房地產開發(fā)項目工程管理

房地產開發(fā)項目工程管理（一）一、建筑工程管理中存在的問題建筑工程管理是房地產開發(fā)項目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設計階段準備不充分，一些房地產開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節(jié)點。后期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質量。同時監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產品相互破壞現(xiàn)象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。二、完善建筑工程管理系統(tǒng)科學合理的工程管理制度是一個企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎。企業(yè)要對項目管理部門及機構進行優(yōu)化配置，實現(xiàn)管理的標準化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。三、全方位建筑工程管理的五個方面1.完善規(guī)劃管理房地產開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發(fā)商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數(shù)消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。2.加強建筑工程招標管理工作招標工作對于工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金周轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。3.建筑工程項目管理中的成本控制建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發(fā)項目的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學全面的系統(tǒng)分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數(shù)，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。4.建立統(tǒng)一安全與質量管理體系安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程項目質量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。5.建立有效的考核機制作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。四、結語我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設過程中不斷改進。房地產開發(fā)企業(yè)應繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規(guī)劃、設計、招標、質量、安全、成本等全方位的管理工作。（二）一、房地產開發(fā)項目工程溝通管理的對象、特點和存在問題房地產開發(fā)項目工程具有投資金額大，周期長等特點，所以在溝通管理方面具有其自身特點，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內部部門、員工、領導者與被領導者之間的溝通管理，還包括近層關系和外層關系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關系、組織關系、供需方關系、協(xié)調配合關系以及外界監(jiān)管和約束關系的溝通管理；房地產開發(fā)項目工程溝通管理的階段性較強，涉及到項目開發(fā)的可行性研究、立項策劃、設計、施工前準備、正式施工、驗收、交付、銷售、登記入住等各個階段的管理，各個階段的溝通管理內容和工作要點都有所不同；由于房地產開發(fā)項目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業(yè)較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個信息化高速發(fā)展的時代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計劃性，溝通協(xié)調信息的公開或傳達不及時；房地產企業(yè)內部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網絡建設滯后，房地產開發(fā)項目工程相關方之間的協(xié)調大多通過電話和會議解決，溝通協(xié)調的工具較少，嚴重浪費了時間，進而影響到工程溝通的及時性和工程建設的進度。二、做好溝通管理工作的對策2.1重視溝通管理隨著時代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對于房地產開發(fā)項目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因為在房地產項目建設各個階段涉及的部門、專業(yè)、人員較多，只有實現(xiàn)人員間、部門間、單位間、領導者與被領導者間的相互溝通與協(xié)調，才能更好實現(xiàn)信息共享，營造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產開發(fā)企業(yè)應當重視溝通管理工作，組織管理人員培訓和學習，使每個管理人員都認識到：溝通管理是做好一切工作的基礎，工作環(huán)境不和諧，工程項目也難以順利實施。特別是房地產企業(yè)的項目管理部門是項目施工現(xiàn)場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應當加強自身學習，時刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項目目標的順利實現(xiàn)。2.2正確、及時傳遞溝通信息房地產開發(fā)項目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關方做出科學決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質量、高準確性和及時性的傳遞，盡量降低由信息不實給項目帶來的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機制，使信息能夠及時被接收者接收；制定切實可行的溝通計劃，充分考慮項目相關文件的保存方式、文件格式、工作匯報方式，了解與項目相關的工作內容、工作人員基本情況、人員對項目信息的需求和對時間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時、準確傳遞給他們。2.3實施動態(tài)管理房地產開發(fā)項目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個項目實施的全過程，而由于工程項目實施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實行，并要根據(jù)不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點，實行有效的動態(tài)管理，比如在房地產開發(fā)項目實施初期階段主要是協(xié)調供需方關系，在項目實施后期的管理重點則是約束關系，所以，在溝通管理工作中，我們應當根據(jù)工程項目的推進過程準確掌握各種關系，通過及時的溝通將項目實施中的矛盾、爭執(zhí)化解，并建立切實有效的利益機制和公平競爭機制，實現(xiàn)項目管理過程中各方利益一體化，通過相關方的主動溝通、積極參與、自覺行動達到和諧管理的目的，進而提升房地產開發(fā)項目工程管理的綜合水平，使項目得以順利實施。另外，加大對總承包合同機制的研究力度，力爭項目建設過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質完成溝通管理工作。2.4充分利用信息技術優(yōu)勢近年來，信息技術發(fā)展非常迅速，并在社會各個領域得到了廣泛應用，其在房地產開發(fā)工程項目管理中的應用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應當充分利用信息技術優(yōu)勢，加大網絡建設，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調各方面要素的有力支撐，實現(xiàn)各種信息及時、準確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質量，進而提升房地產開發(fā)項目管理的整體水平，為房地產企業(yè)創(chuàng)造出巨大經濟效益。三、結語總