房地產(chǎn)項目管理及可行性分析報告

一.工程用地周邊環(huán)境分析(一)工程土地性質(zhì)調(diào)查1.工程地理位置：工程位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，工程地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其它工業(yè)用地。工程規(guī)劃建筑用地100000平M，占地面積67000平M左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡樸。（二）工程用地周邊環(huán)境調(diào)查1.生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀:工程周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提高起到相稱的作用。1-2環(huán)境污染:即使工程周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染公司，因此周邊的污染并不嚴重。原有的大型污染公司天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此工程無太大影響。1-2-1噪音：周邊的鐵路是重要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是重要鐵路，運用率較高，產(chǎn)生的噪音對工程也有某些影響，但由于工程與鐵路有一定距離，預(yù)計噪音的影響將集中在晚上。1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但重要是產(chǎn)業(yè)工人。在通過了幾年的大規(guī)模改造之后，即使有大批居民遷入，但重要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎(chǔ)不錯。在工程東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，本地并無特色人文環(huán)境。地塊交通條件調(diào)查周邊交通現(xiàn)狀條件：工程所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。公共交通網(wǎng)：18路，北倉—辰緯路、803路，萬科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、878路，普濟河道—金谷園610，浦口道—四十七中、678路，體院北—普天里交通遠景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十M寬雙向四車道的規(guī)劃路?，F(xiàn)在周邊工程的退線也能夠體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進一步改善。周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1.購物:周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該工程較遠。周邊也沒有成型的自由市場。2.餐飲:周邊比較出名的餐飲場合為翰賓樓，另外在工程以西尚有一家津浦大酒店。3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點小學(xué)，距工程距離在1.5公里左右。另外外語學(xué)校與工程距離也在這個范疇內(nèi)，同時該校教育質(zhì)量也不錯。工程西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了某些。河北工業(yè)大學(xué)市我市首批招生的重點大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距工程近來的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院尚有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距工程稍遠。5.文體:周邊問題設(shè)施及場合短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不抱負有關(guān)。6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一種工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距工程不遠。但是工程周邊無證券部。7.其它：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近尚有北寧公園，這是周邊較有名的兩個景點。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中檔地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐步完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對單薄。二.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一）宏觀層面形勢分析及預(yù)測1．宏觀經(jīng)濟形勢趨向調(diào)節(jié)1-1世界經(jīng)濟呈現(xiàn)衰退跡象世界經(jīng)濟增加率為2.4%，大大低于的4.7%。這將是自1993年以來世界經(jīng)濟的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增加率作為判斷世界經(jīng)濟與否進入衰退的門檻。以此衡量，則必定是衰退的一年?，F(xiàn)在世界經(jīng)濟面臨的一種突出問題是，幾乎全部地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)了來最嚴重的同時下滑的狀況。考慮到現(xiàn)在石油及原料價格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購置力增強，以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信世界經(jīng)濟將開始復(fù)蘇，但這一前景是很不擬定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相稱大。1-2國內(nèi)經(jīng)濟保持穩(wěn)定中國經(jīng)濟一枝獨秀，保持了7.3%的增加率，經(jīng)濟總體形勢良好，增加穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計，中國經(jīng)濟增加率在6.8%—7.3%之間。