云南曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告課件

05十月2023云南曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告24七月2023云南曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告1云南曲靖市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告一、曲靖城市概況分析二、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目地塊分析2云南曲靖市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2一、曲靖城市概況分析1、城市區(qū)位2、城市歷史3、城市交通4、城市人口5、城市經(jīng)濟(jì)6、城市規(guī)劃7、總結(jié)分析3一、曲靖城市概況分析3曲靖區(qū)位曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣西毗鄰，西與省會(huì)昆明接壤，南連文山、紅河，北與昭通、貴州畢節(jié)相連，是云南連接內(nèi)地的重要陸路通道，素有“滇黔鎖鑰”、“入滇門戶”、“云南咽喉”之稱。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟(jì)體，云南重要的工商業(yè)城市。曲靖現(xiàn)今面積：面積28904平方公里，常住人口593萬(2012年）。4曲靖區(qū)位曲靖，位于云南省東部，是云南第二大城市，東與貴州、廣城市區(qū)位城市歷史曲靖在歷史上一直是云南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心之一。秦漢“五尺道”是最早開辟出的云南“內(nèi)引外聯(lián)”之通道。西漢五朝時(shí)期己在曲靖設(shè)置味縣。公元225年諸葛亮南征“七擒孟獲”在曲靖會(huì)盟設(shè)建寧郡。西晉王朝設(shè)寧州，曲靖成為全國(guó)19州之一。之后500年曲靖一直是云南政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。1983年云南設(shè)立曲靖市5城市區(qū)位城市歷史曲靖在歷史上一直是云南的政治城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一條高速公路，第一條鐵路，第一條電氣化鐵路，第一條城際列車線路都誕生于曲靖。曲靖西距省會(huì)昆明135km，距昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅有80多公里，未來時(shí)速350KM的滬昆高鐵也將經(jīng)過曲靖。全市境內(nèi)有貴昆、南昆，內(nèi)昆等鐵路干支線穿境而過，六沾鐵路復(fù)線已經(jīng)建成通行.貴昆、南昆兩條電氣化鐵路穿過全市1區(qū)市6縣，連接全國(guó)主要中心城市。設(shè)55個(gè)車站，19個(gè)大型貨場(chǎng)。目前在建的昆（明）沾（益）鐵路復(fù)線，建設(shè)中的滬昆高速鐵路曲靖段，將進(jìn)一步提升鐵路運(yùn)力，為曲靖的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。交通四通八達(dá)，對(duì)外通達(dá)性較好城市區(qū)位城市歷史6城市交通曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一條高速公路，第一條鐵城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一個(gè)少數(shù)民族比率低于全國(guó)的市，主要分布為漢、彝、回、苗、壯、布依、水、瑤等民族。截至2012年末，全市年籍總?cè)丝?37萬人，全市少數(shù)民族人口數(shù)50.4萬人，占總?cè)丝诘?%。全市常住人口593.7萬人，人口自然增長(zhǎng)率6.48‰。麒麟?yún)^(qū)到2015年，城市建成面積將突破100平方公里，人口達(dá)100萬以上，成為云南的第二個(gè)百萬人口大城市。到2020年曲靖中心城區(qū)面積將突破200平方公里成為云南第二個(gè)特大城市。

曲靖現(xiàn)今面積：面積29855平方公里，年籍總?cè)丝冢?37萬人。下轄一區(qū)一市七縣，分別是：麒麟?yún)^(qū)面積1442平方千米，人口78萬。宣威市面積6257平方千米，人口150萬。馬龍縣面積1751平方千米，人口23萬。沾益縣面積2910平方千米，人口47萬。富源縣面積3348平方千米，人口74萬。羅平縣面積3116平方千米，人口59萬。師宗縣面積2858平方千米，人口40萬。陸良縣面積2096平方千米，人口68萬。會(huì)澤縣面積6077平方千米，人口98萬。

人口的導(dǎo)入是未來城市發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＧ溉丝诨鶖?shù)大，但是目前主城區(qū)人口僅有78萬，未來城市人口導(dǎo)入有很大的潛力。城市區(qū)位城市歷史7城市交通城市人口曲靖市是云南省唯一一個(gè)少數(shù)民族比率低于全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)城市交通城市人口經(jīng)濟(jì)總量居區(qū)域第二名，人均GDP均居區(qū)域前列。屬于區(qū)域較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)區(qū)。城市區(qū)位城市歷史8城市經(jīng)濟(jì)城市交通城市人口經(jīng)濟(jì)總量居區(qū)域第二名，人均GDP均居GDP增速位次持續(xù)位居全省前列，極大地促進(jìn)了GDP總量位次的提升連年保持高位增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展空間較大，城市化速度迅速發(fā)展將使房地產(chǎn)需求持續(xù)增高。城市經(jīng)濟(jì)城市交通城市人口城市區(qū)位城市歷史9GDP增速位次持續(xù)位居全省前列，極大地促進(jìn)了GDP總量位次的GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展曲靖800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系曲靖10GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。曲靖處于快速發(fā)展階段房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析11發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GD特征觀望期被迫接受期外部環(huán)境城市核心區(qū)迅速發(fā)展，地段價(jià)值開始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地大量供應(yīng)，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展開始出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值充分體現(xiàn)；住房福利開始退出歷史舞臺(tái)?？蛻魧用鎲?dòng)階段延續(xù)了生活需求型購(gòu)房客戶；城市中高端客戶出于改善居住條件和財(cái)富占有需求開始大量購(gòu)置房屋；普通大眾處于觀望狀態(tài)，尚未適應(yīng)住宅完全商品化，等待政策和房?jī)r(jià)走勢(shì)明朗；已二次或多次置業(yè)，中高端客戶購(gòu)房需求慢慢減弱；客戶層面擴(kuò)大，更為廣泛的客戶開始購(gòu)置房屋；需求特征生活需求+改善需求（為主）改善需求+生活需求（為主）供應(yīng)特征城市核心地段逐漸放量，產(chǎn)品形式開始豐富，品質(zhì)有所提高；中高端客戶改善需求為主，故產(chǎn)品戶型面積較大；各區(qū)域大量放量，產(chǎn)品形式豐富，數(shù)量和質(zhì)量并重；普通大眾開始大量購(gòu)房，迫于房?jī)r(jià)壓力，戶均面積明顯減小；價(jià)格走勢(shì)在啟動(dòng)階段基礎(chǔ)上價(jià)格迅速提升價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，漲幅放緩快速發(fā)展階段明顯呈現(xiàn)出“觀望期”和“被迫接受期”兩個(gè)階段12特征觀望期被迫接受期外部環(huán)境城市核心區(qū)迅速發(fā)展，地段價(jià)值開始分析：1、第二產(chǎn)業(yè)比重大，且逐年上升，起到產(chǎn)業(yè)支柱作用，城市工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，工業(yè)作為人口密集型產(chǎn)業(yè)，將會(huì)有大量的房地產(chǎn)需求；2、第三產(chǎn)業(yè)總體量占有相當(dāng)大的比重，社會(huì)服務(wù)業(yè)有了一定的規(guī)模，從事第三產(chǎn)業(yè)多為外來人口，他們的剛需是市場(chǎng)非常重要的一部分客戶群，但是第三產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，社會(huì)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢；3、曲靖的第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)全國(guó)主要城市比重相對(duì)較低，隨著城市的發(fā)展，未來有很大的增長(zhǎng)空間，寫字樓和酒店未來存在較大的需求增長(zhǎng)空間。當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)占比<30，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)較落后，占比在30-60之間，寫字樓市場(chǎng)開始活躍，占比>60，酒店業(yè)非常發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)城市交通城市人口城市區(qū)位城市歷史13分析：當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)占比<30，商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)較落后，占比在3人均收入及支出逐年增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度較快，從社會(huì)零售總額看，有效刺激消費(fèi)市場(chǎng)活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)從中獲益幾率增高。城市經(jīng)濟(jì)城市交通城市人口城市區(qū)位城市歷史14人均收入及支出逐年增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度較快，從社會(huì)零售總額看，有城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃

