房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告范本

房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目錄TOC\o"1-1"\h\z\u第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 14第三章資源開發(fā)及綜合運(yùn)用分析 17第四章節(jié)能分析 21第五章建設(shè)用地分析 25第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 26第七章投資估算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 30第八章社會(huì)影響分析 36第九章結(jié)論與建議 39第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位1.1.1項(xiàng)目名稱：宿松縣陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目1.1.2申報(bào)單位：宿松縣華美房地產(chǎn)有限公司申報(bào)單位概況：宿松中豪房產(chǎn)開發(fā)有限公司含有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，法人代表：何國燈，公司實(shí)施董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)有工程建設(shè)開發(fā)部、物資供應(yīng)部、綜合部、售房部和財(cái)務(wù)部，是含有高素質(zhì)人才和科學(xué)管理水平，有一定實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司本著“以人為本，質(zhì)量第一”的經(jīng)營宗旨，在全體員工的共同努力下，在過去的一年中獲得了快速發(fā)展。我公司充足運(yùn)用地理環(huán)境，使社區(qū)與周邊環(huán)境相融合，規(guī)劃設(shè)計(jì)將力圖營造一種功效合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的人居環(huán)境，追求社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益的整合，為宿松縣的快速發(fā)展做出奉獻(xiàn)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1報(bào)告編制的根據(jù)國家發(fā)展改革委員會(huì)《有關(guān)公布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的告知》發(fā)改投［］1169號(hào)；國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)》（第三版）；宿松縣國土局核發(fā)的土地掛牌出讓成交確認(rèn)書；宿松縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；《中華人民共和國建筑法》；國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》；國家有關(guān)防火、安全衛(wèi)生、勞動(dòng)保護(hù)和環(huán)保等規(guī)程和規(guī)定。1.2.2建設(shè)背景與市場調(diào)查分析中國房地產(chǎn)業(yè)還在發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)節(jié)，成為了國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。中國目前商品住房市場中最重要的構(gòu)造是改善性需求，即換房居住的需求。目前中國都市的人均住房面積約26平方米，此數(shù)并不大，尚有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國就會(huì)新增13億平方米的住房需求?；谏狭鶄€(gè)月保定樓市消費(fèi)者心理調(diào)查分析認(rèn)為：（一）剛需是市場主體:31-40歲的購房者占了47%的比重，改善住房條件為購房重要因素；72%的受訪人群年收入在5萬或者5萬下列，首付局限性或是影響置業(yè)主因；初次置業(yè)與改善性購房群體是參加本次調(diào)查的主體人群；（二）70%的受訪者在購房時(shí)的承受范疇在40萬元下列，62%的受訪者可承受的月還款額在1500元下列，在保定的購房者能承受的房屋總價(jià)能力偏低，月還款能力偏低。目前宿松縣住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在80-100m2下列的占總量的72%，住宅面積在101--120m2的占總量的20%，121--140m2占總量的8%。從以上統(tǒng)計(jì)成果看，80m2--120m2的住宅面積目前是宿松縣住宅市場上供應(yīng)的主力，另外，本項(xiàng)目所在的宿松縣房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目周邊的重要樓盤，在住宅平均價(jià)格為3300元/平方米。購房者所能承受的價(jià)格在15-20萬之間，比例占到總量的80%以上。高收入人群所占比例為20%左右，其房價(jià)承受范疇較高。山水華庭、山水港灣社區(qū)住宅銷售均價(jià)在3300元/平方米左右，且銷售狀況良好。從市場現(xiàn)狀看，本項(xiàng)目地處縣城中心，地理位置優(yōu)越，交通便利，住房的需求一定會(huì)更大。另外國家對(duì)居民購置住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有助于加緊中國產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和消費(fèi)構(gòu)造的調(diào)節(jié)，拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。根據(jù)市場狀況及地區(qū)住宅需求分析，公司擬進(jìn)行陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。1.2.3建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)規(guī)劃本項(xiàng)目地點(diǎn)位于破涼鎮(zhèn)，占地面積約11999.73平方米。根據(jù)宿松縣住建局下達(dá)的規(guī)劃要點(diǎn)，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住綜合用地（可兼容商業(yè)用地，兼容量≤10%），重要規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：容積率≤1.8，建筑密度≤30%，綠地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面積21490平方米，重要出入口方位為北側(cè)。1.2.4建設(shè)條件1.2.4.1區(qū)位概況育才花園三期工程開發(fā)項(xiàng)目所在的宿松縣破涼鎮(zhèn)，破涼鎮(zhèn)集鎮(zhèn)緊鄰宿松縣工業(yè)園區(qū)，距縣城中心9公里，安慶130公里，九江80公里，合肥230公里。武漢220公里，南昌240公里。318高速105國道，合九鐵路穿鎮(zhèn)而過，合九鐵路宿松客貨站座落集鎮(zhèn)之中。距黃金水道長江復(fù)興碼頭60公里，是本下縣陳漢、北浴、柳平、隘口、趾風(fēng)五鄉(xiāng)，二郎、涼亭兩鎮(zhèn)到縣城必經(jīng)之路，形成了完善、便捷的客貨交通樞紐。1.2.4.2自然條件1.氣候本地屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，年平均氣溫16.6℃，年降水量1400mm，無霜期255天左右，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，夏季多西南風(fēng)。降水：年平均降水量為1236.4毫米,年最大降水量為1908.8毫米，常年雨季為6月下旬至8月中旬。2.地形地貌項(xiàng)目區(qū)域宏觀地貌單元屬長江中下游沖洪積平原，微地貌屬長江河漫灘。上部地層以第四系沖、淤積粘性土、粉土、粉細(xì)砂層構(gòu)成，覆蓋層厚度不不大于30.00m。3.地理?xiàng)l件宿松縣古稱松茲侯國，建縣于西漢高后年間，約22歷史。屬安徽省安慶市管轄。宿松縣是皖鄂贛三省八縣結(jié)合部。據(jù)有關(guān)資料顯示，全縣耕地64萬畝，山場73萬畝，可養(yǎng)水面84萬畝；境內(nèi)山區(qū)、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然資源豐富。宜漁淡水面積居全國第二、安徽第一，養(yǎng)殖條件優(yōu)越，名優(yōu)特水產(chǎn)品有較高出名度。據(jù)有關(guān)資料顯示，該縣棉花常產(chǎn)超出2.5萬噸；有“長江絕島”小孤山、“南國小長城”白崖寨等，是皖西南旅游帶的重要構(gòu)成部分。