物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)

物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)

隨著房地產(chǎn)快速發(fā)展和管理體制的改革，房地產(chǎn)管理已成為中國(guó)的一個(gè)新興行業(yè)和朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí),因物業(yè)管理引發(fā)的糾紛也日益增多,其中因物業(yè)公司未履行安全保障義務(wù)而產(chǎn)生的糾紛尤為突出,主要表現(xiàn)在物業(yè)管理公司未盡安全保障義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)受到損害。對(duì)于業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害,物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任、如何承擔(dān)責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)是什么等內(nèi)容,現(xiàn)行的法律法規(guī)都沒(méi)有明確的規(guī)定。在司法實(shí)踐中,法院審理此類案件的具體做法不盡相同,法官的裁決理由各異,判決結(jié)果也各不相同。這種裁決的不一致,既影響當(dāng)事人的利益,也有違司法統(tǒng)一的法治嚴(yán)謹(jǐn)性。因此,探討物業(yè)公司的安全保障義務(wù)具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。一、我國(guó)學(xué)者關(guān)于安全保障義務(wù)的觀點(diǎn)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù),是指在物業(yè)管理的服務(wù)關(guān)系中,物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)依法應(yīng)承擔(dān)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司如違反這一義務(wù),就需要承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司是否需要對(duì)業(yè)主承擔(dān)安全保障義務(wù),我國(guó)學(xué)者有不同的看法。持否定態(tài)度的學(xué)者認(rèn)為,物業(yè)管理行業(yè)是改革開(kāi)放后產(chǎn)生的新興行業(yè),它雖然經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展,但目前仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段,實(shí)力還不是很強(qiáng),如果在物業(yè)管理行業(yè)設(shè)置其對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù),盡管在一定程度上可以切實(shí)地維護(hù)受害人的利益,但會(huì)限制我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。持肯定態(tài)度的學(xué)者認(rèn)為,雖然物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè),發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng),實(shí)力也不強(qiáng),但要犧牲廣大業(yè)主的利益來(lái)保護(hù)物業(yè)管理這一行業(yè)的發(fā)展,不符合國(guó)家的大局觀;物業(yè)公司的安全保障義務(wù),更多地是一種社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn);設(shè)立物業(yè)公司的安全保障義務(wù),符合國(guó)際立法思潮。筆者認(rèn)為,我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù),其法理因素在于:(一)安全與正義人類社會(huì)中,安全乃構(gòu)成秩序的基石,安全第一是現(xiàn)代法律的精神之一。正如霍布斯的不朽的法律格言所言:“人的安全乃是至高無(wú)上的法律?！庇械乃枷爰野讶松砗拓?cái)產(chǎn)的安全看作是和自由同樣重要的利益?！瓣P(guān)于安全”,約翰·斯圖亞特·密爾陳述道,“沒(méi)有人可以沒(méi)有它;正是依靠著它,我們才能免受罪惡侵害。所有的利益都依賴著它,除已經(jīng)過(guò)去的時(shí)間之外,如果下一瞬間我們可能會(huì)被剝奪所有,那么即使只有瞬間的滿足對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是值得的”。(P34)安全是人類生存和發(fā)展的前提?！皬淖畹拖薅葋?lái)講,人之幸福要求有足夠的秩序以確保諸如糧食生產(chǎn)、住房以及孩子撫養(yǎng)等基本需要得到滿足;這一要求只有在日常生活達(dá)致一定程度的安全、和平及有序的基礎(chǔ)上才能加以實(shí)現(xiàn),而無(wú)法在持續(xù)的動(dòng)亂和沖突狀況中予以實(shí)現(xiàn)?！