CBD項目市場調(diào)研及分物業(yè)定位報告第一階段課件

06October2023南通中南CBD地塊前期定位顧問服務(wù)

DTZDebenhamTieLeung研究咨詢部中南集團(tuán)南通CBD項目市場調(diào)研及分物業(yè)定位報告(上)06October2023南通中南CBD地塊前期定位顧問更多戴德梁行DTZ的咨詢報告戴德梁行太古廣場呼爾浩特項目研究報告150頁戴德梁行-蘇州李公堤商業(yè)地產(chǎn)項目計劃書-72頁戴德梁行DTZ：成都金牛萬達(dá)廣場項目市場顧問報告深化144頁戴德梁行DTZ：杭州坤和國際金融中心項目報告匯總222頁戴德梁行DTZ：2007武漢商圈市場研究報告.pdf戴德梁行_武漢福星國際城項目前期顧問初步定位報告275頁2009戴德梁行：成都美國城評估報告75頁DTZ戴德梁行：西安不夜城項目運(yùn)營顧問報告.pdf【戴德梁行】2010青島大拇指廣場商業(yè)定位報告終稿.pptx戴德梁行：上海均瑤國際廣場寫字樓整體營銷策略.ppt戴德梁行西安水晶島酒店式公寓項目策劃（58頁）戴德梁行地產(chǎn)顧問公司全程策劃內(nèi)容要點(diǎn)戴德梁行制度與規(guī)程合集戴德梁行2007杭州國際機(jī)場大廈市場研究及定位咨詢報告【房庫】房地產(chǎn)專業(yè)資源下載庫下載更多戴德梁行的咨詢報告：【戴德梁行專區(qū)】更多戴德梁行DTZ的咨詢報告戴德梁行太古廣場呼爾浩特項目研究06October2023Agenda

第一階段工作內(nèi)容項目宏觀環(huán)境研究分物業(yè)市場研究及定位第二階段工作內(nèi)容計劃南通中南CBD地塊前期定位顧問服務(wù)

DTZDebenhamTieLeung研究咨詢部06October2023Agenda南通中南CBD地06October2023第一階段工作內(nèi)容南通中南CBD地塊前期定位顧問服務(wù)

DTZDebenhamTieLeung研究咨詢部06October2023第一階段工作內(nèi)容南通中南CBD4weeksPhaseI項目推廣主題研究分物業(yè)初步定位市場調(diào)研12已完成工作宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)調(diào)研寫字樓市場調(diào)研商業(yè)（含體育）市場調(diào)研住宅市場調(diào)研酒店市場調(diào)研酒店式公寓市場調(diào)研工作成果各物業(yè)市場調(diào)研結(jié)論3weeks第一階段工作內(nèi)容已完成工作宏觀環(huán)境及產(chǎn)業(yè)分析寫字樓市場定位商業(yè)（含體育）市場定位住宅市場定位酒店市場定位酒店式公寓市場定位工作成果各物業(yè)市場初步定位綜合定位5weeksPhaseII10months項目招商工作協(xié)助…34weeksPhaseI項目推廣主題研究分物業(yè)初步定位06October2023項目宏觀環(huán)境研究南通中南CBD地塊前期定位顧問服務(wù)

DTZDebenhamTieLeung研究咨詢部06October2023項目宏觀環(huán)境研究南通中南CBD

交通路網(wǎng)四通八達(dá),區(qū)位交通優(yōu)勢顯赫區(qū)位交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先決條件,南通正成為上海北翼的現(xiàn)代化港口城市;蘇通大橋預(yù)計2008年中建成通車,屆時南通至上海僅需1小時車程;崇海大橋、崇啟大橋、上海長江大橋等路橋建設(shè)更能有效改善南通對外交通便捷程度;南通作為僅次于上海的長江下游區(qū)域第一個深水港城市,已經(jīng)逐步發(fā)展成為國際船舶修造基地;鐵路運(yùn)輸與航空運(yùn)輸也正處于不斷完善之中。外部交通區(qū)位條件分析交通路網(wǎng)四通八達(dá),區(qū)位交通優(yōu)勢顯赫外部交通區(qū)位條件分

城市城市功能定位支柱產(chǎn)業(yè)上海國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融及航運(yùn)中心金融、貿(mào)易、航運(yùn)、鋼鐵、汽車杭州長三角地區(qū)休閑、會展和旅游中心電子信息、醫(yī)藥化工、機(jī)械制造、紡織服裝、食品飲料南京長三角中轉(zhuǎn)站電子信息、石油化工、汽車、鋼鐵、電力蘇州以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的外向型、現(xiàn)代化工業(yè)基地。已逐步取代杭州，成為了長三角副中心城市電子信息、新材料、生物制藥、精密機(jī)械、精細(xì)化工常州確立了以世界跨國公司的加工廠和上海工業(yè)的后方基地的目標(biāo)，要把其建成長三角地區(qū)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地機(jī)械、冶金、電子、紡織、服裝南通能源、原材料及深加工為主的工業(yè)基地紡織、電子信息、船舶制造、精細(xì)化工無錫已建成以紡織、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主、門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市。精密機(jī)械及汽車、電子信息、精細(xì)化工及生物醫(yī)藥、特色冶金、紡織服裝揚(yáng)州力爭形成錯位競爭的地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，成為泛上海都市圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移承接基地、產(chǎn)業(yè)配套加工基地、區(qū)域性商品集散基地和優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。手工藝和工藝美術(shù)品、紡織、銅器玉器、現(xiàn)代工業(yè)鎮(zhèn)江靠長江岸線資源，積極引進(jìn)基礎(chǔ)原材料工業(yè)大項目。以積極的態(tài)度接受上海輻射的同時，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，另辟奚徑將其打造成國家的光電子產(chǎn)業(yè)基地。錨鏈生產(chǎn)、造紙、工程塑料生產(chǎn)長三角重點(diǎn)城市功能定位與產(chǎn)業(yè)特征城市城市功能定位支柱產(chǎn)業(yè)上海國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融及航城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼現(xiàn)代化港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市,長江流域現(xiàn)代化物流基地人口發(fā)展規(guī)劃:2010年全市人口418萬,市區(qū)100萬,2020年全市人口516萬,市區(qū)人口115萬;經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀:工業(yè)化中期、城市化加速期、經(jīng)濟(jì)國際化提升期;經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略:實(shí)施科教興市、以港興城,接軌蘇南,接軌大上海;產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃:上海都市圈蘇錫常都市圈南京都市圈杭州都市圈寧波都市圈南通建設(shè)電力能源、食品加工、船舶制造、現(xiàn)代紡織五大基地;積極發(fā)展機(jī)電一體化、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè);積極吸引上海傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至南通市。南通城市功能定位與發(fā)展戰(zhàn)略城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼現(xiàn)代化港口、工業(yè)城市結(jié)構(gòu)

南通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑?，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積8001平方公里；大南通城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門、匯龍為市域次中心，以204國道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn)主次聚合軸，形成完整的扇形空間結(jié)構(gòu)。徐州市連云港市鹽城市南京市常州市無錫市蘇州市上海市沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以204國道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)掘港、長沙城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成“母子型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心；引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成“一主三副”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽“眾星拱月”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)城市結(jié)構(gòu)南通位于江蘇省中部，長江入海口北岸，在地理位置上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地位

近年來，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是2002年以后，南通GDP年增長率均超過了10%，2004年突破15%；南通在長三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，其開發(fā)與建設(shè)有助于打造滬蘇通“金三角”，拉動蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，目前南通在江蘇省的GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到7.9%，僅次于蘇州、無錫與南京；按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心；相對于長三角其他城市，南通的主要發(fā)展優(yōu)勢在于其區(qū)位以及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的積聚，主要發(fā)展劣勢在于其當(dāng)前的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。南通在長三角的優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利度以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；南通在長三角的劣勢城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高；經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地位近年來，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是2002年以人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平

截至2004年，南通市共有人口773.79萬人，其中南通市區(qū)人口84.38萬人，占全市人口的10.9%；全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為31.1%，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在25%左右，啟東與海門的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為15.2%、17.3%；南通市全社會固定資產(chǎn)投資與消費(fèi)品零售總額在02年以后增幅加快，人均GDP與城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長。1996年2004年南通市城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平截至2004年，南通市共有人口773.7產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)劃

