2019浩創(chuàng)優(yōu)悅公寓提報-146P

傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者鄭東浩創(chuàng)優(yōu)悅形象溝通案鄭州的客戶：要到此區(qū)域，首先面臨三個區(qū)域的強勢攔截中牟的地緣客戶：50萬人口的縣級城市，需求量很有限開門見山，說點有用的——進了5個案場，其中四次是被強拉進去的客戶稀缺是區(qū)域的核心痛點要賣高價，還要求量，就需要一劑猛藥炒作區(qū)域、品牌帶動、產(chǎn)品給力缺一不可1區(qū)域研判｜三大產(chǎn)業(yè)Research

on

the

Three

Major

Industries

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the

Region鄭東浩創(chuàng)優(yōu)悅形象溝通案Zheng

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case傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者一個看似不起眼的區(qū)域，背后卻暗藏千萬商機不是價值不夠大，而是價值還沒有被無限放大——這是原核能量最好的詮釋——It

is

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big

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indefinitely產(chǎn)業(yè)能量“經(jīng)濟森林”下的鄭東的“汽車硅谷”Zheng

Dong's

"Auto

Silicon

Valley"

under

"Economic

Forest"汽車產(chǎn)業(yè)是世界上規(guī)模最大、最重要的產(chǎn)業(yè)之一，從某種意義上說，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平和實力反映了一個國家的綜合國力和競爭力。中牟汽車產(chǎn)業(yè)園是河南省三大專業(yè)市場之一，集聚整車生產(chǎn)企業(yè)8家、汽車零部件及服務(wù)企業(yè)330余家，年產(chǎn)值達到1060億元，吸納就業(yè)5萬人。成為全省十強產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和二星級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)鄭東的“富士康”人口能量“人口紅利”下的鄭東的“農(nóng)副航母”"Zheng

Dong's

"Agricultural

Carrier"

under

"Population

Dividend"2018年度全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場百強榜發(fā)布，河南萬邦國際農(nóng)產(chǎn)品物流城排行第二，僅次于北京新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場?？傄?guī)劃占地5300畝，日均人流量達到20萬人次（目前日均人流量5萬人次）鄭東的“華南城”交通能量“鄭汴一體”

縱橫交錯的“都市生命線”"Zheng-bianintegration"

criss-crossing

"urban

lifeline"中心城區(qū)形成“五橫四縱”的快速路網(wǎng)絡(luò)。地鐵、BRT、高架路、航空，提速城市心跳。距離地塊最近的規(guī)劃地鐵站是鄭庵東站（約400米距離），是規(guī)劃中地鐵14號線和19號線的換乘站。14號線：自西四環(huán)至中牟北，因民族運動會舉辦，于今年開通常西湖新區(qū)路段工程。物華輕醉的自然覺醒——鄭東風(fēng)采The

Natural

Awakening

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BeingLightly

Drunken

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Things綠博園和方特歡樂世界、水上樂園、夢幻王國、華誼電影小鎮(zhèn)、海昌海洋公園、野生動物園等一批在國內(nèi)外有影響力的項目落地建設(shè)，榮膺首批“國民休閑旅游勝地”。連續(xù)4年入選“最美中國榜”，2018年全年接待游客1260萬人次。生態(tài)能量鄭東浩創(chuàng)優(yōu)悅形象溝通案Zheng

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case傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者2市場研判｜鄭州公寓Research

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Zhengzhou

Apartment

Market鄭州公寓市場全面解析The

Development

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Apartment

Market

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RecentYears特點一覽表項目分布目前鄭州市場公寓項目集中于三環(huán)和四環(huán)之間，三環(huán)內(nèi)在售項目13個；三環(huán)和四環(huán)之間在售18個，待售項目有7個，市場存量約103萬方，競爭激烈。名門翠園華爾中心永和龍子湖中央廣場正商濱河銘筑光之谷萬科榮譽鑫苑鑫都匯中信廣場萬科民安星辰升龍?zhí)靺R廣物華國際場萬科城綠地正弘高新瀚海海尚翰林國際城公園道1號謙祥萬和城正商創(chuàng)富欣城新合鑫紫荊之星正商匯都中心正商華鉆錦榮中心5區(qū)亞星錦繡山河錦和廣場萬科譽清華城·華貿(mào)中心經(jīng)開萬錦城永威V尚碧源月湖美景麟起城海亮?xí)rONE利達國賓中心尾盤在售售罄龍匯國數(shù)際碼港璀璨星座公寓市場——小結(jié)產(chǎn)品價格當(dāng)前市場上公寓產(chǎn)品主要物業(yè)類型有平層公寓和LOFT公寓，酒店式公寓項目較少，平層公寓均價主要集中在10000-15000

