山東真得利連鎖便利店選址研究

本科論文本科論文摘要文章為滿足山東真得利連鎖便利店由縣級城市向省市級城市發(fā)展，提升了山東真得利連鎖便利店有限公司的開店效率與成功率，實現(xiàn)快速發(fā)展。文章從連鎖便利店發(fā)展歷史，對國內(nèi)外零售行業(yè)、連鎖業(yè)態(tài)等領(lǐng)域的相關(guān)專家的研究成果，輔助真得利連鎖便利店進(jìn)行選址決策系統(tǒng)的建立。通過對山東真得利發(fā)展經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，獲得大量選址決策所用的數(shù)據(jù)及過往經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)存選址方式的問題，通過對問題分析，優(yōu)化了商圈評估、投資分析、店址收集一系列的選址流程，同時設(shè)計了幫助收集選址相關(guān)數(shù)據(jù)的表單，使得雜亂無章的數(shù)據(jù)更具分析與研究的價值，幫助山東真得利便利店建立選址決策系統(tǒng)。關(guān)鍵詞：便利店，選址決策，商圈評估，選址系統(tǒng)

AbstractInordertomeetthedevelopmentofShandongzhendelichainconveniencestoresfromcounty-levelcitiestoprovincial-levelcities,thispaperimprovestheshopopeningefficiencyandsuccessrateofShandongzhendelichainconveniencestoresandachievesrapiddevelopment.Basedonthedevelopmenthistoryofchainconveniencestores,thispaperstudiestheresearchresultsofrelevantexpertsintheretailindustryandchainformatathomeandabroad,andassiststheestablishmentofthesiteselectiondecisionsystemofzhendelichainconveniencestores.Byoperatingconditionswereanalyzed,andthedevelopmentofShandongzhendelilocationdecisionsusingdataandpastexperience,foundthelocationofexistingproblems,basedontheproblemanalysis,optimizedthebusinesscircleevaluation,investmentanalysis,thelocationofthestorelocationstocollectaseriesofprocesses,atthesametime,designedtohelpcollectlocationdataform,makestheanalysismorechaoticdataandresearchvalue,helpShandongzhendeliconveniencestorelocationdecisionsystemisestablished.Keywords:Theconveniencestore，Locationdecisions，Influencingfactor，Businesscircletoevaluate，Thelocationsystem

目錄TOC\o"1-3"\h\u前言 51緒論 61.1選題的背景和意義 61.1.1研究的背景 61.1.2研究的意義 61.2研究的思路和方法 72連鎖便利店選址相關(guān)理論綜述 82.1連鎖便利店的含義 82.2連鎖便利店選址參考因素 82.3國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述 83山東真得利連鎖便利店選址現(xiàn)狀及存在問題 103.1山東真得利公司概況 103.2山東真得利連鎖便利店選址現(xiàn)狀 123.2.1山東真得利連鎖便利店分布 123.2.2現(xiàn)實行選址方法 133.3山東真得利連鎖便利店選址存在問題分析 143.3.1店鋪選址單一化 153.3.2選址人員缺乏專業(yè)經(jīng)驗 163.3.3缺少商圈調(diào)查評估 163.3.4選址缺乏評價標(biāo)準(zhǔn) 163.3.5選址流程不完善 164山東真得利連鎖便利店選址系統(tǒng)優(yōu)化 184.1山東真得利連鎖便利店優(yōu)化目標(biāo) 184.1.1優(yōu)化目標(biāo) 184.1.2優(yōu)化環(huán)節(jié) 184.2山東真得利連鎖便利店優(yōu)化 184.2.1發(fā)展選址多元化策略 184.2.2商圈評估 184.2.3投資可行性評估 194.3山東真得利連鎖便利店店址收集流程 194.4山東真得利連鎖便利店選址對比模型 214.4.1選址對比模型建模思路 214.4.1目標(biāo)店址評分表 21結(jié)論 23參考文獻(xiàn) 24致謝 25附錄 26

