萬科財務(wù)分析

財務(wù)報表分析課程論文萬科公司股份有限公司財務(wù)分析報告學(xué)生姓名學(xué)號12991052系別經(jīng)濟管理系專業(yè)物流管理指導(dǎo)教師7月

目錄TOC\o"1-3"\h\u13014一、公司概況 4112411.1公司介紹（歷史發(fā)展及經(jīng)營范疇） 448921.2公司戰(zhàn)略 59517二、行業(yè)分析 6194022.1萬科地產(chǎn)：SWOT分析 6108362.2萬科地產(chǎn)：宏觀環(huán)境分析（PEST法） 78281三、會計分析 825173.1資產(chǎn)負債表分析 871733.1.1趨勢分析 8305243.1.2構(gòu)造分析 9305203.2利潤表分析 10116643.2.1銷售收入和凈利潤趨勢分析 10261283.2.2公司銷售費用、管理費用數(shù)據(jù)變動狀況 11283253.3現(xiàn)金流量表分析 11124433.3.1現(xiàn)金流量表增減變動分析 12168423.3.2現(xiàn)金流量構(gòu)造變動分析 122679四、財務(wù)比率分析 13305764.1償債能力分析 13267444.2營運能力分析 1517144.2.1存貨周轉(zhuǎn)率 16195814.2.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 16318424.2.3流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 162114.2.4固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 16121114.3盈利能力分析 17183984.4發(fā)展能力分析 20194174.5分析結(jié)論及建議 21271044.5.1財務(wù)問題： 2164204.5.2改善建議 216672五、總結(jié)與展望 22112665.1總結(jié) 22136725.1.1公司綜合分析 2286285.1.2財務(wù)綜合分析 23124895.2將來展望 24結(jié)束語25

萬科公司股份有限公司財務(wù)分析報告摘要財務(wù)分析，是以財務(wù)會計資料為根據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和辦法，對公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量狀況進行分析與評價的經(jīng)濟管理活動。財務(wù)分析的基本內(nèi)容是公司償債能力分析、運行能力分析和盈利能力分析。財務(wù)分析的最基本功效，是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成特定對財務(wù)報表使用者做出決策有用的信息，對公司的償債能力、盈利能力和抵抗風險能力做出評價，預(yù)測公司將來的酬勞和風險，減少決策的不擬定性。本文將從財務(wù)報表分析出發(fā)，結(jié)合管理睬計、財務(wù)管理、管理學(xué)等知識，以房地產(chǎn)龍頭公司萬科公司股份有限公司為例，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)周期長、供應(yīng)調(diào)解滯后及與金融業(yè)和政府親密有關(guān)的行業(yè)特性，對其的財務(wù)報表進行系統(tǒng)的縱橫向比較，探討萬科公司財務(wù)報表中反映出的財務(wù)信息，并嘗試結(jié)合社會經(jīng)濟趨勢對這些信息及對其的財務(wù)分析，提出某些合理化建議。核心詞：財務(wù)報表；地產(chǎn)行業(yè)；萬科集團；一、公司概況1.1.1公司介紹（歷史發(fā)展及經(jīng)營范疇）萬科公司股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2季度），總部位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，現(xiàn)任董事會主席為王石，總經(jīng)理為郁亮。萬科集團在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的紅榜評比活動中，持續(xù)三次上榜。萬科公司股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，通過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在主營業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦都市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至底，公司進入中國大陸65個都市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心都市構(gòu)成的成都區(qū)域。另外，公司自起開始嘗試海外投資，現(xiàn)在已經(jīng)進入香港、新加坡、舊金山、紐約等4個海外都市，參加6個房地產(chǎn)開發(fā)項目。公司實現(xiàn)銷售面積1,806.4萬平米，銷售金額2,151.3億元，銷售規(guī)模居全球同行業(yè)領(lǐng)先地位。公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。萬科物業(yè)始終以提供一流水準的物業(yè)服務(wù)、做好建筑打理作為公司立命之本。截至底，公司物業(yè)服務(wù)覆蓋中國大陸61個大中都市，服務(wù)項目457個，合同管理面積10,340萬平方米。1.1.2基本財務(wù)狀況注冊資本：110.1億營業(yè)收入：1463.9億（）營業(yè)利潤：249.8億（）凈利潤：157.4億（）公司市值：1056億 1.2公司戰(zhàn)略1.2.1戰(zhàn)略定位根據(jù)SWOT矩陣分析，能夠看出萬科集團應(yīng)采用ST戰(zhàn)略。認為萬科集團所采用的戰(zhàn)略定位為：依靠集團較高的內(nèi)部管理水平和房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，結(jié)合房地產(chǎn)，采用滲入整合戰(zhàn)略，提高房地產(chǎn)行業(yè)競爭力，合理規(guī)避風險；同時以資本運作方式，不停哺育集團高成長性的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并借為上市的優(yōu)勢，充足發(fā)揮萬科集團的融資平臺，在3—5年內(nèi)鞏固萬科集團在中國房產(chǎn)市場的優(yōu)勢地位。