物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)方案

—物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)方案本工程擁有大量先進(jìn)的設(shè)備裝備，通過精細(xì)、高效的裝備運(yùn)行維護(hù)、報(bào)修管理、節(jié)能管理、檔案管理、應(yīng)急方案設(shè)計(jì)等服務(wù)，向客戶提供365天、24小時(shí)不間斷的基礎(chǔ)功能服務(wù)，確保舒適、安全和便利，是物業(yè)管理公司最為重要的職責(zé)之一。我司在服務(wù)于國貿(mào)中心的過程中，積累了非常豐富的現(xiàn)代高檔設(shè)備裝備的運(yùn)行、維護(hù)及管理經(jīng)驗(yàn)，在領(lǐng)導(dǎo)重視、技術(shù)過硬、精細(xì)管理以及持續(xù)改進(jìn)的多重因素下，確保了17年無重大裝備故障事故的杰出專業(yè)記錄。國貿(mào)物業(yè)裝備運(yùn)行與修理保養(yǎng)服務(wù)的目標(biāo)是確保本工程設(shè)備裝備運(yùn)行的安全、高效率及綜合本錢得到有效掌握。一、強(qiáng)弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)1.目標(biāo)為本工程建筑物及配套裝備設(shè)備提供安全、牢靠、穩(wěn)定的電能供應(yīng)，電視及通訊網(wǎng)絡(luò)暢通，滿意客戶需求，是管理公司的首要目的之一。2.內(nèi)容對變配電系統(tǒng)裝備、動(dòng)力用電裝備、照明等系統(tǒng)裝備按專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程實(shí)施運(yùn)行和維護(hù)，保證強(qiáng)弱電系統(tǒng)裝備的安全供電、裝備的安全運(yùn)行以及運(yùn)行維護(hù)人員的人身安全。按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置變配電系統(tǒng)值班崗位和修理保養(yǎng)崗位；制訂各類裝備維護(hù)、檢修的月、季和年度計(jì)劃，定期對裝備進(jìn)行維護(hù)檢修；執(zhí)行巡察、檢修制度，快速響應(yīng)投訴和臨時(shí)修理。3.措施人員：具備有專業(yè)技能和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的技工隊(duì)伍，全部員工必需持政府主管部門頒發(fā)的相應(yīng)等級(jí)的操作證上崗；程序：吸取國貿(mào)中心多年來的實(shí)際運(yùn)行和管理經(jīng)驗(yàn)，制定相關(guān)的規(guī)程、制度、安全和操作程序，建立完善的監(jiān)督檢查機(jī)制、看法反應(yīng)體系等；建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，認(rèn)真執(zhí)行安全操作規(guī)程；建立裝備運(yùn)行、修理檔案；培訓(xùn)：專業(yè)提高培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)；針對詳細(xì)裝備的定向技術(shù)操作培訓(xùn)；針對電氣專業(yè)的不同內(nèi)容（包括電站）的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。二、空調(diào)（制冷）機(jī)組運(yùn)行與維護(hù)1.目標(biāo)制冷機(jī)組及其配套裝備是暖通空調(diào)系統(tǒng)的核心裝備，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)是本工程暖通空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行的根本條件。物業(yè)管理公司將依據(jù)樓宇的裝備技術(shù)情況，制訂制冷機(jī)組及其配套裝備運(yùn)行、維護(hù)和管理規(guī)程，保證制冷系統(tǒng)正常運(yùn)行，并逐步完成降低能源消耗、削減運(yùn)行本錢的目標(biāo)。2.內(nèi)容按裝備運(yùn)行規(guī)程和操作手冊技術(shù)要求，制訂制冷系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程和操作任務(wù)書，用以指導(dǎo)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員的標(biāo)準(zhǔn)操作；制訂并執(zhí)行該系統(tǒng)裝備例行的月、季和年度修理保養(yǎng)計(jì)劃；通過智能化"群控系統(tǒng)"采集運(yùn)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行能源消耗分析，按不同季節(jié)制冷量的需求，優(yōu)化制冷機(jī)組及其配套裝備的運(yùn)行程序，以到達(dá)降低能耗的目的；協(xié)作制冷機(jī)組供應(yīng)商或?qū)I(yè)公司對制冷機(jī)組進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，對其全過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并建立裝備運(yùn)行維護(hù)檔案。3.