2023年品牌服飾行業(yè)購(gòu)物中心渠道分析報(bào)告

2023年品牌服飾行業(yè)購(gòu)物中心渠道分析報(bào)告2023年4月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、購(gòu)物中心：品牌服飾發(fā)展的新興渠道 PAGEREFToc367630497\h41、品牌服飾：渠道的多元化正成為趨勢(shì) PAGEREFToc367630498\h42、購(gòu)物中心一站式購(gòu)物體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)明顯，逐漸成為服裝的又一大新興零售渠道 PAGEREFToc367630499\h6（1）購(gòu)物中心的一站式購(gòu)物體驗(yàn)順應(yīng)消費(fèi)者多樣化、方便化和娛樂化的消費(fèi)需求，年輕人是消費(fèi)主力 PAGEREFToc367630500\h6（2）品牌服飾進(jìn)入購(gòu)物中心渠道優(yōu)勢(shì)明顯 PAGEREFToc367630501\h73、發(fā)達(dá)國(guó)家：購(gòu)物中心早已成為主流零售業(yè)態(tài) PAGEREFToc367630502\h84、中國(guó)，購(gòu)物中心未來發(fā)展前景廣闊 PAGEREFToc367630503\h9（1）我國(guó)正處于購(gòu)物中心的快速發(fā)展階段 PAGEREFToc367630504\h9①發(fā)展歷程 PAGEREFToc367630505\h9②兩大核心驅(qū)動(dòng)力：順應(yīng)消費(fèi)需求、商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng) PAGEREFToc367630506\h10（2）較低基數(shù)及國(guó)際差距，鑄就我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展前景廣闊 PAGEREFToc367630507\h11①三線城市購(gòu)物中心基數(shù)仍然較低 PAGEREFToc367630508\h11②與發(fā)達(dá)國(guó)家相比：我國(guó)人均購(gòu)物中心面積、占零售比重均還很小 PAGEREFToc367630509\h13二、購(gòu)物中心服裝品類特征：占比有所下降、外資品牌主導(dǎo)、以女裝、休閑時(shí)尚為主 PAGEREFToc367630510\h131、服裝是購(gòu)物中心最主要業(yè)態(tài)構(gòu)成，但店鋪數(shù)量占比呈下降趨勢(shì) PAGEREFToc367630511\h132、外資品牌占據(jù)主導(dǎo)地位 PAGEREFToc367630512\h153、購(gòu)物中心服裝品類構(gòu)成分析 PAGEREFToc367630513\h15（1）從品類構(gòu)成看，女裝占比最大 PAGEREFToc367630514\h15（2）從單品牌看：時(shí)尚休閑門店數(shù)量最多 PAGEREFToc367630515\h16三、我國(guó)品牌服飾將極大受益于二三線購(gòu)物中心的發(fā)展 PAGEREFToc367630516\h171、購(gòu)物中心正在擠占傳統(tǒng)百貨的市場(chǎng)份額 PAGEREFToc367630517\h172、選擇購(gòu)物中心還是百貨，平效是關(guān)鍵 PAGEREFToc367630518\h183、二、三線城市租金低，品牌服飾進(jìn)入購(gòu)物中心較傳統(tǒng)百貨渠道具有成本優(yōu)勢(shì) PAGEREFToc367630519\h20四、在購(gòu)物中心的發(fā)展過程中，平效高的品牌服飾受益最大 PAGEREFToc367630520\h221、購(gòu)物中心增長(zhǎng)空間測(cè)算：一線城市50%，二線城市97%，三線城市308% PAGEREFToc367630521\h222、超過“平效”臨界點(diǎn)，選擇購(gòu)物中心提升單店盈利水平 PAGEREFToc367630522\h233、加價(jià)率高、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)快的品牌有望率先受益購(gòu)物中心的發(fā)展，SKU具備一定規(guī)模是基礎(chǔ) PAGEREFToc367630523\h27（1）加價(jià)率、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)是品牌服飾的生命線 PAGEREFToc367630524\h27（2）產(chǎn)品SKU具備一定規(guī)模是基礎(chǔ) PAGEREFToc367630525\h28五、購(gòu)物中心風(fēng)險(xiǎn)解析：結(jié)構(gòu)性過剩和去服裝化 PAGEREFToc367630526\h301、購(gòu)物中心面臨結(jié)構(gòu)性過剩、培育期較長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc367630527\h30（1）一線城市購(gòu)物中心面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc367630528\h30（2）二三線城市面臨培育期較長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc367630529\h302、辨析購(gòu)物中心“去服裝化” PAGEREFToc367630530\h31（1）萬達(dá)去服裝化：服裝從購(gòu)物中心收歸百貨 PAGEREFToc367630531\h31（2）其它購(gòu)物中心：金額下降趨勢(shì)不明顯 