合肥美賽亞廣場兒童娛樂中心業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目建議書

謹(jǐn)呈：安徽樂客來置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)工程建議書上海藍(lán)箭資產(chǎn)管理SHANGHAIBLUEARROWBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD目錄壹城市解讀貳招商定位叁運(yùn)營管理肆商務(wù)合作壹城市解讀城市宏觀環(huán)境商業(yè)分析“1+10江淮城市群〞擴(kuò)大合肥對周邊城市的輻射，加快同步開展。以合肥為中心，整合各城市核心資源，依托快速交通網(wǎng)路，形成2小時城市經(jīng)濟(jì)圈面積65329平方公里，人口3115.5萬合肥、六安〔局部〕、巢湖、淮南、蚌埠、滁州、馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州〔局部〕、安慶〔局部〕等11個省轄市城市解讀合肥開展機(jī)遇近期城市開展方向：近期重點(diǎn)向南、向西開展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地適度向北部、東部和西南部開展在城市開展戰(zhàn)略指引下，合肥近期重點(diǎn)向南、向西開展，高新區(qū)正式進(jìn)入開展快車道。開展現(xiàn)狀：合肥北部、東部、西南開展已根本成型，受土地、交通等因素制約，近年開展空間不大濱湖新區(qū)“啟動區(qū)〞開發(fā)已根本完成，下一步將加大“沿巢湖區(qū)〞的建設(shè)西部片區(qū)正式進(jìn)入快速開展期，根底條件好，且開展方向與城市宏觀方向相契合，未來可作為空間大合肥城市規(guī)劃城市解讀高新區(qū)成為六安、淮南地區(qū)向合肥產(chǎn)業(yè)承接的門戶區(qū)。淮南六安高新區(qū)開展機(jī)遇城市解讀商業(yè)分析合肥綜合體分布商業(yè)分布多集中在二環(huán)以內(nèi)，多數(shù)以綜合體商業(yè)形式存在，隨著城市的開展，二環(huán)以外商業(yè)有較好開展前景。商業(yè)分析合肥綜合體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)目前合肥市3萬㎡以上體量的綜合體到達(dá)91個！約1000萬㎡，并且還在迅速增加，現(xiàn)在合肥市人均商業(yè)面積：2.17㎡。就政務(wù)區(qū)：萬達(dá)、新地等大型綜合體商業(yè)經(jīng)營情況不佳，銀泰也同樣面臨開業(yè)壓力!通過對合肥商業(yè)的調(diào)研分析：目前合肥市商業(yè)開展迅速！體量過大！同質(zhì)化嚴(yán)重！導(dǎo)致經(jīng)營困難，許多綜合體商業(yè)招商運(yùn)營難!!商業(yè)分析綜合體問題該如何突破？1400米祥源城位置：北京地鐵1號線西單站A出口定位特點(diǎn)：每一層都主打一個概念，并由這些概念為她的年輕消費(fèi)群體構(gòu)筑了一個面向世界的全方位體驗(yàn)空間。概念：趣味、炫目、優(yōu)雅、性感、潮流、動感、沖撞、快樂、約會、童真、興奮、夢想，每個概念都充分表達(dá)青春個性和獨(dú)特性格。北京大悅城是由中糧集團(tuán)精心打造的“國際化青年城"北京大悅城的工程背景：該工程周邊分布著美美、百盛、君太。中友、西單賽特、西單商場、109百貨、西單購物中心等8家成熟的商業(yè)工程。商業(yè)分析地鐵商業(yè)成功案例位置：1號線地鐵購物公園C出口、3號線地鐵購物公園G出口特色定位：集餐飲、購物、休閑、娛樂多功能于一體。COCOPark是深圳市唯一的公園版情景式購物中心，是深圳最具時尚氣質(zhì)的購物中心深圳COCOpark的背景：該工程區(qū)位上和本工程由于相似之處，位于地鐵出口，周邊依托周邊的環(huán)境資源〔公園〕，打造成為深圳最具特色主題的休閑娛樂中心。商業(yè)分析地鐵商業(yè)成功案例個性化！差異化！的主題定位是本工程未來開展的唯一出路！商業(yè)分析小結(jié)貳招商定位工程現(xiàn)狀解讀周邊市場分析客群消費(fèi)分析工程定位招商定位工程現(xiàn)狀解讀優(yōu)勢：1、便利的交通，長江西路與即將開通的地鐵2號線。2、優(yōu)美的環(huán)境，毗鄰合肥市的后花園大蜀山。3、規(guī)模優(yōu)勢，超20萬方的綜合商業(yè)，區(qū)域內(nèi)無競品。