基于投入產(chǎn)出模型的我國(guó)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究

基于投入產(chǎn)出模型的我國(guó)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究

一、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析工業(yè)關(guān)系是指經(jīng)濟(jì)中一個(gè)行業(yè)的發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同程度的連鎖反應(yīng)。相關(guān)性是相關(guān)性關(guān)系的量化。從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系的角度看,這種關(guān)聯(lián)關(guān)系分為三種:一是后向關(guān)聯(lián),即房地產(chǎn)業(yè)與向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用;二是前向關(guān)聯(lián),即房地產(chǎn)業(yè)與需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動(dòng)作用;三是環(huán)向關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)與那些既向本產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素又將本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)作為其生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生拉動(dòng)和推動(dòng)雙向作用。本文選用OECD中四成員國(guó)(美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞)17張若干年份可比價(jià)下35×35產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出表②和我國(guó)9張不同年份的全國(guó)、地區(qū)③40×40投入產(chǎn)出表及1張全國(guó)1997年124×124投入產(chǎn)出表④進(jìn)行分析。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的計(jì)算方法是,利用投入產(chǎn)出表第Ⅰ象限的流量數(shù)據(jù)計(jì)算直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)矩陣,在此基礎(chǔ)上計(jì)算直接分配系數(shù)、完全分配系數(shù)矩陣,用房地產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的消耗系數(shù)列表示后向關(guān)聯(lián)度,用分配系數(shù)行表示前向關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)的選擇方法是,將后向、前向關(guān)聯(lián)度分別按降序進(jìn)行排列并計(jì)算平均關(guān)聯(lián)度,將關(guān)聯(lián)度高于平均關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。關(guān)聯(lián)度大于0但小于平均關(guān)聯(lián)度對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè),是房地產(chǎn)業(yè)的非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè);關(guān)聯(lián)度為0時(shí),說(shuō)明產(chǎn)業(yè)之間無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。(一)產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出表直接關(guān)聯(lián)度反映某產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中因直接消耗而對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的拉動(dòng)和影響作用,可由直接消耗系數(shù)表示。其經(jīng)濟(jì)含義是,某產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)一個(gè)單位產(chǎn)值對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的直接消耗量。在投入產(chǎn)出表中是第一象限作為生產(chǎn)要素的i產(chǎn)業(yè)的投入價(jià)值占j產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的比例。用公式表示為:式中,aij為第j產(chǎn)業(yè)對(duì)第i產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù);Xij為第j產(chǎn)業(yè)對(duì)第i產(chǎn)業(yè)的直接消耗量;xj為第j產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)越大,說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接需求越大,直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)越明顯。(二)完全消耗系數(shù)產(chǎn)業(yè)間的完全關(guān)聯(lián)度用完全消耗系數(shù)表示。一個(gè)產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中的直接消耗和全部的間接消耗之和構(gòu)成了該產(chǎn)業(yè)的完全消耗,完全消耗系數(shù)的經(jīng)濟(jì)含義是,某產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)值的最終產(chǎn)品對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)可依據(jù)直接消耗系數(shù)計(jì)算,用公式表示為:式中,B為完全消耗系數(shù)矩陣;A為直接消耗系數(shù)矩陣;(I-A)-1為完全需求系數(shù)矩陣。完全消耗系數(shù)越大,說(shuō)明一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用越大。(三)計(jì)算產(chǎn)出價(jià)值房地產(chǎn)業(yè)與其前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度可由直接分配系數(shù)表示,其經(jīng)濟(jì)含義是,某產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分配給另一個(gè)產(chǎn)業(yè)作為中間產(chǎn)品直接使用的價(jià)值占該種產(chǎn)品總產(chǎn)出的比例。