商品房預(yù)售法律問題探討

商品房預(yù)售法律問題探討

商品房預(yù)算編制是指開發(fā)商在房屋未完工時，以圖紙為標(biāo)志將大樓分為幾個單元，出售給買方，并就業(yè)主收到預(yù)算編制的初期付款。在房子建設(shè)期間，我們將收取一部分資金。如果建筑物竣工并達到交付條件，買方應(yīng)支付剩余金額。相對于現(xiàn)房買賣來說,預(yù)售對于開發(fā)商盤活資金,避免市場風(fēng)險起到重要作用。有關(guān)商品房預(yù)售制度,《城市房地產(chǎn)管理法》第44條做了一般性規(guī)定,并授權(quán)國務(wù)院針對實際情況做出補充規(guī)定。作為一種新興的商品房交易方式,由于法律規(guī)定不祥和經(jīng)驗欠缺,實踐中存在存在諸多爭議。一、商品房預(yù)售的性質(zhì)商品房預(yù)售是以遠(yuǎn)期交付不動產(chǎn)——房屋為標(biāo)的物,涉及到物權(quán)法和債權(quán)法中最難以解決和處理的不動產(chǎn)和買賣合同的兩大難點。他既與商品房現(xiàn)售不同,又與一般的商品期貨買賣合同不同,主要存在以下三個不同特征:第一、商品房預(yù)售的非即時履行加大各方當(dāng)事人市場風(fēng)險。商品房預(yù)售的標(biāo)的物是依法獲準(zhǔn)建設(shè),但尚未存在或者正在建設(shè)而未竣工的房屋。在商品房預(yù)售中,購房人取得的僅僅是一份與房地產(chǎn)開發(fā)公司形成的商品房買賣合同,真正的交易標(biāo)的——房屋尚在建設(shè)當(dāng)中,因此,商品房預(yù)售的標(biāo)的具有不特定性。交易當(dāng)事人要承擔(dān)履行期內(nèi)經(jīng)濟政策、土地價格、建材價格、規(guī)劃調(diào)整、自然環(huán)境等多種因素變化帶來的市場風(fēng)險。此外購房人還要承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)公司資金匾乏等經(jīng)營風(fēng)險及不可抗力的風(fēng)險。第二、商品房預(yù)售是一種附期限的交易行為。這里的“附期限”,是指商品房買賣雙方在商品房買賣合同中約定一個期限,并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利、義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù),也就是預(yù)售的商品房所有權(quán)不是在交易成立時轉(zhuǎn)移,而是在商品房買賣合同約定的將來某個時期才發(fā)生轉(zhuǎn)移。第三、國家對商品房預(yù)售實施較嚴(yán)格的干預(yù)。商品房預(yù)售的上述兩個特征,決定了商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。這次世界性金融風(fēng)暴前,我國為了抑制房地產(chǎn)過熱勢頭,控制房地產(chǎn)市場中的泡沫,中央政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和干預(yù)政策之一,就是提高因商品房預(yù)售的門檻;反之,世界性金融風(fēng)暴之后,為了刺激世界性金融危機給各國所帶來的經(jīng)濟下滑,各國則采取各種措施激活房地產(chǎn)市場,希望借此帶動經(jīng)濟。我國出臺的六項措施中,就包括放松商品房預(yù)售條件,希望通過此舉推動經(jīng)濟發(fā)展。二、有關(guān)房屋租賃法的法律問題1、《解釋》第9條規(guī)定2003年3月24日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第8條、第9條對房地產(chǎn)開發(fā)公司嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害購房人利益的惡意違約、欺詐行為作了較為詳細(xì)的規(guī)定。其中第8條是這樣規(guī)定的:“具有下列情形之一,導(dǎo)致商品買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡?條則規(guī)定:“出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或都被撤銷、解除的,買受人可以請示返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！睆纳鲜鰲l款可看出,只要出現(xiàn)《解釋》第8條、第9條所規(guī)定的情況之一,不管合同是被確認(rèn)無效、被撤銷,還是被依法解除,購房人均可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求開發(fā)商(賣房人)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。問題是“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”是否包括本文所提到的土地抵押貸款,《解釋》并未明確。在房地產(chǎn)實踐中,還有一種情況是,雖然開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時告知購房人土地已經(jīng)抵押之事實,購房人對此未提出異議,但最終因開發(fā)商未能歸還銀行貸款而不能交付房產(chǎn),或為了籌措資金歸還抵押貸款而長時期不能交付房產(chǎn),給購房人造成極大損害,上述《解釋》也未作出規(guī)定。