本科論文前言轉(zhuǎn)眼間，改革開放已經(jīng)40周年了，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速飛躍，人們生活發(fā)生了翻天覆地的變化，我國零售行業(yè)也在跨越式發(fā)展，迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī)。其中，便利店產(chǎn)業(yè)廣泛出現(xiàn)在人們的生活中，伴隨著改革開放的春風(fēng)，搭上了前所未有的高速列車。便利店產(chǎn)業(yè)在這大好形勢下，得到空前發(fā)展，各地便利店企業(yè)百花齊放，數(shù)量直線上升。其原因主要是快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)加快了人們生活的節(jié)奏，改變了消費者的購物方式，人們的生活需求也越來越豐富，對生活品質(zhì)有所提高，只有便利店能夠滿足這種需求。在商業(yè)競爭激烈的社會中，即便零售業(yè)態(tài)前景一片大好，吸引了很多投資者選擇這個行業(yè)，便利店營運模式爭奇斗艷，也就造成了激烈的競爭局面?，F(xiàn)在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，當(dāng)下連鎖便利店的發(fā)展?fàn)顩r，影響其發(fā)展的因素將會帶來怎樣的結(jié)果。即使我國便利店行業(yè)取得了優(yōu)異的成績，但有成功必定有失敗。失敗的原因可能很多很多，但對于便利店這種特殊的行業(yè)，選址問題是一個非常重要的因素。零售業(yè)可以被看作選址的行業(yè)，可見選址問題對于便利店的重要性。當(dāng)今社會仍舊是發(fā)展不平衡的社會，地區(qū)差異形成了選址的差異，商圈、交通便利、客流量、消費水平、購買力等等，都在選址的考慮范圍，選址作為投入資金的第一步調(diào)查，成為了經(jīng)營好壞的關(guān)鍵因素，各零售企業(yè)對選址問題越來越重視，越來越多的商家在選址策略進(jìn)行了大量調(diào)查研究，希望形成屬于自己的一套選址系統(tǒng)，能夠在未來開店經(jīng)營快速定位店鋪位置，預(yù)測銷售經(jīng)營情況。近年來，不缺乏對連鎖便利店研究的相關(guān)文章，多數(shù)對經(jīng)營策略和服務(wù)方面做出研究，忽視了作為前期投資考量安全性的選址策略，在很多失敗的案例中，很多原因要歸結(jié)到選址問題上，連鎖便利店的選址越來越成為其經(jīng)營成敗的關(guān)鍵因素，所以對連鎖便利店選址問題的相關(guān)研究是非常有必要的。便利店作為一種長期而又不靈活的投資，對選址方面提出了很多要求，本文通過調(diào)查研究和訪談，通過對真得利連鎖便利店旗下200余家店鋪進(jìn)行研究分析，進(jìn)行數(shù)據(jù)比對，在詳盡考慮現(xiàn)有選址經(jīng)理的相關(guān)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出山東真得利連鎖便利店的選址模型，建立起山東真得利連鎖便利店的選址決策系統(tǒng)的同時也對一些連鎖或者其他小型便利店的產(chǎn)業(yè)及其選址方面產(chǎn)生一定的積極影響，意義非凡。

1緒論1.1選題的背景和意義研究的背景便利店的概念形成于美國，同時在世界各地呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，尤其在美國和日本等發(fā)達(dá)國家。現(xiàn)今，各發(fā)達(dá)國家皆已步入成熟或衰退階段。在發(fā)展中國家，如何將成功經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為己用，如何結(jié)合國情，形成獨特的發(fā)展模式，仍需要很大的努力。在亞洲市場，日本便利店發(fā)展為領(lǐng)先地位。目前，日本有四萬多家便利店，已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，對于中國市場而言，便利店需求量更加龐大，市場前景一片大好。大型賣場選址優(yōu)越，一種以量制價，形態(tài)包羅萬象的經(jīng)營，有一批穩(wěn)定的消費顧客，占據(jù)市場主流。所以這種賣場數(shù)量逐漸增加，中小型賣場日益萎縮，再加上經(jīng)營理念、經(jīng)營成本的問題，使之生存空間越來越小，由此引發(fā)業(yè)態(tài)變革，形成更利于大眾消費的便利性商店。為符合便利性需求的第一宗旨，各大商家搶占商機(jī)，快速擴(kuò)張店鋪布點規(guī)模，店鋪逐量增加，連鎖便利店應(yīng)運而生。根據(jù)2018中國便利店不完全數(shù)據(jù)表明，便利店可謂是所有零售業(yè)態(tài)里發(fā)展最迅速。無論是資本的涌入、還是創(chuàng)新企業(yè)的表現(xiàn)，都令行業(yè)從業(yè)者感受到興奮和焦慮。一來，加快運行速度成為商家品牌。另一方面，在原有存量的便利店基礎(chǔ)上，開始對接資本，提升供應(yīng)鏈、\o"數(shù)字化"數(shù)字化運營能力，加速擴(kuò)張。隨著二三線市場\o"消費升級"消費升級的進(jìn)程，越來越多的本地化、區(qū)域化便利店崛起，簡單的學(xué)習(xí)和模仿已經(jīng)無法適應(yīng)市場的需求，便利店從業(yè)者必須走自己的特色之路。1.1.2研究的意義連鎖便利店在發(fā)達(dá)國家是非常成功的，當(dāng)連鎖經(jīng)營理念進(jìn)入中國后，在較發(fā)達(dá)地區(qū)開展迅速，同時也正處于快速擴(kuò)張的階段。大多數(shù)連鎖便利店企業(yè)都是集中在較發(fā)達(dá)地區(qū)，盡管，近年來消費水平較低的城市居民生活水平也有較大的提升，但對于這些大型的連鎖企業(yè)由于資金壓力、經(jīng)營能力等方面問題限制了對消費水平的城市的投資?，F(xiàn)在三四線的城市的一些連鎖便利店，是本地企業(yè)的分化，帶有一些地域性情感，對于外來的大型連鎖企業(yè)，不僅要有資金、店鋪選址策略和系統(tǒng)的優(yōu)勢，還必須融入當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣，因地制宜。本文章，旨在解決的發(fā)展水平較低的城市便利店依靠人工低效率選址與便利店蓬勃發(fā)展趨勢不匹配的境地。