房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)論文

PAGE1《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程論文論文題目：中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)淺析專(zhuān)業(yè)：工程管理班級(jí)：10工程管理2班姓名：學(xué)號(hào)：201041207229指導(dǎo)教師：成績(jī)：中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)淺析摘要：中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為人們生活關(guān)注的焦點(diǎn)。房?jī)r(jià)的提高能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展，但是，房?jī)r(jià)高漲會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的民生問(wèn)題,房?jī)r(jià)泡沫破滅又會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)居民收入水平不斷提高，現(xiàn)在的富人有好幾套房，而普通人家和窮人卻有買(mǎi)不起房的尷尬。這種差距存在而產(chǎn)生的矛盾越發(fā)的突顯。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改造、經(jīng)濟(jì)體制改革中自然少不了一個(gè)自我改變，自我更新的過(guò)程。房?jī)r(jià)也是前進(jìn)道路上一定要解決的一個(gè)障礙。而政府的默認(rèn)推動(dòng)、大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的跟進(jìn)、城市化進(jìn)程增加商品房需求等等因素都是房?jī)r(jià)步步高升以致居高不下的重要因素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，政府因素、土地的獨(dú)特性，物價(jià)上漲以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性的刻意炒作成為中國(guó)城市房?jī)r(jià)居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的獨(dú)特性以及開(kāi)發(fā)商的可以炒作是影響房?jī)r(jià)的最重要因素?，F(xiàn)在的中國(guó)只是讓少部分人擁有的房子，大部分想買(mǎi)卻買(mǎi)不起房子。這樣的情況甚至讓商品房成為一種收割民間財(cái)富，積累到少數(shù)人手里的一種手段，更加的增大了貧富差距。這種情況的出現(xiàn)，不僅影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，在一定程度上激化了人民的內(nèi)部矛盾，制約了中國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程。房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還可能會(huì)引發(fā)許多社會(huì)問(wèn)題，比如仇富心態(tài)、群體消極心理。房?jī)r(jià)慢慢提升的過(guò)程，也可能包含著許多社會(huì)問(wèn)題，比如政府的默認(rèn)推動(dòng)、房地產(chǎn)的刻意炒作，人民群眾的無(wú)能為力。過(guò)去十幾年來(lái)，貧富差距逐漸拉大；資源分配不均勻，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，對(duì)房?jī)r(jià)不斷提升達(dá)到問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的考察與分析已成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的概述改革開(kāi)放以深圳為發(fā)展特區(qū)，商品房就是從這里開(kāi)始。首先從1981年開(kāi)始，在深圳和廣州開(kāi)始搞商品房開(kāi)發(fā)的試點(diǎn)，在這以前，國(guó)內(nèi)只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有商品房開(kāi)發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于當(dāng)時(shí)搞試點(diǎn)比較成功，后來(lái)就小范圍的開(kāi)始試點(diǎn)開(kāi)發(fā)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，物質(zhì)水平的提高，人們對(duì)房子的需求開(kāi)始提高，這就對(duì)商品房產(chǎn)生了需求。由于改革開(kāi)放前，我國(guó)一直是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的社會(huì)，城市建設(shè)也帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)深深的烙印。當(dāng)時(shí)的城市住宅建設(shè)由國(guó)家統(tǒng)一投資，統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風(fēng)格單調(diào)，缺乏多樣性。這個(gè)時(shí)期的住宅產(chǎn)品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒(méi)有戶型的概念，不強(qiáng)調(diào)功能的合理程度。由于當(dāng)時(shí)住宅屬福利性質(zhì)，并沒(méi)有滿足人更高的需求。這使房地產(chǎn)有了發(fā)展的空間和潛力，但是畢竟房地產(chǎn)是大宗商品，能買(mǎi)的起房的人還不多。房地產(chǎn)前行的步伐還比較緩慢。1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常成功，認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得向全國(guó)推廣，于是他就吹響了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的號(hào)角。在一片大好形勢(shì)下房地產(chǎn)風(fēng)生水起，各地開(kāi)發(fā)商也看到了商機(jī)迅速跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)異?；鸨?