1.2.2戰(zhàn)略重點根據(jù)萬科集團將來3—5年的發(fā)展戰(zhàn)略定位，其戰(zhàn)略重點為：“增加新的但與原業(yè)務(wù)有關(guān)的產(chǎn)品或服務(wù)，把產(chǎn)品進一步集中到住宅開發(fā)上，在地區(qū)上更加明確。在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)節(jié)現(xiàn)在的發(fā)展路線，重視地產(chǎn)的主流市場，開拓與地產(chǎn)有關(guān)的多元業(yè)務(wù)?！?.2.3戰(zhàn)略建議隨著住宅行業(yè)不停凸顯出制造業(yè)特性，精確把握客戶需求變得日益重要。只有更精確把握客戶需求，才干更有效地分派建造成本，才干使公司產(chǎn)品的價值在市場中獲得更充足的承認。這也是萬科集團由規(guī)模速度型增加轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增加的最重要努力方向之一。同時集團應(yīng)進一步展開成本優(yōu)化方法，加強原則化規(guī)范手段，進一步開展成本對標，提高集中采購度水平，以充足發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。鑒于現(xiàn)在市場現(xiàn)狀，集團應(yīng)，根據(jù)銷售狀況隨時調(diào)節(jié)推盤計劃，根據(jù)推盤需要隨時調(diào)節(jié)開工計劃，做到“精挑細選，把握機會”。集團不妨進一步拓展融資渠道，考慮在時機成熟時進行一次股權(quán)融資，在充足考慮資我市場和投資者的承受力的狀況下，選擇適宜的融資時機、規(guī)模、方式，確保融資為股東帶來盈利增加。二、行業(yè)分析2.1萬科品牌的SWOT分析所屬行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)上市公司：148家所屬地區(qū)：廣東所屬概念：前海開發(fā)2.1.1優(yōu)勢擁有非常高的出名度；萬科公司品牌的外部公眾形象良好，能夠獲得信賴感；含有能夠與市場上重要品牌相區(qū)隔的形象利益；功效方面：以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)著稱；情感利益：重視文化內(nèi)涵以及對自我的認同；能夠培植較高的客戶滿意度和忠誠度。2.1.2劣勢作為市場上的普通消費者對萬科的品牌形象的見解（特別是功效性屬性）與萬科住戶的見解存在著較大的差別.；作為公司品牌，萬科與某些外部有關(guān)利益人（如政府、媒體等）關(guān)系有必要進一步加強；而在交通便利、地理位置等消費者認為是比較重要的激勵因素方面，萬科的體現(xiàn)并不好。2.1.3機會隨著市場的日益成熟，消費者的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識必將逐步提高；萬科以軟性服務(wù)方面著稱，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費者的需求；萬科品牌形象十分豐富，為進一步塑造和強化品牌也發(fā)明了條件。2.1.4威脅與中國海外在品牌方面競爭性太強，兩者無論在功效性及形象性屬性方面都含有較高的雷同性；萬科品牌形象沒有完全在不同的消費者群中完全保持一致，在品牌的一貫性仍有局限性；萬科品牌形象十分豐富，但也同樣帶來品牌缺少核心的問題。2.2萬科地產(chǎn)：宏觀環(huán)境分析（PEST法）2.2.1政治因素（Policy）面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制訂了諸多有關(guān)的政策，政府通過法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)帶來了很大的沖擊。（1）、稅收政策政府調(diào)控采用了平穩(wěn)的環(huán)節(jié)A前期——營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地增進二手房市場B部分都市的房價和成交量已經(jīng)超越了歷史的最高紀錄，樓市投機盛行，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適宜退出。（2）、限制房地產(chǎn)開發(fā)的貸款管理（3）、規(guī)范土地儲藏管理（4）、切實調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造（5）、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2.2.2經(jīng)濟因素（Economic）從經(jīng)濟的角度看，發(fā)展和宏觀經(jīng)濟仍然保持著較為親密的有關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增加有明顯關(guān)系，波動基本一致。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的變化對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。2.2.3社會因素（Society）改革開放以來，特別是1998年推行城鄉(xiāng)住房制度改革以來，我國國民經(jīng)濟獲得了飛速發(fā)展，住房消費占我國城鄉(xiāng)居民消費的比重越來越高。決定房價有六個重要因素說起：(1)購置力；(2)開發(fā)成本；(3)商品供求關(guān)系；(4)貨幣供求關(guān)系；(5)政策導(dǎo)向；(6)市場預(yù)期。影響房地產(chǎn)需求的因素是消費者的預(yù)期；人口數(shù)量；收入水平社會安定狀況。2.2.4技術(shù)因素（Technological）科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，許多新技術(shù)對生產(chǎn)和生活方式都產(chǎn)生了重大深遠的影響。技術(shù)對房地產(chǎn)公司的影響是全方位的，它將給公司帶來原材料、制造工藝、生產(chǎn)成本、營銷渠道和方式甚至整個產(chǎn)業(yè)的變革，進而變化房地產(chǎn)公司競爭優(yōu)勢和地位（1）、新材料和新設(shè)計的建筑技術(shù)（2）、融資、營銷及管理技術(shù)三、會計分析3.1資產(chǎn)負債表分析資產(chǎn)負債表亦稱財務(wù)狀況表，反映公司在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部資產(chǎn)、負債和全部者權(quán)益狀況的會計報表，它表明權(quán)益在某一特定日期所擁有或控制的經(jīng)濟資源、所承當?shù)默F(xiàn)有義務(wù)和全部者對凈資產(chǎn)的規(guī)定權(quán)，它是一張揭示公司在一定時點財務(wù)狀況的靜態(tài)報表。