宅項目規(guī)3535項目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1鼎尚名庭12.8住宅80-120㎡兩房三房兩梯四戶4200臨近家樂福在建3層左右主要有31層和33層6棟住宅2

安廈十五城100住宅、商業(yè)、老年公寓50公寓、80-90兩房、120三房兩梯四戶3800老年公寓、商業(yè)、療養(yǎng)中心等配套、未來城西核心挖地基2012年8月開盤，推出2棟公寓、一棟住宅樓，約4萬㎡，銷售約60%。3龍澤園32住宅80-90㎡兩房，120-130三房兩梯、四戶、六戶5500低密度成熟社區(qū)現(xiàn)房項目尾盤4佳宸華庭3住宅40-60㎡公寓式酒店公寓4000精裝公寓酒店挖地基預計4月中旬推出5鼎盛世家31住宅80-130㎡兩房、三房兩梯四戶、六戶35002.2容積率低密度社區(qū)、白石江公園挖地基目前正在內部銷售。6麒麟嘉園81住宅、商業(yè)90-100三房、120-140㎡三房兩梯四戶4200大型配套社區(qū)，白石江大面積綠化公園及大型商業(yè)廣場即將交付項目2011年1月首次開盤，目前整體銷售20萬㎡。7祥瑞花園8.5住宅90-140兩房、三房兩梯四戶4000——封頂目前在售房源較多8尚鄰雅苑11住宅、商業(yè)90-130兩房、三房兩梯四戶3200區(qū)域商業(yè)中心在建到6層左右12年9月推出2東樓約3萬㎡，銷售50%。項目分部中心區(qū)項目北區(qū)項目36項目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點項目安廈十五城建筑面積100萬㎡項目規(guī)劃老年公寓、商業(yè)、療養(yǎng)中心等配套、未來城西核心開發(fā)商安廈集團項目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅、酒店，老年公寓投資產(chǎn)品主力戶型兩梯四戶，40-50㎡一房，95-100㎡兩房、120-130㎡三房項目價格均價3800/㎡銷售情況2012年8月開盤，推出2棟公寓、一棟住宅樓，約4萬㎡，銷售約60%?？蛻艚伎h私營業(yè)主、上班族，少量投資客。施工進度剛剛挖地基個案——安廈十五城在售區(qū)域37項目安廈十五城建筑面積100萬㎡項目規(guī)劃老年公寓、商業(yè)、療養(yǎng)項目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1

翠湖灣10住宅120-140三房小高層一梯兩戶3800一梯兩戶設計、緊鄰500畝人工湖封頂2011年5月開盤，目前整體銷售70%2安廈主語城12住宅80-90兩房，120-130三房兩梯四戶未售圍合式建筑布局挖地基沒有銷售3恒大名都70住宅、別墅81兩房、110三房兩梯四戶4500（精裝）低密度別墅社區(qū)、高品質開發(fā)商高層封頂在售小高層4500元/㎡；別墅1萬元/㎡項目分部中心區(qū)項目北區(qū)項目西區(qū)項目38項目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點恒大名都位于曲靖市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)瑞和西路北，項目總占地面積625畝，總建筑面積80萬平米，毗鄰25萬平米白沖水庫（現(xiàn)名“靖湖”）。未來將配置共9.2萬平米配套設施，其中包括5.7萬平米五星級酒店，1.5萬平米商業(yè)街，1.1萬平米恒大劇院（目前尚未啟動），5200平米高檔會所，3800平米雙語幼兒園（已在建）個案——恒大名都39恒大名都位于曲靖市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)瑞和西路北，項目總占地面積6項目概況項目名稱：恒大名都項目地址：曲靖市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)瑞和西路北物業(yè)類型：高層、雙拼別墅容積率：1.97綠化率：56%棟數(shù)：一期共104幢戶數(shù)：總戶數(shù)5300戶（目前在售300多套高層，180套雙拼別墅）入住情況：2012年年底交房面積區(qū)間：別墅240-370㎡，高層80-122㎡開發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團物業(yè)公司：金碧物業(yè)40項目概況項目名稱：恒大名都項目地址：曲靖市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)瑞和4141項目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點施工進度備注1麒麟嘉城50住宅、商業(yè)107-120㎡三房兩梯四戶360020萬平米商業(yè)、13萬中央廣場、4萬平米湖景公園挖地基項目預計4月底銷售。南區(qū)最大的城市縱合體2吉大上元8住宅90㎡兩房、110三房兩梯四戶3400——在建6層左右項目12年10月份開盤，推出2萬㎡，目前銷售60%3云嶺桂圓3住宅120-143㎡三房兩梯四戶3600緊鄰南城門城市核心區(qū)在建10層左右項目2012年初推出目前銷售70%4陽光上城23別墅、高層住宅90-120三房兩梯四戶3800南區(qū)綜合性宜居大盤，低密度社區(qū)在建10層左右2011年首次開盤，目前在售高層5坤城30別墅、小高層住宅120-140㎡三房一梯兩戶3500低密度社區(qū)、地中海風格建筑在建5層左右2012年4月份開盤項目分部中心區(qū)項目北區(qū)項目西區(qū)項目南區(qū)項目42項目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價格（元/㎡）賣點