措施吸取國貿(mào)中心大型尖端制冷裝備多年積累的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，制定完善的崗位責(zé)任制、操作手冊等文件；建立并執(zhí)行機(jī)房裝備巡察制度和裝備運(yùn)行記錄制度；制冷機(jī)組及其配套裝備的運(yùn)行維護(hù)人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，考試合格后上崗；組織裝備供應(yīng)商對物業(yè)管理公司運(yùn)行維護(hù)人員做專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；三、熱交換機(jī)組運(yùn)行與維護(hù)1.目標(biāo)為本工程提供穩(wěn)定牢靠、舒適安全的熱力能源，通過對機(jī)組的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)正常。在充足把握裝備技術(shù)數(shù)據(jù)的前提下，制定出相應(yīng)的運(yùn)行模式，以到達(dá)節(jié)約能源的目的。2.內(nèi)容熱力交換設(shè)備的維護(hù)與運(yùn)行；燃?xì)忮仩t的維護(hù)與運(yùn)行；室內(nèi)散熱器的修理與保養(yǎng)；壓力容器的定期檢測；燃?xì)馄骶叩亩ㄆ跈z測；熱力管線、閥門的維護(hù)與檢修。3.措施依據(jù)裝備技術(shù)要求制定修理保養(yǎng)計(jì)劃；定期對換熱器進(jìn)行清洗、除污、更換密封件；按計(jì)劃報(bào)請技術(shù)監(jiān)督局進(jìn)行檢測；認(rèn)真填寫巡檢記錄；搜集匯總運(yùn)行數(shù)據(jù)，實(shí)行相應(yīng)的節(jié)能措施；全部從業(yè)人員必需持有專業(yè)上崗證。四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)1.目標(biāo)通過給排水系統(tǒng)裝備設(shè)備的正常安全運(yùn)行，保證本工程用水穩(wěn)定供應(yīng)，污水排放符合國家標(biāo)準(zhǔn)。在周密的計(jì)劃保養(yǎng)、按時(shí)修理的狀況下，使裝備一直處于良好的水平，徹底消退跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。2.內(nèi)容全部供水裝備的運(yùn)行與維護(hù)；生活水箱、消防水箱的維護(hù)、檢測；按計(jì)劃進(jìn)行生活水質(zhì)的檢測化驗(yàn)；掌握柜、傳感器、穩(wěn)壓裝置文章來源自房地產(chǎn)E網(wǎng)、閥門、膨脹結(jié)的維護(hù)與檢修。3.措施從業(yè)人員必需是具備肯定技術(shù)學(xué)問的嫻熟技工，定期要進(jìn)行技能、服務(wù)意識(shí)方面的培訓(xùn)；每日必需進(jìn)行巡察檢查，記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)；水泵\閥門等易損部件，每季度進(jìn)行一次檢修保養(yǎng)；消防供水設(shè)備每半年進(jìn)行一次啟動(dòng)運(yùn)行、修理養(yǎng)護(hù)；雨季來臨前對全部排水管道、地溝、集水井進(jìn)行清疏；每月對污水泵、排水泵、加壓泵進(jìn)行修理養(yǎng)護(hù)；隨時(shí)檢查各處的用水情況，保證節(jié)水計(jì)劃的落實(shí)；每年兩次對生活水箱進(jìn)行清洗消毒，檢測達(dá)標(biāo)。五、中水系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)1.目標(biāo)最大限度的利用裝備力量，節(jié)約有限的資源；順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，著眼于將來，從如今做起，力爭完成環(huán)保目標(biāo)。2.內(nèi)容主要從BOD、COD、SS、PH值四個(gè)方面，將原水水質(zhì)經(jīng)過處理到達(dá)中水水質(zhì)的再運(yùn)用或排放標(biāo)準(zhǔn)。前處理階段：去除廢水中的雜質(zhì)，主要處理流程的物質(zhì)；主要處理過程：利用微生物對于水中有機(jī)物的吸附、氧化分解和催化作用來除去水中的SS有機(jī)物質(zhì)；后處理階段：對回用的水進(jìn)行進(jìn)一步的處理和消毒。3.措施人員：熟識(shí)中水處理站的機(jī)械裝備、工藝流程、掌握系統(tǒng)、配管、穿線、通風(fēng)等狀況。具備水質(zhì)化驗(yàn)操作證書；培訓(xùn)：專業(yè)培訓(xùn)；制定運(yùn)行維保、管道的防腐、清洗等工作計(jì)劃；化驗(yàn)：水質(zhì)化驗(yàn)由特地的技術(shù)人員進(jìn)行操作，按規(guī)定填寫記錄、分析結(jié)果，資料入檔保存。六、電梯運(yùn)行與維護(hù)1.目標(biāo)提供按時(shí)有效的裝備維護(hù)與管理，保證本工程全部電梯裝備隨時(shí)處于良好的狀態(tài)。向全部運(yùn)用者提供安全、按時(shí)、牢靠的運(yùn)輸服務(wù)。2.內(nèi)容對以下裝備進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng)機(jī)房內(nèi)主要裝備：電引軌、配電柜、限速器等；井內(nèi)的主要裝備：轎廂、隨行電纜、軌道、鋼絲繩、廳門、配重、限位開關(guān)等；地坑內(nèi)主要裝備：緩沖器、平衡配垂、限速配垂、安全開關(guān)等。3.