投資性房地產(chǎn)公允價值計量研究

投資性房地產(chǎn)公允價值計量研究

2006年2月15日，財政部發(fā)布了39項公司會計準則，并要求上市公司在2007年1月1日起實施。其中，《公司會計準則》第三卷的投資性房地產(chǎn)指的是基于公共價值計量的投資性房地產(chǎn)，進一步明確了后續(xù)計量和信息披露的投資房地產(chǎn)。投資公司認為，如果有確鑿證據(jù)表明其公共價值能夠持續(xù)可靠地實現(xiàn)，應采用公共價值模式。新會計準則對目前已持有或即將持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)上市公司的經(jīng)營業(yè)績將產(chǎn)生較大影響。一、對投資性房地產(chǎn)準則的應變能力投資性房地產(chǎn)是一項特殊的資產(chǎn),區(qū)別于一般經(jīng)營性房地產(chǎn),在目前房地產(chǎn)價格普遍大幅上漲的形勢下,原有的成本計價模式已無法反映擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的真正價值,新投資性房地產(chǎn)準則中允許公司按照公允價值對投資性房地產(chǎn)計價,體現(xiàn)了對市場的應變能力。(一)資產(chǎn)實際核算舊會計準則中,投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物,是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。其初始計量按照取得時的實際成本計量,后續(xù)計量采用成本模式。對于存貨中出租開發(fā)產(chǎn)品按期攤銷出租產(chǎn)品的成本,對于固定資產(chǎn)計提折舊,無形資產(chǎn)按期攤銷。對于資產(chǎn)的減值,期末按可收回金額低于賬面價值的差額計提資產(chǎn)減值準備,計入當期損益。固定資產(chǎn)如果后續(xù)支出可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計,計入固定資產(chǎn)賬面價值,增計后金額不應超過固定資產(chǎn)的可收回金額,除此以外的后續(xù)支出計入當期費用。(二)投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用產(chǎn)品責任計量方式新會計準則單獨將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)列入“投資性房地產(chǎn)”,進行專門核算和反映。新準則所指投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的確認條件有兩個:一是與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);二是其成本能夠可靠地計量,且必須同時滿足。其初始計量按照取得時的實際成本計量,后續(xù)計量可采用成本模式或公允價值模式。當有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量也須同時滿足兩個條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。從原有成本模式轉為公允價值模式的,公允價值與原賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益。采用公允價值計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。二、新標準對上市公司運營性能的影響(一)投資性房地產(chǎn)公司采用公車價值計量模式的必要性分析新準則中投資性房地產(chǎn)分為投資性房產(chǎn)和投資性地產(chǎn)。據(jù)估計,我國目前擁有投資性房產(chǎn)的上市公司約占公司總數(shù)的10%,而受政策影響,擁有投資性地產(chǎn)的上市公司則比較少。對于房地產(chǎn)公司而言,由于開發(fā)的房產(chǎn)是作為存貨核算,不能作為投資性房地產(chǎn),而上市公司之所以可以利用投資性房地產(chǎn)的新準則迅速提升業(yè)績,主要緣于其允許上市公司對擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價模式,因此新準則對單純性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)類公司影響很小,對于持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)公司的影響則較大。采用公允價值模式會導致對投資性物業(yè)公司的價值重估,從而能夠比較真實地反映其市場價值。在我國證券市場逐步步入全流通市場的情況下,使得上市公司的并購、融資和擴大規(guī)模更為容易;同時,由于公允價值模式下不再計提折舊和壞賬準備,會帶來公司成本的降低和毛利率的增加,有利于市場對企業(yè)投資價值的進一步認識。值得關注的是,新準則也會給一些原本沒有投資性房地產(chǎn)的績差上市公司帶來盈余管理的空間,比如將自用的房地產(chǎn)通過出租等方式轉換為投資性房地產(chǎn),就可采用公允價值計價模式,從而使業(yè)績大增。(二)盈利穩(wěn)定型投資性房地產(chǎn)物業(yè)盈利能力分析由于公允價值模式不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷,只以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整賬面價值,因此相關上市公司每年凈利潤的影響將主要取決于當年投資性房地產(chǎn)的升值程度。這種模式符合投資性房地產(chǎn)的特性,能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。