1-3股市將做箱型震蕩股市與房市息息有關(guān)，現(xiàn)在購置商品房的人群中60%擁有股票。專家預(yù)計，股市下降10%，將影響房市3%的購置力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應(yīng)。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟保持較快速度增加、主動的財政政策及減稅政策。不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績、市場資金面偏緊。中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三種因素的力量對比基本平衡。預(yù)計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。2．房地產(chǎn)市場可能低開高走國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資4857億元，同比增加29.7％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增加32.1％，1-9月增加31.4％，1-10月增加31.2％，1-11月增加29.7％。數(shù)據(jù)顯示，即使近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增加速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為1.28億平方M，同比增加65％，1-10月，全國商品房銷售額高達２２５９億元，同比增加33.6％。在商品房銷售快速增加的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增加。截至11月份，全國商品房竣工面積1.2億平方M，同比增加17.6％。并且商品房空置面積的增速減少到0.9%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在初次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增加，闡明了市場上的需求旺盛。因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增加的勢頭。帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的因素，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。去年一季度全國商品房銷售額同比增加48.9％，二季度增加34.9％，三季度增加32.7％，而10月當月增加比例為13％，為去年以來的最低點。在這一系列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯覺，現(xiàn)在絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售經(jīng)管方法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出有關(guān)嚴格放貸的告知。這一系列的政策都充足體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)在仍然保存著“政策市”的特性。同時去年的走低將為今年發(fā)明上升空間從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標判斷，國內(nèi)房地產(chǎn)投資增加形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，體現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在通過去年下六個月的高位盤整后，有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。之因此預(yù)測今年房地產(chǎn)投資會增加，核心因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。“炒作”在樓市始終都存在，因此不是核心問題?，F(xiàn)在樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為此后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費這個亮點此后就難以持續(xù)。而這個行業(yè)的資本密集型特性很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清晰了。在這方面最佳的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進入了低谷，但也正是當年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。現(xiàn)在，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處在新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低，能夠看作是為此后的市場提供發(fā)展空間。在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟在所獲得的成績是不俗的。在外部環(huán)境不利的狀況下，今年拉動經(jīng)濟增加的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。在增進消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的布署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“哺育國內(nèi)消費需求”的規(guī)定。事實上，“刺激內(nèi)需”的提法過于簡樸化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟增加的真實狀況。相反，哺育消費的問題又沒有引發(fā)真正的重視?！安赣币馕吨鴶U大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。就現(xiàn)在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟增加起到較為有效支撐的是兩個產(chǎn)業(yè)，一種是房地產(chǎn)，一種是汽車。