在投入產(chǎn)出表中是價(jià)值流量表第一象限某產(chǎn)業(yè)所在行的各個(gè)分配值與該行對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出之比,用公式表示為:式中,rij為第i產(chǎn)業(yè)對(duì)第j產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù);Xij為第i產(chǎn)業(yè)分配給第j產(chǎn)業(yè)作為中間產(chǎn)品使用的價(jià)值量;xi為第i產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)越大,說(shuō)明其他產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接需求越大,房地產(chǎn)業(yè)的直接供給推動(dòng)作用越明顯。(四)完全分配系數(shù)及總產(chǎn)出對(duì)角矩陣的確定完全分配系數(shù)的經(jīng)濟(jì)含義是,某產(chǎn)業(yè)或部門(mén)每一個(gè)單位增加值通過(guò)直接或間接聯(lián)系需要向另一個(gè)產(chǎn)業(yè)提供的分配量。完全分配系數(shù)可以依據(jù)完全消耗系數(shù)計(jì)算而得,用公式表示為:式中,D為完全分配系數(shù)矩陣;B為完全消耗系數(shù)矩陣;X為總產(chǎn)出對(duì)角矩陣;X-1為總產(chǎn)出對(duì)角矩陣的逆矩陣。完全分配系數(shù)越大,說(shuō)明一個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)作用越大,產(chǎn)業(yè)之間的前向完全關(guān)聯(lián)度越大。二、主要結(jié)論從我國(guó)總體水平、不同地區(qū)同OECD四成員國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度異同的角度,對(duì)計(jì)算、分析結(jié)果進(jìn)行概括,可以得出如下結(jié)論。(一)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)差異型”關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的實(shí)施效果1.在產(chǎn)業(yè)特性上,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)、波及面十分廣闊。房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)作用的廣泛性。在OECD各國(guó)35個(gè)產(chǎn)業(yè)中,除政府服務(wù)業(yè)外其余34個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān);在中國(guó)40個(gè)產(chǎn)業(yè)中,除廢品及廢料業(yè)外其余39個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)。在產(chǎn)業(yè)類(lèi)型上,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不同性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的作用力方向不同。對(duì)原材料消耗型產(chǎn)業(yè),如非金屬礦物制造業(yè)、鋼鐵業(yè)等主要是后向拉動(dòng)作用;對(duì)生活消費(fèi)型、服務(wù)型產(chǎn)業(yè),如農(nóng)業(yè)、商業(yè)、紡織業(yè)等主要是前向推動(dòng)作用;對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),如建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等,則產(chǎn)生需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)雙向作用。3.在帶動(dòng)系數(shù)上,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)具有明顯的帶動(dòng)效應(yīng)。我們將房地產(chǎn)業(yè)對(duì)同一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的后向拉動(dòng)與前向推動(dòng)作用之和,稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng),即后向完全關(guān)聯(lián)度與前向完全關(guān)聯(lián)度之和。在OECD各國(guó),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是:美國(guó)1977—1990年在1.264～1.462之間,平均為1.333;日本1970--1990年在1.491～1.679之間,平均為1.563;英國(guó)1968—1990年在0.769～3.90之間,平均為1.83;澳大利亞1968—1989年在0.838～1.228之間,平均為1.03(見(jiàn)表1)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各產(chǎn)業(yè)的總效應(yīng)與發(fā)達(dá)國(guó)家接近,部分地區(qū)如北京、廣東甚至高于發(fā)達(dá)國(guó)家(見(jiàn)表2、3)。4.在地區(qū)差異上,房地產(chǎn)業(yè)與不同產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大小受產(chǎn)業(yè)鏈上產(chǎn)業(yè)之間的內(nèi)在聯(lián)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及地區(qū)資源條件等多種因素共同影響。在OECD各國(guó),房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、公共社會(huì)和個(gè)人服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度最大,而國(guó)別差異、時(shí)間差異卻最小。此類(lèi)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系受經(jīng)濟(jì)水平及其他因素影響較小,主要由產(chǎn)業(yè)間的內(nèi)在聯(lián)系決定,屬房地產(chǎn)業(yè)的“內(nèi)在聯(lián)系型”關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。金屬業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、電力煤氣供水業(yè)等產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度因經(jīng)濟(jì)水平不同而變化,這類(lèi)產(chǎn)業(yè)屬房地產(chǎn)業(yè)的“經(jīng)濟(jì)差異型”關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。