备トR徹認(rèn)為,平等地享有安全權(quán)利的原則是矯正正義的道德基礎(chǔ),即:“我們每個(gè)人都如同其他人一樣,應(yīng)該最大化地享有安全的權(quán)利”。(P154)在康德的理論框架中,自由和安全都是有效的理性行為的前提條件。在康德的社會(huì)契約論看來(lái),人們追求一種善的理念,不管一個(gè)人善的理念是什么,一種基本的安全是追求它的一個(gè)前提條件。自由和安全,是主要的善。因此,人的安全乃是至高無(wú)上的,在法律成為社會(huì)主要規(guī)范后,實(shí)現(xiàn)和保障社會(huì)安全成為法律的主要任務(wù)和價(jià)值追求,它是以人為本的理念在法律中的體現(xiàn),是公平正義這一法律的終極價(jià)值。(二)安全保障義務(wù)的范圍國(guó)外立法中已經(jīng)設(shè)立了大量的有關(guān)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主安全保障義務(wù)的法律規(guī)定。在現(xiàn)代社會(huì),鑒于建筑物存在所有權(quán)制度的區(qū)分,兩大法系國(guó)家的法律均建立了物業(yè)管理方面的組織制度,這些制度很好地起到了調(diào)整物業(yè)公司和業(yè)主之間利益關(guān)系的作用,并在實(shí)踐中取得了較好的效果。在德國(guó),物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主負(fù)有的安全保障義務(wù)被稱為保護(hù)義務(wù)。保護(hù)義務(wù)是因?yàn)榇嬖谔貏e的社會(huì)的法接觸,而不得侵犯他人人格、財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。如果加害人與被加害人之間有契約關(guān)系或者類似的社會(huì)接觸者,當(dāng)事人一方對(duì)于他方當(dāng)事人負(fù)有顧慮義務(wù)。在法國(guó),物業(yè)公司對(duì)業(yè)主負(fù)有的安全保障義務(wù)被稱為保安義務(wù)。保安義務(wù)不僅是侵權(quán)法上的義務(wù),同時(shí)也是契約上的義務(wù)。契約上的保安義務(wù)是由契約所生的附帶義務(wù)。在日本,物業(yè)公司的安全保障義務(wù)被稱為保護(hù)義務(wù)、安全顧慮義務(wù)?！度毡久穹ǖ洹分须m沒(méi)有關(guān)于安全保障義務(wù)的明確規(guī)定,但司法實(shí)踐的判例中已在使用安全顧慮一詞。世界各國(guó)關(guān)于安全保障義務(wù)范圍的規(guī)定各不相同。日本的安全保障義務(wù)僅及于生命與健康,并不及于財(cái)產(chǎn),而德國(guó)和法國(guó)的安全保障義務(wù),不僅及于生命與健康,并及于財(cái)產(chǎn)。(三)安全保障的原則世界民事立法思潮經(jīng)歷了一個(gè)由義務(wù)本位到權(quán)利本位,再由權(quán)利本位到社會(huì)本位的演變過(guò)程,經(jīng)歷了由形式平等到實(shí)質(zhì)平等的變遷。誠(chéng)實(shí)信用這一民法的基本原則,是現(xiàn)代民法核心價(jià)值觀念的體現(xiàn),它全面貫徹了實(shí)質(zhì)正義的精神,負(fù)載了社會(huì)活動(dòng)中注重安全保障的根本價(jià)值。法律由誠(chéng)實(shí)信用原則所保護(hù)的信賴關(guān)系,基于分配正義的需要而形成發(fā)展出了安全保障義務(wù),認(rèn)為人們?cè)谏鐣?huì)活動(dòng)中由于社會(huì)接觸而產(chǎn)生了特別的關(guān)聯(lián)關(guān)系,基于這種特殊關(guān)系,一方當(dāng)事人對(duì)他方當(dāng)事人產(chǎn)生合理的信賴,相信在自己從事此項(xiàng)活動(dòng)時(shí),自己的人身和財(cái)產(chǎn)不會(huì)受到侵害。因此,如果物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了物業(yè)管理合同,承諾確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全,就意味著業(yè)主基于物業(yè)管理公司的許諾,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的安全形成了一種信賴。此時(shí),相對(duì)于物業(yè)公司保安義務(wù)的履行,業(yè)主已處于弱者的地位,如果物業(yè)公司未如約履行保安義務(wù),損害了業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)利益,而又不對(duì)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)損害予以賠償,則損害了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信賴?yán)?從而有失公平。(四)物業(yè)糾紛成為重大社會(huì)問(wèn)題黨的十六大提出了建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo),并指出和諧社會(huì)是民主法制、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。和諧社會(huì)的理念落實(shí)到社區(qū),就是建立和諧社區(qū)。