南通在最近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級速度較快，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重最高；按照規(guī)劃，南通市區(qū)將形成“一主”：國家級南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；“二副”：崇川、港閘兩個省級開發(fā)區(qū)；“二帶”：沿江、沿河產(chǎn)業(yè)帶；“六口”：陳橋、橫港等6個道口經(jīng)濟(jì)板塊；“十區(qū)”：陳橋、幸福、閘東等10個工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)；南通特色產(chǎn)業(yè)（如，紡織服裝、精細(xì)化工、船舶制造）正逐漸形成聚集效應(yīng)，這將有助于南通在長三角開發(fā)中實(shí)行“錯位競爭“，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地。沿河產(chǎn)業(yè)帶以港口、石化、倉儲、精細(xì)化工、紡織、電子新材料和造紙等為主體崇川開發(fā)區(qū)東區(qū)以一類工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，東區(qū)以化工、紡織業(yè)為主沿江產(chǎn)業(yè)帶，以港口、物流倉儲、船舶修造業(yè)為主港閘區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電力、現(xiàn)代紡織、新型醫(yī)藥、電子、船舶配套、物流

南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)崇川、港閘省級開發(fā)區(qū)道口經(jīng)濟(jì)板塊工業(yè)集中區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)劃南通在最近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級速度較快，第一產(chǎn)

2004年南通三次產(chǎn)業(yè)總值1226億元,是1995年的2.63倍;主要受沿海開放政策的有力促進(jìn),南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整始于上個世紀(jì)90年代初期;至1995年南通基本奠定”二三一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雛形;2004年南通三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為12:54:34,規(guī)劃至2020年比重調(diào)整為5:45:50。1978198019851990199519971998199920002001200220032004第一產(chǎn)業(yè)12.2811.6123.2642.88108.46122.13124.63127.9129.76135.63140.92138.81148.89第二產(chǎn)業(yè)10.9816.129.7760.46234.13269.45291.73313.44354.08392.85438.58517.76664.16第三產(chǎn)業(yè)6.127.9514.1230.9123.94185.89208.12229.09252.61280.82307.83350.14413.01合計29.3835.6667.15134.24466.53577.47624.48670.43736.45809.3887.331006.711226.06單位:億元南通市三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展(1978-2004)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析19781980198519901995199719

近三年南通第二產(chǎn)業(yè)年均發(fā)展速度達(dá)到19.32%,其中2004年更是達(dá)到28.3%;相比較第二產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè)速度較慢,近三年平均速度13.77%;第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度普遍較第一產(chǎn)業(yè)快10-20個百分點(diǎn);在第二產(chǎn)業(yè)中,1995-2000年建筑業(yè)發(fā)展速度明顯低于工業(yè)總體速度,但隨2000年之后房地產(chǎn)投資因素,建筑業(yè)高速發(fā)展,約高出5-10%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析城市內(nèi)部交通布局與規(guī)劃

公路：已建成204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速；鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋港口：南通港,與世界上65個國家和地區(qū)的199個港口通航，江海岸線綿延430多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬噸至20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。蘇通大橋城市內(nèi)部交通布局與規(guī)劃公路：已建成204國道、寧通高速、滬大橋建設(shè)對經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)影響

蘇通長江公路大橋建成以后，將使南通進(jìn)入上海一小時經(jīng)濟(jì)圈，促使南通充分發(fā)揮其投資成本低，基礎(chǔ)建設(shè)好、勞動力素質(zhì)高等綜合優(yōu)勢，將有助于南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，提升二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并帶動臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展；從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度，蘇通大橋的建成將促進(jìn)蘇南產(chǎn)業(yè)向蘇北的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)上海都市圈對蘇中、蘇北的輻射作用，從而鞏固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰鹽區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系中心城市的地位。江陰長江大橋建成后靖江與江陰的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動與產(chǎn)業(yè)融合的表現(xiàn)

打通江陰、靖江兩市行政區(qū)劃阻隔，兩市共同締造江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，與省級靖江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等開發(fā)區(qū)的建設(shè)促使靖江市產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的演進(jìn)；

通過開發(fā)江北岸線資源，江陰將拆船業(yè)、造船業(yè)、散貨碼頭等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到長江北岸，大量加工制造業(yè)進(jìn)駐靖江園區(qū)，而靖江勞動力資源也充分為江陰所用；

靖江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到升級，現(xiàn)代船舶制造、石化、電力能源、生物醫(yī)藥、糧油深精加工等成為吸納外資、打造沿江先進(jìn)制造業(yè)基地的項目首選。大橋經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：改變地區(qū)區(qū)位條件，降低產(chǎn)品和要素的移動成本，進(jìn)而帶來資源重組、要素流動、信息溝通、市場擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)集聚等一系列有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的積極影響，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供了新的發(fā)展契機(jī)以及加速發(fā)展的動力大橋建設(shè)對經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)影響蘇通長江公路大橋建成以后，城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。港閘區(qū)傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。江海港區(qū)以發(fā)展大運(yùn)輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉儲業(yè)為主的新區(qū)。港閘區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)江海港區(qū)城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸近期重點(diǎn)建設(shè)港閘開發(fā)區(qū)利用岸線資源，大力發(fā)展臨港工業(yè)在改善傳統(tǒng)工業(yè)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展高新技術(shù)完善城市配套公共設(shè)施新區(qū)核心區(qū)建立體育會展等公共設(shè)施大力推進(jìn)大學(xué)城的建設(shè)完善城市道路網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中心區(qū)綠化及商貿(mào)區(qū)建設(shè)觀音山片區(qū)要點(diǎn)建設(shè)輕紡、染織工業(yè)基地促進(jìn)物流基地的形成完善水電等基礎(chǔ)設(shè)施加快城市道路的建設(shè)開發(fā)區(qū)中心區(qū)大力推進(jìn)出口加工產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)繼續(xù)建設(shè)長江國際纖維工業(yè)園完善大型城市公共設(shè)施的建設(shè)加快配套的居住小區(qū)江海港區(qū)全面推進(jìn)造紙項目的建設(shè)盡快啟動長江國際新材料工業(yè)園發(fā)揮交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)適當(dāng)超前近期重點(diǎn)建設(shè)港閘開發(fā)區(qū)新區(qū)核心區(qū)觀音山片區(qū)開發(fā)區(qū)中心區(qū)江海港項目周邊關(guān)鍵要素436821910751、老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心2、易初蓮花、麥客隆新城區(qū)與老城區(qū)交界處3、觀音山片區(qū)工業(yè)、物流發(fā)展基地4、市政府

5、居住規(guī)劃區(qū)將新增人口5萬人6、南通大學(xué)近4萬師生7、崇川開發(fā)區(qū)西區(qū)以港口產(chǎn)業(yè)為主8、狼山國家A級旅游風(fēng)景區(qū)9、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國家級開發(fā)區(qū)10、蘇通大橋預(yù)計2008年底建成項目周邊關(guān)鍵要素436821910751、老城區(qū)現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費(fèi)者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費(fèi)者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費(fèi)者調(diào)研郊區(qū)、外省市消費(fèi)者調(diào)研辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè)(含體育會展)研究及定位研究邏輯流程圖未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析南通產(chǎn)業(yè)定位徐州市連云港市鹽城市南京市常州市無錫市蘇州市上海市

區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)核心區(qū)充分利用沿江港口優(yōu)勢和蘇通大橋效應(yīng)，以南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、崇川、港閘、通州、海門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為空間載體船舶修造、精細(xì)化工、電力能源、造紙、冶金、新型材料、食品飼料等大吞吐、高耗水的產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代紡織等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成國際資本和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集聚的高地。東翼依托沿江生態(tài)岸線和崇啟大橋及區(qū)位優(yōu)勢，以啟東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和濱江新城為空間載體重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)上海的城郊型工業(yè)和生物醫(yī)藥、電子等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)上海、接受上海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和國際資本轉(zhuǎn)移的制造業(yè)基地。西翼充分利用沿江濱水岸線資源，以如皋港開發(fā)區(qū)和濱江港城（長江鎮(zhèn)）為空間載體重點(diǎn)發(fā)展船舶修造、冶金、精細(xì)化工等港口型大吞吐工業(yè)及中轉(zhuǎn)物資的后道加工業(yè)，形成接受蘇南、上海產(chǎn)業(yè)遞度轉(zhuǎn)移或擴(kuò)張轉(zhuǎn)移的制造業(yè)基地和國際資本、民間資本的集聚地。南通產(chǎn)業(yè)定位徐州市連云港市鹽城市南京市常州市無錫市蘇州市上海南通市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精細(xì)化工新型醫(yī)藥石油化工船舶修造配套冶金造紙食品飼料電力能源現(xiàn)代物流現(xiàn)代紡織新材料工業(yè)電子信息制造濱水產(chǎn)業(yè)后沿產(chǎn)業(yè)單位：億元南通十大產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃2010年目標(biāo)工業(yè)銷售收入未知南通市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精細(xì)化工新型醫(yī)藥石油化工船舶修造配套冶金造南通市區(qū)生產(chǎn)力布局重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港閘開發(fā)區(qū)崇川開發(fā)區(qū)加快發(fā)展

