中國內(nèi)地城市綜合體經(jīng)典案例研究 城市綜合體培訓(xùn)案例

城市綜合體案例研究2021-11城市綜合體分類地段分類城市綜合體城市CBD中心型北京國貿(mào)北京建外soho交通樞紐型北京國瑞城城市副中心型上海五角場萬達(dá)廣場長沙北辰三角洲城郊結(jié)合部型長沙中信新城城市綜合體分類主導(dǎo)物業(yè)形態(tài)分類城市綜合體生活住宅主導(dǎo)型陽光100湘江世紀(jì)城商業(yè)主導(dǎo)型大悅城萬象城萬達(dá)廣場辦公主導(dǎo)型建外soho三里屯soho旅游文化主導(dǎo)型華僑城杭州宋城案例目錄綜合體案例國內(nèi)國外北京長沙深圳日本美國華僑城中信新城SOHO系列大悅城六本目洛克菲勒中心上海新天地開福萬達(dá)廣場北京SOHO系列以商務(wù)公寓，在家辦公概念主打的綜合體國貿(mào)中心啟動北京CBD區(qū)域開展；

SOHO中國在北京CBD的工程為商務(wù)人士提供了

全新生活理念，并引發(fā)一個階層的產(chǎn)生北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路〔西〕——西大望路〔東〕、朝陽北路〔北〕——通惠河〔南〕之間約3.99平方公里的區(qū)域。1993年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的?北京城市總體規(guī)劃?明確提出：“在建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)之間，開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業(yè)、文化和商務(wù)辦公等多種效勞功能的商務(wù)中心區(qū)〞。同年，北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制完成了?北京市商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃?改革開放初期，國貿(mào)中心應(yīng)對城市高檔寫字樓市場的空白，以高標(biāo)準(zhǔn)辦公、會展吸引高端企業(yè)、社會精英，商業(yè)、酒店應(yīng)對亞運會需求地理位置國貿(mào)中心地處北京東長安街延長線與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)，與天安門廣場近在咫尺。對外交通國貿(mào)周邊的國貿(mào)立交橋四通八達(dá)，是首都北京東部的交通樞紐。距首都機場只有25分鐘車程，地鐵國貿(mào)站與各線地鐵相通，多條公共汽車線路從門前通過，地理位置優(yōu)越，交通十分快捷。生產(chǎn)、工程、設(shè)備22%商業(yè)銀行及其它金融機構(gòu)21%商業(yè)效勞16%信息技術(shù)15%貿(mào)易9%石油、化工、醫(yī)藥8%律師、會計事務(wù)所5%其他4%北美及拉丁美洲41%歐洲15%日本10%東南亞6%國內(nèi)20%香港4%其它4%北京60%以上的外資機構(gòu)均進(jìn)駐CBD，涉外資源豐富；

現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為1750家，跨國公司數(shù)量457家；外國駐京代表機構(gòu)570家；外資銀行、保險公司及其代表機構(gòu)約150家；律師、會計事務(wù)所、咨詢等中介效勞機構(gòu)192家；銀行網(wǎng)點眾多，在華的外國銀行辦事處也主要集中于此?？蛻魜碓捶矫?，海外機構(gòu)占近7成當(dāng)SOHO現(xiàn)代城建設(shè)時，北京CBD聚集了世界500強企業(yè)、著名跨國公司及大量金融機構(gòu)商務(wù)氣氛形成，大量城市白領(lǐng)和領(lǐng)先客戶聚集，