元/㎡，LOFT公寓13000-17000元/㎡。產(chǎn)品面積平層公寓主要集中在30-55㎡，LOFT公寓產(chǎn)品多集中在35-55㎡。產(chǎn)品層高平層公寓產(chǎn)品層高3.0-3.2米；LOFT公寓產(chǎn)品多在5.0-5.09米，個別項目層高4.5米，如萬科譽、清華城華貿(mào)中心等。銷售速度平層公寓月均去化集中在3000-6000㎡，個別項目如西悅城月均去化達1萬㎡；LOFT公寓因市場存量較小，月均去化相對較低，

達1500-3000㎡，兩種產(chǎn)品在去化上各有特色。銷售情況目前鄭州市場公寓市場存量103萬方，存量較大。三環(huán)內(nèi)土地較為秲?nèi)?，在售公寓較少，去化良好。月均銷量排行2019年4月公寓物業(yè)銷售額度排行榜TOP20排名區(qū)域項目名稱套數(shù)面積㎡金額萬元1鄭東新區(qū)華海新時代廣場62421930274342中原區(qū)匯泉西悅城91226682244373鄭東新區(qū)新田印象商業(yè)中心148674073684鄭東新區(qū)美盛象湖100142469668745管城區(qū)永恒理想中心135479961056高新區(qū)玉蘭先禾193706759327鄭東新區(qū)鄭東商業(yè)中心區(qū)71288857108鄭東新區(qū)上東國際72287443919高新區(qū)公園世家923743409410管城區(qū)正商美譽銘筑7029313491鄭州區(qū)域熱銷公寓都具備哪些特質(zhì)？華潤·新時代區(qū)位：高鐵站東廣場交通：地鐵1號線產(chǎn)品：29-56㎡平層是否雙氣：暖氣價格：14000元/㎡（精裝修交房）賣點：區(qū)位匯泉·西悅城區(qū)位：常西湖區(qū)交通：地鐵6號線、地鐵14號線產(chǎn)品：29㎡平層公寓；36㎡LOFT公寓是否雙氣：暖氣付款方式：首付2萬價格：平層8500元/㎡

LOFT9800元/㎡（均為毛坯交房）賣點：低首付、價格美盛·象湖100區(qū)位：白沙片區(qū)產(chǎn)品：28-38㎡LOFT公寓是否雙氣：暖氣價格：14000元/㎡（精裝修交房）是否送陽臺：戶戶送陽臺賣點：南北通透、送陽臺鑫苑·國際新城區(qū)位：南三環(huán)交通：地鐵2號線花寨站產(chǎn)品：24㎡平層公寓；

是否雙氣：暖氣付款方式：首付8800元價格：8800元/㎡（毛坯交房）賣點：地鐵口、首付分期、價格熱銷公寓特點面積小，總價低暖氣區(qū)位優(yōu)勢/交通優(yōu)勢首付分期通透、送陽臺共性特性鄭東浩創(chuàng)優(yōu)悅形象溝通案Zheng

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case傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者3競品研判｜周邊公寓City

