美國日本國外老年社區(qū)考察報告老年社區(qū)、養(yǎng)

國內外老年社區(qū)、養(yǎng)老模式簡介

研究發(fā)展部

2010年6月18日1目錄Part1.我國的老齡化現(xiàn)狀Part2.國內老年地產(chǎn)項目Part3.國外老年地產(chǎn)項目Part

4.老年社區(qū)開發(fā)理念Part1我國的老齡化現(xiàn)狀中國式的養(yǎng)老危機我國老齡事業(yè)現(xiàn)狀中國式養(yǎng)老危機老年人口規(guī)模大,老齡化速度快高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加老齡化與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調“未富先老”撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負擔勞動力資源不足，國家負擔加重老齡化引起的其他社會問題老年人口規(guī)模大,老齡化速度快

截至2009年底，中國60歲(含)以上的老年人口達到1.67億人，占總人口的12.5%，老年人口總數(shù)居世界第一位。按照聯(lián)合國的標準，60歲及以上的人口比率超過總人口的10%作為進入老齡化社會的標準，我國已于1999年進入老齡化社會。我老年人口每年以近800萬的速度增加，預計到2020年，我國老年人口將達到2.48億，老齡化水平達到17%。而到2050年，我國老年人口將占到總人口的三分之一。專家預測，我國老年人口從7.09%上升到14%經(jīng)歷25年，而法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，日本用了24年，我國與日本一樣，成為世界上老齡化最快的國家。高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加

我國人口老化的同時，老年人口內部也不斷老化，特別是80歲以上的高齡老人達到年均100萬的增長速度，對老年人尤其是高齡老人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴峻。老齡化與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調“未富先老”據(jù)預測我國在1999年進入老齡社會時的人均GDP大約在800-1000美元，只在中等收入國家中處于中等水平。預估到2050年人口老齡化達到峰值時，人均GDP也僅達到中等發(fā)達國家水平。發(fā)達國家社會進入老齡化時，人均GDP一般在5000美元以上，有的甚至達到8000美元，具備一定的經(jīng)濟實力，有能力解決老齡化帶來的一些社會問題。我國不僅人均GDP低，在其他方面諸如城市化、文化教育、衛(wèi)生水平、產(chǎn)業(yè)結構、老年人收入結構、地區(qū)差別、城鄉(xiāng)差別等方面都與發(fā)達國家有很大差距。即使在2020年實現(xiàn)GDP翻兩番的目標，中國仍然是許多方面都落后的貧窮國家，而屆時中國人口老齡化程度卻已接近今天發(fā)達國家和地區(qū)的水平?！拔锤幌壤稀背蔀橹袊丝诶淆g化的重要特征和嚴峻挑戰(zhàn)。撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負擔撫養(yǎng)系數(shù)，指總人口中非勞動年齡人數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比。我國自1978年實行的計劃生育政策，使得大部分家庭模式為‘421’家庭，即一對獨生子女結婚生子后的一個家庭結構：四個父母長輩、夫妻兩人和一個小孩。據(jù)調查顯示，中國現(xiàn)有35%的家庭要供養(yǎng)4位老人；49％的城市家庭要供養(yǎng)2至3位老人，如果獨生子女下一代還是獨生子女，那么第三代就要面對一對年輕夫婦最多供養(yǎng)12位老人的局面。年輕人要謀求生活，參與激烈的社會競爭，培育下一代，還要從經(jīng)濟和生活上照顧雙方的四位老人，負擔日趨加重。勞動力資源不足，國家負擔加重勞動力是構成生產(chǎn)力的最基本的要素，伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結構的老化，勞動年齡人口比重的下降，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高，對經(jīng)濟發(fā)展有著重要的影響。人口老齡化使用于老年社會保障的費用大量增加，給政府帶來沉重的負擔。特別在農(nóng)村，我國龐大的農(nóng)村老年人群面對匱乏的農(nóng)村衛(wèi)生資源，將產(chǎn)生巨大壓力。同時，由于勞動力資源的下降，國家稅收來源減少，進一步加重了國家的財政負擔。其次，如果老年人福利開支過大的分流了經(jīng)濟發(fā)展所需要的資本，使經(jīng)濟發(fā)展的資本減少，那么經(jīng)濟發(fā)展速度也將減慢，從而使政府的收入減少，而政府收入的減少又難于滿足老年人的福利需求。這種惡性循環(huán)也嚴重影響著國家的經(jīng)濟發(fā)展。老齡化引起的其他社會問題老年人口為弱勢群體,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺詐的案例不斷增多；比如近幾年保健品傳銷使上老年人上當受騙的比例也在增加。老年人退休后離開正式的勞動領域，生活圈子縮小了，在相對封閉的狀況下，獲取預信息有限，知識與信息不能及時更新，導致他們與這個高速發(fā)展的社會漸趨脫節(jié)，產(chǎn)生信息阻隔。據(jù)調查目前城市空巢老人的比例高達50%，農(nóng)村達到38%。由于子女異地工作或求學，情感的疏離與阻隔成為空巢老人的特征之一。我國老齡事業(yè)現(xiàn)狀老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展滯后老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后老年人自身需要的產(chǎn)品與服務如養(yǎng)老機構、老年服裝、老年食品、老年保健用品、老年休閑、旅游、養(yǎng)生、娛樂等消費需求不斷刺激市場，形成了老年產(chǎn)業(yè)。我國老年產(chǎn)業(yè)滯后于人口老齡化的要求和社會經(jīng)濟的發(fā)展：