PAGEREFToc367630532\h31（3）服裝盈利能力高于其他品類 PAGEREFToc367630533\h32六、美國(guó)、日本購(gòu)物中心發(fā)展介紹 PAGEREFToc367630534\h331、美國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷程 PAGEREFToc367630535\h332、日本購(gòu)物中心發(fā)展歷程 PAGEREFToc367630536\h34七、經(jīng)典購(gòu)物中心案例簡(jiǎn)況 PAGEREFToc367630537\h341、萬達(dá)廣場(chǎng)：“訂單地產(chǎn)”模式締造商業(yè)傳奇 PAGEREFToc367630538\h342、華潤(rùn)萬象城：“專業(yè)化”打造高端購(gòu)物中心 PAGEREFToc367630539\h373、沈陽卓展購(gòu)物中心 PAGEREFToc367630540\h384、太古匯 PAGEREFToc367630541\h395、恒隆廣場(chǎng) PAGEREFToc367630542\h416、MallofAmerica PAGEREFToc367630543\h42一、購(gòu)物中心：品牌服飾發(fā)展的新興渠道1、品牌服飾：渠道的多元化正成為趨勢(shì)早在2023年，美國(guó)品牌服飾零售渠道已經(jīng)呈現(xiàn)專賣店（大部分分布在購(gòu)物中心）、百貨店、商超店、服裝折扣店、郵購(gòu)與網(wǎng)購(gòu)等多元化格局。到2023年，這種多元化格局進(jìn)一步強(qiáng)化，專賣店、百貨店、商超店、折扣店占比基本都在20%左右，網(wǎng)購(gòu)、郵購(gòu)占比超過10%。國(guó)內(nèi)品牌服飾零售渠道結(jié)構(gòu)較為單一，主要為百貨、專賣店，占比分別約為45%（男裝甚至超過60%）、35%。由于消費(fèi)者的多元化需求以及傳統(tǒng)渠道的成本高企，國(guó)內(nèi)品牌服飾零售渠道正面臨變遷，以購(gòu)物中心、奧特萊斯、網(wǎng)購(gòu)為代表的新興渠道占比正在不斷提升，成為國(guó)內(nèi)品牌服飾渠道發(fā)展的重要方向，行業(yè)的渠道發(fā)展呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。由于每一服裝渠道具有其獨(dú)特的固有特征，短時(shí)間內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)某一渠道完全地取代另一渠道，品牌服飾零售渠道將在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)百花齊放。2、購(gòu)物中心一站式購(gòu)物體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)明顯，逐漸成為服裝的又一大新興零售渠道（1）購(gòu)物中心的一站式購(gòu)物體驗(yàn)順應(yīng)消費(fèi)者多樣化、方便化和娛樂化的消費(fèi)需求，年輕人是消費(fèi)主力購(gòu)物中心是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合體,主要設(shè)在繁華的商業(yè)中心或者在城鄉(xiāng)的交通要道上，包含專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店、娛樂、健身、休閑等多種業(yè)態(tài)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)。其特征順應(yīng)顧客的多樣化、方便化和娛樂化的消費(fèi)需求，年輕人是消費(fèi)主力，當(dāng)前正呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市商業(yè)信息中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年上海市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的80家重點(diǎn)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入890.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%，其中與購(gòu)物相關(guān)的百貨店、專業(yè)專賣店（不含電子電器）占據(jù)主導(dǎo)地位，占比接近65%。購(gòu)物中心設(shè)立、運(yùn)營(yíng)通常會(huì)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、選址、招商等程序，一般以收取租金回收投資。需要注意的是，購(gòu)物中心設(shè)立之初就會(huì)考慮到目標(biāo)品牌需求，招商具有一定的針對(duì)性，基本選擇與自己定位相符的服裝品牌，甚至有時(shí)選擇某個(gè)品牌不以盈利為目的，如引入頂級(jí)奢侈品或是童裝品牌，有時(shí)不盈利，而是看重他們帶來的客流效應(yīng)。（2）品牌服飾進(jìn)入購(gòu)物中心渠道優(yōu)勢(shì)明顯服裝品牌注重品牌形象，進(jìn)入定位相符的購(gòu)物中心有利于維護(hù)甚至提升自身品牌地位。當(dāng)然，百貨公司的自身品牌知名度對(duì)于知名度較低的品牌也有一定的積極影響。相對(duì)于品牌服飾的其他渠道而言，購(gòu)物中心由于其一體化、多元化的消費(fèi)體驗(yàn)，獨(dú)特的盈利模式，鑄就獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。