SurveyReport

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Neighboring

Apartments財富立方鄭東新天地明都公館東潤朗寓錦官苑正中國際星公館圣合國際龍杰良筑泰祥美寓本案時代廣場待售項目萬邦國際汽貿(mào)城地塊周邊在售公寓共11個，均分布在正中大道兩側(cè)，市場競爭異常激烈，且片區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)房源眾多（商業(yè)、住宅性質(zhì)），無證及小產(chǎn)權(quán)售價極度不規(guī)范。市場形象差，投資信心打折。已開盤項目未開盤已平銷項目已包銷項目競品分布圖2018年5月開盤，截至2019年5月底，銷售650多套，月均50套，基本是精裝修平層公寓（歐魚民宿托管，租金800元/月，月供1100-1300元/月）；LOFT公寓約7200/平方，基本沒有銷售。開發(fā)商鄭州中大銀鑫置業(yè)有限公司位置中牟縣

明陽路南、文庵路西、德陽路北、文通路東占地面積3.5萬㎡（一期1.9萬㎡）建筑面積地上11.4萬㎡（一期6.3萬㎡）容積率一期3.5，二期3.0裝修精裝修（精裝標(biāo)準未釋放）綠化率25%銷售團隊自銷物業(yè)類型LOFT+平層+商業(yè)層高LOFT4.49m，平層2.99m項目概況項目一期規(guī)劃4棟公寓，1棟18層、1棟25層、2棟29層，配有底商（2層）；項目一期共規(guī)劃2227套公寓，其中36-38㎡LOFT約272套，26-27㎡平層公寓1955套；

項目地上總建面11.4萬方，一期6.3萬㎡，其中公寓6.13萬㎡，商業(yè)0.19萬㎡；共976個機動車位，其中地上91個，地下885個，地下規(guī)劃兩層停車；當(dāng)前售價：精裝修平層7500元/㎡；毛坯LOFT8500元/㎡（基本無銷售）。土地情況2016年12月15日拿地，總價7526萬元，單價144萬元/畝，樓面價660元/㎡渠道傭金主要合作方為鏈家（鄭州）和森源（中牟）兩個二手房渠道，傭金2.5萬/套（電商費1萬，開發(fā)商結(jié)傭1.5萬）個案分析/東潤朗寓共規(guī)劃2227套公寓，其中26-27㎡平層公寓1955套，占比88%，36-38㎡LOFT272套，占比12%產(chǎn)品規(guī)劃物業(yè)類型樓棟戶型面積層數(shù)單元梯戶比套數(shù)套數(shù)占比LOFT1#36-38㎡17（2層底商）13T1627212%平層公寓226-27㎡25（2層底商）15T2457526%平層公寓3-4#26-27㎡2915T24138062%合計2227100%3#2#1#4#樓棟分布客戶分析：根據(jù)東潤員工提供信息，萬邦、汽車產(chǎn)業(yè)園客戶20%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶10%，中牟新老縣城客戶30%，鄭州投資客30%，地市投資客10%。個案分析/東潤朗寓開發(fā)商河南宏鑫潤地置業(yè)有限公司位置文瀾街東、正中大道南、文軒街西、正陽路北占地面積2.0萬㎡建筑面積10萬㎡容積率4裝修南向毛坯，北向精裝修（裝修標(biāo)準1500元/㎡）綠化率25%銷售團隊自銷+代理物業(yè)類型LOFT+平層+商業(yè)層高LOFT5.09m，平層3.1m項目概況項規(guī)劃4棟公寓，2棟19層，1棟22層，1棟18層，配有底商（2層）；規(guī)劃1466戶，其中42-64㎡LOFT共計816套，29-76㎡SOHO共計650套，萬邦商圈、鄭州汽車博覽園商，緊鄰百畝市政公園當(dāng)前售價精裝修LOFT（北向）7500元/㎡（包銷傭金18%，實際成交價帶裝修6200元/平方）；

平層暫未推售。土地情況2017年11月19日拿地，總價6306萬元，單價208萬元/畝，樓面價708元/㎡渠道傭金代理費用15-18%（含渠道費8-10%，折算單套傭金5萬）個案分析/正中國際2018年起無證銷售1年多，當(dāng)前僅1棟樓取得預(yù)售證。2019年5月引入包銷代理公司，依靠低價+精裝+渠道去化北向LOFT房源，5月份銷售約110套，當(dāng)前精裝修LOFT售價7500元/㎡（包銷傭金18%，