麒麟嘉城位于曲靖南市區(qū)中心，公園生態(tài)湖邊，項目定位為城市綜合體，集寫字樓,酒店,賣場,專業(yè)市場,觀景住宅,風情商業(yè)街,公園于一體。

總占地約460畝，總建筑面積57萬㎡。隨著城市南擴西進的建設，曲靖南市區(qū)形將成一個高級住宅區(qū)為主的高端消費人群群體。

曲靖南市區(qū)規(guī)劃人口10萬，區(qū)內主要集聚政府機構和高檔住宅小區(qū)，隨著入住率的增加，區(qū)域未來消費潛力巨大，為將來商業(yè)發(fā)展奠定了堅實基礎。即將推出個案——麒麟嘉城43 麒麟嘉城位于曲靖南市區(qū)中心，公園 總占地約460畝，總建筑項目基本情況項目名稱：麒麟嘉城項目地址：子午路與文筆路交匯處（豐田4s店對面）物業(yè)類型：多層、小高層、高層戶數(shù)：共3000戶，一期300戶入住情況：一期于2011年10月交房，二期兩個標段在建，于2011年6月開盤（已售罄，許可銷售面積4.6萬㎡）。三期預計四月開盤，目前正在挖地基面積區(qū)間：住宅86-125㎡，商鋪70-700開發(fā)商：曲靖麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司44項目基本情況項目名稱：麒麟嘉城項目地址：子午路與文筆路交匯處4545規(guī)劃主題:一核一軸展兩翼麒麟嘉城------商業(yè)定位46規(guī)劃主題:一核一軸展兩翼麒麟嘉城------商業(yè)定位46三個主體部分A區(qū)、商務、娛樂B區(qū)、大賣場、影院、汽車博覽C區(qū)、住宅、公園、風情街47三個主體部分A區(qū)、商務、娛樂B區(qū)、大賣場、影院、汽車博覽C區(qū)項目綜述：

