項(xiàng)目(地塊)調(diào)研及調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)的規(guī)范化操作

項(xiàng)目（地塊）調(diào)研及調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)的規(guī)范化操作培訓(xùn)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊調(diào)研分析是在城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)該城市或區(qū)域的具體目標(biāo)地段、地塊進(jìn)行的實(shí)地調(diào)查研究，并結(jié)合區(qū)域的產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格、土地價(jià)格、未來(lái)的溢價(jià)預(yù)期而進(jìn)行的項(xiàng)目投資利潤(rùn)率的測(cè)算，目的是為公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供最直接的參考依據(jù)。土地資源的獲得主要來(lái)源于政府公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的土地供應(yīng)和其他開(kāi)發(fā)商在土地二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)這兩種途徑。本次培訓(xùn)主要是對(duì)項(xiàng)目（地塊）調(diào)研方法提供一些建議，并對(duì)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)提出規(guī)范化操作的要求，盡可能避免我們?cè)诘囟芜x擇時(shí)憑主觀意志來(lái)做判斷，面對(duì)眾多的投資機(jī)會(huì)，必須進(jìn)行嚴(yán)格的分析、測(cè)算、評(píng)估和篩選，以最大限度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目（地塊）調(diào)研（一）、項(xiàng)目（地塊）樓盤(pán)調(diào)研1、調(diào)研內(nèi)容1）、了解該項(xiàng)目基本情況：產(chǎn)權(quán)年限、規(guī)模、戶型、裝修情況、容積率、開(kāi)盤(pán)時(shí)間（了解項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間及最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間）等。2）、了解該項(xiàng)目各類(lèi)型產(chǎn)品銷(xiāo)售起價(jià)、最高價(jià)和銷(xiāo)售均價(jià)、各檔次戶型的售價(jià)（起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)）。3）、了解該項(xiàng)目一次性付款的優(yōu)惠折扣。4）、了解該項(xiàng)目的總套數(shù)，剩余套數(shù)，各種類(lèi)型產(chǎn)品套數(shù)，剩余套數(shù)。5）、了解該項(xiàng)目的配套商業(yè)目前銷(xiāo)售均價(jià)及成交情況。6）、了解該項(xiàng)目的客戶來(lái)源（本地和外地客戶比例，剛需還是投資、改善型）7）、了解該項(xiàng)目周邊的發(fā)展規(guī)劃及配套設(shè)施完善情況。8）、了解該項(xiàng)目的小區(qū)環(huán)境、綠化、樓間距、建筑材質(zhì)、項(xiàng)目規(guī)模、樓盤(pán)整體檔次及該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于何種檔次。9）、了解項(xiàng)目周邊的資源和配套情況。10）、詢問(wèn)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房政策，如限購(gòu)規(guī)則、買(mǎi)房落戶、貸款辦法等。11）、了解項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、劣勢(shì)、特點(diǎn)，并與同區(qū)域樓盤(pán)做比較。12）、項(xiàng)目所在區(qū)域周邊在售樓盤(pán)剩余供應(yīng)量及預(yù)備推出量統(tǒng)計(jì)。2、調(diào)研方式1）、根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合調(diào)研人的穿著、年齡、是否駕車(chē)調(diào)研等，決定是用幫領(lǐng)導(dǎo)買(mǎi)房的理由進(jìn)行調(diào)研或自己買(mǎi)房的理由進(jìn)行調(diào)研。為盡量多的獲取所需數(shù)據(jù)，調(diào)研時(shí)要有耐心，勿暴露市場(chǎng)調(diào)研身份，（盡量避免用專(zhuān)業(yè)詞匯，比如容積率、占地、樓面價(jià)等等）以免售樓處提供虛假信息。2）、售樓人員通常掌握本項(xiàng)目及周邊樓盤(pán)的信息，對(duì)于區(qū)域規(guī)劃、交通情況等也有一定了解，可在平時(shí)結(jié)識(shí)一些售樓人員并維持良好關(guān)系，以便方便的了解內(nèi)部信息。3）、重視所調(diào)研樓盤(pán)周邊的二手房中介信息，每次調(diào)研完在售樓盤(pán)，務(wù)必找區(qū)域內(nèi)的中介公司咨詢和調(diào)研。中介手中大多掌握該區(qū)域二手樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格，知道較多該區(qū)域與樓盤(pán)有關(guān)的信息，因此通過(guò)中介對(duì)二手盤(pán)進(jìn)行調(diào)研需格外加以重視。4）、到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查看項(xiàng)目實(shí)際情況（從外立面、社區(qū)配套、小區(qū)環(huán)境等多角度拍攝樓盤(pán)照片），注意在咨詢完售樓員、調(diào)研結(jié)束后再進(jìn)行拍攝。3、注意事項(xiàng)1）、進(jìn)行調(diào)研前，先規(guī)劃好調(diào)研路線，以便節(jié)約時(shí)間，提高效率。2）、調(diào)研前不要拍照，完成調(diào)研后再進(jìn)行拍照，以免引起售樓人員抵觸心理。