房地產(chǎn)開發(fā)(項(xiàng)目公司)籌建思路

【第一階段項(xiàng)目準(zhǔn)備期】房地產(chǎn)開發(fā)公司建制房地產(chǎn)公司的建制房地產(chǎn)公司目前的建制設(shè)計(jì)應(yīng)該包括總經(jīng)辦、前期部、營銷部、財(cái)務(wù)部、工程部、預(yù)結(jié)算部、招標(biāo)采購部，這7個(gè)部門。xxxxxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期部辦證、配套、資源、報(bào)規(guī)報(bào)建財(cái)務(wù)部資金、會計(jì)、成本、核算工程部設(shè)計(jì)、工程、技術(shù)、品質(zhì)總經(jīng)辦管理、發(fā)展、協(xié)調(diào)、命令預(yù)結(jié)算部計(jì)劃、預(yù)算、合約、計(jì)量營銷部市場、公關(guān)、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)對接、策劃、定位、銷售、推廣、招商、經(jīng)營招投標(biāo)部招標(biāo)、采購、詢價(jià)、質(zhì)檢辦公室后勤、文件、信息、行政人力資源招聘、考核、勞資、文化說明：地產(chǎn)公司成立之初時(shí)，雖然每個(gè)部門的實(shí)際人員并不多，但7個(gè)部門的建制最好是都有，因?yàn)橐粋€(gè)地產(chǎn)開發(fā)公司在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)前期辦證、資金計(jì)劃、工程計(jì)劃、營銷計(jì)劃、成本控制計(jì)劃、采購招標(biāo)計(jì)劃這6大計(jì)劃是缺一不可的，而每一項(xiàng)計(jì)劃都需要相對應(yīng)的專業(yè)員工來完成；還有就是，隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的展開，每一個(gè)計(jì)劃部門都需要依據(jù)工作量的增多增大，逐步的擴(kuò)大部門成員數(shù)量。房地產(chǎn)公司的團(tuán)隊(duì)公司成立之初的團(tuán)隊(duì)幾乎都是“老地產(chǎn)人”，當(dāng)然也是公司未來的核心團(tuán)隊(duì)，在這里需要重點(diǎn)注意的是3個(gè)崗位的負(fù)責(zé)人------財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師和營銷總監(jiān)，這3個(gè)崗位除了各自的專業(yè)程度、經(jīng)驗(yàn)、人品外，更需要足夠的責(zé)任心和忠誠度，因?yàn)檫@3個(gè)崗位是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的核心崗位。二、項(xiàng)目前期手續(xù)申報(bào)這一個(gè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)必要的第一個(gè)手續(xù)審批環(huán)節(jié)，只有辦理完了這些，項(xiàng)目的開發(fā)才可以進(jìn)入到下一個(gè)程序去。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證及規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前提。兩證一要點(diǎn)的申辦及領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的人，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的利益平衡。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是辦出來的。我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。三、項(xiàng)目開發(fā)市場調(diào)查與機(jī)會點(diǎn)分析應(yīng)該說項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)查和分析是至關(guān)重要的，調(diào)查分析的結(jié)果將直接影響到?jīng)Q策者對項(xiàng)目開發(fā)方向的把握、項(xiàng)目整體的投入與收益關(guān)系、以及項(xiàng)目日后的銷售和運(yùn)作難易度等。但是形式的狀況是沒有多少項(xiàng)目（特別是商業(yè)項(xiàng)目）在前期市場調(diào)查分析上做得相對詳盡到位，這就造成了決策失誤或不到位，當(dāng)然也就給項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作造成了不同程度的負(fù)面影響，有的甚至導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗?！镜诙A段項(xiàng)目前期】項(xiàng)目前期階段分為5個(gè)方面的內(nèi)容：修建性詳細(xì)規(guī)劃審查、管線綜合審查、排水許可證、單體審查、建筑規(guī)劃許可證、消防人防專項(xiàng)審查、節(jié)能審查、施工圖審查、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可、質(zhì)量和安全監(jiān)督、施工招投標(biāo)報(bào)建、監(jiān)理報(bào)建、施工許可證、放坐標(biāo)等報(bào)規(guī)報(bào)建論證方案對于項(xiàng)目實(shí)際情況的可行性論證包括項(xiàng)目開發(fā)匯報(bào)、建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案對項(xiàng)目提出綱領(lǐng)性定位項(xiàng)目開發(fā)之初，在概念性方案出來的時(shí)