建筑行業(yè)城中村改造市場分析

建筑行業(yè)城中村改造市場分析1.概念梳理：首次提級單列，戰(zhàn)略意義凸顯1.1.城中村改造提及單列，政策持續(xù)加碼“城中村改造”概念由來已久，屬城市更新重要一環(huán)。從規(guī)劃學(xué)角度來看，“城中村”是指城市建成區(qū)或發(fā)展用地范圍內(nèi)處于城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型中的農(nóng)民社區(qū)，內(nèi)涵是“市民城市社會中的農(nóng)民村”，城鄉(xiāng)二元體制是城中村產(chǎn)生的制度基礎(chǔ)。城中村通常游離于現(xiàn)代城市管理之外，居住環(huán)境較惡劣，且土地使用權(quán)性質(zhì)多為集體土地，居民戶籍為農(nóng)村戶口。城中村改造概念由來已久，2011年十二五規(guī)劃綱要中即提出“推進‘城中村’和城鄉(xiāng)結(jié)合部改造”，后續(xù)伴隨我國城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展，2015年“十三五”及2021年“十四五”規(guī)劃中分別提出“加快推進集中成片棚戶區(qū)和城中村改造”和“因地制宜改造一批城中村”，城中村相關(guān)政策表述逐步細(xì)化。近期高頻發(fā)聲、政策提級單列，城中村改造戰(zhàn)略高度與重要性提升。今年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造問題：4月28日政治局會議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”；6月8日國家金融監(jiān)督管理總局黨委書記、局長李云澤于第十四屆陸家嘴論壇開幕式表示將“強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項目建設(shè)”。以往國家層面的政策大多在城市更新的大范疇之下對城中村改造做出指引，今年將其提級單列，出臺針對性政策，戰(zhàn)略高度與重要性明顯提升。7月21日國常會審議通過《在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，頂層政策已正式落地，7月24日政治局會議強調(diào)應(yīng)積極推動城中村改造，預(yù)計后續(xù)相關(guān)細(xì)化支持政策有望陸續(xù)出臺。城中村改造實施意義深遠(yuǎn)，推進動力充足。超大特大城市是當(dāng)前推進城中村改造的主要范圍，作為帶動區(qū)域乃至國家經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵增長極，此類城市通常面臨城市土地資源短缺、居住成本偏高、城市內(nèi)部發(fā)展不均衡等共性化問題。城中村作為相對中心區(qū)域的存量房源地，存在布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務(wù)缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件相對較差等問題，與城市核心區(qū)域形成較大反差，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。因此，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。同時，在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力大、地產(chǎn)疲弱態(tài)勢下，城中村改造有望成為后續(xù)穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，戰(zhàn)略意義凸顯，后續(xù)政策有望加力推進。1.2.城中村改造、棚改、老舊小區(qū)改造差異探析城中村改造、棚改、老舊小區(qū)改造均屬城市更新范疇，對比看，三者在土地性質(zhì)、改造范圍、主導(dǎo)方、改造方式等多個維度均有較明顯差異：土地性質(zhì)：城中村的土地多為集體所有制，且大多處于城市核心地區(qū)，而棚改、舊改涉及的土地基本均為國有土地，土地性質(zhì)不同是城中村改造特殊性的重要來源。集體土地與國有土地的核心區(qū)別在于，集體土地上的房屋不能進行市場交易，因此與國有土地相比市場估值差異較大。改造范圍：棚改和舊改覆蓋全國，且棚改以三四線城市為主；本輪城改主要集中于超大特大城市（住建部劃定19個；根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)為21個），其GDP、人口、地產(chǎn)投資在全國占據(jù)重要份額（2021年占比分別為32%/21%/37%），但區(qū)域范圍有限。主導(dǎo)方：城中村改造與老舊小區(qū)改造均具有一定市場化屬性，主導(dǎo)者為“政府+市場”，而棚戶區(qū)改造以政府為主導(dǎo)。改造方式：本輪城改受到城市更新“四道紅線”約束，強調(diào)“拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合”；棚改主要為拆除重建，舊改主要為翻新修繕，城改介于二者之間。安置方式：棚改采用房屋安置和貨幣化安置相結(jié)合的方式，貨幣化安置比例或超50%。本輪城中村改造安置方案尚未完全敲定，從目前已公布的城市來看，北京明確以房屋安置方式為主，鄭州、南京可采用房票安置，濟南鼓勵多種安置方式相結(jié)合。