資產(chǎn)負債表運用會計平衡原則，即“資產(chǎn)=負債+全部者權(quán)益”這一平衡公式，將合乎會計原則的資產(chǎn)、負債、股東權(quán)益交易科目分為“資產(chǎn)”和“負債及股東權(quán)益”兩大區(qū)塊，在通過分錄、轉(zhuǎn)帳、分類帳、試算、調(diào)節(jié)等等會計程序后，以特定日期的靜態(tài)公司狀況為基準，濃縮成一張報表。其報表功用除了公司內(nèi)部除錯、經(jīng)營方向、避免弊端外,也可讓全部閱讀者于最短時間理解公司經(jīng)營狀況。3.1.1趨勢分析根據(jù)萬科披露的、、資產(chǎn)負債表，編制資產(chǎn)負債表的趨勢分析表，以下圖：項目-12-31-12-31變動幅度資產(chǎn)總額50840875.5447920532.356.09%貨幣資金6271725.344436540.9841.36%存貨31772637.8533112233.33-4.05%其它應(yīng)收款4892446.373481531.7240.53%預(yù)收賬款18174993.7015551807.1416.87%歸屬于上市公司股東的股東權(quán)益8816456.997689598.3314.65%表為資產(chǎn)負債表趨勢分析表從表可知，公司的資產(chǎn)總額較略有提高，闡明公司規(guī)模擴大了。其中貨幣資金大幅提高，表明銷售回款加緊，存貨較有所減少，闡明新獲取的項目較少，預(yù)收賬款有一定的提高，闡明銷售金額增加，另外，歸屬于上司公司股東的股東權(quán)益增加，闡明本年利潤增加了。3.1.2構(gòu)造分析項目-12-31-12-31占資產(chǎn)的比重增加百分點金額占資產(chǎn)的比重（%）金額占資產(chǎn)的比重（%）資產(chǎn)總計50,840,875.54100.0047,920,532.35100.00貨幣資金6,271,525.3412.344,436,540.989.263.08其它應(yīng)收款4,892,446.379.623,481,531.727.272.35存貨31,772,637.8562.4933,113,322.3369.10-6.61應(yīng)付賬款6,704,719.9813.196,395,845.9113.35-0.16預(yù)收賬款18,174,933.7035.7515,551,807.1432.453.30其它應(yīng)付款4,544,172.978.945,470,428.5311.42-2.48一年內(nèi)到期的非流動負債2,044,928.834.022,752,179.165.74-1.72長久借款3,453,671.216.793,668,312.847.65-0.86表為資產(chǎn)負債表構(gòu)造分析表從表中可知，貨幣資金比例也較高，闡明短期償債能力較強。在資產(chǎn)總額中存貨的比例最高，即使較存貨占資產(chǎn)總額比例下降了靠近7個百分點，重要因素有兩點：一是隨著房地產(chǎn)進入白銀時代，機構(gòu)對其的存貨跌價準備計提幅度變大，造成存貨凈額變小。二是新獲取的項目減少。萬科擁有巨大的存貨量，這既是將來發(fā)展的保障，又是萬科風險的重要來源，而存貨的大量積存重要受國家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)公司最大的風險因素。建議萬科應(yīng)進一步優(yōu)化存貨構(gòu)造，適度控制好存貨數(shù)量，并采用一定的促銷手段，為公司籌措資金。萬科負債構(gòu)造中重要以預(yù)收賬款為主，闡明萬科有很強的銷售能力，大幅先占用別人資金對萬科的資金周轉(zhuǎn)有利，其它應(yīng)付賬款減少是由于股權(quán)收購款減少。一年內(nèi)到期的非流動負債略有下降，闡明萬科還款壓力減小。3.2利潤表分析潤表是反映公司一定會計期間(如月度、季度、六個月度或年度)生產(chǎn)經(jīng)營成果的會計報表。公司一定會計期間的經(jīng)營成果既可能體現(xiàn)為盈利，也可能體現(xiàn)為虧損，因此，利潤表也被稱為損益表。它全方面揭示了公司在某一特定時期實現(xiàn)的多個收入、發(fā)生的多個費用、成本或支出，以及公司實現(xiàn)的利潤或發(fā)生的虧損狀況。利潤表是根據(jù)“收入一費用=利潤”的基本關(guān)系來編制的，其具體內(nèi)容取決于收入、費用、利潤等會計要素及其內(nèi)容，利潤表項目是收入、費用和利潤要素內(nèi)容的具體體現(xiàn)。從反映公司經(jīng)營資金運動的角度看，它是一種反映公司經(jīng)營資金動態(tài)體現(xiàn)的報表，重要提供有關(guān)公司經(jīng)營成果方面的信，屬于動態(tài)會計報表。利潤表綜合分析項目變動額變動幅度營業(yè)收入6926172232-2971-4.11%營業(yè)成本1554267409381333109.78%其中：管理費用74985544002058537.84%財務(wù)費用763951370169694508.68%投資收益125884178100247783961.18%營業(yè)利潤117267577914139353450.51%利潤總額117258977958939300050.41%凈利潤118867377958938908448.66%3.2.1銷售收入和凈利潤趨勢分析由圖可知，近三年來，銷售收入略有增加，其中的增加幅度不大于，表明銷售收入趨于穩(wěn)定。盡管業(yè)績有所增加，但受受國家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始削弱。近三年凈利潤有所增加，但增加幅度明顯減小，其中銷售收入的增加幅度不不大于凈利潤的增加速度，表明萬科的盈利能力削弱。3.2.2公司銷售費用、管理費用數(shù)據(jù)變動狀況項目增減率變動因素銷售費用452,188.95386,471.3617.00%銷售規(guī)模增加管理費用390,261.77300,283.7629.96%經(jīng)營規(guī)模增加，人工費用增加銷售和管理費用。，公司繼續(xù)強調(diào)費用控制，年全年銷售費用為45.2億元，占銷售金額的比例為2.10%，較下降0.16個百分點；管理費用為39.0億元，占銷售金額的比例為1.81%，較年上升0.06個百分點。