項目分為三個主體部分，A區(qū)為酒店、寫字樓、步行街，以商務、娛樂購物為主；B區(qū)為大賣場超市，以3D影院、汽車博覽會為主；C區(qū)為住宅底商的風情購物街。圍繞12萬平米的公園及休閑廣場進行規(guī)劃設計建設。主要優(yōu)勢：1、湖景住宅；2、高品質的城市綜合體；3、20萬平米的商業(yè)支撐南市區(qū)(沃爾瑪超市已簽約入駐）；4、是曲靖首家采用低碳環(huán)保材料的項目。48項目綜述： 項目分為三個主體部分，A區(qū)為酒店、寫字樓、步行街位置面積（畝）每畝地價（萬元）受讓方曲靖市樂豐路北側、寥廓北路以東20.56265.46云南靖興集團置業(yè)有限公司金江路南側，經(jīng)八路東側63.36109.53曲靖自厚房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司南片區(qū)子午路東側、靖江路南側18.23152.64曲靖市臺僑經(jīng)濟技術房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南片區(qū)金江路南側、珠江源大道延長線西側95.40119.91曲靖市城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南片區(qū)平安路西側、云玉路北側、靖江路南側59.70114.98曲靖市大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司南片區(qū)平安路東側、云玉路北側49.92114.59云南曲靖宏豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金江路以南、金寶路西側13.46238.10曲靖麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司云玉路以南、金寶路西側8.28334.72曲靖麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司南片區(qū)云玉路南側、珠江源大道延長線西側69.92119.56曲靖金江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司珠江源大道西側，文筆路北側82.57117.14云南華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麒麟北路東側、區(qū)四中以內7.48345.30曲靖市立得房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司金江路南側、月雨路東側22.91119.97曲靖華廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫云路以東，鳳苑路以南42.47202.52曲靖貴廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麒麟西路南側、市二幼北側6.23645.81云南曲靖宏豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近一年內的土地供應情況市場2012土地供應約560畝，按照容積率3.5計算，未來一到兩年約有130萬㎡的新增供應，而目前市場在售項目未來存量約500萬㎡，但是多分布在城市近郊，未來市場存在一定壓力。但是可以看到，城市核心地段住宅項目非常稀缺，在供求上本項目市場壓力較小。49位置面積（畝）每畝地價（萬元）受讓方曲靖市樂豐路北側、寥廓北1、曲靖北區(qū)主要是以中高端住宅為主，南區(qū)以剛需客戶為主，西區(qū)為中高端豪宅為主；2、中心城區(qū)價格和其它區(qū)域差別非常大，主要是由于其它區(qū)域配套發(fā)展相對較慢，而中心城區(qū)城市配套尤顯得可貴，另外中心城區(qū)項目較少也是一個原因；3、產(chǎn)品主要以80-100㎡兩房和120-140平米的三房為主，中心城區(qū)主要以130平㎡豪宅為主。布局上多采用兩梯四戶。產(chǎn)品設計上突出大陽臺、大飄窗等，以突出項目特色；4、項目銷售條件較為寬松，基本上只要開始動工就開始銷售，很多項目剛挖地基已經(jīng)可以開盤；5、在售項目去化情況都較好，基本上很少有大量剩余的房源；6、客戶主要是周邊郊縣和本地的企業(yè)高管，另外昆明由于房價高企，也有約30%的人到這邊投資。隨著高鐵的開通，房價必然上漲。7、2012年曲靖住宅銷量達到312萬㎡，未來隨著房地產(chǎn)投資快速增長，市場會更加活躍。房地產(chǎn)市場總結分析：501、曲靖北區(qū)主要是以中高端住宅為主，南區(qū)以剛需客戶為主，西區(qū)三、曲靖商業(yè)房地產(chǎn)市場1、商業(yè)發(fā)展歷史2、商業(yè)網(wǎng)點布局分布3、各個商圈分析4、未來商業(yè)發(fā)展趨勢51三、曲靖商業(yè)房地產(chǎn)市場51曲靖作為一座資源型城市和工業(yè)化城市。