3）、調(diào)研時(shí)提問(wèn)循序漸進(jìn)，耐心的了解所需信息，盡量做到細(xì)致準(zhǔn)確，同時(shí)參觀樣板間以深入了解項(xiàng)目，樣板間圖片如當(dāng)時(shí)不便拍照可使用搜房網(wǎng)的實(shí)景圖片。4）、向售樓處索取樓盤(pán)介紹資料、戶型圖、售樓人員聯(lián)系方式等資料，以便深入研究。5）、調(diào)研時(shí)結(jié)束時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的沙盤(pán)，規(guī)劃圖，配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境，綠化情況進(jìn)行拍照，以便我司項(xiàng)目估計(jì)作對(duì)比。6）、對(duì)二手房調(diào)研時(shí)，請(qǐng)中介人員帶領(lǐng)實(shí)地看房并拍照，了解上述調(diào)研內(nèi)容中提到的信息，并詢問(wèn)區(qū)域各檔次樓盤(pán)的成交均價(jià)，調(diào)研結(jié)束時(shí)對(duì)中介所貼出的二手房信息展板進(jìn)行拍照并索取聯(lián)系方式以便跟進(jìn)調(diào)研。7）、調(diào)研完本項(xiàng)目需要立即記錄相關(guān)信息，以免忘記（也可以利用手機(jī)備忘錄功能），或者可以攜帶錄音筆、使用手機(jī)錄音功能。（二）、項(xiàng)目（地塊）城市調(diào)研在樓盤(pán)調(diào)研前，首先考慮土地所在的城市是否為我司未進(jìn)入的城市，如果未進(jìn)入我們需要先對(duì)城市進(jìn)行調(diào)研。1、在赴該城市實(shí)地調(diào)研之前，城市調(diào)研可以先在網(wǎng)上做相關(guān)城市的調(diào)研。首先要對(duì)該城市的整體情況做一個(gè)初步了解，并且了解其在省里處于什么樣的地位；城市的總體規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)分布等，人口數(shù)量以及人口遞增情況；該城市是否具有對(duì)周邊城市人員的吸聚力，是否具有很多的流動(dòng)人口以及外來(lái)人口。（舉例說(shuō)明，有些地方城市人口固定，房地產(chǎn)受眾就比較單一。）該城市的整體GDP水平，GDP的增長(zhǎng)水平以及趨勢(shì)，人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資比例是否穩(wěn)步提高。有什么樣的產(chǎn)業(yè)支撐（旅游產(chǎn)業(yè)，重工業(yè)，輕工業(yè)，能源等等）；產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否均衡，是否過(guò)于依賴單一產(chǎn)業(yè)；看這個(gè)城市的商品房?jī)r(jià)格水平，土地價(jià)格水平，近三年的商品房供應(yīng)和成交情況，及近三年土地供應(yīng)和成交情況，尤其是今年的商品房和土地交易情況，這些也就是看該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需比例。同時(shí)，還需要了解該城市該區(qū)域相關(guān)的購(gòu)房政策。這是初步判斷土地所在城市是否值得進(jìn)入的較為關(guān)鍵的第一步。2、實(shí)地考察時(shí)需要了解以下內(nèi)容：1）、考察城市/區(qū)域的整體建設(shè)程度、綠化程度、有無(wú)水源、污染程度、城市秩序等有關(guān)市容市貌的情況并拍照。2）、了解該城市/區(qū)域的道路交通情況，如路網(wǎng)是否完善、道路是否擁堵、道路建設(shè)水平等并拍照。3）、考察城市/區(qū)域主要商業(yè)區(qū)的發(fā)展水平與繁華程度并拍照，了解各區(qū)域的商業(yè)租金、售價(jià)水平，對(duì)商業(yè)中心等拍照以便分析。4）、對(duì)城市/區(qū)域的在售樓盤(pán)及二手房進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，了解各區(qū)域業(yè)態(tài)分布、價(jià)格、客群分布及購(gòu)房政策。5）、區(qū)規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局、建委等各個(gè)政府部門(mén)走訪，了解該市/區(qū)域?qū)τ诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、各類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)流程，并索取相關(guān)資料。6）、了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及對(duì)樓市的態(tài)度，如是否傾向于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資等。3、注意事項(xiàng)1）、到達(dá)當(dāng)?shù)厥紫荣?gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐貓D（買(mǎi)兩份，自己留一份，總部留一份）、區(qū)域地圖，統(tǒng)計(jì)年鑒等。2）、城市調(diào)研重視與政府相關(guān)招商部門(mén)的溝通與交流，招商部門(mén)往往對(duì)投資者采取開(kāi)放態(tài)度，可以獲得較多信息和資料。調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)的規(guī)范（一）、土地基本信息1、項(xiàng)目背景（公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛/股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻蓹?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)斒鲛D(zhuǎn)讓方公司信息、轉(zhuǎn)讓原因、手續(xù)辦理情況、原拿地時(shí)間、價(jià)格及溢價(jià)多少，有多少成本票據(jù)等情況。2、位置、性質(zhì)、權(quán)屬、現(xiàn)狀、規(guī)劃指標(biāo)概述（文字性敘述）。3、價(jià)格及拿地條件。