商務(wù)居住需求增加1997年，SOHO中國預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及城市白領(lǐng)的聚集以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公〞〔SOHO〕這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。SOHO現(xiàn)代城于1998年正式銷售，其銷售總額約40億人民幣，并且連續(xù)兩年〔1999，2000〕獲得北京市房地產(chǎn)單體工程的銷售冠軍。SOHO現(xiàn)代城于2001年完工SOHO現(xiàn)代城一期以全新獨特的商務(wù)公寓面市聚集人氣；待區(qū)域成熟后推出商業(yè)、寫字樓SOHO現(xiàn)代城位于建國路南側(cè)，東三環(huán)、東四環(huán)之間。占地面積7.3萬平米，總建筑面積為48萬平米，容積率達(dá)6.7擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓在居住概念上強調(diào)了“小〞，街道的尺度小，廣場??；在設(shè)計上突出了“無中心、多層次、混合就是活力〞的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。工程二期建成后，SOHO品牌深入人心，這里聚集了中國的SOHO先鋒在前期住宅大賣聚集人氣的根底上，二期推出辦公、商業(yè)、娛樂等功能，將SOHO生活完整化——一個工程，可以滿足SOHO一族各類日常需要。先鋒群體的聚集產(chǎn)生巨大的影響力，SOHO成為二十一世紀(jì)初最熱門的話題居住辦公購物休閑娛樂建外SOHO——延續(xù)SOHO品牌和開發(fā)理念，在更優(yōu)越的區(qū)位擴大規(guī)模、實現(xiàn)價值提升地理位置工程位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)工程性質(zhì)總占地面積為16.9公頃〔東西長約760米〕，建筑面積70萬平方米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所等建外SOHO分七期銷售，前期借品牌優(yōu)勢推廣公寓，后期打造更先進(jìn)的辦公物業(yè)提升工程價值02.61#、2#公寓〔1期〕〔12000-13000元/平米〕回流資金A、B寫字樓02.10〔15000元/平米〕樹立形象寫字樓商業(yè)拍賣東區(qū)公寓商業(yè)銷售帶動人氣賺取價值3#、4#、5#、7#、8#公寓〔2期〕0410#-16#公寓〔4、5期〕〔17000元/平米〕保證持續(xù)的現(xiàn)金流05.917#、18#公寓〔7期〕〔17000元/平米〕平衡風(fēng)險西區(qū)公寓商業(yè)銷售賺取利潤6#、9#公寓〔6期〕〔19000元/平米〕賺取利潤回收資金4AB718963101311121415161718521、2期3期4期5期6期7期〔18000元/平米〕分期策略SOHO中國在北京CBD將品牌價值最大化運用，相繼建成5個以SOHO為主題的工程SOHO現(xiàn)代城建外SOHOSOHO尚都朝外SOHO光華路SOHO朝外SOHOSOHO尚都銀河SOHO三里屯SOHOSOHO關(guān)鍵營銷策略高傭金鼓勵，末位淘汰制SOHO中國的常規(guī)傭金是常規(guī)開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)的3倍，目前大局部開發(fā)商自銷工程的傭金標(biāo)準(zhǔn)根本在2‰左右，而SOHO中國那么在5.5‰-6‰之間，超額甚至能拿到1%。而且傭金按周發(fā)放，從不拖欠。末位淘汰方式是銷售團隊每三個月評比一次，每次淘汰一位副總監(jiān)及其所帶的小組，副總監(jiān)可以重新回去做銷售員，也可以主動辭職，而銷售員那么在新的組合中擇優(yōu)錄用，業(yè)績靠后者直接出局。SOHO關(guān)鍵營銷策略文化營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷雙管齊下從?SOHO小報?到潘石屹、張欣夫婦的微薄營銷，每一次SOHO中國的動作總能引來大批追隨的粉絲。文化營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷能最大程度地曝光工程，同時減少傳統(tǒng)傳播渠道的廣告投入！微薄爆紅的“一潘幣〞“中國第一座國際化青年城〞以商業(yè)為主導(dǎo)年輕型城市綜合體范例北京地標(biāo)性的ShoppingMall

北京最新最大最時尚的ShoppingMall全國最大LED屏幕外墻亞洲最長飛天梯地處北京最繁華最成熟最時尚商圈每天20-50萬每天約76萬的白領(lǐng)確保高品質(zhì)的消費方式項目名稱辦公面積（萬平方米）辦公人流（萬人）美晟廣場6.45大悅城6.55置地星座76天安匯87中國國際新聞中心11.410富卓廣場4.54首都時代廣場5.75中國銀行17.515金融街新增2420TOTAL9176西單周邊辦公區(qū)清晰時尚的定位-2FX-LIFE趣味-1FGlamaous眩目1F Elegant 優(yōu)雅2F Sexy性感3FTrendy 潮流4F Crash 沖撞5F Sporty 動感6F Happy快樂7F Dating 約會8F Childlike童真9F High興奮10-11F Dreaming夢想中國第一座國際化青年城主力商戶

以知名年輕化國際品牌為主，契合工程定位

現(xiàn)場裝修形象—公共區(qū)域現(xiàn)場裝修形象—店鋪形象現(xiàn)場裝修形象—圍板及導(dǎo)識系統(tǒng)大悅城地產(chǎn)系列上海的昨天與今天在此交匯