另外一些房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)即使有國(guó)別、地區(qū)差異,但并沒(méi)有呈現(xiàn)出明顯的隨經(jīng)濟(jì)水平變化而變化的規(guī)律。例如,化學(xué)工業(yè)是日本和英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè);礦業(yè)和采石業(yè)是澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè);餐飲與旅館業(yè)是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。這類(lèi)產(chǎn)業(yè)因不同地域條件下特有的資源或生產(chǎn)方式以及其他非經(jīng)濟(jì)因素原因而與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度不同,是房地產(chǎn)業(yè)的“地域差異型”關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)地區(qū)比較中得出,化學(xué)工業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)屬于房地產(chǎn)業(yè)的“內(nèi)在聯(lián)系型”關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),電子通信及設(shè)備制造業(yè)、旅客運(yùn)輸業(yè)屬于“經(jīng)濟(jì)差異型”產(chǎn)業(yè)。如對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廣東、北京來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代先進(jìn)的電子及通信設(shè)備制造業(yè)關(guān)聯(lián)密切;對(duì)于經(jīng)濟(jì)比較落后的陜西、甘肅而言,傳統(tǒng)的旅客運(yùn)輸業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。另外一些產(chǎn)業(yè)如石油和天然氣開(kāi)采業(yè)、木材加工及家具制造業(yè)等屬于“地域差異型”產(chǎn)業(yè)。5.在動(dòng)態(tài)變化上,房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系的變化趨勢(shì)與全球“經(jīng)濟(jì)服務(wù)化”相一致。一方面,房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著第三產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的比例逐漸增大而日益凸顯,對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的作用漸趨增強(qiáng);另一方面,順應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)服務(wù)化潮流,房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型由傳統(tǒng)的物質(zhì)型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)性等產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨于“軟化”①,且自身相關(guān)性增大。在OECD各國(guó),房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)逐漸由農(nóng)林牧漁業(yè)、金屬、絲綢等傳統(tǒng)的、物質(zhì)消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向了批發(fā)零售、金融保險(xiǎn)、社會(huì)服務(wù)、餐飲等非物質(zhì)產(chǎn)業(yè)或高加工度產(chǎn)業(yè)。在我國(guó),動(dòng)態(tài)研究結(jié)果盡管沒(méi)有顯示出與OECD相同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯“軟化”的趨勢(shì),但處于不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯度地區(qū)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系,實(shí)際上也為我們提供了一個(gè)以經(jīng)濟(jì)水平為參照系的動(dòng)態(tài)的縮影,即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了一定的信息化和服務(wù)化趨勢(shì)。(二)整體上,我國(guó)商業(yè)三大產(chǎn)業(yè)的消耗系數(shù)比發(fā)達(dá)國(guó)家高,且有1.從產(chǎn)業(yè)規(guī)模上看,除少數(shù)地區(qū)外,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重較發(fā)達(dá)國(guó)家明顯偏小,房地產(chǎn)業(yè)自身總體發(fā)展不足。1995—2000年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在1.69%～1.87%之間,而發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)從1977—1990年該比值為4.67%～5.91%,日本從1970—1990年該比值為3.91%～4.43%。因此,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展地位與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距較大。不過(guò),從地區(qū)差異上看,部分發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模已達(dá)到或接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。如北京,從1997—2000年,房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重在2.28%～3.19%之間,廣東為3.39%～5.34%之間。而其他經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)這一比重仍很低下,如河北為1.73%～1.96%、陜西為1.06%～2.16%、甘肅為1.75%～2.52%。2.