預(yù)計本次城中村改造貨幣化補償比例可能較小，或更多通過納入保障性住房體系進行實物安置。資金來源：城中村改造資金來源多元，7.21國常會明確要“多渠道籌措改造資金，鼓勵和支持民間資本參與”，資金來源包括財政資金、地方債務(wù)、政策性銀行貸款、民間資本、社會資本等，與舊改更為類似，而棚改主要由中央通過PSL（抵押補充貸款）直接支持。推進節(jié)奏：城中村改造要“堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥”、“成熟一個推進一個”，相較于舊改明確要求“十四五”完成目標(biāo)、以及棚改定調(diào)大力推進，從當(dāng)前政策導(dǎo)向來看，城中村改造節(jié)奏預(yù)計相對較緩。且城中村改造多涉及農(nóng)村集體土地，需統(tǒng)籌處理各方利益訴求，實施難度可能更大，預(yù)計整體周期較長。2.項目模式：誰來主導(dǎo)？資金從哪來？2.1.主導(dǎo)方：以政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)、村企合作三種模式為主城中村改造項目包括三類改造主體：政府、開發(fā)商及村集體股份公司。各地區(qū)的主導(dǎo)方有所差異，部分可能采取2-3個主體共同合作的形式，如政企合作、村企合作、政企村三方合作等。從各地實踐看，按照各主體在前期土地征收環(huán)節(jié)的話語權(quán)高低，可將改造模式分為政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)、村企合作三大類：政府主導(dǎo)：以杭州、上海為代表，由政府牽頭土地征收政府主導(dǎo)類項目一般由政府直接出面，牽頭與村集體協(xié)商土地征收、安置補償?shù)仁乱耍捌诎仓贸杀拘栌烧鲑Y，部分市場化程度較高地區(qū)可能采取引入社會資金方式緩解地方政府財政墊資壓力。政府主導(dǎo)模式的核心優(yōu)勢在于項目推進效率高，前期土地整理周期短，采取該模式的代表性城市包括杭州、上海、濟南、長沙等：杭州：形成“政府主導(dǎo)”、“做地+收儲”城中村改造模式。近年來杭州市“城中村”改造的主流方向為：由市政府確定做地計劃，政府下屬的做地主體開展土地整理，完成做地后交由市土儲中心收儲，最后由市自然資源主管部門將土地掛牌出讓。其中做地主體主要包括三類：1）市土地儲備中心；2）市級做地主體（錢江新城管委會、杭實集團、市城投集團等7家單位）；3）區(qū)級做地主體（各區(qū)政府或開發(fā)區(qū)管委會），三類做地主體均為政府所屬機構(gòu)或國資企業(yè)。杭州模式有兩大特點：1）政府完全把控前期土地整理工作；2）政府壟斷一級市場，一級和二級土地完全分離，用地主體不一定是做地主體。上海：政府主導(dǎo)審批，國企拆遷開發(fā)，資金籌集多元化。上海城中村改造項目由政府主導(dǎo)一級開發(fā)，且將70%左右的二級開發(fā)授權(quán)國企，以保障城市更新項目的落地效果，同時持續(xù)探索民營資本參與模式。2014年起上海集體經(jīng)濟組織可引入合作單位共同改造開發(fā)，2014-2020年間社會資本參與的項目占比達80%。根據(jù)房管局披露，截至2022年底，全市已批準(zhǔn)的62個城中村改造項目引進社會資本達5500多億，主要來源包括實施改造主體出資、金融機構(gòu)配套融資、由房企和保險資金共同設(shè)立的城市更新基金等。以上海最典型的城中村改造項目普陀區(qū)紅旗村為例：該城中村地塊占地面積586畝，于2014年被列入上海第一批36個城中村地塊中11個試點項目之一，2014年10月項目得到批復(fù)正式啟動。該項目改造實施主體為上海中環(huán)天地投資有限公司（普陀區(qū)屬國企中環(huán)集團和地塊所在長征鎮(zhèn)的現(xiàn)代天地公司集體經(jīng)濟組織共同出資），2016年末土地一級整理基本完成。2018年10月，上海海升環(huán)盛地產(chǎn)商（中海地產(chǎn)、中環(huán)投資、新長征聯(lián)合成立）以93.99億元地價摘得紅旗村四塊地；2020年1-2月，海升環(huán)盛再以19.14億元拿下紅旗村剩余舊改地塊。開發(fā)商主導(dǎo)：珠三角為主，采取政府引導(dǎo)、市場運作模式開發(fā)商主導(dǎo)模式指開發(fā)商成立項目公司，負(fù)責(zé)征地、拆遷、補償、安置、建設(shè)、銷售等，按市場化形式進行綜合開發(fā)，整體方案、布局、資金運作均由開發(fā)商自行承擔(dān)，期間政府僅發(fā)揮市場引導(dǎo)及流程監(jiān)管作用，包括發(fā)布城中村改造地塊規(guī)劃、審批開發(fā)商上報的開發(fā)流程等。該模式的核心在于開發(fā)商能夠順利拿地，并在更新改造過程中通過容積率的突破來平衡投入，深圳、珠海主要采取該模式，其優(yōu)勢在于政府前期無需投入，不受財政資金限制，劣勢在于開發(fā)商以商業(yè)利益最大化為目標(biāo)，可能忽略城市全局規(guī)劃目標(biāo)，僅選擇盈利前景好的項目進行開發(fā)，且由于開發(fā)商模式缺少政府介入，與村集體協(xié)商征收、安置事宜中可能存在一定阻礙。深圳大部分項目均為開發(fā)商主導(dǎo)模式，以寶安沙井大街片區(qū)（金蠔小鎮(zhèn)）改造項目為例：2019年2月，寶安區(qū)區(qū)城市更新和土地整備局啟動該區(qū)域片區(qū)規(guī)劃和統(tǒng)籌研究工作，確定改造的具體實施路徑和方案。