努力將滇中城市經(jīng)濟(jì)圈培育成為全省加快發(fā)展的引擎和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)、我國(guó)面向西南開放重要橋頭堡的核心區(qū)域和連接?xùn)|南亞南亞國(guó)家的陸路交通樞紐、西部區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心、支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極。 ——《云南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》曲靖位于我國(guó)面向西南開放重要橋頭堡的核心區(qū)域城市歷史15城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃 努力將滇中城市經(jīng)曲

東部——曲靖增長(zhǎng)極：以構(gòu)建珠江源大城市為目標(biāo)，拓展對(duì)周邊地區(qū)和省份的輻射、帶動(dòng)作用，使曲靖成為全國(guó)重要的集生產(chǎn)、加工、貿(mào)易、科研為一體的重化工和有色冶金基地；承接黔桂川與東盟自由貿(mào)易區(qū)的物資集結(jié)和運(yùn)輸樞紐。滇東北通道：以曲靖經(jīng)曲靖至上海的滬昆鐵路和滬昆高速公路為基礎(chǔ)。滇東北通道連川、渝、黔，直接與成渝經(jīng)濟(jì)帶相接，是中國(guó)廣大的內(nèi)陸腹地和長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)入東南亞、南亞最便捷的陸路通道?！对颇鲜〉嶂谐鞘薪?jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2009年—2020年）》曲靖是滇中城市群重要增長(zhǎng)極和滇東北門戶城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史16 東部——曲靖增長(zhǎng)極：以構(gòu)建滇東北通道：以曲靖經(jīng)曲靖至曲靖是曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇東北、黔西南最大城市。有望成為滇東北、黔西南區(qū)域中心城市城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史17曲靖市“滇中城市群”的“次中心”，是滇東北、黔西南最大城市。

《曲靖市城市總體規(guī)劃（2005-2020（修編）》經(jīng)2005年8月29日，經(jīng)云南省人民政府云政復(fù)【2005】59號(hào)批準(zhǔn)實(shí)施，其主要內(nèi)容如下：規(guī)劃范圍包括一區(qū)一市七縣，總面積2.89萬平方公里，現(xiàn)狀戶籍總?cè)丝?61.2萬人。曲靖市城市規(guī)劃區(qū)范圍為麒麟?yún)^(qū)行政轄區(qū)，總面積1552.83平方公里，現(xiàn)狀戶籍總?cè)丝?3.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口23.3萬人。本次規(guī)劃的中心城區(qū)指南寧、建寧、寥廓、白石江4個(gè)街道辦事處的全部地域：沿江鄉(xiāng)、瀟湘鄉(xiāng)和西山鄉(xiāng)的部分地域，現(xiàn)狀總?cè)丝?4.2萬人，其中戶籍人口29.2萬人，暫住人口5萬人。現(xiàn)狀城市建設(shè)用地33.7平方公里。瀟湘鄉(xiāng)西山鄉(xiāng)沿江鄉(xiāng)中心區(qū)城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史18《曲靖市城市總體規(guī)劃（2005-2020（修編）》經(jīng)