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的平均后向關(guān)聯(lián)度與發(fā)達(dá)國(guó)家相同甚至高于發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)業(yè)的中間投入過(guò)高、集約程度低,發(fā)展粗放,這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步弱化。1997年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的后向平均直接關(guān)聯(lián)度和后向平均完全關(guān)聯(lián)度分別為0.0060和0.0157;在不同地區(qū),北京為0.0167和0.0419,廣東為0.0082和0.0222,河北為0.0072和0.0207,河南為0.0009和0.0015,四川為0.0052和0.0139,陜西為0.0045和0.0108,甘肅為0.0043和0.0101。美國(guó)1977年為0.0063和0.0114,1982年為0.0061和0.0107,1990年為0.0081和0.0141;日本1970年為0.0068和0.0153,1980年為0.0060和0.0135,1990年為0.0081和0.0175;英國(guó)1968年為0.0041和0.0086,1984年為0.0051和0.0092;澳大利亞1968年為0.0060和0.0120,1974年為0.0060和0.0119,1989年為0.0077和0.0134。與美、日、英、澳相比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重較小,僅相當(dāng)于英國(guó)1968年的水平,但房地產(chǎn)業(yè)的消耗系數(shù)卻遠(yuǎn)高于1968年英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的消耗系數(shù),與其他發(fā)達(dá)國(guó)家上個(gè)世紀(jì)70、80、90年代相似甚至高于發(fā)達(dá)國(guó)家。在不同地區(qū),盡管河南、四川、陜西、甘肅房地產(chǎn)業(yè)的消耗系數(shù)稍低,但與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距相對(duì)照,其消耗系數(shù)仍然偏高。這一方面反映了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)能力較強(qiáng),另一方面也反映了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效率不高,中間投入多,最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平低下。此外,房地產(chǎn)業(yè)的中間投入高也意味著生產(chǎn)成本大,這在我國(guó)加入WTO的開(kāi)放背景下,必然會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力更趨不足。3.與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,總體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的平均前向關(guān)聯(lián)度較小,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)能力較弱,同時(shí)反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)服務(wù)化程度、人民生活消費(fèi)水平及生活質(zhì)量層次較低。但我國(guó)部分經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)除外。1997年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的前向平均直接關(guān)聯(lián)度和平均完全關(guān)聯(lián)度分別為0.0076和0.0198;在不同地區(qū),北京為0.0154和0.0363,廣東為0.0167和0.0541,河北為0.0061和0.0160,河南為0.0014和0.0017,四川為0.0153和0.0478,陜西為0.0108和0.0307,甘肅為0.003和0.0084。美國(guó)1977年為0.0131和0.0247,1982年為0.0141和0.0273,1990年為0.0156和0.0277;日本1970年為0.0119和0.0261,1980年為0.0123和0.0279,1990年為0.0142和0.0291;英國(guó)1968年為0.0073和0.0141,1984年為0.0191和0.00352;澳大利亞1968年為0.0069和0.0140,1974年為0.0069和0.0125,1989年為0.0130和0.0227。比較上述數(shù)據(jù)可以得出,總體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)能力弱于發(fā)達(dá)國(guó)家,但北京、廣東與發(fā)達(dá)國(guó)家相近。在較發(fā)達(dá)地區(qū),四川是個(gè)例外。根據(jù)前向關(guān)聯(lián)度的分析結(jié)論,房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要是生活消費(fèi)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)與這些產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度越大,一方面說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)能力越大、產(chǎn)業(yè)本身在經(jīng)濟(jì)生活中扮演的角色越重要,另一方面也表明經(jīng)濟(jì)中服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的繁榮與活躍。一般地,物質(zhì)生活的豐富和滿(mǎn)足必然會(huì)誘發(fā)更高層次的非物質(zhì)性需求,越是發(fā)達(dá)的國(guó)家,“軟產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展空間越大,產(chǎn)業(yè)的“軟化”趨勢(shì)越明顯。房地產(chǎn)業(yè)作為較高層次的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)之一,主要滿(mǎn)足人們的住房消費(fèi)需求以及與之相關(guān)的各種生活需求,其需求彈性較大。在我國(guó),由于整體經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家有一定差距,人們的生活消費(fèi)水平偏低,對(duì)高質(zhì)量的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)需求不旺,加之我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展不夠成熟,房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量較差,抑制了人們的需求,導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力偏低。