3.3現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表是一份顯示于指定時期(普通為一種月、一季，重要是一年的年報)的現(xiàn)金流入和流出的財務(wù)報告。這份報告顯示資產(chǎn)負債表及損益表如何影響現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物,以及根據(jù)公司的經(jīng)營、投資和融資角度作出分析。作為一種分析的工具，現(xiàn)金流量表的重要作用是決定公司短期生存能力，特別是繳付帳單的能力?，F(xiàn)金流量表是反映一家公司在一定時期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出動態(tài)狀況的報表。其構(gòu)成內(nèi)容與資產(chǎn)負債表和損益表相一致。通過現(xiàn)金流量表,能夠概括反映經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動對公司現(xiàn)金流入流出的影響，對于評價公司的實現(xiàn)利潤、財務(wù)狀況及財管理，要比傳統(tǒng)的損益表提供更加好的基礎(chǔ)。 3.3.1現(xiàn)金流量表增減變動分析項目變動額變動幅度經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額417281923822490116.9%投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額348737795441-44670-56.1%籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額19617252057641755961853.38%，萬科經(jīng)營活動現(xiàn)金流入41728萬元，投資活動現(xiàn)金流出348737萬元，籌資活動現(xiàn)金流入1961725萬元。經(jīng)營活動方面，較30同比增加116.9%，查余額現(xiàn)金流量表補充資料，重要是由于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金增加，購置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少。投資活動方面，較同比減少56.1%，查余額現(xiàn)金流量表補充資料，重要是由于獲得投資收益收到的現(xiàn)金減少，支付的其它與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金增加?；I資活動方面，較同比增加853.38%，查余額現(xiàn)金流量表補充資料，重要是由于獲得借款收到的現(xiàn)金、發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金減少，償還投資支付的現(xiàn)金、分派股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金增加。3.3.2現(xiàn)金流量構(gòu)造變動分析項目變動幅度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計185,327,61175,676,755.5%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計143,602,79173,752,88-17.35%項目構(gòu)造比構(gòu)造比經(jīng)營活動現(xiàn)金流入100%100%其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金90.82%87.34%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出100%100%其中：購置商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金66.32%74.05%根據(jù)萬科披露的公司年報，的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比增加了5.5%，經(jīng)營活動流出的現(xiàn)金流量減少了17.35%，重要是由于購置商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少，造成經(jīng)營活動流出的現(xiàn)金流量減少，因此總體的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增加幅度較大。經(jīng)營活動現(xiàn)金流入作為公司最重要的資金來源，增強了公司本身“造血”功效，使得公司含有較強的償債能力和到期支付能力，大大增強了風險抵抗能力，有助于公司穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。四、財務(wù)比率分析4.1償債能力分析┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜財務(wù)指標｜-03-31｜-12-31｜-12-31｜-12-31｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜流動比率｜1.3029｜1.3447｜1.3439｜1.3961｜｜速動比率｜0.3914｜0.4255｜0.3372｜0.4141｜｜資產(chǎn)負債比率(%)｜77.9098｜77.2046｜77.9970｜78.3163｜｜產(chǎn)權(quán)比率(%)｜352.6889｜338.6857｜354.4840｜361.1760｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜財務(wù)指標｜-03-31｜-12-31｜-09-30｜-06-30｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜流動比率｜1.3029｜1.3447｜1.3392｜1.3735｜｜速動比率｜0.3914｜0.4255｜0.3529｜0.3572｜｜資產(chǎn)負債比率(%)｜77.9098｜77.2046｜79.5793｜78.9308｜｜產(chǎn)權(quán)比率(%)｜352.6889｜338.6857｜389.6985｜374.6262｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘在此，我們將對萬科公司的有關(guān)償債能力指標進行分析，萬科至的償債能力指標的變化狀況見表1。