?龐大的老年群體需求呈增長態(tài)勢，老年產(chǎn)業(yè)沒有形成豐富而有層次的體系，相關的法律法規(guī)制度也不完善和健全，不能夠很好的規(guī)范行業(yè)的發(fā)展；

?截至2008年底，我國有各類老年福利機構37623個，養(yǎng)老床位245萬張，僅占60歲以上老年人口的1.5%，不僅低于發(fā)達國家5%-7%的比例，而且也低于一些發(fā)展中國家的2%-3%的水平；

?盡管政府為應對人口老齡化，2001年啟動了全國老年人福利服務設施“星光計劃”項目，投巨資在全國城市社區(qū)興建包括提供娛樂、醫(yī)療、文化等服務的“星光老年之家”，并且在短時間內覆蓋率便達到90%左右。但現(xiàn)在，這些老年人活動場所往往被挪用擠占，有的甚至成為保健品商家的店面。養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展滯后養(yǎng)老除了保障老年人的基本生活之外，還需要大量的適合老年人心理、醫(yī)學等諸多方面的專業(yè)護理服務。而現(xiàn)有的養(yǎng)老服務例如服務設施短缺、服務主體過于單一、服務供給嚴重不足、服務質量相對較低等等。全國取得養(yǎng)老護理職業(yè)資格的也不過2萬多人，不僅與我國幾千萬失能老人的潛在需求相差甚遠，而且由于服務隊伍的整體素質偏低，其專業(yè)水平、業(yè)務能力、服務質量，在一定程度上無法滿足老年人的護理需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，人口老齡化、家庭小型化、農(nóng)村城市化，人民群眾對于養(yǎng)老服務的需求將會越來越大，現(xiàn)有的養(yǎng)老服務種類和水平很難滿足日益增長的養(yǎng)老需求。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然導致日益增長的社會養(yǎng)老服務需求與供給矛盾日漸突出。2001-2020年為我國快速老齡化階段，而北京、上海、天津等城市情況更加嚴峻。溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告中指出，加強應對人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會服務體系，讓老年人安享老年生活。