城市性質(zhì)總體規(guī)劃將曲靖市規(guī)劃發(fā)展為滇東中心城市及市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，云南省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地，環(huán)境優(yōu)美的珠江源園林生態(tài)城市。中心城區(qū)人口規(guī)模近期（2010年）60萬人；遠(yuǎn)期（2020年）100萬人；中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模2010年未44.2平方公里，人均建設(shè)用地98.2平方米2020年為64.7平方公里，人均建設(shè)用地99.5平方米空間結(jié)構(gòu)總體遠(yuǎn)景空間結(jié)構(gòu)將花山工業(yè)園區(qū)納入到整體發(fā)展中來，形成都市區(qū)域內(nèi)“一區(qū)一片二組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)，其中：一區(qū)：中心城區(qū)，含曲靖西片區(qū)、南片區(qū)、老城區(qū)二片：沾益片區(qū)和馬龍片區(qū)（含南海子工業(yè)園）四組團(tuán)：珠街組團(tuán)、越州組團(tuán)、溫泉組團(tuán)和花山組團(tuán)城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史19城市性質(zhì)中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人中心城區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃在中心城區(qū)建設(shè)十一個(gè)生活居住片區(qū)，一個(gè)主中心，二個(gè)副中心，一個(gè)體育行政中心，三個(gè)工業(yè)片區(qū)，一個(gè)儲(chǔ)運(yùn)物流區(qū)，以及城市發(fā)展備用地。城市用地發(fā)展方向提升老城區(qū)，完善南片區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)西片區(qū)，南北聯(lián)動(dòng)，創(chuàng)造條件向東。近中期主要向西、向東、適當(dāng)向南發(fā)展、遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景向東、向南發(fā)展。重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容城市公共中心建設(shè)，加快麒麟南路和珠源東路的城市中心區(qū)建設(shè)，著手計(jì)劃建設(shè)西片區(qū)的行政文化中心，啟動(dòng)珠江源大道的體育行政中心建設(shè)。老區(qū)建設(shè)：建設(shè)西片新區(qū)和南片區(qū)。老城區(qū)改造：以南城門地區(qū)為核心的老城地區(qū)，結(jié)合歷史街區(qū)風(fēng)貌改造和瀟湘河水系建設(shè)，建成具有地方特色和風(fēng)貌的城市形象展示區(qū)。城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市人口未來規(guī)劃城市歷史20中心城區(qū)功能分區(qū)城市用地發(fā)展方向城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市交通城市1、云南第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟(jì)體，是云南連接內(nèi)地的重要陸路通道；2、交通對(duì)外通達(dá)性好，利于人口的導(dǎo)入；3、曲靖人口基數(shù)大，但是目前主城區(qū)人口僅有78萬，未來城市人口導(dǎo)入有很大的潛力。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段；5、人均收入持續(xù)增高，做為家庭主要需求的房產(chǎn)，市場(chǎng)活力進(jìn)一步增強(qiáng)；6、工業(yè)主導(dǎo)城市，城市化發(fā)展強(qiáng)勁,第二產(chǎn)業(yè)不斷上升，工業(yè)作為人口密集型產(chǎn)業(yè)，將會(huì)有大量的房地產(chǎn)需求；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，但總量仍在上升，第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)是寫字樓市場(chǎng)需求的主要?jiǎng)恿?，寫字樓市?chǎng)存在一定機(jī)會(huì)；7、未來人口增長(zhǎng)空間大，剛性市場(chǎng)需求大，但是本地的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，改善性需求占據(jù)很大部分，項(xiàng)目要綜合考慮兩者的需求。8、城市規(guī)劃明晰，曲靖位于我國(guó)面向西南開放重要橋頭堡的核心區(qū)域，曲靖是滇中城市群重要增長(zhǎng)極和滇東北門戶。城市向北、向西和向南發(fā)展，本項(xiàng)目處于城市核心地帶，位置優(yōu)勢(shì)非常明顯。城市概況總結(jié)：城市定位：總體規(guī)劃將曲靖市規(guī)劃發(fā)展為滇東中心城市及市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，云南省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地，環(huán)境優(yōu)美的珠江源園林生態(tài)城市。211、云南第二大城市，也是云南第二大經(jīng)濟(jì)體，是云南連接內(nèi)地的重二、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)2、在售項(xiàng)目分布及分析3、最近一年內(nèi)的土地供應(yīng)情況4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析總結(jié)22二、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)22房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)1、2012年住宅銷量達(dá)到了312萬㎡，實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資每年都以30%以上的速度增長(zhǎng)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)依然很活躍。2、近兩年房?jī)r(jià)小幅上漲，未來房?jī)r(jià)依然處于上漲通道。23房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)1、2012年住宅銷量達(dá)到了312萬㎡，實(shí)曲靖在售樓盤主要南北方向呈帶狀分布，本區(qū)域所在的市中心項(xiàng)目較少項(xiàng)目分部324曲靖在售樓盤主要南北方向呈帶狀分布，本區(qū)域所在的市中心項(xiàng)目較項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)施工進(jìn)度備注1

雄業(yè)金都國(guó)際34住宅、商業(yè)80-100㎡兩房、120-150㎡三房?jī)商萘鶓簟?2戶680012萬平米集中商業(yè)、218米超高地標(biāo)建筑、8000㎡空中花園、精裝公寓。未來城市最核心區(qū)挖地基2012上半年入市。2012年3月份開盤，推出500套房源，目前銷售50%。項(xiàng)目區(qū)劃情況較好2樂活印象8住宅、商業(yè)80-90兩房，120-130三房?jī)商菟膽簟藨纛A(yù)計(jì)均價(jià)6500/㎡建筑采用弧形美學(xué)設(shè)計(jì)理念，獨(dú)特的孤形環(huán)繞式景觀陽臺(tái)，延展生活空間，采用中水回用、太陽能供熱等低能耗設(shè)施。挖地基沒有正式銷售3時(shí)代廣場(chǎng)6住宅100-150㎡三房?jī)商菟膽?100城市核心地段配套優(yōu)勢(shì)即將交付2012年5月銷售，目前銷售80%項(xiàng)目分部中心區(qū)項(xiàng)目25項(xiàng)目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)項(xiàng)目雄業(yè)金都國(guó)際建筑面積一共34萬㎡。12萬㎡商業(yè)、16萬㎡住宅、6萬㎡超高層。項(xiàng)目規(guī)劃三棟37層高層住宅、一棟218米地標(biāo)建筑。地上五層、地下兩層商業(yè)，地下3-5層為停車場(chǎng)。開發(fā)商曲靖雄業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅、精裝公寓、星級(jí)酒店項(xiàng)目特點(diǎn)12萬平米集中商業(yè)、218米超高地標(biāo)建筑、8000㎡空中花園、精裝公寓主力戶型兩梯6戶和12戶。80-100㎡兩房、120-150㎡三房項(xiàng)目?jī)r(jià)格價(jià)格區(qū)間5300-7500元/㎡2#樓均價(jià)5800元/㎡，3#樓均價(jià)6800元/㎡銷售情況2012上半年入市。2012年3月份開盤，推出500套房源，目前銷售50%。項(xiàng)目區(qū)劃情況較好客戶郊縣私營(yíng)業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。注重孩子教育，渴望融入城市中心。施工進(jìn)度剛剛挖地基235酒店精裝公寓寫字樓個(gè)案——雄業(yè)金都國(guó)際26項(xiàng)目雄業(yè)金都國(guó)際建筑面積一共34萬㎡。12萬㎡商業(yè)、16萬㎡27272828項(xiàng)目樂活印象建筑面積一共8萬㎡。3萬㎡商業(yè)、5萬㎡住宅項(xiàng)目規(guī)劃三棟高層住宅開發(fā)商曲靖恒浩置業(yè)有限公司項(xiàng)目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅項(xiàng)目特點(diǎn)規(guī)劃有一棟圓形的、30多層的高層建筑，一層一戶，每戶約390平米，可以作為辦公使用。建筑采用弧形美學(xué)設(shè)計(jì)理念，獨(dú)特的孤形環(huán)繞式景觀陽臺(tái)，延展生活空間，采用中水回用、太陽能供熱等低能耗設(shè)施。主力戶型一梯一戶、兩梯四戶、兩梯八戶。40-50㎡一房，95-100㎡兩房、110-130㎡三房項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)6500/㎡銷售情況項(xiàng)目已經(jīng)入市兩年，由于拆遷等原因，一直沒有銷售，預(yù)計(jì)6月份開始銷售。客戶郊縣私營(yíng)業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。施工進(jìn)度剛剛挖地基132個(gè)案——樂活印象29項(xiàng)目樂活印象建筑面積一共8萬㎡。3萬㎡商業(yè)、5萬㎡住宅項(xiàng)目規(guī)3030313132323333項(xiàng)目時(shí)代廣場(chǎng)建筑面積一共6萬㎡。2萬㎡商業(yè)、4萬㎡住宅項(xiàng)目規(guī)劃一棟高層住宅開發(fā)商曲靖市城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅項(xiàng)目特點(diǎn)城市核心商業(yè)地段稀缺住宅產(chǎn)品主力戶型100-150㎡三房項(xiàng)目?jī)r(jià)格均價(jià)6100元/㎡銷售情況2012年5月銷售，目前銷售80%?？蛻艚伎h私營(yíng)業(yè)主、城市企業(yè)高管等高收入者。施工進(jìn)度基本交房個(gè)案——時(shí)代廣場(chǎng)34項(xiàng)目時(shí)代廣場(chǎng)建筑面積一共6萬㎡。2萬㎡商業(yè)、4萬㎡住宅項(xiàng)目規(guī)3535項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)施工進(jìn)度備注1鼎尚名庭12.8住宅80-120㎡兩房三房?jī)商菟膽?200臨近家樂福在建3層左右主要有31層和33層6棟住宅2