9月村集體召開股東會，11家股份公司以超過90%的意愿高票通過，通過率創(chuàng)近年新高，有效推動項目立項。2020年4月方案上報市政府審批，6月市政府批準(zhǔn)予以公告。村企合作：廣州傳統(tǒng)舊改模式，村集體協(xié)商選取合作企業(yè)舊村改造過程中，村集體通常存在經(jīng)濟實力不足與經(jīng)驗欠缺的問題，因此引入合作企業(yè)成為舊村改造的重要契機。在政府、村集體、企業(yè)三方合作的模式中，政府作為主導(dǎo)者和審批者，通過出臺相關(guān)政策以及對上報方案進行審核來規(guī)范開發(fā)商的行為，保障村民利益；合作企業(yè)作為運作者，通常在“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府核查公布后”介入，負(fù)責(zé)項目的具體推進和市場化運作，在充分理解政策的基礎(chǔ)上與村民協(xié)商拆遷補償；村民作為土地提供者，對項目能否開展具有投票權(quán)，80%以上的村民投票同意后，舊改項目方可實施。村企合作相關(guān)政策逐步完善，合作模式趨于成熟。2011年，《關(guān)于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知》[2011]51號文將“合作企業(yè)”納入自主改造的選擇范圍，提出“村集體經(jīng)濟組織可以通過公開招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè)”；2012年《關(guān)于加快推進三舊改造工作的補充意見》[2012]20號文件中對合作企業(yè)引入方式進行限制，僅保留了公開招標(biāo)方式，并一直沿用至今；2015年，[2015]56號文將合作改造列為與自主改造和征收儲備并列的改造模式，村企合作模式進一步趨向成熟。村企合作改造案例：茂名市舊塘村改造項目項目概況：舊塘村項目改造類型為舊村莊改造，于2010年啟動。根據(jù)“三舊”改造政策，舊塘村項目通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體，最終確定合作企業(yè)為茂名市天韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該項目總投資超過8億元，建設(shè)資金由項目聯(lián)合公司自籌解決。該工程已于2016年竣工驗收，交付村民使用。合作方式：2010年10月，在政府引導(dǎo)下，舊塘村村民與茂名市天新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂改造協(xié)議；2012年4月，天韻房地產(chǎn)與茂南區(qū)站前街道辦高涼南第一經(jīng)濟合作社聯(lián)合成立茂名市天新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在集體經(jīng)濟組織（或村民大會代表）2/3以上人員表決同意的前提下，轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地（集轉(zhuǎn)國），并協(xié)議出讓給項目聯(lián)合公司，聯(lián)合公司章程中對改造地塊應(yīng)返還的土地出讓純收益分配、拆遷補償安置的權(quán)益內(nèi)容進行約定；2013年1月。完成舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地的土地報批；2013年12月項目開工建設(shè)；2016年10月竣工驗收，交付使用。2.2.土地開發(fā)模式：主要包括做地收儲、一二級聯(lián)動兩大模式土地一級開發(fā)為城中村項目推進最核心環(huán)節(jié)。土地一級開發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到一定的建設(shè)條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。城中村改造項目中，土地一級開發(fā)階段最為繁瑣，且投入成本高（包括前期協(xié)商、安置補償費用），一級完成后的“熟地”開發(fā)與一般的城市片區(qū)開發(fā)項目周期基本一致。按照政府對一級開發(fā)階段的壟斷程度，可將城中村地塊開發(fā)模式分為兩大類：做地收儲模式：政府完全壟斷一級開發(fā)做地模式下政府完全壟斷一級土地開發(fā)，由政府指定的做地主體（一般為地方城投或下轄區(qū)政府）開展土地整理工作，一級整理工作完成后，將“熟地”納入儲備庫，并進行市場化招拍掛。該模式一般需由政府自行承擔(dān)前期成本，財政資金壓力較大，如在一級開發(fā)階段引入社會資本，純做地模式下很難保證社會資本獲得合規(guī)收益，有數(shù)個硬性規(guī)定較難突破：1）2016年印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》規(guī)定，項目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤；2）2017年財政部發(fā)文堅決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資行為，其中規(guī)定儲備土地前期開發(fā)不得納入政府購買服務(wù)。因此如果做地模式下引入社會資本，早期只能通過“二級補一級”的違規(guī)方式，即用“熟地”轉(zhuǎn)讓的土地交易收入來彌補社會資本的一級開發(fā)成本。