開店選址核心要素：一，店鋪選址的區(qū)域性掌控。店鋪位置的所在要考慮目標(biāo)性消費群體，大多數(shù)選擇不同的人流密集區(qū)域，交通便利也是選擇條件之一。選址合適，店鋪就占據(jù)了地理優(yōu)勢，能夠吸引大量客戶，生意自然會好。二，店鋪選址是一種支柱性、長期性投資。正確的選址會給店鋪帶來持久，不易被競爭對手打擊的競爭優(yōu)勢，店鋪選址失敗，則會在長時間內(nèi)遭到不可預(yù)測的慘淡績效。在發(fā)展水平較低的城市中，大多數(shù)憑感覺選址，完全沒有科學(xué)系統(tǒng)的根據(jù)。在選址工作中，選址人員往往會把自己的個人感覺當(dāng)做數(shù)據(jù)，這就很容易導(dǎo)致在選址過程中，調(diào)查的客流量、客單價、人均可支配收入等指標(biāo)都缺乏可信性，缺少投資收益安全性，最終導(dǎo)致開店失敗。最后，在無數(shù)連鎖便利店中，看中了山東真得利連鎖便利店有限公司的實力，以其為研究對象，展開理論研究并實踐分析，在現(xiàn)實行的工作的基準(zhǔn)上，發(fā)現(xiàn)問題并提出改進(jìn)方法意見，為其提供有力的幫助，為山東連鎖便利店的實際選址工作重心得到保障。1.2研究的思路和方法本論文總結(jié)國內(nèi)外連鎖便利店相關(guān)基本概念和發(fā)展歷程，以及論述國內(nèi)外學(xué)者對該方面的相關(guān)研究成果，同時，借鑒國內(nèi)外連鎖便利店成功的管理經(jīng)驗和運營模式。收集消費水平較低的城市連鎖便利店發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合山東真得利連鎖便利店公司實際發(fā)展的真實情況和店鋪選址上遇到的難題進(jìn)行解決，采取經(jīng)驗總結(jié)的方法，對實際活動中的問題進(jìn)行歸納與分析，使之系統(tǒng)化、理論化，幫助真得利便利店建立一套選址決策模式和選址系統(tǒng)。

2連鎖便利店選址相關(guān)理論綜述2.1連鎖便利店的含義便利店，英文簡稱CVS(ConvenienceStore)，是滿足消費者便利性需求的零售業(yè)的一種場所，而它的經(jīng)營方式也主要是以“便利”二字來作為吸引顧客的手段。便利店以滿足顧客理念為宗旨，產(chǎn)品種類以快速消費品和日用品為主，相對大眾化，既供應(yīng)日常，又能以大賣場的模式經(jīng)營，整體大于局部。這種連鎖便利店如果投入在各個區(qū)域，將會形成一種相對較大的整齊銷售規(guī)模，為提高企業(yè)的核心競爭力指日可待。2.2連鎖便利店選址參考因素（1）店面位置。便利店比較適合小區(qū)門口第一間店鋪其次就是金角和銀邊（街路的拐角處或靠近拐角處）。對于便利店來說，貨品大多不具備競爭力并不是非要在你家買不可以及毛利率較低的緣故，顧客都喜歡方便的去購買一些便利店內(nèi)的貨品，所以越接近顧客越會得到更多的進(jìn)店率。這就是為什么好多便利店都開在小區(qū)門口第一家的緣故。（2）店面戶型結(jié)構(gòu)。社區(qū)型便利店建議選擇80-120平即可，如果是商業(yè)區(qū)或交通樞紐站的便利店建議選擇80-150平，不宜面積選擇過大。店面內(nèi)承重柱最好少一些，柱間距最好在7米以上。（3）同業(yè)種競爭。走訪了解選址地其他便利店的面積、經(jīng)營狀況、貨品的寬度和深度以及產(chǎn)品定價等來決定自己店面的情況，做好差異化競爭經(jīng)營。（4）客流量。便利店的目標(biāo)客群相對廣泛，沒有什么特殊性的要求，所以只要客流量大就不會有太大問題。因此，在選址過程中，對客流量的評估數(shù)據(jù)要盡可能做的準(zhǔn)確、常態(tài)。（5）周邊業(yè)態(tài)。這個非常重要，選址不僅僅是選客群還要好好的選擇鄰居。例如:學(xué)校、酒店、網(wǎng)咖、臺球廳、醫(yī)院、工廠以及汽車站等等。只要是能匯聚客流的鄰居都是對便利店選址有幫助的。周邊業(yè)態(tài)決定了消費者人群特征，人口結(jié)構(gòu)類型，也將會決定連鎖便利店的商品結(jié)構(gòu)和目標(biāo)消費人群，也就決定了便利店的服務(wù)特點。2.3國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述黃海（1996）提到“連鎖經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有超級市場、便民連鎖店、快餐店、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)連鎖、生產(chǎn)資料銷售連鎖等。他們存在的問題主要有，因資金問題影響門店數(shù)量限制、用房問題、稅收問題不明確、市場監(jiān)管問題和商品流通問題等原因在2000年以前遏制了連鎖經(jīng)營商業(yè)的發(fā)展，并提出了對未來發(fā)展的建議：1.首先在經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)發(fā)展連鎖經(jīng)營；2.既要借鑒外國經(jīng)驗，又要結(jié)合中國具體國情；3.充分利用現(xiàn)有網(wǎng)點基礎(chǔ)。”[2]李霓（2000）“此階段在上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)，連鎖商業(yè)成為最具成長性、最具活力的市場經(jīng)營主體，連鎖商業(yè)企業(yè)錯位競爭，互補發(fā)展，逐漸向大型化、便利化、專業(yè)化方向發(fā)展，各業(yè)態(tài)間錯位競爭、互惠互利、呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢?！