雖然老年人經(jīng)濟供養(yǎng)與社會保障已得到較大改善，但是面對嚴峻的老齡化形勢，老齡產(chǎn)業(yè)尤其養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，我們一直在尋找突破口。老年人的消費能力、消費意識在不斷提高，消費需求在不斷豐富化和多樣化，我們一直在尋找切入點。我們認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是最易見效的突破口和切入點，我們把養(yǎng)老地產(chǎn)定位為中國城市化發(fā)展中新的生活居住形態(tài)。Part2國內老年地產(chǎn)項目介紹北京將府莊園養(yǎng)生園介紹北京太申祥和山莊介紹北京曜陽國際老年公寓介紹北京將府莊園養(yǎng)生園項目概況將府莊園位于東北五環(huán)外，環(huán)鐵綠化帶內，莊園占地面積38萬平方米，緊鄰機場高速，靠近燕莎商圈。項目南面為將臺漁場，西面、西南面為林地，附近有200多萬平米的綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)越。環(huán)境優(yōu)美的同時距離市區(qū)較近，交通方便。村落式養(yǎng)老用房-夏景村落式養(yǎng)老用房-秋景村落式養(yǎng)老用房-冬景村落式養(yǎng)老用房-春景將府莊園配套設施國際會所：設有圖書閱覽室、小型超市、咖啡廳和茶社，以及藝術裝飾品店、花店、面包坊等特色小店；美容美發(fā)店、洗衣店等，滿足各種日常生活需要?？祻椭行模禾峁┗A護理、?？谱o理、心理護理、康復指導、臨終關懷等服務。中醫(yī)醫(yī)院：中醫(yī)藥治療為主；知名中醫(yī)專家坐診；內科、外科、婦科、口腔科及X光室、化驗室等輔助監(jiān)測科室；擴建后將集納急救、預防、醫(yī)療、保健、康復、健康管理等服務功能；健康檔案：醫(yī)院將在建立老人健康檔案的基礎上，對老人進行健康管理。管理服務中心：接待來訪，會員服務中心及管理辦公中心。將府俱樂部：老年大學：文化藝術、書畫、園藝、養(yǎng)生課與學習班；老人可以自發(fā)組成琴棋書畫各種俱樂部；設有多功能球類運動館、健身房、溫泉水療、游泳館等；設有中餐和風味餐廳，并提供送餐服務。垂釣區(qū)：垂釣園內綠樹蔥蔥，芳草茵茵，湖水粼粼，空氣清新，鳥語花香，老年人在這里盡享大自然的美妙。高爾夫球場：提供小九洞高爾夫球場，適合老年人，盡享揮桿樂趣。球場視野開闊，風景俊美，地勢起伏有致，可滿足不同類型的老年球友們。球場中還特別設計了綠色景觀，老年人可以一邊打球一邊欣賞綠色景觀，感受與大自然零距離的接觸。會員制度將府莊園采用會員制管理模式，以確保服務質量的專業(yè)化和高水準。凡年滿55歲的女性或年滿60歲的男性，均可自愿申請成為將府莊園會員。申請人入會必須辦理申請手續(xù)，經(jīng)審查合格，繳納相關費用后方可成為正式會員。會員卡產(chǎn)品類型及會費繳納產(chǎn)品類型多層護理型養(yǎng)老公寓34㎡52㎡90㎡,三種戶型多層自理型養(yǎng)老公寓90㎡156㎡，兩種戶型村落居家型養(yǎng)老公寓580㎡730㎡，兩種戶型會費繳納標準多層公寓售價：7500元/㎡，長租，156㎡，50年使用權，一次性付款。老年公寓售價：小戶型34㎡左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，不含任何養(yǎng)老設施及功能的使用費。別墅售價：16000元/㎡，一次性付款，500平，長租，50年使用權。物業(yè)費：多層護理型養(yǎng)老公寓：無；多層自理型養(yǎng)老公寓：3.5元/㎡；村落居家型養(yǎng)老公寓：5.5元/㎡。北京太申祥和山莊項目概況

北京太申祥和山莊（國際敬老院）于1999年開始試營業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)。是全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。為已退休的專家、教授、老干部及歸國華僑提供養(yǎng)老服務；現(xiàn)已發(fā)展會員老人1000余名，常住會員老人500多名。庭院美景交通示意圖

頤養(yǎng)苑中環(huán)湖而建的老年公寓古樸典雅、恢宏大氣，能夠容納1000個床位，被分為四個區(qū)域，用“太申祥和，頤養(yǎng)天年”八個字組合命名，分別是：頤太居、養(yǎng)申居、天祥居和年和居。園子里，安全無障礙通道為老人提供了行走的便利條件，數(shù)百米的連廊一直延伸到『太和府』的最南端，出行更加方便。庭院美景王府會館中心垂釣園養(yǎng)老會籍介紹太申祥和專為老年朋友設計的養(yǎng)老會籍有：祥和會籍、太申養(yǎng)老會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍共計四種。祥和會籍和太申養(yǎng)老會籍會員在山莊居住，可享受會員房價。太申尊老會籍會員可享受我院提供的免費專屬標準房間的居住權。太申至尊尊老會籍會員可享受我院提供的免費專屬一居室套房的居住權。短期居?。盒杼崆邦A約，每天居住費8美元（一床位），不固定床位。押金8萬元人民幣，外地持公費醫(yī)療證明，押金12萬元人民幣。長期居?。簩嵭袝T制，標準間免費住宿，水電費自理，會員期三年，押金50萬元人民幣，合同到期后全額退還。就餐標準：每人每天12元。北京曜陽國際老年公寓