1.2.5工程技術(shù)方案1.2.5.1工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)根據(jù)（1）《中華人民共和國都市規(guī)劃法》建設(shè)部（2）《都市規(guī)劃編制方法實(shí)施細(xì)則》建設(shè)部1996年（3）《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）（修訂）（4）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-)（5）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-)（6）《給水排水工程管道構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》（50332-)（7）《給水排水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50268-）（8）《都市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50220-95）（9）《都市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地原則》（GBJ137-90）（10）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）（）（11）《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ50-）（12）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-）（13）《都市規(guī)劃行政執(zhí)法手冊(cè)》保定市規(guī)劃局（14）《高層建筑混凝土構(gòu)造技術(shù)規(guī)程》JBJ3-（15）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-（16）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93（17）《屋面工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50207-（18）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（）（19）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-（20）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-（21）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》JGJ26-95（）（22）《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411-（23）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-（24）《建筑抗震設(shè)防分類原則》GB50223-（25）《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》GB50009-（）（26）《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-（27）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-（28）《建筑地基解決技術(shù)規(guī)范》GB50079-（29）《砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-（30）《建筑構(gòu)造可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一原則》GB50068-（31）項(xiàng)目有關(guān)技術(shù)資料1.2.5.2設(shè)計(jì)原則（1）建筑物平面設(shè)計(jì)根據(jù)各自功效不同而遵照不同的設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保功效齊全，交通順暢，布局合理。（2）建筑物全方面突出體現(xiàn)形式與功效的有機(jī)結(jié)合，盡量簡潔、明快。（3）建筑物門窗設(shè)計(jì)以嚴(yán)格、安全為準(zhǔn)則，并滿足節(jié)能建筑的需要。（4）建筑物照明及監(jiān)控線路隱蔽安裝以利安全。（5）建筑物內(nèi)飾以簡潔、素潔為主，地面鋪陶瓷地磚，墻面涂白色乳膠漆，屋頂鋪設(shè)高分子防水卷材。1.2.5.3規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃用地面積11999.73平方米，地下人防工程為地下室。輔助配套設(shè)施涉及：發(fā)電機(jī)房、水泵房以及門衛(wèi)室、物業(yè)管理、會(huì)所等，為磚混構(gòu)造。規(guī)劃總建筑面積21490平方米。1.2.6總圖布置1.2.6.1總圖布置原則（1）充足考慮都市久遠(yuǎn)規(guī)劃，建筑物盡量滿足布局合理、運(yùn)用率高的規(guī)定。（2）建筑物滿足采光、通風(fēng)、消防及管網(wǎng)布置規(guī)定。（3）滿足遠(yuǎn)近結(jié)合，功效區(qū)別明確，布置合理的規(guī)定。1.2.6.2總平面布置原則（1）結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局；（2）根據(jù)福利服務(wù)中心的功效特點(diǎn)，按功效分區(qū)；（3）滿足工作生活規(guī)定，盡量縮短電力、供（排）水管線，減少成本；（4）滿足消防規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，節(jié)省能源；（5）合理進(jìn)行綠化建設(shè)，以達(dá)成減少污染、美化壞境的目的；（6）合適預(yù)留建設(shè)用地，確保老年公寓可持續(xù)發(fā)展。1.2.6.3總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目區(qū)北部為生活區(qū)，布置有公寓樓、康復(fù)中心、門診部；南部為附屬區(qū)，布置有洗衣房、變電所、泵房等。整體規(guī)劃科學(xué)，布局合理，功效明確，便于管理。1.2.6.4豎向規(guī)劃（1）豎向布置原則1)與總平面布置協(xié)調(diào)，為工程建設(shè)提供合理的高程用地；2)滿足道路及管線敷設(shè)對(duì)高程的規(guī)定；3)合理擬定工程的豎向標(biāo)高，使土方工程量最??；4)滿足各區(qū)間的便利聯(lián)系；5)保護(hù)生態(tài)環(huán)境。（2）豎向布置項(xiàng)目區(qū)的場地科學(xué)設(shè)計(jì)，確保聚集的雨水順暢流入縣城排水管網(wǎng)。場地地形控制標(biāo)高的擬定重要取決于自然標(biāo)高、土方工程量和外側(cè)道路標(biāo)高規(guī)定。重視加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)環(huán)境美化、綠化。1.2.7公建配套工程1.2.7.1給排水1.設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)劃》GBJ140—90；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87（修訂本）；《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15—88。2.設(shè)計(jì)范疇擬建社區(qū)位于破涼鎮(zhèn)，已達(dá)成“五通一平”條件。市政自來水管道、天然氣管道已鋪設(shè)完畢，有可靠的水源供應(yīng)，水質(zhì)符合國家用水原則。為滿足業(yè)主生活用水，主干網(wǎng)選用DN200鑄鐵管，可確保均衡供水。生活污水排入宿松縣城都市地下污水管道。3.給水已達(dá)成“五通一平”條件。市政自來水主管道已鋪設(shè)完畢，社區(qū)給水管網(wǎng)與市政供水管網(wǎng)連接，有可靠的水源供應(yīng)，水質(zhì)符合國家有關(guān)原則，最高設(shè)計(jì)原則為150升/人·日，最高日用水量81.6m34.排水現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，能夠就進(jìn)排入。1.2.7.2供暖本項(xiàng)目不涉及供暖設(shè)計(jì)。1.2.7.3供電1.電力網(wǎng)絡(luò)電力連接都市電網(wǎng)，引接一路高壓電源，社區(qū)內(nèi)安裝有變壓器一臺(tái)，由宿松縣供電局統(tǒng)一供應(yīng)，電力供應(yīng)有保障2.負(fù)荷等級(jí)、電源社區(qū)內(nèi)生活用電負(fù)荷等級(jí)屬于二級(jí)。電源來自城管供電所，雙回路供電。電源由變配電系統(tǒng)引入住宅類內(nèi)配電柜。進(jìn)戶導(dǎo)線采用W22型0.6/1KV鎧裝電力電纜地下直埋引至室內(nèi)配電間，電壓為380/220V。變配電設(shè)備選用1000KVA變壓器及輔助配套設(shè)備。照明配電方式采用樹干式與放射式相結(jié)合辦法，照明配線選用塑銅穿鋼管暗敷設(shè)。3.防雷和接地本設(shè)計(jì)中防雷裝置采用避雷網(wǎng)，局部高出層面設(shè)施采用避雷針，防雷電的接地益與設(shè)備的保護(hù)接地裝置共同接地極，本次設(shè)計(jì)接地系統(tǒng)TN—S系統(tǒng)。1.2.7.4通訊電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)均與市網(wǎng)連通。