保障性住房建設管理辦法

保障性住房建設管理辦法（征求意見稿）第一章總則第一條【目的】為推進保障性住房建設，規(guī)范保障性住房建設行為，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。第二條【適用范圍】本省行政區(qū)域內保障性住房建設的規(guī)劃、計劃、實施和監(jiān)督管理適用于本辦法。第三條【名詞解釋】本辦法所稱保障性住房，是指政府投資，按照基本住房標準建設和籌集，滿足中、低收入家庭自住需要的住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、各類棚戶區(qū)改造安置住房和限價普通商品住房。第四條【基本原則】保障性住房建設堅持分散建設與集中建設相結合、建設規(guī)模與保障需求相匹配、建設標準與經濟社會發(fā)展水平相適應的原則。根據(jù)當?shù)厣鐣洕l(fā)展水平和各類保障性住房需求情況，合理安排建設廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、各類棚戶區(qū)改造安置住房和限價普通商品住房，構建多層次解決城市中、低收入住房困難家庭住房基本需求的供應體系。第五條【運行機制探索】市、縣（市）人民政府應研究廉租住房和經濟適用住房保障對象并軌，租售并重，保障對象愿購則購、愿租則租，逐步探索廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房保障對象并軌，三類住房統(tǒng)一建設，統(tǒng)籌配租、配售的運行機制。第六條【政府職責】市、縣（市）人民政府是保障性住房建設的責任主體，具體負責保障性住房建設的實施和管理。上級人民政府應當加強對下級人民政府保障性住房建設實施情況的監(jiān)督。第七條【職責分工】省直各部門應當認真履行工作職責，各司其職，各負其責，通力合作，密切配合。住房城鄉(xiāng)建設（房地產）主管部門負責擬定保障性住房相關政策，編制保障性住房建設規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌協(xié)調保障性住房建設工作；發(fā)展改革部門負責項目立項和申報，組織實施國有重點煤礦棚戶區(qū)改造，牽頭組織申請中央預算內投資補助工作；監(jiān)察機關牽頭負責保障性住房建設的監(jiān)督檢查工作；財政部門負責資金落實、資金使用監(jiān)管，牽頭組織申請中央專項補助資金工作；國土資源部門負責安排用地，落實土地保障政策工作；環(huán)保部門負責保障性住房建設項目環(huán)境影響評價工作；農業(yè)部門負責組織實施國有墾區(qū)棚戶區(qū)改造工作；林業(yè)部門負責組織實施國有林區(qū)棚戶區(qū)改造工作；審計部門負責保障性住房建設項目的審計監(jiān)督工作；稅務機關負責保障性住房建設稅收優(yōu)惠政策落實工作；統(tǒng)計部門負責保障性住房建設統(tǒng)計工作；金融監(jiān)管部門負責金融信貸政策支持工作；其他相關部門按照職責分工做好支持配合工作。第二章建設規(guī)劃和年度計劃第八條【建設規(guī)劃】市、縣（市）人民政府應當根據(jù)經濟社會發(fā)展水平、居民住房狀況、保障性住房需求情況、財政支付能力、資源環(huán)境條件以及人口規(guī)模和結構等因素，編制保障性住房建設規(guī)劃，全“十二五”期末保障性住房覆蓋面達到20%以上。保障性住房建設規(guī)劃內容包括：現(xiàn)狀分析、未來預測、保障目標、住房供應總量、建設用地總量、資金需求總量，各類保障性住房建設規(guī)模、空間布局、住宅套型結構比例和分年度實施計劃等。第九條【年度計劃】市、縣（市）人民政府應當按照保障性住房建設規(guī)劃,根據(jù)年度保障對象復核情況和輪候家庭戶數(shù)等因素，統(tǒng)籌考慮通過新建、改建、購買、長期租賃等渠道籌集保障性住房房源，合理確定保障性住房年度建設計劃。保障性住房年度建設計劃內容包括:保障性住房資金和土地安排、項目類型、項目名稱、具體地塊、住宅套型結構比例、建設標準、建設方式、項目進度、實施措施、監(jiān)督管理等。第三章資金保障和稅費優(yōu)惠第十條【廉租住房建設資金】廉租住房建設資金主要通過以下渠道籌集：中央政府補助資金，省級政府補助資金，市、縣（市）財政安排的專項建設資金，不低于20%的土地出讓凈收益,住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后的余額，中央代地方發(fā)行的債券，出售、出租廉租住房所得的收益，一定比例的行政事業(yè)性收費，企業(yè)未按照規(guī)定配建廉租住房繳納的建設資金，銀行貸款，企業(yè)債券，社會捐贈等。