后隨著土儲資金監(jiān)管趨嚴(yán)，政企磨合出了按績效考核支付模式：通過將招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等運營內(nèi)容納入土儲項目，將其轉(zhuǎn)為綜合性項目，社會資本按照后期綜合性營商環(huán)境運營的績效考核獲取收益，規(guī)避了地方財政支出的違規(guī)情節(jié)。土地一二級聯(lián)動：通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)保障一級開發(fā)主體收益土地一二級聯(lián)動指負(fù)責(zé)一級開發(fā)的開發(fā)商可通過協(xié)議出讓等形式直接獲得二級開發(fā)的土地使用權(quán)，無需經(jīng)過市場化拍地流程。該模式能夠充分調(diào)動開發(fā)商參與一級開發(fā)的積極性，并通過一二級資源嫁接降低總投資成本，同時減少前期政府的資金投入及投資風(fēng)險。一二級聯(lián)動方式包括協(xié)議出讓、定向/帶方案掛牌等。根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式將土地使用權(quán)授予社會資本，因此市場化較高的經(jīng)營性地塊基本上難以實現(xiàn)一二級聯(lián)動，目前各地的一二級聯(lián)動項目主要基于各地專門針對城市更新領(lǐng)域出臺的條例。在不違反上位法規(guī)定、程序合法的情況下，各地主要通過以下途徑實現(xiàn)城市更新項目的一二級聯(lián)動：1）協(xié)議出讓：根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。深圳作為全國首個城市更新立法的城市，在《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》中提出“實施主體應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)劃要求向政府無償移交公共用地，再申請以協(xié)議方式取得更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，并簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?！北本┯?022年發(fā)布《北京市城市更新條例》，提出“支持存量用地協(xié)議出讓，鼓勵租賃等靈活配置方式”。2）“帶方案”掛牌：即土地出讓前，政府將城市設(shè)計、建設(shè)工程方案、功能運營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)要求予以明確，作為土地出讓的前提條件，納入土地出讓合同。根據(jù)《自然資源部關(guān)于深化規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》，在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應(yīng)前，按程序納入供地方案，實施“帶方案供應(yīng)”。目前浙江、重慶、沈陽、長春等地均有相關(guān)實踐案例。3）定向掛牌：土地管理法中無明確表述，一般指對土地受讓企業(yè)經(jīng)營范圍、自持比例、規(guī)劃條件等做出一定限制。定向掛牌與“帶方案”掛牌都是通過一定限制條件，將能夠參與土地摘牌的社會資本限定在一定的范圍內(nèi)，針對那些沒有參與土地一級開發(fā)的或者沒有參與項目前期實施的社會資本，形成信息壁壘和信息不對稱，進而將一級實施主體在更小范圍內(nèi)、較大概率的鎖定為二級開發(fā)拿地主體，實現(xiàn)一二級聯(lián)動。2.3.資金來源：政府、金融機構(gòu)、社會資本多元籌資城中村改造的資金來源大致可分為政府主導(dǎo)資金及市場運作兩大類。1）政府主導(dǎo)資金：包括財政資金、政府專項債、政策性銀行貸款、政府主導(dǎo)類城市更新基金等。其中城市更新基金的資金來源主要是國企，同時吸納銀行、非銀金融機構(gòu)及民間資本等社會資金，城市更新的母基金不完全以盈利為目的，其主要作用在于利用政府性資金撬動社會資本，發(fā)揮資金的杠桿放大效應(yīng)，以加快城市更新進程。2）市場運作資金：包括非標(biāo)融資、商業(yè)銀行貸款、REITs、其他社會資本等。城中村改造不同階段的資金來源有所差異。以深圳城中村改造類項目為例，在規(guī)劃批復(fù)前期，項目風(fēng)險較高，商業(yè)貸款較難批復(fù)，因此在沒有政府資金參與的情況下，改造資金主要來源于自有資金、非標(biāo)融資等；取得規(guī)劃批復(fù)之后，可申請銀行貸款（如開發(fā)貸），后在開發(fā)建設(shè)階段可通過F+EPC模式引入施工主體資本；項目建成后，可探索通過REITs等資產(chǎn)證券化形式引入社會資金，回收現(xiàn)金流用于再投資。2.4.安置方式：以實物、貨幣安置為主現(xiàn)有安置政策以實物、現(xiàn)金補償為主。《中華人民共和國土地管理法》第四十八條規(guī)定：征收土地應(yīng)采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償。