北京曜陽國際老年公寓位于密云縣城西北占地面積13.74萬平米，總建筑面積6.72萬平米，容積率為0.49，總套數(shù)共計425套。

項目功能規(guī)劃包括四大居住組團，兩大服務配套等；其中項目居住組團，即多層電梯情景公寓、退臺躍層公寓、聯(lián)排公寓、獨棟別墅四大組團。品牌介紹北京曜陽國際老年公寓是由北京城建集團聯(lián)合中國紅十字基金會實施的一項惠顧民生的養(yǎng)老事業(yè)，不僅擁有基礎的星級酒店管理服務，更有曜陽品牌傾情奉獻的專屬會員養(yǎng)老服務，并力邀中國武警總醫(yī)院加盟，成立中西醫(yī)康復醫(yī)療中心，為業(yè)主提供全天候、全過程、全方位的專業(yè)基礎醫(yī)療服務。產(chǎn)品介紹A區(qū)，為3-4層花園洋房產(chǎn)品，以一居及二居產(chǎn)品為主；B區(qū)，為退臺及躍層產(chǎn)品，以二居、三居為主，有部分四居；C區(qū)，為2層類聯(lián)排產(chǎn)品，以一居及二居為主；D區(qū)，為獨棟別墅，以四居、五居為主；26會所集餐飲，休閑，娛樂，商務為一體。游泳館、桑拿、溫泉SPA足浴、中醫(yī)按摩、商務會議、餐飲、羽毛球館、乒乓球館、網(wǎng)球館、籃球、門球、棋牌室、老年大學、書畫室、小型電影院、超市等。中國武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復醫(yī)療中心醫(yī)療中心建筑面積11000平米，病房82套，并邀請中國武警總醫(yī)院進行專業(yè)經(jīng)營。

武警總醫(yī)院是集醫(yī)療、教學、科研、預防、保健于一體的綜合型現(xiàn)代化三級甲等醫(yī)院。醫(yī)療中心提供評估系統(tǒng)、體檢、遠程醫(yī)療系統(tǒng)、家庭醫(yī)生系統(tǒng)、國醫(yī)養(yǎng)生系統(tǒng)及緊急服務系統(tǒng)等五大醫(yī)療保健服務內容，此外醫(yī)療中心還設置了就診綠色通道，醫(yī)療全程可使用醫(yī)療保險卡。27Part3國外老年地產(chǎn)項目28國外典型老年社區(qū)模式特點西方發(fā)達國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個階段，充分體現(xiàn)其人性化設計理念和區(qū)別對待的關懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點。第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段老年公寓老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主保障水平低政府給予一定支持社會保障體系完善形成條件運營主體社會保障第三階段老年社區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”國外老年社區(qū)產(chǎn)生機制29政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持人口結構老齡化是導致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因老年社區(qū)完全社會化，處于成熟階段集中在經(jīng)濟發(fā)達國家，老年社區(qū)建設較完善面向社會老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅美國老年社區(qū)30背景：人口結構發(fā)生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區(qū)形成的直接原因1、美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。2、經(jīng)濟發(fā)達程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。3、政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發(fā)展。4、老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。

美國嬰兒潮一代老齡化現(xiàn)象是形成老年社區(qū)的主要的原因

1、老年社區(qū)分為獨立式、集合式和護理型；2、政府會給與政策上的大力支持；3、環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)大多為私人投資并進行商業(yè)化運作。美國老年社區(qū)特點

31美國佛羅里達太陽城中心老年社區(qū)——聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構成

：老年人口占絕對多數(shù)戶型構成：大多數(shù)是獨棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心:獨立家庭別墅國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護理機構庭院阿斯頓花園:出租的獨立居住公寓自由廣場:輔助照料式住宅和家庭護理機構美國太陽城中心名稱緣起：

西方不稱老年人為夕陽，而是太陽意大利哲學家康帕內拉曾著《太陽城》區(qū)位：臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里達西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達之間，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程規(guī)模：接近微型城市社區(qū)太陽城中心共有10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬目標定位和建設理念：社區(qū)自1961年開始建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活32全美最典型、最好的老年社區(qū)美國太陽城中心整個社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個郵局，超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂物業(yè)類型為老年人量身定做：“太陽城中心”（獨棟別墅）“國王之殿”（聯(lián)體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）33制度上增強老年人的歸屬感——由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會，社區(qū)對低齡人群活動嚴格限制社區(qū)委員會辦公室自社區(qū)1961年開始建設以來，社區(qū)各項活動一直由開發(fā)商運營，不久成為開發(fā)商的沉重負擔。1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨立的非盈利機構——社區(qū)委員會，負責社區(qū)各項活動的組織，同時委員會收取參與各項活動業(yè)主的年費，以維持機構的運營。