4、品牌優(yōu)勢,月星家居、蘇果駐場。其他：商業(yè)自持，保證運(yùn)營力度。劣勢：1、工程投放市場時間過久，有一定的負(fù)面性。2、工程處于相對較偏位置，人氣有待提升。3、工程周邊居住消費(fèi)人群有待開發(fā)。如何保證入駐商家，在工程未到達(dá)成熟前的良好經(jīng)營是關(guān)鍵問題？把握利基市場，影響次市場輻射周邊市場!利基市場：市場消費(fèi)最具影響力的1.5Km范圍。周邊市場分析1.5Km3Km5Km大于5Km利基市場次市場次輻射市場樂客來利基市場次市場輻射周邊市場輻射周邊市場常駐人口13萬壹定位東1.8Km北1.5Km蜀麓苑長住人口3.88萬利基市場范圍內(nèi)：回遷小區(qū)3個，中檔小區(qū)6個，在售小區(qū)三個，高檔小區(qū)1個〔大富山莊別墅區(qū)〕共計(jì)人口約3.88萬，人均消費(fèi)1萬元，區(qū)域內(nèi)年消費(fèi)值為3.88億元，預(yù)估2年內(nèi)利基市場增加1.5萬人。幼兒園、少年宮：9所、小學(xué)1所、中學(xué)1所。學(xué)齡前兒童+孕婦約9000人，按照人均2萬/年的開銷，年產(chǎn)值1.8億元圖表可以看出，周邊范圍以生活配套商業(yè)和餐飲為主。區(qū)域內(nèi)永久性沿街商鋪共326間、開業(yè)商鋪為280間。區(qū)域內(nèi)年消費(fèi)值3.88億元平均到280家店鋪，每家年?duì)I業(yè)額應(yīng)該為138.5萬。多數(shù)商家無此營業(yè)額，商業(yè)產(chǎn)值大量外流！“沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)〞，為了更好的對目標(biāo)客戶的需求做出正確的分析。在周邊3個小區(qū)：紅皖家園、山水間花園、香山麗舍、一共做了90份問卷調(diào)查，旨在對周邊兒童人群的消費(fèi)有更進(jìn)一步了解，回收有效問卷78份，具體情況調(diào)查統(tǒng)計(jì)如下周邊客群分析客群消費(fèi)分析問題一：您一般帶孩子去哪里玩？為什么〔選擇原因〕？圖標(biāo)可以看出距離、環(huán)境是帶寶寶游樂的兩大主要因素！問題二：帶孩子出去玩一次您可以接消費(fèi)費(fèi)用是多少？問題三：您多久帶孩子出去玩一次？周邊多數(shù)家庭消費(fèi)能力在中等水平!300以上，問題四：您認(rèn)為我們應(yīng)該設(shè)置哪些工程？〔多項(xiàng)選擇〕多數(shù)家長對孩子健康快樂、成長教育較為關(guān)注！問題五：我們開業(yè)您會不會去？選擇我們的原因？開業(yè)會不會去，這個問題在調(diào)查的客戶是全票選擇會去進(jìn)行消費(fèi)，原因各不相同，具體如下：數(shù)據(jù)說明工程具有獨(dú)特的優(yōu)勢性、周邊居民對此處開設(shè)兒童游樂中心較為認(rèn)可！開業(yè)到場比例100%！

調(diào)查結(jié)果顯示，周邊區(qū)域內(nèi)存在市場需求潛力，而且區(qū)域內(nèi)無競爭產(chǎn)品！旨在全力打造區(qū)域內(nèi)最大、最具影響力的兒童成長、娛樂中心！以幸福家庭為主題，吸引準(zhǔn)媽媽、嬰童人群休閑娛樂、帶動小規(guī)模購物！工程定位思路次主力客群：兒童家庭成員和親屬方案一工程定位方案1工程主題定位：一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場主力客群定位：孕婦及學(xué)齡前兒童無憂媽媽、健康寶寶、幸福家庭！一站式孕童主題·美賽亞幸福廣場〔暫定〕工程定位方案一業(yè)態(tài)細(xì)分各樓層之間增加差異化，增強(qiáng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，減少商場內(nèi)同業(yè)態(tài)之間競爭！