盵3]邢穎（1995）同期在日本，90年代初，零售行業(yè)便利店數(shù)達(dá)4.35萬多，其主要形式為加盟連鎖，加盟店在連鎖商業(yè)中占比越來越高，同時便利店業(yè)體越來越受廣大居民的喜愛，成為日常生活中必不可少的“大冰箱”，人們的購買動機(jī)也發(fā)生顯著變化。宋娟（2010）“在對便利店經(jīng)營研究中提到了幾點建議。1建立物流平臺，提高配送效率；2.拓寬服務(wù)領(lǐng)域，增強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)新；3.合理規(guī)劃便利店的網(wǎng)點布局。由于此階段的便利店市場已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的快車道，對于該方面的研究結(jié)果更加有依據(jù)。近年來，便利店在規(guī)模擴(kuò)大方面出現(xiàn)很多新的模式，全店托管加盟，即便利店項目公司把選址、裝修、配貨，整店輸出給加盟商。無人便利店、O2O模式等?！盵5]盤珊珊（2016）提到了“對新時代便利的研究建議。1.正確認(rèn)識連鎖經(jīng)營模式，大力發(fā)展特許經(jīng)營加盟；2.理性實施連鎖規(guī)?；瘧?zhàn)略；3.加強(qiáng)建設(shè)信息化建設(shè)，建設(shè)O2O模式便利店；4.提升固定資產(chǎn)管理的信息化水平；5.加大對固定資產(chǎn)管理的監(jiān)督力度?！盵9]連鎖便利店規(guī)模迅速擴(kuò)張是提高企業(yè)市場占有率、持續(xù)收益的前提條件。特許加盟是總部提供統(tǒng)一的商品，產(chǎn)品質(zhì)量得以保證，方便擴(kuò)張規(guī)模。

3山東真得利連鎖便利店選址現(xiàn)狀及存在問題3.1山東真得利公司概況3.1.1公司基本情況山東真得利連鎖經(jīng)營管理有限公司，公司創(chuàng)建于1995年，總部坐落于美麗的山東省會城市濟(jì)南市，以便利連鎖超市經(jīng)營、管理咨詢、特許加盟為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。公司由一家單縣小企業(yè)發(fā)展至今，2002年公司的第一家超市盛大開業(yè)，2013年以來，公司相繼開拓了嘉祥、成武、金鄉(xiāng)、曹縣、濟(jì)寧、濟(jì)南、鄒城和菏澤牡丹區(qū)等市場。至2019年10月，公司旗下已擁有160余家門店。公司以“方便居民生活成就員工人生”為宗旨，始終秉持“實在、負(fù)責(zé)、配合、進(jìn)取，健康、快樂、富有、成功”的基本理念，“真愛、得人、利民”的品牌核心價值觀，“優(yōu)質(zhì)、低價、真誠、清潔、便利”的經(jīng)營原則，致力于將公司打造成為山東省縣域社區(qū)便利店領(lǐng)軍企業(yè)。（1）公司由1家店發(fā)展到160家店；（2）人員由原來的12個人，增加到一千多人（3）營業(yè)面積從不足100平方超過3萬多平方（4）由1個縣發(fā)展到10個縣區(qū)；（5）形成現(xiàn)在擁有一百多家零售店的網(wǎng)絡(luò)式銷售網(wǎng)點，成為周邊縣網(wǎng)點最多、比較受顧客認(rèn)可的零售企業(yè)。圖3.1新增及總店數(shù)折線圖

3.1.2真得利連鎖便利店經(jīng)營優(yōu)勢一是品牌優(yōu)勢，真得利的門店遍布各個小區(qū)的大門口，已經(jīng)形成了較為顯著的品牌和規(guī)模優(yōu)勢。真得利靠著自己的規(guī)模優(yōu)勢快速將品牌知名度打響，為發(fā)展質(zhì)量的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。二是位置優(yōu)勢。一般小區(qū)內(nèi)都不允許開店，所以當(dāng)真得利占領(lǐng)了小區(qū)大門口第一家的門市，他的位置優(yōu)勢隨即凸顯了出來。每個人都有“懶”的小想法，第一家能買到，沒人愿意非去第二家買。三是結(jié)算優(yōu)勢。真得利在發(fā)展連鎖之際便開始了“全商品掃碼”，隨后更是大力發(fā)展電子結(jié)算，目前已經(jīng)開通了信用卡、微信支付、支付寶、現(xiàn)金等多種支付方式。而這其中與眾不同的，就在于可以使用“當(dāng)面付”功能。四是價格優(yōu)勢。說到價格優(yōu)勢，大家往往第一個想到的是“便宜”，然而在真得利，價格優(yōu)勢不僅僅體現(xiàn)在“便宜”，更重要的在于明碼實價和執(zhí)行到位。所有商品都有一一對應(yīng)的價格簽，除了不定期的一些促銷活動，該多少就是多少，在價格執(zhí)行上，真得利可以說是標(biāo)準(zhǔn)的“旗艦店”。五是品類優(yōu)勢。作為一家綜合性的便利連鎖超市，面向不同城市、社區(qū)值得信賴。據(jù)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，光分散店鋪的SKU已經(jīng)超過了300個，已經(jīng)完全能夠滿足了民眾的基礎(chǔ)消費需求。六是陳列優(yōu)勢。當(dāng)你走入真得利連鎖超市的門，燈光明亮、擺放整齊、規(guī)劃有序，這一塊是生鮮區(qū)、這一塊是洗化區(qū)、那一塊是家居區(qū)、那一塊是玩具區(qū)，煙草有專柜、白酒有陳列，互不影響又相得益彰。七是人員優(yōu)勢。對于人才建設(shè)，“人，一切都是人做的，管好人，一切都好辦?！痹谡娴美麅?nèi)部，有一套完整的內(nèi)部管理、激勵機(jī)制，這充分調(diào)動了員工的積極性，真正做到能者上、庸者下，把事情做在前面，用老板的標(biāo)準(zhǔn)來約束自己。3.1.3真得利連鎖便利店發(fā)展模式（1）股份制的經(jīng)營模式公司讓基層成為老板，基層員工合伙成立加盟店。全體員工投資加盟，把真得利和自己的利益掛鉤，收入的同時公司還不用出錢。