精細(xì)化工捷利康、先正達(dá)電子工業(yè)中天科技現(xiàn)代紡織東麗、帝人造紙日本王子新材料（造紙）日本王子出口加工業(yè)出口加工區(qū)

現(xiàn)代物流吉斯達(dá)

船舶修造中遠(yuǎn)、川崎電子工業(yè)富士通食品加工業(yè)寶港油脂汽配工業(yè)汽配生產(chǎn)、安裝現(xiàn)代紡織紡織控股公司、三友服飾集團(tuán)新材料工業(yè)南亞塑膠現(xiàn)代物流南通港集裝箱、運(yùn)河現(xiàn)代物流中心精細(xì)化工醋酸纖維、東洋之花現(xiàn)代紡織大生集團(tuán)電子工業(yè)永興多媒體電力能源天電、華能集團(tuán)機(jī)械制造中集集裝箱精細(xì)化工（新興醫(yī)藥）精華集團(tuán)冶金工業(yè)寶日制鋼船舶修造南通亞華、南通港閘造船現(xiàn)代物流“道口經(jīng)濟(jì)”、交通樞紐站場行業(yè)典型企業(yè)行業(yè)典型企業(yè)南通市區(qū)生產(chǎn)力布局港崇精細(xì)化工捷利康、先正達(dá)電子工業(yè)中天科南通入駐辦公樓主要行業(yè)增長率比較入駐南通辦公樓的主要行業(yè)近十年發(fā)展速度較快，十年內(nèi)的平均增長幅度均超過10%，其中建筑和貿(mào)易行業(yè)近十年發(fā)展迅速，平均增長幅度均高于南通GDP近十年發(fā)展速度，成為南通經(jīng)濟(jì)的主要增長產(chǎn)業(yè)；貿(mào)易行業(yè)近5年的發(fā)展飛速，成為近5年南通經(jīng)濟(jì)主要增長點(diǎn)。備注：紡織業(yè)、建筑業(yè)僅指加工制造產(chǎn)值增長情況；物流統(tǒng)計貨運(yùn)吞吐量和運(yùn)輸量的增長率；貿(mào)易行業(yè)包括紡織品、塑料橡膠制品、食品飲料制品等進(jìn)出口總額增長率。南通入駐辦公樓主要行業(yè)增長率比較備注：紡織業(yè)、建筑業(yè)僅指加工未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費(fèi)者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費(fèi)者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費(fèi)者調(diào)研郊區(qū)、外省市消費(fèi)者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè)(含體育會展)研究及定位未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)供應(yīng)特征：南通辦公樓累計總供應(yīng)（包括在建）95萬平方米；其中22%的辦公樓是機(jī)構(gòu)自用的；金融機(jī)構(gòu)的承受力較高，但是金融機(jī)構(gòu)在南通總部基本自建大樓，如PICC、建行、交行、農(nóng)行等。南通辦公樓供應(yīng)特征按建筑面積分(萬平方米)供應(yīng)特征：南通辦公樓供應(yīng)特征按建筑面積分171813111098192015621162223242826271214725291234567910111213151617181912345678910111213141516123452021222324252614172729303128南通辦公樓分布特征（一）分布特征：按照線型布局發(fā)展：沿人民路、南大街、青年路、工農(nóng)路發(fā)展；作為南通連接外省市的必經(jīng)之路工農(nóng)路，依托其交通道路的便捷，成為南通辦公樓近年來開發(fā)的主要線路，并且由中段向南北方向發(fā)展；姚港路躍龍路辦公樓供應(yīng)量不大，但是其高檔辦公樓占據(jù)了90%以上。全市分布特征高檔辦公樓分布17181311109819201562116222324217181311109819201562116222324282627121472529123453031南通辦公樓分布特征（二）

工農(nóng)路辦公樓分布特征：依托方天大市場，促使工農(nóng)路的辦公樓沿北段和中段聚集；而本項目地處工農(nóng)路的南段，目前看主要是幾幢自用的辦公樓；從未來看，工農(nóng)路辦公樓發(fā)展將向南段延伸；并且本項目所處工農(nóng)路南段是政府大樓所處位置，也為工農(nóng)南路未來開發(fā)辦公樓提供了更強(qiáng)的優(yōu)勢。虹橋路人民路171813111098192015621162223242南通辦公樓檔次分布

檔次分布特征：南通高檔辦公樓所占比重較大，但是23%都是機(jī)構(gòu)自建自用；中低檔辦公樓中機(jī)構(gòu)自用的物業(yè)基本無；自用的高檔辦公樓中歸屬于銀行、政府、電信、保險等機(jī)構(gòu)，成為這些機(jī)構(gòu)在南通的總部；在高檔辦公樓中機(jī)構(gòu)自用的大樓比其他大樓品質(zhì)更高些。南通辦公樓檔次分布檔次分布特征：南通辦公樓入住率分析

入住率特征：南通高檔辦公樓需求大，供應(yīng)少，導(dǎo)致其多個物業(yè)達(dá)到滿租；由于南大街受到交通道路限制，制約了其辦公樓的發(fā)展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于離港口近，而吸引了大量的物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐，入住率也排行較前；工農(nóng)路則憑借其便捷交通，成為辦公樓供應(yīng)最大的區(qū)域，同時也吸引了大量企業(yè)入住。按區(qū)域分(%)南通辦公樓入住率分析入住率特征：按區(qū)域分南通辦公樓租金特征

租金特征：南通市的租金水平在10-55元/月間；南通城市由西向東發(fā)展，老城區(qū)早期建造的辦公樓較舊，物業(yè)檔次和租金也逐步下滑；人民中路、躍龍路、青年中路、工農(nóng)路圍合的區(qū)域商業(yè)商務(wù)及旅游酒店業(yè)均比較發(fā)達(dá)，高品質(zhì)辦公樓基本沿這些區(qū)段分布建造，在這些區(qū)段形成了租金高地。南通辦公樓租金特征租金特征：南通辦公樓物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理費(fèi)特征：南通市的物業(yè)費(fèi)用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通辦公樓的物業(yè)管理水平整體不高，即使是高品質(zhì)的辦公樓管理上也不是很完善。全市分布比例(元/平方米/月)南通辦公樓物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)特征：全市分布比例南通辦公樓售價特征

售價特征：南通辦公樓價格差距不明顯，辦公樓的銷售價格基本在5000-6000元/平方米間；南通辦公樓的銷售價格和周邊住宅或者同一社區(qū)內(nèi)的住宅價格水平差不多；受工農(nóng)路北段方天市場的輻射影響，鐘秀路沿線開始開發(fā)辦公樓，相對工農(nóng)路地段略差，起步晚，辦公樓尚未形成規(guī)模，因而售價最低。備注：統(tǒng)計二手房市場和一手房市場的綜合均價南通辦公樓售價特征售價特征：備注：統(tǒng)計二手房市場和一南通辦公樓銷售率

銷售特征：南通市場上所有的辦公物業(yè)均為銷售型物業(yè)，而純租賃的辦公樓目前市場上尚無；目前市場上在售的辦公物業(yè)銷售情況較好，年銷售率均達(dá)到100%；南通目前在售的5個樓盤中，外觀比較好，但是內(nèi)部配置還是一般，走道裝修基本為地磚，這些辦公樓基本無大堂，也不提供集中中央空調(diào)。供應(yīng)面積(萬平方米)銷售率(%)工農(nóng)路中段工農(nóng)路北段南大街新南大街新人民中路2004.112005.6200420052004.114400元/m26350元/m27000元/m26500元/m26500元/m2備注：標(biāo)注的價格為目前售價，銀河名都的價格為二手房市場報價，當(dāng)時開盤的價格僅在5500元/平方米南通辦公樓銷售率銷售特征：供應(yīng)面積工農(nóng)路中段工農(nóng)路南段躍龍路外觀比例(%)

外觀特征：南通外觀好的辦公樓不多，很多外觀氣派體面的都是金融機(jī)構(gòu)和政府部門自用的大樓。南通辦公樓產(chǎn)品特征（一）工農(nóng)路中段工農(nóng)路南段躍龍路外觀比例(%)南通辦公樓產(chǎn)品特征（二）單元分割辦公樓類型商住樓純寫字樓各單元面積