其商業(yè)的發(fā)展相對滯后。缺乏商圈和高端品牌，臨街小規(guī)模商鋪發(fā)達。曲靖的商鋪、成熟的商業(yè)項目基本上都集中在麒麟南路沿線。當?shù)鼐用竦纳虡I(yè)消費行為，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各個支路、交叉路的臨街商鋪，也是因為人們要從各個方向去到麒麟南路。隨著近年來城市發(fā)展，麒麟南路的商業(yè)已趨于飽和，眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)區(qū)域已經(jīng)逐漸向麒麟南路南北兩端擴撒，如南城門區(qū)域、麒麟北路等。未來曲靖的商業(yè)發(fā)展將逐漸打破當前麒麟南路的帶狀商業(yè)格局。商業(yè)歷史52曲靖作為一座資源型城市和工業(yè)化城市。其商業(yè)的發(fā)展相對商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營模式租金元/㎡市場定位物業(yè)特點購物中心美佳華·麒麟商業(yè)廣場麒麟北路與交通路交匯處租賃+扣點40-400目前定位最高購物場所以沃爾瑪、蘇寧電器為主力店，頂層配以外婆橋、香圣客等知名餐飲業(yè)態(tài)，以及兒童游樂園，形成典型的復合型購物中心。百貨商場曲靖百貨大樓麒麟南路與南寧西路交匯處扣點14~25%扣點中檔、中低檔傳統(tǒng)的百貨商場，主營服飾、鞋帽箱包、化妝品、床品等，屬于大眾化的消費場所，也是曲靖當?shù)乇容^成熟的商業(yè)網(wǎng)點。曲靖新百貨大樓麒麟南路與南寧西路交匯處扣點14~25%扣點中檔、中低檔業(yè)態(tài)與曲靖百貨大樓相比較豐富，除了傳統(tǒng)百貨外，還包括國美電器、新知圖書城、季季紅等，項目整體定位仍偏向于大眾化消費。社區(qū)型購物中心瀟湘時代廣場南城門廣場珠江源大劇院旁租賃60-100中檔、中高檔該項目屬于瀟湘新區(qū)的商業(yè)配套設施，主要餐飲與娛樂。步行街區(qū)文化路步行街麒麟花園以南租賃100-220中低檔以街鋪為主，主營低端女裝、飾品。該步行街距離僅200米左右，整體商業(yè)品質較低。專業(yè)市場麒麟家具廣場麒麟北路與三江大道交匯以北租賃30-50中檔屬于大型專業(yè)市場，主營各類家具，經(jīng)營面積近2萬平米。臨街底商百貨二三線品牌專賣店，主要服飾、鞋包麒麟南路沿線租賃200-400中檔曲靖的主力商業(yè)形態(tài)，單鋪面積在40-150不等，主要沿麒麟南路分布。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點在營業(yè)項目53商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營模式租金元/㎡市場定位物業(yè)特點購物中商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營模式市場定位物業(yè)特點購物中心明珠東方城麒麟北路與三江大道交匯處待定定位中高端項目占地300畝，定位為城市綜合體，集旅游、購物中心、五星級酒店、商業(yè)步行街、SOHO辦公寫字樓等為一體，屬于未來曲靖中心城市區(qū)的商業(yè)CBD購物中心麒麟嘉城南片區(qū)中心公園生態(tài)湖邊待定定位中高端項目總占地約1000畝，定位為城市綜合體，集寫字樓,酒店,賣場,專業(yè)市場,觀景住宅,風情商業(yè)街,公園于一體，屬于未來南片區(qū)的城市附中心。購物中心匯寶中心翠峰路待定定位中高端寫字樓經(jīng)營失敗后，物業(yè)整改為商住樓出售目前在建的商業(yè)項目商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點54商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營模式市場定位物業(yè)特點購物中心明珠東方美佳華·麒麟購物廣場文化路步行街玄壇路商場南寧西路手機一條街滇東商城曲靖新百大、曲靖百貨大樓麒麟巷酒吧一條街飛龍商業(yè)廣場中天嘉園金城百貨瀟湘時代廣場麒麟南路沿街商鋪商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點55美佳華·麒麟購物廣場文化路步行街玄壇路商場南寧西路手機一條街曲靖的商業(yè)發(fā)展都呈現(xiàn)線狀分布，依托主干道麒麟南路，發(fā)展臨街商業(yè)?；旧希傅纳倘Χ技性邝梓肽下费鼐€，其最繁華的商業(yè)帶自麒麟南路南端的南城門開始向北延伸至麒麟花園。沿線的商圈具體包括：1、麒麟花園商圈；2、麒麟巷商圈；3、玄壇路商圈；4、文化路步行街商圈；5、阿詩瑪商圈；6、南城門商圈。