北京市郊區(qū)旅游度假區(qū)發(fā)展研究

北京市郊區(qū)旅游度假區(qū)發(fā)展研究

改革開放以來，北京旅游業(yè)快速發(fā)展，整體吸引力強(qiáng)，招生能力和收入水平一直是全國(guó)第一。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京市2001年接待國(guó)內(nèi)游客1.1億人次,同比增長(zhǎng)8%;其中外地游客7462萬人次,同比增長(zhǎng)10.7%,北京市民在京游人數(shù)3545萬人次,同比增長(zhǎng)3%。而2002年全年北京市旅游飯店接待國(guó)內(nèi)客人達(dá)836.4萬人,比去年同期增長(zhǎng)111.1%。進(jìn)入2003年,北京旅游市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)北京市旅游局統(tǒng)計(jì),截止到2003年3月底,北京市涉外飯店接待國(guó)內(nèi)客人253.4萬人,比去年同期增長(zhǎng)46.4%。北京已經(jīng)成為最受國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游者歡迎的首選城市。一、休閑度假,提高旅游產(chǎn)品的質(zhì)量近年來,北京市旅游業(yè)的隊(duì)伍中增添了一支虎虎有生氣的生力軍,這就是北京市郊區(qū)的旅游度假市場(chǎng)。郊區(qū)旅游度假業(yè)背靠青山綠水,人文景觀豐富,自然環(huán)境異常優(yōu)美,加之緊連首都城區(qū),位置得天獨(dú)厚,產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)尤其明顯。在改革開放政策的鼓舞下,經(jīng)過不懈的努力,已經(jīng)形成了“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六大要素齊備的接待服務(wù)體系。郊區(qū)旅游度假與市內(nèi)住店旅游不同。郊區(qū)旅游度假目的主要是要“回歸自然”,但休閑放松的成分也很大。在久居都市緊張的工作之余,市民和外地游客到北京郊區(qū)走一走,看一看,玩一玩,在郊區(qū)住上幾天,觀光賞景、品嘗山野風(fēng)味、購(gòu)買土特產(chǎn),旅游、賽馬賽車、體育競(jìng)技、溫泉沐浴、垂釣狩獵、攀巖蹦極等,可使自己充分享受“回歸自然”的樂趣。而且,郊區(qū)旅游度假通常是同單位職工,甚至若干家庭在一起。在休閑度假的同時(shí),可以舉行會(huì)議、參加培訓(xùn)。輕松地實(shí)現(xiàn)人們學(xué)習(xí)知識(shí)、增進(jìn)友情、促進(jìn)溝通、開展工作、保健娛樂、追求獵奇、豐富個(gè)性等多方面的需求。另外,市內(nèi)住店旅游以游覽各種文物古跡、山水風(fēng)光為主。雖然也可以舉行會(huì)議、培訓(xùn),但一般沒有同單位的職工以及家庭集中為特征的旅游。市內(nèi)住店旅游通常的感覺是很難放松,有時(shí)候帶來的更多是疲憊。二、來自北京郊區(qū)的旅游度假市場(chǎng)1.20度假項(xiàng)目較少在1997、1998、1999年的時(shí)候,北京郊區(qū)旅游度假市場(chǎng)雖然比較火爆,但當(dāng)時(shí)的郊區(qū)度假項(xiàng)目比較少。比較有名氣的有地處房山區(qū)的碧溪溫泉飯店等若干度假項(xiàng)目。到2000年以后,市郊旅游度假項(xiàng)目建設(shè)很快,迅速增長(zhǎng),從1999年以前的幾十家,雨后春筍般地發(fā)展到上百家,直至幾百家。2.酒店的等級(jí)分布北京周邊度假村式旅游度假區(qū)不下500家,上星級(jí)的卻很有限,高星級(jí)的更少。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),這500家中,酒店在一星級(jí)以上的不到100家。