不僅如此，真得利還開展“城市合伙人”方案，該方案采用三人組團(tuán)開店，股權(quán)長期持有的模式，對新區(qū)域的拓展起到極大的推動作用。合伙人擁有“出資-經(jīng)營-利潤-風(fēng)險”的共同權(quán)益。另外還有參與機(jī)制、退出機(jī)制、決策機(jī)制、收益機(jī)制等一系列的合伙人機(jī)制。真得利完善的組織構(gòu)成、股權(quán)激勵方式，讓“城市合伙人”愈顯吸引力，更多的合伙人正在涌入。（2）競崗競標(biāo)的用人模式真得利主要實行競標(biāo)競崗、競選競崗兩種制度模式，做到人人有能力，人人為公司。每年4月底，所有中層干部全部下崗，重新競崗，竟上什么崗位，做什么崗位。例如店長崗位必須要與總部簽訂店長承諾書，做到獎罰分明，有錯必糾。其次，全員簽訂每月分紅協(xié)議，每年度目標(biāo)變更，要按投資比例大小進(jìn)行利益分配。競崗中轉(zhuǎn)換用人機(jī)制，做到勝任崗位，用人準(zhǔn)確。大量的崗位給每個員工多方位選擇的權(quán)利，實現(xiàn)個人職業(yè)變化的通路，也改變了吃死工資的掙扎心態(tài)。只有把員工個人能力的最大程度發(fā)揮出來，每個人能盡心盡力的做好本職工作，才能創(chuàng)造更大收益。企業(yè)要的是崗位最優(yōu)配置，實現(xiàn)企業(yè)和員工共贏，同發(fā)展、共進(jìn)步。3.2山東真得利連鎖便利店選址現(xiàn)狀3.2.1山東真得利連鎖便利店分布目前，濟(jì)南槐蔭區(qū)7個，歷城區(qū)2個；濟(jì)寧城區(qū)18個，鄒城市4個，嘉祥縣8個，金鄉(xiāng)縣31個；菏澤牡丹區(qū)2個，曹縣13個，成武14個，單縣61個門店。圖3.2山東真得利門店分布圖3.2.2現(xiàn)實行選址方法真得利便利店發(fā)展已20年之久，由幾位創(chuàng)始人從批發(fā)門市部一步步摸索成為近200家門店的中型連鎖企業(yè)。雖然公司已經(jīng)20年之久，但公司把發(fā)展重心放在了優(yōu)化經(jīng)營方面，因為發(fā)展起源地屬于發(fā)展水平較低的城市--單縣，對于選址的要求較低，只要占據(jù)社區(qū)有利位置基本可以保障經(jīng)營績效。目前，真得利連鎖便利店選址流程基本是幾位有開店經(jīng)驗的人員，憑借個人經(jīng)驗和感覺，主要針對一些成熟的社區(qū)附近進(jìn)行考察，或通過一些社會關(guān)系尋找房源，對幾個房源進(jìn)行商討評價，主要針對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，交通路線，人員走向來進(jìn)行評估。滿足條件則對消費水平、人流量大小等影響因素進(jìn)行考察，不滿足則繼續(xù)尋找房源。最終的目的是選址合適，負(fù)責(zé)選址的人員會結(jié)合問題因素，考察詢問，形成自我判斷。（1）現(xiàn)實行選址流程表3.1真得利選址流程步驟注意事項目標(biāo)店址調(diào)查前準(zhǔn)備——準(zhǔn)備記錄工具——準(zhǔn)備測量工具準(zhǔn)備打印《目標(biāo)店址調(diào)查表》一張、《小區(qū)入住率調(diào)查表》二張、《目標(biāo)房競爭情況調(diào)查表》一張，空白A4紙2張，寫字筆一個準(zhǔn)備鋼尺和激光測距儀主流程——標(biāo)注店址方位——調(diào)查開發(fā)商情況及小區(qū)規(guī)模——調(diào)查小區(qū)建筑規(guī)劃——調(diào)查目標(biāo)商鋪——調(diào)查競爭情況——調(diào)查小區(qū)入住率——調(diào)查匯總了解目標(biāo)店址的詳細(xì)位置，按照標(biāo)準(zhǔn)格式填寫《目標(biāo)店址調(diào)查表》，并在《尋址規(guī)劃圖》中標(biāo)出。通過售樓部詢問、實地查看等方式，取得小區(qū)開發(fā)商情況、小區(qū)基本信息，填寫《目標(biāo)店址調(diào)查表》。調(diào)查小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、樓宇分布、道路設(shè)計、功能區(qū)劃分、出入口位置，繪制小區(qū)規(guī)劃簡圖調(diào)查目標(biāo)商鋪基本情況，所有人基本情況，繪制房屋室內(nèi)平面圖（草圖），填寫《目標(biāo)店址調(diào)查表》；按照《目標(biāo)房競爭情況調(diào)查表》，根據(jù)《競店調(diào)查規(guī)范》調(diào)查小區(qū)周邊競店情況，重點標(biāo)注“競店”位置、面積等信息。按照《小區(qū)入住率調(diào)查表》的格式，逐棟樓調(diào)查，入住戶數(shù)按照防盜窗及安裝空調(diào)的戶數(shù)計算。將《目標(biāo)店址調(diào)查表》、《小區(qū)入住率調(diào)查表》、《目標(biāo)房競爭情況調(diào)查表》做電子版文件，根據(jù)房屋室內(nèi)平面圖（草圖）繪制CAD圖，并存檔保存。崗位職責(zé)及特殊情況處理：——小區(qū)無外露防盜窗和空調(diào)——房東不允許測量——小區(qū)規(guī)劃簡圖——表單應(yīng)用規(guī)范向保安或物業(yè)等人員咨詢小區(qū)入住率。進(jìn)房看房時，必須估算室內(nèi)大概面積，如承重墻較多，需畫大概戶型。可以在售樓處拍小區(qū)規(guī)劃圖片代替小區(qū)規(guī)劃簡圖。電子表單必須由空白表單生成，不能在已填表單上更改。（2）競店調(diào)查為了全面詳細(xì)的了解目標(biāo)店周邊競爭情況，特制定競店調(diào)查規(guī)范。①調(diào)查范圍a.目標(biāo)店主要客戶群所在小區(qū)，要求調(diào)查所有同類型店面；b.