單元特征：南通商住樓和純寫字樓除了產(chǎn)品上不一樣外，租金、單元面積、物業(yè)管理費(fèi)上無明顯差異；辦公樓主力面積段為100--200平方米。南通辦公樓產(chǎn)品特征（二）單元分割辦公樓類型商住樓純寫字樓各單南通辦公樓產(chǎn)品特征（三）樓層高度樓層面積

樓層特征：南通辦公樓呈現(xiàn)橫向鋪展特征，即樓層低，單層面積大；有的住宅的底層裙樓2-3層用作辦公樓，這也反映出當(dāng)?shù)剞k公樓比商業(yè)更有市場。南通辦公樓產(chǎn)品特征（三）樓層高度樓層面積樓層特征：南通辦公樓裝修配套情況走道大堂三菱OTIS其他品牌KONEDOVFRTOSHIBA黑馬蒙哥馬利南通金東南通中天奧現(xiàn)代永大日立電梯

裝修配套特征：南通的辦公樓早期交付時候的走道基本不裝修；目前交付的辦公樓走道基本都鋪設(shè)地磚；辦公樓多數(shù)無大堂，所用的電梯最多的品牌是上海三菱，多數(shù)大樓的電梯都無品牌。南通辦公樓裝修配套情況走道大堂三菱OTIS其他品牌KON南通租戶特征——企業(yè)性質(zhì)企業(yè)性質(zhì)：民營經(jīng)濟(jì)在南通比較發(fā)達(dá)，南通近半數(shù)的企業(yè)都是民營企業(yè)；另外入駐南通辦公樓的客戶有14%是股份制的企業(yè)和跨國企業(yè)。企業(yè)性質(zhì)南通租戶特征——企業(yè)性質(zhì)企業(yè)性質(zhì)：企業(yè)性質(zhì)企業(yè)來源地來源地特征：入駐南通辦公樓的企業(yè)以南通本地企業(yè)居多；入駐外省市的企業(yè)以江蘇和上海居多；2007年蘇通大橋建成，屆時南通通往上海將更加便捷；從地域上縮短兩地距離的同時，也將吸引更多的上海企業(yè)投資和入駐南通，同時對辦公需求也將加大。南通租戶特征——企業(yè)來源地企業(yè)來源地來源地特征：南通租戶特征——企業(yè)來源地行業(yè)分布特征全市行業(yè)分布特征：入駐南通辦公樓的行業(yè)主要分布在建筑裝潢建材/房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、服務(wù)、紡織/服裝業(yè)；南通依托江海優(yōu)勢的臨港產(chǎn)業(yè)和依托南通經(jīng)濟(jì)園區(qū)的化工產(chǎn)業(yè)將是未來發(fā)展的重點(diǎn)。南通租戶特征——行業(yè)特征（一）注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)分布特征全市行業(yè)分布特征：南通租戶特征——行業(yè)特征（一）123456789

分路段行業(yè)分布特征：南通入駐辦公樓多的9大行業(yè)在工農(nóng)路分布最多；青年西路和姚港路由于離港口近，物流行業(yè)分布較多；躍龍路地段佳加上高品質(zhì)的辦公樓聚集，成為承受力高的金融行業(yè)的首選。南通租戶特征——行業(yè)特征（二）123456789分路段行業(yè)分布特征：南通租戶特征—南通租戶特征——行業(yè)特征（三）

工農(nóng)路行業(yè)分布特征：依托工農(nóng)路北段的方天大市場（建筑建材裝潢等工業(yè)消費(fèi)品綜合市場），促使工農(nóng)路沿線辦公樓此類行業(yè)聚集；另外南通最大的貿(mào)易行業(yè)煒賦外貿(mào)入駐在位于工農(nóng)中段的銀星大廈內(nèi)。12345678910南通租戶特征——行業(yè)特征（三）工農(nóng)路行業(yè)分布特征：1未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費(fèi)者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費(fèi)者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費(fèi)者調(diào)研郊區(qū)、外省市消費(fèi)者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè)(含體育會展)研究及定位未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)消費(fèi)者分析—基本特征行業(yè)分布公司規(guī)模租買客戶分類公司性質(zhì)消費(fèi)者分析—基本特征行業(yè)分布公司規(guī)模租買客戶分類公司性質(zhì)現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費(fèi)者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費(fèi)者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費(fèi)者調(diào)研郊區(qū)、外省市消費(fèi)者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè)(含體育會展)研究及定位未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析類型選擇：被訪客戶中選擇純寫字樓辦公近7成；選擇純寫字樓的以租居多;選擇商住樓的則以買居多;目前南通純租賃的辦公樓尚無，這也反映出純租賃的純寫字樓有較大的發(fā)展空間；被訪者中對辦公樓購買意愿不分伯仲，所占比重分別為38%和39%。消費(fèi)者分析—選擇類型（一）對不同類型辦公樓的傾向特征類型選擇：消費(fèi)者分析—選擇類型（一）對不同類型辦公樓的傾向消費(fèi)者分析—選擇類型（二）建筑建材裝潢

紡織服裝業(yè)化工/機(jī)電/石化科技貿(mào)易/經(jīng)貿(mào)

廣告金融/保險

服務(wù)

其他類型選擇：入駐南通辦公樓比較多的幾個行業(yè)均以選擇純辦公樓的居多，這些行業(yè)大多為南通支柱產(chǎn)業(yè)，對寫字樓檔次和品質(zhì)有一定要求。而選擇LOFT這種特殊的辦公樓物業(yè)的比例很少，其中貿(mào)易、服務(wù)業(yè)選擇較多。注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)不同行業(yè)選擇辦公樓類型的傾向特征消費(fèi)者分析—選擇類型（二）建筑建材裝潢紡織消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（一）選擇目前辦公點(diǎn)的原因是否由于客戶的原因選擇辦公地點(diǎn)的原因：被訪者中40%的企業(yè)由于周邊覆蓋大量客戶群而選擇在此辦公，可見行業(yè)之間的上下游結(jié)合有助于提高利潤和效益；消費(fèi)者調(diào)研顯示，客戶選擇辦公地點(diǎn)主要考慮的因素是交通和地段環(huán)境，而租金價格等其他因素的影響較小；從長遠(yuǎn)來看，這些企業(yè)所看中的辦公條件等要素本項目都具備，因此本地塊自身的特征為開發(fā)辦公樓奠定了良好的基礎(chǔ)。目前辦公地點(diǎn)選擇原因工農(nóng)路交通便利、地段優(yōu)越南大街地段繁華青年西路地段較好人民路環(huán)境較好、交通便利、姚港路地段較好、租金便宜躍龍路環(huán)境好、交通便利消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（一）選擇目前辦公點(diǎn)的原因是否由于客戶的消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（二）對目前辦公樓不滿意的因素不滿因素：目前入駐南通辦公樓的企業(yè)主要是對辦公樓的物業(yè)管理極其不滿意，本項目可在服務(wù)上加大力度，從而從另一側(cè)面提升項目品質(zhì)；入駐純寫字樓的企業(yè)主要是物業(yè)管理不滿意，而入駐商住樓的企業(yè)主要感覺目前所租用的商住樓的設(shè)備達(dá)不到辦公樓要求——可見總體而言，商住樓品質(zhì)仍較純寫字樓稍低，未能達(dá)到辦公客戶要求

選項純寫字樓商住樓物業(yè)管理28%21%設(shè)備落后25%26%其他18%19%周邊環(huán)境17%21%寫字樓品質(zhì)差10%7%地段不好3%5%消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（二）對目前辦公樓不滿意的因素不滿因素消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（三）選擇寫字樓時考慮的因素排序考慮因素：地段和交通是目前入駐南通辦公樓的主要考慮因素，尤其是交通；傾向搬遷點(diǎn)：傾向選擇的辦公點(diǎn)看，傾向選擇新城區(qū)/工農(nóng)路沿線的占近6成，多數(shù)企業(yè)選擇此地是由于交通便捷，可通行卡車；另外4成企業(yè)選擇搬遷的辦公點(diǎn)在市中心，主要由于市區(qū)繁華、人氣鼎盛；綜述：目前看企業(yè)選擇辦公時候考慮的主要因素交通，本項目完全符合條件，但是企業(yè)對環(huán)境和地段的期盼，本項目還需要一定的醞釀期和建設(shè)期。考慮因素首選次選合計交通6941110地段6247109商務(wù)環(huán)境5552107寫字樓品質(zhì)465298景觀414485周邊配套394685行業(yè)聚集443983傾向搬遷地點(diǎn)傾向搬遷點(diǎn)目前辦公地點(diǎn)選擇搬遷點(diǎn)原因比例新城區(qū)工農(nóng)路沿線59%