大型商場包括玄壇路商場、曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商城、飛龍商業(yè)廣場、中天嘉園、金城百貨等。文化路步行街商圈玄壇路商圈麒麟巷商圈主干道麒麟南路麒麟花園商圈阿詩瑪商圈南城門商圈曲靖商圈分布示意商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點56曲靖的商業(yè)發(fā)展都呈現(xiàn)線狀分布，依托主干道麒麟花園商圈主商圈——麒麟花園商圈該商圈位于麒麟東路、南路、西路、北路四條城市主干道的交匯處，商圈內主要包含一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目——美佳華麒麟商業(yè)廣場以及若干街鋪。該區(qū)域由于銜接玄壇路、文化路步行街、立得商業(yè)酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之處。麒麟花園周圍還有以中高檔商鋪為主的都市商城、有酒吧一條街的另一入口、沃爾瑪、蘇寧電器等大型主力店也入住麒麟商業(yè)廣場。作為當前曲靖市區(qū)的主力商業(yè)中心區(qū)，該商圈的業(yè)態(tài)組合是最為綜合的，包含了超市、百貨、餐飲、家電等，但這些復合業(yè)態(tài)都集中在美佳華麒麟商業(yè)廣場內，商圈內的其他區(qū)域仍是以中低端百貨街鋪為主。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析57麒麟花園主商圈——麒麟花園商圈該商圈位于麒麟東路、南商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析58商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析58主商圈——阿詩瑪商圈阿詩瑪商圈該商圈位于南寧西路與麒麟南路交叉的十字路口，即原來的阿詩瑪轉盤，是曲靖商業(yè)的繁華區(qū)域。區(qū)域內包有曲靖百貨大樓、曲靖新百大及臨街店鋪，主營業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和餐飲為主，包括國美電器、新知圖書城，季季紅火鍋等，定位仍屬于中低檔的大眾化消費。曲靖百貨大樓二樓入口與天橋相連，具有一定商業(yè)優(yōu)勢，但賣場內業(yè)態(tài)檔次和品牌知名度與外圍街鋪無明顯差異。曲靖新百大的品牌定位相對高一些。作為本地傳統(tǒng)、成熟的商業(yè)中心，曲靖百貨大樓及曲靖新百貨大樓在當?shù)亓己玫牡男抛u及口碑，因此消費客源相對穩(wěn)定。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析59主商圈——阿詩瑪商圈阿詩瑪商圈該商圈位于南寧西路6060新興商圈——南城門商圈南城門商圈該商圈位于麒麟南路段以南城門為中心所輻射的區(qū)域。現(xiàn)狀：商業(yè)氛圍較淡薄，主要以臨街店鋪為主，經(jīng)營的業(yè)種雜亂，沒有形成規(guī)模效應。但是中天佳園、金城百貨的建設完成提升片區(qū)商業(yè)價值。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析61新興商圈——南城門商圈南城門商圈該商圈位于麒麟南路段6262南寧西路以西——手機一條街手機一條街南寧西路以西是曲靖最大的通信市場。沿街有滇東商城、中信手機廣場、西華通訊、移動通信大世界、國際一線手機品牌專賣店等中、大型賣場。滇東商城面積32000平方米，目前經(jīng)營業(yè)態(tài)為家具家居、福萬家超市購物中心、國美電器。經(jīng)營效果欠佳，運營商正在進行業(yè)態(tài)調整當中。目前，南寧西路西段是輔商業(yè)支道中最繁華的一條已形成曲靖手機市場專賣區(qū)域。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析63南寧西路以西——手機一條街手機一條街南寧西路以西是曲6464娛樂中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒麟花園以東，是曲靖的娛樂中心，其地位類似于昆明的昆都。主營業(yè)態(tài)為娛樂和特色餐飲，主要包含酒吧、迪吧、咖啡吧和特色餐廳。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析65娛樂中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒從以上內容來看，目前曲靖的各個商圈均是圍繞麒麟南路而呈帶狀分布?，F(xiàn)狀：服飾百貨類業(yè)，麒麟南路眾多的臨街門面，二線品牌居多，整體檔次和商品價位低，對高端百貨和一線品牌并未形成可供進駐的大環(huán)境。家電行業(yè)，在曲靖，有國美電器、蘇寧電器、飛龍商業(yè)廣場等多個家電賣場，完全可以滿足曲靖人的需求。