第十一條【公共租賃住房建設資金】政府投資的公共租賃住房建設資金主要通過以下渠道籌集：中央政府補助資金，省級政府補助資金，市、縣（市）財政安排的專項建設資金，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后的余額，住房公積金貸款（試點城市），中央代地方發(fā)行的債券,租金收入，銀行貸款，企業(yè)債券，社會捐贈等。社會組織、個人投資的公共租賃住房建設資金主要通過以下渠道籌集：自籌資金、銀行貸款、企業(yè)債券、社會捐贈等。第十二條【經濟適用住房建設資金】經濟適用住房建設資金主要通過以下渠道籌集：自籌資金，銀行貸款，銷（預）售資金，企業(yè)債券，住房公積金貸款（試點城市），社會捐贈等。第十三條【棚戶區(qū)改造資金】城市棚戶區(qū)改造資金按照政府主導、市場運作的方式進行籌集。國有重點煤礦、國有工礦、國有林區(qū)和墾區(qū)棚戶區(qū)改造資金通過中央政府補助，地方政府配套，企業(yè)自籌和被改造住戶合理負擔等渠道籌集。第十四條【融資平臺】設區(qū)城市人民政府可以設立保障性住房建設投資公司，或者利用其他政府融資平臺，籌措保障性住房建設資金。政府融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券，應當優(yōu)先滿足保障性住房建設融資需要，也可以發(fā)行專項用于公共租賃住房等保障性住房建設的企業(yè)債券或中期票據(jù)。承擔保障性住房建設項目的其他企業(yè)，可以在政府核定的保障性住房建設投資額度內，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。第十五條【資金使用】保障性住房建設資金應當實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ?。中央和省級政府補助資金應當嚴格按照規(guī)定的用途使用，不得截留，擠占，挪作他用。市、縣（市）財政籌集、配套的保障性住房建設資金應當及時、足額到位。土地出讓凈收益、住房公積金增值收益、行政事業(yè)性收費等渠道籌集的保障性住房建設資金有結余的，應當將資金滾存使用。第十六條【資金監(jiān)管】各級財政、審計、監(jiān)察等部門應當加強對保障性住房建設資金籌集和使用情況的監(jiān)督、檢查和審計。第十七條【稅費優(yōu)惠】保障性住房建設涉及的土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅種，按照國家有關規(guī)定予以減免。廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造安置住房建設，免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，涉及的經營服務性收費，按照下限減半計收。參與建設保障性住房的企業(yè)（單位）納稅確有困難的，可以按照規(guī)定申請延期繳納稅款。第四章建設用地和項目規(guī)劃第十八條【用地指標】保障性住房建設項目用地指標由省國土資源部門在年度用地計劃中單列，應供盡供。第十九條【用地儲備】市、縣（市）人民政府應當建立保障性住房建設用地儲備制度，保證保障性住房建設用地需要。第二十條【存量土地利用】儲備和收回使用權的國有土地，應當優(yōu)先安排用于保障性住房建設。在符合城市總體規(guī)劃的前提下，企（事）業(yè)單位可以把富余存量土地納入市、縣（市）人民政府保障性住房年度建設計劃用地，統(tǒng)籌使用，所建保障性住房優(yōu)先用于解決本單位符合住房保障條件職工的住房困難，剩余住房由市、縣（市）人民政府統(tǒng)一調劑，面向本地區(qū)符合條件的保障對象供應。國有工礦（林區(qū)、墾區(qū)）棚戶區(qū)改造應當本著原址改造和異地建設相結合的原則，符合城市總體規(guī)劃的工業(yè)、農業(yè)、林業(yè)用地，可以變更為住宅用地；遠離城鎮(zhèn)，且布局分散、不宜就地改造的國有工礦（林區(qū)、墾區(qū)）棚戶區(qū)改造安置住房用地，可以采取增減掛鉤置換的方式，調整到城市近郊或者周邊。各級國土資源部門應當積極盤活工礦企業(yè)廢棄用地，加大整治和復墾力度，通過城鄉(xiāng)用地增減掛鉤和省內占補平衡等方式，確保棚戶區(qū)改造用地需要。