安廈十五城100住宅、商業(yè)、老年公寓50公寓、80-90兩房、120三房?jī)商菟膽?800老年公寓、商業(yè)、療養(yǎng)中心等配套、未來城西核心挖地基2012年8月開盤，推出2棟公寓、一棟住宅樓，約4萬㎡，銷售約60%。3龍澤園32住宅80-90㎡兩房，120-130三房?jī)商?、四戶、六?500低密度成熟社區(qū)現(xiàn)房項(xiàng)目尾盤4佳宸華庭3住宅40-60㎡公寓式酒店公寓4000精裝公寓酒店挖地基預(yù)計(jì)4月中旬推出5鼎盛世家31住宅80-130㎡兩房、三房?jī)商菟膽簟⒘鶓?5002.2容積率低密度社區(qū)、白石江公園挖地基目前正在內(nèi)部銷售。6麒麟嘉園81住宅、商業(yè)90-100三房、120-140㎡三房?jī)商菟膽?200大型配套社區(qū)，白石江大面積綠化公園及大型商業(yè)廣場(chǎng)即將交付項(xiàng)目2011年1月首次開盤，目前整體銷售20萬㎡。7祥瑞花園8.5住宅90-140兩房、三房?jī)商菟膽?000——封頂目前在售房源較多8尚鄰雅苑11住宅、商業(yè)90-130兩房、三房?jī)商菟膽?200區(qū)域商業(yè)中心在建到6層左右12年9月推出2東樓約3萬㎡，銷售50%。項(xiàng)目分部中心區(qū)項(xiàng)目北區(qū)項(xiàng)目36項(xiàng)目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)項(xiàng)目安廈十五城建筑面積100萬㎡項(xiàng)目規(guī)劃老年公寓、商業(yè)、療養(yǎng)中心等配套、未來城西核心開發(fā)商安廈集團(tuán)項(xiàng)目業(yè)態(tài)商業(yè)、住宅、酒店，老年公寓投資產(chǎn)品主力戶型兩梯四戶，40-50㎡一房，95-100㎡兩房、120-130㎡三房項(xiàng)目?jī)r(jià)格均價(jià)3800/㎡銷售情況2012年8月開盤，推出2棟公寓、一棟住宅樓，約4萬㎡，銷售約60%?？蛻艚伎h私營(yíng)業(yè)主、上班族，少量投資客。施工進(jìn)度剛剛挖地基個(gè)案——安廈十五城在售區(qū)域37項(xiàng)目安廈十五城建筑面積100萬㎡項(xiàng)目規(guī)劃老年公寓、商業(yè)、療養(yǎng)項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)施工進(jìn)度備注1

翠湖灣10住宅120-140三房小高層一梯兩戶3800一梯兩戶設(shè)計(jì)、緊鄰500畝人工湖封頂2011年5月開盤，目前整體銷售70%2安廈主語城12住宅80-90兩房，120-130三房?jī)商菟膽粑词蹏鲜浇ㄖ季滞诘鼗鶝]有銷售3恒大名都70住宅、別墅81兩房、110三房?jī)商菟膽?500（精裝）低密度別墅社區(qū)、高品質(zhì)開發(fā)商高層封頂在售小高層4500元/㎡；別墅1萬元/㎡項(xiàng)目分部中心區(qū)項(xiàng)目北區(qū)項(xiàng)目西區(qū)項(xiàng)目38項(xiàng)目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)恒大名都位于曲靖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞和西路北，項(xiàng)目總占地面積625畝，總建筑面積80萬平米，毗鄰25萬平米白沖水庫(kù)（現(xiàn)名“靖湖”）。未來將配置共9.2萬平米配套設(shè)施，其中包括5.7萬平米五星級(jí)酒店，1.5萬平米商業(yè)街，1.1萬平米恒大劇院（目前尚未啟動(dòng)），5200平米高檔會(huì)所，3800平米雙語幼兒園（已在建）個(gè)案——恒大名都39恒大名都位于曲靖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞和西路北，項(xiàng)目總占地面積6項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：恒大名都項(xiàng)目地址：曲靖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞和西路北物業(yè)類型：高層、雙拼別墅容積率：1.97綠化率：56%棟數(shù)：一期共104幢戶數(shù)：總戶數(shù)5300戶（目前在售300多套高層，180套雙拼別墅）入住情況：2012年年底交房面積區(qū)間：別墅240-370㎡，高層80-122㎡開發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)公司：金碧物業(yè)40項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：恒大名都項(xiàng)目地址：曲靖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞和4141項(xiàng)目建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)施工進(jìn)度備注1麒麟嘉城50住宅、商業(yè)107-120㎡三房?jī)商菟膽?60020萬平米商業(yè)、13萬中央廣場(chǎng)、4萬平米湖景公園挖地基項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月底銷售。南區(qū)最大的城市縱合體2吉大上元8住宅90㎡兩房、110三房?jī)商菟膽?400——在建6層左右項(xiàng)目12年10月份開盤，推出2萬㎡，目前銷售60%3云嶺桂圓3住宅120-143㎡三房?jī)商菟膽?600緊鄰南城門城市核心區(qū)在建10層左右項(xiàng)目2012年初推出目前銷售70%4陽光上城23別墅、高層住宅90-120三房?jī)商菟膽?800南區(qū)綜合性宜居大盤，低密度社區(qū)在建10層左右2011年首次開盤，目前在售高層5坤城30別墅、小高層住宅120-140㎡三房一梯兩戶3500低密度社區(qū)、地中海風(fēng)格建筑在建5層左右2012年4月份開盤項(xiàng)目分部中心區(qū)項(xiàng)目北區(qū)項(xiàng)目西區(qū)項(xiàng)目南區(qū)項(xiàng)目42項(xiàng)目建筑面積物業(yè)類型主力戶型面積段產(chǎn)品布局價(jià)格（元/㎡）賣點(diǎn)