從實踐看，主要包括三種安置方式：1）貨幣補償，以相關(guān)規(guī)定計算的應(yīng)補償面積，按照征收區(qū)域新建商品住房市場價格結(jié)算貨幣補償金；2）房屋安置，由當(dāng)?shù)卣峁┌仓梅课莼蜻w（重）建宅基地，并與被征收人計算、結(jié)清房屋差價或房屋重置價格；3）房票安置，由政府出具給被征收人購置當(dāng)?shù)刈≌课莸姆科?，金額按規(guī)定計算，僅限用于購買當(dāng)?shù)乜捎糜诎仓玫恼魇瞻仓梅?。目前各地政策不一，超大特大城市的補償方式以實物及貨幣安置為主，僅鄭州、南京提出采用房票安置。3.規(guī)模測算：有望拉動近10萬億建安投資3.1.測算范圍：19個超大特大城市，后續(xù)可能擴容至32個根據(jù)國務(wù)院于2014年發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑，將城市劃分為五類七檔，其中常住人口超1000萬的為超大城市；500萬到1000萬的城市為特大城市，300萬到500萬的為I型大城市。7·21國常會指導(dǎo)意見框定此輪城中村改造范圍為超大特大城市，根據(jù)住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，目前我國共有8個超大城市和11個特大城市，2022年超大及特大城市累計房地產(chǎn)投資占全國的37%。進一步考慮I型大城市人口流入，改造范圍可能擴容至32個城市。根據(jù)《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，目前我國有13個城市人口處于300-500萬間，包括長春、蘇州、南寧、昆明、寧波等，部分城市近兩年人口大規(guī)模凈流入，常住人口已突破500萬，有望躋身特大城市行列。此外，自然資源部于9月印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》，決定在北京等15個?。ㄊ校┑?3個城市開展為期4年的低效用地再開發(fā)試點。該政策作為《國務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》配套文件，規(guī)定未納入試點范圍的超大特大城市及具備條件的城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，均可按照通知內(nèi)的細(xì)則執(zhí)行。當(dāng)前I型大城市中的部分地區(qū)如寧波已啟動城中村三年（2023-2025）改造行動，后續(xù)其他I型大城市有望陸續(xù)參與城中村改造進程，改造范圍可能擴容至32個城市。3.2.投資規(guī)模：存量城中村建面6-11億平，預(yù)計拉動建安投資9.6萬億3.2.1.測算方式一：按自建房占比測算存量城中村建面約6億平由于城中村大部分為集體用地，地塊住宅以自建房為主，因此我們可用各城市的自建房占比來體現(xiàn)城中村房屋建筑面積占全市住宅面積的比例。按照各市城區(qū)人口*人均住房建筑面積*自建房比例加總，初步測算得19個超大特大城市存量城中村面積約5.9億平（非地級市的自建房占比用全省數(shù)據(jù)替代）?？紤]到城中村地塊上除了自建房外還包括其他工商業(yè)建筑，實際數(shù)值預(yù)計遠(yuǎn)高于測算結(jié)果。3.2.2.測算方式二：按城中村密度測算存量城中村建面約11億平考慮到自建房占比測算無法納入工商業(yè)等房屋建面，因此進一步采用城中村密度法來估算存量城中村面積，即通過假設(shè)各個城市的城中村占地面積比例來測算城中村房屋建面總額：城中村房屋建面=城區(qū)總面積*城中村面積占比*房屋建面占比，其中：1）城區(qū)總面積：參考住建部《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》中公布的各城市城區(qū)面積。2）城中村面積占比：從公開信息看，僅深圳、廣州、武漢、西安披露城中村占地面積，分別約占城區(qū)總面積的18.1%/14.4%/15.2%/9.2%。借鑒五座有公開信息的超大特大城市，我們假設(shè)上海、北京、成都、天津、杭州這四座城市的城中村面積占比約3%（城中村改造起步較早，推進效率較高）；其余城市的城中村面積占比約5%。3）房屋建面占比：根據(jù)深圳城中村小助手微信公眾號披露，深圳全市城中村的房屋建筑面積約2.1億平，占城中村占地面積的58%?？紤]到廣東地區(qū)城中村建面密度較高，我們假設(shè)廣州、東莞的建面占比均為50%，其余地區(qū)為30%?；谏鲜黾僭O(shè)，我們測算得19個超大特大城市合計城中村建筑面積約10.8億平。3.2.3.建安投資規(guī)模：按假設(shè)中值測算預(yù)計約9.6萬億基于單位建安投資*待開發(fā)城中村建筑面積測算，城中村改造有望帶動9.6萬億建安投資（取各項假設(shè)中值），按8-12年改造周期對應(yīng)年均投資規(guī)模7969-11953億元，占2022年房地產(chǎn)建安投資總額的10%-15%。1）待開發(fā)城中村建筑面積=城中村建面*開發(fā)容積率，其中城中村建面我們選取兩種測算方式的中值（8.5億平），開發(fā)容積率按照1-4進行敏感性測算。2）單位建安投資：考慮部分項目拆遷比例較低，單位建安投資給予相對偏低假設(shè)，按照3000-6000元/平進行敏感性測算。3.3.重點城市改造規(guī)模梳理目前19個超大特大城市中，已有多個城市發(fā)布城中村改造相關(guān)規(guī)劃，上海、深圳、廣州等6個城市已公布具體改造目標(biāo)。廣州：2023年改造計劃顯著提速，預(yù)計完成固定資產(chǎn)投資983億元2009-2014年，廣州作為全國最早的“三舊”改造試點，大力推進琶洲村、楊箕村、林和村等城中村改造工作，后續(xù)持續(xù)推進城市更新改造。