成本法下投資性房地產(chǎn)物業(yè)盈利穩(wěn)定的特點也將不復存在,相關投資性物業(yè)公司每年凈利潤的波動幅度將會增大。在我國目前的市場狀況下,更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值,計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來的利潤增加并不代表投資性物業(yè)公司盈利水平的提高,如何對其進行評價尚需市場進一步達成新的均衡,并且對凈利潤的影響因素大大增多,波動程度也會增加。如果今后公允價值下降的幾率加大,也會使未來的業(yè)績風險加大。(三)有利于擴大公司規(guī)模從成本法模式轉換為公允價值模式屬于會計政策變更,在采用新會計準則的首年,上市公司將采取追溯調(diào)整的方法,對上年度的股東權益等進行調(diào)整,這些公司的上年度凈資產(chǎn)因此會得到較大幅度的提升,有利于擴大公司規(guī)模。由于投資性房地產(chǎn)原先都是以歷史成本計價,且當前市場環(huán)境下房地產(chǎn)都存在一定程度的升值,采用新會計準則的公允價值模式會引導市場對一些原來信息披露不充分公司的價值進行挖掘,使投資者對這類公司價值的認識更為全面。相對而言,信息披露較充分的上市公司由于市場有充分預期,公司價值已得到投資者認可,其短期影響要小,但從長期來看,市場預期的日益明朗化依然會為這些公司提供相應的溢價。三、實施新標準對上市公司的挑戰(zhàn)(一)投資性房地產(chǎn)價格根據(jù)新會計準則的相關規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的。新準則要求公司應從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計。也就是說,不允許公司采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值,而根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》應用指南對“同類或類似房地產(chǎn)”的定義,由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場都很不容易,投資性房地產(chǎn)物業(yè)公司是很難取得完全透明、公允、符合新準則要求的市場價格的。由于準則要求計量模式一旦應用不得隨意轉回,上市公司需要謹慎把握,盡量在市場環(huán)境較為成熟時才采用公允價值模式。(二)總體上是否穩(wěn)健性房地產(chǎn)物業(yè)增長,對部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場進行重新估計公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度,容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者,間接影響企業(yè)的市場形象。由于我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場剛剛進入加速發(fā)展階段,不會排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能,但更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)升值潛力較大且預計將會持續(xù),那么采用新準則,總體上每年的重估增值額應該持續(xù)為正值對凈利潤的影響因素大大增多,波動程度也會增加。上市公司應該強化自身的利潤管理,并對投資性房地產(chǎn)公允價值變化而引起的利潤波動充分披露,避免給投資者造成信息誤導。(三)確定現(xiàn)金流量的評估方案使用公允價值計量模式后,怎樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當,公允價值的確定是否合理,成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關鍵。香港的房地產(chǎn)上市公司如果采用了公允價值模式,每年度均要聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)進行評估,以此作為公允價值的確定依據(jù)。新準則確定了公允價值的評估方法,列示4種可供選擇的方案,即活躍市場存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場存在類似的其他房地產(chǎn)最新交易價格的,均可參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格,亦可以采用估計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法進行確定。因此,對于投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的公司,采用新準則后每年需聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估,并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等,上市公司需要提高其成本壓力承受能力,以負擔由此增加的大筆評估費用。(四)依據(jù)實際成本確定的標準,主要有以下公允價值模式盡管帶來收益,但是卻沒有成本法的抵稅效果,投資性房地產(chǎn)物業(yè)公司需要在兩者間做出取舍。公允價值模式的會計處理中,年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值,差額計入損益,不計提折舊或攤銷。而目前稅法上,是按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值,不確認公允價值變化所產(chǎn)生