未來：，麒麟南路的商業(yè)品質將得到提升，曲靖商圈會逐漸由帶狀變成塊狀分布，規(guī)劃也將由塊狀中心來帶動片區(qū)的發(fā)展。曲靖的主力消費多來自公務員、教師、私營業(yè)主等中等收入人群，高收入者往往選擇去昆明消費。商圈分析總結：66從以上內容來看，目前曲靖的各個商圈均是圍繞麒麟南路而片區(qū)位置租金/月/m2備注中心商業(yè)區(qū)麒麟南路沿線麒麟南路沿線街鋪200-400，位置較好的區(qū)域達到500業(yè)態(tài)以百貨為主，國內二、三線品牌，主營服飾、鞋包皮具文化巷120-200主營低端百貨，類似昆明的螺螄灣，其商位在中介的掛牌為10平米，1500元/月玄壇路150-300主營二、三線品牌服飾，風格趨于年輕化市中心片區(qū)百源聽城80

贏城世家30-80

南寧北路30-80

陽光花園30-80

南城門瀟湘時代廣場80-150瀟湘新區(qū)的商業(yè)配套設施，商鋪面積基本在300平米以上，主營餐飲、娛樂臨街商鋪60-150該區(qū)域當前商業(yè)氣氛淡薄，但現(xiàn)階段已有多個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，未來有較大的增值潛力西片區(qū)西苑小區(qū)50-150

商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析商圈租金67片區(qū)位置租金/月/m2備注中心商業(yè)區(qū)麒麟南路沿線麒麟南路沿線麒麟南路沿線的街鋪是當前租金最高的區(qū)域。目前，其街道鋪面的租金每月200—400元/平米不等，個別門面因為區(qū)位優(yōu)勢，租金達到每月500元/平米以上。在一些次級商圈如玄壇路、文化路步行街等區(qū)域，其租金在120-300元不等。此外在一些非商圈區(qū)域，臨街鋪面的租金基本在30-100元之間。南城門租金：68麒麟南路沿線的街鋪是當前租金最高的區(qū)域。目前，其街道鋪面的租樓層主營業(yè)態(tài)4F兒童玩具、兒童樂園、童裝童鞋、新知圖書城、季季紅3F內衣、針織用品、床上用品、體育用品、文化用品、羊毛衫、新知圖書城2F少淑女裝、成熟女裝、商務男裝、休閑裝、肯德基、國美電器1F化妝品、皮具皮鞋、鐘表、數(shù)碼器材、珠寶、肯德基傳統(tǒng)百貨商場——曲靖新百大商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析商圈租金個案分析69樓層主營業(yè)態(tài)4F兒童玩具、兒童樂園、童裝童鞋、新知圖書城、季商場平面示意1F2F70商場平面示意1F2F70商場平面示意3F4F71商場平面示意3F4F71購物中心——美佳華·麒麟商業(yè)廣場樓層主營業(yè)態(tài)4F現(xiàn)代婚紗攝影、辦公區(qū)3F兒童樂園、餐飲、美容美發(fā)2F休閑男女裝區(qū)、內衣區(qū)1F尙美化妝品專區(qū)、鞋區(qū)、精品男女裝區(qū)、運動區(qū)半地下沃爾瑪出入口、中國移動、蘇寧電器B1沃爾瑪B2停車場美佳華·麒麟商業(yè)廣場位于麒麟南路北端（麒麟花園旁），建筑面積58422.45平米，地下三層，地上四層，定位為集旅游、休閑、購物、娛樂、健身、餐飲等為一體的大型商業(yè)綜合體。據(jù)了解，麒麟商業(yè)廣場07年12月開盤，位置較佳的商鋪售價高達70000元/平米。