2020年，廣州制定新一輪城市更新“三年實施計劃”（2020-2022年），計劃在三年內(nèi)推進以中心城區(qū)為重點的83條城中村改造，力爭到2023年底前，33條已批復(fù)改造實施方案的城中村基本完成回遷安置房建設(shè)，其余50條城中村回遷安置房開工建設(shè)。2023年改造目標(biāo)顯著提速，計劃推進127個城中村改造項目，包括49個續(xù)建項目、20個新開工項目和58個前期項目，預(yù)計完成固定資產(chǎn)投資983億元，占全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)的49%（全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)為2000億元，同比增長超過60%）。截至2023年8月，全市累計批復(fù)城中村改造項目82個，面積約38平方公里，規(guī)劃新配建公建配套設(shè)施621萬平方米，新建村民復(fù)建安置房31萬套。上海：城中村改造進度領(lǐng)跑全國，預(yù)計2032年完成全部城中村改造上海于2014年啟動首批49個城中村改造項目，截至2022年底49個推進的城中村改造中，動遷已完成97%，動遷收尾已完成40個項目，安置房開工率90%，15個項目已開始商品房銷售。2021-2023年上海分別追加認(rèn)定5/8/8個城中村項目，累計已認(rèn)定項目70個。2022年上海舉行“兩舊一村”改造工作推進會，提出用兩屆政府10年時間完成零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及城中村改造，其中城中村改造方面，上海規(guī)劃到2025年底，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動；到2027年底，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面完成，五個新城等重點區(qū)域城中村改造規(guī)?；七M，同步推進實施規(guī)劃拔點、環(huán)境綜合整治；到2032年底，城中村改造項目全面完成（2014-2032年共耗時19年）。其中，2023-2025年規(guī)劃啟動30個城中村改造項目，2023年擬新啟動城中村改造項目10個，改造老舊村（居）民房屋不少于130萬平方米，受益村（居）民不少于4000戶。深圳：城中村改造起步領(lǐng)先，存量規(guī)模巨大，2023年計劃推進4.9萬套（間）深圳“城中村”改造始于1999年，起步領(lǐng)先全國，城中村存量規(guī)模巨大。2021年，據(jù)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心，深圳市城中村用地總規(guī)模約320平方公里，約占深圳土地總面積的16.7%。深圳共有以行政村為單位的城中村336個，自然村1044個，城中村農(nóng)民房或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%。2019年深圳發(fā)布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》，規(guī)劃期內(nèi)全市劃定的綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為55平方公里。2023年2月，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》，其中提出“安全、配套、建筑、綠色”四項改造要點，為全市推進城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升提供明確指引。2023-2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬套（間）、建筑面積超過2000萬平方米，2023年計劃推進4.9萬套（間）城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項目。此外，成都“十四五”時期實現(xiàn)城中村改造約束性指標(biāo)6800戶，2023年計劃城中村改造2448戶；東莞劃定城中村型村莊242個，2023年同步鋪開4個街道和28個鎮(zhèn)的城中村改造；青島2023年計劃推進城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元。除19城以外，廈門已于2023年5月發(fā)布《廈門市城中村現(xiàn)代化治理三年行動方案（2023-2025年）》，計劃在3年時間實現(xiàn)108個行政村治理全覆蓋，昆明2023年擬啟動44個城中村改造項目。預(yù)計后續(xù)其余城市，特別是超大特大城市將積極跟進，中央層面總體規(guī)劃也有望落地。4.政策預(yù)期：強化政府主導(dǎo)，資金支持有望進一步加碼4.1.資金支持：專項債、專項借款等中央支持政策有望出臺回顧棚改：PSL、專項債提供主要資金支持。自2014年起，我國棚改進程邁入加速期，為滿足棚改資金需求缺口，央行于2014年4月設(shè)立PSL（抵押補充貸款）創(chuàng)新型政策工具，2015年起國開行棚改貸款及PSL提供資金規(guī)模顯著擴張，為棚改提供了充裕資金。2015-2018年間，棚改建設(shè)規(guī)模年均超600萬套，年均7500億元的PSL貸款成為棚改最主要資金來源。