只有這兩個產(chǎn)業(yè)含有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動，對經(jīng)濟增加的影響將會最大。房地產(chǎn)開發(fā)含有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，能夠帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會，是此后帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一種新的經(jīng)濟增加點?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)熱已有了本質(zhì)的區(qū)別，一是個人購房比重的增加，另一種是開發(fā)資金出現(xiàn)了以公司自籌和預(yù)付款為主的轉(zhuǎn)變，因此能夠認為這一產(chǎn)業(yè)也正在達成健康運行的水準線。今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展含有下列利好因素：一、國家宏觀政策的推動力。近年來中國GDP在７％--８％的增加率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用達一種百分點。中國繼續(xù)保持國民經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是核心所在。因此，政府的一系列方法十分有助于該行業(yè)的發(fā)展。二、住房制度改革推動行業(yè)高速發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進。其改革將繼續(xù)刺激居民的購房主動性，釋放住房消費能量。三、居民消費構(gòu)造升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力?，F(xiàn)在居民消費的恩格爾系數(shù)已降至40％，北京甚至靠近35％，這正是增加住房消費的良機。四、城鄉(xiāng)化進程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)在中國城鄉(xiāng)化人口占總?cè)丝?6％，此后二十年的發(fā)展目的是人口的５０％住在城里，每年將有約一千萬農(nóng)民進城工作、生活，將對住宅產(chǎn)生巨大的需求。總而言之，我們預(yù)期：隨著著入世，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。房地產(chǎn)公司在“國退民進”的背景下，將會啟動更多的民間投資。同時，中心都市建設(shè)國際化大都市的步伐將加緊，政府投資也會大幅增加。能夠預(yù)見，今年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的狀況下將會持續(xù)高速增加的態(tài)勢。銷售也將于持平。2．我市房地產(chǎn)市場分析2-1回憶全市銷售商品房660萬建筑平方M，金額166.81億元，分別比上一年增加4.76％和7.07％，其中個人購置商品房比例為98.3％，我市住宅消費繼續(xù)保持了旺盛的增加勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。

從購置狀況看，改善型需求逐年上升。去年居民購置每建筑平方M3000元以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個百分點，其中3000－3500元價位的商品房購置量提高了5.8個百分點，3500－4000元的商品房比上一年提高了21.4個百分點。購置商品房的單套面積也發(fā)生變化，購置單套面積在100平方M以上的商品房比上一年同期提高了2.6個百分點，其中購置單套面積在100－120平方M商品房同比提高了4.8個百分點，單套面積在120平方M以上的商品房同比提高了4.34個百分點。

隨著住宅質(zhì)量的提高和功效、環(huán)境的變化，購置狀況變化，去年全年商品房交易價格平均上升幅不小于下降幅0.5％，波動幅度在正負2％內(nèi)，商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢。全年2400元/㎡以上的成交均價已經(jīng)高于全國2304元/㎡的價格平均水平。

另外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的重要因素之一，去年全年貸款件數(shù)占全市商品房銷售套數(shù)的74.8％，貸款金額占商品房成交金額的43.8％，貸款面積占全市商品房的75.3％。

業(yè)內(nèi)人士認為，從去年全年的商品房銷售狀況看，我市的住房消費已經(jīng)向改善型消費過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預(yù)計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。2-2市場特點2-2-1工程差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點明顯。隨著開發(fā)商運作水平的不停提高，各工程在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)工程硬件方面的差別減小，要想在工程硬件配備方面獲得競爭優(yōu)勢比較困難。將來的競爭將是制造差別的競爭，通過樹立工程品牌，體現(xiàn)工程特色；通過工程具體細節(jié)的精心設(shè)計提高工程的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)經(jīng)管，最大程度的使客戶滿意，提高工程的附加值，帶開工程的銷售。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的減少，相稱數(shù)量的開發(fā)公司將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營經(jīng)管思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商所瓜分，市場集中度會有所上升。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，減少單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢，將來工程的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步增大的趨勢。2-2-2環(huán)境將是將來幾年開發(fā)工程的宣傳運作重點。