措施人員：本系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員須具備相應(yīng)的專業(yè)技能，經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗；培訓(xùn)：針對電梯的特點(diǎn)，定期進(jìn)行培訓(xùn)；專業(yè)承包：確定有信譽(yù)、專業(yè)水平高、管理水平強(qiáng)的專業(yè)承包單位；按時(shí)申請技術(shù)監(jiān)督部門對電梯進(jìn)行檢驗(yàn)，確保合格證的有效性；強(qiáng)化日常巡察檢查和定期保養(yǎng)制度，定崗定責(zé)；搜集整理有關(guān)技術(shù)資料，歸檔保存；搜集妥當(dāng)保管電梯備件、附件及工具。七、樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)1.目標(biāo)樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍涵蓋變配電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)等，是自動(dòng)化掌握的中樞系統(tǒng)。物業(yè)管理公司將非常重視該系統(tǒng)從業(yè)人員的素養(yǎng)和運(yùn)行、維護(hù)、管理的水平。逐步完成對該系統(tǒng)監(jiān)控功能的深層次開發(fā)，強(qiáng)化對各類數(shù)據(jù)、信息采集和處理以及對過程掌握的精確調(diào)整，保證受控裝備的正常運(yùn)行，為本工程提供安全、舒適、和諧的環(huán)境，并依據(jù)優(yōu)化運(yùn)行的數(shù)據(jù)為節(jié)約能源提供依據(jù)和方案。2.內(nèi)容依據(jù)系統(tǒng)技術(shù)數(shù)據(jù)編制裝備掌握點(diǎn)表和監(jiān)控界面，制訂監(jiān)控任務(wù)書；制訂各項(xiàng)崗位責(zé)任制；熟識(shí)、把握該系統(tǒng)工作站操作軟件；熟識(shí)、了解該系統(tǒng)現(xiàn)場掌握器的硬件結(jié)構(gòu)以及相關(guān)受控裝備的電氣原理圖和接線圖等資料；定期檢查、維護(hù)現(xiàn)場掌握器并對各類傳感器、執(zhí)行器進(jìn)行維護(hù)、校正工作。3.措施本系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員須具備相應(yīng)的技術(shù)職稱，經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗；建立樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行工作日志和裝備檔案；系統(tǒng)供應(yīng)商應(yīng)向物業(yè)管理公司操作人員提供必要的技術(shù)培訓(xùn)；系統(tǒng)裝備及軟件定期進(jìn)行維護(hù)、檢查；選擇牢靠的經(jīng)營商簽訂系統(tǒng)維保合同。以支持本系統(tǒng)在優(yōu)化監(jiān)控功能、數(shù)據(jù)庫開發(fā)等方面的工作，提高樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行、管理水平，為優(yōu)化運(yùn)行程序和節(jié)約能源制造條件。八、維保參與及協(xié)作協(xié)調(diào)1.目標(biāo)以專業(yè)的技術(shù)，全面的管理，優(yōu)良的服務(wù)，向本工程全部外包的修理保養(yǎng)工程提供協(xié)作，協(xié)調(diào)各家維保公司在現(xiàn)場的工作。嚴(yán)格按計(jì)劃、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間，井然有序地完成各項(xiàng)外包工作。2.內(nèi)容為廠家提供修理場地、臨時(shí)電源、工具物品存放處；提供裝備設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)、工作狀況、故障現(xiàn)象資料；協(xié)作裝備運(yùn)行時(shí)間的調(diào)整，滿意修理的需要；確認(rèn)裝備故障的排解，參與裝備的調(diào)試運(yùn)行；確認(rèn)廠家對損壞部件的更換，在修理記錄上簽字；為廠家的工作人員提供生活與工作方面的必要幫忙。3.措施任何外包修理工程的開展必需經(jīng)所屬專業(yè)工程師的同意；修理工作的全過程必需指定特地技術(shù)人員負(fù)責(zé)；修理工作結(jié)算單中必需由工程部主任簽字確認(rèn)；全部外包工程的施工資料均入檔保存。九、設(shè)備裝備例行檢查1.目標(biāo)通過嚴(yán)格的監(jiān)督檢查制度，及早發(fā)現(xiàn)故障的苗頭和現(xiàn)象，最大限度地削減裝備的損壞故障率，到達(dá)提高裝備設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)水平，提高裝備的運(yùn)用壽命和效率的目的。2.內(nèi)容各專業(yè)系統(tǒng)機(jī)房管理的檢查；主要裝備設(shè)備運(yùn)行狀況的檢查；裝備設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施情況的檢查；裝備臺(tái)帳、檔案資料保管情況的檢查；安全操作規(guī)程執(zhí)行情況的檢查。3.措施全部設(shè)備裝備必需落實(shí)到