工農(nóng)路沿線交通便利9%南大街交通便利、地段佳18%姚港路/青年路交通便利23%人民路交通便利9%市中心41%

躍龍路地段優(yōu)越、人氣旺盛5%人民路人氣集中18%工農(nóng)路沿線客戶集中9%青年路環(huán)境較好9%消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（三）選擇寫字樓時考慮的因素排序考慮因素消費(fèi)者分析—面積需求特征（一）面積特征：選擇純寫字樓的以100-160平方米的小面積和300平方米以上的大面積需求居多；行業(yè)特征：金融行業(yè)對辦公樓的需求以300平方米的大面積需求居多。選擇純寫字樓面積需求分布不同行業(yè)對純寫字樓面積需求分布建筑建材裝潢紡織服裝業(yè)化工機(jī)電石化科技貿(mào)易經(jīng)貿(mào)廣告金融保險服務(wù)其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等單位：平方米消費(fèi)者分析—面積需求特征（一）面積特征：選擇純寫字樓的以1消費(fèi)者分析—面積需求特征（二）面積特征：選擇商住樓企業(yè)對面積需求較小，被訪客戶中44%的企業(yè)選擇150平方米以下面積；而選擇110平方米以下的客戶中有11%選擇30-50平方米；行業(yè)特征：被訪客戶中金融保險業(yè)和科技類行業(yè)不考慮商住樓，選擇最多為服務(wù)業(yè)。選擇商住樓面積需求分布不同行業(yè)對商住樓面積需求分布注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等服務(wù)紡織服裝業(yè)建筑建材裝潢貿(mào)易經(jīng)貿(mào)化工機(jī)電石化廣告其他金融保險科技23%22%16%13%9%9%8%0%0%單位：平方米消費(fèi)者分析—面積需求特征（二）面積特征：選擇商住樓企業(yè)對面消費(fèi)者分析—面積需求特征（三）面積特征：選擇面積在100-160居多，占總量的44%，可見LOFT由于可以分割，客戶所需面積并不很大；行業(yè)特征：選擇LOFT的以服務(wù)業(yè)和貿(mào)易行業(yè)居多。選擇LOFT面積需求分布不同行業(yè)對LOFT面積需求分布注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等服務(wù)貿(mào)易經(jīng)貿(mào)科技廣告金融保險注：LOFT指層高5.4米以上，可分割2層43%28%15%8%6%單位：平方米消費(fèi)者分析—面積需求特征（三）面積特征：選擇面積在100-消費(fèi)者分析—價格需求特征（一）選擇純寫字樓承受的租金選擇純寫字樓的不同行業(yè)租金承受能力租金特征：選擇純寫字樓的租金承受力在15-25和35-45元居多，整體期望值較低，這與南通寫字樓整體水平及檔次不高有關(guān)；行業(yè)特征：租金承受力高的行業(yè)分布在建筑/建材、科技、廣告、金融保險業(yè)。注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等單位：元/平方米/月建筑建材裝潢紡織服裝業(yè)化工機(jī)電石化科技貿(mào)易經(jīng)貿(mào)廣告金融保險服務(wù)其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%消費(fèi)者分析—價格需求特征（一）選擇純寫字樓承受的租金選擇純寫消費(fèi)者分析—價格需求特征（二）選擇商住樓承受的租金選擇商住樓的不同行業(yè)能承受的租金服務(wù)化工機(jī)電石化紡織服裝業(yè)建筑建材裝潢貿(mào)易經(jīng)貿(mào)廣告注：服務(wù)行業(yè)包括專業(yè)事務(wù)所、咨詢業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)其他行業(yè)包括物流、加工制造業(yè)等租金特征：選擇商住樓的租金承受力在15-25和15以下元居多，整體期望值較低；行業(yè)特征：租金承受力高的行業(yè)分布在服務(wù)及化工行業(yè)，這也是南通的支柱產(chǎn)業(yè)，為南通GDP增長的一大助力。單位：元/平方米/月消費(fèi)者分析—價格需求特征（二）選擇商住樓承受的租金選擇商住樓消費(fèi)者分析—價格需求特征（三）選擇LOFT承受的租金單位：元/平方米/月租金特征：選擇LOFT的租金承受力最低，4成多的人選擇15元以下；消費(fèi)者分析—價格需求特征（三）選擇LOFT承受的租金單位：消費(fèi)者分析—對本項目的意愿租買意愿比例不同行業(yè)對本項目租買意愿紡織服裝業(yè)貿(mào)易經(jīng)貿(mào)服務(wù)建筑建材裝潢化工機(jī)電石化其他科技廣告金融保險租買意愿：對本項目有租買意愿的達(dá)到32%，其中以考慮租的居多；行業(yè)租買意愿：考慮買的以紡織/服裝業(yè)、貿(mào)易、化工、廣告、金融居多；考慮租的以紡織/服裝、貿(mào)易、服務(wù)、化工、科技、廣告業(yè)居多。消費(fèi)者分析—對本項目的意愿租買意愿比例不同行業(yè)對本項目租買意意愿客戶消費(fèi)者分析—價格需求特征（一）認(rèn)為本項目純寫字樓的合理租金認(rèn)為本項目純寫字樓的合理售價租金特征：對本項目純寫字樓有租賃意愿的企業(yè)對本項目合理租金認(rèn)識普遍低于所有被訪客戶認(rèn)為的合理租金。售價特征：對本項目有購買意愿的企業(yè)對本項目合理售價接受度普遍高于所有被訪者認(rèn)為的合適的售價。單位：元/月/平方米單位：元/平方米意愿客戶消費(fèi)者分析—價格需求特征（一）認(rèn)為本項目純寫字樓的合認(rèn)為本項目商住樓的合理租金認(rèn)為本項目的商住樓合理售價租金特征：對本項目商住樓有租賃意愿的企業(yè)租金接受度普遍低于所有被訪者認(rèn)為合理價格；售價特征：對本項目商住樓有購買意愿的企業(yè)對本項目的售價認(rèn)識普遍低于所有被訪者認(rèn)為的價格。單位：元/月/平方米單位：元/平方米意愿客戶消費(fèi)者分析—價格需求特征（二）認(rèn)為本項目商住樓的合理租金認(rèn)為本項目的商住樓合理售價租金特征認(rèn)為本項目LOFT的合理租金認(rèn)為本項目的LOFT合理售價單位：元/月/平方米單位：元/平方米租金特征：對本項目LOFT有租賃意愿的企業(yè)租金接受度基本和所有被訪者認(rèn)為的合理價格一致；售價特征：對本項目LOFT有購買意愿的企業(yè)對本項目的售價接受度和所有被訪者認(rèn)為的合理售價差不多。意愿客戶消費(fèi)者分析—價格需求特征（三）認(rèn)為本項目LOFT的合理租金認(rèn)為本項目的LOFT合理售價單位純寫字樓物業(yè)管理商住樓物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)：被訪者中希望物業(yè)管理費(fèi)普遍較低，供應(yīng)市場看主要集中在2-3元/平方米/月，被訪客戶中基本希望管理費(fèi)用在1.5-2.5元/平方米/月。商住樓物業(yè)管理意愿客戶消費(fèi)者分析—價格需求特征（四）單位：元/月/平方米單位：元/月/平方米單位：元/月/平方米純寫字樓物業(yè)管理商住樓物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)：被訪者中希望物業(yè)純寫字樓裝修傾向意愿客戶消費(fèi)者分析——產(chǎn)品需求特征（一）商住樓LOFT裝修傾向：被訪客戶中選擇簡單裝修的企業(yè)多；選擇純寫字樓簡單裝修居多；選擇商住樓的希望是毛坯的占一定比例；而選擇LOFT的則更傾向于精裝修。毛坯裝修定義：無吊頂、墻面不粉刷、水泥地坪、無隔斷、水泥走道、若無中央空調(diào)不提供分體空調(diào)簡單裝修定義：無吊頂、墻面粉白、水泥地坪、無隔斷、走道鋪設(shè)地磚或大理石、若無中央空調(diào)不提供分體空調(diào)精裝修定義：吊頂、墻面墻紙或高級涂料、地毯地坪、根據(jù)公司要求隔斷、走道鋪設(shè)地磚或大理石、若無中央空調(diào)提供分體空調(diào)純寫字樓裝修傾向意愿客戶消費(fèi)者分析——產(chǎn)品需求特征（一）商住純寫字樓物業(yè)管理傾向意愿客戶消費(fèi)者分析——產(chǎn)品需求特征（二）商住樓LOFT物業(yè)管理傾向：被訪客戶中82%的企業(yè)選擇國際管理公司；南通目前辦公樓的物業(yè)管理比較差，選擇國際管理的公司多，這也表現(xiàn)出入駐辦公樓的企業(yè)希望目前的管理能有大幅提升。純寫字樓物業(yè)管理傾向意愿客戶消費(fèi)者分析——產(chǎn)品需求特征（二）意愿客戶消費(fèi)者分析——產(chǎn)品需求特征（三）純寫字樓/商住樓樓層高度傾向?qū)痈咝枨螅罕辉L者希望越高越好;純寫字樓/商住樓：被訪者近三成的企業(yè)選擇3米以上；LOFT：被訪者44%的企業(yè)希望LOFT的層高在5.6-5.8米。LOFT樓層高度傾向意愿客戶消費(fèi)者分析——產(chǎn)品需求特征（三）純寫字樓/商住樓樓層物業(yè)周邊配套傾向意愿客戶消費(fèi)者分析——周邊配套傾向配套選擇：被訪客戶需要最多的配套設(shè)施就是員工餐廳和銀行；其他選項中主要是希望配有購物中心；物業(yè)周邊配套傾向意愿客戶消費(fèi)者分析——周邊配套傾向配套選擇意愿客戶消費(fèi)者分析—購買客戶特征購買目的購買時間：被訪者中近4成的客戶打算5年內(nèi)購買辦公樓；近6成的客戶對什么時候購買并不清楚。購買目的：紡織服裝行業(yè)目前辦公樓傾向購買，并且購買目的以自用為主。購買時間意愿客戶消費(fèi)者分析—購買客戶特征購買目的購買時間：被訪者中轎車需求量車位傾向：轎車：每50-100M2需要一個車位的為主力段,其中峰值為本每50平方米需要一個車位。商務(wù)車：每50-100M2需要一個車位的為主力段,其中峰值為本每100平方米需要一個商務(wù)車車位。意愿客戶消費(fèi)者分析—車位需求特征商務(wù)車需求量轎車需求量車位傾向：意愿客戶消費(fèi)者分析—車位需求特征商務(wù)車物流消費(fèi)者分析—基本特征公司規(guī)模公司性質(zhì)分布租買客戶分類基本特征：物流行業(yè)以國營企業(yè)居多；物流行業(yè)的辦公樓基本是自建的大樓。