舊城改造類型城市綜合體范例上海新天地—工程背景土地面積：約52萬平方米總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成：新天地商業(yè)〔14.1萬平方米〕酒店／效勞式公寓〔6.1萬平方米〕辦公樓〔39萬平方米〕 公寓〔51.4萬平方米〕 人工湖綠地開發(fā)周期：1999年初開始分15年分期開發(fā)，預(yù)計到2021年完工以石庫門舊建筑區(qū)為根底1999年，瑞安集團取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造工程瑞安集團斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動遷安置區(qū)位交通：緊鄰淮海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號線、8號線、9號線，區(qū)位交通優(yōu)越上海新天地—開發(fā)地塊情況A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地上海新天地—開發(fā)現(xiàn)狀人工湖＋綠地企業(yè)天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益局部)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級酒店翠湖天地三期2007-2021年分別五星級酒店和翠湖天地三期嘉苑〔住宅〕2021年年末，新天地三期——新天地時尚購物中心揭幕上海新天地〔商業(yè)街〕北里南里新天地

上海新天地〔住宅〕北里南里新天地

翠湖天地隨著太平橋區(qū)域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅價值也是逐年翻升，從2002年一期工程均價在1.6萬元/平方米左右，到如今的三期工程均價已經(jīng)超過12萬元/平方米，其升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域同類型產(chǎn)品40%以上。翠湖天地二期一期

翠湖天地三期上海新天地—建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新

◆設(shè)計原那么：保護(hù)歷史建筑的角度、城市開展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保存下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館?！魪娬{(diào)歷史感：保存原有的磚、原有的瓦作為建材?！敉獗怼刚f如舊」：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計及工程以保存房子原貌為原那么，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺等都和當(dāng)時一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌?！魞?nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里那么設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費場所。上海新天地——品牌定位

上海新天地是什么？“城市會客廳、生活新天地〞上海新天地是一個具有國際知名度的聚會場所，在上海這個國際化都市里，不同民族、國籍、種族的人會聚在上海新天地，使之成為了具有濃厚“海派〞風(fēng)格的旅游景點。上海新天地——目標(biāo)消費群目標(biāo)消費群體：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。目標(biāo)消費群特點：年齡在20-40歲之間、對最新流行、藝術(shù)、文化等極為敏感、用于休閑娛樂的消費支出占其生活花費的比例相對較高、周末的時候喜歡在酒吧里用一只手端著雞尾酒和別人聊天。

上海新天地—商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色新天地分為南里和北里兩個局部。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保存石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大〞會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會〔「一大」〕會址所在，辟為步行街。高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求甄選的實力組合，分布在新天地的南北兩里。新天地北里廣場新天地南里廣場新天地工程實景欣賞新天地工程實景欣賞上海新天地——工程形象平面廣告上海新天地——工程形象平面廣告上海新天地——時尚購物中心平面廣告上海新天地——時尚購物中心平面廣告上海新天地——線下主題推廣活動中外結(jié)合，既有昆曲鑒賞，也有明星跨年演唱會運用元旦、情人節(jié)、萬圣節(jié)等西方節(jié)日，開展節(jié)日營銷長沙中信新城

超大型城市綜合體

城郊結(jié)合部型城市綜合體范例中信新城組合國際化的住宅、商業(yè)、商務(wù)、酒店、數(shù)碼工業(yè)等共生性城市功能于一體長沙中信新城，由央屬國企中信深圳集團斥資近60億元實力打造，以240萬平方米的超大規(guī)模，規(guī)劃了城市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、原生別墅區(qū)等七大城市功能區(qū)域，集購物、居住、娛樂、文化、旅游、金融等為一體，成就中部國際都會中心及融城中央商務(wù)區(qū)。原生別墅區(qū)數(shù)碼港商務(wù)區(qū)文化廣場娛樂區(qū)主題公園休閑區(qū)城市廣場商業(yè)區(qū)城市廣場商業(yè)區(qū)低密度情景住區(qū)總占地面積：160萬平方米；總建筑面積：225萬平方米；商業(yè)：35萬平方米辦公：42萬平方米；酒店：6萬平方米；住宅：94萬平方米；公園：13萬平方米中信新城將成為國際化都會中心，崛起融城核心地理位置：中信新城處于長株潭一體化融城核心，以韶山南路、芙蓉南路、環(huán)保大道和火星大道四大城市主干道通達(dá)長株潭三地，并籍城市輕軌、京珠高速等城際交通網(wǎng)絡(luò)，與武漢、廣州形成三小時經(jīng)濟圈——得天獨厚的地理交通位置以及多業(yè)態(tài)復(fù)合型的城市化規(guī)劃，讓中信新城成為中南地區(qū)不容置疑的居住中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、娛樂中心及價值中心，改變中部城市戰(zhàn)略格局。聚合三個便捷的生活圈：長沙新南城區(qū)域為核心生活圈，輻射人口約200萬；長株潭區(qū)域為半小時生活圈，輻射人口約1200萬；周邊地級城市為一小時生活圈，輻射人口約2000萬。中信新城文化廣場娛樂區(qū)：