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為170門的遠(yuǎn)程控交換機(jī)，擬由電信公司解決社區(qū)電話系統(tǒng)設(shè)計(jì)，寬帶網(wǎng)、電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。電話采用程控交換機(jī)，重要完畢各業(yè)主的日用電話和有特殊規(guī)定的電話（隔音對(duì)講、錄音、可視、專線等規(guī)定）和采用的技術(shù)方法。1.2.7.5供氣本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的多個(gè)市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均為公司統(tǒng)一開發(fā)，多個(gè)設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)成“五通一平”，其它配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同時(shí)進(jìn)行1.2.8勞動(dòng)安全、衛(wèi)生擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已擬定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出對(duì)應(yīng)的防備方法。1.2.8.1指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，防止為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目的，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，貫徹安全責(zé)任，建立長效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。1.2.8.2職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與方法1.安全施工保障方法①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，確保施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2.職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與方法①建設(shè)項(xiàng)目的工作場合，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生規(guī)定。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，增進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④貫徹有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整治方法。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效避免職業(yè)危害。⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)方法應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。1.2.9消防設(shè)計(jì)1.2.9.1設(shè)計(jì)根據(jù)與原則1) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-]2) 《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ140-90]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-]4) 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50016-98]5) 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50222-1995]本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全方面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。1.2.9.2總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵照國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在社區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并確保大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充足考慮了設(shè)立出煙口、防火門及噴淋等重要消防設(shè)計(jì)備的可能性。1.2.9.3室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功效和所處位置不同，采用不同的裝修原則，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范規(guī)定的耐火極限。1.2.9.4消防道路設(shè)計(jì)住宅四周已有環(huán)形道路，社區(qū)內(nèi)設(shè)不不大于6米的環(huán)狀道路。1.2.9.5水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室外消火栓用水量：25L/S自動(dòng)噴水用水量：30L/S1.2.9.6室外消火栓系統(tǒng)社區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)立室外消火栓，都市室外消火栓在范疇內(nèi)可記入。1.2.9.7室內(nèi)消火栓系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范規(guī)定設(shè)立室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，確保設(shè)立間距不不不大于50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)成室內(nèi)任何部位。1.2.9.8自動(dòng)噴水系統(tǒng)社區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)立自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。1.2.10項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及工程招投標(biāo)1.2.10.1項(xiàng)目進(jìn)度本項(xiàng)目工程計(jì)劃自10月開工，至10月竣工，總工期2年。為了節(jié)省投資，決定分辨別階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性。工程實(shí)施進(jìn)度涉及：項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目前期工作、土建施工（地質(zhì)勘察、招投標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)等）、設(shè)備供應(yīng)與安裝、試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收。以下表所示：序號(hào)季度進(jìn)度項(xiàng)目季度進(jìn)度（.10-.度累計(jì)8個(gè)季度）123456781項(xiàng)目調(diào)研2項(xiàng)目前期工作3土建施工4設(shè)備供應(yīng)與安裝5試運(yùn)轉(zhuǎn)6竣工驗(yàn)收1.2.10.2工程項(xiàng)目招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目，涉及項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)施狀況，項(xiàng)目擬選招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用，必須符合《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第十三條、第十四條規(guī)定的條件，含有獨(dú)立法人資格和對(duì)應(yīng)資質(zhì)。招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)，是指招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)接受招標(biāo)人委托，從事編制招標(biāo)文獻(xiàn)，審查投標(biāo)人資格，組織招標(biāo)人踏勘現(xiàn)場并答疑，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)以及提供招標(biāo)前期咨詢，協(xié)調(diào)合同的訂立等業(yè)務(wù)所收取的費(fèi)用。