第二十一條【公共租賃住房建設試點】省會城市可以按照國家有關規(guī)定，申請開展集體建設用地建設公共租賃住房試點。第二十二條【土地供應】廉租住房、經濟適用住房、棚戶區(qū)改造安置住房、政府投資的公共租賃住房建設用地，保障性住房項目中配套建設的教育、醫(yī)療等公共服務設施用地以行政劃撥方式供應。保障性住房項目中配套建設的商業(yè)、服務業(yè)用地，應當以招拍掛形式公開出讓。其他方式投資建設的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或者作價入股等方式有償使用。限價普通商品住房應當在土地公開出讓前設置前置條件，按照“競地價、競房價”要求，明確銷（預）售價格、套型面積、戶型比例、供應對象等內容。第二十三條【土地合同】市、縣（市）國土資源部門應當在商品住房項目用地合同中設置配建保障性住房等條款，并將其作為土地出讓前置條件予以明確。配建廉租住房的，應當明確配建比例、建設總面積、套數(shù)、套型比例、建設標準等內容；不配建或不宜配建的項目，應當明確按照規(guī)定配建面積繳納廉租住房建設資金的內容。配建經濟適用住房或者公共租賃住房的，應當明確建設總面積、套數(shù)、套型比例、建設標準和建成后移交或者回購等內容。經濟適用住房項目配建公共租賃住房和廉租住房的，應當將其作為土地劃撥的前置條件，并在建設用地劃撥決定書中明確配建比例、建設總面積、套數(shù)、套型比例、建設標準和建成后移交或者回購等內容。第二十四條【不得改變土地用途】列入保障性住房建設儲備用地范圍的土地，非經法定程序不得改變用途。嚴禁以劃撥方式取得保障性住房建設用地，改變用途建設商品住房。第二十五條【項目選址】保障性住房項目的選址、規(guī)劃、設計應當遵循國家和本省有關技術標準、規(guī)范、規(guī)程，技術導則。集中建設的保障性住房項目，應當選擇基礎設施和公共服務設施完善的地段,或者同步配套建設基礎設施和公共服務設施，充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學和出行等需要，方便群眾生產、生活?，F(xiàn)有焦化、化工、機械加工（含電鍍）、農藥等工業(yè)企業(yè)廢棄地轉住宅用地的保障性住房建設項目，應當組織開展土壤風險評估及修復。修復后經相關部門檢測符合住宅用地標準要求的，方可選址作為保障性住房建設用地。第二十六條【項目規(guī)劃】規(guī)模較大的居住小區(qū)，編制修建性詳細規(guī)劃時，應當將普通商品住房和保障性住房統(tǒng)籌考慮，分區(qū)建設，共享配套基礎設施和公共服務設施。普通商品住房建設項目，應當按照建筑面積配建5%的廉租住房，不配建或不宜配建的項目，按照該項目商品住房平均銷售價格向保障性住房建設主管部門繳納應配建廉租住房面積部分的建設資金。經濟適用住房建設項目，應當按照建筑面積配建10%的廉租住房，由政府按照核定的經濟適用住房基準價格回購。第五章建設方式和建設程序第二十七條【廉租住房建設】廉租住房由市、縣（市）人民政府組織建設。第二十八條【公共租賃住房建設】公共租賃住房采取多種方式進行建設，鼓勵社會組織、個人投資建設公共租賃住房。政府投資的公共租賃住房由市、縣（市）人民政府組織建設。社會組織、個人投資建設或者經濟適用住房中配建的公共租賃住房按照政府組織協(xié)調、市場運作的原則，由投資單位組織建設。外來務工人員集中的開發(fā)區(qū)、產業(yè)園區(qū)及企業(yè)（單位），應當按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，集中建設單元型或宿舍型公共租賃住房。第二十九條【經濟適用住房建設】經濟適用住房應當采用項目法人招標方式選擇具有相應資質的和良好社會信譽的房地產開發(fā)企業(yè)實施，或者由經濟適用住房管理機構直接組織實施。第三十條【棚戶區(qū)改造】城市、國有重點煤礦、國有工礦、國有林區(qū)和墾區(qū)棚戶區(qū)改造按照政府組織協(xié)調、市場運作的原則，采用項目法人招標方式選擇具有相應資質的和良好社會信譽的房地產開發(fā)企業(yè)實施，或者由企業(yè)（單位）組織實施。第三十一條【限價普通商品住房建設】限價普通商品住房應當采取“競地價、競房價”的辦法，以公開招標方式確定開發(fā)建設單位。第三十二條【組織管理】保障性住房建設應當實行項目管理制度，落實項目法人責任制。政府投資或者以政府投資為主的保障性住房建設項目應當成立項目指揮部，負責按照有關規(guī)定對建設資金、參建單位及其建設行為進行指導、監(jiān)督和管理，并對工程質量和安全負責。