中南最高檔次的文化娛樂不夜城6萬平方米超大規(guī)模的文化娛樂廣場，湖南最閃亮的舞臺，集合“娛樂〞、“時尚〞、“流行〞元素，規(guī)劃組合多功能劇院、藝術(shù)展覽館、KTV、實景演播中心、酒吧、夜總會、私人會所、博彩中心、24小時餐飲等時尚業(yè)態(tài)，打造中南地區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境最好、娛樂工程最多的文化休閑娛樂的不夜之都，為湖南文化產(chǎn)業(yè)的升級和創(chuàng)新提供一個優(yōu)越的世界平臺。頂級夜總會私人會所實景演播中心中信新城主題公園休閑區(qū)：

長株潭融城CBD中央公園中信新城，以效勞城市的無私精神，斥巨資為融城市民打造一方13多萬㎡的主題公園，強調(diào)生態(tài)綠化、城市休閑與市民活動三大功能，表達(dá)了生態(tài)造城的開發(fā)理念，為融城CBD繪下一道美麗風(fēng)景，為城市生活創(chuàng)造一個健康、活力、愜意的天地。中信新城6萬平方米國際五星城市度假酒店，由排名世界前10的國際知名酒店品牌托管經(jīng)營，集原生態(tài)度假、商務(wù)及會務(wù)組織等功能于一體，融合商務(wù)餐飲、桑拿會所、KTV、健身美容等高端配套，以國際化的禮儀標(biāo)準(zhǔn)與效勞標(biāo)準(zhǔn)，從細(xì)節(jié)上全方位打造中國中部最尊貴的形象名片，為融城迎接世界客人的蒞臨設(shè)下一個氣派的迎賓廳。中信新城酒店度假區(qū)：

湖南首個國際五星城市度假酒店中信新城國際五星城市度假酒店依山傍水而造，最大限度地保存原生態(tài)景觀環(huán)境資源，于自然間種植都市酒店建筑形態(tài)，城市與自然在此共生共榮，和諧合奏，完全表達(dá)了“于都市中體驗自然度假之美，于自然景色之中暢享都市之文明與便利〞的都市度假主義，讓酒店足以媲美享譽國際的迪拜七星級酒店。數(shù)碼港商務(wù)區(qū)的獨棟式寫字樓，可根據(jù)企業(yè)的實際需要進(jìn)行特別訂制，并以企業(yè)名稱命名建筑物，為企業(yè)打造獨一無二的總部基地。此外，區(qū)域內(nèi)優(yōu)美的園林綠化，為企業(yè)營造出別墅級的辦公環(huán)境。別墅式的寫字樓，集生產(chǎn)廠房、商務(wù)寫字樓、展銷館于一處，同時滿足企業(yè)生產(chǎn)、展示、銷售、售后效勞各個環(huán)節(jié)的需要，為企業(yè)節(jié)省辦公時間，贏獲效率與效益最大化，助企業(yè)在業(yè)界建立起良好的企業(yè)形象。中信新城數(shù)碼港商務(wù)區(qū)：

高科技總部基地，別墅式生態(tài)辦公寫字樓，創(chuàng)新辦公方式前瞻性迎合三地融城后長株潭產(chǎn)業(yè)高速融合與開展所帶來的龐大生產(chǎn)和辦公需求，斥巨資實力打造34萬平方米超大規(guī)模高科技數(shù)碼商務(wù)區(qū)，以國際化高新科技產(chǎn)業(yè)群為龍頭，吸引研發(fā)、銷售、效勞等多種產(chǎn)業(yè)集聚，形成高資、高科、高智的三高開展模式，掀開湖南城市開展史上新的篇章，并將成為撬動中部崛起的戰(zhàn)略支點。中信新城多種住宅產(chǎn)品形式