根據(jù)河北省招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)原則，本項(xiàng)目的招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)按差額定率累進(jìn)位計(jì)算。1.招投標(biāo)根據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和原則招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》；（2）《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》。2.招標(biāo)內(nèi)容（1）建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、儀器、材料等采購活動(dòng)的具體招標(biāo)范疇（全部或部分招標(biāo)）；（2）擬采用的招標(biāo)組織形式為委托招標(biāo)或自行招標(biāo)。擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)試行方法》（國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)）規(guī)定報(bào)送書面材料。（3）擬采用的招標(biāo)方式為公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)。國家重點(diǎn)項(xiàng)目和地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作闡明。1.2.11投資規(guī)模及資金籌措項(xiàng)目總投資3380萬元；項(xiàng)目所需資金由宿松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。表1-4重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地面積㎡11999.732規(guī)劃總建筑面積㎡214903道路及綠地㎡50004居住人數(shù)人——5居住戶數(shù)戶——6容積率≤1.87建筑密度%≤308綠地率%≥309項(xiàng)目總投資萬元338010銷售收入萬元5716.611繳銷售稅金及附加萬元282.0512利潤總額萬元1576.613利稅率%4314利潤率%27（稅后） 第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析《宿松縣十二五規(guī)劃》提出：加緊推動(dòng)新型城鄉(xiāng)化，增強(qiáng)城鄉(xiāng)輻射帶動(dòng)作用把加緊推動(dòng)新型城鄉(xiāng)化作為全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐，以更大的氣魄、更大的決心、更大的力度，加緊人口、產(chǎn)業(yè)和各類生產(chǎn)要素向城鄉(xiāng)聚集，提高全市城鄉(xiāng)化水平。構(gòu)建梯次型城鄉(xiāng)體系。加緊水系、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育、醫(yī)療、公共交通、社會(huì)保障、戶籍制度等方面的全方位對(duì)接。主動(dòng)推動(dòng)縣城向中小都市發(fā)展，加緊鄉(xiāng)改鎮(zhèn)進(jìn)程，打造一批特色中心鎮(zhèn)。加大城鄉(xiāng)戶籍制度改革力度，增進(jìn)更多農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變。陽光家和苑項(xiàng)目的建設(shè)，完善了項(xiàng)目周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)宿松縣整體城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃的建設(shè)起到主動(dòng)作用。公司不僅會(huì)實(shí)現(xiàn)本身利益，同時(shí)也將為都市發(fā)展做奉獻(xiàn)，踐行社會(huì)責(zé)任。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析《國務(wù)院有關(guān)增進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的告知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。增進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本規(guī)定；是增進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增加，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力方法；是充足發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全方面建設(shè)小康社會(huì)，加緊推動(dòng)社會(huì)主義當(dāng)代化含有十分重要的意義。起，為控制投資過快增加，央行121號(hào)文和國務(wù)院18號(hào)文相繼出臺(tái)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場增進(jìn)其健康發(fā)展。，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價(jià)、打擊投機(jī)行為和貫徹政府責(zé)任制。是實(shí)施宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)節(jié)住房構(gòu)造為主題。1、新舊“國八條”的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造與用地供應(yīng)構(gòu)造，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房構(gòu)造”放在第一位；充足體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造方面的傾斜。2、“9070”政策“九部委新政”的“9070”政策規(guī)定套型建筑面積90平方米下列住房（含經(jīng)濟(jì)合用住房）面積所占比重，必須達(dá)成開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品重要定位中、小戶型商品房，對(duì)和將來的住房供應(yīng)構(gòu)造將產(chǎn)生重要影響。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析為了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行嚴(yán)格限制、規(guī)范管理。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性規(guī)定，特別是套型構(gòu)造超出規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)私自變化設(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以解決直至沒收。切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件私自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處分；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)公司，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)予以經(jīng)濟(jì)處分，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，資金局限性的公司和項(xiàng)目不準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場；嚴(yán)格項(xiàng)目審批，凡沒有資金來源或資金不貫徹，業(yè)主在申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)仍未結(jié)清拖欠工程款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均不予同意立項(xiàng)；加大拖欠懲戒力度，要及時(shí)通報(bào)拖欠數(shù)額較大且不能按期償還的房地產(chǎn)公司，不允許其開發(fā)新建設(shè)項(xiàng)目，不予辦理用地手續(xù)，不予貸款支持，不予核發(fā)規(guī)劃和施工許可證。為了加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，遏制部分過熱行業(yè)盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)。國家推出了一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)某些重要行業(yè)實(shí)施市場準(zhǔn)入制度；嚴(yán)格金融制度，規(guī)范金融管理；嚴(yán)格用地管理，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)全方面清理等。