，急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。可是好景不長(zhǎng)，由于缺乏有效的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，很快房地產(chǎn)就產(chǎn)生了巨大的泡沫，各地空樓爛尾樓無(wú)數(shù)。這對(duì)剛剛起來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)立馬遭到重創(chuàng)，以致很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)投資者對(duì)房地產(chǎn)失去信心，經(jīng)歷了重創(chuàng)以后投資者開(kāi)始變得謹(jǐn)慎。從1993年下半年開(kāi)始中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，始終波瀾不興，這種情況以致持續(xù)到98年上半年。第一次飛速發(fā)展（1998至2003年）1998年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是不平凡的一年。此前一年，亞洲金融危機(jī)席卷而來(lái)，東南亞樓價(jià)一落千丈。中國(guó)盡管沒(méi)有受到危機(jī)的直接沖擊，但面臨著內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面。要保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，拉動(dòng)內(nèi)需成為當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)工作中的迫切任務(wù)。1998年在6月份左右，政策面開(kāi)始發(fā)生變化，出臺(tái)了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個(gè)是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場(chǎng)上去買(mǎi)房，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。凡是有錢(qián)的單位紛紛購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，把當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上所有當(dāng)時(shí)賣(mài)不掉的現(xiàn)房一掃而空。這時(shí)的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門(mén)檻降低，當(dāng)時(shí)首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價(jià)格政策，在這之前商品房的價(jià)格受到物價(jià)局的管制，不能隨便漲價(jià)，是限價(jià)的。但是在這時(shí)候取消了這些管制，為后來(lái)開(kāi)發(fā)商漲價(jià)提供可能，這以后開(kāi)發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開(kāi)始亂漲價(jià)。于是1999年至2003年為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)期。調(diào)控整合階段（2004至2006年）經(jīng)歷了一輪高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展暴露出了許多問(wèn)題：比如房?jī)r(jià)過(guò)高、結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，貧富差距日漸拉大，使廣大收入處于中低水平的民眾住房問(wèn)題矛盾突出。2004年開(kāi)始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門(mén)，以調(diào)控供給為主。2005年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。在這一階段房?jī)r(jià)得到一定的抑制，各地的房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定。同時(shí)也給房地產(chǎn)下一階段的爆發(fā)埋下了伏筆。二次飛速發(fā)展（2006年至現(xiàn)在）從2006年借著2008年奧運(yùn)會(huì)的旗號(hào)。房?jī)r(jià)又進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，在2006年房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上繼續(xù)大幅增加，僅2006年和2007年上海的房?jī)r(jià)就翻了一倍，各地房?jī)r(jià)也有不等的增長(zhǎng)。經(jīng)歷了2006年2007年的一波爆發(fā)以后，由美國(guó)次貸危機(jī)而引起的全球金融海嘯的影響，我國(guó)房?jī)r(jià)在2008年開(kāi)始了一波短暫下滑。雖然在09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直在次貸危機(jī)的陰影下一直不是很景氣，但是進(jìn)入2009年中國(guó)樓市一改2008年的疲軟，高歌猛進(jìn)量?jī)r(jià)齊升，同比2008年，很多樓市銷(xiāo)量翻了一倍，例如廈門(mén)、杭州、天津、深圳等。有的地方甚至翻了兩、三倍，經(jīng)歷了2008年的下挫后，進(jìn)入2009年中國(guó)樓市在上半年波瀾不驚。從2009年下半年房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭開(kāi)始慢慢復(fù)蘇。2010年政府下放4萬(wàn)億貸款幫助恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也跟著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)上升。2013年3月政府出臺(tái)上調(diào)二手房交易稅后，房?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因土地價(jià)格的上漲在1998年房改以后，停止了住房實(shí)物分配，這時(shí)候想要住房的話，必須要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式，這為房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)提供一個(gè)重要條件，因?yàn)榇蠹叶家I(mǎi)房住，這就提供了需求。