全力打造豐富多彩的城市生活城市花園公寓：主要集中在城市廣場與文化娛樂廣場，坐享兩大廣場的園林綠化、繁華商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂休閑等豐富城市配套之余，更以專業(yè)物管、租賃代理等國際級公寓的效勞標(biāo)準(zhǔn)，打造融城最宜商宜居的地產(chǎn)產(chǎn)品，成就普通商務(wù)公寓難以超越的高性價比與升值潛力。低密度情景住宅：超低密度建筑規(guī)劃與居住人口規(guī)劃，保證了每一位住戶都擁有優(yōu)越的自然空間特權(quán)，讓身心在日常生活中充分舒展，收獲一個開闊、寫意的人生。半山坡地原生別墅：依山傍水，藏風(fēng)納氣，在融城核心珍貴的原生態(tài)地段，以充滿現(xiàn)代氣質(zhì)的聯(lián)排、雙拼、獨棟，琢造一座座尊貴府邸，你的姓氏便是家的門牌，便是一個家族光輝的世襲徽章。中信新城現(xiàn)狀掃描中信新城成鬼城據(jù)湖南都市頻道“都市1時間〞欄目報道，作為南城大盤的中信新城一期(城市廣場〕空置率高，成為典型的“空城〞，交房兩年到現(xiàn)在入住率不到4成，相當(dāng)一局部房子電表的讀數(shù)為0，調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少人是投資而來非居住，配套的商場，公園，商鋪都不完善〔整個城市廣場的商鋪只有一家房屋中介在營業(yè)〕，售樓處坦言房子是賣完了但人氣低迷。這與“瀟湘第一城〞的名頭極不相符。欄目最后解說就算以后地鐵城鐵修好后這里開展怎樣一切還是未知數(shù)。城郊型綜合體開發(fā)周期長，工程建設(shè)周期長，前期空置率高！長沙開福萬達(dá)廣場

第三代萬達(dá)廣場

訂單型商業(yè)模式引領(lǐng)者萬達(dá)廣場歷代產(chǎn)品比較分析第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅開發(fā)時間節(jié)點2001年2002年-2004年2006年底選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬㎡15萬㎡40—80萬㎡業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合資金回籠模式單店小商鋪的銷售單店小商鋪的銷售住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變——第三代產(chǎn)品從單店到組合店再到如今的“城市綜合體〞，萬達(dá)的第三代產(chǎn)品實現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬達(dá)城市綜合體，一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓〔或SOHO〕、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。與前兩代產(chǎn)品相比，無論是產(chǎn)品種類、選址、規(guī)模還是主力商家的進(jìn)駐，都產(chǎn)生了較大的變化。從過去純商業(yè)、核心商圈黃金地段、超市+建材+影院已經(jīng)升級到商業(yè)、酒店、公寓、住宅。選址也從過去的核心商圈演變到了城市副中心、新區(qū)的中心，規(guī)格也從過去的不超過10萬平方米擴大了50至100萬平方米，主力商家從百貨、超市、美食廣場、家電、影院到休閑。萬達(dá)第三代城市綜合體的選址一般有三種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點，如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等；第二種是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，開展迅速，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；第三種是城市的新興商圈，如北京的CBD萬達(dá)商業(yè)廣場。萬達(dá)集團商業(yè)模式演變圖在第三代產(chǎn)品，萬達(dá)非常強調(diào)“只租不售〞，而“只租不售〞針對的購物中心局部。銷售模式財務(wù)狀況第一代產(chǎn)品單體商業(yè)——一層散售資金鏈條偏緊第二代產(chǎn)品只租不售資金鏈條最緊時期第三代產(chǎn)品住宅、寫字樓、商鋪銷售（部分商鋪自持）資金鏈條良好在第三代產(chǎn)品中，住宅、寫字樓等銷售局部的比例，相對以往顯著提高，也是萬達(dá)商業(yè)模式進(jìn)入“通路〞的開始。萬達(dá)廣場自持/銷售比例、租售組合模式萬達(dá)的自持/銷售比例、租售組合模式為：第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中，20%的商業(yè)散售，散售局部為一層商鋪。第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的“只租不售〞。后采取整體銷售緩解資金壓力。第三代產(chǎn)品中，核心商業(yè)購物中心“只租不售〞。銷售局部為工程整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。萬達(dá)從而調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，將“只租不售〞作為運營商業(yè)地產(chǎn)根本原那么。