目標(biāo)店周邊500米內(nèi)的所有同類型店面；c.目標(biāo)店周邊1000米內(nèi)所有面積超過目標(biāo)店的店面及所有連鎖超市店面；②調(diào)查內(nèi)容a.競店類型：主要分為夫妻店、批發(fā)門市、連鎖加盟店和連鎖直營店、標(biāo)超、大賣場等b.面積：主要指營業(yè)面積，可以采取數(shù)地磚數(shù)量來估計，區(qū)分一樓和二樓；c.經(jīng)營品類：煙酒、副食、百貨、生鮮、針織、服裝、鞋帽等；d.經(jīng)營情況：目測預(yù)估客流量、營業(yè)額等；3.3山東真得利連鎖便利店選址存在問題分析在現(xiàn)行選址方法中，《目標(biāo)店址調(diào)查表》主要調(diào)查開發(fā)商情況、小區(qū)基本信息、目標(biāo)商鋪情況。一個好的開發(fā)商擁有更多優(yōu)勢，也有更多保障，建筑質(zhì)量更高，物業(yè)水平更高，遠(yuǎn)離樓盤爛尾的風(fēng)險，對于為交房的樓盤，也更能保證交工時間，往往周邊配套也更齊全，增值空間也更大。結(jié)合《小區(qū)入住率調(diào)查表》小區(qū)基本信息調(diào)查能非常準(zhǔn)確的收集到小區(qū)的體量數(shù)據(jù)，一些入住率等情況，也反映了目標(biāo)店址要服務(wù)的群體數(shù)量，從而為營業(yè)收入的預(yù)估更加準(zhǔn)確。目標(biāo)商鋪情況調(diào)查收集關(guān)于商鋪的物理空間信息，詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)信息，有助于選址人員直接判斷該商鋪是否適合做便利店，同時一些價格方面的信息，也直接說明了企業(yè)是否具備投資能力。一張《目標(biāo)店址調(diào)查表》可以詳盡的記錄有關(guān)房源信息的情況，方便選址人員有針對性的收集信息。但流程方面缺少了至關(guān)重要的對比分析模型，在擁有大量數(shù)據(jù)的情況下無法做出準(zhǔn)確的判斷，導(dǎo)致決策前的一系列工作也付之東流。在店鋪的選址方面，人工感覺選擇是最大弊端，也是缺乏科學(xué)合理的依據(jù)。真得利連鎖便利店這種選址方式必定是要吸收教訓(xùn)的，在人工選址過程中，調(diào)查的客單價、客流量、人均可支配收入等數(shù)據(jù)都比較樂觀，缺少必要的投資收益分析，可能最終導(dǎo)致失敗。其次，系統(tǒng)有效的開店選址方法是重點，而真得利連鎖便利店卻在這方面缺乏策略。不僅開店后成功率低，還增加店面速度慢，占領(lǐng)市場步伐較慢，甚至遙遙無期。真得利連鎖便利店公司目前在選址方面存在的問題，導(dǎo)致其在消費水平較高的城市開店速度緩慢，且成功率一直沒能達(dá)到滿意的狀態(tài)，市場占有率增長緩慢。一套行之有效的新店選址評價決策系統(tǒng)對一家公司至關(guān)重要。而更是真得利連鎖便利店公司缺乏的，選址人員應(yīng)該摒棄所謂的經(jīng)驗之談，閱歷千千萬，有用才有效。所以不確定性與片面性的選址不談則罷。3.3.1店鋪選址單一化真得利連鎖便利店在店鋪位置選擇上主要針對于社區(qū)，依靠固定的客源和消費群體，對于學(xué)校周邊、公園、娛樂場所、辦公寫字樓、都幾乎很少涉及，而這些區(qū)域都能夠成為便利店選址的理想位置。如寫字樓，消費人群較固定，多為老顧客，消費過路性消費較少，消費能力強(qiáng) 消費類型多為飲料、辦公用品等；娛樂設(shè)施、景點，一次性消費為主，老客戶較少，人流量影響大，對價格的敏感性較低 ，消費能力較強(qiáng)，消費類型多為副食飲料等商品；學(xué)校和醫(yī)院周邊 消費者主要為學(xué)生和患者及家屬，價格敏感性一般，消費聚集時間較為集中，商品結(jié)構(gòu)比較具有針對性。所以，便利店選址的首要因素是客流量大小，而并非一定是居民區(qū)，只要某個區(qū)域擁有具備自主消費能力、擁有新穎的消費觀念、日常用品消費需求大的群體，都可以作為選址的考慮范圍。公司應(yīng)采取店鋪選址多元化的策略，針對多個群體服務(wù)需求，實行經(jīng)營差異化，店鋪選址多元化又對選址人員提出了更高的要求。3.3.2選址人員缺乏專業(yè)經(jīng)驗公司現(xiàn)存店鋪選址人員大多數(shù)為公司成立以來，由于發(fā)展需要，從便利店經(jīng)營方面的人員轉(zhuǎn)型而來，缺乏專業(yè)評估知識，僅僅依靠主持店鋪時的經(jīng)驗，以及憑借個人的感覺進(jìn)行流量評估，根據(jù)收集表單需要填寫的內(nèi)容，針對性的去了解，對收集方法，詢問技巧等都沒有專業(yè)化培訓(xùn)，同時對收集來的數(shù)據(jù)，也無法保證其高度準(zhǔn)確性。由這些數(shù)據(jù)信息，憑個人經(jīng)驗，出具口頭方面或簡單書面方面的判斷，經(jīng)管理高層碰頭溝通商討選址決策，因而可靠性不強(qiáng)，成功率沒有保障。為適應(yīng)高消費水平城市的發(fā)展方向，公司應(yīng)對現(xiàn)存選址人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)或招聘具有專業(yè)水平的選址人員。3.3.3缺少商圈調(diào)查評估商圈調(diào)查評估是通過了解該區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r以及未來的發(fā)展方向，幫助選址人員快速定位便利店的大概位置，避免大范圍尋找房源的誤區(qū)，節(jié)省了大量的選店時間，通過分析該商圈的消費者類型，消費水平，為便利店的預(yù)測經(jīng)營情況提供一些可靠的大數(shù)據(jù)支持，在一定程度上減少了開店的風(fēng)險，提高門店成活率。