而僅靠這個(gè)因素還不能構(gòu)成完整的市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商要提供商品房首先還得從政府手里拿到土地。土地在中國(guó)是一個(gè)非常特別的要素，再中國(guó)土地所有權(quán)是歸政府所有，雖然也可以購(gòu)買(mǎi)，但購(gòu)買(mǎi)的是土地的使用權(quán)70年，而所有權(quán)依然歸屬于政府。這實(shí)際上就說(shuō)明政府對(duì)土地的所有是處于壟斷地位。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的經(jīng)濟(jì)能力得到增強(qiáng)，同時(shí)也提升購(gòu)買(mǎi)商品的需求。同時(shí)城市化進(jìn)程也在加速進(jìn)行，城市需要大量的務(wù)工人員以及高素質(zhì)人才。這時(shí)候一方面大量農(nóng)村人口涌入城市，希望可以留在城市，另一方面很多大學(xué)生在城市求學(xué)工作，并希望留在城市里、這樣也加大對(duì)商品房的需求，導(dǎo)致商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)化的初期是供不應(yīng)求，供不應(yīng)求自然會(huì)是價(jià)格上漲，價(jià)格上漲會(huì)給賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商，賣(mài)地的政府帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。然后再經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，房?jī)r(jià)地價(jià)進(jìn)一步提高，導(dǎo)致土地的價(jià)格一升再升，普通民眾要想獲得土地基本上不可能。首先你得有大量的資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地，這個(gè)資金量是很巨大的，其次要與政府搞好關(guān)系，這使中國(guó)國(guó)情。這就導(dǎo)致政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)手把商品房壟斷了，本來(lái)商品價(jià)價(jià)格就高，市場(chǎng)供不應(yīng)求，有了壟斷以后，商品房的價(jià)格就會(huì)更高，這樣就漸漸遠(yuǎn)離的普通大眾。實(shí)事上要發(fā)展房地產(chǎn)的初衷是讓每個(gè)人都能住上房子，居者有其房。但是在房?jī)r(jià)變得很高以后，這一期望就越來(lái)越飄渺了。房地產(chǎn)走離了他本來(lái)的軌道。房?jī)r(jià)的提升也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，但是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。這樣就是變相的，房地產(chǎn)商和政府利用土地這一壟斷了商品房，然后利用商品房分刮了全民努力獲得的財(cái)富，這顯然也是不公平的。商品產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加商品房的成本也會(huì)跟著上漲。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料價(jià)格上漲。土地是商品房最重要的因素，而土地的價(jià)格和房?jī)r(jià)兩者之前存在著一種互相推動(dòng)的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)土地價(jià)格上漲，而土地價(jià)格的上漲使商品房的成本使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這樣就會(huì)使房?jī)r(jià)和土地價(jià)格滾雪球一樣的前進(jìn)。以致現(xiàn)在各地“地王”不斷的出現(xiàn)。與以前的相比基本上所有的成本都有成倍的增長(zhǎng)。首先土地的價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)翻了數(shù)倍，其次由于房?jī)r(jià)的上漲土地征用及拆遷的費(fèi)用也隨著房?jī)r(jià)同步上升。再次由于建筑原料價(jià)格的上漲，比如鋼筋，水泥，人力成本費(fèi)用的上升，建筑成本也升高了，最后國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的力度增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)也隨著增加，這更一步的加大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增加房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是首先的得利集體。房地產(chǎn)利潤(rùn)大是眾所周知的一個(gè)事實(shí)，雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)不會(huì)再出現(xiàn)早期的利潤(rùn)達(dá)到200%以上的情況，按照現(xiàn)在的制度要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然保留30%的利潤(rùn)空間。這30%的利潤(rùn)空間指的是整個(gè)工程金額的30%。隨著房?jī)r(jià)的提升，總金額也會(huì)隨之增大，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也會(huì)隨之增多，即使利潤(rùn)空間沒(méi)有以前那么的擴(kuò)張，還是非?？捎^的誘人。這也無(wú)怪房地產(chǎn)是中國(guó)一個(gè)可以長(zhǎng)時(shí)間積累財(cái)富的行業(yè)。商品房開(kāi)發(fā)成本上升增大開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)房?jī)r(jià)上漲給房地產(chǎn)帶來(lái)的更多利潤(rùn)的東西，也帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樯唐贩康氖袌?chǎng)很火爆，人們對(duì)其的預(yù)期自然會(huì)越來(lái)越高，商品房的成本也會(huì)跟著上漲。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料價(jià)格上漲。成本的上升無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大的壓力。