行業(yè)準(zhǔn)入限制的加強(qiáng)，有助于更加好的規(guī)范房地產(chǎn)市場。由此可見，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻更加規(guī)范化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理也更加嚴(yán)格，這有助于中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。第三章資源開發(fā)及綜合運(yùn)用分析3.1資源的分類及特點(diǎn)3.1.1資源的分類廣義的資源是泛指社會(huì)財(cái)富的來源，既涉及自然資源，又涉及人力資源、信息資源和技術(shù)資源等社會(huì)資源。狹義的資源是指人類用來發(fā)明社會(huì)財(cái)富的自然資源，也即含有消費(fèi)價(jià)值或者含有自然的有用成分或者含有自然環(huán)境特性的資源。資源從不同的角度可分為：1．可再生資源和不可再生資源可再生資源是指能夠通過大自然的作用不停地繁衍的資源，涉及漁業(yè)、森林等生物資源和水。不可再生資源又稱非更新資源或可耗竭資源，是指在人類可觀察的時(shí)間程度不能自生恢復(fù)的礦物資源，如金屬礦、石油、天然氣、煤炭和其它某些非金屬礦。2．可回收資源和不可回收資源資源產(chǎn)品的效用喪失后，大部分物質(zhì)還能回收運(yùn)用，稱為可回收資源，涉及全部金屬礦物和除能源礦物以外的多數(shù)非金屬礦物。使用過程不可逆，且使用之后不能恢復(fù)原狀的資源是不可回收資源。3．物質(zhì)資源和生態(tài)資源物質(zhì)資源是指人們直接消費(fèi)和間接消費(fèi)的資源，重要指礦產(chǎn)資源和生物資源。生態(tài)資源是指能保持生物圈生態(tài)平衡，從而確保人類正常生活環(huán)境，能完畢一系列基本的生命重要職能的物質(zhì)體系。普通將能容納人類活動(dòng)所產(chǎn)生廢物的資源，如空氣、水和土壤等歸為生態(tài)資源。3.1.2資源的特點(diǎn)1．資源的有限性無論對(duì)資源如何進(jìn)行分類，在一定范疇內(nèi)資源都是有限的。特別是礦產(chǎn)資源，需要在特定的條件下，通過漫長的地質(zhì)年代才干形成。開采和使用多少，其儲(chǔ)量就減少多少。即便是不可枯竭資源，如土地和水資源，在一定時(shí)期和一定范疇內(nèi)也是有限的。因此如何合理開發(fā)和運(yùn)用有限的資源，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的，成為人們普遍關(guān)心的問題，同樣也成為建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。2．資源分布的不均衡性自然資源的分布不均衡是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實(shí)。這種不均衡不僅體現(xiàn)在國內(nèi)，同時(shí)也體現(xiàn)在世界范疇內(nèi)。在對(duì)自然資源進(jìn)行開發(fā)運(yùn)用的過程中必須正視資源分布不均衡的現(xiàn)實(shí)，因勢利導(dǎo)，揚(yáng)長避短，制訂合理的開發(fā)運(yùn)用資源的方案。3．重要的自然資源自然資源普通分為下列幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源。3.2資源開發(fā)方案資源開發(fā)類項(xiàng)目，涉及對(duì)金屬、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等資源的開發(fā)，本項(xiàng)目不屬于以上資源開發(fā)類項(xiàng)目，本項(xiàng)目直接占用的資源是土地。土地作為不可再生的資源在城區(qū)內(nèi)尤為貴重。必須按照基本國策的規(guī)定讓土地資源的運(yùn)用，符合人民群眾的根本利益，努力實(shí)現(xiàn)土地使用價(jià)值的最大化，切實(shí)讓資源服務(wù)于人民群眾。本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，沒有占用重要資源、多金屬、多用途化學(xué)元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等的資源，故對(duì)本節(jié)不做具體論述。3.3資源運(yùn)用方案投資項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行，要以資源的耗費(fèi)為基礎(chǔ)。資源運(yùn)用的合理性是建設(shè)規(guī)模合理性分析的重要內(nèi)容。從資源運(yùn)用的合理性角度考察建設(shè)規(guī)模的合理性，重要應(yīng)考慮資源運(yùn)用的可靠性、有效性和經(jīng)濟(jì)性。這里的資源是廣義的，涉及物質(zhì)資源、人力資源和資金。該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，通過合理的設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，達(dá)成節(jié)省土地和資源、減少成本、提高效益、更加有效地運(yùn)用資源的目的。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模還會(huì)受到外部條件的制約，因此分析建設(shè)規(guī)模的合理性必須考慮外部條件的適應(yīng)性與匹配性。這里的外部條件泛指項(xiàng)目之外的全部方面，涉及市場、原料供應(yīng)和其它外部建設(shè)條件（涉及物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境等）。該項(xiàng)目符合市場需求，投入物（涉及自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供應(yīng)穩(wěn)定，所處位置交通方便，項(xiàng)目建成后將極大的改善周邊的自然環(huán)境和社會(huì)人文環(huán)境。本項(xiàng)目在土地使用方面遵照了以人為本、規(guī)劃為先、價(jià)值第一的原則。首先做到物盡其用，合理使用。另首先，嚴(yán)格按規(guī)劃規(guī)定合理布局，使該住宅的規(guī)劃指標(biāo)更趨于合理，使資源的運(yùn)用更加科學(xué)。同時(shí)嚴(yán)格按規(guī)劃條件的各項(xiàng)導(dǎo)引性指標(biāo)規(guī)定安排本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、層數(shù)、停車位、綠化面積等，并充足運(yùn)用現(xiàn)有的公共配套，從而實(shí)現(xiàn)資源運(yùn)用的最大化。本項(xiàng)目采用市政供水方式供水，能夠滿足生活用水需要。供水管道、管件和閥門采用質(zhì)量可靠的節(jié)能產(chǎn)品，加強(qiáng)管理，避免跑、冒、滴、漏的發(fā)生。因本工程用水量不大，對(duì)本地地下（表）水資源不會(huì)造成不利影響。以上資源節(jié)省方法，符合國家資源節(jié)省和有效運(yùn)用的有關(guān)規(guī)定。3.4資源節(jié)省方法1．在砼和砂漿中攙加粉煤灰，運(yùn)用水泥活性，增強(qiáng)砼強(qiáng)度，提高砂漿和易性。2．在鋼筋連接方面，豎向鋼筋連接推廣應(yīng)用電渣打壓力焊，水平鋼筋連接采用閃光對(duì)焊和套筒冷擠壓、窄間隙焊等新技術(shù)，不僅能夠使鋼筋焊接質(zhì)量更有保障并且能夠減少鋼筋的搭接長度，節(jié)省鋼材用量。運(yùn)用鋼筋和型鋼的下腳料制作加工預(yù)埋鐵件、小型鋼構(gòu)件、支撐等，以節(jié)省鋼材。3．模板采用專用定性模板，根據(jù)工程特點(diǎn)加工使用定性模板，節(jié)省木材，組織合理的流水作業(yè)，加緊模板周轉(zhuǎn)，減少施工成本，同時(shí)可確?，F(xiàn)澆混凝土基本達(dá)成清水混凝土，減少施工抹灰工程量，可節(jié)省水泥，節(jié)省人工，加緊施工進(jìn)度，提前工期。4．充足運(yùn)用鋼板、鋼筋及其它邊角余料，加工制作預(yù)埋件，節(jié)省材料用量。5．推廣使用砼表面養(yǎng)護(hù)劑，節(jié)省塑料布和草袋的用量。（1）優(yōu)化建筑構(gòu)造方案，采用合理的建設(shè)原則、合理的安全系數(shù)，但是度裝修，提高節(jié)省材料效果。（2）優(yōu)先采用輕質(zhì)、高強(qiáng)、耐久的建筑材料，以減輕構(gòu)造自重和材料用量，延長建筑物使用壽命。（3）建筑物的高度、體積、構(gòu)造形態(tài)在適宜，以節(jié)省材料使用。（4）采用預(yù)應(yīng)力混凝土構(gòu)造技術(shù)，以節(jié)省鋼材、混凝土的使用，減輕構(gòu)造自重。（5）采用可取代粘土磚的新型保溫節(jié)能墻體材料，以節(jié)省粘土資源，減少能耗。（6）盡量采用再生原材料生產(chǎn)的建筑材料或可循環(huán)再運(yùn)用的建筑材料，減少不可再生材料的使用率。第四章節(jié)能分析4.1設(shè)計(jì)根據(jù)及用能原則4.1.1法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策本項(xiàng)目的建設(shè)在用能、節(jié)能方面嚴(yán)格按照國家的有關(guān)法規(guī)和政策執(zhí)行，所根據(jù)的法律法規(guī)等涉及：《中華人民共和國節(jié)省能源法》；《中華人民共和國環(huán)保法》；《中華人民共和國建筑法》；《能源原則管理方法》；《節(jié)省用電管理方法》；《節(jié)能中長久專項(xiàng)規(guī)劃》。