物業(yè)管理在推動(dòng)社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理中起著重要作用。它起源于20世紀(jì)60年代的英國(guó),隨后被逐漸推廣到世界各國(guó),并不斷發(fā)展成熟。如今,物業(yè)管理已成為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。在我國(guó),隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步深化和居民占有財(cái)產(chǎn)形式的重大變化,住房已成為大多數(shù)居民最大宗的財(cái)產(chǎn)。同時(shí),隨著生活水平的不斷提高和消費(fèi)需求的增加,對(duì)物業(yè)管理提出了新的要求,物業(yè)管理這類新的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得到了迅速發(fā)展。目前,我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過(guò)2萬(wàn)家,從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人,物業(yè)管理已形成了包括眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù)體系,成為和我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、與廣大人民生活息息相關(guān)的新興行業(yè)。但是,與此同時(shí),因物業(yè)管理引發(fā)的糾紛也應(yīng)運(yùn)而生,成為全國(guó)許多地方普遍存在的一大社會(huì)問(wèn)題。近年來(lái),不僅糾紛數(shù)量呈上升趨勢(shì),而且矛盾沖突也有不斷升級(jí)跡象。其中,因物業(yè)公司未履行安全保障義務(wù)而產(chǎn)生的糾紛尤為突出。物業(yè)糾紛導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益難以維護(hù)、人身安全無(wú)法保障等一系列問(wèn)題產(chǎn)生,如果這些問(wèn)題得不到根本解決,將會(huì)引發(fā)、積聚、轉(zhuǎn)化為人們對(duì)政府和社會(huì)的不滿,將會(huì)極大地影響社會(huì)的和諧和政治穩(wěn)定。因此,設(shè)立物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù),能切實(shí)保障業(yè)主的權(quán)益,能維護(hù)社區(qū)的秩序,維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié),有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。二、房地產(chǎn)公司安全保障義務(wù)的來(lái)源和內(nèi)容(一)業(yè)主的安全保障義務(wù)物業(yè)公司的安全保障義務(wù)主要來(lái)源于兩個(gè)方面:一是制定法;二是合同。首先,就制定法義務(wù)而言,我國(guó)行政法規(guī)、司法解釋等法律規(guī)定的物業(yè)公司的義務(wù),是物業(yè)公司的法定義務(wù),如果物業(yè)公司未盡到這些義務(wù)而給業(yè)主造成人身、財(cái)產(chǎn)損失的,就構(gòu)成了對(duì)業(yè)主的侵權(quán)責(zé)任。國(guó)務(wù)院于2003年制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第47條明確規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”,而安全防范工作就是指安全保障義務(wù)?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》在規(guī)定消費(fèi)者享有安全權(quán)的同時(shí),在第18條也規(guī)定了經(jīng)營(yíng)者的安全保障義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條也明確規(guī)定了經(jīng)營(yíng)者應(yīng)負(fù)的安全保障義務(wù)。以上這些法律法規(guī)可以看作是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)在制定法方面的來(lái)源。二是合同,是約定的義務(wù)。約定義務(wù)主要是指物業(yè)公司和業(yè)主在合同中所約定的義務(wù)。我國(guó)的物業(yè)管理是一種新興行業(yè),僅從住宅小區(qū)的物業(yè)管理角度來(lái)講,它與傳統(tǒng)的行政性、福利型住宅管理體制的重大區(qū)別之一,就是通過(guò)合同的方式來(lái)確定物業(yè)管理企業(yè)同小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系,規(guī)范各自的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況,物業(yè)公司與業(yè)主簽訂合同,明確物業(yè)公司安全服務(wù)的具體要求和制度。如承諾在業(yè)主小區(qū)的主要通道路口實(shí)行24小時(shí)保安執(zhí)勤,在小區(qū)內(nèi)實(shí)行24小時(shí)巡查、巡視,以確保業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。