南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

南充房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告目錄前言 3第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查 4第一節(jié)、國民經(jīng)濟(jì)基本狀況 41、中國宏觀經(jīng)濟(jì)概要 42、中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 5第二節(jié)、全國房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況 51、宏觀調(diào)控 52、價(jià)格漲幅 63、近期國家和地方對房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的重要政策 74、房地產(chǎn)行業(yè)趨勢 12第三節(jié)、四川省及二級(jí)都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅狀況 141、四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點(diǎn) 142、四川重要二級(jí)都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅狀況 15第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 16第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及都市發(fā)展規(guī)劃概況 161、都市概況 162、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 183、房地產(chǎn)政策環(huán)境 204、都市發(fā)展規(guī)劃 215、南充市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要 22第二節(jié)、南充市房地產(chǎn)市場發(fā)展特性 241、三區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 242、三區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格狀況 263、消費(fèi)者購置特性分析 284、發(fā)展趨勢分析 30第三章、南充市中高檔住宅市場分析 34第一節(jié)、供應(yīng)市場狀況 341、產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析 342、面積及戶型供應(yīng)狀況 35第二節(jié)、多層中高檔住宅項(xiàng)目分析 351、多層中高檔項(xiàng)目簡析 362、價(jià)格分析 402.1、04-主力價(jià)格走勢 402.2、底部分代表性樓盤價(jià)格匯總 40第三節(jié)、電梯公寓中高檔住宅項(xiàng)目分析 411、電梯公寓中高檔項(xiàng)目簡析 412、價(jià)格分析 43第三節(jié)、中高檔住宅供應(yīng)分析 441、多層項(xiàng)目推出面積分析 442、電梯公寓項(xiàng)目推出面積分析 443、拍賣地塊推出面積預(yù)估分析 45第四節(jié)、中高檔住宅銷售速度加緊 46第五節(jié)、高檔住宅步入品牌競爭 46第四章、消費(fèi)者需求調(diào)查 471、調(diào)查樣本概述 472、項(xiàng)目品牌關(guān)注度調(diào)查 483、產(chǎn)品形態(tài)接受度調(diào)查 504、面積及戶型需求調(diào)查 515、購置力調(diào)查 546、配套需求調(diào)查 567、物業(yè)管理費(fèi)接受調(diào)查 57第五章、市場機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析 591、市場機(jī)會(huì)分析 592、威脅分析 59前言南充房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進(jìn)入了全方位競爭的時(shí)代。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要雄厚的資金實(shí)力、良好的社會(huì)資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專業(yè)的開發(fā)及營銷能力?！坝[大局者要、持勢者久”，房地產(chǎn)市場研究及項(xiàng)目定位應(yīng)遵照市場背景與規(guī)律、圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目的來把握方向、在對市場精確掌控的條件下對項(xiàng)目進(jìn)行定位與開發(fā)。本次調(diào)查以行業(yè)及都市發(fā)展的高度為組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)，站在宏觀戰(zhàn)略的高度觀察行業(yè)、探究都市、研析項(xiàng)目。并將下列研究成果聚集成本案，為項(xiàng)目的開發(fā)與策劃提供客觀資料借鑒。第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查第一節(jié)、國民經(jīng)濟(jì)基本狀況1、中國宏觀經(jīng)濟(jì)概要到，中國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)7年保持8%至10%左右適度增加區(qū)間內(nèi)的平穩(wěn)較快運(yùn)行?！笆晃濉遍_局之年的，中國宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展獲得了明顯成績。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)“高增加、高效益、低通脹”的良好局面。以來，中央采用了一系列宏觀調(diào)控政策，進(jìn)入三季度后獲得了初步成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)出"增加快、運(yùn)行穩(wěn)、質(zhì)量高"的發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了"十一五"的良好開局。前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)成141477億元，同比增加10.7%，增幅比上年同期加緊0.8個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)中國GDP增加率為10.48%。宏觀調(diào)控成效明顯，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好。首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值增速高位回落。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。第三，固定資產(chǎn)投資增速回落。第四，貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)。這次宏觀調(diào)控政策是及時(shí)和有效的，不僅有效地避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由偏快轉(zhuǎn)向過熱，把過快的增速放慢了下來，并且也沒有出現(xiàn)大的回落，避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的激烈波動(dòng)。這重要得益于這次宏觀調(diào)控：一是多重用力。既重視貨幣政策，也使用了財(cái)政政策；既重視用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，也合適運(yùn)用必要的行政方法，在使用貨幣政策和財(cái)政政策時(shí)，還綜合運(yùn)用了多個(gè)政策工具。二是邊看邊調(diào)。在4月份出臺(tái)的上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，又分別于7月份和8月份兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。三是微量頻調(diào)。在短短六個(gè)月內(nèi)，僅貨幣政策就動(dòng)用了4次，而每次調(diào)節(jié)的力度不大，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，存貸款利率調(diào)節(jié)都在0.27個(gè)百分點(diǎn)。2、中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期中國經(jīng)濟(jì)即將實(shí)現(xiàn)持續(xù)第4年兩位數(shù)增加之時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策大局已定。權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家普遍預(yù)計(jì)，，中國經(jīng)濟(jì)將延續(xù)的高位增加態(tài)勢，增加率將保持在10%左右。12月5日至12月7日中共中央政治局會(huì)議指出，將“堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢頭”列為明年經(jīng)濟(jì)工作八項(xiàng)重要任務(wù)的首位，提出必須保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展?！敝袊髂陮⒓訌?qiáng)和改善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，以確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速地增加?！胺€(wěn)”成為中國明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的突出特點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，最重要的是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，避免出現(xiàn)大的起落。

“將‘好’放在‘快’前，這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大亮點(diǎn)，意味著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路將更重視調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和轉(zhuǎn)變增加方式，重視質(zhì)量和效益。中國經(jīng)濟(jì)將步入一種更加重視科學(xué)發(fā)展的軌道?！钡诙?jié)、全國房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況1、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控，對百姓而言是穩(wěn)定房價(jià)、提高生活質(zhì)量；在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，是有效避免關(guān)聯(lián)行業(yè)投資過熱、確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，“穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)節(jié)住房構(gòu)造”是中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要目的。為了達(dá)成這一目的，加息、“國六條”、“90㎡·70%”、“限外”等等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項(xiàng)政策順次出臺(tái)，調(diào)控從“宏觀領(lǐng)域”進(jìn)一步“微觀層面”。2、價(jià)格漲幅2.1、投資漲幅1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資12902.4億元，同比增加24.3%，增幅上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%，其中，經(jīng)濟(jì)合用房開發(fā)投資占3.