中楠房產嘉興項目市場定位產品策劃報告

項目開發(fā)要解決的主要問題項目地塊的價值在哪里？誰是我們的市場客源？我們能為客戶提供怎樣的產品？我們的產品“好”在哪里？如何來“賣”我們的產品？如何評價地塊的先天條件？

——項目在城市中的地位中心城區(qū)秀洲新區(qū)南湖區(qū)（秀城區(qū)）區(qū)域定性：城市發(fā)展中的弱勢區(qū)域，市場關注度有限？區(qū)域定性：政府導向明顯市民對區(qū)域發(fā)展前景較樂觀非主流區(qū)域項目開發(fā)面臨的市場狀況地段概念分明，政府導向明顯地段對項目的負面影響明顯樓市步入高層時代市場和消費者面臨觀念的轉型期企劃成熟但營銷執(zhí)行不到位銷售執(zhí)行力不足影響到項目整體去化只選好的，不怕貴的產品品質及性價比成為市場競爭關鍵城市人口有限、租售回報不對等自住型客源為主，關注產品的實用性地塊的價值在哪里？最大的森林公園－－穆湖利：有一定知名度，景觀條件較好弊：水景具有相似性，不具備直接優(yōu)勢，訴求賣點不強烈思考：挖掘水的內涵和價值，不拘泥于單純的景觀概念營造地塊的價值在哪里？百年名校－－秀州中學利：有較高知名度，市場接受度高弊：人文氛圍不足，訴求力度不強，較西區(qū)院校群落落差明顯思考：跳脫泛泛的人文概念，尋找其與相關事物的關聯(lián)地塊的價值在哪里？良好的交通通達度－－禾興路利：禾興路可直達城區(qū)中心，00生活距離多路公交線路，交通出行便捷思考：將禾興路與項目地塊聯(lián)系起來，以點代面，強化交通優(yōu)勢地塊的價值在哪里？較成熟的生活配套－－農工商利：較南湖區(qū)及秀洲新區(qū)有一定優(yōu)勢弊：對期房開發(fā)而言，現(xiàn)時市場抗性差別不明顯思考：不能成為主要訴求點，對客源缺乏足夠吸引力項目開發(fā)立地條件研判可利用資源有限，且不具備明顯優(yōu)勢項目開發(fā)更多地應從產品上著手項目的市場機會在哪里？區(qū)域性個案定位:產品售價受區(qū)域行情影響明顯難以提升，同區(qū)域個案相比不具價格優(yōu)勢區(qū)域客源群量有限，難以滿足項目體量要求產品品質較低，雖資金回籠較快但利潤取得有限全市性個案定位:項目市場競爭面擴大性價比較外區(qū)域同質個案更高，可有效規(guī)避地段劣勢影響可實現(xiàn)客源最大化和利潤最大化利于開發(fā)商品牌營造以產品性價比贏得市場怎樣有效提升項目價值？充分利用容積率，降低樓面地價大面積特色景觀營造，提升景觀價值產品外觀的特色性塑造戶型優(yōu)化設計合理面積控制提高性價比合理控制車庫及配套成本支出有效的營銷推廣策略多層還是高層？多層高層優(yōu)勢產品得房率較高物業(yè)管理費用較低市場接受度高房型面積易于控制眼球效應明顯棟距開闊，通風采光好綠化景觀價值大幅提升視野景觀良好劣勢樓面地價偏高影響價格建筑密度高，棟距過近難以提高綠化景觀質量市場逐步接受過程中面積較多層適度放大得房率略低物業(yè)費用更高產品定位的提出禾興路、穆湖畔20萬平米中情西韻全景觀精品名宅產品檔次定位為中高檔，主要通過產品附加值表現(xiàn)產品在建筑外觀及布局上富于特色和內涵以人文為軸線串連建筑和景觀，用現(xiàn)代手法表現(xiàn)歷史元素不聚焦具像賣點，注重對客源心理的引導和把握誰是我們的目標客源？追求性價比和生活質量的菁英階層購房用于保值增值的私營業(yè)主階層異地置業(yè)，投資自住兩用型投資客產品方案定位策劃秀洲區(qū)南湖區(qū)城市坐標

LOCATIONSITE西塊WEST東塊EAST穆湖LAKEVIEW禾興北路秀洲中學HIGHSCHOOL住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀分析

TERRAINANALYSIS昌盛北路禾城世紀花園西塊WEST67515R≤2東塊EAST55574R≤3穆湖LAKEVIEW禾興北路規(guī)劃立地條件秀洲中學HIGHSCHOOL西塊WEST東塊EAST穆湖LAKEVIEW禾興北路

融入與滲透標志性規(guī)模效應市中心總平面圖一（全小高層）MASTPLAN

院落與圍合院落與圍合總平面圖MASTPLAN

昌盛北路禾興北路昌盛北路禾興北路設計概念DESIGNCONCEPT

水沖進了城市、衍生出生命和文化

設計概念DESIGNCONCEPT

大開大合、收放有序昌盛北路禾興北路交通分析圖SITEMOVEMENT

充分減少道路對景觀的影響、對人行的破壞

昌盛北路禾興北路綠化分析DESIGNCONSEPT

昌盛北路禾興北路昌盛北路禾興北路綠化分析DESIGNCONSEPT

設計概念DESIGNCONCEPT

文華（西、開放、融會貫通）

頤景（中、精致、博大精深）

昌盛北路禾興北