如果物業(yè)管理企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行安全防范義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(二)房地產(chǎn)公司的安全保障義務(wù)包括物業(yè)公司的安全保障義務(wù),主要包括以下三個(gè)方面:1.加強(qiáng)對(duì)公共環(huán)境的管理與維護(hù)物業(yè)公司需要安裝必要的設(shè)施設(shè)備來(lái)保障業(yè)主的安全。如在轄區(qū)內(nèi)使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子感應(yīng)報(bào)警系統(tǒng),并在合適的公共場(chǎng)所安裝一定數(shù)量的攝像頭等,以加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的安全監(jiān)控。同時(shí),物業(yè)公司對(duì)公用設(shè)施、公共環(huán)境要進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng),包括對(duì)公共道路、電梯、車位、文化教育等設(shè)施予以保養(yǎng)與維護(hù),還要對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行動(dòng)態(tài)的檢查、保養(yǎng)與維修,使這些設(shè)備處于正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài),從而保護(hù)業(yè)主們的安全。此外,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行消防安全職責(zé),定期檢查、維修消防設(shè)施和器材,確保消防設(shè)施和器材的安全、有效;設(shè)置消防安全標(biāo)志,保持符合國(guó)家消防安全疏通標(biāo)志,及時(shí)消除火災(zāi)隱患,一旦物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi),應(yīng)當(dāng)積極做好援助工作。2.物業(yè)全過(guò)程管理的流程物業(yè)公司在管理制度方面的安全保障義務(wù),就是要求物業(yè)公司自身建立起一套較為完善的管理制度,并按照這套制度來(lái)操作,保障其所轄區(qū)域處于安全的狀態(tài)。因此,物業(yè)公司在承接樓盤業(yè)務(wù)前,應(yīng)編制規(guī)劃——這是物業(yè)全過(guò)程管理不可缺少的程序之一,然后形成較為完善的工作制度,這樣,既可以保證物業(yè)公司自身的順利運(yùn)作,又可以保障業(yè)主的安全。此外,物業(yè)公司應(yīng)該依照國(guó)家的法律法規(guī),結(jié)合自身能力,制定在事故搶險(xiǎn)、醫(yī)療急救、社會(huì)救援等方面的應(yīng)急救援措施,從而在遇到緊急事件的情況下,履行其合理的對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)。3.主損害未發(fā)生前所應(yīng)盡的注意義務(wù)物業(yè)公司在防范、制止違法行為方面的安全保障義務(wù),在物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的安全保障義務(wù)內(nèi)容中處于核心地位。主要分為兩類:一是物業(yè)公司在防范違法行為方面的安全保障義務(wù),是指物業(yè)公司在業(yè)主損害尚未發(fā)生前所應(yīng)盡的注意義務(wù)。主要包括:根據(jù)居民區(qū)的特點(diǎn),合理布崗,執(zhí)行門衛(wèi)值班制度;實(shí)施安保制度,對(duì)小區(qū)可疑人員進(jìn)行查問(wèn),以確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。二是物業(yè)公司在制止違法行為方面的安全保障義務(wù),是指物業(yè)公司在業(yè)主正在遭受損害時(shí)和損害后的救助義務(wù)。美國(guó)侵權(quán)法規(guī)定,承運(yùn)人、旅館經(jīng)營(yíng)者以及其它商業(yè)經(jīng)營(yíng)者,在其顧客生病、受傷或者遭到攻擊的情況下,負(fù)有救助的義務(wù)。這一法律值得我國(guó)借鑒。物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險(xiǎn)物品或發(fā)生治安、刑事案件和各類災(zāi)害事故時(shí),要立即報(bào)告公安機(jī)關(guān),并保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng),協(xié)調(diào)做好調(diào)查和援助工作。三、房地產(chǎn)公司違反安全生產(chǎn)義務(wù)的責(zé)任(一)補(bǔ)充賠償法物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)何種類型的責(zé)任,不能一概而論,要根據(jù)具體情況具體分析。