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完畢投資同比增加分別為22.7%、53.0%、33.6%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。1-9月，全國完畢購置土地面積24054.23萬㎡，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的21.9個(gè)百分點(diǎn)、新開工面積21.0個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來看，1-9月房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目的方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增加；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)公司本年土地購置面積有所減少，完畢土地開發(fā)面積上升。2.2、價(jià)格漲幅2.2.縱觀中國房地產(chǎn)市場，房價(jià)可用“且調(diào)且漲”四字來形容。初，發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局公布調(diào)查數(shù)據(jù)，2月份全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%；二季度，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%；到了10月份，全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.4%，房價(jià)漲幅基本得到控制。房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨向穩(wěn)定，房價(jià)大幅上漲的勢頭也得到初步遏制，房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的軌道。2.2.2、上六個(gè)月房價(jià)變化特點(diǎn)（一）、商品房價(jià)格持續(xù)上漲，但漲幅有回落跡象；存量房價(jià)格小幅下降。（二）、各類住宅價(jià)格上漲較快，低價(jià)位住宅價(jià)格漲幅較大。（三）、各地區(qū)房價(jià)均呈上漲態(tài)勢，部分都市房價(jià)漲幅較高。從上六個(gè)月的房價(jià)走勢看，全國房價(jià)上漲較快、漲幅較大，但在5月末國家出臺(tái)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造、穩(wěn)定住房價(jià)格的政策后，房價(jià)漲勢有趨緩跡象。3、近期國家和地方對房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的重要政策3.1、加息央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率27個(gè)基點(diǎn)，即其中5年以上的商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率由原先的6.12%上調(diào)至6.39%；5年以上公積金貸款由現(xiàn)行年利率4.41%調(diào)節(jié)為4.59%。央行當(dāng)時(shí)表達(dá)，本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配備和宏觀調(diào)控中的作用。點(diǎn)評：加息的直接誘因是第一季度GDP增加過快、固定資產(chǎn)投資同時(shí)出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。央行此舉直接意圖在于控制信貸，一季度的新增貸款幾乎完畢了央行六個(gè)月的貸款目的，信貸的增加刺激了投資增加，進(jìn)而推動(dòng)了商品價(jià)格上漲，而這些錢大多流入房地產(chǎn)和其它固定資產(chǎn)投資行業(yè)，許多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。加息有助于調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)增加的速度，也意味著國家對經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開始。3.2、國六條時(shí)間：5月17日重要內(nèi)容：(一)、切實(shí)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)合用住房和廉租住房。各地都要制訂和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房構(gòu)造提出具體比例規(guī)定。(二)、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)節(jié)信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)擬定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)、合理控制都市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增加。(四)、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止私自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。(五)、加緊城鄉(xiāng)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)合用住房，主動(dòng)發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有環(huán)節(jié)地解決低收入家庭的住房困難。(六)、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全方面、及時(shí)、精確地公布市場供求信息，堅(jiān)持對的的輿論導(dǎo)向。點(diǎn)評：國六條產(chǎn)生于國務(wù)院總理溫家寶當(dāng)天主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法。會(huì)議認(rèn)為，中央去年實(shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和布署以來，各地區(qū)、各部門做了大量工作，房地產(chǎn)投資增加和房價(jià)上漲過快的勢頭初步得到克制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的某些問題尚未根本解決，重要是少數(shù)大都市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)構(gòu)造不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。國六條拉開了國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的序幕，是后來出臺(tái)的各項(xiàng)政策的總的指導(dǎo)方針。而本次的國六條在宏觀性中又含有很強(qiáng)的針對性，表明樓市調(diào)控不是對房地產(chǎn)市場的整體打壓，而是保持持續(xù)、穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3.3、國十五條時(shí)間：5月17日重要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)目的9月底前公布；90㎡下列住房須占項(xiàng)目總面積7成以上；購房局限性5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地都市年內(nèi)建立廉租住房制度。點(diǎn)評：國十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國六條的細(xì)則之一，該政策是對房地產(chǎn)市場影響最大的政策，直接造成了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長久的影響作用。由于各地都將會(huì)出臺(tái)新政細(xì)則對國六條和國十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋，此后各地就國十五條所出臺(tái)的細(xì)則，以及各部委就國六條、國十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將宏觀調(diào)控的力度充足凸顯出來。3.4、預(yù)售時(shí)間：7月10日重要內(nèi)容：加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未獲得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(涉及認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)定款等多個(gè)形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司未獲得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責(zé)令其限期整治；對拒不整治的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)公司資質(zhì)。點(diǎn)評：建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出的告知，進(jìn)一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序?！哆M(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的告知》能夠有效克制開發(fā)商的捂盤行為，對保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格有主動(dòng)的作用。3.5、外資時(shí)間：7月24日重要內(nèi)容：規(guī)范外商投資房地產(chǎn)公司的市場準(zhǔn)入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)公司注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)公司的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序；加強(qiáng)外商投資公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)公司在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)，境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超出1年的，能夠購置符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購房手續(xù)。點(diǎn)評：《意見》在堅(jiān)持對外開放方針的基礎(chǔ)上，針對目前房地產(chǎn)市場的新狀況，借鑒國際上多數(shù)國家的慣例，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放的原則，進(jìn)一步規(guī)范和完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。《意見》從供應(yīng)與需求兩個(gè)方面打擊外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對外資助漲國內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。及時(shí)地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展含有主動(dòng)意義。