產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)指導(dǎo)目錄（本）；國務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)節(jié)能工作的決定（國發(fā)〔〕28號(hào)）；中國節(jié)能技術(shù)政策大綱（計(jì)交能【1996】905號(hào)）；國家激勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)省綜合運(yùn)用和環(huán)保技術(shù)（發(fā)改委第65號(hào)）；“十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案。4.1.2設(shè)計(jì)原則和規(guī)范《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》GB50352-；《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》DBJ14-037-；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-；《建筑照明設(shè)計(jì)原則》GB50034-；《建筑采光設(shè)計(jì)原則》GB/T50033-；《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》；《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)方法節(jié)能專篇》—給水排水；《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)方法節(jié)能專篇》—電氣；《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)方法節(jié)能專篇》—建筑。4.2節(jié)能方案本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)行中將采用多個(gè)較為成熟可靠的節(jié)能降耗方法，選擇節(jié)能型、節(jié)省型系統(tǒng)和產(chǎn)品，在提高項(xiàng)目品質(zhì)和舒適度的同時(shí)，滿足國家和保定地區(qū)在節(jié)能和環(huán)保方面的法律及法規(guī)規(guī)定。本項(xiàng)目各類建筑的圍護(hù)構(gòu)造與保溫設(shè)計(jì)均按照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》GB50189-中有關(guān)條文的規(guī)定執(zhí)行。本項(xiàng)目根據(jù)建筑類型選擇不同的暖通空調(diào)、照明等方式，最大程度的實(shí)現(xiàn)對(duì)清潔能源的合理運(yùn)用；在過渡季節(jié)充足運(yùn)用室外新風(fēng)等技術(shù)手段。重視雨水以及污水回用，有效減少了項(xiàng)目對(duì)自來水的需求。4.3節(jié)能方法本社區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)省能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》。確保舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采用有效的節(jié)能方法，改善建筑的熱工性能，減少建筑全年能耗；主動(dòng)采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大程度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的。4.3.1建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)構(gòu)造的保溫材料選擇和構(gòu)造方案以下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品規(guī)定其抗風(fēng)性能屬原則GB7106第2級(jí)，空氣滲入性能屬原則GB7108第3級(jí)，雨水滲入性能屬原則GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)4.3.2采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能方法社區(qū)供熱采用高熱效率的地源熱泵(熱效率為80%)、高密度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等方法，達(dá)成了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的規(guī)定。社區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。社區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡樸，水路暢通，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其它散熱器的熱力工作狀況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)發(fā)明了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)成恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)立，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)發(fā)明了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。4.3.3建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用地基解決采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。4.4節(jié)水方法根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-，《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-選用給水用水定額。1．通過調(diào)查收集和掌握精確的水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、運(yùn)用供水壓力提供根據(jù)。2．各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采用合適的減壓方法。3．設(shè)立地下水箱，回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲。4．回收優(yōu)質(zhì)雜排水，經(jīng)中水解決后回用于沖廁及綠化、景觀用水等。項(xiàng)目建設(shè)范疇全部敷設(shè)中水管道。5．坐便器采用6升水箱，且分2第五章建設(shè)用地分析5.1項(xiàng)目選址及用地方案5.1.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目所需水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全，附近建有電網(wǎng)、供水管網(wǎng)、燃?xì)夤艿?，可直接接入，供暖采用高效地源熱泵供熱?.1.2建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積11999.73平方米，規(guī)劃總建筑面積24190平方米。輔助配套設(shè)施涉及：發(fā)電機(jī)房、水泵房以及門衛(wèi)室、物業(yè)管理、會(huì)所等，為磚混構(gòu)造。樓區(qū)主干道為6米寬的水泥路面。建筑物周邊和道路兩側(cè)種草皮和行道樹。5.2土地運(yùn)用合理性分析5.2.1土地獲取該地塊土地使用權(quán)通過競標(biāo)獲得，編號(hào)為-38號(hào)地塊。該地塊面積為11999.73平方米，用途為商服、住宅用地，商服用地兼容量≤10%。5.2.2土地運(yùn)用項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃嚴(yán)格按照宿松縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件執(zhí)行，滿足各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)控制規(guī)定。第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1環(huán)境條件調(diào)查本項(xiàng)目根據(jù)“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念進(jìn)行設(shè)計(jì)與規(guī)劃。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只重視視覺效果，而沒有營造整體氛圍。陽光家和苑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案不僅設(shè)計(jì)形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。