物業(yè)智能化系統(tǒng)管理方案

物業(yè)智能化系統(tǒng)管理方案概述：智能化的程度決定了現(xiàn)今樓盤的檔次，XXXX在智能化方面作了較大投入，使業(yè)主們在未來的生活、工作中，更增添了一份安全和舒適。一、智能化系統(tǒng)的組成財(cái)富金融中心財(cái)富金融中心信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)社區(qū)寬帶接入系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)局域網(wǎng)信息服務(wù)系統(tǒng)電子公告牌系統(tǒng)物業(yè)信息管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)周界紅外報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)防報(bào)警系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)社區(qū)寬帶接入系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)局域網(wǎng)信息服務(wù)系統(tǒng)電子公告牌系統(tǒng)物業(yè)信息管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)周界紅外報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)防報(bào)警系統(tǒng)二、智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及特點(diǎn)（一）安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)，是指利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，通過采用各種安全技術(shù)的器材設(shè)備，達(dá)到社區(qū)防入侵、防盜、防破壞等目的，保證業(yè)主人身及生命財(cái)產(chǎn)安全的綜合性多功能防范系統(tǒng)。XXXX為整個(gè)提供的安全技術(shù)防范體系，包括電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外報(bào)警體系、緊急報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)（含門禁及停車場管理系統(tǒng)），并建立監(jiān)控中心，整個(gè)防范系統(tǒng)組成一個(gè)有機(jī)的整體。監(jiān)控中心設(shè)置24小時(shí)全天候值班制度，當(dāng)有報(bào)警信號(hào)切入時(shí)，在監(jiān)控中心就可以立刻接受到報(bào)警信號(hào)，通過信息交換，監(jiān)視系統(tǒng)將報(bào)警地點(diǎn)附近的攝像機(jī)切換到指定的監(jiān)視器上監(jiān)視，同時(shí)視頻錄像機(jī)自動(dòng)記錄現(xiàn)場情況；值班人員將立即通知保安前去處理，并將情況記錄備查。報(bào)警信息處理流程：消除消除監(jiān)控中心報(bào)警信號(hào)攝像機(jī)跟蹤錄像機(jī)記錄通知相關(guān)人員處理并記錄備查處理結(jié)果1、門禁聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)大廈設(shè)有門禁系統(tǒng)、滾閘系統(tǒng)，并且相互聯(lián)網(wǎng)，管理處可通過該系統(tǒng)，對(duì)訪客身份識(shí)別后，與業(yè)主取得聯(lián)系，決定是否放行。2、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)在XXXX的一層墻體四周設(shè)置主動(dòng)式紅外探測器，建立起一道安全防范體系，一旦發(fā)現(xiàn)非法穿越，附近的報(bào)警揚(yáng)聲器會(huì)立刻鳴響，報(bào)警信息同時(shí)傳至監(jiān)控中心。3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)依據(jù)XXXX的地形、地貌、建筑及功能布局，在出入口、公共通道、電梯、車庫等一些重要位置設(shè)立攝像監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控人員24小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將重要區(qū)域監(jiān)控情況記錄以備查。配合保安電子巡更系統(tǒng)，結(jié)合固定崗、流動(dòng)崗的人員監(jiān)控，增強(qiáng)社區(qū)保安巡視工作的力度和管理，使社區(qū)無監(jiān)視死角，實(shí)現(xiàn)技防、人防、物防的完美結(jié)合。4、一卡通系統(tǒng)社區(qū)業(yè)主憑已授權(quán)的ID卡實(shí)現(xiàn)停車、身份識(shí)別、車輛出入管理等功能。5、停車場智能化管理XXXX的地下車庫工設(shè)置車位757輛，地面有80輛左右的車位。根據(jù)現(xiàn)場的停車場分布和道路通行能力、出入分流原則，在進(jìn)出口大門和地下停車場進(jìn)出口設(shè)立先進(jìn)的智能化停車場設(shè)備。監(jiān)控中心將辦理停車手續(xù)的車主資料輸入電腦，并在一卡通上輸入信息，完成車輛的出入登記。外來車輛也可在入口處進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別，給予一次性放行通過。在智能停車場系統(tǒng)監(jiān)控下，車輛將有序進(jìn)出。停車場管理的要點(diǎn)是：進(jìn)場道閘自動(dòng)起落，出場人工識(shí)別車牌號(hào)碼無誤則放行。使用該系統(tǒng)能加快車輛流量，降低車輛被盜的危險(xiǎn)性智能停車場管理系統(tǒng)車輛進(jìn)出車庫流程圖如下：入口讀卡入口讀卡出卡機(jī)有效無效取卡讀卡機(jī)記錄信息，計(jì)算機(jī)向IC卡感應(yīng)輸入信息道閘開啟車輛感應(yīng)器道閘關(guān)閉進(jìn)車庫聲光訊號(hào)持卡車輛臨時(shí)停車停車場出口管理流程圖出口出口讀卡讀卡機(jī)有效無效交卡讀卡機(jī)記錄信息或者與計(jì)算機(jī)并收取IC卡感應(yīng)入信息道閘開啟車輛感應(yīng)器道閘關(guān)閉出車庫聲光訊號(hào)持卡車輛臨時(shí)停車（二）信息管理系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)是管理處向業(yè)主發(fā)布和提供信息交流的場所，它主要包括背景音樂系統(tǒng)`、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、物業(yè)信息管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)和局域網(wǎng)信息系統(tǒng)。該部分系統(tǒng)將由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)操作，智能化技工負(fù)責(zé)維護(hù)。背景音樂系統(tǒng)：管理中心將按照XXXX的特點(diǎn)，由監(jiān)控中心實(shí)行分區(qū)控制緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)。