實際成交價帶裝修6200元/㎡

），基本把其他項目LOFT客戶全部吸引截流。共規(guī)劃1466套公寓，其中42-64㎡LOFT共計816套，17-120㎡SOHO共計650套產(chǎn)品規(guī)劃物業(yè)類型樓棟戶型面積層數(shù)單元梯戶比套數(shù)套數(shù)占比LOFT1#、3#42-64㎡19（2層底商）14T2481656%平層公寓2#29-76㎡22（2層底商）14T1836025%平層公寓5#29-76㎡18（2層底商）14T1829019%合計1466100%客戶分析：根據(jù)項目代理公司提供數(shù)據(jù)，萬邦、汽車產(chǎn)業(yè)園客戶20%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶30%，中牟新老縣城客戶10%，鄭州投資客15%，地市投資客25%。1#3#2#5#個案分析/正中國際銷售套數(shù)：11個樓盤于同一街道競爭客戶，有預(yù)售證銷售的項目僅2個。因客戶分流嚴重，平銷10-20套/月，市場嚴重供過于求；平均價位：平層價格6200-6400元/㎡，復(fù)式價格7000-7500元/㎡（毛坯）；客戶來源：主要為60%地緣性客戶（萬邦商戶、汽配城商戶、中牟縣城），投資自住兼有，以及40%外圍投資客（鄭州、地市）；核心賣點：朗寓：人車分流，社區(qū)跑道、運動設(shè)施、平層精裝、酒店托管；正中國際：玻璃幕外立面、中央景觀等；競爭預(yù)判：片區(qū)項目產(chǎn)品規(guī)劃高度同質(zhì)化，已經(jīng)陷入紅海競爭，共計約220萬㎡公寓（約6萬套）的潛在供應(yīng)量將在近兩年推出，未來競爭將更加激烈。片區(qū)市場小結(jié)鄭東浩創(chuàng)優(yōu)悅形象溝通案Zheng

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case傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者4產(chǎn)品研判｜核心價值Sorting

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Core

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Projects回歸本案：優(yōu)悅LOFT的原核能量Return

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nuclear

energy嚴格意義上講鄭東公寓，兩分天下綠、白、象——生態(tài)導(dǎo)向

中牟——產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向鄭東公寓產(chǎn)業(yè)進化區(qū)對本案所在區(qū)域，用最簡短的語言概括既是：ZhengDongApartmentIndustryEvolutionZone

Rebels

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Traditional

Apartments專業(yè)市場的公寓，就該有“專業(yè)”的樣子過渡性居?。贻p人）=交通+配套市中心公寓的“專業(yè)”：ZhengDongApartmentIndustryEvolutionZone

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Traditional

Apartments被迫性居?。ǖ褪杖耄?能生活+交通專業(yè)市場公寓的“專業(yè)”：ZhengDongApartmentIndustryEvolutionZone

Rebels

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Traditional

Apartments是一群2016年開始，被城市“驅(qū)趕”的一群人從南三環(huán)到中牟，場到哪里，跟到哪里他們：日夜堅守在資本家的流水線上，付出最多的時間，領(lǐng)著拉低城市人均收入水平的工資他們：為這座城市的發(fā)展添磚加瓦，但是自己一家老小賴以生存的房子尚無片瓦他們：哪怕是城市不動產(chǎn)業(yè)鏈最末端的公寓也不能完全滿足他們的期許PS：傳統(tǒng)公寓的兩大國際性難題Two

International

Problems

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Traditional

Apartments①無天然氣②不南北通透傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者雙氣+南北通透+雙開門+雙地鐵，產(chǎn)業(yè)區(qū)工人居住權(quán)解決方案——優(yōu)悅登場——區(qū)域販【獨】的資本優(yōu)悅【叛逆者】核心價值要素七種武器，秒殺市場上各種loft一、拒絕不通風(fēng)，戶戶南北通透二、拒絕單氣，片區(qū)唯一雙氣LOFT三、拒絕4.7米，確保舒適，極致層高5.1米四、拒絕內(nèi)入戶，確保私密性，雙開門獨立空間五、拒絕單套收益，投資、自住，皆翻倍六、拒絕無地鐵，雙地鐵加持，投資穩(wěn)賺七、拒絕不靠譜，河南銷量面積TOP10品牌保障廣告?zhèn)鞑ト绾紊縿忧榫w，一劍驚心？有了好的產(chǎn)品更需要好的廣告販賣2019年優(yōu)悅LOFT營銷策略：和客戶產(chǎn)生情感共鳴有情緒化的表達形成鮮明的記憶點，引爆關(guān)注熱度別克全新英朗懂你說的,懂你沒說的作為新一代精品中級車，別克全新英朗自2015年