30%的綠化率確保了周邊良好的環(huán)境，建成后重視人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。6.2施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲重要來源于涉及施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲重要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的重要噪聲源及其聲級(jí)見表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋匾歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引發(fā)的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。表6-1各施工階段重要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與構(gòu)造階段混凝土輸送泵90-100多功效木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85表6-2交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與構(gòu)造階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土多個(gè)裝修材料及重要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵重要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水涉及施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水重要涉及土方階段降水井的排水，構(gòu)造階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及多個(gè)車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物重要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的多個(gè)建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源重要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)普通均在80dB以上，且各施工階段都有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本項(xiàng)目施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。表6-3各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲原則值夜間場界噪聲原則值土方階段75-857575-8555構(gòu)造階段70-857065-8055裝修階段80-9585嚴(yán)禁施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過程破壞了地表構(gòu)造，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一種復(fù)雜、較難定量的問題。通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期重要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采用防塵方法，設(shè)立擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引發(fā)的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡量遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保規(guī)定；③施工中不產(chǎn)生超原則的空氣污染，環(huán)保方法與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周邊樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。(3)施工期廢水本項(xiàng)目施工期間的污水重要為工人生活污水和施工活動(dòng)本身產(chǎn)生的污水。生活污水經(jīng)收集后外運(yùn)；施工污水重要含泥沙、懸浮物等，經(jīng)沉淀池沉淀后用于潑灑地面抑塵。(4)施工期固廢本項(xiàng)目施工期間固體廢物重要為生活垃圾和施工中產(chǎn)生的廢渣土。生活垃圾擬用垃圾箱收集后由環(huán)衛(wèi)工人定時(shí)送到垃圾解決場解決。對(duì)施工中的廢土、廢渣等及時(shí)清運(yùn)。6.3項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析重要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、設(shè)計(jì)根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》；《都市區(qū)域環(huán)境噪音原則》；《大氣污染物綜合排放原則》；2、設(shè)計(jì)原則①建設(shè)項(xiàng)目污染防治的解決設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)解決后符合國家和長沙市有關(guān)排放原則。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的多個(gè)污染減少到低程度。3、治理方法①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水由雨水管道排入市政雨水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池解決后排入市政污水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡量選購低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)立減震器，必要時(shí)可對(duì)有關(guān)部位采用隔音解決。各類水泵單獨(dú)設(shè)立在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理社區(qū)的固體廢棄物重要是生活垃圾，社區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在社區(qū)內(nèi)主干道及公共場合配備垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到都市垃圾站解決。6.4公眾參加本項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參加”的目的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的多個(gè)意見、建議、和規(guī)定貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的互相理解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在的疏漏，制訂出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管方法與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有助于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參加的對(duì)象為附近周邊的居民、項(xiàng)目咨詢專家。6.5結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)場址周邊無污染及污染物排放，環(huán)境狀況良好。不產(chǎn)生有害污染物，產(chǎn)生的污染物重要為生活污水與生活垃圾，生活污水經(jīng)解決后可直接排入市政污水管網(wǎng)，生活垃圾統(tǒng)一外運(yùn)解決，既減少污染又可便于回收運(yùn)用。因此，項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)周邊環(huán)境影響較小。第七章投資估算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7.1建設(shè)投資估算7.1.1編制根據(jù)1.國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；2.國家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；3.國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；4.中華人民共和國國標(biāo)GB/T18508—《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》。7.1.2建設(shè)投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資3380萬元，其中：土地出讓金1200萬元，建筑工程費(fèi)萬元，其它費(fèi)用180萬元。