2019年后PSL支持力度隨建設(shè)規(guī)模同步下滑（2019年新增資金回落至2670億元），后續(xù)建設(shè)資金逐步依賴專項債：2019-2022年棚改專項債發(fā)行規(guī)模分別為7032/3945/4441/3625億。展望此輪城中村改造：中央資金支持力度預(yù)計加碼，同時強調(diào)市場化資金參與。城中村項目前期資金投入大、實施周期長，在當(dāng)前地方財政壓力大、房企資金緊張態(tài)勢下，前期資金籌集為核心難點。借鑒棚改經(jīng)驗，后續(xù)相關(guān)資金支持政策有望發(fā)力，政策預(yù)期包括：1）將城中村改造納入專項債支持范圍，為城改提供長期低利率的資金來源。2）設(shè)立城中村改造專項借款（資金可來源于政策性銀行發(fā)債、PSL），如若大規(guī)模提供，有望大幅加快城中村改造項目啟動節(jié)奏。此外，本次指導(dǎo)意見重點強調(diào)，“要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營”，考慮到當(dāng)前地方債務(wù)壓力較大，中央資金支持政策預(yù)計以提振民間資本信心為主，規(guī)模預(yù)計小于棚改，資金來源仍將集中于多元市場化資金。4.2.模式優(yōu)化：強化政府主導(dǎo)，實行“凈地出讓”強化政府主導(dǎo)，要求必須實行“凈地出讓”。此次城中村改造要求“必須實行凈地出讓”，“凈地”一般指土地及地上附著物、建（構(gòu)）筑權(quán)屬清楚、補償安置落實到位、無法律經(jīng)濟糾紛、規(guī)劃條件明確并具備動工開發(fā)所必需的基本條件。以往在部分城市的改造項目中（特別是開發(fā)商主導(dǎo)類的項目），由于政府監(jiān)管力度較低，部分“凈地”可能變成了“扯皮地”、糾紛地，對后期二次開發(fā)形成了較大阻礙。當(dāng)前提出“凈地出讓”實際是為了加大前期政府的主導(dǎo)作用，保障征收進程順利推進，同時加快存量未決項目改造進度。一般而言“凈地出讓”意味著一、二級土地開發(fā)分離，“凈地”需納入土儲后采用市場化招拍掛形式確認(rèn)二級開發(fā)主體，但實踐中也可通過協(xié)議出讓、定向掛牌出讓等形式實現(xiàn)土地一二級聯(lián)動。廣州出臺“做地10條”，大幅優(yōu)化此前舊改模式。2023年3月廣州市政府印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作措施的通知》，規(guī)定由政府認(rèn)定國有企業(yè)作為做地主體，且將資金需求規(guī)模最大，推進困難最多，程序最復(fù)雜，期限最長，不確定性最強的前期工作交給政府及國企負(fù)責(zé)，減少項目的風(fēng)險，提高項目的推進效率。同時，廣州市政府提出也可采取“改儲結(jié)合、帶方案招商”的模式，即區(qū)政府依據(jù)已批的詳細(xì)規(guī)劃、片區(qū)策劃方案，將征收補償安置工作與融資地塊土地使用權(quán)一并通過公開招商的方式，選定做地主體，做地主體在完成前期各項工作并按規(guī)定繳納土地出讓金后，以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)，可選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作共同進行開發(fā)建設(shè)。在“做地10條”前，廣州市的城中村改造以市場化主導(dǎo)為主要模式，部分項目由于缺少政府介入，推進效率較慢，通過強化政府引領(lǐng)作用，有望顯著加快前期征收進程。同時，廣州保留了通過土地一二級聯(lián)動引入市場化資金的模式，屬于傳統(tǒng)廣深模式與杭州模式的折中。通過項目模式優(yōu)化，廣州城中村改造效率有望明顯提升，后續(xù)如若深圳、珠海等城市出臺相關(guān)政策，預(yù)計廣東地區(qū)城中村改造進程將大幅提速。4.3.開發(fā)模式：與保障房建設(shè)緊密結(jié)合，多業(yè)態(tài)并舉業(yè)態(tài)模式多元，綜合性房企有望受益?！蛾P(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》指出應(yīng)“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”，同時提出“積極創(chuàng)新改造模式，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營”。因此，本輪城中村改造并非簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而是多目標(biāo)（公益、非公益）、多業(yè)態(tài)的組合，以實現(xiàn)居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的平衡發(fā)展。對于開發(fā)主體來說，具有產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢、運營板塊多元、且融資能力強的綜合性企業(yè)有望率先受益。深圳率先發(fā)布城中村保障房改造指引，后續(xù)其余地區(qū)有望接續(xù)出臺。我國于2021年7月發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系架構(gòu)，2022年1月住建部提出“十四五”期間40個重點城市計劃擬新增保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計可解決1300萬人的住房困難。