最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定:“從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害,賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的,由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后,可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的,應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告,但第三人不能確定的除外?！庇纱藯l規(guī)定來(lái)看,物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的行為既可能承擔(dān)直接責(zé)任也可能承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。1.物業(yè)物業(yè)違反安全保障義務(wù)所承擔(dān)的責(zé)任直接賠償責(zé)任是物業(yè)公司自身沒(méi)有盡到注意義務(wù),并沒(méi)有第三人的介入,而導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)造成損害,物業(yè)公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。主要指物業(yè)公司違反安全保障義務(wù),未對(duì)小區(qū)建筑物、設(shè)施進(jìn)行及時(shí)維護(hù),或者未在物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置必要的消防設(shè)施并及時(shí)加以維護(hù),導(dǎo)致業(yè)主在使用時(shí)造成人身、財(cái)產(chǎn)損失的。物業(yè)公司在設(shè)施設(shè)備未盡安全保障義務(wù)和服務(wù)管理未盡安全保障義務(wù)的情況下,都應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任。2.合同理論的缺陷補(bǔ)充賠償責(zé)任是由于第三人的侵權(quán)行為或犯罪行為,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)造成損害,物業(yè)公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。對(duì)于第三人的侵權(quán),行為人是否應(yīng)承擔(dān)安全保障義務(wù),國(guó)外的學(xué)者有兩種不同的學(xué)說(shuō)。否定說(shuō)認(rèn)為,行為人對(duì)原告承擔(dān)的免受第三人侵權(quán)行為或犯罪行為損害的安全保障義務(wù)源于當(dāng)事人之間契約的明示規(guī)定,不能源于當(dāng)事人之間的暗示規(guī)定,一旦原告因?yàn)榈谌说那謾?quán)行為或犯罪行為遭受人身傷害或財(cái)產(chǎn)損害,不得要求行為人承擔(dān)契約性損害賠償責(zé)任。這種學(xué)說(shuō)為英美司法判例所主張。(P93)肯定說(shuō)認(rèn)為,行為人對(duì)原告承擔(dān)的安全保障義務(wù)既可源于當(dāng)事人之間契約的明示規(guī)定,也可源于當(dāng)事人之間的暗含規(guī)定,一旦原告因?yàn)榈谌藢?shí)施的侵權(quán)行為或犯罪行為而遭受人身或財(cái)產(chǎn)損害,他們可以請(qǐng)求行為人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任,行為人不得以契約沒(méi)有明確規(guī)定為由而拒絕承擔(dān)契約性損害賠償責(zé)任。(P93)我國(guó)的學(xué)者較贊同肯定說(shuō)。劉言浩認(rèn)為,即便行為人與原告之間的契約沒(méi)有明確規(guī)定行為人對(duì)原告承擔(dān)的安全保障義務(wù),行為人也應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)安全保障義務(wù),他們應(yīng)當(dāng)采取安全措施,防止原告遭受第三人侵權(quán)行為或犯罪行為的損害,否則,即應(yīng)承擔(dān)契約責(zé)任。這種契約性安全保障義務(wù)源于合同理論上的附隨義務(wù)理論。在我國(guó)的司法實(shí)踐中,對(duì)于業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭受第三人的不法侵害而造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害,如財(cái)產(chǎn)被盜,遭受不法分子襲擊,造成人身傷亡等,是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍,物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,學(xué)界頗有爭(zhēng)議,司法判例也不盡相同。許多司法判例持否定說(shuō)。認(rèn)為物業(yè)公司雖然要對(duì)業(yè)主承擔(dān)某些義務(wù),但這些義務(wù)不包括保障業(yè)主免受第三人侵權(quán)行為或犯罪行為侵害的義務(wù)。