山東真得利連鎖便利店在選址中，缺少對該方面的研究，僅僅對單店進(jìn)行調(diào)查研究是無法保障其營業(yè)穩(wěn)定的長久性，一個商圈區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展方向，在短時間是無法改變的，只有深入調(diào)查商圈，才能得到該區(qū)域的消費特征，從而為設(shè)計門店的服務(wù)特色和商品結(jié)構(gòu)提供數(shù)據(jù)支持。對商圈優(yōu)缺點、各個地段分析，可以有效預(yù)測門店未來的銷售收入，減少投資風(fēng)險。3.3.4選址缺乏評價標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)造就科學(xué)，階段不同針對不同。選址標(biāo)準(zhǔn)包括目標(biāo)消費群體、流動人口數(shù)量、店鋪價格、競爭對手、交通條件、店鋪房型、社區(qū)規(guī)劃、潛在價值等環(huán)節(jié)內(nèi)容，以及對各種因素的細(xì)節(jié)的考評要求。應(yīng)當(dāng)為選址工作中需要收集的各類項目，設(shè)置更細(xì)化的分類，如小區(qū)狀況的入住戶數(shù)分為1000戶以上、800-1000戶、600-800戶、400-600戶、400戶一下。這樣選址人員手中有了“標(biāo)尺”，在選址部門就可以出具非常可信的報告，甚至直接可以采納門店投資意見。只有有了標(biāo)準(zhǔn)，才能看清楚店鋪位置的競爭潛力，提高店鋪經(jīng)營成功的機(jī)會。3.3.5選址流程不完善現(xiàn)有選址流程看似很完善，但只是針對于公司開新店需要選址時，有目的去尋找公司急需的店鋪，很多時候，店鋪市場給予公司很少的選擇機(jī)會，短時間內(nèi)，市場上合適的門店真是少之又少，所以公司在日常情況下也要經(jīng)常派遣選址部門進(jìn)行備店工作，鍛煉選址人員專業(yè)素質(zhì)，同時有足夠的時間建立屬于公司的門店備選庫，以免不時之需。建立有效的備店流程，不定期進(jìn)行店鋪調(diào)查跟進(jìn)情況，保障公司快速發(fā)展中的門店需求。在選址中的最終決策環(huán)節(jié)缺少有效的對比環(huán)節(jié)，導(dǎo)致選址人員在在做出決策時，會忽略一下細(xì)微的因素，最終影響結(jié)果。在對多個店鋪觀察評測時，因沒有各個選址影響要素對比排序，導(dǎo)致收集的數(shù)據(jù)不能充分發(fā)揮作用，影響最終決策。同時因無法快速表達(dá)意見，造成好的店鋪失租，被別人搶先。店鋪搶占速度慢，效率低下，站不住市場腳步，必定是選址流程的問題。公司有必要確定行之有效的店鋪對比模式，將工作細(xì)節(jié)落實下來。

4山東真得利連鎖便利店選址系統(tǒng)優(yōu)化4.1山東真得利連鎖便利店優(yōu)化目標(biāo)4.1.1優(yōu)化目標(biāo)山東真得利連鎖便利店發(fā)展20年，一直扎根于菏澤縣級市場，在本土市場中取得了優(yōu)異的發(fā)展成績，但為迎合便利店發(fā)展的潮流趨勢，公司高層決定進(jìn)駐省會城市，提高品牌價值，為滿足真得利連鎖便利店快速發(fā)展的需求，進(jìn)駐省會城市的發(fā)展計劃，公司需要對選址方面的問題進(jìn)行優(yōu)化，首先應(yīng)該建立系統(tǒng)有效的選址決策過程，以及便于收集相關(guān)調(diào)查內(nèi)容的表格，將選址決策系統(tǒng)落實下來，能夠收集真正有效可靠的數(shù)據(jù)。規(guī)范、高效的收集目標(biāo)店址信息，為公司評估目標(biāo)店址提供全面詳細(xì)的信息支持。4.1.2優(yōu)化環(huán)節(jié)（1）增加商圈評估環(huán)節(jié)，預(yù)估可能銷售額（2）增加投資評估環(huán)節(jié)，評估損益狀況（3）增加店址收集流程，收集門店備選庫，利于快速擴(kuò)充門店數(shù)。（4）增加目標(biāo)店鋪評分表，方便多個店鋪直觀對比，利于選址決策。4.2山東真得利連鎖便利店優(yōu)化4.2.1發(fā)展選址多元化策略發(fā)展多元化的選址策略，派遣選址人員針對工業(yè)園區(qū)、景區(qū)及娛樂場所、醫(yī)院學(xué)校等業(yè)態(tài)進(jìn)行考察。針對于某個或某些商業(yè)，拓展功能性便利店，如醫(yī)院多設(shè)置營養(yǎng)品，箱裝奶制品，精品水果等商品貨架，工業(yè)區(qū)可添加便利早餐等，開拓多元化的區(qū)域市場，提高公司的多元化服務(wù)水平，對增添品牌價值，提高品牌效應(yīng)有很大的促進(jìn)效果。應(yīng)進(jìn)行以下改進(jìn)：（1）審視公司是否具備搶占單一消費市場的的投資能力；（2）針對各種業(yè)態(tài)的目標(biāo)消費群體，培訓(xùn)上崗員工專業(yè)服務(wù)水平；（3）培訓(xùn)選址人員對不同業(yè)態(tài)選址方法，收集房源數(shù)據(jù)，談判能力，專業(yè)評估能力。4.2.2商圈評估商圈選擇，是便利店選址的一個宏觀定位，能選擇一個好的商圈可以說是選址成功了一半。對于某一區(qū)域的實地評估要準(zhǔn)確，這一區(qū)域的人口流動、人均消費、固定住戶、產(chǎn)生的營業(yè)額等等諸多因素，這更是零售行業(yè)的選址問題所要關(guān)注的。其中連鎖便利店的選址問題，還要就店鋪位置，人流動，車流動，判斷該地段是否合適。不盲從，達(dá)到必須的開設(shè)店鋪的可行。評估流程：商圈范圍確定商圈特征分析商圈范圍確定商圈特征分析人流及交通狀況分析消費特征及人口特征分析可能凈利推算優(yōu)缺點評估可供設(shè)店地段分析未來發(fā)展情況分析結(jié)論圖4.1商圈評估流程圖評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化、客觀性評價數(shù)據(jù)，是非常重要的，人為因素所造成的干擾降到最低。