商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析商圈租金個案分析72購物中心——美佳華·麒麟商業(yè)廣場樓層主營業(yè)態(tài)4F現(xiàn)代婚紗攝影商場平面示意73商場平面示意73商場實景74商場實景74曲靖的城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)分為臨街鋪面、傳統(tǒng)百貨商場、購物中心、商住綜合體?，F(xiàn)狀麒麟南路一直是曲靖“馬路經(jīng)濟”式的商圈，但是隨著城市的發(fā)展，麒麟南路開始呈現(xiàn)兩端各自壯大局面，以阿詩瑪為中心，麒麟南路北有麒麟商業(yè)廣場，南有中天嘉園、金城百貨以及瀟湘時代廣場。未來臨街的小商鋪業(yè)主由于是各自經(jīng)營，在商業(yè)中缺乏統(tǒng)一管理，因此小商戶經(jīng)營模式很容易被淘汰，而近年來新開發(fā)的商住一體的項目如金城百貨等在商鋪銷售方面都是采用售后返租的模式，經(jīng)營模式為統(tǒng)一經(jīng)營，業(yè)主購買項目商鋪后交給管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。這種租售模式，降低了投資風險，因此未來曲靖商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)將更多的以商住綜合體的形式出現(xiàn)。個案總結分析：75曲靖的城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)分為臨街鋪面、傳統(tǒng)百貨商場、購物中心、在未來5-10年的時間，城市中心商業(yè)區(qū)會隨著麒麟花園商業(yè)區(qū)的發(fā)展和即將建設的東方明珠大型商業(yè)綜合體的建成而逐漸向北移動，與此同時南市區(qū)新規(guī)劃建設的城市中央歡樂區(qū)也將建成，未來將形成沿麒麟路縱向南———中———北，三大商業(yè)片區(qū)。麒麟路N商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點商圈分析商圈租金個案分析未來趨勢76在未來5-10年的時間，城市中心商業(yè)區(qū)會隨著麒麟花園

南片區(qū)商業(yè)區(qū)將主要偏重于餐飲、娛樂、休閑的功能定位，新規(guī)劃的南區(qū)居住人口將超過10萬，此區(qū)域地形寬廣便于更好的空間規(guī)劃和整體開發(fā)，以及后期的輔助建設都有很大的發(fā)展空間，同時相比較外圍大環(huán)境更優(yōu)于城市中心區(qū)和城北區(qū)。南片區(qū)商業(yè)區(qū)77南片區(qū)商業(yè)區(qū)南77麒麟南路向來是曲靖最為繁華的商業(yè)中心，正是這條街道被認為是曲靖600萬人的經(jīng)濟、政治、文化、交流中心。這里集中了曲靖大量的中高檔商業(yè)，吸引著曲靖主城區(qū)40萬人口，平均每天近5萬的人流量，成為曲靖休閑、娛樂、購物中心。城中心區(qū)商業(yè)區(qū)78麒麟南路城78隨著珠江源大道的建成通車，將主城區(qū)和沾益縣之間的通行時間減少至8分鐘，沿道路兩邊的商業(yè)布局也逐漸形成，城北區(qū)將會成為新興的商業(yè)中心區(qū)，隨著今后規(guī)劃發(fā)展的大方向逐漸北移，城中心商業(yè)區(qū)域可能將被城北商業(yè)區(qū)逐漸覆蓋或者替代，最終形成一個聯(lián)通中、北商業(yè)區(qū)的大型商圈。珠江源大道市中心區(qū)商業(yè)區(qū)79隨著珠江源大道的建成通車，將主城區(qū)和沾益縣之間的通行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局判斷商業(yè)成熟區(qū)麒麟城區(qū)以南，偏向于服務業(yè)，社區(qū)商業(yè)主城區(qū)以西，受到貴昆鐵路一定影響，商業(yè)地產(chǎn)項目還有待發(fā)展主城區(qū)以東，即珠江源大道沿線，目前處于開發(fā)初期當前麒麟南路沿線的商業(yè)已經(jīng)飽和