如深圳中級(jí)人民法院在一起小區(qū)被害人家屬訴物業(yè)公司的最后判決中,否認(rèn)了物業(yè)公司的安全保障義務(wù),認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)對(duì)全體業(yè)主及非業(yè)主的使用人的人身、財(cái)產(chǎn)不負(fù)有法定義務(wù)、合同約定義務(wù),亦不負(fù)有附隨義務(wù),對(duì)犯罪行為造成的危害后果,根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則,應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事責(zé)任。筆者認(rèn)為,此判例是違背我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的,也是違反現(xiàn)代民法的基本精神的。也有學(xué)者認(rèn)為,第三人侵權(quán)造成的業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害,屬于物業(yè)公司和第三人的共同侵權(quán),物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。筆者認(rèn)為,共同侵權(quán)須基于共同的行為或共同的故意,在第三人侵權(quán)案件中,物業(yè)公司沒(méi)有盡到安全保障義務(wù),是一種過(guò)失行為,并不構(gòu)成共同侵權(quán),不能按共同侵權(quán)來(lái)處理而要求負(fù)連帶責(zé)任。但是,物業(yè)公司的不作為行為與第三人的侵權(quán)行為之間雖沒(méi)有共同故意或共同過(guò)失,但其行為違反了自身的安全保障義務(wù),為第三人的侵權(quán)提供了機(jī)會(huì),間接導(dǎo)致了損害后果的發(fā)生,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,只不過(guò)這種責(zé)任是補(bǔ)充責(zé)任。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,物業(yè)公司要對(duì)業(yè)主因第三人的侵權(quán)或犯罪造成的損害賠償全部損失,承擔(dān)完全的責(zé)任。這種觀點(diǎn)也不可取?？深A(yù)見(jiàn)性理論認(rèn)為,如果行為人可以合理預(yù)見(jiàn)他人將會(huì)遭受第三人的侵權(quán)行為或犯罪行為,應(yīng)當(dāng)采取積極的措施,防止這種危險(xiǎn)發(fā)生,否則,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這種理論是存在一定缺陷的。因?yàn)?任何人,只要生活在這個(gè)世界上,均能夠合理預(yù)見(jiàn)隨時(shí)隨地都存在侵權(quán)或犯罪行為,如果都要承擔(dān)責(zé)任,則行為人承擔(dān)的安全保障義務(wù)的范圍將會(huì)得到極大的擴(kuò)展,而在實(shí)際上,這是不大可能做到的。因?yàn)槲飿I(yè)公司與業(yè)主是從事民事交易的平等的民事主體,在私法領(lǐng)域中,不能要求物業(yè)公司充當(dāng)警察或公安的角色,這對(duì)物業(yè)公司而言未免過(guò)于苛刻,有違民法的公平原則。因此,對(duì)于因第三人的侵權(quán)行為或犯罪行為造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的,物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任較為合理。在現(xiàn)實(shí)生活中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)第三人對(duì)業(yè)主侵害以后不能賠償受害人損失的情況,此時(shí)為了維護(hù)業(yè)主的利益,業(yè)主可以向沒(méi)有盡到安全保障義務(wù)的物業(yè)公司求償,物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任以后,再對(duì)直接侵害主體進(jìn)行追償。(二)違反安全保障義務(wù)的歸責(zé)原則物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)的損害賠償責(zé)任究竟適用何種歸責(zé)原則,在我國(guó)的理論和審判實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn),有學(xué)者主張適用嚴(yán)格責(zé)任原則,也有學(xué)者主張適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。筆者認(rèn)為,物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害,應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi),即應(yīng)看其是否有過(guò)錯(cuò),沒(méi)有過(guò)錯(cuò),行為人不承擔(dān)責(zé)任。如果業(yè)主遭受人身、財(cái)產(chǎn)損害時(shí),物業(yè)公司履行了應(yīng)盡的職責(zé),但又出現(xiàn)了防不勝防的情況,物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。誠(chéng)然,嚴(yán)格責(zé)任比過(guò)錯(cuò)責(zé)任更能保護(hù)人們的安