營運資本被稱為流動負債的“緩沖墊”，是由于它是長久資本用于流動資產(chǎn)的部分，不需要在一年內(nèi)償還。萬科的營運資本較上年有較大幅度增加，單純從此項看其償還流動負債的能力比較強；營運資本配備率=營運資本÷流動資產(chǎn)，償還流動負債的壓力還是比較大；流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債，表達假設(shè)用全部流動資產(chǎn)償還流動負債的能力，的比率為1.3477，相對于安全比率2略低，綜合考慮速動比率，即剔除存貨的影響，其比率為0.4255，屬于安全范疇；現(xiàn)金比率是運用貨幣資金以及交易性金融資產(chǎn)等流動性最強的資產(chǎn)償還流動負債的能力，該項比率較低，較變動幅度較大，重要是貨幣資金較少幅度較大?，F(xiàn)金流量比率代表用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額償還流動負債的能力，被認為是最可靠的償債比率，其數(shù)值越高，償債能力越強，有所下降，究其因素是流動負債上升而經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額下降造成，有可能是由于經(jīng)營活動收回的現(xiàn)金減少，造成經(jīng)營資金短缺并通過短期借款緩和資金壓力。資產(chǎn)負債率表達通過負債獲得的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例，我國公司抱負的平均資產(chǎn)負債率普通在40%-60%，而萬科公司的資產(chǎn)負債率剛好為77.2046%，高于這一水平，舉債應(yīng)當謹慎。產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)被稱為財務(wù)杠桿比率，即表面?zhèn)鶆?wù)多少，又與償債能力有關(guān)；產(chǎn)權(quán)比率=總負債÷凈資產(chǎn)，比率在1左右闡明資能抵債，首先能夠保障債權(quán)人的權(quán)利；而權(quán)益乘數(shù)=總資產(chǎn)÷凈資產(chǎn)，其比率不不大于2，闡明其資產(chǎn)總額不僅能償還債務(wù)，還能有效保障股東權(quán)益。長久資本負債率是長久負債占長久資本的比率，比率越低，償還長久資本的能力越強。利息保障倍數(shù)=（財務(wù)費用+凈利潤+所得稅費用）÷財務(wù)費用，其中的財務(wù)費用不僅涉及利潤表中費用化的財務(wù)費用，還涉及資本化的利息費用，是本期發(fā)生的總的財務(wù)費用。其比率代表當期償還利息費用的能力，比率越高越安全。萬科的資產(chǎn)負債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，闡明公司運行較穩(wěn)定?，F(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量÷財務(wù)費用，該比率比利息保障倍數(shù)更可靠，由于真正用于支付利息的是現(xiàn)金而不是利潤，比率越高，利息支付越有保障。4.2營運能力分析┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜財務(wù)指標｜-03-31｜-12-31｜-12-31｜-12-31｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率｜59.0698｜58.8726｜54.5437｜60.6323｜｜存貨周轉(zhuǎn)率｜0.0179｜0.3161｜0.3166｜0.2823｜｜流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率｜0.0188｜0.3228｜0.3365｜0.3195｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率｜3.2169｜65.9685｜72.3773｜64.2845｜｜總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率｜0.0172｜0.2964｜0.3157｜0.3055｜｜每股現(xiàn)金流量增加率(%)｜-174.4(L)｜2068.2885｜-48.4661｜9.9578｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜財務(wù)指標｜-03-31｜-12-31｜-09-30｜-06-30｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率｜5.0698｜58.8726｜26.2132｜15.4888｜｜存貨周轉(zhuǎn)率｜0.0179｜0.3161｜0.1294｜0.0841｜｜流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率｜0.0188｜0.3228｜0.1374｜0.0906｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率｜3.2169｜65.9685｜32.0496｜20.8006｜｜總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率｜0.0172｜0.2964｜0.1264｜0.0835｜｜每股現(xiàn)金流量增加率(%)｜-174.4(L)｜2068.2885｜242.5(P)｜135.0(P)｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘備注：以上指標P為扭虧為盈，L為持續(xù)虧損。與公司營運能力有關(guān)的指標重要有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率等，萬科公司至的營運能力指標的變化狀況見表2，其中各項均是營業(yè)收入與各項資產(chǎn)的比值，代表了各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，數(shù)值越大，周轉(zhuǎn)速度越快。4.2.1存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1137.24存貨周轉(zhuǎn)率(%)0.321275.240.184.2.