工程定位一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場工程定位1F主題：無憂媽媽業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類53%、購物類47%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場工程定位2F主題：健康寶寶業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類81%、購物類19%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場工程定位3F主題：快樂童年業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類57%、購物類43%方案一業(yè)態(tài)細(xì)分一站式孕嬰童主題·美賽亞幸福廣場工程定位方案一4F主題：幸福家庭業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類100%廣場形象建議趣味吸引好奇優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢：1、潛在需求旺盛，周邊沒有同類工程定位，具備唯一性。2、主要以整合本地資源為主，裝修補(bǔ)貼少，招商費(fèi)用較低。3、模式新穎，可延展空間大，帶來物業(yè)升值。劣勢：1、由于以整合本地商戶為主，單鋪需求面積不會太大，將會拖長招商周期長；2、創(chuàng)新模式，廣告投放量大，后期運(yùn)營本錢較高；工程定位方案一在周邊的客群調(diào)查過程中，同時我們還發(fā)現(xiàn)周末帶孩子出去的多數(shù)為年輕爸爸媽媽們，他們根本上以80后為主，他們表示，希望周邊區(qū)域內(nèi)能夠滿足自己需求的商業(yè)出現(xiàn)，而且抱怨區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品！所以在區(qū)域內(nèi)打造最大、最具個性化的快時尚、休閑娛樂商業(yè)！以個性時尚為主題，吸引80、90后人群休閑娛樂、帶動小規(guī)模購物！工程定位思路二方案2工程定位定位分析次主力客群：月星家居的購物群體和地鐵站的流動性群體工程主題定位：快時尚年輕主題體驗(yàn)式中心主力客群定位：年輕時尚的80、90后美賽亞廣場年輕快時尚工程定位方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位1F主題：潮流前線業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類13%、購物類87%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位2F主題：都市時尚業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類53%、購物類47%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位3F主題：快樂童年業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類82%、購物類18%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分快時尚年輕主題體驗(yàn)式中心工程定位4F主題：輕松無限業(yè)態(tài)面積比例體驗(yàn)類95%、購物類5%方案二業(yè)態(tài)細(xì)分優(yōu)、劣勢分析優(yōu)勢：1、品牌形象好與主力店品牌形成統(tǒng)一形象；2、經(jīng)營穩(wěn)定性強(qiáng)〔簽約周期8年以上〕、有吸引性目的消費(fèi)；3、有助于后期的物業(yè)升值，一般規(guī)律3年增值100%；劣勢：大多數(shù)國際連鎖快時尚品牌駐場都需要或多或少的裝修補(bǔ)貼政策〔1500元/㎡〕，招商本錢高。工程定位方案二內(nèi)街商鋪局部，擬定位為商業(yè)街〔案名待定〕一是對月星家居的業(yè)態(tài)補(bǔ)充〔家居建材延伸產(chǎn)品〕；如：飾品、工藝品等二是給整個集中商業(yè)區(qū)提供配套；如：簡餐、生活效勞類等客群定位：周邊居住人群和兩大主力店的購物人群工程定位商業(yè)內(nèi)街工程定位資產(chǎn)前景評估按照合肥城市擴(kuò)展速度，該區(qū)域人口的膨脹，3-5年后該工程消費(fèi)產(chǎn)值可達(dá)4億人民幣〔目前可消費(fèi)2億，3-5年后根據(jù)人口擴(kuò)展1倍計(jì)算〕，物業(yè)增值1倍，按照現(xiàn)在2萬均價，可達(dá)4萬元每平方。目前物業(yè)面積約4萬平方米計(jì)算，增值可達(dá)8億人民幣。物業(yè)增值可翻一翻！注：該計(jì)算方式是以消費(fèi)支撐做根底，具備合理性。工程定位招商策略招商策略是建立在對市場、客戶、產(chǎn)品熟悉和深度溝通根底上，針對性制定。一般招商策略涵蓋：廣告招商、以商招商、商會招商、品牌商家?guī)诱猩?