麒麟嘉城位于曲靖南市區(qū)中心，公園生態(tài)湖邊，項(xiàng)目定位為城市綜合體，集寫字樓,酒店,賣場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),觀景住宅,風(fēng)情商業(yè)街,公園于一體。

總占地約460畝，總建筑面積57萬㎡。隨著城市南擴(kuò)西進(jìn)的建設(shè)，曲靖南市區(qū)形將成一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)為主的高端消費(fèi)人群群體。

曲靖南市區(qū)規(guī)劃人口10萬，區(qū)內(nèi)主要集聚政府機(jī)構(gòu)和高檔住宅小區(qū)，隨著入住率的增加，區(qū)域未來消費(fèi)潛力巨大，為將來商業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。即將推出個(gè)案——麒麟嘉城43 麒麟嘉城位于曲靖南市區(qū)中心，公園 總占地約460畝，總建筑項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：麒麟嘉城項(xiàng)目地址：子午路與文筆路交匯處（豐田4s店對(duì)面）物業(yè)類型：多層、小高層、高層戶數(shù)：共3000戶，一期300戶入住情況：一期于2011年10月交房，二期兩個(gè)標(biāo)段在建，于2011年6月開盤（已售罄，許可銷售面積4.6萬㎡）。三期預(yù)計(jì)四月開盤，目前正在挖地基面積區(qū)間：住宅86-125㎡，商鋪70-700開發(fā)商：曲靖麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司44項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：麒麟嘉城項(xiàng)目地址：子午路與文筆路交匯處4545規(guī)劃主題:一核一軸展兩翼麒麟嘉城------商業(yè)定位46規(guī)劃主題:一核一軸展兩翼麒麟嘉城------商業(yè)定位46三個(gè)主體部分A區(qū)、商務(wù)、娛樂B區(qū)、大賣場(chǎng)、影院、汽車博覽C區(qū)、住宅、公園、風(fēng)情街47三個(gè)主體部分A區(qū)、商務(wù)、娛樂B區(qū)、大賣場(chǎng)、影院、汽車博覽C區(qū)項(xiàng)目綜述：