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率報告日期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1140.471161.29總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.320.314.2.3流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.050.32 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期343.191126.654.2.4固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率72.3864.29固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期5.005.60由上表的數(shù)據(jù)可知，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常平穩(wěn)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較增加明顯，這闡明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)運行水平比較高。應(yīng)存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定的小幅度增加，這顯示出萬科地產(chǎn)應(yīng)庫存管理的壓力比較小，固定資產(chǎn)的運用率比較高。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較有所下降，闡明，應(yīng)收賬款的回收速度有所下降，應(yīng)引發(fā)管理人員的重視。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較上年有所上升，闡明應(yīng)收賬款收賬天數(shù)減少，周轉(zhuǎn)速度上升。基于其本年營業(yè)收入有大幅度提高，對應(yīng)應(yīng)收賬款增加，其周轉(zhuǎn)速度尚有小幅度上升，闡明其營運能力較強。存貨周轉(zhuǎn)率較上一年下降了一倍多，應(yīng)當引發(fā)重視。究其因素，營業(yè)規(guī)模擴大，銷售收入提高，因此為適應(yīng)較大幅度增加的銷售規(guī)模而準備較多存貨屬正?，F(xiàn)象，再從其經(jīng)營范疇看，重要是大型機械，其有關(guān)產(chǎn)成品、半成品、原材料等存貨的價值相對較大，增加幅度大情有可原。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營運資本周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與相比，都有小幅下降，但幅度不大，對其營運能力沒有多大影響。4.3盈利能力分析【盈利能力指標】表3┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜財務(wù)指標(%)｜-03-31｜-12-31｜-12-31｜-12-31｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜營業(yè)利潤率｜13.1524｜17.0638｜17.9158｜20.3780｜｜營業(yè)凈利率｜10.2090｜13.1756｜13.5118｜15.1893｜｜營業(yè)毛利率｜34.0017｜29.9416｜31.4736｜36.5555｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜成本費用利潤率｜14.6777｜20.2360｜21.6687｜25.4043｜｜總資產(chǎn)酬勞率｜0.2251｜4.9669｜5.0690｜5.5623｜｜加權(quán)凈資產(chǎn)收益率｜0.7300｜19.1700｜21.5400｜21.4500｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘萬科收入利潤率分析表金額單位:元項目差別營業(yè)收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42營業(yè)成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00營業(yè)利潤24,261,338,387.1421,013,040,794.06利潤總額24,291,011,249.3021,070,185,138.11凈利潤18,297,549,871.2415,662,588,423.06利息支出891,715,053.49764,757,191.68息稅前利潤25,182,726,302.7921,834,942,329.79總收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23營業(yè)收入利潤率（%）17.9220.38-2.46營業(yè)收入毛利率（%）31.4736.56-5.08總收入利潤率（%）17.7920.22-2.43銷售凈利潤率（%）13.5115.19-1.68銷售息稅前利潤率（%）18.621.18-2.58資本經(jīng)營盈利能力因素分析表金額單位:元項目差別平均總資產(chǎn)479,205,323,490.54378,801,615,075.37平均凈資產(chǎn)105,439,423,398.6382,138,194,988.10負債373,765,900,091.91296,663,420,087.27負債/凈資產(chǎn)3.543.61-0.07利息支出891,715,053.49764,757,191.68負債利息率（%）0.240.26-0.02利潤總額24,291,011,249.3021,070,185,138.11息稅前利潤25,182,726,302.7921,834,942,329.79凈利潤18,297,549,871.2415,662,588,423.06所得稅稅率（%）25250總資產(chǎn)酬勞率（%）5.265.76-0.51凈資產(chǎn)收益率（%）17.2719.21-1.94在本節(jié)中將對萬科的盈利能力進行分析，具體分析萬科公司的凈資產(chǎn)酬勞率、總資產(chǎn)酬勞率、凈利潤率、毛利率等指標，萬科公司至的盈利能力指標的變化狀況見表3。年報顯示，萬科公司(全年房地產(chǎn)收入占主營收入90%以上的32家公司)全年總共實現(xiàn)凈利潤182.98億元，平均銷售凈利率為18.60%，凈資產(chǎn)收益率為17.27%，比全體上市公司14.8%的凈資產(chǎn)收益率高15%。