3.6、個(gè)稅時(shí)間：7月27日重要內(nèi)容：年6月1后來，個(gè)人將購置局限性5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購置超出5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)；從8月1日起，各地稅局將在全國范疇內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，對于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個(gè)人所得稅。點(diǎn)評：該政策目的直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺(tái)后，按照目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的上漲水平，投資普通住宅5年內(nèi)已經(jīng)無利可圖。幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)但愿投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房價(jià)的上漲“推力”被卸去了一部分。3.7、土地重要內(nèi)容：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的久遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)節(jié)建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)原則統(tǒng)一公布制度，嚴(yán)禁私自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。財(cái)政部國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合公布《有關(guān)調(diào)節(jié)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的告知》。為保護(hù)耕地，強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增加，增進(jìn)節(jié)省用地。

1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)原則將提高一倍，同時(shí)繼續(xù)實(shí)施中央與地方30點(diǎn)評：《國務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》與《有關(guān)調(diào)節(jié)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的告知》是繼《國務(wù)院有關(guān)深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》出臺(tái)后，中國政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)節(jié)。新出臺(tái)的土地政策著重解決目前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題，后來的土地市場將會(huì)越來越規(guī)范。3.8、規(guī)劃時(shí)間：9月30日重要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡下列的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。點(diǎn)評：“住房構(gòu)造”調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，主旨在于從構(gòu)造上解決供應(yīng)比例，減少購房門檻，其目的是保障中低收入階層的購房需求，此規(guī)劃對新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專業(yè)規(guī)定。3.9、稽查時(shí)間：底重要內(nèi)容：11月23日，國土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出告知，規(guī)定全國國土部門進(jìn)一步開展自查自糾，搞好評定驗(yàn)收工作，對違規(guī)出讓土地等進(jìn)行糾正、追回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。與此同時(shí)，各個(gè)部門都同時(shí)加大了對治理商業(yè)賄賂的工作力度。點(diǎn)評：國土管理部門在近期調(diào)控過程中不停加大力度，財(cái)政部亦開始表明房地產(chǎn)公司刻意隱瞞利潤過高；與此同時(shí)，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開始暢通。種種跡象表明，各部門在底，已經(jīng)打出了稽查樓市違規(guī)的組合拳。4、房地產(chǎn)行業(yè)趨勢4.1、加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理力度展望的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充足得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場、避免泡沫、增進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目的。因此，從目前的市場狀況看，在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)說的政策仍然是影響市場走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。國家在繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的同時(shí)，將克制房地產(chǎn)投資過快增加和房價(jià)過快上漲。通過建立健全廉租住房制度，改善規(guī)范經(jīng)濟(jì)合用房制度，搞活二手房市場，調(diào)節(jié)住房構(gòu)造解決困難群眾的住房問題等方法增進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。4.2、行業(yè)并購走向縱深化從公司層面考察中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一種重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場競爭造成行業(yè)洗牌，同時(shí)成為并購整合的基本推動(dòng)力。能夠預(yù)見房地產(chǎn)公司并購將會(huì)在基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大公司之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐步成為市場的一種方向。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)公司間的兼并重組方式，都是以追求資源運(yùn)用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)成雙贏甚至多贏的最后目的。4.3、都市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將帶動(dòng)二三線都市市場成熟國內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大都市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處在高速發(fā)展時(shí)期，目的是成為含有世界競爭力的組團(tuán)式大都市集群。根據(jù)《中國都市發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲都市群的GDP約占全國的10%，長江三角洲都市群的GDP約占全國GDP的18%，京津環(huán)渤海灣都市群的GDP約占全國的9%，中國三大都市群的GDP對于全國GDP總量的奉獻(xiàn)率只有37%，比美國紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大都市群對全美GDP的奉獻(xiàn)率低30個(gè)百分點(diǎn)，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大都市群對全日本GDP的奉獻(xiàn)率低32個(gè)百分點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點(diǎn)，中國三大都市群遠(yuǎn)未形成國家財(cái)富積聚的戰(zhàn)略平臺(tái)。因此三大都市圈的發(fā)展?jié)摿薮?，單純依靠中心都市的?biāo)桿作用略顯局限性，二三線都市的快速發(fā)展才是提高都市集群競爭力巨大的后發(fā)力量。4.4、市場呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù)的中國房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時(shí)，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平、市場類技術(shù)水平日益成為將來房地產(chǎn)市場競爭的重點(diǎn)。升級(jí)中的房地產(chǎn)市場，將逐步形成發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的途徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，從專業(yè)化角度分析，可分為兩大類技術(shù)領(lǐng)域，一大類是市場類技術(shù)，一大類是產(chǎn)品類技術(shù)。在專業(yè)服務(wù)提高的市場背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、品質(zhì)開發(fā)將成為市場的主流。第三節(jié)、四川省及二級(jí)都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅狀況1、四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點(diǎn)1.1、房地產(chǎn)市場的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增加以來，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增加，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要保障。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回升，呈現(xiàn)低開高走態(tài)勢。1-8月，四川房地產(chǎn)開發(fā)投資551.5億元，同比增加30.6%。增幅比上月回升2個(gè)百分點(diǎn)，但比去年同期回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。在投資保持穩(wěn)定增加的同時(shí)，開發(fā)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化。其中住宅投資387.4億元，增加39.9%；辦公樓投資10.9億元，下降3.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資67.7億元，下降15.7%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資下降，符合國家宏觀控制政策和市場發(fā)展需要。同時(shí)，商品房銷售狀況仍然較好。1-8月，全省共銷售商品房2236.5萬㎡，增加32%。其中住宅銷售2061.4萬㎡，增加35.3%。1.2、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，施工及竣工面積增加較快1-8月，全省商品房施工面積達(dá)8662.5萬㎡，同比增加22.9%。其中住宅施工面積7014.5萬㎡，增加26.7%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積1129.9萬㎡，增加1.6%；辦公樓施工面積137.2萬㎡，下降1.8%。全省房地產(chǎn)開發(fā)在建規(guī)模中新開工面積3139.9萬㎡，同比增加12.1%。其中住宅新開工面積2656.5萬㎡，增加14.8%，占全省新開工面積的84.6%。