項(xiàng)目分為三個(gè)主體部分，A區(qū)為酒店、寫字樓、步行街，以商務(wù)、娛樂購(gòu)物為主；B區(qū)為大賣場(chǎng)超市，以3D影院、汽車博覽會(huì)為主；C區(qū)為住宅底商的風(fēng)情購(gòu)物街。圍繞12萬平米的公園及休閑廣場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)。主要優(yōu)勢(shì)：1、湖景住宅；2、高品質(zhì)的城市綜合體；3、20萬平米的商業(yè)支撐南市區(qū)(沃爾瑪超市已簽約入駐）；4、是曲靖首家采用低碳環(huán)保材料的項(xiàng)目。48項(xiàng)目綜述： 項(xiàng)目分為三個(gè)主體部分，A區(qū)為酒店、寫字樓、步行街位置面積（畝）每畝地價(jià)（萬元）受讓方曲靖市樂豐路北側(cè)、寥廓北路以東20.56265.46云南靖興集團(tuán)置業(yè)有限公司金江路南側(cè)，經(jīng)八路東側(cè)63.36109.53曲靖自厚房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南片區(qū)子午路東側(cè)、靖江路南側(cè)18.23152.64曲靖市臺(tái)僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南片區(qū)金江路南側(cè)、珠江源大道延長(zhǎng)線西側(cè)95.40119.91曲靖市城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南片區(qū)平安路西側(cè)、云玉路北側(cè)、靖江路南側(cè)59.70114.98曲靖市大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南片區(qū)平安路東側(cè)、云玉路北側(cè)49.92114.59云南曲靖宏豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金江路以南、金寶路西側(cè)13.46238.10曲靖麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司云玉路以南、金寶路西側(cè)8.28334.72曲靖麒麟房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司南片區(qū)云玉路南側(cè)、珠江源大道延長(zhǎng)線西側(cè)69.92119.56曲靖金江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司珠江源大道西側(cè)，文筆路北側(cè)82.57117.14云南華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麒麟北路東側(cè)、區(qū)四中以內(nèi)7.48345.30曲靖市立得房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司金江路南側(cè)、月雨路東側(cè)22.91119.97曲靖華廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫云路以東，鳳苑路以南42.47202.52曲靖貴廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司麒麟西路南側(cè)、市二幼北側(cè)6.23645.81云南曲靖宏豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近一年內(nèi)的土地供應(yīng)情況市場(chǎng)2012土地供應(yīng)約560畝，按照容積率3.5計(jì)算，未來一到兩年約有130萬㎡的新增供應(yīng)，而目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目未來存量約500萬㎡，但是多分布在城市近郊，未來市場(chǎng)存在一定壓力。但是可以看到，城市核心地段住宅項(xiàng)目非常稀缺，在供求上本項(xiàng)目市場(chǎng)壓力較小。49位置面積（畝）每畝地價(jià)（萬元）受讓方曲靖市樂豐路北側(cè)、寥廓北1、曲靖北區(qū)主要是以中高端住宅為主，南區(qū)以剛需客戶為主，西區(qū)為中高端豪宅為主；2、中心城區(qū)價(jià)格和其它區(qū)域差別非常大，主要是由于其它區(qū)域配套發(fā)展相對(duì)較慢，而中心城區(qū)城市配套尤顯得可貴，另外中心城區(qū)項(xiàng)目較少也是一個(gè)原因；3、產(chǎn)品主要以80-100㎡兩房和120-140平米的三房為主，中心城區(qū)主要以130平㎡豪宅為主。布局上多采用兩梯四戶。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上突出大陽臺(tái)、大飄窗等，以突出項(xiàng)目特色；4、項(xiàng)目銷售條件較為寬松，基本上只要開始動(dòng)工就開始銷售，很多項(xiàng)目剛挖地基已經(jīng)可以開盤；5、在售項(xiàng)目去化情況都較好，基本上很少有大量剩余的房源；6、客戶主要是周邊郊縣和本地的企業(yè)高管，另外昆明由于房?jī)r(jià)高企，也有約30%的人到這邊投資。隨著高鐵的開通，房?jī)r(jià)必然上漲。7、2012年曲靖住宅銷量達(dá)到312萬㎡，未來隨著房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)會(huì)更加活躍。房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析：501、曲靖北區(qū)主要是以中高端住宅為主，南區(qū)以剛需客戶為主，西區(qū)三、曲靖商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、商業(yè)發(fā)展歷史2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局分布3、各個(gè)商圈分析4、未來商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)51三、曲靖商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)51曲靖作為一座資源型城市和工業(yè)化城市。其商業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后。缺乏商圈和高端品牌，臨街小規(guī)模商鋪發(fā)達(dá)。曲靖的商鋪、成熟的商業(yè)項(xiàng)目基本上都集中在麒麟南路沿線。當(dāng)?shù)鼐用竦纳虡I(yè)消費(fèi)行為，也基本集中在麒麟南路及其分支干道上。即便是各個(gè)支路、交叉路的臨街商鋪，也是因?yàn)槿藗円獜母鱾€(gè)方向去到麒麟南路。隨著近年來城市發(fā)展，麒麟南路的商業(yè)已趨于飽和，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)區(qū)域已經(jīng)逐漸向麒麟南路南北兩端擴(kuò)撒，如南城門區(qū)域、麒麟北路等。未來曲靖的商業(yè)發(fā)展將逐漸打破當(dāng)前麒麟南路的帶狀商業(yè)格局。商業(yè)歷史52曲靖作為一座資源型城市和工業(yè)化城市。其商業(yè)的發(fā)展相對(duì)商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營(yíng)模式租金元/㎡市場(chǎng)定位物業(yè)特點(diǎn)購(gòu)物中心美佳華·麒麟商業(yè)廣場(chǎng)麒麟北路與交通路交匯處租賃+扣點(diǎn)40-400目前定位最高購(gòu)物場(chǎng)所以沃爾瑪、蘇寧電器為主力店，頂層配以外婆橋、香圣客等知名餐飲業(yè)態(tài)，以及兒童游樂園，形成典型的復(fù)合型購(gòu)物中心。百貨商場(chǎng)曲靖百貨大樓麒麟南路與南寧西路交匯處扣點(diǎn)14~25%扣點(diǎn)中檔、中低檔傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，主營(yíng)服飾、鞋帽箱包、化妝品、床品等，屬于大眾化的消費(fèi)場(chǎng)所，也是曲靖當(dāng)?shù)乇容^成熟的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。曲靖新百貨大樓麒麟南路與南寧西路交匯處扣點(diǎn)14~25%扣點(diǎn)中檔、中低檔業(yè)態(tài)與曲靖百貨大樓相比較豐富，除了傳統(tǒng)百貨外，還包括國(guó)美電器、新知圖書城、季季紅等，項(xiàng)目整體定位仍偏向于大眾化消費(fèi)。社區(qū)型購(gòu)物中心瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)南城門廣場(chǎng)珠江源大劇院旁租賃60-100中檔、中高檔該項(xiàng)目屬于瀟湘新區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施，主要餐飲與娛樂。步行街區(qū)文化路步行街麒麟花園以南租賃100-220中低檔以街鋪為主，主營(yíng)低端女裝、飾品。該步行街距離僅200米左右，整體商業(yè)品質(zhì)較低。專業(yè)市場(chǎng)麒麟家具廣場(chǎng)麒麟北路與三江大道交匯以北租賃30-50中檔屬于大型專業(yè)市場(chǎng)，主營(yíng)各類家具，經(jīng)營(yíng)面積近2萬平米。臨街底商百貨二三線品牌專賣店，主要服飾、鞋包麒麟南路沿線租賃200-400中檔曲靖的主力商業(yè)形態(tài)，單鋪面積在40-150不等，主要沿麒麟南路分布。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在營(yíng)業(yè)項(xiàng)目53商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營(yíng)模式租金元/㎡市場(chǎng)定位物業(yè)特點(diǎn)購(gòu)物中商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營(yíng)模式市場(chǎng)定位物業(yè)特點(diǎn)購(gòu)物中心明珠東方城麒麟北路與三江大道交匯處待定定位中高端項(xiàng)目占地300畝，定位為城市綜合體，集旅游、購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、SOHO辦公寫字樓等為一體，屬于未來曲靖中心城市區(qū)的商業(yè)CBD購(gòu)物中心麒麟嘉城南片區(qū)中心公園生態(tài)湖邊待定定位中高端項(xiàng)目總占地約1000畝，定位為城市綜合體，集寫字樓,酒店,賣場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),觀景住宅,風(fēng)情商業(yè)街,公園于一體，屬于未來南片區(qū)的城市附中心。購(gòu)物中心匯寶中心翠峰路待定定位中高端寫字樓經(jīng)營(yíng)失敗后，物業(yè)整改為商住樓出售目前在建的商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)54商業(yè)類型物業(yè)名稱位置經(jīng)營(yíng)模式市場(chǎng)定位物業(yè)特點(diǎn)購(gòu)物中心明珠東方美佳華·麒麟購(gòu)物廣場(chǎng)文化路步行街玄壇路商場(chǎng)南寧西路手機(jī)一條街滇東商城曲靖新百大、曲靖百貨大樓麒麟巷酒吧一條街飛龍商業(yè)廣場(chǎng)中天嘉園金城百貨瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)麒麟南路沿街商鋪商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)55美佳華·麒麟購(gòu)物廣場(chǎng)文化路步行街玄壇路商場(chǎng)南寧西路手機(jī)一條街曲靖的商業(yè)發(fā)展都呈現(xiàn)線狀分布，依托主干道麒麟南路，發(fā)展臨街商業(yè)?；旧希傅纳倘Χ技性邝梓肽下费鼐€，其最繁華的商業(yè)帶自麒麟南路南端的南城門開始向北延伸至麒麟花園。沿線的商圈具體包括：1、麒麟花園商圈；2、麒麟巷商圈；3、玄壇路商圈；4、文化路步行街商圈；5、阿詩瑪商圈；6、南城門商圈。大型商場(chǎng)包括玄壇路商場(chǎng)、曲靖新百大、曲靖百貨大樓、滇東商城、飛龍商業(yè)廣場(chǎng)、中天嘉園、金城百貨等。文化路步行街商圈玄壇路商圈麒麟巷商圈主干道麒麟南路麒麟花園商圈阿詩瑪商圈南城門商圈曲靖商圈分布示意商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)56曲靖的商業(yè)發(fā)展都呈現(xiàn)線狀分布，依托主干道麒麟花園商圈主商圈——麒麟花園商圈該商圈位于麒麟東路、南路、西路、北路四條城市主干道的交匯處，商圈內(nèi)主要包含一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng)以及若干街鋪。該區(qū)域由于銜接玄壇路、文化路步行街、立得商業(yè)酒吧街，聚集大量的人流，是曲靖人逛街必到之處。麒麟花園周圍還有以中高檔商鋪為主的都市商城、有酒吧一條街的另一入口、沃爾瑪、蘇寧電器等大型主力店也入住麒麟商業(yè)廣場(chǎng)。作為當(dāng)前曲靖市區(qū)的主力商業(yè)中心區(qū)，該商圈的業(yè)態(tài)組合是最為綜合的，包含了超市、百貨、餐飲、家電等，但這些復(fù)合業(yè)態(tài)都集中在美佳華麒麟商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)，商圈內(nèi)的其他區(qū)域仍是以中低端百貨街鋪為主。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析57麒麟花園主商圈——麒麟花園商圈該商圈位于麒麟東路、南商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析58商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析58主商圈——阿詩瑪商圈阿詩瑪商圈該商圈位于南寧西路與麒麟南路交叉的十字路口，即原來的阿詩瑪轉(zhuǎn)盤，是曲靖商業(yè)的繁華區(qū)域。區(qū)域內(nèi)包有曲靖百貨大樓、曲靖新百大及臨街店鋪，主營(yíng)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和餐飲為主，包括國(guó)美電器、新知圖書城，季季紅火鍋等，定位仍屬于中低檔的大眾化消費(fèi)。曲靖百貨大樓二樓入口與天橋相連，具有一定商業(yè)優(yōu)勢(shì)，但賣場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)檔次和品牌知名度與外圍街鋪無明顯差異。曲靖新百大的品牌定位相對(duì)高一些。作為本地傳統(tǒng)、成熟的商業(yè)中心，曲靖百貨大樓及曲靖新百貨大樓在當(dāng)?shù)亓己玫牡男抛u(yù)及口碑，因此消費(fèi)客源相對(duì)穩(wěn)定。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析59主商圈——阿詩瑪商圈阿詩瑪商圈該商圈位于南寧西路6060新興商圈——南城門商圈南城門商圈該商圈位于麒麟南路段以南城門為中心所輻射的區(qū)域?，F(xiàn)狀：商業(yè)氛圍較淡薄，主要以臨街店鋪為主，經(jīng)營(yíng)的業(yè)種雜亂，沒有形成規(guī)模效應(yīng)。但是中天佳園、金城百貨的建設(shè)完成提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析61新興商圈——南城門商圈南城門商圈該商圈位于麒麟南路段6262南寧西路以西——手機(jī)一條街手機(jī)一條街南寧西路以西是曲靖最大的通信市場(chǎng)。沿街有滇東商城、中信手機(jī)廣場(chǎng)、西華通訊、移動(dòng)通信大世界、國(guó)際一線手機(jī)品牌專賣店等中、大型賣場(chǎng)。滇東商城面積32000平方米，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為家具家居、福萬家超市購(gòu)物中心、國(guó)美電器。經(jīng)營(yíng)效果欠佳，運(yùn)營(yíng)商正在進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整當(dāng)中。目前，南寧西路西段是輔商業(yè)支道中最繁華的一條已形成曲靖手機(jī)市場(chǎng)專賣區(qū)域。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析63南寧西路以西——手機(jī)一條街手機(jī)一條街南寧西路以西是曲6464娛樂中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒麟花園以東，是曲靖的娛樂中心，其地位類似于昆明的昆都。主營(yíng)業(yè)態(tài)為娛樂和特色餐飲，主要包含酒吧、迪吧、咖啡吧和特色餐廳。商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析65娛樂中心——麒麟巷商圈麒麟巷商圈麒麟巷商圈位于麒從以上內(nèi)容來看，目前曲靖的各個(gè)商圈均是圍繞麒麟南路而呈帶狀分布。現(xiàn)狀：服飾百貨類業(yè)，麒麟南路眾多的臨街門面，二線品牌居多，整體檔次和商品價(jià)位低，對(duì)高端百貨和一線品牌并未形成可供進(jìn)駐的大環(huán)境。家電行業(yè)，在曲靖，有國(guó)美電器、蘇寧電器、飛龍商業(yè)廣場(chǎng)等多個(gè)家電賣場(chǎng)，完全可以滿足曲靖人的需求。