資金來源全部為開發(fā)商自籌。7.1.3估算闡明（1）土地使用權(quán)：本項(xiàng)目土地出讓金1200萬元，通過摘牌獲得，使用年限70年。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：項(xiàng)目建設(shè)單位管理費(fèi)按7.5萬元計(jì)。（3）開發(fā)規(guī)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)和其它費(fèi)用等等，累計(jì)投資8萬元。（4）勘察設(shè)計(jì)調(diào)研專業(yè)工作費(fèi)用：按照保定各專業(yè)市場的平均收費(fèi)水平估算，涉及可行性研究費(fèi)、市場調(diào)研費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、文物勘察費(fèi)、環(huán)保測定費(fèi)等。計(jì)約為8萬元。（5）建筑、安裝工程費(fèi)用（涉及車庫）：結(jié)合本項(xiàng)目的地質(zhì)狀況和建筑構(gòu)造狀況估算。（6）管理費(fèi)用：涉及管理人員工資、酬金、獎(jiǎng)金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關(guān)等費(fèi)用?？紤]到項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期可能跨度較長（約為2年），本報(bào)告按實(shí)際發(fā)生分項(xiàng)估算。（7）銷售費(fèi)用：本項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)經(jīng)營周期預(yù)計(jì)2年，預(yù)計(jì)銷售投入約為銷售總收入的2‰左右。（8）其它不可預(yù)見成本35萬元。7.2銷售收入與稅金估算7.2.1銷售收入（1）項(xiàng)目銷售范疇及面積本方案規(guī)劃建筑面積24190平方米。除配套建筑設(shè)施不外，其他產(chǎn)品將全部通過銷售途徑回收全部投資及其增值。其銷售范疇及面積分別為：（2）項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測根據(jù)本報(bào)告市場研究成果，結(jié)合本地樓盤價(jià)格水平和本項(xiàng)目定位檔次，報(bào)告預(yù)測：本項(xiàng)目商品住宅部分的主力價(jià)格可根據(jù)具體樓層和戶型按照均價(jià)2200元m2估算，地下室按照500元/m2銷售價(jià)格估算。（3）項(xiàng)目銷售進(jìn)度估測項(xiàng)目的銷售進(jìn)度取決于樓盤推廣程度、本地市場哺育程度、附近社區(qū)成熟進(jìn)度等因子。（4）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估測本項(xiàng)目總銷售收入為5176.6萬元。7.2.2營業(yè)稅金及附加根據(jù)現(xiàn)行稅費(fèi)政策，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類稅收政策計(jì)算以下：①營業(yè)稅（稅率5%）：應(yīng)納營業(yè)稅額=營業(yè)額×營業(yè)稅率（5%）②都市維護(hù)建設(shè)稅（稅率5%）：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅額×都市建設(shè)維護(hù)稅率（5%）③教育附加費(fèi)（稅率4%）：應(yīng)納費(fèi)用=營業(yè)稅額×教育附加稅率（4%）表7-3營業(yè)稅金及附加序號(hào)名稱計(jì)算公式稅率（%）稅額(萬元)備注1營業(yè)額5176.62營業(yè)稅營業(yè)額×稅率5258.83都市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅額×稅率512.94教育費(fèi)附加營業(yè)稅額×稅率410.355營業(yè)稅費(fèi)累計(jì)282.05本項(xiàng)目營業(yè)稅及附加為282.05萬元。7.2.3總成本費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資表，項(xiàng)目總投資為3380萬元。7.2.4利潤與利潤分派1.本樓盤銷售收入為5176.6萬元，扣除總成本費(fèi)用（3380萬元）、營業(yè)稅及附加后（282.05萬元）即為營業(yè)利潤總額。本項(xiàng)目利潤總額為1294.6萬元。2.所得稅（稅率25%）所得稅=利潤總額×所得稅率（25%）=1294.6×25%=323.7萬元3.純利潤純利潤=利潤總額-所得稅=970.9萬元7.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)定（1）項(xiàng)目總利稅、總利潤、純利潤營業(yè)總利稅=銷售總收入-總成本費(fèi)用=1576.6萬元利潤總額=銷售總收入-總成本費(fèi)用-營業(yè)稅費(fèi)=1294.6萬元純利潤=營業(yè)總利潤-所得稅=970.9萬元（2）全部投資收益率①全部投資成本利潤率（稅后）利潤率=利潤/總投資成本費(fèi)用=970.9/3380×100%=28%②全部投資年利潤收益率（稅后）全部投資年利潤收益率=利潤率/開發(fā)經(jīng)營周期=28%÷2=14%③全部投資成本利稅率利稅率=總利稅/總投資成本費(fèi)用=1576.6/3380×100%=46%④全部投資年利稅收益率全部投資年利稅收益率=利稅率/開發(fā)經(jīng)營周期=46%÷2=23%（3）盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量測算，能夠測算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為44%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量測算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為2836萬元。根據(jù)本項(xiàng)目的利潤和損益測算，本項(xiàng)目年均利潤總額為1576.6萬元、年均凈利潤為970.9萬元。7.4項(xiàng)目不擬定性分析（1）影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要變量因子本項(xiàng)目由于開發(fā)經(jīng)營周期較長，其可能的變量因子較多，重要涉及兩類因子：①成本類變量因子：這類因子有土地費(fèi)用、建安成本、貸款利息、環(huán)境費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、銷售費(fèi)用等。其預(yù)計(jì)的精確程度直接影響到成本的高低。②收入類變量因子：這類因子涉及售價(jià)及其增加、銷售進(jìn)度等。其預(yù)計(jì)的精確程度直接影響到銷售收入的高低。（2）敏感性分析①第一種狀況：收入不變，成本變化考慮到項(xiàng)目工期較長，影響成本變化的因子較多且不擬定，假設(shè)成本費(fèi)用分別上下變化5%或10%。②第二種狀況：成本費(fèi)用不變，收入變化考慮到項(xiàng)目工期較長，影響房價(jià)變化的因子較多且不擬定，假設(shè)樓價(jià)分別上下變化5%或10%。經(jīng)測算，以上兩種狀況分析成果均在可控范疇之內(nèi)。7.5資金需求及回收計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作方案及市場形勢分析估算。資計(jì)劃與資金籌措估算根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間及各工作環(huán)節(jié)發(fā)生估算各年資金需求狀況進(jìn)行投資計(jì)劃與資金籌措。②資金回收計(jì)劃根據(jù)該地區(qū)市場發(fā)展形式估算，各年資金回收狀況以下（萬元）：銷售價(jià)格（元/平方米）第1年第2年總計(jì)（萬元）單位進(jìn)度銷售收入（萬元）單位進(jìn)度銷售收入（萬元）住宅銷售均價(jià)22004025.61006.45032銷售進(jìn)度80%20%地下室銷售均價(jià)500115.550029144.6銷售進(jìn)度80%20%累計(jì)4141.11035.45176.67.6技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)定結(jié)論建成竣工后，樓盤售完可實(shí)現(xiàn)銷售收入5176.6萬元，實(shí)現(xiàn)利潤總額1576.6萬元，上繳銷售稅金及附加282.05萬元。項(xiàng)目投資利稅率為46%，利潤率為28%。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的建議：①進(jìn)一步提高容積率，擴(kuò)大有效銷售面積；②爭取政府對(duì)規(guī)費(fèi)及稅費(fèi)的減免與優(yōu)惠；③主動(dòng)營銷，盡快實(shí)現(xiàn)銷售回籠。第八章社會(huì)影響分析8.1社會(huì)影響效果分析（1）項(xiàng)目對(duì)本地居民生活的影響本項(xiàng)目果斷貫徹生態(tài)原則、文化原則與經(jīng)濟(jì)效益原則并重，力求以較少的投入塑造出環(huán)境相對(duì)優(yōu)雅的