畢竟并不是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有雄厚的資金。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)算不準(zhǔn)確，出現(xiàn)資金鏈斷掉的情況：比如出現(xiàn)政策影響的銀行緊縮信貸，或者由戰(zhàn)爭(zhēng)或其他因素引起的建筑原料價(jià)格猛烈上漲，還有其它意外因素的出現(xiàn)。都會(huì)導(dǎo)致“爛尾樓”的出現(xiàn)。這時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受于各方的壓力，不得不宣布破產(chǎn)，致使血本無(wú)歸。不過(guò)“爛尾樓”出現(xiàn)以后，會(huì)有資金更加雄厚的公司來(lái)繼續(xù)接手，所以對(duì)于行業(yè)外的人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有太多影響。只是房地產(chǎn)的內(nèi)部問(wèn)題。房?jī)r(jià)變化對(duì)購(gòu)房者的影響房?jī)r(jià)增長(zhǎng)使戶主資產(chǎn)增值房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，會(huì)讓早期購(gòu)房者也就房地產(chǎn)戶主享受著社會(huì)進(jìn)步，全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的便利。因?yàn)樯唐贩坎粌H是商品，它還是資產(chǎn)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也就是資產(chǎn)的增值。房?jī)r(jià)的上漲不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。也是全民經(jīng)濟(jì)進(jìn)步在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的體現(xiàn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，自然有一部分人享受著經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的便利。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)增大購(gòu)房者的購(gòu)房壓力能夠在早期買(mǎi)上房，享受便利的畢竟只是少部分人，大部分人還都是“沒(méi)房階級(jí)”。而我國(guó)城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)也恰好就在近十來(lái)年。在過(guò)去的十來(lái)年里，大學(xué)校園擴(kuò)招，大量農(nóng)民工進(jìn)城打工，其中會(huì)有很大一部分人想要留在城市。然而面對(duì)高房?jī)r(jià)，這些對(duì)商品房有著硬性需求的人正好是買(mǎi)不起房的人。以東莞的房?jī)r(jià)為例。房?jī)r(jià)為8000元每平方米。假如要擁有一套小一點(diǎn)的二房一廳（60平方米），也得要50萬(wàn)。假如是一個(gè)工人，工資為2000每月，需要連續(xù)工作25年能買(mǎi)得起房，還得不吃不喝。假如是一個(gè)公務(wù)員，工資為5000每月，需要連續(xù)工作10年才能買(mǎi)得起房，同樣是不吃不喝。所以對(duì)于剛畢業(yè)想要到城市安家的大學(xué)生，還有進(jìn)城打工的農(nóng)民工，他們想要到城市安家是多么的困難。并不算是說(shuō)房?jī)r(jià)現(xiàn)在很高就不會(huì)上漲。即使現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，政府也出臺(tái)的很多調(diào)整房?jī)r(jià)的政策，但是調(diào)整的效果比較微弱房?jī)r(jià)反而越調(diào)越漲。事實(shí)已經(jīng)證明從1998年到2012年房?jī)r(jià)總的來(lái)說(shuō)處于一個(gè)高速增長(zhǎng)的階段，即使到現(xiàn)在也處于這個(gè)階段當(dāng)中，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)可能還會(huì)持續(xù)的上漲。所以購(gòu)房者的壓力還會(huì)繼續(xù)增大。應(yīng)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的措施改革財(cái)政體制改革財(cái)政體制，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身。這一點(diǎn)非常重要。這也是當(dāng)前我國(guó)財(cái)政體制的弊端。因?yàn)榈胤秸杖胧钟邢?，而政府售賣(mài)土地可以取得豐厚的收益。致使來(lái)自土地一級(jí)的收入成為政府收入中不可或缺的組成部分。2009年，全國(guó)土地出讓金高達(dá)1.6萬(wàn)億元，占當(dāng)年地方財(cái)政收入的48.8%。最近，有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，如果計(jì)入土地出讓金收入，2009年中國(guó)全國(guó)政府收入實(shí)際已突破10萬(wàn)億元，約占GDP的32%。2010年繼續(xù)增長(zhǎng)土地出讓金達(dá)到2.7萬(wàn)億元，同年全國(guó)財(cái)政收入為83080億元；而全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，屬于預(yù)算外收入，不在預(yù)算內(nèi)，所以8.3萬(wàn)億的財(cái)政收入不包含2.7萬(wàn)億。也就是說(shuō)政府賣(mài)地的收入占財(cái)政收入的25%。在現(xiàn)階段的體制下推動(dòng)土地價(jià)格上漲不僅可以使財(cái)政收入增加，還可以提升政府各級(jí)官員的業(yè)績(jī)。因?yàn)?，政府通過(guò)直接出售土地可以賺大錢(qián)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收也構(gòu)成政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)又可以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而所有這些，都可以成為政府官員的政績(jī)。而且是來(lái)得最塊的政績(jī)。消除壟斷現(xiàn)象中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在兩大根深蒂固的壟斷。