在出現(xiàn)非常事件或火災(zāi)時(shí)，系統(tǒng)能夠接受消防監(jiān)控中心的強(qiáng)制切換，并自動(dòng)投入事故或火災(zāi)報(bào)警廣播，將平時(shí)播放的背景音樂切換為事故廣播。背景音樂系統(tǒng)主要為公共場所提供舒適優(yōu)美的背景音樂或語音廣播，當(dāng)發(fā)生事故或火災(zāi)時(shí)，則可作為事故緊急廣播，引導(dǎo)疏散，指揮處理事故。背景音樂每季度與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)調(diào)試一次，平時(shí)作為背景音樂播出。物業(yè)信息管理系統(tǒng)：為管理中心的規(guī)范化管理提供了便利條件，有利于XXXX品質(zhì)的提升。該系統(tǒng)用于協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理服務(wù)人員之間的關(guān)系，對(duì)物業(yè)管理中的房產(chǎn)、住戶、服務(wù)、公共設(shè)施、工程檔案、費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)及維修統(tǒng)計(jì)、房屋狀況等信息資料進(jìn)行數(shù)據(jù)采集、分析、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映物業(yè)管理的各種運(yùn)行狀態(tài)。電子公告欄系統(tǒng)：該系統(tǒng)設(shè)置于寫字樓大堂或電梯內(nèi)電視，用于發(fā)布各種信息，包括物業(yè)信息、社區(qū)動(dòng)態(tài)、天氣預(yù)報(bào)、廣告、重大新聞等，信息的發(fā)布由禮賓部管理，工程部負(fù)責(zé)日常的維護(hù)。（三）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)XXXX的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括電訊系統(tǒng)、寬帶接入系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)等，該項(xiàng)系統(tǒng)由管理中心工程部負(fù)責(zé)日常的檢查，專業(yè)公司承擔(dān)維修維護(hù)工作。管理中心將配合專業(yè)公司，保證業(yè)主信息網(wǎng)絡(luò)的通暢。三、智能化系統(tǒng)的維護(hù)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能和服務(wù)年限。智能化設(shè)備的維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)得越好，緊急維修就會(huì)相應(yīng)減少，業(yè)主的滿意度就會(huì)提高。（一）定期維修、保養(yǎng)制度定期維修保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。根據(jù)上次檢修時(shí)間就可以排出各類設(shè)備的定期檢修時(shí)間表，打印出具體檢修項(xiàng)目及要求。檢修完畢后再將檢修結(jié)果輸入電腦并存檔，建立設(shè)備維修檔案備查。由于智能化系統(tǒng)比較復(fù)雜，系統(tǒng)設(shè)計(jì)及零部件皆為公司專利，系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)必須由供貨商維修更換，因此，在選型時(shí)要考慮產(chǎn)品的品牌和供貨商的維修能力。（二）緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應(yīng)通過對(duì)緊急維修的管理達(dá)到下述要求：1、對(duì)簡單的緊急維修工作，應(yīng)能于最短的時(shí)間內(nèi)完成2、對(duì)較大的緊急維修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止。3、對(duì)緊急維修的部位及項(xiàng)目進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患。4、對(duì)緊急維修的耗材進(jìn)行有效的監(jiān)控，控制成本支出。四、智能化設(shè)備維護(hù)計(jì)劃（一）閉路監(jiān)控系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年監(jiān)控室設(shè)備狀況檢查及記錄值班2操作控制臺(tái)/控制鍵盤設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器清掃1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天3錄像機(jī)設(shè)備4報(bào)警觸發(fā)數(shù)字錄像設(shè)備（硬磁盤）設(shè)備狀態(tài)及功能檢查1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天5彩色監(jiān)視器設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器吸塵1次/半年設(shè)備狀況檢查1次/天6攝像機(jī)設(shè)備狀態(tài)檢查，鏡頭、機(jī)器清潔1次/月設(shè)備狀況檢查1次/天7視頻分配放大器、傳輸線路等有無破損1次/半年線路連接檢查1次/月8視頻光傳輸設(shè)備設(shè)備狀態(tài)檢查、機(jī)器清潔1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天9報(bào)警系統(tǒng)輸入接口接線牢固、機(jī)器清潔1次/季設(shè)備狀況檢查1次/天10門磁開關(guān)接線牢固、功能檢修1次/月設(shè)備狀況檢查1次/天11現(xiàn)場燈光驅(qū)動(dòng)模塊（二）門禁系統(tǒng)及停車場管理系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年系統(tǒng)設(shè)備狀況檢查及記錄值班2服務(wù)器3門禁主控制器狀態(tài)分析、緊固連接、機(jī)器清掃1次/半年?duì)顟B(tài)檢查1次/天4門禁輔控制器5中繼器6電動(dòng)門鎖狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天7出門按鈕緊固連接1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天8門磁開關(guān)緊固連接，可靠牢固1次/月狀態(tài)檢查1次/天9讀卡器狀態(tài)分析、緊固連接，可靠牢固1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天10道閘狀態(tài)分析、檢修1次/年?duì)顟B(tài)檢查1次/天（四）電子巡更系統(tǒng)及報(bào)警系統(tǒng)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1監(jiān)控電腦/軟件軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、機(jī)器清掃1次/半年系統(tǒng)設(shè)備狀況檢查及記錄1次/天2巡更信號(hào)采集器清潔、緊固連接檢查1次/半年?duì)顟B(tài)檢查1次/月3巡更站緊固連接檢查1次/半年信號(hào)應(yīng)答值班巡更4緊急按鈕、探頭、鍵盤清潔、緊固連接、信號(hào)應(yīng)答1次/季（五）傳輸線路維護(hù)序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