任何一個商業(yè)工程，都需要二到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達(dá)和投資的小業(yè)主前前后后打了十幾場官司。這使萬達(dá)不得不反思運營模式的問題所在，認(rèn)識到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。在萬達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品中，有11個工程是出售，而這11個工程中，有7個工程出了問題，長春、沈陽、長沙、濟南等地的萬達(dá)購物廣場與業(yè)主的糾紛引人注目。這局部的銷售金額，銷售面積9萬平方米，單價在3萬左右。萬達(dá)廣場第一代、第二代工程介紹萬達(dá)廣場第三代工程介紹第三代萬達(dá)廣場的借鑒意義多功能的城市開發(fā)包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達(dá)廣場的影響力及工程所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強。大型市民廣場在萬達(dá)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計中的另一大特點是創(chuàng)造大型的市民廣場，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達(dá)廣場均規(guī)劃了2-2.5萬平方米的市民廣場，以滿足市民公共開放式活動的需要。地標(biāo)式的城市建筑如超高層酒店：濟南萬達(dá)廣場180米高五星級酒店〔建成后將是濟南第一高樓〕，又如高層地標(biāo)式雙塔——無錫萬達(dá)廣場五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。三代萬達(dá)廣場開發(fā)的啟示大型城市綜合體的開發(fā)需要強大的地產(chǎn)品牌號召力確保產(chǎn)品銷售。工程可適當(dāng)開發(fā)酒店式公寓〔或SOHO〕、寫字樓等可銷售產(chǎn)品，這對整個工程的資金回流起到關(guān)鍵作用。在工程設(shè)計上可以設(shè)置大型市民廣場及地標(biāo)性建筑，為工程商業(yè)局部帶來大量的客流。設(shè)置好主力店與單店間的配比關(guān)系，提高工程整體的資金回報率。深圳華僑城

以旅游業(yè)為依托自成一體的

全產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體范例

深圳華僑城經(jīng)過20多年的開發(fā)建設(shè)，成為深圳城市建設(shè)示范區(qū)域，充滿魅力的都市生態(tài)活力區(qū)1983年的華僑城距離當(dāng)時的深圳城市中心14km，屬于完全未開發(fā)的郊區(qū)地帶現(xiàn)在的華僑城旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高新制造、文化創(chuàng)意自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂復(fù)合的功能體系城市意向、生態(tài)價值，形成高端人居區(qū)域形象游客、城市休閑客群、區(qū)域內(nèi)常住居民形成的多樣化人流，保持區(qū)域活力深圳華僑城——復(fù)合地產(chǎn)，全產(chǎn)業(yè)鏈都市產(chǎn)業(yè)群

以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合房地產(chǎn)業(yè)、高新制造業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建華僑城自成一體的都市產(chǎn)業(yè)體系順向前瞻主題公園對技術(shù)、藝術(shù)類的直接要求逆向前瞻依托區(qū)域價值向上游拓展旅游產(chǎn)業(yè)回憶效應(yīng)通過價值鏈的直接傳遞前瞻效應(yīng)零售業(yè)餐飲業(yè)金融業(yè)居民效勞業(yè)租賃和商務(wù)效勞業(yè)交通運輸業(yè)倉儲和郵政業(yè)間接前瞻依托良好的社區(qū)文化和生態(tài)環(huán)境吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)娛樂科技行業(yè)藝術(shù)行業(yè)規(guī)劃設(shè)計行業(yè)咨詢行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)旁側(cè)效應(yīng)依托產(chǎn)業(yè)單位和居民活動形成規(guī)模深圳華僑城空間布局

商業(yè)區(qū)沿城市干道核心布局

居住區(qū)圍繞商業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍延展分布

生態(tài)休閑區(qū)呈帶狀貫穿于整個區(qū)域華僑城各功能的用地狀況核心區(qū)總面積居住商業(yè)商務(wù)辦公生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)旅游高新制造410公頃1654310331422140%10.5%2.5%8%39%高端住宅區(qū)〔波托菲諾〕居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)〔世界之窗〕旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)〔錦繡中華〕旅游產(chǎn)業(yè)〔歡樂谷〕居住區(qū)居住區(qū)生態(tài)休閑區(qū)教育高新制造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生態(tài)休閑區(qū)居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)休閑區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)