當(dāng)前深圳已率先發(fā)布城中村保障房改造指引，并于2023年2月召開城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升暨三宜小村建設(shè)動員會，提出2023-2025年全市將建設(shè)籌集保障性住房不少于46萬套（間），建筑面積超過2000萬平方米，后續(xù)其他城市有望接續(xù)出臺政策鼓勵城中村改造用于規(guī)?；ㄔO(shè)保障性住房，隨著城中村改造進程提速，保障房建設(shè)有望同步加快。5.投資分析5.1.華陽國際：深圳房建設(shè)計龍頭，深耕城市更新領(lǐng)域16年民營房建設(shè)計領(lǐng)軍企業(yè)，參與深圳多個重點城中村改造項目。公司為建筑設(shè)計行業(yè)的領(lǐng)軍品牌，2000年成立于深圳，經(jīng)20余年發(fā)展已形成由深圳/香港/上海/長沙/武漢等區(qū)域公司、華陽規(guī)劃設(shè)計院、室內(nèi)設(shè)計公司、造價咨詢公司、建筑產(chǎn)業(yè)化公司等組成的建筑全產(chǎn)業(yè)鏈布局。公司下游積累了萬科、華潤、保利、招商、中海地產(chǎn)等多個優(yōu)質(zhì)客戶，同時與深圳工務(wù)署及各區(qū)政府建立了良好的合作關(guān)系。在城市更新方面，自2007年大沖舊村改造（深圳華潤城），公司已在城市更新領(lǐng)域深耕16年，成為城市更新制度、設(shè)計協(xié)作制度的首批參與者。迄今為止，城中村改造實踐遍布深圳、廣州、東莞、長沙、合肥等全國多個超大特大城市核心地段。根據(jù)深圳城中村小助手公眾號披露，當(dāng)前深圳存量城中村建筑面積約2.1億平，按照4500元/平的單位建安投資測算，建設(shè)環(huán)節(jié)總投資約9450億元。我們按照設(shè)計費率4%-8%，公司市占率20%-40%，進行敏感性測算，估算得深圳城中村改造提速有望為公司帶來76-302億元業(yè)務(wù)增量，中值假設(shè)下對應(yīng)業(yè)務(wù)增量170億元。裝配式設(shè)計實力強勁，保障房全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋。公司是國內(nèi)最早開展裝配式建筑研究的企業(yè)之一，自2004年起啟動裝配式建筑設(shè)計。近年來，公司持續(xù)延伸裝配式產(chǎn)業(yè)鏈，已形成覆蓋研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、施工、裝修等核心環(huán)節(jié)的集成技術(shù)體系。作為裝配式建筑的重要應(yīng)用領(lǐng)域，公司大力發(fā)展保障房建設(shè)業(yè)務(wù)，長期扎根深圳市場，多次參與制定深圳市住房保障政策及城市保障性住房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，2022年公司與深圳人才安居集團建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，進一步推進設(shè)計牽頭EPC工程總承包及代建模式，后續(xù)隨著深圳保障房建設(shè)提速，公司相關(guān)訂單有望實現(xiàn)快速增長。5.2.華建集團：上海國資房建設(shè)計龍頭，有望受益上海城市更新推進業(yè)務(wù)底蘊深厚，上國投入主推動變革。公司前身為1952年成立的華東院和1953年成立的上海院，1998年兩院合并組建上海現(xiàn)代建筑設(shè)計集團。作為新中國歷史最悠久的建筑設(shè)計集團之一，公司參與了中蘇友好大廈、金茂大廈等多個重點標(biāo)志性項目，是國家戰(zhàn)略建設(shè)的重要參與者。2021年11月，現(xiàn)代集團將其持有的2.5億股華建集團股票無償轉(zhuǎn)讓給上海國投公司，華建集團控股股東由現(xiàn)代集團變更為上海國投公司，實控人仍為上海國資委。上海國投公司成立于2021年3月，是由上海國資委出資并直接監(jiān)管的大型國有資本投資平臺公司，立足于服務(wù)國家戰(zhàn)略和上海市委、市政府中心工作。華建集團作為其第一批戰(zhàn)略性持股企業(yè)，有望率先受益上海國企改革，實現(xiàn)業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)新性轉(zhuǎn)型。城市更新深度參與者，存量改造業(yè)務(wù)打造新增長點。公司在城市更新領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗，目前全面投入上海中心城區(qū)城市更新和五個新城建設(shè)，已加入青浦新城開發(fā)者聯(lián)盟、金山“上海灣區(qū)”城市空間規(guī)劃專家服務(wù)站，受聘成為相應(yīng)區(qū)域建設(shè)專家。公司建立“5+2”新城業(yè)務(wù)推進機制，2022年在“5+2”新城簽約合同額達20.66億元，約占全年訂單總額的17%。公司長期深耕上海市場，區(qū)位優(yōu)勢顯著，同時具備多個標(biāo)桿性項目業(yè)績，品牌實力突出，如若上海城中村改造提速，有望為公司訂單增長注入新動力。此外，上海近年來城中村改造進度領(lǐng)跑全國，項目模式成熟，公司