商品房供應(yīng)狀況較好，1-8月，全省商品房竣工面積達(dá)1175.2萬㎡，同比增加39.5%。其中住宅竣工面積968.6萬㎡，增加46.9%。全省商品房竣工面積中住宅占了82.4%。商品房施工及新開工面積增加，為后期房市供應(yīng)提供了較充足的房源。1.3、商品房銷售繼續(xù)活躍1-8月，全省商品房銷售面積2236.5萬㎡，同比增加32%。其中住宅銷售面積2061.4萬㎡，增加35.3%，占全省商品房銷售面積的92.2%。在商品房銷售中，現(xiàn)房銷售548.6萬㎡，增加28.2%，其中住宅銷售472.2萬㎡，增加28.7%；期房銷售面積1687.9萬㎡，增加33.3%，其中住宅銷售1589.2萬㎡，增加37.5%。各市、州商品房銷售面積全方面增加，其中增加60%以上的地區(qū)有：涼山（194.1%）、雅安（164.9%）、宜賓（113.8%）、綿陽（75.9%）等4個(gè)市、州。2、四川重要二級(jí)都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅狀況(數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間:10月)地區(qū)房地產(chǎn)投資額（萬元）住宅（萬元）房地產(chǎn)投資額比去年同期增加（%）住宅比去年同期增加（%）自貢市1143887765638.733.5攀枝花市1305688834888.2134.1瀘州市1287239942510.17.7綿陽市27494818142915.813.5南充市152398129547-0.912.9遂寧市1492699086361.673.1內(nèi)江市12199410268540.048.5樂山市15687813294934.841.6眉山市1058479111530.650.5宜賓市28056818967475.453.9廣安市1234339408219.819.9達(dá)州市17963111941130.620.3資陽市861475694231.218.5點(diǎn)評：以上數(shù)據(jù)顯示，南充的房地產(chǎn)發(fā)展的開發(fā)投資比去年同期增加不明顯，在四川二級(jí)地市當(dāng)中屬于增幅不高的都市之一。二級(jí)都市房地產(chǎn)市場投資資金不同程度增加，意味著在此后四川二級(jí)房地產(chǎn)市場將存在巨大的市場供應(yīng)量。二級(jí)都市房地產(chǎn)市場商品住宅銷售面積大幅度上升，意味二級(jí)市場蘊(yùn)藏巨大的住宅需求市場；二級(jí)都市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量增加，市場將面臨激烈的競爭，對開發(fā)商以及對產(chǎn)品品質(zhì)、營銷手法提出更高的規(guī)定。第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及都市發(fā)展規(guī)劃概況1、都市概況1.1、都市概況“南充”——這個(gè)位于"天府之國"東北部腹心地帶的區(qū)域中心都市，自古以來就以歷史文化悠久、物產(chǎn)豐富、名人輩出而聞名于世。南充位于四川盆地東北部、嘉陵江中游，幅員面積1.25萬平方公里，人口726萬，轄5縣1市3區(qū)。南充進(jìn)幾年始終按照“強(qiáng)化規(guī)劃、構(gòu)建骨架，完善功效、優(yōu)化環(huán)境，全方面經(jīng)營、規(guī)范運(yùn)作”的總體思路，強(qiáng)力推動(dòng)大都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不停優(yōu)化人居環(huán)境，進(jìn)一步增進(jìn)了都市發(fā)展?！敖ǔ纱蠖际锌蚣堋蹦康囊呀?jīng)實(shí)現(xiàn)，都市綜合實(shí)力和發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)；目前南充都市建成區(qū)面積已增加到50.5平方公里，都市居住人口達(dá)成68.5萬，100平方公里的大都市框架初步形成。1.2、都市定位南充都市性質(zhì)——川東北地區(qū)的中心都市和交通信息樞紐，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林都市；將都市空間構(gòu)造——以江、城、山、田自然格局為基礎(chǔ)，沿嘉陵江水系發(fā)展的組團(tuán)式都市；將都市形象構(gòu)造——“一核一心、三環(huán)八軸、六園五帶”的軸心式構(gòu)造模式；將都市發(fā)展方向明確為以江為軸、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。都市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路及1、2、3號(hào)辦公樓，人民公園廣場、體育中心、大劇院、濱江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大橋等都市重點(diǎn)工程相繼建成，總投資上億元的青居電站、小龍門電航橋工程、嘉陵江三橋、繞城高速西段、光彩大市場等工程正逐步建成設(shè)，博物館、科技館、圖書館、文化館即將興建。這些項(xiàng)目的實(shí)施，拉大了都市骨架，完善了都市功效。1.3、交通以聯(lián)接成渝、溝通周邊的道路建設(shè)為重點(diǎn)，大力構(gòu)建區(qū)域性交通網(wǎng)絡(luò)。繼成南高速公路通車后，南廣（安）高速、南充繞城高速公路東段通車，南充汽車客運(yùn)站、南充港和高坪機(jī)場投入使用，都市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路等都市重點(diǎn)工程相繼建成,南充都市由點(diǎn)及面的擴(kuò)張效應(yīng)和由面及點(diǎn)的吸納功效不停增強(qiáng)。1.4、人口年上六個(gè)月總?cè)丝冢ㄈf人）717.73724.77728.94728.94按照《南充市都市總體規(guī)劃(至)》經(jīng)省政府同意實(shí)施（見8月20日《成都商報(bào)》A3版），同意把南充市建設(shè)成為區(qū)域中心都市和當(dāng)代化大都市。南充市擬定的都市規(guī)劃藍(lán)圖是，到，都市用地規(guī)模62.5平方公里，都市人口70萬人；到，用地規(guī)模100平方公里，都市人口控制在100萬人以內(nèi)。而現(xiàn)在南充都市居住人口達(dá)成68.5萬，隨著都市競爭力的進(jìn)一步提高，到發(fā)展到100萬人的目的實(shí)現(xiàn)的可能性較大。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.1、GDP年上六個(gè)月GDP（萬元）2393039290076633527261754474年上六個(gè)月.10月GDP增加率13.80%21.21%15.58%14.10%12.5%點(diǎn)評：在全國經(jīng)濟(jì)放量的背景下，南充經(jīng)濟(jì)總量上了一種大臺(tái)階，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提高，、上六個(gè)月南充的GDP仍然保持高速增漲勢頭，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，根據(jù)南充“十一五規(guī)劃”中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增加速度保持在12%以上”，預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)增加態(tài)勢將保持在10%以上。2.2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和儲(chǔ)蓄存款年上六個(gè)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）107.33123.63142.384.92零售總額逐年增加率（%）15.115.1815.0915.7儲(chǔ)蓄存款（億元）187219.36257.96393.17儲(chǔ)蓄存款增加率（%）13.6517.3017.5952.41點(diǎn)評：社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持逐年、穩(wěn)步的高速增加；而儲(chǔ)蓄增加則迅猛提高，消費(fèi)欲望有待進(jìn)一步釋放、蘊(yùn)涵著巨大的消費(fèi)潛力。2.3、商品住宅投資年份.10月商品住宅完畢投資額（億元）9.415.415.2點(diǎn)評：商品住宅完畢投資額呈逐年上升趨勢，“商品住宅完畢投資額”上升幅度最大達(dá)成63.8%，而前10個(gè)月靠近的全年投資，體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司對市場的信心，同時(shí)也側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場的火熱、健康局面。2.4、都市人口人均消費(fèi)能力年上六個(gè)月居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增加率（%）9.811.17.78.99職工平均工資（元）924210652117356311職工平均工資增加率（%）12.115.2510.167.55點(diǎn)評：都市經(jīng)濟(jì)保持高速增加，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入仍然保持增加勢頭但相對較慢，在消費(fèi)實(shí)力的評定上需精確細(xì)分、謹(jǐn)慎看待。3、房地產(chǎn)政策環(huán)境在南充“十一五規(guī)劃”中把“主動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”作為規(guī)劃的重要目的之一。深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，多層次多渠道解決都市特困群體居住困難，加緊農(nóng)民拆遷還房步伐。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，吸引社會(huì)資金投入都市建設(shè)，增進(jìn)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。強(qiáng)化都市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功效，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。全方面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和公司資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。到“十一五”末，城鄉(xiāng)人均住宅建筑面積達(dá)成30㎡。南充市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史即使不長，但隨著系列宏觀調(diào)控的政策出臺(tái)，其有關(guān)法律、法規(guī)正在逐步完善，如網(wǎng)上備案系統(tǒng)開始啟動(dòng)、70%的90㎡指標(biāo)的嚴(yán)格執(zhí)行等有關(guān)宏觀調(diào)控政策的貫徹等，南充的房地產(chǎn)市場已開始逐步進(jìn)入規(guī)范。南充市政府在12月12日下發(fā)了《南充市房地產(chǎn)市場整頓告知》，并在隨即正式組織了有關(guān)會(huì)議，通過政策及輿論方法來規(guī)范、檢查南充房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為。在本次會(huì)議之后，南充市房地產(chǎn)市場的銷售違規(guī)狀況受到了明顯的改善。南充房地產(chǎn)政策環(huán)境將使整個(gè)產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。4、都市發(fā)展規(guī)劃4.1、南充將建成特大都市《中共四川省委有關(guān)制訂國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃的建議》提出：“增進(jìn)攀枝花、綿陽、自貢、南充加緊發(fā)展，有條件的向特大都市邁進(jìn)?！?2月19日，市委副書記、市長杜光輝在南渝經(jīng)濟(jì)合作項(xiàng)目推介會(huì)上提出：“要立足南充，通過借力成渝，早日把南充建成特大都市。南充正處在由中檔都市向大都市發(fā)展的過渡階段，南充將通過繞城高速公路建設(shè)，拉大都市骨架，擴(kuò)大都市規(guī)模，增大都市容量；以市政府整體搬遷為契機(jī)，整合都市要素，拓展都市空間，帶動(dòng)都市擴(kuò)張。