（二）、城市宏觀信息1、城市、區(qū)域介紹2、城市、區(qū)域規(guī)劃（發(fā)展規(guī)劃及交通規(guī)劃）3、城市、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)分析1）GDP及人均GDP、總排名（該省在全國(guó)排名、該市在全省排名、該區(qū)在該市排名）——分析該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?）城市人口，增長(zhǎng)率，年末戶籍人口、年末外來(lái)人口、城鎮(zhèn)人口、城市化率3）人均可支配收入及消費(fèi)支出、收入水平（分析該市購(gòu)買(mǎi)力情況）4）近三年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資（分析房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理）5）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型規(guī)劃（分析城市發(fā)展?jié)摿翱蛻籼卣鳎ㄈ⒛繕?biāo)地塊分析詳細(xì)位置（地塊與市中心、市、區(qū)政府、標(biāo)志性資源的距離）、四至、現(xiàn)場(chǎng)勘查照片，地塊形狀、地塊建設(shè)條件項(xiàng)目周邊交通情況、未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目周邊配套分析地塊優(yōu)劣勢(shì)分析（四）、該市、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、商品房供求分析1）、商品房近三年供應(yīng)量分析，尤其是當(dāng)年的最近幾個(gè)月的供應(yīng)量分析2）、商品房近三年成交量分析，尤其是當(dāng)年的最近幾個(gè)月的成交量分析3）、商品房近三年價(jià)格走勢(shì)，尤其是當(dāng)年的最近幾個(gè)月的價(jià)格情況4）、該市商品房庫(kù)存量及庫(kù)存量是否在合理范圍2、土地供求分析1）、土地市場(chǎng)近三年供應(yīng)量分析，尤其是當(dāng)年的最近幾個(gè)月的供應(yīng)量分析2）、土地市場(chǎng)近三年成交量分析，尤其是當(dāng)年的最近幾個(gè)月的成交量分析3）、土地近三年價(jià)格走勢(shì)，尤其是當(dāng)年的最近幾個(gè)月的價(jià)格情況3、該市各區(qū)域/板塊的房?jī)r(jià)和土地成交價(jià)格水平（城市地圖劃分區(qū)域版塊）4、該市各區(qū)域/板塊的商品房銷(xiāo)售情況（詳細(xì)）5、該市房地產(chǎn)政策（商品房購(gòu)買(mǎi)政策、商改住政策及相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范等）（五）、周邊土地成交情況1、周邊土地距離地塊的位置和距離2、土地成交具體信息（表格）3、小結(jié)，本地塊價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)比較（六）、周邊競(jìng)品樓盤(pán)情況1、周邊樓盤(pán)距離地塊的具體位置和距離2、競(jìng)品樓盤(pán)詳細(xì)信息表格（如果實(shí)地調(diào)研，需要具體分析每個(gè)項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱距地塊車(chē)程開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑類(lèi)別產(chǎn)權(quán)年限建筑形式裝修狀況容積率占地面積建筑面積戶型物業(yè)費(fèi)（元/㎡/天）目前銷(xiāo)售報(bào)價(jià)起價(jià)、最高價(jià)、均價(jià)（元/㎡）克而瑞/中指網(wǎng)簽成交價(jià)（元/㎡）去化率項(xiàng)目資源項(xiàng)目配套產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)客戶來(lái)源備注3、競(jìng)品樓盤(pán)與目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)分析。項(xiàng)目名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)競(jìng)品項(xiàng)目本項(xiàng)目4、區(qū)域內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)剩余的商品房和即將推出的商品房供應(yīng)量估算。5、二手房市場(chǎng)典型樓盤(pán)及其特點(diǎn)，價(jià)格6、結(jié)合在售及二手樓盤(pán)信息綜合分析，小結(jié)并保守估計(jì)項(xiàng)目售價(jià)。（七）、地塊規(guī)劃指標(biāo)（表格）、成本核算、遞增表小結(jié)時(shí)寫(xiě)明：在滿足毛坯住宅售價(jià)元/平方米，公寓元/平方米，社區(qū)底商元/平方米的情況下，當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為萬(wàn)元/每畝，總價(jià)億元時(shí)，樓面價(jià)為元/平方米，含稅可售部分樓面價(jià)為元/平方米，凈利潤(rùn)萬(wàn)元，利潤(rùn)率%。注意：含稅可售樓面價(jià)計(jì)算方式見(jiàn)附件“關(guān)于統(tǒng)一核算土地成本計(jì)算方法”（八）、市場(chǎng)預(yù)估、價(jià)格預(yù)估（九）、總結(jié)及建議1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)2、該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析3、該項(xiàng)目劣勢(shì)分析4、綜合結(jié)論及建議注意點(diǎn)：1、所有的數(shù)據(jù)需要注明數(shù)據(jù)來(lái)源2、估計(jì)本項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格依據(jù)需要在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上理由充分。在市場(chǎng)情況不明朗的情況下，保守估計(jì)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的地塊注意事項(xiàng)1、土地年限（還剩余多少年），什么時(shí)候拿的地2、土地性質(zhì)（住