物流消費(fèi)者分析—基本特征公司規(guī)模公司性質(zhì)分布租買客戶分類基本物流消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（一）購買打算時間租買傾向物流行業(yè)對本項目的租買意愿較高，租買意愿比例達(dá)到67%；購買時間打算3年內(nèi)的占40%；物流消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（一）購買打算時間租買傾向目前辦公的地點(diǎn)打算搬遷的辦公點(diǎn)是否由于客戶的原因物流消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（二）選擇辦公地點(diǎn)的原因：物流被訪者中選擇辦公點(diǎn)的原因基本不是因?yàn)榭蛻粼诟浇晃锪餍袠I(yè)若搬遷，首選區(qū)域還是以人民西路、青年路和姚港路為首選，主要是由于這些區(qū)域離港口近，另外行業(yè)也比較聚集。目前辦公的地點(diǎn)打算搬遷的辦公點(diǎn)是否由于客戶的原因物流消費(fèi)者分類型選擇配比類型選擇：被訪客戶中55%企業(yè)為選擇純寫字樓，有近45%被訪者選擇LOFT；相比南通其他行業(yè)，物流行業(yè)對LOFT的更為偏愛。物流消費(fèi)者分析—選擇類型注：類型1為每個層面配置公共衛(wèi)生間類型2為每個單元配置獨(dú)立的衛(wèi)生間類型選擇配比類型選擇：物流消費(fèi)者分析—選擇類型注：類型1為意愿比例意愿比例：物流企業(yè)對本項目的租買意愿在40%；由于物流企業(yè)中以國營企業(yè)居多，占51%，因此主要以買居多。物流消費(fèi)者分析—本項目意愿意愿比例意愿比例：物流消費(fèi)者分析—本項目意愿面積需求分布消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（一）購買目的面積需求：物流企業(yè)對面積需求較小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成；購買目的：物流行業(yè)購買目的主要用途為自用。面積需求分布消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（一）購買目的面積需求物業(yè)公司傾向裝修傾向消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（二）裝修傾向：被訪者多數(shù)傾向簡單裝修；物業(yè)管理：物流行業(yè)很多企業(yè)是自建大樓，因此對管理公司要求不高。物業(yè)公司傾向裝修傾向消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（二）裝修傾向：辦公樓合理售價消費(fèi)者分析—售價傾向售價傾向特征：物流行業(yè)的承受力較低，能接受的合理售價在5000元/平方米以下占6成；租金傾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%。物業(yè)管理費(fèi)：認(rèn)為合理的物業(yè)管理費(fèi)用都在2元/平方米/月以下。辦公樓合理租金合理物業(yè)管理費(fèi)用辦公樓合理售價消費(fèi)者分析—售價傾向售價傾向特征：物流行業(yè)的物業(yè)周邊配套傾向消費(fèi)者分析—周邊配套傾向配套選擇：被訪客戶需要最多的配套設(shè)施就是票務(wù)中心和銀行；物業(yè)周邊配套傾向消費(fèi)者分析—周邊配套傾向配套選擇：園區(qū)消費(fèi)者分析—基本特征公司規(guī)模行業(yè)分布公司性質(zhì)分布租買客戶分類園區(qū)消費(fèi)者分析—基本特征公司規(guī)模行業(yè)分布公司性質(zhì)分布租買客戶園區(qū)消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（一）購買打算時間辦公樓使用部門租買傾向園區(qū)的企業(yè)基本打算租賃；園區(qū)內(nèi)的企業(yè)用來辦公的主要是行政部和銷售部門；購買的時間5年內(nèi)的有47%。園區(qū)消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（一）購買打算時間辦公樓使用部門租買目前辦公的地點(diǎn)打算搬遷的辦公點(diǎn)是否由于客戶的原因園區(qū)消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（二）選擇辦公地點(diǎn)的原因：被訪者中選擇辦公點(diǎn)的原因基本不是因?yàn)榭蛻粼诟浇?；目前辦公多的地點(diǎn)是園區(qū)和人民中路，而未來打算搬遷的以工農(nóng)南路居多，選擇的原因多數(shù)是因?yàn)檎J(rèn)為工農(nóng)南路的發(fā)展空間大。目前辦公的地點(diǎn)打算搬遷的辦公點(diǎn)是否由于客戶的原因園區(qū)消費(fèi)者分選擇寫字樓時考慮的因素排序?qū)δ壳皩懽謽遣粷M意的因素園區(qū)消費(fèi)者分析—關(guān)鍵因素（三）考慮因素：地段和周邊商務(wù)環(huán)境是園區(qū)內(nèi)企業(yè)選擇辦公樓考慮的主要因素；不滿因數(shù)：園區(qū)內(nèi)的企業(yè)對目前寫字樓不滿意的方面主要體現(xiàn)在寫字樓品質(zhì)、物業(yè)管理和設(shè)備，這三方面都反映出園區(qū)內(nèi)的企業(yè)對寫字樓的檔次要求高，而南通目前甲級寫字樓無，為本項目開發(fā)甲級及超甲級辦公樓創(chuàng)造了機(jī)會?？紤]因素首選次選合計地段181129周邊商務(wù)環(huán)境415交通189周邊配套112寫字樓品質(zhì)112行業(yè)聚集112選擇寫字樓時考慮的因素排序?qū)δ壳皩懽謽遣粷M意的因素園區(qū)消費(fèi)者類型選擇配比類型選擇：被訪客戶中60%企業(yè)為獨(dú)資企業(yè)，其中以日本企業(yè)居多，因此在選擇純寫字樓物業(yè)時候，很多日本企業(yè)希望自己的單元有獨(dú)立的衛(wèi)生間使用，這樣比較衛(wèi)生、私密；園區(qū)內(nèi)的企業(yè)選擇辦公類型9成以上偏愛純寫字樓。園區(qū)內(nèi)的企業(yè)對LOFT均不感興趣。園區(qū)消費(fèi)者分析—選擇類型（一）注：類型1為每個層面配置公共衛(wèi)生間類型2為每個單元配置獨(dú)立的衛(wèi)生間類型選擇配比類型選擇：園區(qū)消費(fèi)者分析—選擇類型（一）注：類類型選擇配比對本項目意向意愿比例：園區(qū)內(nèi)的企業(yè)對本項目的意愿比例較高，有租買意向的高達(dá)73%；選擇純寫字樓辦公的多，并且以租賃居多。園區(qū)消費(fèi)者分析—本項目意愿類型選擇配比對本項目意向意愿比例：園區(qū)消費(fèi)者分析—本項目意面積需求分布園區(qū)消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（一）購買目的面積需求：由于園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在園區(qū)外租用辦公的使用部門基本是行政部門和銷售部門，因此對辦公樓的需求面積不大，基本在200平方米以下，并且以100-200平方米的辦公需求面積居多；購買目的：園區(qū)內(nèi)的企業(yè)購買以自用兼投資的居多，主要功能還是自用。面積需求分布園區(qū)消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（一）購買目的面積需物業(yè)公司傾向裝修傾向園區(qū)消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（二）裝修傾向：被訪者多數(shù)傾向簡單裝修；物業(yè)管理：外資企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)要求很高，因此在選擇管理公司上更傾向國際管理公司。物業(yè)公司傾向裝修傾向園區(qū)消費(fèi)者分析—產(chǎn)品需求特征（二）裝修傾辦公樓合理售價（元/平方米）園區(qū)消費(fèi)者分析—價格傾向（一）售價傾向特征：園區(qū)企業(yè)對辦公樓的價格承受明顯高于南通其他行業(yè)對辦公樓的價格承受；租金傾向特征：園區(qū)內(nèi)企業(yè)對辦公樓的租金預(yù)期高于南通其他行業(yè)對租金的預(yù)期。辦公樓合理租金（元/平方米/月）辦公樓合理售價（元/平方米）園區(qū)消費(fèi)者分析—價格傾向（一）售物業(yè)管理費(fèi)用：被訪客戶中希望的物業(yè)管理費(fèi)用普遍低；期望和實(shí)際還是有一定差距；供應(yīng)市場上以2-3元/平方米/月居多。園區(qū)消費(fèi)者分析—價格傾向（二）物業(yè)管理費(fèi)用：園區(qū)消費(fèi)者分析—價格傾向（二）物業(yè)周邊配套傾向園區(qū)消費(fèi)者分析—周邊配套傾向配套選擇：被訪客戶需要最多的配套設(shè)施就是員工餐廳和銀行；物業(yè)周邊配套傾向園區(qū)消費(fèi)者分析—周邊配套傾向配套選擇：外省市消費(fèi)者分析—基本特征基本特征：調(diào)研樣本120個企業(yè)；各個地區(qū)的調(diào)研比例基本相同。來源地分布外省市消費(fèi)者分析—基本特征基本特征：來源地分布外省市消費(fèi)者分析—對本項目意向?qū)Ρ卷椖恳庠覆煌貐^(qū)對本項目意愿意愿比例：南通北面的郊縣經(jīng)濟(jì)略差于南通市，對本項目的意愿度高些，而南通東面的郊縣不打算到南通發(fā)展，若發(fā)展了，考慮往蘇南地區(qū)遷；外省市的企業(yè)基本不考慮南通，一些小型企業(yè)僅限于在本地發(fā)展，而大的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略尚未考慮到南通。郊縣外省市南通北面南通東面外省市消費(fèi)者分析—對本項目意向?qū)Ρ卷椖恳庠覆煌貐^(qū)對本項目意項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——產(chǎn)業(yè)分布特征新開鎮(zhèn)小海鎮(zhèn)三星鎮(zhèn)三和鎮(zhèn)竹行鎮(zhèn)張芝山鎮(zhèn)