由于工程的不停推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨特優(yōu)勢。而環(huán)境設(shè)計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一種好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。隨著主流市場的變化，對應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購房者購置住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式。能夠說過去開發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間，而現(xiàn)在則要提供應(yīng)客戶一種整體的空間，涉及室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求?？v觀天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，工程環(huán)境設(shè)計正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計。并且，隨著人們審美情趣的不停提高，市場競爭的不停加劇，已有開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計公司，借助高水平的設(shè)計思路來發(fā)明工程個性，提高工程檔次。從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一種好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。2-2-3價格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價格看漲。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈，價格競爭作為一種有力的競爭手段，必然被某些開發(fā)商使用。并且，隨著消費者對住宅的規(guī)定越來越高，某些配套不完善、居住環(huán)境差的工程將難以在激烈的市場競爭中站住腳，除降價之外別無他法，造成房地產(chǎn)市場的價格不穩(wěn)定性增加。某些前期市場調(diào)查具體、市場定位精確、工程規(guī)劃設(shè)計符合市場需求的精品工程的價格將有相稱的上漲。2-1-3區(qū)域開發(fā)差別拉大，開發(fā)重點向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，并且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對減少，開發(fā)區(qū)位選擇與否適應(yīng)市場需求成為工程運作成敗的核心。隨著都市經(jīng)濟的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐步嚴重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集造成區(qū)域地價上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐步遷入市區(qū)南部。并且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟實力等方面均較其它幾個區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個區(qū)，對居住環(huán)境的規(guī)定比較高，改善型住宅的市場需求大。相對較高的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為將來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點。2-2我市市場分析2-2-1住宅供需正處在高增加階段根據(jù)國際經(jīng)驗，當一種國家人均國內(nèi)總產(chǎn)值在1000-3000美元之間時，是解決居民住房問題的核心時期。我市人均國民總產(chǎn)值為2169美元，因此應(yīng)當是住宅建設(shè)加緊發(fā)展的良好階段。從居住面積上看，人均居住面積在30平M下列都屬于住宅高速增加期。我市去年人均居住面積為17平M距國際規(guī)范尚有很大差距。根據(jù)全市經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況，我市GDP近期將保持在年均10%以上的增加速度，國外的經(jīng)驗告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的減少，居民可支配收入中能夠用于住宅消費的比重將上升?？偠灾沂械淖≌┬枞蕴幵诟咴黾与A段。2-2-2住房貨幣分派將成為住宅市場的重要力量截止到去年10月底，全市共有49個公司、局（集團公司）566個單位實施了住房貨幣分房技術(shù)方案。初步預(yù)計，住房補貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達成20億元，可見住房貨幣化分派可能產(chǎn)生的市場需求有很大潛力。能夠預(yù)見，住房貨幣化分派政策必將成為激活住宅市場的重要力量。2-2-4危改將繼續(xù)起到拉動作用貨幣安置引發(fā)的安置型需求對于房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要構(gòu)成部分。我市計劃拆遷面積100萬平M，根據(jù)經(jīng)驗推算，引致的安置型需求在20萬平M左右。2-2-5三級市場即將啟動隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。改善型客戶多現(xiàn)有住房，如何結(jié)合三級市場，運用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金局限性問題就變得十分重要。如果通過有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。并且，政府有關(guān)部門已經(jīng)把搞好三級市場提到了議事日程上，我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活躍。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。2-2-7工資將調(diào)節(jié)，資金將有增量今年，機關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費都將上調(diào)，將直接提高社會購置力，對應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會上調(diào)。