4.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型偏向資本、原材料型產(chǎn)業(yè),而發(fā)達(dá)國(guó)家則主要是服務(wù)性產(chǎn)業(yè),說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于“數(shù)量擴(kuò)張”的初級(jí)階段,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式以物質(zhì)和資本拉動(dòng)型為主。在發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)業(yè)的主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型是房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、公共社會(huì)和個(gè)人服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè),這些產(chǎn)業(yè)除建筑業(yè)外,主要屬于服務(wù)供給型產(chǎn)業(yè),且房地產(chǎn)業(yè)的自身關(guān)聯(lián)度很高。而與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型則不論在全國(guó)總體上還是在不同地區(qū),均廣泛包含金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、食品制造及煙草加工業(yè)、電器機(jī)械及器材制造業(yè)等第一、第二、第三各類(lèi)產(chǎn)業(yè),其中資本、原材料消耗型、物質(zhì)加工型產(chǎn)業(yè)偏多,且與房地產(chǎn)業(yè)主要是后向關(guān)聯(lián)。這說(shuō)明,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展采用的仍是傳統(tǒng)的、生產(chǎn)能力擴(kuò)張的發(fā)展方式,主要影響物質(zhì)資本類(lèi)產(chǎn)業(yè),并對(duì)這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生以需求拉動(dòng)為主的作用,其現(xiàn)實(shí)表象是以大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),具有非常明顯的“數(shù)量擴(kuò)張”特征。5.與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理,說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自身存在市場(chǎng)化程度低及發(fā)展不規(guī)范等問(wèn)題,同時(shí)也反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期依然存在運(yùn)行機(jī)制不暢、市場(chǎng)發(fā)育不成熟、不健全等宏觀層次問(wèn)題。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增量結(jié)構(gòu)比例有一定的偏離,而且有些產(chǎn)業(yè)的偏離度相當(dāng)大,這突出表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面(見(jiàn)圖1)。第一,房地產(chǎn)業(yè)與行政機(jī)關(guān)及其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度過(guò)高,而與自身的關(guān)聯(lián)度過(guò)低,這與發(fā)達(dá)國(guó)家正好相反,發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與政府服務(wù)業(yè)基本上無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系,而與自身關(guān)聯(lián)度最大。這一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化程度低,許多房地產(chǎn)公司都實(shí)質(zhì)地采用從建設(shè)到銷(xiāo)售再到售后管理的一條龍經(jīng)營(yíng)管理模式或“母子模式”,這種模式不僅使產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不能有效分工、細(xì)化,提高效、日本房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)效應(yīng)比較率,更無(wú)力向社會(huì)提供高質(zhì)量的服務(wù)。另一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度低、競(jìng)爭(zhēng)性差,政府的過(guò)多干預(yù)使房地產(chǎn)業(yè)的政策性極強(qiáng)、運(yùn)行機(jī)制不暢,具有鮮明的壟斷經(jīng)營(yíng)特色,房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)格、低質(zhì)量、低效率在所難免。第二,我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度偏高,而與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)度較低,這種不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有可能導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)的惡性變化。在發(fā)達(dá)國(guó)家,金融保險(xiǎn)業(yè)和建筑業(yè)均為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),通常房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)度比與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度更大。但我國(guó)部分地區(qū)如河南省、北京市房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)異常密切,如1997年河南房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)只有金融保險(xiǎn)業(yè),關(guān)聯(lián)度為0.0315,其消耗比例占總消耗量的85%。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)渡依賴(lài)金融保險(xiǎn)業(yè)的格局可能會(huì)釀成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)序和市場(chǎng)價(jià)格