產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)主要行業(yè)狼山鎮(zhèn)紡織、織布觀音山鎮(zhèn)

“紡織之鄉(xiāng)”

紡織企業(yè)全鎮(zhèn)80%以上的企業(yè)為紡織企業(yè)新開鎮(zhèn)紡織、鋼絲制品等企業(yè)少紡織略多竹行鎮(zhèn)

“鋼繩之鎮(zhèn)”鋼絲制品、機(jī)電、皮鞋、制罐、方向機(jī)、鐵鏈等220家60%以上是鋼絲、鋼絲繩行業(yè)張芝山鎮(zhèn)鋼絲、紡織、金屬制品等估計100多家鋼絲行業(yè)略多小海鎮(zhèn)行業(yè)分布不明顯

包裝廠略多三星鎮(zhèn)

“繡品之鄉(xiāng)”紡織、床上用品的生產(chǎn)和銷售集散地3074家紡織行業(yè)三和鎮(zhèn)電子鋁箔、繡品、玩具、玻璃廚具、五金、玻塑儀器等100多家

——觀音山鎮(zhèn)狼山鎮(zhèn)項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——產(chǎn)業(yè)分布特征新開鎮(zhèn)小海鎮(zhèn)三星鎮(zhèn)項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——對本項目意愿度觀音山鎮(zhèn)從未買過辦公樓，對辦公樓一點(diǎn)概念也沒在廠房內(nèi)辦公，不考慮在外辦公狼山鎮(zhèn)公司小，不需要辦公樓新開鎮(zhèn)自己擁有獨(dú)立辦公房，而且在新開鎮(zhèn)買了地塊建了廠區(qū)，在廠區(qū)內(nèi)辦公產(chǎn)；沒資金，暫不考慮。竹行鎮(zhèn)

做門市生意，規(guī)模小，一般在家辦公，即使打算搬遷，也只考慮五金市場，南通汽車站這里；自己在開發(fā)區(qū)內(nèi)砌的房子用不完；等項目建好再議；已經(jīng)在新政府附近買了房。張芝山鎮(zhèn)鋼絲繩行業(yè)所涉及的領(lǐng)域與新政府所在地不吻合；自己在開發(fā)區(qū)內(nèi)的辦公廠房樓還想租出去。小海鎮(zhèn)在家里辦公，無在外辦公打算。三星鎮(zhèn)

目前辦公區(qū)域和廠房在海門市秀品市場這里,目前還考慮把廠區(qū)租給別人；目前在家里辦公；目前辦公區(qū)域是自己建造的,在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公；自己的辦公樓剛剛搬到三星鎮(zhèn)新開發(fā)區(qū)內(nèi),那里有四車道、五車道，環(huán)境好，交通便捷；舊開發(fā)區(qū)與新開發(fā)區(qū)連在一起，原三星鎮(zhèn)較多公司都搬到新開發(fā)區(qū)。三和鎮(zhèn)現(xiàn)在的地理位置及其優(yōu)越，南通新政府地區(qū)沒什么特別吸引之處，而且蘇通大橋通車后，這里的交通會更加便捷；目前地理位置離海門市政府和南通市政府都比較近，不考慮搬遷。項目南通周邊鎮(zhèn)區(qū)的中小型民營企業(yè)對本項目有一定的意愿度，但總體看，意愿比例尚不高，主要原因是這些企業(yè)基本在園區(qū)工廠內(nèi)辦公或者在家里辦公，暫時無在別處辦公需求。不考慮原因如下：海門三星和三和鎮(zhèn)對本項目意愿度很低；不考慮原因主要是對目前的辦公地點(diǎn)、環(huán)境、交通都比較滿意。不考慮原因如下：鋼絲繩行業(yè)：小型民營企業(yè)多，基本為家庭型辦公模式，受房地產(chǎn)行業(yè)下滑，鋼絲繩產(chǎn)業(yè)受之影響，產(chǎn)量下滑；尤其是些小作坊的民營企業(yè)，面臨公司關(guān)閉的風(fēng)險；紡織行業(yè)：美歐對我國的紡織服裝產(chǎn)品設(shè)限，江蘇省的紡織服裝出口產(chǎn)生受到較大影響；南通紡織服裝產(chǎn)品以日本、東歐和韓國等原非設(shè)限國家為主要市場，紡織行業(yè)相對影響小，產(chǎn)銷比較平穩(wěn)。項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——對本項目意愿度觀音山鎮(zhèn)從未買過項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——對本項目需求特征需求特征總結(jié)訪問的基本為項目周邊鎮(zhèn)區(qū)的中小型民營企業(yè)，對本項目的辦公樓需求特征比較類似，需求特征如下：只考慮購買，對租賃沒傾向；選擇純寫字樓并且是自己的單元配有獨(dú)立的衛(wèi)生間居多；面積需求在100-160平方米居多；管理費(fèi)用在1-1.5元/月/平方米；合理價格在5000-7000元/平方米；希望簡單裝修和精裝修不分伯仲；購買目的均是自用；配置車位需要2個轎車和1個商務(wù)車位項目周邊鎮(zhèn)區(qū)的中小型民營企業(yè)對本項目有一定的需求，但需求比例不高，這些中小型企業(yè)很多只負(fù)責(zé)加工制造，無專門的行政管理和銷售部門，多數(shù)是在園區(qū)工廠內(nèi)辦公或者在家庭辦公，對辦公需求小，由此看，只是本項目的一小部分客戶，但是不作為本項目的主力客戶，項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——對本項目需求特征需求特征總結(jié)項項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——訪談企業(yè)名錄1．南通光明鋼絲制品有限公司2．南通市華星鋼絲制品有限公司3．惠宏鋼絲廠4．南通中遠(yuǎn)鋼絲制品有限公司5．江蘇南通市通宇鋼絲繩廠駐臨汾辦事處6．通州市銀河鋼絲繩廠二分廠7．南通開發(fā)區(qū)龍馬鋼絲制品有限公司8．南通市力立鋼絲廠9．南通市洲洋金屬制品有限公司10．南通富來得鋼繩有限公司11．通州市虎力鋼絲繩廠12．通州市蘇華鋼繩廠13．通州市成功鋼絲繩廠14．南通開發(fā)區(qū)浩江金屬鍍飾有限公司15．通州市雙龍鋼絲制品廠16．通州市亞龍鋼絲繩廠17．通州市萬年鋼絲廠18．南通市觀音山吉鵬織布廠19．南通市佳麗色織廠20．南通市狼山永興紡織廠21．江蘇八一印染織造集團(tuán)有限公司群福經(jīng)營分公司22．南通普惠紡織有限公司23．南通市倍斯特帽業(yè)有限公司24．南通市啟東惠豐三星鎮(zhèn)橡塑五金廠25．南通海泰德家用紡織品有限公司26．南通富安娜家用紡織品有限公司27．南通怡龍紡織品有限公司28．海門市星晨家用紡織品有限公司29．海門市中天紡織品有限公司30．南通夢安妮寢具發(fā)展有限公司31．舒貝樂（南通）紡織品有限公司32．海門市圣潔家用紡織品有限公司