屆時(shí)，南充嘉陵江上將有13座過江大橋，南充建成區(qū)面積將達(dá)60平方公里，建成區(qū)居住人口超出100萬人，南充作為川東北中心都市的地位將更加鞏固。4.2、南充都市發(fā)展方向以江為軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。4.3、都市發(fā)展布局一核：都市核心——以舊城商業(yè)區(qū)和高坪商業(yè)區(qū)共同構(gòu)成一種擁江發(fā)展的商務(wù)區(qū)，是都市最重要的功效區(qū)和景觀重心。一心：都市綠心——以嘉陵江中壩為核心，形成以生態(tài)、休閑為一體的都市生態(tài)綠心。三環(huán)：都市內(nèi)環(huán)（順慶濱江大道與玉帶路構(gòu)成），共13公里；中環(huán)（通過小龍電航橋、張爺廟大橋、江東大道等，加強(qiáng)3個(gè)城區(qū)之間的聯(lián)系），共27公里；外環(huán)（繞城東環(huán)、西環(huán)高速公路），共約六軸：3條東進(jìn)軸（涪江路、模范街至鶴鳴路，大東街至高坪東方大道，勝利路至松林大道）；3條南北拓展軸（人民南北中路、濱江大道、江東大道）等構(gòu)成的交通干道。5、南充市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要“十一五”發(fā)展總體目的：按照市委提出的建設(shè)“川東北區(qū)域中心都市”的規(guī)定，地區(qū)生產(chǎn)總值在的基礎(chǔ)上翻一番?；镜於ù|北產(chǎn)業(yè)聚集中心、商貿(mào)物流中心、科教文衛(wèi)中心、金融中心和交通、通信樞紐的區(qū)域地位；基本建成嘉陵江中游生態(tài)屏障。5.1、經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值年均增加速度保持在12%以上，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)成670億元以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)成8995元以上。經(jīng)濟(jì)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的增加值比重由目前的32：33.7：34.3調(diào)節(jié)到22.5：44.3：33.2，非農(nóng)就業(yè)比重達(dá)成55%以上。地方財(cái)政收入年均增加15%以上。5.2、城鄉(xiāng)化水平明顯提高著力構(gòu)建以市轄三區(qū)為中心、縣城為主干和若干小城鄉(xiāng)為基點(diǎn)的城鄉(xiāng)體系，創(chuàng)立中國優(yōu)秀旅游都市、國家園林都市、國家衛(wèi)生都市、國家環(huán)保模范都市和省級(jí)文明都市，使南充成為有特色、有品位、有文化、有影響力的當(dāng)代化都市。城鄉(xiāng)化水平由“十五”末的28.3%，提高到35.8%。5.3、主動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，多層次多渠道解決都市特困群體居住困難，加緊農(nóng)民拆遷還房步伐。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，吸引社會(huì)資金投入都市建設(shè)，增進(jìn)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。強(qiáng)化都市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功效，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。全方面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和公司資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。到“十一五”末，城鄉(xiāng)人均住宅建筑面積達(dá)成30㎡。5.4、加緊都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善區(qū)域中心都市功效，美化都市環(huán)境，提高都市形象。完畢都市二環(huán)線和小龍電航橋、上中壩、朱鳳寺大橋等重點(diǎn)工程建設(shè)，構(gòu)建順慶、高坪、嘉陵三區(qū)間的快速通道，形成方便快捷都市交通網(wǎng)絡(luò)。強(qiáng)化都市道路的建設(shè)與改造，大力發(fā)展公共交通。加緊都市地下管網(wǎng)、都市防洪堤、污水和垃圾解決等環(huán)保設(shè)施建設(shè)。加緊市政新區(qū)的配套建設(shè)，完善給排水、電網(wǎng)、供氣、公共消防、通訊等設(shè)施。加緊文化館、圖書館、科技館、體育場館、博物館等公共設(shè)施建設(shè)。擴(kuò)大都市綠化面積，改善都市生態(tài)環(huán)境。搞好都市規(guī)劃與土地運(yùn)用規(guī)劃的修編、銜接，加緊工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，調(diào)節(jié)用地布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)明條件。5.5、優(yōu)化城鄉(xiāng)構(gòu)造按照合理布局、特色鮮明、功效互補(bǔ)的原則，構(gòu)建中心都市、中小都市和建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鄉(xiāng)體系，繁華城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)容量。加緊南充中心都市建設(shè)。大幅度提高綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)輻射和帶動(dòng)作用，推動(dòng)都市人口向100萬規(guī)模發(fā)展，成為川東北都市群的重要依靠都市?？茖W(xué)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)中心、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、綠地系統(tǒng)、自然保護(hù)區(qū)、待開發(fā)的保存地區(qū)，建設(shè)生態(tài)良好、創(chuàng)業(yè)條件優(yōu)良、適宜居住的特大都市，為實(shí)現(xiàn)“四中心、兩樞紐”奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。加緊縣城建設(shè)。第二節(jié)、南充市房地產(chǎn)市場發(fā)展特性1、三區(qū)房地產(chǎn)市場狀況1.1、不同物業(yè)供銷狀況1.1.1項(xiàng)目住宅供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售金額（萬元）順慶區(qū)108100.37141915.4嘉陵區(qū)4743.1948230.5高坪區(qū)1514.2312659.4合計(jì)=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.79=SUM(ABOVE)202805.3南充住宅供應(yīng)面積達(dá)成了170萬㎡，而銷售達(dá)成了=SUM(ABOVE)157.8萬㎡，銷售率達(dá)成92.8%，銷售勢頭非常好，住宅供求比較平衡。其中電梯公寓的供應(yīng)量見下表：案名建筑面積地中海藍(lán)2.0萬㎡瑞露嘉都約6.5萬㎡望泰雅居1.8萬㎡錦繡江山0.85萬㎡水天麗景2.6萬㎡當(dāng)代名門2.0萬㎡浪高凱躍2.664萬㎡玉帶明珠1.0548萬㎡總計(jì)19.47萬㎡在住宅供應(yīng)中，電梯公寓的比重占到11.45%，而推出的電梯公寓銷售狀況均較好，根據(jù)調(diào)查除新開盤的項(xiàng)目望泰雅居銷售達(dá)70%外，其他電梯公寓銷售率均超出90%。1.1.項(xiàng)目非住宅供應(yīng)面積非住宅銷售面積非住宅銷售金額順慶區(qū)18萬㎡7.86萬㎡24103.8萬元嘉陵區(qū)11.5萬㎡（含光彩大市場）1.19萬㎡2145.21萬元高坪區(qū)12.7萬㎡7.63萬㎡17231.47萬元合計(jì)42.217.3943480.48在非住宅供應(yīng)中，供應(yīng)量高達(dá)42.2萬㎡，而銷售量僅為17.08萬㎡,其一年的空置量達(dá)成25.12萬㎡、比例達(dá)成了推出量59.53%，分析南充辦公物業(yè)開發(fā)極少，側(cè)面反映出商業(yè)的空置面積較大，將來商業(yè)物業(yè)的開發(fā)需要謹(jǐn)慎看待。1.2、不同方位住宅供銷狀況項(xiàng)目住宅供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）供銷比例順慶區(qū)108100.3792.93%嘉陵區(qū)4743.1991.9%高坪區(qū)1514.2394.87%合計(jì)=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.7992.81%三區(qū)供應(yīng)面積比例三區(qū)銷售面積比例在住宅供銷中，順慶區(qū)為最高、其供應(yīng)量達(dá)63%、銷售比例達(dá)64%；另首先為嘉陵區(qū)、其供應(yīng)量達(dá)28%、銷售比例達(dá)27%；高坪區(qū)為最弱、其供應(yīng)量為9%、銷售比例為9%。2、三區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格狀況2.1、均價(jià)增加狀況2.1.1、市轄三區(qū)商品房銷售面積、銷售總價(jià)、銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)表區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(jià)(單位:萬元)均價(jià)(單位:元/㎡)順慶區(qū)49.8657.9——7281675877——14601310——嘉陵區(qū)2.9344.25——368555572——12571255——高坪區(qū)13.716.54——1101714124——804853——累計(jì)=SUM(ABOVE)66.49=SUM(ABOVE)118.69=SUM(ABOVE)174.87=SUM(ABOVE)87518=SUM(ABOVE)1455732462861316122614082.1.2、市轄三區(qū)住宅均價(jià)走勢圖區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(jià)(單位:萬元)均價(jià)(單位:元/㎡)順慶、嘉陵、高坪區(qū)111.78157.79131516.45202805.4211761285點(diǎn)評：南充市區(qū)住宅均價(jià)僅為1285元/㎡，而同為省內(nèi)二級(jí)都市的雅安1-9月的住宅銷售均價(jià)都達(dá)成1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價(jià)達(dá)成1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價(jià)更是高達(dá)2152元/㎡，闡明南充的房地產(chǎn)價(jià)格尚有較大的上升空間、前景喜人。2.2、非住宅價(jià)格變動(dòng)狀況區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(jià)(單位:萬元)均價(jià)(單位:元/㎡)順慶、嘉陵、高坪區(qū)18.1217.0853111.7343480.5429312546南充非住宅均價(jià)不高，結(jié)合其商業(yè)的空置面積大的市場信息，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)控制體量。3、消費(fèi)者購置特性分析3.1、購置總量需求分析統(tǒng)計(jì)南充三區(qū)常住人口為68.5萬人，現(xiàn)有人均居住面積為26.4㎡；按照建設(shè)部頒布的全方面建設(shè)小康社會(huì)居住的指標(biāo)中“城鄉(xiāng)人均居住進(jìn)駐面積35㎡”這一指標(biāo)，南充在達(dá)成100萬人、大都市的發(fā)展目的，按照前述指標(biāo)計(jì)算，-南充市區(qū)需求的住房總面積為100×35-68.5×26.4=1691.6（萬㎡），年均需求的住房面積為1691.6÷14=120.83（萬㎡），根據(jù)南充三區(qū)商品房銷售面積為66.49萬㎡，住宅銷售面積為111.78萬㎡，住宅銷售面積為157.79萬㎡的市場數(shù)據(jù)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析，南充住宅需求面積預(yù)計(jì)與的需求量差別不會(huì)太大。