但事實上，32家公司中只有12家的凈資產(chǎn)收益率超出上市公司平均水平。近兩年萬科的各項盈利能力指標都有所下降，萬科的銷售凈利率為19.47%，高于32家樣我司平均銷售凈利率13.09%的水平；凈資產(chǎn)酬勞率為19.17%，遠遠高于32家樣我司10.35%的平均水平。主營業(yè)務(wù)利潤率首先受產(chǎn)品定位和價格的影響，另首先更與成本、特別是拿地成本親密有關(guān)。某些在招拍掛之前拿到的上地普通比較便宜，因此主營業(yè)務(wù)利潤率較高。而萬科的土地大都是通過招拍掛拿到的，在土地高成本的狀況下，萬科能獲得如此好的業(yè)績實屬不易。按照杜邦分析，凈資產(chǎn)酬勞率=資產(chǎn)凈利率×權(quán)益乘數(shù)=主營業(yè)務(wù)凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。從純正的數(shù)量關(guān)系看，三者都正比于凈資產(chǎn)酬勞率，但按照行業(yè)發(fā)展趨勢，主營業(yè)務(wù)凈利率將呈現(xiàn)公司難以扭轉(zhuǎn)的行業(yè)性下滑、權(quán)益乘數(shù)則受到資產(chǎn)負債率的限制，依靠總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率獲得的凈資產(chǎn)收益率更具可持續(xù)性。更顯重要的是盈利模式的區(qū)別，萬科的凈資產(chǎn)收益率為17.27%，遠遠高于32家樣我司13.35%的平均水平，顯示了萬科公司較強的盈利能力。萬科杜邦分析4.4發(fā)展能力分析財務(wù)指標(%)-03-31-12-31-12-31-12-31營業(yè)收入增加率-6.34798.100231.326343.6505總資產(chǎn)增加率6.24536.094126.505627.8835營業(yè)利潤增加率-42.02342.959515.458533.3043凈利潤增加率-57.48674.146620.455230.4036凈資產(chǎn)增加率20.849614.654320.478420.4988┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐｜財務(wù)指標(%)｜-03-31｜-12-31｜-09-30｜-06-30｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜營業(yè)收入增加率｜-6.3479｜8.1002｜-0.4348｜-1.0351｜｜總資產(chǎn)增加率｜6.2453｜6.0941｜12.7589｜16.0864｜｜營業(yè)利潤增加率｜-42.0234｜2.9595｜-4.1403｜-3.5038｜├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤｜凈利潤增加率｜-57.4867｜4.1466｜4.8361｜5.5513｜｜凈資產(chǎn)增加率｜20.8496｜14.6543｜15.0352｜15.3709｜└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘備注：以上指標P為扭虧為盈，L為持續(xù)虧損。與公司發(fā)展能力有關(guān)的指標注要有:主營業(yè)務(wù)收入增加率、凈利潤率增加率、凈資產(chǎn)增加率、總資產(chǎn)增加率等，萬科公司近幾年的發(fā)展性指標的增加變化狀況見表4。以萬科年報有關(guān)報表的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)來看一下這些指標的狀況。萬科公司業(yè)績保持了持續(xù)增加勢頭，全年實現(xiàn)營業(yè)收入1463.9億元，同比增加8.1%；凈利潤達157.5億元，同比增加4.2%；至12月31日，總資產(chǎn)達5084.08億元，同比增加56.70%；在萬科公司又上了一種新的臺階。房地產(chǎn)行業(yè)的成長能力平均得分:9.0；最高得分:10.91；最低得分:7.45。萬科的成長能力在房地產(chǎn)行業(yè)的排名中名列第22，得分為:9.00。在同行業(yè)中，成長性普通，應(yīng)當注意其規(guī)模與否有適度擴張的可能，否則將面臨行業(yè)領(lǐng)先者的巨大竟爭壓力。但從另首先看，萬科公司的各項發(fā)展指標就發(fā)展速度而言均略有下降，但是總體上體現(xiàn)出的是上升的勢頭。公司的凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)增加率大幅增加，闡明公司的發(fā)展后勁較強，將進入一種新的階段。從以上各指標的分析能夠看出，萬科的整體則財務(wù)狀況位于行業(yè)前列，顯示出了強勁的發(fā)展勢頭。同時，在大都市資源相對緊缺的狀況下，萬科公司重視二線都市的市場為業(yè)務(wù)發(fā)展提供了很大的成長空間，將來發(fā)展形勢看好。4.5分析結(jié)論及建議4.5.1財務(wù)問題：（1）通過詳盡分析了萬科地產(chǎn)的整體財務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進行了對比分析，我們能夠看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢和優(yōu)點，但同時也能意識到其存在的問題。（2）從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率下降3.46%，總資產(chǎn)酬勞率下降0.51%，凈資產(chǎn)收益率下降1.94%，數(shù)據(jù)闡明萬科地產(chǎn)的盈利能力有所減少。（3）從營運能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變慢，闡明債務(wù)人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風險，也使得本身的資產(chǎn)流動從中受損，因此有應(yīng)收款的風險。（4）從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現(xiàn)金比例均低于，闡明公司短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，闡明公司支付利息的能力下降。（5）從發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增加率和總資產(chǎn)增加率都有所提高，主營業(yè)務(wù)收入增加率和凈利潤增加率較卻有所減少，利潤的增加與資產(chǎn)的增加不協(xié)調(diào)，闡明公司發(fā)展能力較弱。