33．南通宇茜緣家用紡織品有限公司34．南通竹行鎮(zhèn)方向機(jī)廠35．昊洲港繩廠36．海門市三和模具五金廠37．海門市燎原緊固件廠38．海門市三和五金沖壓件廠39．海門市隆興工貿(mào)有限公司40．海門市特亞圣鍍膜有限責(zé)任公司41．海門市騰龍塑鋼門窗有限公司42．南通開發(fā)區(qū)豐源貿(mào)易有限公司43．南通開發(fā)區(qū)華英紡織有限公司44．南通申力鋼繩有限公司45．南通茂興紡織有限公司46．南通開發(fā)區(qū)恒星紡織有限公司47．南通開發(fā)區(qū)浩然色織有限公司項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研——訪談企業(yè)名錄1．南通光明鋼絲制未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費(fèi)者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費(fèi)者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費(fèi)者調(diào)研郊區(qū)、外省市消費(fèi)者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè)(含體育會展)研究及定位未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）基本情況地址南通躍龍路38號發(fā)展商南通國際大廈有限公司物業(yè)管理南通國際大廈有限公司竣工時間2001售價售完租金40-60元/月/m2物業(yè)管理費(fèi)用3元/月/m2產(chǎn)品特征檔次高檔建筑面積(m2)37200寫字樓面積(m2)30000標(biāo)準(zhǔn)層面積(m2)900單元面積(m2)100-300是否可分割不可凈高(m)3.0-3.2總層數(shù)31裙樓層數(shù)4項目特點(diǎn)在南通算品質(zhì)高的辦公樓，由于南通高品質(zhì)寫字樓稀缺，促使南通國際的出租率達(dá)到100%。項目有大堂，并且大堂裝修采用大理石，南通很多辦公樓鋪設(shè)的是地磚，并且很多辦公樓無大堂。實(shí)景圖實(shí)景圖案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）基本情況地址南通躍龍行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂墻面地坪

大堂大理石走道大理石設(shè)施情況衛(wèi)星電視

寬帶

地上車位面積/數(shù)40個地下車位面積/數(shù)52個客梯數(shù)(輛)4客梯品牌DOVFR客梯分區(qū)

貨梯數(shù)(輛)2貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時間氣候決定每周工作天數(shù)5超時收費(fèi)煙霧探測器

自動噴淋

其他安全設(shè)施

24小時巡邏

紅外監(jiān)測

其他保安措施

行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）基本情況地址工農(nóng)路發(fā)展商中國建設(shè)銀行物業(yè)管理天興物業(yè)竣工時間2002售價售完租金38元/月/m2物業(yè)管理費(fèi)用3元/月/m2產(chǎn)品特征檔次中高檔建筑面積(m2)19800寫字樓面積(m2)12000標(biāo)準(zhǔn)層面積(m2)900/1200單元面積(m2)100-250是否可分割可凈高(m)2.8-3.0總層數(shù)14裙樓層數(shù)3項目特點(diǎn)項目外立面比較美觀，項目鋪展型，占地較大，無大堂，但是走道鋪設(shè)了大理石，品質(zhì)尚可，入住率也達(dá)到100%。實(shí)景圖案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）基本情況地址工農(nóng)路發(fā)展行業(yè)分布樓宇裝修配置情況交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂無墻面刷白地坪毛坯大堂無走道大理石設(shè)施情況衛(wèi)星電視

寬帶

地上車位面積/數(shù)50地下車位面積/數(shù)400客梯數(shù)(輛)2客梯品牌三菱客梯分區(qū)貨梯數(shù)(輛)貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時間24小時每周工作天數(shù)超時收費(fèi)煙霧探測器

自動噴淋

其他安全設(shè)施

24小時巡邏

紅外監(jiān)測

其他保安措施

案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）行業(yè)分布樓宇裝修配置情況交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂無墻面刷白地坪毛坯大堂無案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）基本情況地址人民中路203號發(fā)展商物業(yè)管理中南大廈竣工時間1997售價售完租金20元/月/m2物業(yè)管理費(fèi)用3元/月/m2產(chǎn)品特征檔次中低檔建筑面積(m2)6000-7000寫字樓面積(m2)5500-6000標(biāo)準(zhǔn)層面積(m2)300-350單元面積(m2)100-250是否可分割可凈高(m)2.8-3.0總層數(shù)19裙樓層數(shù)2項目特點(diǎn)項目建造年限較早，外立面陳舊，設(shè)備設(shè)施落后，無中央空調(diào)，入住率達(dá)到90%。實(shí)景圖案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）基本情況地址人民中路20行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂

墻面刷白地坪大堂地磚走道地磚設(shè)施情況衛(wèi)星電視

寬帶

地上車位面積/數(shù)26個地下車位面積/數(shù)50個客梯數(shù)(輛)3客梯品牌三菱客梯分區(qū)貨梯數(shù)(輛)貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時間無中央空調(diào)每周工作天數(shù)5超時收費(fèi)煙霧探測器

自動噴淋

其他安全設(shè)施

24小時巡邏

紅外監(jiān)測

其他保安措施

行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）交房案例五：華麗大廈（高檔商住樓）基本情況地址麥客隆對面發(fā)展業(yè)管理永征物業(yè)竣工時間2004售價4800-5500元/m2租金35-50元/月/m2物業(yè)管理費(fèi)用產(chǎn)品特征檔次高檔商住樓建筑面積(m2)28400寫字樓面積(m2)18400標(biāo)準(zhǔn)層面積(m2)1600單元面積(m2)140-280是否可分割可凈高(m)2.8總層數(shù)12裙樓層數(shù)2項目特點(diǎn)

項目檔次較高，租金水平較高，入住率80%。實(shí)景圖案例五：華麗大廈（高檔商住樓）基本情況地址麥客隆對面發(fā)展行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例五：華麗大廈（高檔商住樓）交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂無墻面刷白地坪水泥大堂大理石走道大理石設(shè)施情況衛(wèi)星電視

寬帶

地上車位面積/數(shù)75個地下車位面積/數(shù)3000(m2)客梯數(shù)(輛)2客梯品牌永大日立客梯分區(qū)貨梯數(shù)(輛)貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時間每周工作天數(shù)超時收費(fèi)煙霧探測器

自動噴淋

其他安全設(shè)施

24小時巡邏紅外監(jiān)測

其他保安措施行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例五：華麗大廈（高檔商住樓）交房標(biāo)案例六：南方大廈（中高檔商住樓）基本情況地址工農(nóng)路108號發(fā)展商物業(yè)管理南通蘇通物業(yè)竣工時間2003售價4500-5500元/m2租金30-40元/月/m2