社區(qū)委員會成員均為社區(qū)內居住的老年業(yè)主美國太陽城中心成功因素分析社區(qū)委員會由社區(qū)老人構成—便于溝通減少隔閡社區(qū)委員會負責社區(qū)的日常運作，有常設辦公室，每月定期舉行例會。純粹老年社區(qū)——增強老年人的歸屬感居民必須55歲以上，18歲以下的陪同一年居住不超過30天34規(guī)劃設計人性化：針對老年人的無障礙設計、空間導向設計，身心健康相關的社區(qū)設施美國太陽城中心成功因素分析針對老年人的建筑規(guī)劃：無障礙設計——強調方便安全：社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設置低按鍵、高插座極強的空間導向性——應對老年人的記憶力感知力下降：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴格的人車分流針對老年人的社區(qū)設施——強調身心健康：身體健康——建有醫(yī)院和老年護理中心，心理健康——老年圖書館，社區(qū)交流大廳電梯內低按鈕設計防滑坡道設計社區(qū)圖書館社區(qū)交流大廳35多彩的體育運動——會所可以滿足大多數(shù)運動需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛，經(jīng)常舉辦相關賽事草地保齡球室內游泳池高爾夫球場美國太陽城中心成功因素分析豐富的會所運動：室內外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場，棋牌室，保齡球場，舞廳，健身房，應有盡有特色：高爾夫愛好者的天堂：約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。社區(qū)里擁有多個高爾夫球場，交納入會費后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場，每年費用約1500美元太陽城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫學校的本部全美草地保齡球錦標賽在太陽城舉行白天可以在社區(qū)寬闊的棕櫚樹街道上駕駛高爾夫車，大多數(shù)購物場所都有專門為高爾夫車提供的停車場健身室36俱樂部豐富了社區(qū)活動，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會組織的俱樂部活動精彩紛呈超過200種各類俱樂部和組織美國太陽城中心成功因素分析豐富多彩的俱樂部課程：社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部，開設課程和組織活動超過80種，如業(yè)余無線電、計算機、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等這可以幫助老年人完成年輕時未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情藝術室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動交流中心37為老人設置專業(yè)、完善的配套設施各社區(qū)均有自己嚴格的機構、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會性節(jié)目活動對六個社區(qū)的所有成員開放。在太陽城中心每人每年享用綜合會所的費用為140美元。享受的康樂設施包括室內和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會議室，和一個10000平方英尺的劇場。桌球室游泳池圖書室手工制作中心美國太陽城中心成功因素分析38美國考察項目新澤西sterlingpointe老年社區(qū)落杉磯fairoaks老年公寓落杉磯Keiro日裔老年公寓39落杉磯fairoaks老年公寓40落杉磯fairoaks老年公寓41基本情況Fairoaks是一家私人投資、盈利性的高檔老年公寓入住者的平均年齡為82歲，最小為62歲，其中75％為女性，25％為男性出租不簽長期租約，一月一簽家人可以來探望與活動，有活動也會邀請家人參加房間中配置了基本家具，也可以自己帶部分家具共2棟樓146套，經(jīng)濟狀況好時租房需要排隊，現(xiàn)在金融危機出租有空置，目前出租率為82％。共四個管理人員，55個服務員加州共有8000多家老年公寓，高檔的包括該項目在內一共7家，中低檔次的越多。管理模式有純租賃的，也有先交押金后退款的2003年開業(yè)，在開業(yè)之后的二三年內很難賺錢，屬于長期性投資項目42兩類產(chǎn)品獨立型1每天三頓的營養(yǎng)餐24小時上門服務全部的服務設施使用電話服務緊急呼叫系統(tǒng)交通預定基礎有線電視服務個人健康規(guī)劃干洗服務社會活動安排健身計劃不限次數(shù)的活動區(qū)域2獨立型所有服務項目醫(yī)療服務洗浴幫助洗衣和室內清潔個人清潔輔助做飯和其他活動輔助問診定期檢查連續(xù)照看輔助型老年癡呆癥以及中風后遺癥或行動不便等類型需要照料的老人43獨立居住型老年公寓的收費標準（四大類戶型）工作室類型公寓SIERRA3350美元起PASEO3650美元起1個臥室的套房DELMAR3950美元起VISTA4250美元起CORDOVA4450美元起CATALINA4750美元起COLORADO4950美元起1個臥室的套房+單間MONTEREY5950美元起2個臥室的套房HUNTINGTON6950美元起增加一人加750美元44FAIROAKS的配套設施與服務項目服務項目服務項目服務項目私人餐廳餐廳還提供精美的點餐方式自助廚房全家具休息間健康鍛煉計劃各種服務沙龍禮品店多功能活動室經(jīng)驗交流中心健身洗浴中心圖書館每層配有干洗房特色餐廳可以觀景的露臺完美的路聽系統(tǒng)充足的停車位電腦房花房45是買房合適還是入住FAIROAKS合適首先，入住我們社區(qū)您將會得到全方位的服務，而自住卻沒有第二點從經(jīng)濟方面，我們可以舉例說明，入住FAIROAKS社區(qū)的優(yōu)勢消費目錄買房后每月支出FAIROAKS月供1800含稅費450含設施使用費200含修理費150含維修費180含食物支出650含娛樂支出300含房屋修剪費280含車費350不需要房屋保險150可選擇個人服務費175含保安費65含消炎藥費用0.59不需要總計4750.59