3.2、購置者年紀(jì)構(gòu)成根據(jù)對南充錦繡北湖、濱江名城、格蘭春天、海山半島花園、凱旋帝景等5大代表性中高檔樓盤有效客戶數(shù)據(jù)分析，南充購置者的年紀(jì)分布以下：年紀(jì)段20歲下列20—29歲30—39歲40—49歲50歲以上備注客戶數(shù)量(個(gè))31350761655193有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為1990位不同年紀(jì)客戶比例1.55%17.58%38.24%32.91%9.69%點(diǎn)評：南充購置者年紀(jì)段重要集中在30-49歲其比例占到71.15%，是購房的絕對主力年紀(jì)段；其中20-29歲的年輕購置者比例占到17.58%。3.3、購置者區(qū)域比重分析地區(qū)順慶區(qū)嘉陵區(qū)高坪區(qū)周邊區(qū)縣其它地區(qū)備注客戶數(shù)量1099329200308163有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為2099位不同地區(qū)比例52.35%15.67%9.52%14.67%7.76%點(diǎn)評：南充客戶以順慶區(qū)為絕對主力，其比例達(dá)成52.35%，另首先外地客戶的購置比例達(dá)成了22.43%；分析成都外地客戶的購房比例超出50%，隨著南充大都市構(gòu)架的形成、將會(huì)吸引更多的外地人在南充置業(yè)，在項(xiàng)目的開發(fā)中應(yīng)注意外地人在購置比重并進(jìn)行針對性的營銷方略擬訂。3.4、付款方式分析付款方式一次性付款銀行按揭付款備注客戶數(shù)量(戶)512511有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為1023位不同付款方式比例50%50%點(diǎn)評：南充一次性付款與銀行按揭的比例達(dá)成了1：1，為后來項(xiàng)目營銷過程中的針對付款方式的方略提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。4、發(fā)展趨勢分析4.1、房地產(chǎn)開發(fā)趨勢南充市房地產(chǎn)市場近2年來發(fā)展勢頭迅猛，呈現(xiàn)出下列特點(diǎn)：4.1.1、投資力度不停加大、投資信心高漲南充房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為南充市的投資重點(diǎn)、消費(fèi)熱點(diǎn)、重要稅源和龍頭產(chǎn)業(yè)，其支柱產(chǎn)業(yè)地位得以凸顯，房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資總額的14.66%。商品住宅完畢投資額呈逐年上升趨勢，“商品住宅完畢投資額為15.4億元”比的9.4億元上升了63.8%，而前10個(gè)月投資就達(dá)成15.2億元（靠近的全年投資），體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司對市場的信心，而土地價(jià)格翻番的增加從側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場的火熱、健康發(fā)展局面。4.1.全市含有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司已發(fā)展到150多家，注冊資金21.8億元。南充大都市的構(gòu)架完畢后，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展同時(shí)吸引外來資金進(jìn)入南充。開始南充的開發(fā)操盤水平有了明顯的提高，出現(xiàn)了濱江名城、天地山水、格蘭春天、地中海藍(lán)、都市水鄉(xiāng)等高品質(zhì)樓盤，其市場的開發(fā)運(yùn)作水準(zhǔn)已達(dá)成了一定的專業(yè)高度，市場正逐步完善。4.1.3、開始重視市場研究與細(xì)分，產(chǎn)品以前南充大部分已開發(fā)項(xiàng)目由于對市場研究的深度不夠，呈現(xiàn)出相對盲目及混亂的開發(fā)狀況，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、環(huán)境和配套的建設(shè)水平不高且同質(zhì)化嚴(yán)重，造成產(chǎn)品的競爭加劇，空置率高；后來開始重視市場研究與細(xì)分、涌現(xiàn)出了一批含有差別性的高品質(zhì)樓盤并受到市場的追捧。4.1.4、品牌開發(fā)與規(guī)模開發(fā)隨著本地部分開發(fā)商意識(shí)的提高、外地開發(fā)商的進(jìn)入，以及通過對專業(yè)營銷公司、廣告公司、出名設(shè)計(jì)院、物管公司的引進(jìn)，開發(fā)項(xiàng)目在產(chǎn)品、營銷運(yùn)作、包裝與推廣等方面有了質(zhì)的飛躍，南充房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入品牌競爭的綜合素質(zhì)競爭的時(shí)代。4.2、房地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢4.2順慶區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境相對成熟，南充高品質(zhì)、高價(jià)住宅相對集中的區(qū)域，消費(fèi)者認(rèn)同度最高，始終是開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；高品質(zhì)開發(fā)、高價(jià)位樓盤成為此版塊的開發(fā)主流方向。嘉陵區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度比較順慶區(qū)版塊而言較為次之，中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著及以前大批項(xiàng)目的開發(fā)，土地資源相對有限、發(fā)展空間不大，將來是持續(xù)性的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。高坪區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度為三區(qū)中最弱版塊，但其土地升值最快，隨著近期三橋的開通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?、2年內(nèi)得以體現(xiàn)出來，此版塊是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。4.東：嘉陵江以東：土地升值最快，前階段重要受限于道路與大橋建設(shè)，但隨著近期三橋的開通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?、2年內(nèi)得以體現(xiàn)出來，是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。南：嘉陵區(qū)：中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著及以前大批項(xiàng)目的開發(fā)，土地資源相對有限、發(fā)展空間不大，是持續(xù)性的開發(fā)區(qū)域；南門壩：是、最熱點(diǎn)的區(qū)域，得益于濱江公園的修建與西河的整治，新開發(fā)的項(xiàng)目均以高檔為主、市場接受度較高，仍然是近2年內(nèi)的都市最熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一。西：以西山為代表，開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境均比較成熟，但土地資源比較稀少，是延續(xù)性的開發(fā)區(qū)域；北：政府新區(qū)：隨著政府新區(qū)的開發(fā)、以及都市土地的稀缺，本區(qū)域即將成為將來的關(guān)注的重點(diǎn)、房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；中：市中心區(qū)域：土地稀缺，土地成本高，最受消費(fèi)者關(guān)注、但又是高價(jià)格競爭的白熱化區(qū)域，其開發(fā)以小規(guī)模、高價(jià)格的電梯公寓為主，近2年內(nèi)是開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。4.3、房價(jià)會(huì)繼續(xù)平緩上漲預(yù)測中國經(jīng)濟(jì)CDP的增加率將保持在10%左右，根據(jù)南充十一五規(guī)劃中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增加速度保持在12%以上”，上述數(shù)據(jù)反映出南充整體經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速發(fā)展；一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的終極目的是保障房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展，從南充土地拍賣價(jià)格翻番的地價(jià)狀況、南充市區(qū)商品房均價(jià)不到1370元/㎡的房價(jià)狀況（研究同為省內(nèi)二級(jí)都市的雅安1-9月的住宅銷售均價(jià)都達(dá)成1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價(jià)達(dá)成1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價(jià)更是高達(dá)2152元/㎡），結(jié)合南充的居民收入水平及消費(fèi)支出增加速度低于南充經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的綜合狀況分析，南充房地產(chǎn)市場也將隨著地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展、價(jià)格尚有較大的上升空間、將來房價(jià)將會(huì)保持穩(wěn)健、平緩地上漲趨勢。第三章、南充市中高檔住宅市場分析第一節(jié)、供應(yīng)市場狀況1、產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析項(xiàng)目樓盤名稱樓盤數(shù)量多層樓盤順慶區(qū)：濱江名城1-2期、天地山水、格蘭春天、明宇·帝壹家、龍吟水郡、香檳小鎮(zhèn)、都市印象、上城家園17嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、海山半島花園、逸水蘭庭、滿庭芳、柏林美墅、水慕清華高坪區(qū)：上上城、水映蘭庭、金水岸電梯公寓順慶區(qū)：濱江名城3期、錦繡北湖、北湖盛景、凱旋帝景、香榭春天2期、塞納印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凱悅12嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、上城領(lǐng)地在南充的中高檔項(xiàng)目中，上六個(gè)月及以前重要以多層為主的產(chǎn)品形態(tài)，從下六個(gè)月電梯公寓產(chǎn)品形態(tài)開始大規(guī)模進(jìn)入市場，其比例占到了41%；分析電梯公寓的開發(fā)區(qū)域重要集中在順慶區(qū)、而嘉陵區(qū)極少、高坪區(qū)沒有的分布狀況，結(jié)合順慶區(qū)城區(qū)的土地供應(yīng)稀少狀況分析，電梯公寓將逐步成為主城區(qū)的主流產(chǎn)品開發(fā)形態(tài)。2、面積及戶型供應(yīng)狀況面積區(qū)間60㎡下列60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上套數(shù)333541185324951709根據(jù)抽樣對南充20個(gè)代表性中高檔樓盤、累計(jì)8949套房屋面積比例的調(diào)查分析，目前南充市場上，大中戶型的供應(yīng)量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場的第一主力戶型區(qū)間；而80-100㎡戶型比例為21%、100-120㎡戶型比例為23%，為市場的第二主力戶型區(qū)間；而60㎡下列戶型的比例僅為4%，市場供應(yīng)的比例較小。