又據(jù)對(duì)北京郊區(qū)比較有名氣,能夠代表北京郊區(qū)旅游度假區(qū)水平的50家檔次較高的度假村式旅游度假區(qū)的統(tǒng)計(jì)分析,酒店在四星級(jí)以上的度假村不到5家,在三星級(jí)以上的不到20家。3.北京總體上的區(qū)域間及其立地條件根據(jù)對(duì)北京市屬近郊區(qū)能夠了解到的110個(gè)旅游度假區(qū)的分析,昌平區(qū)有21個(gè),占19.09%;懷柔區(qū)有30個(gè),占27.27%;密云縣有17個(gè),占15.45%。這三個(gè)區(qū)縣總數(shù)合計(jì)為68個(gè),占全部個(gè)數(shù)的61.81%。這幾個(gè)區(qū)縣都位于北京的北部。北京其他區(qū)位的郊區(qū)縣,總數(shù)只占全部的不到40%。而石景山區(qū)為0。4.旅游項(xiàng)目的面積范圍根據(jù)對(duì)北京市屬遠(yuǎn)近郊區(qū)能夠了解到的110個(gè)旅游度假區(qū)的分析,占地面積在100畝以上,或建筑面積在3萬以上,或客房數(shù)在100套以上的項(xiàng)目,也不過20個(gè)左右。其中,又以九華山莊、軍都旅游度假村、云佛山旅游度假區(qū)、虎峪園林山莊等較為典型。(見表1)5.旅游度假配套功能的建設(shè)考慮到旅游度假的特點(diǎn),除較少部分的專業(yè)旅游度假項(xiàng)目外,多數(shù)旅游度假項(xiàng)目都具有比較齊全的配套功能,使項(xiàng)目的休閑度假功能更為全面,更能吸引消費(fèi)者。(見表2)6.旅游度假項(xiàng)目需要特殊的地段建設(shè)旅游度假項(xiàng)目特別需要有足夠的山水景色。目前,就北京郊區(qū)來說,符合建設(shè)旅游度假項(xiàng)目的地塊基本上都已經(jīng)建成旅游度假區(qū),而剩余的地塊除了一些特殊區(qū)域(如軍事基地)不能利用外,可供開發(fā)利用的地塊并不多。另外,由于目前北京北部郊區(qū)項(xiàng)目較為集中,而可供利用的景色非常雷同,考慮到該地的競(jìng)爭(zhēng),也不適合大規(guī)模開發(fā)大型旅游度假項(xiàng)目。只有一些基本沒有該類項(xiàng)目,而又有特殊的自然人文景觀的地區(qū),如石景山西山風(fēng)景區(qū),才適合開發(fā)建設(shè)對(duì)客戶吸引力較大的旅游度假項(xiàng)目。當(dāng)然,這類地區(qū)建設(shè)該類項(xiàng)目的審批手續(xù)也會(huì)控制的比較嚴(yán)格。三、分析北京郊區(qū)旅游業(yè)的市場(chǎng)需求1休閑度假旅游需求不斷上升隨著我國(guó)和北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,人們的休閑度假旅游需求正在不斷上升。這幾年來,雙休日和黃金周長(zhǎng)假的實(shí)施為人們提供了充分的閑暇時(shí)間,人們的休閑度假旅游需求正在不斷上升。同時(shí),北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市社會(huì)的進(jìn)步,也帶動(dòng)了會(huì)議、展覽以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)對(duì)郊區(qū)旅游度假市場(chǎng)的需求,商務(wù)活動(dòng)和各種工作在旅游度假中進(jìn)行,即輕松,又有效率,這種需求正逐步成為一種慣常的工作模式。2.休閑旅游的興起,改變了傳統(tǒng)的消費(fèi)模式,增加了消費(fèi)投從目前我國(guó)的生產(chǎn)力水平看,休閑顯然已成為我們這個(gè)時(shí)代的特征之一。隨著物質(zhì)財(cái)富的不斷增長(zhǎng),人們開始轉(zhuǎn)向文化精神的消費(fèi)與追求,更多的時(shí)間和錢財(cái)用于休閑,消費(fèi)投向發(fā)生了明顯的變化。