火車南站現(xiàn)有商鋪招商計劃書

南京火車南站商鋪招商項目計劃書一、項目基本狀況地理位置：南京火車南站地處雙龍大道、機場高速、繞城公路、秦淮新河圍合而成的長方形區(qū)域內(nèi)，占地2平方公里，距南京市市中心約10.5公里。南京南站是京滬高速鐵路五大客運站之一，地理位置俱佳。周邊環(huán)境：政府對南京南站地區(qū)的四大定位中，已明確南站周邊地區(qū)未來是高端智力服務(wù)區(qū)、是標志性的門戶地區(qū)。南站地區(qū)連接江寧和雨花臺兩個大區(qū)，周圍交通便利，環(huán)境優(yōu)美，擁有良好的房產(chǎn)開發(fā)條件。有關(guān)部門統(tǒng)計，南站地區(qū)及其周邊未來估計將有100萬居民在此安家。眾商家也紛紛將眼光投向了南站地區(qū)。以雨花臺區(qū)為例，就正在積極規(guī)劃與南京南站的對接工程。計劃在此建設(shè)一個現(xiàn)代化的寧南商貿(mào)區(qū)，包括交通樞紐型商業(yè)區(qū)、開放式購物公園區(qū)和特色專業(yè)型街區(qū)三大組團。有關(guān)部門透露，一項圍繞南京南站周邊地區(qū)開發(fā)、總投資達300億元的龐大發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)進入實質(zhì)性操作階段。加以時日會形成以南京南站為中心的新的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心。建筑結(jié)構(gòu)：設(shè)京滬場、滬漢蓉寧杭場、寧安場三個接發(fā)列車場，共15臺28線，主要由地下二層，地上三層組成。地下一層和二層分別為南京地鐵一、三號線的站廳層和站臺層。地面層為地鐵和車站的進出站層，二層為車站的站臺層，三層為高架候車層。配套設(shè)施：中央空調(diào)、通風、排煙及消防等設(shè)施齊全，一至三層通過自動扶梯上下行走便捷，此外水電容量充足。招租面積：南京南站總建筑面積38.7萬平方米，主站房28.1萬平方米，規(guī)劃商業(yè)實際使用面積1.75萬平方米，分布在到達層、候車層和商業(yè)夾層。二、商業(yè)環(huán)境分析1、周邊商業(yè)市場簡析本項目周邊的商業(yè)中心基本上正在建設(shè)中，目前還沒有大型文化、商務(wù)、金融中心，目前還沒形成商業(yè)中心。2、商業(yè)市場存在空白從上面的商業(yè)市場分析，項目周邊商業(yè)存在一定的空白，比如銀行、大型超市、大型商場，商業(yè)有一定發(fā)展空間。三、優(yōu)劣分析長遠發(fā)展優(yōu)勢：1、交通方便，商鋪位于南京南站內(nèi)，人口流量大；2、17500平方米的商業(yè)面積，商業(yè)載體較大，可發(fā)揮性較強；3、有一定的升值潛力；4、隨著區(qū)域內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，人口數(shù)量的增加，擁有較大的潛在商機；5、區(qū)域認知度的提高將為南站商業(yè)發(fā)展帶來契機。近期內(nèi)優(yōu)勢（3年內(nèi)）：南京火車南站是亞洲最大的交通樞紐，每天進出車站的大流量旅客就是商鋪潛在的、固定的顧客群體。劣勢：1、周邊配套設(shè)施還不完善；2、商業(yè)不繁華，商業(yè)氛圍沒沒有形成。四、市場形象定位從整體的市場營銷環(huán)境和項目的特點考慮，3年內(nèi)我建議功能定位如下：1F:2F：3F:五、

招商策略1、招商方式采用一對一的方式，即通過招商人員直接接觸目標客戶群體，針對目標客戶群體拜訪招商，既節(jié)約成本，又直接有效。2、招商推廣a、房產(chǎn)、中介網(wǎng)站廣告（費用低、時效長、目標客戶群集中）b、廣告宣傳單c、向一些房產(chǎn)、中介網(wǎng)站發(fā)布招租信息六、租金根據(jù)周邊商鋪和寫字樓的市場價格調(diào)查（見附件價格調(diào)查表）,我建議該項目價格定位：樓層基準價前3年遞增系數(shù)3年后遞增系數(shù)1F2.6～3.38%8%～15%2F1.6～2.28%8%～15%2F1.6～2.28%8%～15%備注：1.根據(jù)規(guī)劃，進行整體定位裝修，以上2F\3F價格為裝修后的價格；2.具體遞增幅度根據(jù)本區(qū)域內(nèi)同類相關(guān)物業(yè)市場情況定。七、優(yōu)惠策略租期初步確定為一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最長期限為5年，目的是在最初的發(fā)展期可以獲得穩(wěn)定的租金收益。租金將根據(jù)客戶的租期長短給與一定的優(yōu)惠，具體優(yōu)惠辦法如下：一年租期，租金優(yōu)惠折扣99%；二年租期，租金優(yōu)惠折扣96%