根據(jù)資源條件不同打造城市居住區(qū)與生態(tài)居住區(qū)，成為城市豪宅板塊商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)配套雖然規(guī)模較少，但檔次較高波托菲諾錦繡花園海景花園湖濱花園中旅廣場東方花園生態(tài)資源豐富，區(qū)域隱秘安靜，打造低密度生態(tài)居住區(qū)臨近城市主高度，交通便利，生活、商業(yè)配套完善，打造高層城市居住區(qū)漢唐大廈——華僑城唯一的寫字樓5A級智能化甲級寫字樓，2002年投入使用。己有華為技術(shù)、農(nóng)業(yè)銀行、華僑城地產(chǎn)等著名企業(yè)入駐辦公康佳集團——華僑城最早的住戶成立于1980年，康佳集團工業(yè)區(qū)從80年代初開展起來.自2004年起，康佳位于東部工業(yè)區(qū)廠房已開始改造為創(chuàng)意園區(qū)OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園位于華僑城原東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，廠房建筑向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體的新空間形式轉(zhuǎn)換2006年開園，進(jìn)駐頂尖創(chuàng)意機構(gòu)近30家，包括藝術(shù)、設(shè)計、傳媒、廣告、攝影、文化等創(chuàng)意機構(gòu)。文化藝術(shù)區(qū)

何香凝美術(shù)館和華夏藝術(shù)中心引領(lǐng)文化先鋒觀念和藝術(shù)人文實踐，提升整體區(qū)域價值酒店區(qū)構(gòu)建各星級檔次齊全的主題酒店體系，效勞多元客群，輻射整個城市海景奧斯廷酒店4星級商務(wù)酒店威斯汀酒店白金五星級商務(wù)度假酒店鴻波酒店

3星商務(wù)型酒店威尼斯皇冠假日酒店

威尼斯主題5星級商務(wù)度假型酒店城市客?！矁杉摇辰?jīng)濟型連鎖酒店19921996200120052021深圳華僑城洲際大酒店五星級豪華商務(wù)度假酒店特點一：完善酒店體系，各星級檔次齊全特點二：旅游、度假、商務(wù)多元化效勞對象特點三：效勞范圍輻射整個城市何香凝美術(shù)館作用一：營造溝通海內(nèi)外文化交流空間作用二：塑造區(qū)域文化藝術(shù)形象作用三：提升整體區(qū)域價值華夏藝術(shù)中心益田假日廣場百貨+超市購物區(qū)休閑商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)商業(yè)區(qū)

構(gòu)筑層次清楚、功能完善的商業(yè)體系，

保證區(qū)域活力，形成城市次級商業(yè)中心購物55%餐飲休閑34%社區(qū)配套11%休閑區(qū)

涵蓋娛樂休閑、商業(yè)休閑、文化休閑、運動休閑和商務(wù)休閑

滿足都市人群的各種休閑需求休閑娛樂休閑商業(yè)文化休閑益田假日廣場生態(tài)廣場休閑酒吧街區(qū)波托菲諾水岸休閑商業(yè)各高星級酒店配套何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為深圳文化藝術(shù)開展的重要陣地世界之窗、錦繡中華、歡樂谷三大主題公園區(qū)域內(nèi)擁有餐館、酒吧、咖啡廳等休閑娛樂設(shè)施運動休閑燕晗山郊野公園雕塑公園生態(tài)廣場高爾夫俱樂部雙向16公里的自行車道國外綜合體經(jīng)典案例日本東京六本木紐約洛克菲勒中心東京六本木東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施.該工程是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實施的城市綜合再開發(fā)工程。占地面積約11.5萬m2，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時17年六本木孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國際性的信息前沿六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)四條軌道交通在此通過可以乘坐地鐵、公共汽車；假設(shè)開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費六本木的軌道交通六本木在東京的位置十二個停車點分布東京六本木區(qū)位與交通美國捷得建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計捷得的設(shè)計思想不僅實現(xiàn)了工程與城市的完美融合，在工程本身的設(shè)計上更加注重將工程設(shè)計為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊〞、“西街〞、“櫸樹坡大道〞等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間東京六本木的規(guī)劃設(shè)計A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成B：中央?yún)^(qū)域為地上54層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等C：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào)D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)森大廈