46規(guī)劃與設計47戶型圖48起居室49公共餐廳家庭小餐廳，帶廚房，親屬探望時可以自己作飯50走廊兩邊均有扶手51落杉磯fairoaks老年公寓衛(wèi)生間均有坐座和扶手衛(wèi)生間均有應急呼叫器52開門式浴缸53配套設施54落杉磯Keiro日裔老年公寓服務于日裔老年人的非盈利性老年公寓55考察與會談56KEIRO的來歷在美國的日本老人很多，在南加州有19萬日裔，其中20％約3.8萬人是老年人第一代日本移民，語言溝通差，文化水平相對低，收入低，社會關注度低在1961年，由9位日裔人員發(fā)起了KEIRO項目，屬于非盈利公益性，專門服務于低收入的日裔老人群體老年公寓占用的土地是由當?shù)氐娜毡救司栀浀?，資金主要由在美國的日本商會捐助，每年捐助250萬美元，并且通過與大學合作，召收大學生充當義工，解決了勞動力問題，基本可以作到收支平衡57自立型針對健康老人出租的居室，無政府補助，每套月租金2500美元，由個人負擔兩種經(jīng)營模式醫(yī)療型按床位出租，每室兩人，可從政府的保險中獲得一部分資金，65％從醫(yī)療保險中出，35％由自己出58公寓外景59辦公室60配套設施6162手工房63大餐廳64