第二節(jié)、多層中高檔住宅項(xiàng)目分析1、多層中高檔項(xiàng)目簡析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型面積分布開盤價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格開盤時(shí)間銷售進(jìn)度銷售優(yōu)惠配套物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月/㎡）濱江名城1、2期宏凌實(shí)業(yè)濱江中路四段276號(hào)順慶區(qū)多層：約7㎡電梯：29934.9㎡商業(yè)：5328.74㎡容積率：1.74建筑密度：26.9％車位：３期地下93個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù)（494套）80—100㎡下列13.16%（65套）100—120㎡下列3.24%（16套）120—140㎡下列51.62%（255套）140㎡以上31.98%（158套）起價(jià)：1500最高價(jià)：2400均價(jià)：1800起價(jià)：1950最高價(jià)：2650均價(jià)：23001期：.4.152期：.7.221期：90%2期：80%1期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球場、籃球場、游泳池、休閑會(huì)所盛華堂住宅0.68，商業(yè)1.00天地山水文迪房地產(chǎn)西山腳下.彩虹橋畔順慶區(qū)總建面：88000㎡住宅：84000㎡容積率：1.41綠化率：38.3％建筑密度：27.1％車位：365個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房/聯(lián)排別墅總套數(shù)（2期392套）80—100㎡下列20.4％(80套)100—120㎡下列19.13％(75套）120—140㎡下列43.8%(172套)140㎡以上16.38%(65套）起價(jià)：多層1600花園洋房2400聯(lián)排2500起價(jià)：多層2100花園洋房2400.9.2880%1期：一次性3%、分期1%、按揭0.5%2期：一次性2%、分期無、按揭無游泳池、籃球場、會(huì)所盛華堂多層0.58、花洋0.78、疊拼0.88、聯(lián)排0.98最高價(jià)：多層2550花園洋房2700聯(lián)排2700最高價(jià)：多層2750花園洋房2800均價(jià)：多層2400花園洋房2600均價(jià)：多層花園洋房2500聯(lián)排2600格蘭春天宏凌實(shí)業(yè)順慶區(qū)玉帶路南段順慶區(qū)總建面：10多萬㎡住宅：10萬㎡商業(yè)：3000㎡容積率：1.55綠化率：51.3%建筑密度：29.7%車位：226個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù)（719套）89—100㎡下列5.57%（56套）104—120㎡下列5.02%（21套）123—140㎡下列64.71%（351套）140㎡以上24.79%（29套）起價(jià)：1400多最高價(jià)：2245均價(jià)：1680起價(jià)：1618最高價(jià)：2454均價(jià)：1800.7.1595%左右一次性2%、按揭0.5%游泳池、會(huì)所、籃球場、超市盛華堂0.68香榭春天1期延安路436號(hào)總建面：17.2萬㎡住宅：16萬㎡商業(yè)：㎡地下總面：10000㎡容積率：1.68綠化率：43％車位：400個(gè)產(chǎn)品類型：多層總套數(shù)（1151套）60㎡下列10%（150套）60—80㎡下列20%（300套）80—100㎡下列30%（450套）100—120㎡下列30%（450套）120—140㎡下列5%（75套）140㎡以上4%（60套）起價(jià)：1340最高價(jià)：1500均價(jià)：1400起價(jià)：1800最高價(jià)：2200均價(jià)：會(huì)所、幼兒園、景觀道蜀成物業(yè)0.65興業(yè)·香檳小鎮(zhèn)興業(yè)房地產(chǎn)金魚嶺順慶區(qū)住宅：96910㎡容積率：2.2綠化率：45.4%建筑密度：29.8%車位：1期380個(gè)，2期未定產(chǎn)品類型：多層/高層總套數(shù)（1期384套）80—100㎡下列17.24%（60套）100—120㎡下列43.1%（150套）120—140㎡下列17.24%（60套）140㎡以上32.76%（114套）未定未定.1月份未銷售未定游泳池、會(huì)所、健身器材未定未定地中海南恒河地產(chǎn)光彩大市場南高旁嘉陵區(qū)總建面：13.75萬㎡住宅：8.7萬㎡純商業(yè)：2.56㎡社區(qū)商業(yè)：2855.44㎡容積率：1.66綠化率：33％以上車位：地上298個(gè)、地下200個(gè)產(chǎn)品類型：花園洋房/多層/高層(18)總套數(shù)（448套）起價(jià)：多層1310花園洋房1610別墅2600起價(jià)：多層1650花園洋房1780別墅2800——95%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休閑會(huì)所、餐飲、小朋友游樂、小廣場香港英聯(lián)華多層0.50、花洋0.60、別墅0.80最高價(jià)：多層1430花園洋房1680別墅2600最高價(jià)：多層1680花園洋房1920別墅2800均價(jià)：多層1300花園洋房1600別墅2600均價(jià)：多層1600花園洋房1850別墅：2800明宇·帝壹家(B組)豐泰房地產(chǎn)濱江路四段368號(hào)順慶區(qū)住宅：94815㎡商業(yè)：底商面積未定容積率：1.55綠化率：32%建筑密度：29.2%車位：370個(gè)產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù)（716套）100—120㎡下列20%（142套）120—140㎡下列70%（501套）140㎡以上10%（71套）起價(jià)：1598最高價(jià)：2280均價(jià)：1800-1900起價(jià)：1800最高價(jià)：2400均價(jià)：1900.10.2898%一次性2%、按揭無羽毛球場、籃球場、游泳池、休閑會(huì)所、網(wǎng)球場宇豪物管0.58龍吟水郡2期萬事興置業(yè)北干道與正陽路交匯處順慶區(qū)總建面:114769㎡住宅：100675㎡多層：74345㎡小高層：26330㎡商業(yè)：3376㎡容積率：1.79綠化率：35%建筑密度：29.09%車位：112個(gè)地下產(chǎn)品類型：多層/花園洋房總套數(shù)（884套）80－100㎡：230套，占總套數(shù)的26%100-120㎡：230套，占總套數(shù)的26%120-140㎡：約100套，占總套數(shù)的11.31%140㎡以上：約60套，占總套數(shù)的6.78%起價(jià)：1800最高價(jià)：2570均價(jià)：2100初認(rèn)購超出90%一次性2%、按揭無見備注超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心、農(nóng)貿(mào)市場、會(huì)所、休閑娛樂中心家好物業(yè)0.5海山半島花園海山房產(chǎn)長城北路28號(hào)嘉陵區(qū)總建面：16萬㎡住宅：158186.83㎡商業(yè)：3412.856㎡容積率：1.59綠化率：50%建筑密度：29.1%車位：587個(gè)產(chǎn)品類型：多層1期總套數(shù)（423套）80—100㎡下列13.2%（56套）100—120㎡下列9.2%（39套）120—140㎡下列63.59%（269套）140㎡以上13.9%（59套）起價(jià)：1180最高價(jià)：1400均價(jià)：1260起價(jià)：1286最高價(jià)：1808均價(jià)：163010月98%會(huì)所、游泳池、景觀長廊、小朋友老人游樂場、晨跑道成都春暉物業(yè)0.5泰合·都市印象泰合房地產(chǎn)金魚嶺街1號(hào)順慶區(qū)總建面：85410㎡住宅：75410㎡商業(yè)：1萬㎡容積率：2.025綠化率：32%建筑密度：32.56%車位：304個(gè)產(chǎn)品類型：多層總套數(shù)（608套）80—100㎡下列17%（100套）100—120㎡下列50%（300套）120—140㎡下列7%（40套）140㎡以上26%（160套）頂躍起價(jià)：1580最高價(jià)：1780均價(jià)：1650起價(jià)：1718最高價(jià)：2320均價(jià)：.1.170%一次性2%、按揭無小朋友中心、會(huì)所南充恒豐0.5塞納印象濱江南路嘉陵區(qū)總建面：48900㎡住宅：4萬㎡商業(yè)：容積率：2.89總套數(shù)465套未公布12月排號(hào)未定未定錦通·滿庭芳錦通置業(yè)陳壽路與長城路交匯處嘉陵區(qū)總建面：15.25萬㎡住宅：14萬㎡商業(yè)：5000㎡容積率：1.8綠化率：36.82%建筑密度：15.25%車位：80個(gè)產(chǎn)品類型：多層/高層1、2期總套數(shù)（440套）80—100㎡下列53%（230套）100—120㎡下列34%（150套）120—140㎡下列2%（10套）140㎡以上11%（50套）起價(jià)：1070（１期套內(nèi)）最高價(jià)：1240均價(jià)：1155起價(jià)：1500（2期開盤）最高價(jià)：1999均價(jià)：1750.8.2665%一次性3%、按揭1%會(huì)所、漫步道、景觀水池、小朋友游樂場鴻濟(jì)物業(yè)0.5柏林美墅玉泉路嘉陵區(qū)總建面：15萬㎡容積率：1.8綠化率：35%建筑密度：27%產(chǎn)品類型：多層1期總套數(shù)（384套）80—100㎡下列１%（５套）100—120㎡下列２６%（100套）120—140㎡下列３２%（120套）140㎡以上39%（149套）起價(jià)：1440最高價(jià)：1650均價(jià)：1580最高價(jià)：2300均價(jià)：2100小朋友游樂、會(huì)所、游泳池、劃船萊詩物業(yè)0.6逸水蘭庭成都瑞升房地產(chǎn)濱江南路嘉陵區(qū)總建面:51740㎡容積率：2.15綠化率：30.1建筑密度：25.9％車位：140(全地下敞開式)產(chǎn)品類型：多層/高層(15)總套數(shù)（270套）80—100㎡下列18%（50套）100—120㎡下列33%（90套）120—140㎡下列37%（100套）140㎡以上11%（30套）起價(jià)：1700最高價(jià)：1980均價(jià)：1800.11下旬未銷售多層80%未定一次性3%，分期無，按揭無小朋友游樂、老年健身逸水蘭庭物管0.6京華上上城高坪陽春路中段高坪區(qū)總建面：5.83萬㎡1期住宅：22390.92㎡1期商業(yè)：2503.37㎡容積率：1.986綠化率：31.08%建筑密度：29.8%車位：30多個(gè)產(chǎn)品類型：多層1期總套數(shù)（168套）80—100㎡下列36%（60套）120—140㎡下列55%（92套）140㎡以上9%（16套）未公布會(huì)所、羽毛球場、小朋友游樂未定水映蘭庭望鶴路高坪區(qū)總建面：3.3萬㎡總占地面：30畝容積率：1.78綠化率：30%以上車位：100個(gè)產(chǎn)品類型：多層/高層總套數(shù)200余套起價(jià)：1700（預(yù)計(jì)）最高價(jià)：（預(yù)計(jì)）小朋友游樂、健身房、超市未定金水岸江東大道高坪區(qū)總建面：2.7萬㎡容積率：1.8綠化率：３７％建筑密度：３０％地下總面：２３畝車位：149個(gè)產(chǎn)品類型：多層總套數(shù)（186套）80—100㎡下列2%（3套）100—120㎡下列77%（143套）120—140㎡下列18%（35套）140㎡以上3%（5套）未公布游樂場未定2、價(jià)格分析2.1、04-主力價(jià)格走勢（單位：元/㎡）多層中高檔樓盤（均價(jià)區(qū)間）1200-13001300-14001500-16001750-1850高檔樓盤（均價(jià)區(qū)間）1400-15001500-16001700-1800-2100底南充高檔住宅的多層主力價(jià)格已經(jīng)拉升到-2100元/㎡的高度，為新開發(fā)的高檔項(xiàng)目定價(jià)提供了一種價(jià)格參考標(biāo)尺。