4.5.2改善建議（1）開發(fā)項現(xiàn)在進一步市場調(diào)查，做出符合市場需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，并加強對員工營銷能力的培訓(xùn)，擴大市場份額以提高利潤率。（2）應(yīng)強化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。（3）應(yīng)增加銷售額，加緊存貨的變現(xiàn)能力，以提高短期償債能力。（4）資產(chǎn)的增加應(yīng)依靠權(quán)益的增加來實現(xiàn)，權(quán)益的增加應(yīng)依靠本身的利潤積累，應(yīng)增加銷售收入減少成本，使營業(yè)利潤增加率不不大于資產(chǎn)增產(chǎn)率。五、總結(jié)與展望5.1總結(jié)萬科即使在年受金融危機的影響，凈利潤出現(xiàn)負值，財務(wù)指標下降，經(jīng)營業(yè)績受到影響，但在此后公司不停加強公司管理，快速回到了原來的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展狀況，由此可見萬科強大的發(fā)展實力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭公司，為了更加好的發(fā)展，萬科應(yīng)更加重視對本身的財務(wù)狀況進行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增加勢頭，惟有加強對資本構(gòu)造的管理，實現(xiàn)資本構(gòu)造的最優(yōu)化，才干在現(xiàn)有發(fā)展狀況的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)最大利潤。5.1.1公司綜合分析通過對上述有關(guān)內(nèi)容的分析，能夠發(fā)現(xiàn)萬科含有較高的成長性，整體經(jīng)營狀況良好。通過近三十余年的發(fā)展，萬科經(jīng)歷了穩(wěn)健增加和快速擴張的階段，萬科的成功有其獨特性。持續(xù)領(lǐng)跑。多元化向?qū)I(yè)化再向多業(yè)化轉(zhuǎn)變,先做強再做大。早期萬科的業(yè)務(wù)范疇涉及零售、影視、投資、貿(mào)易等,之后,地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重逐年上升，基本保持在98%左右，幵始進入專業(yè)化快速發(fā)展軌道。專業(yè)化戰(zhàn)略使得萬科的投資擴張回歸理性，開發(fā)住宅都市重要集中在重要的交通干線沿線，進行規(guī)模丌發(fā)。早些年的城鄉(xiāng)結(jié)合部戰(zhàn)略讓力，科實現(xiàn)了早期高額利潤的獲取,逐步建立了萬科的品牌影響力。，萬科進入千億時代，相對進入成熟穩(wěn)定時期。,萬科實現(xiàn)銷售金額1709億元，銷銷面積1489.9萬平方米，同比分別增加21.0%和15.0%，持續(xù)領(lǐng)跑金額榜。增速上看，近三年萬科的銷售增速在加緊,如果剔除整體行情回暖的影響，萬科的業(yè)績增速低于其它房企。與“招保萬金”為例,萬科銷售增速倒數(shù)第二。但是對于一家靠近億規(guī)模的公司,與成長性公司比較增速，顯然是不合理的。精確把握客戶需求，以客戶需求為導(dǎo)向不停創(chuàng)新。隨著中國都市化進程的推動，在產(chǎn)品線組合上，以城郊結(jié)合部大規(guī)模開發(fā)低容積率住宅社區(qū)為根本。在中心城區(qū)適宜開發(fā)中咼檔住宅，建造精品樓盤，保持市場影響力,提高品牌形象。萬科發(fā)展方向明確，定位于適合都市白領(lǐng)的中檔住宅。變化以往產(chǎn)品營銷方略，轉(zhuǎn)型為以客戶為中心,將消費群體細分，分類設(shè)計產(chǎn)品,精確營銷。隨著都市需求多元化，多個物業(yè)類型、多樣化住宅開發(fā)成為趨勢，萬科順勢而為，以住宅產(chǎn)品為重要占比，全方面覆蓋產(chǎn)品線。秉承以現(xiàn)金為核心、穩(wěn)健經(jīng)營的財務(wù)戰(zhàn)略。萬科經(jīng)歷了穩(wěn)健增加和快速擴張兩個階段,合理規(guī)劃經(jīng)營現(xiàn)金、資本投資,適時提前安排融資,確保將來丌發(fā)的需要,良好的融資渠道為幵發(fā)商提供資金保障。隨著著公司不停地對其它公司進行收購與兼并,公司開始致力于居民住房,公司的營業(yè)收入增加了許多,營業(yè)利潤也比同行業(yè)競爭的公司要多,保持著較好的盈利能力。萬科對費用的有效控制,風險張弛有度,在但是度冒險的甜提下保持穩(wěn)定增加,為公司盈利的逐步提高做出了奉獻。專注細分領(lǐng)域,拓展海外市場。行業(yè)普遍存在利潤空間收窄趨緊，萬科以住宅產(chǎn)品開發(fā)為主體,繼續(xù)加大對品牌的建設(shè)，在品牌鞏固的方略上，研究消費者將來生活需求，精細化打造公司品牌和產(chǎn)品，原則化產(chǎn)品生產(chǎn)流程，為萬科品牌注入內(nèi)涵。對建筑產(chǎn)品不停創(chuàng)新視為核心競爭力，奠定萬科在中國房地產(chǎn)行業(yè)的品牌地位。同時，開拓海外市場，與美國龍頭房企鐵獅門合作，進軍北美市場，并計劃通過布局香港、美國和新加坡,鎖定新的一波移民潮與海外置業(yè)需求。5.1.2財務(wù)綜合分析萬科自上市以來，以現(xiàn)金流為核心,通過合理有效的投資戰(zhàn)略、量入為出的融資戰(zhàn)略以及卓有成效的現(xiàn)金管理戰(zhàn)略,實現(xiàn)對經(jīng)營成本和期間費用的有效控制，不停擴大本身的經(jīng)營規(guī)模，提高本身的盈利空間，逐步成長為極代表性的藍籌股以及房地產(chǎn)行業(yè)的標桿公司?？v觀其及財務(wù)戰(zhàn)略的選擇，下列幾點特性為廣大的房地產(chǎn)公司以及中國的其它公司提供了諸多含有重要意義的借鑒和啟示。高周轉(zhuǎn)為主，布局將來發(fā)展。以此將投資、融資和成本管控都圍繞現(xiàn)金流這一指標，結(jié)合行業(yè)特點，縮短生產(chǎn)周期,提高存貨周轉(zhuǎn)速度，深挖'財務(wù)潛力、控制財務(wù)風險，實現(xiàn)快速穩(wěn)定的現(xiàn)金循環(huán)。萬科對本身的戰(zhàn)略定位，確保了公司整體的經(jīng)營效率。高周轉(zhuǎn)意味著盈利能力有所下降，因此萬科已謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)