新澤西sterlingpointe老年社區(qū)65基本情況購買條件至少有一人年齡在55歲以上，而其他入住者年齡必須在49歲至54歲之間18歲以下的未成年人，一年內累計居住不超過30天購房后可以出租，但承租人也必須滿足55歲的要求老年社區(qū)的政府優(yōu)惠主要是購房者可以免征或減征地產(chǎn)稅老年社區(qū)項目，由于政府無需為該項目配備學校等設施，因此可減免地產(chǎn)稅66價格房屋價格每種方案不同，見后圖280平方米的使用面積，按350平方米建筑面積，總價50萬美元，合1萬人民幣1平方米以后每年需交納約9000美元地產(chǎn)稅（1.8%)物業(yè)費：252美元/月，包含以下內容公共部分的清潔冬季公園內部、汽車出入口、道路除雪修剪草坪，土壤養(yǎng)護、除野草人行道清理俱樂部（會所）服務67總平面圖土地劃分為小宗，上面可建一幢別墅，方案買房人可選會所聯(lián)排別墅獨棟別墅68日本老年社區(qū)69日本的人口情況根據(jù)2007年1月1日居民基本登記，登記東京居民1233.9萬人。這個數(shù)字分成三個年齡范疇：少年兒童（0-14歲）有146.1萬人；工作年齡人口(15-64歲)有854.6萬人；老年人口（65以上）有233.2萬人。這些人數(shù)構成的比例分別為11.8%、69.3%、18.9%日本的老齡化日本老年人口的構成比例在1978年已經(jīng)超過了聯(lián)合國規(guī)定的“老齡化國家”7%的標準，之后老齡化的速度不斷加快至1998年，已經(jīng)超過了“高齡社會”14%的標準《日本將來人口推測報告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達到40%71日本考察熱海老年公寓72日本靜岡縣熱海老年公寓項目73位置靜岡縣熱海市是日本著名海濱溫泉鄉(xiāng)，依山傍海，風景秀麗。由于新干線經(jīng)停此地，交通方便，使得熱海溫泉成為日本人渡假和周末旅行、新婚旅行最常去的溫泉鄉(xiāng)之一。我們考察的這家老年公寓，由日本大和房地產(chǎn)公司開發(fā)，于1986年開業(yè)，屬于私人投資的盈利性的高檔老年公寓，占地面積15369平方米，建筑面積17443平方米74考察老年公寓的負責人熱情地接待了我們，現(xiàn)場交流了項目的運營模式與管理經(jīng)驗，并帶領我們參觀了老年公寓的硬件設施75兩類經(jīng)營模式公寓出租部分生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面積從46平米至70平米不等可以自帶家俱，室內有廚房，可以作飯需要醫(yī)療護理的老人的護理室護理室面積從20～28平方米，共43套出于衛(wèi)生考察，我們沒有進入此樓參觀76收費標準入住時交納2000萬日元（160萬人民幣）作為押金，退房后可退還。每月交納房租，個人為每月5.9萬日元（4700元人民幣），如夫妻雙方住，則月租為8.8萬日元（7040元人民幣）房租里包括生活費用，如果自己作飯，則可以從房租里扣除餐費很多人是賣掉自己的房屋作為押金，也有教師和公務員在退休時可以得到一大筆養(yǎng)老金作為押金77居室設計－老年社區(qū)的設計更具有特殊性浴室外的紅外感應器大浴場里的緊急呼叫按鈕78走廊中的扶手扶手的端部應向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。79配套設施會客室親屬探望的客房茶道室大浴場2所圖書室和室麻將室和棋牌室陶藝室健身房小賣店停車場美容理發(fā)室菜園超市班車服務會客室壽和室80餐廳配餐室Part4老年社區(qū)開發(fā)理念1.人口老齡化，世界各國的難題2.我國養(yǎng)老地產(chǎn)概況3.我司老年社區(qū)的開發(fā)建設思路4.養(yǎng)老地產(chǎn)的投資形式5.老年產(chǎn)業(yè)的興起1.社會老齡化，世界各國的難題隨著全球老齡人口的“爆炸式”增長，經(jīng)聯(lián)合國調查預計，到2050年，60歲以上的老齡人口總數(shù)將近20億，占總人口21%，并將超過14歲以下兒童人口的總數(shù)。百歲老人將從2002年的約21萬增長到320萬。到2050年，非洲老齡人口將從4200萬攀升到2.05億；亞洲從3.38億增加到12.27億；歐洲從1.48億增加到2.21億；美洲從9600萬增加到3億。人口老齡化已成為當今世界的一個突出的社會問題，早已引起了國際社會的關注。日本，有法律保護的養(yǎng)老日本于1996年進入老齡社會，日本政府制訂了一系列法律制度，并不斷進行修改和補充，以期逐步完善社會保障體系。1959年，日本頒布《國民年金法》，采取國家、行業(yè)、個人共同分擔的辦法，強制20歲到60歲的日本人都參加國民年金體系。1963年，日本政府推出了倡導保障老年人整體生活利益的《老人福利法》，推行社會化養(yǎng)老。1982年又出臺了全面推廣老人保健設施的《老人保健法》，使日本老人福利政策的重心開始轉移到居家養(yǎng)老、看護的方向。這三項法律方才支撐起日本的老年人福利保障體系。1995年制定了《高齡社會對策基本法》作為老齡化社會對策的綜合性法律，涉及到養(yǎng)老金、社會養(yǎng)老、雇傭、醫(yī)療、照料、教育、居住環(huán)境等問題。