作者的觀點是,固然制訂法律對商品房預(yù)售及相關(guān)問題進行規(guī)定十分重要,也是解決問題的根本措施,但是在專門性規(guī)定沒有出臺之前,可按《解釋》第9條中的:“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”執(zhí)行,要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因為土地抵押與房屋抵押的法律后果是相同的,最后都導(dǎo)致購房人無法取得所購房屋所有權(quán);即使開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時告知購房人土地已經(jīng)抵押之事實,購房人對此未提出異議,但開發(fā)商未能歸還銀行貸款而不能交付房產(chǎn),或為了籌措資金歸還抵押貸款而長時期不能交付房產(chǎn),給購房人造成的損失并不比故意隱瞞時小。2、有關(guān)房屋租賃法的法律問題稅收政策變化的影響稅收政策是國家進行宏觀調(diào)控的最常用手段之一。2005年5月27日,為了抑制高速增長的房價,國家稅務(wù)總局、財政局、建設(shè)部頒布《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》,規(guī)定從2005年6月1日后,個人購房不足2年的住房對外銷售,應(yīng)全額征收營業(yè)稅;2005年6月1日后,個人將購買超過2年(含2年)符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售,免征營業(yè)稅;對個人購買的非普通住房超過2年(含2年)對外銷售的,按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅等。然而2008年的世界性金融危機發(fā)生后,為了拉動下滑的經(jīng)濟,刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展,鼓勵消費者購房,我國在當(dāng)年10月出臺政策:免征房地產(chǎn)交易印花稅,并將契稅降為1%。實踐中,一些商品房買賣合同的履行跨越兩個或兩個以上稅收政策時期,開發(fā)商在簽訂合同時的稅收政策可能無需繳納營業(yè)稅。而房屋完工時,新的稅收政策需開發(fā)商支付營業(yè)稅,增加了開發(fā)商的交易成本,使得原有的獲利變得不可期待。同樣,一些購房人根據(jù)以往的稅收優(yōu)惠政策,對所購房屋確定了一個交易成本的心理價位,而稅收政策的變化導(dǎo)致契稅優(yōu)惠無法享受,也增加了交易成本。稅收政策的變化對交易雙方均可能產(chǎn)生影響,但稅收政策變化引起的營業(yè)稅、契稅增加或減少所引發(fā)的成本分?jǐn)偤秃贤Я栴}如何解決,也就是說當(dāng)事人是否有權(quán)解除合同或從有利于交易出發(fā),法院是否有權(quán)對合同予以調(diào)整,還應(yīng)區(qū)別對待。筆者認(rèn)為,稅收政策的改變增加了交易成本,對雙方交易而言構(gòu)成了情事變更,但這一變化尚不足以導(dǎo)致情事變更原則的適用。如果因宏觀調(diào)控新增的稅費,買賣雙方在合同中有約定,只要雙方在合同約定的期限內(nèi)履行付款義務(wù)和交房義務(wù),則按約定進行;如果沒有約定,則由開發(fā)商和購房人各自承擔(dān)多增加的成本。但是,如果開發(fā)商未能在合同約定的交房期內(nèi)交房,導(dǎo)致開發(fā)商自己或購房人應(yīng)按新的、更高的稅率付稅,其責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān);反之,如果是由于購房人未能按期支付購房款所引發(fā)開發(fā)商或購房人稅收增加,則由購房人承擔(dān)。商品房買賣合同的履行合同20世紀(jì)80年代起,與我國香港樓花按揭頗為相似的商品房預(yù)售按揭開始在內(nèi)地流行?！鞍唇摇敝饾u成為人們?nèi)谫Y購房的重要方式?！鞍唇摇辟J款購房成為人們購房的首選方式,也是促進我國房地產(chǎn)市場的重要手段,其中購房人支付的首付比例成為國家宏觀調(diào)控的工具之一。據(jù)此,中國人民銀行為了遏制快速上漲的房價,從2005年3月17日調(diào)整個人住房貸款政策。在將商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率回歸同期貸款利率的同時,還對房地產(chǎn)價格上漲較快的城市或地區(qū),個人住房貸款最低首付款比例由當(dāng)時的20%提高到30%。而在2008年10月,為了刺激房地產(chǎn)市場,又將首付比例降為20%?！鞍唇摇辟J款是一種政策性很強的貸款制度,經(jīng)常在商品房買賣合同訂立后,發(fā)生無法貸款不能的事件。因此,一些購房人遂以合同履行條件變化為由要求解除合同,而開發(fā)商(出賣人)則以購房人無法付款為由要求其承擔(dān)違約責(zé)任。能否解除合同,理論界和實踐中有不同的看法。筆者認(rèn)為,是否能夠解除合同不能一概而論。如果由于購房人的原因,如個人信用不佳、無償債能力等,導(dǎo)致其無法獲得貸款,則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果是因為房地產(chǎn)金融政策變化導(dǎo)致購房人無法獲得貸款,則屬國家政策致使的不可抗力,使得約定的合同履行方式無法進行。此時,不應(yīng)將合同不能履行的責(zé)任歸由購房人一方承擔(dān)。公平的做法是:一是,可以從有利于交易的角度出發(fā),酌情對合同中房款