資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購置力將起到很大作用。2-3不利因素2-3-1拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計劃中公建比例加大,將對增量市場產(chǎn)生影響。98年貨幣安置了7.4萬戶，99年貨幣安置了4.7萬戶,僅為1.7萬戶。這個因素不容無視。2-3-2金融政策如何進一步支持6月文獻使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。銀行對房地產(chǎn)工程貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場的規(guī)定。房市的火爆需要金融的大力支持。2-2-3跟風(fēng)現(xiàn)象會使判斷失誤：由于與銷售狀況向好,可能會使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。今年上市的新盤增多.而容易被無視或者不樂意承認的是房地產(chǎn)市場中的泡沫問題.若無市場的實質(zhì)擴大,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。2-3-3房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬平M以上的銷量使許多開發(fā)商覺得房地產(chǎn)的第二個春天已經(jīng)來臨，實則否則，市場上尚有大量的空置房存在，上揚的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。由于市場上主力的實際工程運作水平并無實際進展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，因此今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實際銷售量能否確保則須靜觀發(fā)展。2-4商品房住宅價格可能會略有上漲2-4-1土地價格略漲：從宏觀上，全國土地交易價格上漲了0.2%，其中住宅用用地價格上漲0.9%。從我市來看，政府土地經(jīng)管部門陸續(xù)出臺了某些土地使用制度改革的政策和方法，加強了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3追高心理：從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售，可能會使某些長時間盼望住宅價格下降的市民心理下限遭突破，從而進入市場，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價格自然下行困難。2-6預(yù)測：我市房地產(chǎn)市場將可能保持--的良好勢頭，繼續(xù)走強創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚。中檔改善型消費需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。如果上六個月內(nèi)置換政策調(diào)節(jié)，下六個月銷售會好于去年，從而超越去年銷售水平，實現(xiàn)年銷售700萬平M的計劃指標。如果銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)節(jié)，—銷售量必有大幅回調(diào)。3.工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3-1河北區(qū)房地產(chǎn)市場簡述根據(jù)有關(guān)的市場調(diào)查報告，我們能夠看出河北區(qū)的居住定位圖一被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)現(xiàn)在區(qū)域市場火爆的狀況相吻合。對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，成果反映以下：圖二被調(diào)查者購置區(qū)位選擇比例其分布狀況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。是購房者的哪些變化造成的這種變化呢？我們進一步對購房者原居住區(qū)和與購置區(qū)進行了有關(guān)分析，以下圖所示：（注：橫軸-原住區(qū)，縱軸-欲選區(qū)）

圖三被調(diào)查者原居住區(qū)域與購置區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€現(xiàn)象值得注意：1）各"欲選區(qū)"的最高點均與"原住區(qū)"重疊。充足證明天津人"故土難離"的心理特性。2）河西、河北、河?xùn)|、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市將來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。3）從上圖能夠看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟環(huán)境對購房者的吸引力也是很強的。從這個調(diào)查中能夠清晰的看出河西區(qū)是我市將來居住的首善之選這個結(jié)論。并且調(diào)查從一種側(cè)面反映了人們對人文和生態(tài)環(huán)境的重視。而河北區(qū)的需求—特別是高端的需求--有外流的趨勢和傾向。3-2河北區(qū)商品房市場的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟形勢始終難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購置力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購置力也呈流出趨勢，部分河北河?xùn)|交界的購置力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房價，房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)不完全統(tǒng)計，河?xùn)|區(qū)工程的平均起步價約為2224元/㎡，比河北區(qū)工程的平均起步價2118元/㎡高106元/㎡。按現(xiàn)在水平來看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價格僅高于紅橋區(qū)（工程的平均起步價1937元/㎡）。