美國，在保險方面下功夫隨著戰(zhàn)后“嬰兒潮”時代出生的人即將步入老年，美國的養(yǎng)老問題也日益突出。為此，美國政府和有關方面以不斷完善社會保險體系來應對這一問題。社會保險由公司和雇員必須按照有關法律同時交納一定比例的社會保險稅。到65歲退休時即可從中受益，提前退休扣減適當比例的收益。對于老年人來說，最重要的是醫(yī)療照顧計劃。醫(yī)療照顧計劃是美國政府專門針對老年人和殘疾人于20世紀60年代初期設立的計劃，政府用社會保險稅收為該計劃注入資金。計劃分為A和B兩個種類，區(qū)別為全部免費和需適當交費，分別享受不同范圍的醫(yī)療照顧服務。參加社會保險計劃的老人均可享受這兩種服務。這樣，在社會保險網(wǎng)的保護下，老年人的養(yǎng)老、治病和送終問題就基本上得到了解決。巴西各級政府制訂了一系列法律和行動計劃。巴西憲法規(guī)定“家庭、社會和國家有義務贍養(yǎng)老年人，保障他們參與社會，捍衛(wèi)他們的尊嚴和福祉，保證他們的生活權利”。1994年和1996年，巴西先后以法律形式頒布了《國家老年人政策》及其實施細則，對政府和公共部門應為老年人提供的服務和老年人應該享有的權利作出了規(guī)定。在醫(yī)療保障方面，公立醫(yī)院普遍按法律規(guī)定設立了老年專科。除了看病優(yōu)先和享有公民普遍的免費醫(yī)療福利外，老年人還享有免費注射流行病疫苗和康復治療的優(yōu)惠。巴西所有老年人都有權享有政府提供的最低生活保障。

為了保障老年人的合法權益不受侵害，法律規(guī)定政府應為老年人提供法律咨詢，各級法院優(yōu)先審理65歲以上老人提出的訴訟。

巴西政府支持教育部門建立老年大學，并為老年人提供適當?shù)墓ぷ鳈C會。巴西，重視老年人的生活保障俄羅斯，進行養(yǎng)老制度改革俄羅斯在全國實行養(yǎng)老制度改革，從以前的養(yǎng)老社會統(tǒng)籌，過渡到社會統(tǒng)籌和養(yǎng)老保險相結合。改革的主要目的是改善退休人員待遇，調動企業(yè)和職工參與養(yǎng)老的積極性。估計全部改革將于2016年完成。改革前養(yǎng)老金主要來自企業(yè)繳費。實行改革后，俄羅斯退休人員的養(yǎng)老金將由基本養(yǎng)老金、養(yǎng)老保險金和養(yǎng)老儲蓄金三部分組成。基本養(yǎng)老金由企業(yè)和國家承擔，企業(yè)每月將職工工資總額的14%上繳國家財政；養(yǎng)老保險，企業(yè)每月需上繳職工工資的12%；職工退休后，每月領取的養(yǎng)老金，是個人帳戶上的總額除以領取養(yǎng)老金的總月數(shù)。養(yǎng)老儲蓄由單位和個人繳納。為使儲蓄升值，政府將設立專門的委員會，對投資機構的經(jīng)營進行監(jiān)督和評估，可以根據(jù)個人委托，與投資機構簽定合同，由它們將養(yǎng)老儲蓄用來投資，但只有國家授權機構才可參與投資。87瑞典，讓老人能安度晚年瑞典社會福利法明文規(guī)定，子女和親屬不再負有贍養(yǎng)和照料老人的義務。瑞典早在上世紀50年代便建立起了社會養(yǎng)老制度。政府通過發(fā)放基本養(yǎng)老金為養(yǎng)老提供經(jīng)濟保障。年滿65歲后都可根據(jù)居住年限領取數(shù)額不等的基本養(yǎng)老金。工作過的人退休后還可根據(jù)其工齡領取到一筆附加養(yǎng)老金，兩筆基金差不多相當于退休前工資的70%。住房補貼，對象是所有低收入退休者，以避免這部分人退休后住房質量下降。這也保證了所有退休老人都能擁有住房。醫(yī)療保障，使人們在退休后仍能像以前一樣享受近乎免費的醫(yī)療服務。此外，老人們還可享受三種特別醫(yī)療保健服務：一是請醫(yī)生、護士到家看??；二是長期住院治療，各醫(yī)院都為老人設有相當數(shù)量的專用病床，保證他們能得到及時治療；三是療養(yǎng)院。88我國如何應對老齡化改革開放以來，在黨中央、國務院的領導下，我國老齡事業(yè)有了較快的發(fā)展1994年12月，國家計委、民政部等部門聯(lián)合制定了《中國老齡工作七年發(fā)展綱要(1994—2000年)》；1999年10月，黨中央、國務院決定成立全國老齡工作委員會；2000年8月，黨中央、國務院又下發(fā)了《關于加強老齡工作的決定》。根據(jù)《中華人民共和國老年人權益保障法》、《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》和《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，結合我國人口老齡化的實際，制定《中國老齡事業(yè)發(fā)展