候，依據(jù)項(xiàng)目有時(shí)條件對一些適合的大型團(tuán)購客戶進(jìn)行定向洽談出方案出定位團(tuán)購洽談修建性詳細(xì)規(guī)劃審查、管線綜合審查、排水許可證、單體審查、建筑規(guī)劃許可證、消防人防專項(xiàng)審查、節(jié)能審查、施工圖審查、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可、質(zhì)量和安全監(jiān)督、施工招投標(biāo)報(bào)建、監(jiān)理報(bào)建、施工許可證、放坐標(biāo)等報(bào)規(guī)報(bào)建論證方案對于項(xiàng)目實(shí)際情況的可行性論證包括項(xiàng)目開發(fā)匯報(bào)、建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案對項(xiàng)目提出綱領(lǐng)性定位項(xiàng)目開發(fā)之初，在概念性方案出來的時(shí)候，依據(jù)項(xiàng)目有時(shí)條件對一些適合的大型團(tuán)購客戶進(jìn)行定向洽談出方案出定位團(tuán)購洽談【第三階段項(xiàng)目中期】項(xiàng)目中期階段涵蓋6個(gè)方面的內(nèi)容：手續(xù)申報(bào)審批計(jì)劃手續(xù)申報(bào)審批計(jì)劃資金計(jì)劃成本控制計(jì)劃工程進(jìn)度計(jì)劃營銷進(jìn)度計(jì)劃招標(biāo)采購計(jì)劃預(yù)售許可證、預(yù)測繪、規(guī)劃、消防、人防、管線、坐標(biāo)、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓等財(cái)務(wù)核算組織管理、財(cái)務(wù)內(nèi)控管理、核帳事務(wù)、稅收籌劃、籌資、融資、內(nèi)外部財(cái)務(wù)工作協(xié)調(diào)、銀行按揭辦理、收款、回款、與銷售工作對接等項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃、成本控制、造價(jià)審核、合同審核、結(jié)算審核工程量清單和標(biāo)底編制等招標(biāo)采購計(jì)劃、招標(biāo)文件匯編、投標(biāo)單位資格預(yù)審、發(fā)標(biāo)、收標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、采購計(jì)劃、供貨計(jì)劃、詢價(jià)體系、質(zhì)量檢驗(yàn)等施工計(jì)劃、市政管網(wǎng)匹配、三通一平、土方開挖、設(shè)計(jì)方案深化、會審會簽圖紙、工程質(zhì)量和技術(shù)支持、土建工程進(jìn)度、材料定樣、方案修正與更改、與監(jiān)理方工作溝通、工程合同履行、配套施工、安裝施工、工地形象保障、售樓部及樣板房施工、景觀工程等項(xiàng)目包裝、營銷推廣、營銷策略、價(jià)格策略、銷售準(zhǔn)備、銷售、營銷控制與調(diào)整、招商、清盤策略、物業(yè)交付、營銷工作移交、運(yùn)營管理等【第四階段項(xiàng)目后期】項(xiàng)目后期階段包括5個(gè)方面的匯總工作內(nèi)容：財(cái)務(wù)總結(jié)財(cái)務(wù)總結(jié)預(yù)結(jié)算匯總工程驗(yàn)收交付營銷交接招標(biāo)采購總結(jié)財(cái)務(wù)核算組織調(diào)整、財(cái)務(wù)內(nèi)控管理總結(jié)、核帳對賬、稅收總結(jié)、籌資融資總結(jié)、項(xiàng)目資金計(jì)劃總結(jié)、建檔存檔等項(xiàng)目開發(fā)成本控制總結(jié)報(bào)告、成本控制匯編、造價(jià)審核匯編、合同匯編、結(jié)算審核工程量清單和標(biāo)底編制、建檔存檔等招標(biāo)采購計(jì)劃總結(jié)、招標(biāo)文件匯總、采購工作總結(jié)、供貨工作總結(jié)、詢價(jià)體系資料庫建檔、質(zhì)量檢驗(yàn)記錄匯編等工程驗(yàn)收、工程交付、尾期施工、物業(yè)維護(hù)移交、工程建設(shè)總結(jié)報(bào)告、資料管理、建檔存檔等清盤策略調(diào)整執(zhí)行與工作延伸、交房、物業(yè)交付、運(yùn)營管理策略與制度、尾期、商業(yè)開業(yè)、項(xiàng)目營銷總結(jié)、客服匯總、建檔存檔等【備注陳述】一個(gè)房地產(chǎn)從立項(xiàng)到大量繁瑣的前期報(bào)規(guī)報(bào)建、方案確認(rèn)、設(shè)計(jì)出圖、證照審批，再到大量的資金投入計(jì)劃、成本控制、施工建設(shè)、質(zhì)量控制，以及營銷蓄水、定價(jià)、推廣、銷售、招商等工作，這是一個(gè)工作量巨大且又事無巨細(xì)的過程，不可能具體而全面的向您做匯報(bào)，在這里我只是把一些綱要性的框架做了簡單的闡述，望諒！但是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，實(shí)際上也可以說是一個(gè)資本運(yùn)作的過程，是一個(gè)先謀而后動的計(jì)劃執(zhí)行過程，也就是說，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)最核心的地方一是資金運(yùn)作（投入與收益）的可控性和預(yù)見性，二是開發(fā)過程中對“6大計(jì)劃”的把控和調(diào)整，當(dāng)然也涉及到了項(xiàng)目前期決策定位工作的縝密到位。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有各自不同的特點(diǎn)，所以并沒有可以復(fù)制的開發(fā)流程，經(jīng)驗(yàn)和能力自然就成為了主要的決策依據(jù)，但除了經(jīng)驗(yàn)和能力這些必需的基礎(chǔ)外，我個(gè)人認(rèn)為：項(xiàng)目開發(fā)成功的要旨還取決于操盤的決策