一是地方政府對(duì)土地的壟斷。二是開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷（當(dāng)然包括對(duì)房屋開(kāi)發(fā)的壟斷）。地方政府壟斷土地出讓?zhuān)ㄅ馁u(mài)）權(quán)，是導(dǎo)致地價(jià)上漲的根源。土地儲(chǔ)備中心代表政府履行對(duì)土地的統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓職能。雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度的確比較低。截至2006年底，全國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)5.87萬(wàn)家，即使最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科，2006年的總資產(chǎn)占全行業(yè)的比重僅為0.55%，營(yíng)業(yè)收入占比僅為0.99%，凈利潤(rùn)占比為1.38%。但是開(kāi)放商還是壟斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要體現(xiàn)在：第一，準(zhǔn)入限制帶來(lái)的壟斷。并非誰(shuí)都可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它有非常嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，這使得民眾（尤其在城市）只能購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商建造的房屋，而不能自己建造房屋。第二，政府壟斷的延續(xù)。政府既壟斷著土地供應(yīng)，也壟斷著融資渠道，大大小小的開(kāi)發(fā)商只能從處于壟斷根端的政府手中拿地和融資，在得到這兩種資源的以后，開(kāi)發(fā)商們也繼承了原來(lái)掌握在政府手中的壟斷特權(quán)，這本身就注定了開(kāi)發(fā)商的壟斷其實(shí)是非常牢固的。大量修建廉租房和保障房在市場(chǎng)機(jī)制作用的背景下，許多居民不可能僅僅通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)解決自身的住房問(wèn)題，特別是對(duì)于為數(shù)眾多的中低收入家庭。因此，政府理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解決低收入居民的住房問(wèn)題；另一方面，給予市場(chǎng)理性的預(yù)期，減少對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌以及炒房預(yù)期。控制房?jī)r(jià)和保障中低收入者的住房問(wèn)題其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，二者相輔相成。房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，中低收入階層住房問(wèn)題就容易解決了；通過(guò)保障性住房，中低收入人群住房問(wèn)題得到解決，房?jī)r(jià)也就不會(huì)失控。所以，通過(guò)保障房的大量供應(yīng)，就能夠在一定程度上緩解房?jī)r(jià)的上漲。這一調(diào)控房?jī)r(jià)的政策在很多國(guó)家效果明顯，因此，我們同樣希望，保障性住房的大量供應(yīng)能成為稀釋目前中國(guó)過(guò)高房?jī)r(jià)的源頭活水。購(gòu)房者的應(yīng)對(duì)措施不以商品房為投資手段隨著城市化進(jìn)程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地產(chǎn)的潛在需求無(wú)疑是影響中國(guó)長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的剛性因素。由于存在巨大的潛在需求,所以投資(不動(dòng)產(chǎn)投資)性購(gòu)房所占比重在近年來(lái)開(kāi)始上升。如果不存在房地產(chǎn)投資信貸和消費(fèi)信貸制度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)投入完全來(lái)源于房地產(chǎn)商的自有資金和向消費(fèi)者的融資，房地產(chǎn)的需求完全取決于消費(fèi)者的可支配收入，那么，房?jī)r(jià)則是房地產(chǎn)供求的真實(shí)反應(yīng)。但是由于房地產(chǎn)投資信貸和消費(fèi)信貸制度的存在，使人民的購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，在加上我國(guó)“家國(guó)”文化中對(duì)房子的依賴。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)放商捂盤(pán)惜售，進(jìn)一步加劇了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，致使房?jī)r(jià)一步一步攀升。結(jié)果是到現(xiàn)在很多人不惜代價(jià)就購(gòu)買(mǎi)房子，不僅是一種需求，更多的成為投資手段。這樣都會(huì)進(jìn)一步提升房?jī)r(jià)。以要想房?jī)r(jià)降下來(lái)，就要緩解供不應(yīng)求。此時(shí)購(gòu)房者要警惕跟風(fēng)的心態(tài)。不以商品房為投資手段，用其他的方法進(jìn)行投資。緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局勢(shì)。目前政府已有相關(guān)壓制措施，如：今年三月，政府出臺(tái)上調(diào)二手房交易稅。以租房代替購(gòu)買(mǎi)新房以租房代替購(gòu)買(mǎi)新房也許是另外一種緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象的方法。這種方法適合剛工作的大學(xué)生群體。與買(mǎi)房相比，租房不需要大量的啟動(dòng)資金。不需要這樣動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)一套房子。而只是需要每個(gè)月房租。而恰巧我國(guó)現(xiàn)在存在的情況是”租房便宜，買(mǎi)房貴”而且買(mǎi)房租房都只是一種生活手段，應(yīng)段根據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇最適合的生活手段。雖然租房也會(huì)有諸多不便。但相對(duì)買(mǎi)房來(lái)說(shuō)壓力會(huì)小很多。結(jié)論由此