六本目標(biāo)志性建筑，用“垂直都市〞的概念將生活流動線由傳統(tǒng)的橫向水平改為豎向垂直森大廈高54層，由2樓～5樓的飯店等商業(yè)店鋪、7樓～48樓的寫字樓、49樓以上的美術(shù)館及會員制俱樂部構(gòu)成，包括由約80家店鋪所組成的購物中心“WESTWALK〞；會員制圖書館；“六本目學(xué)術(shù)hills〞；可以360度“眺望東京市容〞的展望臺。功能系統(tǒng)豐富、相互促進(jìn)和循環(huán)，人們在此足不出戶，就可以享受到一切東京凱悅大酒店以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式。2800平米的典禮和會議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會聚會的場所。森藝術(shù)中心坐落在森大廈的第49層，是六本目文化的中心和象征，包括森美術(shù)館、六本目東京觀光俱樂部和六本目希爾學(xué)院。森藝術(shù)中心東京凱悅演藝中心Hills公寓東京屋頂甲板層面海拔270米，開放式的空中回廊森美術(shù)館52～54層可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計、建筑等各種藝術(shù)形式東京展望臺52層海拔250m，可360。眺望東京大都市六本木俱樂部51層一個以森藝術(shù)中心為核心的會員制俱樂部，聚集了活躍在各個領(lǐng)域中喜愛藝術(shù)的人們六本木學(xué)院49層針對所有年齡層次人們的特殊教育學(xué)院森藝術(shù)中心：六本木綜合開發(fā)工程的“文化都心〞象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨一無二的巨大的文化綜合體櫸樹坂綜合體與露天劇場：集聚了影像〔電影〕、流行〔時尚商店〕、表演〔露天劇場〕等商業(yè)藝術(shù)文化的綜合空間實體東京六本木的文化設(shè)施六本木新城的空中花園，從人的最根本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學(xué)生提供實習(xí)勞動的時機，幫助學(xué)生學(xué)會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認(rèn)識，在勞動中認(rèn)識自然夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩秋天，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望東京六本木的空中花園六本木針對日本人的工作習(xí)慣，提出了

“一天26小時〞的概念，彌補東京都港區(qū)功能的缺失日本人平均通勤時間為140分鐘，他們已經(jīng)習(xí)慣了關(guān)上電腦，就沖向地鐵森大廈希望把人們花在路上的2個小時節(jié)省下來，用于工作之余的文化娛樂活動，因此提出了“一天26小時〞的概念日本男性職員的習(xí)慣是周末之夜，徹夜不歸都港區(qū)存在大量的巨型公司、高收入階層眾多，六本目針對本區(qū)域白領(lǐng)階層的消費習(xí)慣，提供了工作、居住和休閑娛樂的場所六本木

形成了東京“HILLS〞的生活方式生活在六本目的很多男性，無論前晚如何沉醉，第二天早上都會乖乖陪妻子來逛“早市〞。早市咸魚和鮮果的味道還未散去，LV、GUCCI等店鋪已經(jīng)在11點準(zhǔn)時開門，在不遠(yuǎn)處的街角，TSUTAYA書店與STARBUCKS早已迎來了好幾批顧客。書看累了，就去森大廈52樓全球最高的美術(shù)館——森美術(shù)館轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，在莫奈、畢加索和莫迪利阿尼的作品中結(jié)束詩意的一天.人們在“Hills〞居住、辦公、學(xué)習(xí)、娛樂、休憩，足不出戶就可以享受一切位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金融中心———曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米，容積率達(dá)18。每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá)65000人，空間構(gòu)圖生動，環(huán)境外部富于變化，中心布局上同時滿足了城市景觀和人們進(jìn)行商業(yè)、文化娛樂活動的需要。全美之星

洛克菲勒中心(RockefellerCenter)集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂于一體的濃縮小社會標(biāo)準(zhǔn)的“城中城〞：由于建筑設(shè)施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購物中心、電影院、美術(shù)館、學(xué)校等所有的城市功能，成為市民公共活動和文化娛樂的城市空間，是一個標(biāo)準(zhǔn)的不夜城。商務(wù)形象深入人心：洛克菲勒中心一直