、政策招商等我們會根?jù)商家需求，科學(xué)的合理的制定適合本工程的招商策略。策略的實(shí)施是建立在專業(yè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力上？所以我們要的是執(zhí)行力！叄運(yùn)營管理統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理運(yùn)營管理統(tǒng)一規(guī)劃在充分調(diào)研、論證的根底上對本工程進(jìn)行科學(xué)合理的產(chǎn)品定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能區(qū)劃分，保障未來經(jīng)營的穩(wěn)定性、成長性。運(yùn)營管理統(tǒng)一推廣根據(jù)工程的產(chǎn)品定位、形象定位及經(jīng)營定位特點(diǎn)，商業(yè)管理公司將全程提供專業(yè)的統(tǒng)一形象推廣和招商宣傳推廣效勞，為工程商業(yè)運(yùn)營提供充足動力。運(yùn)營管理統(tǒng)一招商針對工程的產(chǎn)品定位及特點(diǎn)，由商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的招商執(zhí)行，引進(jìn)行業(yè)內(nèi)主力商家，并整合各方商家資源，為工程經(jīng)營打下堅(jiān)實(shí)根底。運(yùn)營管理統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營為商家經(jīng)營提供開展空間，保證投資者、經(jīng)營者利益最大化。通過商業(yè)管理公司提供的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)物業(yè)管理，凈化經(jīng)營環(huán)境和秩序，解決經(jīng)營者的后顧之憂，為經(jīng)營保駕護(hù)航。成立專業(yè)商業(yè)管理公司提供全程商業(yè)運(yùn)營管理效勞提供全程商業(yè)運(yùn)營管理效勞，優(yōu)化資源配置，顛覆傳統(tǒng)運(yùn)營管理模式，為客商提供無微不至的管家式效勞，打造行業(yè)標(biāo)桿品牌。商業(yè)管理公司為商家提供：商鋪招商、商鋪交易、商業(yè)經(jīng)營管理、企劃宣傳推廣、財務(wù)咨詢管理、工商、稅務(wù)辦證、政府職能部門協(xié)調(diào)等效勞?？蛻粜谥行臑樯碳姨峁捍U代扣水電費(fèi)、費(fèi)等公用事業(yè)費(fèi)、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)、清潔效勞及節(jié)假氣氛布置。24小時平安護(hù)衛(wèi)管理，消防平安管理，交通疏導(dǎo)及管理，公共關(guān)系協(xié)調(diào)處理，業(yè)主、經(jīng)營者投訴、顧客投訴處理等效勞。運(yùn)營管理商管公司肆商務(wù)合作操作周期商務(wù)合作操作周期方案一招商周期:招商籌備期〔2021年12月-2021年2月底〕工作重點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)組建、制定總體工作方案、品牌篩選、制定招商策略、進(jìn)行小組分工；與大品牌商戶初步接觸洽談。主力客戶招商期〔2021年3月-6月底〕工作重點(diǎn)：根據(jù)篩選的品牌，各小組按照工作方案重點(diǎn)吸引大品牌客戶入場，本階段完成30%簽約。全面招商期(2021年7月—9月〕完成招商面積的70%。商戶裝修期〔2021年10月-12月底)工作重點(diǎn)：簽約客戶裝修、入駐、鋪貨、做好開業(yè)前準(zhǔn)備；2021年1月1日試營業(yè)。周期共計(jì)13個月方案二招商周期:招商籌備期〔2021年12月-2021年2月底〕工作重點(diǎn)：團(tuán)隊(duì)組建、制定總體工作方案、品牌篩選、制定招商策略、進(jìn)行小組分工；正式招商期〔2021年3月-7月底〕工作重點(diǎn)：根據(jù)篩選的品牌制定詳細(xì)的招商進(jìn)度，各小組工作方案并實(shí)施，本階段完成70%簽約。商戶裝修期〔2021年7月-9月底〕工作重點(diǎn)：簽約客戶裝修、入駐、鋪貨、做好開業(yè)前準(zhǔn)備；2021年10月1日試營業(yè)。周期共計(jì)11個月操作周期甲方負(fù)責(zé)乙方招商所需的必要辦公設(shè)施和設(shè)備；乙方配備駐場人員：