步驟如下：（1）設(shè)定欲開設(shè)的便利店的建筑為中心點，3條圓虛線由內(nèi)向外各代表100米、200米、500米的范圍，可將500米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標(biāo)注在圈內(nèi)，再進(jìn)行分析和判斷。（2）將車輛動線標(biāo)示清楚，可以明確設(shè)立開店地點附近的相關(guān)位置，分析哪一位置適合，哪一區(qū)域比較有利，在車輛的動線位置匯集點，廣告效果如何投放出比較理想，停車方便又是哪一塊等等。最后商圈附近標(biāo)注清楚后，設(shè)店就事半功倍了。4.2.3投資可行性評估待選店是否長期經(jīng)營，這要與營業(yè)額與投資額相比較，待選店位置是否值得經(jīng)營要預(yù)先估計待選店的銷售額，評估出損益狀況,再做選址決策。對待選便利店的投資評估要注意長遠(yuǎn)性的考慮,如十年以上。真得利連鎖便利店損益的計算公式可表示為:損益利潤=營業(yè)收入-銷售成本-變動費用-固定費用-管理費用營業(yè)收入指商品銷售額，銷售成本指商品的進(jìn)價成本，變動成本指隨著銷售額的變化而變化的費用，固定費用指與銷售額的變動沒有直接關(guān)系的費用支出，管理費用指公司總部為組織和管理各便利分店的經(jīng)營活動所發(fā)生的費用。因營業(yè)收入等相關(guān)數(shù)據(jù)都為預(yù)測值，存在誤差，所以，當(dāng)損益利潤大于營業(yè)收入20％以上時，即可采取投資策略。4.3山東真得利連鎖便利店店址收集流程崗位目標(biāo)：按公司尋址標(biāo)準(zhǔn)，快速收集每縣市目標(biāo)店址，確保公司能掌握區(qū)域內(nèi)全部目標(biāo)房源，完成公司開店規(guī)劃。表4.1店鋪收集流程步驟注意事項收集店址前準(zhǔn)備——準(zhǔn)備交通工具——準(zhǔn)備用具電動車或自行車或機(jī)動車，并確保能夠正常使用準(zhǔn)備區(qū)域城區(qū)地圖、筆、電腦、打印《目標(biāo)店址收集表格》三張，并檢查筆是否能正常使用。主流程——收集目標(biāo)區(qū)域街道信息——確定尋址路線——收集店址——核對尋址路線——整理店址——店址上報及存檔在城市地圖上收集目標(biāo)區(qū)域街道信息，確定城市主干道及其他道路，在地圖上標(biāo)出政府、學(xué)校醫(yī)院等主要公共建筑的位置；先調(diào)查南北方向道路，再調(diào)查東西方向道路，最后調(diào)查斜路的原則，確定好尋址路線；主要街道先觀察道路右側(cè)，在道路盡頭掉頭，再觀察另一側(cè)；非主要車道可同時觀察道路兩側(cè)。觀察到小區(qū)時，應(yīng)停車查看，收集小區(qū)戶數(shù)或者設(shè)計戶數(shù)，小區(qū)戶數(shù)或者設(shè)計戶數(shù)在300戶以上的填寫《目標(biāo)店址收集表格》，并在地圖相應(yīng)位置上注明小區(qū)名稱；每觀察完一條街道，在地圖上將此街道用筆做標(biāo)記；確定城區(qū)地圖上所有線路均已經(jīng)觀察完畢，沒有遺漏街道；收集到的店址在電腦上填寫《店址跟蹤調(diào)查表》，制作《尋址規(guī)劃圖》將《店址跟蹤調(diào)查表》和《尋址規(guī)劃圖》報上級領(lǐng)導(dǎo)，并在電腦上備份保存。崗位職責(zé)及特殊情況處理：——地圖沒有此街道可在地圖上標(biāo)注此街道，同時考察此街道。完成人：日期：訓(xùn)練員：類型：鑒定者：日期：鑒定者：日期：鑒定者：日期：4.4山東真得利連鎖便利店選址對比模型4.4.1選址對比模型建模思路模型將選址工作要考察的小區(qū)情況、位置及交通、競爭性、租金情況、房屋情況分為5個模塊，對各個模塊再分多個評分項目，按照擇優(yōu)原則，將各個項目分為6個等級，從高到低位10分、8分、6分、4分、2分、0分。按運用數(shù)據(jù)綜合分析的方法，將各類影響因素進(jìn)行權(quán)重，對各個評分項目分檔分級，得出各項目評分，最終得出目標(biāo)店址評分，可以直觀的看出該目標(biāo)店鋪的評分值，由分值體現(xiàn)該店鋪的投資價值。當(dāng)對多個店址評分時，按照各店鋪得分情況由高到低進(jìn)行排序，得到最佳選址目標(biāo)。4.4.1目標(biāo)店址評分表使用規(guī)范：將《目標(biāo)店址調(diào)查表》、《小區(qū)入住率調(diào)查表》、《目標(biāo)房競爭情況調(diào)查表》收集的數(shù)據(jù)，比對小區(qū)情況、位置及交通、租金情況、競爭性、房屋情況的各個項目進(jìn)行評分，通過權(quán)重計算，得出對該目標(biāo)店址的評價結(jié)論。表4.2目標(biāo)店鋪評分表

結(jié)論在中國的零售行業(yè)中，連鎖便利店業(yè)態(tài)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，但在各大便利店企業(yè)門店擴(kuò)展工作中，選址仍然是一個瓶頸問題，限制了連鎖便利店企業(yè)的蓬勃發(fā)展。通過調(diào)查研究，提出對連鎖便利店選址改進(jìn)意見，幫助其建立了一套連鎖便利店選址決策系統(tǒng)，解決了山東真得利連鎖便利店公司新店選址信息轉(zhuǎn)化為決策的問題，幫助山東真得利連鎖便利店實現(xiàn)由縣級市場向省市級市場轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)快速發(fā)展，提高開店速度與開店成活率。本論文研究的主要成果有：（1）通過分析公司內(nèi)部選址流程，對比濟(jì)南地區(qū)同行業(yè)者選址模式，發(fā)現(xiàn)山東真得利連鎖便利店的選址問題，解決問題并完善山東真得利連鎖便利店選址流程并建