同時(shí),互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)又從根本上打破了傳統(tǒng)的工作概念和工作時(shí)空界限,使人們?cè)谔岣咝实耐瑫r(shí)有更多的閑暇時(shí)間。加上北京市城市居民工作壓力較大,為了緩解工作壓力,紛紛到郊區(qū)進(jìn)行休閑旅游,尋求放松。據(jù)調(diào)查,到郊區(qū)度假旅游者,大都是主要以休閑為目的的。3.會(huì)議、展覽功能北京集中了大量的黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位,相應(yīng)地也存在大量的行政事務(wù)和商務(wù)活動(dòng),這些事務(wù)與活動(dòng)通常需要舉行會(huì)議、談判和展覽來解決。郊區(qū)旅游度假項(xiàng)目的存在,是解決這類問題不可多得的場(chǎng)所。北京目前多數(shù)旅游度假項(xiàng)目都具備會(huì)議、展覽功能,這正是這類需求的反映。事實(shí)上,不少旅游度假項(xiàng)目,如月亮河度假村等都已成功地舉辦過數(shù)次會(huì)議或展覽活動(dòng)。當(dāng)然,這類需求主要是附屬于休閑度假的——盡管它也占有較大的比例。4.市場(chǎng)需求的消費(fèi)需求隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,北京市民及周邊區(qū)域的居民消費(fèi)的對(duì)象與熱點(diǎn)正逐步演進(jìn)為提高生活質(zhì)量的小康型生活為主,休閑旅游正成為市場(chǎng)需求的五大消費(fèi)熱點(diǎn)之一。同時(shí),隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、2008年奧運(yùn)會(huì)將在北京舉辦,越來越多的客人對(duì)北京產(chǎn)生濃厚的興趣。目前,北京正逐步形成一個(gè)以中等收入階層為主體的市民休閑度假旅游群體,而其中三分之二以上的旅游者希望到郊區(qū)度假旅游。他們不僅有較強(qiáng)的休閑度假欲望,而且有著較強(qiáng)的消費(fèi)支付能力。這對(duì)郊區(qū)旅游度假市場(chǎng)來說,無疑是極為利好的。5.增強(qiáng)身體素質(zhì),預(yù)防疾病“非典”是一種傳染性非常強(qiáng)的疾病,而是否能被傳染上“非典”以及能否迅速治好,很大程度土還決定于自身的身體素質(zhì)?！胺堑洹币环矫嬉笕藗冏⒁庑l(wèi)生,另一方面也迫使人們采取多種途徑增強(qiáng)身體素質(zhì),預(yù)防疾病。其中,放松身心、在繁忙的工作之余到郊區(qū)呼吸清新的空氣,在低密度客房設(shè)施休閑度假,正逐步成為人們的一種最佳選擇之一。6行政村的典型客戶特征明顯具體可見表3。四、分析北京郊區(qū)旅游業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)混亂目前,北京郊區(qū)的旅游度假項(xiàng)目基本上處于放羊狀態(tài),沒人管,沒人規(guī)范,各個(gè)度假旅游項(xiàng)目為了爭(zhēng)取更多的客源,取得更高的經(jīng)濟(jì)效益,紛紛采取措施,致使部分地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)顯得比較無序,也比較激烈。尤其是京北的懷柔縣,各類賓館、度假村、培訓(xùn)中心等加起來100多家(盡管其中高檔星級(jí)的很少),為了爭(zhēng)取幾乎同樣的客源,相互之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更為激烈。2.