第三十三條【招投標管理】政府投資或者以政府投資為主的保障性住房建設項目，由項目指揮部負責組織公開招標，確定參建單位或者項目管理單位。經濟適用住房和棚戶區(qū)改造項目，由市、縣（市）人民政府或者由政府委托的機構組織面向房地產開發(fā)企業(yè)公開招標。其他由社會組織、個人投資建設的保障性住房建設項目應當按照國家和本省有關規(guī)定組織公開招標。第三十四條【合同管理】項目指揮部應當強化對參建單位的合同管理，明確違約條款和處罰措施，并通過行政和司法渠道保證參建單位嚴格履行合同約定。第三十五條【審批程序】市、縣（市）人民政府應當將保障性住房建設項目納入重點工程，建立審批綠色通道，加快立項、環(huán)評、規(guī)劃、建設等審批進度。第六章建設標準和質量安全第三十六條【《四新”應用】保障性住房建設應當嚴格執(zhí)行勘察、設計、圖審、施工、監(jiān)理、驗收等技術標準、規(guī)范和程序，推廣新材料、新技術、新工藝、新設備等“四新”成果，積極采用住宅產業(yè)化技術。第三十七條【綠色建筑】保障性住房建設應當符合國家和本省有關建筑節(jié)能的政策，鼓勵和支持有條件的地區(qū)和單位按照綠色建筑標準要求進行建設，同步建設太陽能光熱系統(tǒng)，提升住房使用功能。第三十八條【套型面積】保障性住房建設項目應當根據(jù)國家和本省有關規(guī)定，合理確定套型結構和建筑面積，原則上按2人以下（含2人）戶安排單間套或宿舍型、3人戶安排兩間套、4人以上（含4人）戶安排兩居室或三間套標準設計。廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內；公共租賃住房套型建筑面積控制在60平方米以內，以套型建筑面積40平方米左右的小戶型為主；經濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米以內；棚戶區(qū)改造安置住房應當以中小戶型為主，套型建筑面積原則上控制在45平方米至90平方米；限價普通商品住房應當以中小戶型為主，套型建筑面積應當符合普通住房標準，小戶型比例不低于15%，中戶型比例不超過70%，大戶型比例不超過15%。第三十九條【建設標準】廉租住房和公共租賃住房建設應當達到如下標準：室內水泥地面，內墻面普通涂料，戶內安裝木制門，入戶安裝普通防盜門，符合節(jié)能標準的普通窗戶，普通衛(wèi)生潔具，水、電、暖、氣四表出戶，分戶計量。第四十條【質量監(jiān)管】住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當將保障性住房建設項目作為質量監(jiān)管重點，建立保障性住房建設質量上下聯(lián)動的層級監(jiān)管機制，加強對參建單位執(zhí)行國家和本省有關建筑工程質量法律法規(guī)，技術標準、規(guī)范、規(guī)程，技術導則情況和質量行為、質量保證體系的監(jiān)督檢查，建立保障性住房建設質量投訴舉報制度，公開舉報電話。第四十一條【質量管理】保障性住房參建單位應當科學把握工程建設進度，積極進行技術革新，創(chuàng)新管理措施和工作方式，精心規(guī)劃設計，科學組織施工，嚴格建筑原材料和部件質量檢測，嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能強制標準。參建施工企業(yè)應當在施工現(xiàn)場設立專職質量管理機構，配備專職質量管理人員和專職質量檢查員，健全質量管理組織，完善質量管理體系。第四十二條【定期質量監(jiān)督制度】建立保障性住房定期監(jiān)督檢查制度。施工企業(yè)每10天應對所承擔的保障性住房項目進行一次全面質量檢查；設區(qū)市、縣（市、區(qū)）級建筑工程質量監(jiān)督管理機構每月應對所監(jiān)管的保障性住房項目進行一次全面質量普查；設區(qū)市建筑工程質量監(jiān)督管理機構每季度應對縣（市、區(qū)）保障性住房項目進行一次質量抽查；省級建筑工程質量監(jiān)督管理機構每半年應對全省保障性住房項目進行一次質量督查。第四十三條【質量報告制度】各市、縣（市）應當建立保障性住房建設項目質量報告制度。建設單位應當按照工程進度及時向工程項目所在地住房城鄉(xiāng)建設主管部門報送由建設單位工程質量負責人和監(jiān)理單位負責人簽字填報的工程質量報告。第四十四條【竣工驗收】保障性住房建設項目應當嚴格執(zhí)行住宅工程質量分戶驗收制度，依法辦理竣工驗收備案手續(xù)。未進行竣工驗收并辦理備案手續(xù)的項目，不得交付使用。分散配建的保障性住房，應當和商品住房同時規(guī)劃設計、同時施工、同時竣工交付