3月2日上市以來便“高燒”不退，并在2016年9月6日迎來了TA第50萬臺的下線。將產(chǎn)品“好”這個模糊的價值概念，轉(zhuǎn)化為“懂你說的,懂你沒說的”的品牌價值感。以人為切入點，圍繞“懂你”系列分解每一項價值。你白天打扮得精致得體，晚上卻不懂得善待自己——被子廣告懂你不容易，更懂你不隨意大鄭東，三大產(chǎn)業(yè)園，全雙氣LOFT滿足他們心靈期許的SLOGAN放 大

價值優(yōu)勢產(chǎn)品期超乎預(yù)期不可思議（能夠遇到這樣的公寓，簡直是天上掉餡餅）可不可以再好點？鄭東浩創(chuàng)優(yōu)悅形象溝通案Zheng

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case傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者5產(chǎn)品研判｜附加價值Suggestions

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Project

Products阿那亞，均價是周邊競品的3倍銷售額是周邊37個項目的的總和產(chǎn)品附加值背后翻倍的投資性營銷邏輯用4億的配套帶動

120億

貨值普羅旺世理想國推廣思路從一意孤行的《夢想宣言》到徐益明每年寫給鄰居們的《普羅家書》，從“中國首家社區(qū)兒童圖書館”到“3億元打造的彩虹隧道”，從食材可追溯的業(yè)主食堂“稻草人”到最難訂位的網(wǎng)紅西餐廳“窗外”，再到河南首家“星巴克社區(qū)店”，從“大普羅生活節(jié)”到“大普羅藝術(shù)節(jié)”到“理想國戲劇節(jié)”再到“普羅中國少年壘棒球俱樂部”，從“鄭州一中八中聯(lián)合國際學(xué)校”到“普羅基礎(chǔ)教育研究院”揭牌，從招募“社區(qū)達人”到鼓勵“業(yè)主在地創(chuàng)業(yè)”……一舉一動，皆為IP；一言一行，皆成流量。社群營銷+社會營銷+IP生態(tài)的營造每隔3層特設(shè)一個小大堂，增加公共空間公共空間：社區(qū)圖書館社區(qū)健身房公共食堂公共空間：電影院聯(lián)合辦公社區(qū)休閑室特色打造：減壓間涂鴉墻門鈴進門卡策略上，既照顧專業(yè)市場客戶同時，不落下其它類型的客戶周邊競品成交客戶基本能反映項目目標(biāo)客戶來源項目名稱客群來源職業(yè)特征購買目的萬邦、汽車產(chǎn)業(yè)園客戶40%萬邦汽車產(chǎn)業(yè)園客群主要是批發(fā)市場及汽車零配件從業(yè)者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客以拆遷戶為主中牟新老縣城投資客職業(yè)以白領(lǐng)、公務(wù)員、個體戶為主鄭州投資客以城市白領(lǐng)階層為主地市投資客職業(yè)范圍較廣，無明顯特征財富廣場周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶25%中牟新老縣城客戶25%鄭州及地市投資客10%萬邦、汽車產(chǎn)業(yè)園客戶20%萬邦及汽車產(chǎn)業(yè)園客戶購買多為自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶10%住或者自住兼投資，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶東潤朗寓中牟新老縣城客戶30%自用及投資兼有；其他幾類都是投鄭州投資客30%資客群，基本無自住需求；整體上地市投資客10%自用客戶約30-40%，投資客戶占到60-70%。萬邦、汽車產(chǎn)業(yè)園客戶20%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶30%正中國際中牟新老縣城客戶10%鄭州投資客15%地市投資客25%平層沒有想象空間；平層沒有隱私空間?！宰】推綄記]有利潤空間；平層沒有翻倍空間?！顿Y客產(chǎn)品期，價值誘導(dǎo)，競品打壓無限放大LOFT的雙重價值鄭東浩創(chuàng)優(yōu)悅形象溝通案Zheng