旅游度假的價(jià)格由于處于北京的不同地區(qū)、同一地區(qū)的不同地段與不同景色、不同的主力客戶與經(jīng)營(yíng)特色、不同的檔次、不同的配置及不同的營(yíng)銷策略等,京郊的旅游度假項(xiàng)目?jī)r(jià)格并不相同,甚至出現(xiàn)低檔次的項(xiàng)目比高檔次的項(xiàng)目有更高的消費(fèi)價(jià)格的情況。對(duì)于屬于同一檔次的項(xiàng)目,價(jià)格也是高低不一。具體可見表4。3.旅游度假項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況由于北京的特殊情況,北京郊區(qū)的旅游度假項(xiàng)目除一些較小的項(xiàng)目外,經(jīng)營(yíng)情況基本上都還比較好。出租率整體達(dá)到60%以上。尤其是一些高檔星級(jí)的旅游度假項(xiàng)目,如通州月亮河度假村,從2001年開業(yè)以來,其經(jīng)營(yíng)狀況用它的總經(jīng)理的話來說,就是“可以用蒸蒸日上來形容”。又如天鵝湖溫泉度假村,假日經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用特別明顯,入住率一度達(dá)到百分之一百零幾,幾乎每周都要加床,總經(jīng)理甚至經(jīng)常還把自己的辦公室騰出來給不想走的游客住。4.發(fā)展體游客,讓其與客戶回旅游度假項(xiàng)目整體上具有季節(jié)性,為了調(diào)整客源旅游在時(shí)間上、數(shù)量上的分布,一些旅游度假項(xiàng)目開始尋求多樣化的營(yíng)銷方式,比如對(duì)團(tuán)體游客予以優(yōu)惠,采取出售會(huì)員卡的形式吸引長(zhǎng)期顧客等等。如天鵝湖度假村通過建立國(guó)際企業(yè)家俱樂部的形勢(shì),吸引了近100家會(huì)員,這樣也就掌握了這部分客戶資源,他們還將建立其他會(huì)員制的團(tuán)體,逐步培育出適合他們度假村品位的客源。又如云佛山度假村在開業(yè)之初,為了贏得消費(fèi)者的認(rèn)可,就特別提出一種新的試住營(yíng)銷策略,這種“先嘗后買”的消費(fèi)方式很受消費(fèi)者,尤其是團(tuán)隊(duì)消費(fèi)者的歡迎。五、根據(jù)北京郊區(qū)旅游業(yè)市場(chǎng)未來趨勢(shì)旅游度假項(xiàng)目未來的發(fā)展為絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看好,但從行業(yè)發(fā)展來看,將會(huì)有以下一些可能的走勢(shì):1.根據(jù)不同層次的游客,不同定位做不同品牌未來消費(fèi)者的消費(fèi)更為多元化,旅游度假項(xiàng)目要脫穎而出,只有緊跟市場(chǎng)需求,上檔次、上規(guī)模、有特色。針對(duì)不同層次的游客有不同定位,做不同層次的不同品牌。在項(xiàng)目上要做到“人無我有,人有我特”,敢于樹旗幟、做標(biāo)兵,建立度假項(xiàng)目的明星形象,這將是未來旅游度假項(xiàng)目追求的主要目標(biāo)。2.“私家車”將成為未來的新潮流,其休閑度假的意愿將越來越多一方面,未來的旅游度假客戶將逐步甚至大幅度增加。隨著城市生活節(jié)奏的加快,人們?cè)诰o張的生活、工作之余,特別渴望尋找一種放松自我的形式,到郊外度假開會(huì),將成為未來的新潮流;同時(shí)“非典”給人們帶來的心理影響也將是長(zhǎng)期的,個(gè)人花錢買健康,也已經(jīng)成為一種時(shí)尚;另一方面,雙休日加上每年三次長(zhǎng)假,最近媒體又報(bào)道說國(guó)家正在研究制訂帶薪休假制度,也讓老百姓有時(shí)間把休閑度假的愿望變成現(xiàn)實(shí)。同時(shí),旅游度假項(xiàng)目的混亂狀態(tài)將很快會(huì)受到政府旅游管理部門的重視,通過制定各種規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則,將會(huì)有效制止目前的無序競(jìng)爭(zhēng)的