未來：，麒麟南路的商業(yè)品質(zhì)將得到提升，曲靖商圈會(huì)逐漸由帶狀變成塊狀分布，規(guī)劃也將由塊狀中心來帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展。曲靖的主力消費(fèi)多來自公務(wù)員、教師、私營(yíng)業(yè)主等中等收入人群，高收入者往往選擇去昆明消費(fèi)。商圈分析總結(jié)：66從以上內(nèi)容來看，目前曲靖的各個(gè)商圈均是圍繞麒麟南路而片區(qū)位置租金/月/m2備注中心商業(yè)區(qū)麒麟南路沿線麒麟南路沿線街鋪200-400，位置較好的區(qū)域達(dá)到500業(yè)態(tài)以百貨為主，國(guó)內(nèi)二、三線品牌，主營(yíng)服飾、鞋包皮具文化巷120-200主營(yíng)低端百貨，類似昆明的螺螄灣，其商位在中介的掛牌為10平米，1500元/月玄壇路150-300主營(yíng)二、三線品牌服飾，風(fēng)格趨于年輕化市中心片區(qū)百源聽城80

贏城世家30-80

南寧北路30-80

陽光花園30-80

南城門瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)80-150瀟湘新區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施，商鋪面積基本在300平米以上，主營(yíng)餐飲、娛樂臨街商鋪60-150該區(qū)域當(dāng)前商業(yè)氣氛淡薄，但現(xiàn)階段已有多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，未來有較大的增值潛力西片區(qū)西苑小區(qū)50-150