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case傳統(tǒng)公寓時代的叛逆者6策略執(zhí)行｜互動公關(guān)Description

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PublicRelations

Activities1場大事件以小博大：天上掉下一百萬，不可思議，卻是真的任何產(chǎn)品的投資，都講究以小博大，高額回報。對于優(yōu)悅LOFT，搶駐今天的中心，就是對賭明天的財富。歷史的眼光看，十年前在鄭東投資1500元/平米的一套公寓，今天回報給你的是近25000的單價及每月3000元的租金?；貓罄麧櫿?0倍！今天優(yōu)悅LOFT也是如此。十年后的未來，你會覺得今天的選擇帶來的利潤，就像天上掉下一百萬，以小博大，不可思議，卻是真的！·一場天降橫財?shù)氖录ひ环飧卸饔眯牡男殴{以小博大：天上掉下一百萬，不可思議，卻是真的時間：入市期主題：鄭州最大無人機艦隊快閃空投——天上掉下一百萬，不可思議卻是真的形式：在鄭州東區(qū)各大商場、寫字樓附近+中牟專業(yè)市場，中午12點人流高度集中時，鄭州最大無人機艦隊快閃空投，每個點分散投放1000份?？胀督Y(jié)束后，無人機迅速巡游后快閃消失。物料:

投放物料為彩票、刮刮卡、購物卡等除銷售信息外。一場天降橫財?shù)氖录尣豢伤甲h成為可能依靠不可思議的彩票投遞完成不可思議卻是真的心理傳播；通過彩票中獎的可能性，完成近一周熱度傳播；（周二郵寄，雙色球周天開獎，持續(xù)關(guān)注）依靠購物卡可以互借、一星期限時消費的特性，完成收到者的人群互動傳播；再用現(xiàn)場視頻和媒體的轉(zhuǎn)發(fā)，完成懸念傳播最后用刮刮卡的禮品將活動落地到營銷中心時間待定精選500名與浩創(chuàng)共事過的城市合作人（意向購買人群），借優(yōu)悅?cè)胧?，送出走心感恩信。整體信封由七個大小互套，顏色不同的信封組成；依次拆開，信封內(nèi)頁將按序列印有《朗讀者》中的系列散文詩句，字體由大變小，情緒有輕入濃；最后末尾的信封內(nèi)會有一份手寫的感謝信+購物卡一封稍微用心的來信，讓起勢從走心開始活動前期進行朋友圈針對區(qū)域客群定點投放懸念預(yù)告精選鄭州大v轉(zhuǎn)發(fā)和商圈電子屏幕發(fā)聲造勢活動后期微信平臺及時跟進報道和大v媒體報道【獨家揭秘】天上掉下一百萬，明天你來嗎？2場不按常理出牌的套路節(jié)突出項目眾所周知，與眾不同用最具眼球效應(yīng)的方式各種節(jié)日背后，是消費的狂歡，也是新生活態(tài)度的彰顯套路節(jié)“套路節(jié)”推廣框架海報出街，全城說套路魯班鎖大賽，全城解套

套路寶典發(fā)布，打破套路123第1階段話題引爆創(chuàng)意海報出街重新詮釋“套路”在紫荊山等人流量較大的站點，投放“總是套路傷人心”系列廣告，通過列舉生活中經(jīng)常遭遇的無奈套路，引發(fā)目標(biāo)客群的心理認同與關(guān)注，為活動預(yù)留懸念，炒作話題。地鐵“套路”廣告刷屏套路海報文案示例：朋友篇有空聚聚回頭找你哪天約起？…套路總是傷人心父母篇先穩(wěn)定住再說趕快嫁了吧戀人篇多喝水多喝水多喝水…套路總是傷人心啥時候生孩兒…套路總是傷人心自古深情留不住，總是套路