就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價格也較高?？傮w來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢，體現(xiàn)出一種不平衡性。3-3河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計，河北區(qū)現(xiàn)在在售工程在80個左右，總面積在150萬平M左右，在這些工程中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的工程有24個，領(lǐng)取銷售許可證的工程有30個，領(lǐng)取銷售許可證的工程有11個。工程建筑面積在6萬平M下列的有65個，占到調(diào)查工程總數(shù)的73%。1萬下列1-2萬2-4萬4-6萬6-8萬8-10萬10萬以上14個16個20個15個3個1個3個表一河北區(qū)工程建筑面積分布圖四河北區(qū)工程建筑面積分布圖五河北區(qū)工程建筑面積分布構(gòu)成比例從統(tǒng)計成果能夠看出，河北區(qū)開發(fā)工程的面積偏小，建筑面積在4萬平M下列的工程占了總數(shù)的70%。首先闡明本地區(qū)的開發(fā)商的實力不夠，投機的成分較多。另首先，小工程數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購置能力有關(guān)系。3-4河北區(qū)住宅價格分析我們抽取了51個工程作價格分析，由于材料來源限制，我們統(tǒng)計的是工程的起步價，51個工程中，起步價的平均價為2118元/㎡，最高的是M蘭公寓，起價3500元/㎡，最低的是文江-美庭苑，1280元/㎡起步。1200--14001400--16001600--18001800----22002200--24002400--26002600--30003000以上576585285表二河北區(qū)工程起步價格分布圖六河北區(qū)工程起步價格分布圖七河北區(qū)工程起步價格分布構(gòu)成比例土地ＳＷＯＴ分析（一）工程地塊的優(yōu)勢：（S）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地區(qū)化的居住區(qū)，有了一定影響。2都市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其它配套設(shè)施會在較短的時間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較抱負的居住地段。3土地價格較低，有較高的操作空間工程地塊的劣勢（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，涉及空氣和噪聲。2配套差，人文環(huán)境不好。3周邊工程競爭激烈，河北區(qū)的購置力偏弱。（三）工程地塊的機會點（O）1周邊樓盤含有明顯弱點，性價比不合理，價位有炒高現(xiàn)象。2能夠掌握對手的狀況，后發(fā)制人，爭取主動。3改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）工程地塊的威脅及困難點（T）工程直接威脅點---周邊工程群工程潛在威脅---隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。開發(fā)商與否有把握工程運作的能力。都市規(guī)劃使地塊升值，SW地段稍嫌偏僻，有污染土地價格較低，有較高的操作空間配套差，人文環(huán)境的口碑不好周邊地區(qū)已經(jīng)形成地區(qū)化的居住區(qū)周邊工程競爭激烈，河北區(qū)的購置力偏弱。周邊樓盤含有明顯弱點直接威脅點---周邊工程群能夠掌握對手的狀況，爭取主動潛在威脅---周邊有新的樓盤出現(xiàn)合作伙伴把握工程運作的能力OT圖八工程SWOT分析工程可操作性分析一、消費者購房考慮因素對于任何房地產(chǎn)工程開發(fā)者來說，消費者購房考慮因素是必須研究的，從立項、規(guī)劃、設(shè)計、廣告、定價、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)經(jīng)管，這也是市場營銷的內(nèi)涵。前很快，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣檢測中心對此進行了專項調(diào)查，成果被消費者列為重要考慮因素的前四位依次是--價格、環(huán)境、交通、位置。天津購房者對購房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖：

圖九被調(diào)查者購房考慮因素比例分析與國家統(tǒng)計局的調(diào)查成果的差別發(fā)現(xiàn)，"價格"顯然是消費者普遍最為關(guān)心的問題，"交通"在天津排在第五位，"地理位置"的受重視程度僅次于"價格"，諸多購房者在"地理位置"中已將"交通"因素一并考慮進去，"社區(qū)環(huán)境"也是四大重要考慮因素之一，"配套設(shè)施"則排在"開發(fā)商"實力及工程出名度之后，列第七位。園林綠化及社區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時間流行，由于配套作為“保健因素”，做好能夠使人“不會不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵因素”，做好能夠使人滿意，進而產(chǎn)生購置沖動，這也是"改善型"購房者的一大特性。二、購房首選因素分析不同收入水平的購房者購房時的首選因素也體現(xiàn)出一定的特性。

圖十樣本購房首選因素比例圖家庭月總收入-2999元的人群為主流購房者，從首選因素的樣本量分析看，價格：地理位置：社區(qū)環(huán)境=4：2：1；對于收入3000元的購房者，價格：地理位置：社區(qū)環(huán)境=4：3.5：1；收入4000元以上的購房者基本與收入3000-3999元的購房者成果相似，以"價格"作參考，隨著收入提高，對"地理位置"的重視程度明顯提高。以"地理位置"做參考，隨著收入提高，對"價格"因素的敏感度減少。(一)工程市場定位類比樓盤調(diào)研。由于周邊工程較多，因此我們挑選了幾個有代表性的目進行調(diào)研。序號工程名稱定位面積起價均價環(huán)境配套銷售狀況㎡元/㎡元/㎡1金龍園10396014801843好較好2寶利園550001760不好不太好3國信社區(qū)246001600`2070普通普通4樂天園3268617682060普通溫泉好5芳草園4690018882181普通露臺普通6京兆新園4079715802200好躍層7瑜峰園8勝景花園表三周邊工程簡要狀況比較被調(diào)查的8個工程均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠。8個工程平均起步價1679元/㎡；平均實現(xiàn)均價2070元/㎡；其中金龍園的起價和均價最低，但是銷售狀況最佳。有關(guān)這點，我們會在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時瑜峰園和勝景花園市工程周邊區(qū)域內(nèi)的新工程，現(xiàn)在均處在前期準備階段，各項指標數(shù)據(jù)缺失。由于距工程近來的金龍園銷售已近結(jié)束，因此瑜峰園和勝景花園將是我們工程的重要競爭對手。3周邊樓盤土地價值因素類比類比因素本工程金龍園國信社區(qū)寶利園京兆新園樂天園說明地段綜合資源0+--+-地理位置00--0-0表達以本工程為基準自然景觀00--0-人文環(huán)境0++00-+表達比本工程好交通條件000-0-地塊規(guī)模0+-----表達比本工程差市政配套0+----污染及干擾0000--表四周邊樓盤土地價值因素類比表2.地塊可提高價值判斷2-1地塊價值提高和價值實現(xiàn)的重要要素分析2-1-1宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。普通來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同時的。我國經(jīng)濟正處在一條平穩(wěn)向上的上行通道中。相信將來中國經(jīng)濟仍會保持現(xiàn)在的上升勢頭。2-1-2市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是核心因素。除了經(jīng)濟、政策等某些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最核心的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計。精確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，是決定一種中檔住宅工程加之提高空間的最重要因素。事實上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險能力，并且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。2-1-3社區(qū)配套和物業(yè)經(jīng)管非常重要。工程的品質(zhì)感即來自于社區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等硬件，也體限于社區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)經(jīng)管等軟件。事實證明，中檔樓盤的消費者對物業(yè)經(jīng)管和社區(qū)康樂配套的規(guī)定要高于普通住宅工程業(yè)主。在一種消費者逐步成熟、競爭日趨激烈、經(jīng)管制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中，軟件的配備，實施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對工程的前期支持越發(fā)重要。2-1-4形象建立和營銷策劃。工程價值的最后實現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。首先，形象包裝和營銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另首先能夠提高產(chǎn)品的競爭力。對于期房來說，工程包裝和營銷策劃顯得更為重要。2-1-5產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。規(guī)劃技術(shù)方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完畢，是發(fā)展商產(chǎn)品實現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響工程價值的實現(xiàn)和發(fā)展商信譽的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場承認的根本。2工程定位要素實現(xiàn)后的價值判斷價值提高和價值價值實現(xiàn)程度實現(xiàn)要素提高金龍園國信社區(qū)寶利園京兆新園樂天園本工程目的經(jīng)濟政策因素5%0.90.90.90.90.90.8市場定位及產(chǎn)品40%0.80.70.70.70.71.1規(guī)劃設(shè)計水平20%0.80.60.60.70.70.9社區(qū)配套和物業(yè)經(jīng)管10%0.80.70.60.70.70.9形象包裝與營銷策劃20%0.70.60.70.60.60.9產(chǎn)品的實現(xiàn)能力5%0.80.70.70.70.70.9與工程質(zhì)量總計100%0.916表五工程土地價值提高預(yù)測(三)工程投入產(chǎn)出分析工程成本模擬成本明細地價：1．動遷費：2不可預(yù)見費：總計：如規(guī)劃最后擬定100000萬平方M，樓面地價為前期費：1．鉆探、設(shè)計2．多種賠償3．臨水、臨電4．雜土清運、環(huán)衛(wèi)5．達成開工條件時所涉及的全部費用50元/平方M總計：萬元建安造價：1．磚混：基礎(chǔ)：30元/平方M土建：550元/平方M累計：580元/平方M總計：后期配套費：1．大配套：115.5元/平方M2．小配套：50元/平方M3．供熱：70元/平方M4．電配套：60元/平方M5．給排水、煤氣50元/平方M6．綠化甬路、路燈：25元/平方M累計：370元/平方M總計:三、工程工程處經(jīng)管費：20元/平方M不可預(yù)見費：20元/平方M2.工程平M造價及總投資樓面地價：400元/平方M總計4000萬元前期費：20元/平方M總計200萬元平均建安造價：580元/平方M總計5800萬元后期配套：370元/平方M總計3700萬元經(jīng)管費及不可預(yù)見費：40元/平方M總計400萬元廣告費：30元/平方M總計300萬元達成交付使用規(guī)范所涉及的其它費用：累計：1440元/平方M表六工程成本匡算表工程綜合成本最后擬定為1440元/平方M。工程總投資為：1440元/平方M*10萬平方M=14400萬元綜合考慮:我們認為其工程成本基本能夠體現(xiàn)土地的基本價值按照上邊分析，我們工程可提高土地基本價值0.916倍,總體可提高的價值為：最低1440X0.916=1319元/平M，這是工程的起價參考。最高1440X1.916=2759元/平M，這是工程的最高價參考，1319+2759+/2=2039元/平M為工程的參考均價。2．工程收益模擬如果早期實現(xiàn)均價