2.2、底部分代表性樓盤價(jià)格匯總（單位：元/㎡）案名起價(jià)均價(jià)最高價(jià)高端濱江名城2期195023002650天地山水2期24002700平均值197523002675中高檔及高檔格蘭春天162018002450明宇帝壹家2期165019002400龍吟水郡2期180021002570海山半島花園129016301810滿庭芳150017501999柏林美墅150016002200都市印象17182320平均值158218472250南充底高端樓盤的均價(jià)達(dá)成了2300元/㎡，比中期而言拉升幅度高達(dá)400-500元/㎡，在一系列宏觀調(diào)控的政策下，房地產(chǎn)價(jià)格一路上揚(yáng)，為的高端樓盤的價(jià)格制訂奠定了堅(jiān)實(shí)的參考基礎(chǔ)。第三節(jié)、電梯公寓中高檔住宅項(xiàng)目分析1、電梯公寓中高檔項(xiàng)目簡析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型面積分布開盤價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格開盤時(shí)間銷售進(jìn)度銷售優(yōu)惠配套物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月/㎡）錦繡北湖宏凌實(shí)業(yè)文化路原行署二院順慶區(qū)總建面：13萬㎡住宅：12萬㎡商業(yè)：1萬㎡容積率：7綠化率：35％車位：320個(gè)產(chǎn)品類型：高層（32）不詳未定.11.12開始排號(hào)未銷售未定會(huì)所、游泳池、景觀道盛華堂未定北湖盛景民和房地產(chǎn)魚米巷12號(hào)順慶區(qū)總建面：4萬㎡住宅：37000㎡商業(yè)：㎡容積率：8綠化率：25％建筑密度：70％占地：㎡車位：100個(gè)產(chǎn)品類型：高層（33層）總套數(shù)（348套）60㎡下列8%29套）60—80㎡下列60%（216套）80—100㎡下列10%（37套）100—120㎡下列10%（36套）120—140㎡下列10%（36套）140㎡以上1%（4套）未定開始排號(hào)預(yù)計(jì)開盤時(shí)間4月未銷售未定花園未定未定凱旋帝景德瑞房地產(chǎn)老嘉陵江大橋頭順慶區(qū)總建面：46050.32㎡住宅：34112.39㎡商業(yè)：8348.38㎡容積率：8.19占地：5187㎡建筑密度：44.9％車位：地下150個(gè)產(chǎn)品類型：26-29層高層總套數(shù)（400套）60㎡下列38%（154套）60—80㎡下列6%（25套）80—100㎡下列30%（121套）100—120㎡下列6%（25套）120—140㎡下列6%（25套）140㎡以上13%（50套）未定春節(jié)左右未銷售未定會(huì)所香港英聯(lián)華未定濱江名城3期宏凌實(shí)業(yè)濱江中路四段276號(hào)順慶區(qū)電梯：29934.9㎡車位：3期地下93個(gè)產(chǎn)品類型：高層(28)3期總套數(shù)204套120—140㎡下列50%（102套）140㎡以上50%（102套）起價(jià)：1830最高價(jià)：3150均價(jià)：2460起價(jià)：最高價(jià)：3460均價(jià)：27061期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球場、籃球場、游泳池、休閑會(huì)所盛華堂住宅0.68，商業(yè)1.00望泰雅居2期宏業(yè)房地產(chǎn)濱江路順慶區(qū)住宅：24367.69㎡商業(yè)：3369.89㎡容積率：4.46綠化率：30.3％占地：1311.04㎡建筑密度：36.86％車位：約30—40個(gè)產(chǎn)品類型：高層(28層)總套數(shù)（150套）80—100㎡下列33.3%（50套）120—140㎡下列3.3%（50套）140㎡以上33.3%（50套）起價(jià)：2038最高價(jià)：2738起價(jià)：2238最高價(jià)：2938.11.1230%一次性3%、分期2%、按揭1%網(wǎng)球場、小朋友游樂場、健身中心天誠物管0.9瑞露嘉都濱江中路四段順慶區(qū)總建面：30萬㎡容積率：1.46綠化率：70％建筑密度：30％車位：1000多個(gè)1期總套數(shù)（534套）80—100㎡下列3.75%（20套）120—140㎡下列33.71%（180套）140㎡以上62.55%（334套）起價(jià)：1668最高價(jià)：2100均價(jià)：1800起價(jià)：2108最高價(jià)：2880均價(jià)：25001期9月排號(hào)、2期10月排號(hào)1期98%羽毛球場、網(wǎng)球場、游泳池、乒乓球臺(tái)、健身房、小朋友游樂、超市、會(huì)所四川吉瑞物業(yè)電梯1.0、花洋1.1、聯(lián)排1.2五星鼎城儀鳳街11號(hào)順慶區(qū)總建面：45433㎡住宅：4萬㎡左右商業(yè)：近2萬㎡占地：6畝公攤率：19%車位：地下2層產(chǎn)品類型：32層高層80－100㎡：180套，占總套數(shù)54.5%100-120㎡：60套，占總套數(shù)18%120-140㎡：60套，占總套數(shù)18%140㎡以上：30套，占總套數(shù)9.5%未公布未定未銷售無未定地中海南恒河地產(chǎn)光彩大市場南高旁嘉陵區(qū)住宅：3萬㎡綠化率：33%車位：地上298個(gè)、地下200個(gè)產(chǎn)品類型：高層(18)60㎡下列：80%60—80㎡：20%起價(jià)：2130每2層加50元/㎡，現(xiàn)已封盤，已賣200套，總423套，18層.11.2965%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休閑會(huì)所、餐飲、小朋友游樂、小廣場香港英聯(lián)華多層0.50、花洋0.60、別墅0.802、價(jià)格分析案名起價(jià)均價(jià)最高價(jià)高檔(或高價(jià))濱江名城原價(jià):1830原價(jià):2460原價(jià):3150現(xiàn)價(jià):現(xiàn)價(jià):2700現(xiàn)價(jià):3440地中海藍(lán)原價(jià):1850原價(jià):2100原價(jià):2300現(xiàn)價(jià):2130現(xiàn)價(jià):2350現(xiàn)價(jià):2530逸水蘭庭待定瑞露嘉都原價(jià):1800原價(jià):2100原價(jià):2300現(xiàn)價(jià):2108現(xiàn)價(jià):2500現(xiàn)價(jià):2880望泰雅居原價(jià):1900原價(jià):2200原價(jià):2730現(xiàn)價(jià):2108現(xiàn)價(jià):2400現(xiàn)價(jià):2938平均值原價(jià):1845原價(jià):2215原價(jià):2672現(xiàn)價(jià):2089現(xiàn)價(jià):2488現(xiàn)價(jià):2947中檔錦繡江山17302300水天麗景16801850當(dāng)代名門17002200浪高凱悅17302200玉帶明珠156817501850平均值168119202110分析南充電梯公寓的價(jià)格信息：中檔次項(xiàng)目的平均起價(jià)在1680元/㎡左右，均價(jià)在1920元/㎡左右,最高價(jià)格在2110元/㎡左右；高檔次(或高價(jià))項(xiàng)目現(xiàn)推出價(jià)格比原開盤價(jià)格平均上漲200元/㎡左右，進(jìn)入高價(jià)位：底平均起價(jià)在2100元/㎡左右，均價(jià)在2490元/㎡左右,最高價(jià)格在2950元/㎡左右。分析南充現(xiàn)有電梯公寓價(jià)格變化：濱江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是底才把價(jià)格進(jìn)行大幅度拉升，其平均均價(jià)達(dá)成了2500元/㎡左右的高價(jià)位水平；結(jié)合電梯公寓總體放量不大的供應(yīng)狀況，以及根據(jù)其高價(jià)位房源的銷售走勢相對較慢的市場狀況分析，南充購置群體對電梯公寓的價(jià)格接受還是有一定程度的。第三節(jié)、中高檔住宅供應(yīng)分析1、多層項(xiàng)目推出面積分析項(xiàng)目序號(hào)樓盤名稱預(yù)計(jì)推出面積順慶區(qū)1濱江名城1期剩余:700㎡2期總:16830㎡2香榭春天1期剩余9000㎡2期總:16830㎡3龍吟水郡1期剩余:8539.72㎡2期:100675㎡4明宇帝壹家2期一批剩余:約1㎡,第二批尚未規(guī)劃5天地山水2期剩余:約7700㎡6上城家園2期未簽：9065㎡7都市印象剩余36000㎡8香檳小鎮(zhèn)1期總:44798㎡9格蘭春天1期剩余:2880㎡2期總:50000㎡合計(jì)315017.72嘉陵區(qū)10海山半島花園約60000多㎡㎡11滿庭芳1、2組團(tuán)剩余:280㎡,第3組團(tuán)資料未出來12地中海藍(lán)無13水慕清華30600㎡14柏林美墅1、2期剩余：4080㎡15逸水蘭庭10000㎡合計(jì)104960高坪區(qū)16上上城22390.92㎡17金水岸25000㎡多層項(xiàng)目推出面積累計(jì)467377.22㎡2、電梯公寓項(xiàng)目推出面積分析項(xiàng)目序號(hào)樓盤名稱預(yù)計(jì)推出面積順慶區(qū)1濱江名城29934.9㎡2望泰雅居約8000㎡3瑞露嘉都2期總：100000㎡4北湖盛景36000㎡5錦繡北糊130000多㎡6凱旋帝景34112.32㎡7浪高凱悅25000㎡8五星·鼎城4㎡9香榭春天6000多㎡10龍吟水郡26330㎡合計(jì)437375㎡嘉陵區(qū)11上城領(lǐng)地90000㎡12地中海藍(lán)23000㎡14逸水蘭庭0㎡合計(jì)133000電梯公寓項(xiàng)目推出面積累計(jì)570375㎡3、拍賣地塊推出面積預(yù)估分析地塊名稱地塊位置土地規(guī)模(畝)規(guī)劃容積率指標(biāo)預(yù)估推出面積(㎡)南市土公()9嘉陵區(qū)茶盤路7.0831.88500南市土公()10玉帶路6號(hào)24.482.570000南市土公()10玉帶路4號(hào)17.042.5南市土公()11江東大道側(cè)1號(hào)40.99280000南市土公()11江東大道側(cè)2號(hào)42.72南市土公()8政府新區(qū)17號(hào)195.84100000南市土公()8政府新區(qū)17號(hào)238.14南市土公()8政府新區(qū)17號(hào)357.71.869239南市土公()9嘉陵火花鎮(zhèn)小橋子21.241.825478南市土公()9順慶周家壩82號(hào)26.322.238602內(nèi)燃機(jī)地塊——953.580000明宇3期地塊——約1001.860000宏凌嘉陵地塊——200左右——80000合計(jì)=SUM(ABOVE)611819根據(jù)以上分析，南充中高檔樓盤推出總量預(yù)計(jì)在467377＋570375＋=SUM(ABOVE)611819=1649571㎡左右；分析南充項(xiàng)目及地塊狀況，尚有部分項(xiàng)目未包含在以上分析中，結(jié)合這一狀況預(yù)計(jì)南充房地產(chǎn)全年的放量在170萬㎡以上。而根據(jù)南充三區(qū)住宅放量170萬㎡，當(dāng)年銷售157.79萬㎡的銷售狀況，供需基本平衡，未出現(xiàn)大量空置；根據(jù)將來房地產(chǎn)將保持持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展的大趨勢，南充房地產(chǎn)市場前景較為樂觀。在已知項(xiàng)目中：電梯公寓項(xiàng)目的放量（面積為570375㎡）初次超出多層項(xiàng)目放量（面積為437377㎡），電梯公寓開發(fā)將成為南充房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向；根據(jù)電梯公寓的放量局限性20萬㎡的市場狀況分析，電梯公寓將面臨激烈的市場競爭。第四節(jié)、中高檔住宅銷售速度加緊項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間底時(shí)銷售進(jìn)度（%）濱江名城1期.4.1598%格蘭春天.7.1595%明宇·帝壹家(A組).9.2399%明宇·帝壹家(B組).10.2898%龍吟水郡.1090%(預(yù)定)天地山水.9.2880%上城家園.10.2980%海山半島花園.4.1692%根據(jù)上表能夠看出，南充中高檔樓盤達(dá)成90%銷售率的銷售周期都在6個(gè)月以內(nèi),個(gè)別項(xiàng)目如明宇·帝壹家、龍吟水郡、天地山水等則在3個(gè)月內(nèi)完畢，闡明中高檔住宅的銷售速度較快。第五節(jié)、高檔住宅步入品牌競爭南充房地產(chǎn)市場正在向成熟階段發(fā)展，隨著本地部分開發(fā)商意識(shí)的提高、外地開發(fā)商的進(jìn)入，以及通過對專業(yè)營銷公司、廣告公司、出名設(shè)計(jì)院、物管