商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析商圈租金67片區(qū)位置租金/月/m2備注中心商業(yè)區(qū)麒麟南路沿線麒麟南路沿線麒麟南路沿線的街鋪是當(dāng)前租金最高的區(qū)域。目前，其街道鋪面的租金每月200—400元/平米不等，個(gè)別門面因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)，租金達(dá)到每月500元/平米以上。在一些次級(jí)商圈如玄壇路、文化路步行街等區(qū)域，其租金在120-300元不等。此外在一些非商圈區(qū)域，臨街鋪面的租金基本在30-100元之間。南城門租金：68麒麟南路沿線的街鋪是當(dāng)前租金最高的區(qū)域。目前，其街道鋪面的租樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)4F兒童玩具、兒童樂園、童裝童鞋、新知圖書城、季季紅3F內(nèi)衣、針織用品、床上用品、體育用品、文化用品、羊毛衫、新知圖書城2F少淑女裝、成熟女裝、商務(wù)男裝、休閑裝、肯德基、國(guó)美電器1F化妝品、皮具皮鞋、鐘表、數(shù)碼器材、珠寶、肯德基傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)——曲靖新百大商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析商圈租金個(gè)案分析69樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)4F兒童玩具、兒童樂園、童裝童鞋、新知圖書城、季商場(chǎng)平面示意1F2F70商場(chǎng)平面示意1F2F70商場(chǎng)平面示意3F4F71商場(chǎng)平面示意3F4F71購(gòu)物中心——美佳華·麒麟商業(yè)廣場(chǎng)樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)4F現(xiàn)代婚紗攝影、辦公區(qū)3F兒童樂園、餐飲、美容美發(fā)2F休閑男女裝區(qū)、內(nèi)衣區(qū)1F尙美化妝品專區(qū)、鞋區(qū)、精品男女裝區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)半地下沃爾瑪出入口、中國(guó)移動(dòng)、蘇寧電器B1沃爾瑪B2停車場(chǎng)美佳華·麒麟商業(yè)廣場(chǎng)位于麒麟南路北端（麒麟花園旁），建筑面積58422.45平米，地下三層，地上四層，定位為集旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂、健身、餐飲等為一體的大型商業(yè)綜合體。據(jù)了解，麒麟商業(yè)廣場(chǎng)07年12月開盤，位置較佳的商鋪售價(jià)高達(dá)70000元/平米。

商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析商圈租金個(gè)案分析72購(gòu)物中心——美佳華·麒麟商業(yè)廣場(chǎng)樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)4F現(xiàn)代婚紗攝影商場(chǎng)平面示意73商場(chǎng)平面示意73商場(chǎng)實(shí)景74商場(chǎng)實(shí)景74曲靖的城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)分為臨街鋪面、傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商住綜合體?，F(xiàn)狀麒麟南路一直是曲靖“馬路經(jīng)濟(jì)”式的商圈，但是隨著城市的發(fā)展，麒麟南路開始呈現(xiàn)兩端各自壯大局面，以阿詩瑪為中心，麒麟南路北有麒麟商業(yè)廣場(chǎng)，南有中天嘉園、金城百貨以及瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)。未來臨街的小商鋪業(yè)主由于是各自經(jīng)營(yíng)，在商業(yè)中缺乏統(tǒng)一管理，因此小商戶經(jīng)營(yíng)模式很容易被淘汰，而近年來新開發(fā)的商住一體的項(xiàng)目如金城百貨等在商鋪銷售方面都是采用售后返租的模式，經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，業(yè)主購(gòu)買項(xiàng)目商鋪后交給管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。這種租售模式，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，因此未來曲靖商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)將更多的以商住綜合體的形式出現(xiàn)。個(gè)案總結(jié)分析：75曲靖的城市商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)分為臨街鋪面、傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、在未來5-10年的時(shí)間，城市中心商業(yè)區(qū)會(huì)隨著麒麟花園商業(yè)區(qū)的發(fā)展和即將建設(shè)的東方明珠大型商業(yè)綜合體的建成而逐漸向北移動(dòng)，與此同時(shí)南市區(qū)新規(guī)劃建設(shè)的城市中央歡樂區(qū)也將建成，未來將形成沿麒麟路縱向南———中———北，三大商業(yè)片區(qū)。麒麟路N商業(yè)歷史商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商圈分析商圈租金個(gè)案分析未來趨勢(shì)76在未來5-10年的時(shí)間，城市中心商業(yè)區(qū)會(huì)隨著麒麟花園

南片區(qū)商業(yè)區(qū)將主要偏重于餐飲、娛樂、休閑的功能定位，新規(guī)劃的南區(qū)居住人口將超過10萬，此區(qū)域地形寬廣便于更好的空間規(guī)劃和整體開發(fā)，以及后期的輔助建設(shè)都有很大的發(fā)展空間，同時(shí)相比較外圍大環(huán)境更優(yōu)于城市中心區(qū)和城北區(qū)。南片區(qū)商業(yè)區(qū)77南片區(qū)商業(yè)區(qū)南77麒麟南路向來是曲靖最為繁華的商業(yè)中心，正是這條街道被認(rèn)為是曲靖600萬人的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、交流中心。這里集中了曲靖大量的中高檔商業(yè)，吸引著曲靖主城區(qū)40萬人口，平均每天近5萬的人流量，成為曲靖休閑、娛樂、購(gòu)物中心。城中心區(qū)商業(yè)區(qū)78麒麟南路城78隨著珠江源大道的建成通車，將主城區(qū)和沾益縣之間的通行時(shí)間減少至8分鐘，沿道路兩邊的商業(yè)布局也逐漸形成，城北區(qū)將會(huì)成為新興的商業(yè)中心區(qū)，隨著今后規(guī)劃發(fā)展的大方向逐漸北移，城中心商業(yè)區(qū)域可能將被城北商業(yè)區(qū)逐漸覆蓋或者替代，最終形成一個(gè)聯(lián)通中、北商業(yè)區(qū)的大型商圈。珠江源大道市中心區(qū)商業(yè)區(qū)79隨著珠江源大道的建成通車，將主城區(qū)和沾益縣之間的通行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)格局判斷商業(yè)成熟區(qū)麒麟城區(qū)以南，偏向于服務(wù)業(yè)，社區(qū)商業(yè)主城區(qū)以西，受到貴昆鐵路一定影響，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有待發(fā)展主城區(qū)以東，即珠江源大道沿線，目前處于開發(fā)初期當(dāng)前麒麟南路沿線的商業(yè)已經(jīng)飽和