我們將購(gòu)物中心與其他渠道對(duì)比，列舉出購(gòu)物中心渠道相對(duì)于其他渠道的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)明顯多于劣勢(shì)，具體對(duì)比如下表所示：3、發(fā)達(dá)國(guó)家：購(gòu)物中心早已成為主流零售業(yè)態(tài)據(jù)美國(guó)ICSC和農(nóng)業(yè)部資料，2023年美國(guó)擁有購(gòu)物中心47718個(gè)（備注：美國(guó)購(gòu)物中心包括：鄰里中心（提供便利商品的銷售和個(gè)人服務(wù)）、社區(qū)中心（提供比鄰里中心更廣泛便捷產(chǎn)品，包括服飾、五金器皿、器具等）），可出租面積總計(jì)為59.5億平方英尺（約5.5億㎡），每月有1.9億人次去各種購(gòu)物中心購(gòu)物。2023年購(gòu)物中心銷售額達(dá)2.01萬億美元，占扣除汽車后零售總額的75%，占美國(guó)零售總額的36%，2023年占比進(jìn)一步提升到47%。在日本，2023年購(gòu)物中心的銷售額已占全部零售額的19.33%，而同期超市僅為9.37%，百貨僅為6.93%。到2023年，購(gòu)物中心銷售占全部零售總額比重達(dá)26%，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。4、中國(guó)，購(gòu)物中心未來發(fā)展前景廣闊（1）我國(guó)正處于購(gòu)物中心的快速發(fā)展階段①發(fā)展歷程20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)沒有購(gòu)物中心，常見的主要是各種類型的供銷社、百貨大樓。90年代中期，隨著上海港匯商城、廣州天河城、北京國(guó)貿(mào)中心的陸續(xù)建成開業(yè)，開始擁有了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營(yíng)也較成功的真正的購(gòu)物中心。2023年底，中國(guó)省會(huì)以上城市購(gòu)物中心總體數(shù)量為236家，2023年底，全國(guó)大型購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到2795家。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心正呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢(shì)頭，近年來每年新建數(shù)量近300家。②兩大核心驅(qū)動(dòng)力：順應(yīng)消費(fèi)需求、商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)現(xiàn)在的消費(fèi)者已不再將購(gòu)物中心簡(jiǎn)單看作一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而將其視為可滿足約會(huì)朋友、家庭活動(dòng)、社交活動(dòng)的新社會(huì)空間。這一功能，專賣店、網(wǎng)購(gòu)等零售形式難以企及。購(gòu)物中心開闊的步行空間及多元的功能可滿足人們?nèi)找鎻?fù)合化的需求發(fā)展，并在一定程度上彌補(bǔ)了社會(huì)公共活動(dòng)空間的不足，這是購(gòu)物中心受到人們歡迎的關(guān)鍵所在。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是購(gòu)物中心蓬勃興起的又一原因。2023年以來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持20%以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是2023年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到35%，高于總體房地產(chǎn)投資增速。（2）較低基數(shù)及國(guó)際差距，鑄就我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展前景廣闊①三線城市購(gòu)物中心基數(shù)仍然較低2023年底，中國(guó)開業(yè)購(gòu)物中心達(dá)到2795家，其中一線城市擁有821家，二線強(qiáng)城市僅次于一線，累計(jì)開業(yè)752家。值得關(guān)注的是，三線城市購(gòu)物中心累計(jì)開業(yè)量?jī)H544家，基數(shù)依然非常低，整體發(fā)展空間巨大。日本購(gòu)物中心發(fā)展較為成熟，從發(fā)展過程可以看出，70年代中心城區(qū)最先興起，然后逐步下沉，外圍地區(qū)逐步發(fā)展，最后在90年代，郊區(qū)城市出現(xiàn)高速發(fā)展，10年間郊區(qū)新開購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)620家。從我國(guó)過往購(gòu)物中心的發(fā)展中，可以看出三線城市增長(zhǎng)速度是最快的，現(xiàn)在基數(shù)依然很低。一線城市由于其經(jīng)濟(jì)活力足，消費(fèi)能力強(qiáng)，11年購(gòu)物中心數(shù)量較03年增長(zhǎng)3.7倍。三線城市由于其基數(shù)低，近年呈現(xiàn)高速發(fā)展，11年購(gòu)物中心數(shù)量較03年增長(zhǎng)13倍。②與發(fā)達(dá)國(guó)家相比：我國(guó)人均購(gòu)物中心面積、占零售比重均還很小我國(guó)尚處于購(gòu)物中心發(fā)展的初級(jí)階段，較美國(guó)3億人口擁有4.7萬家購(gòu)物中心（包括社區(qū)中心和鄰里中心）的規(guī)模測(cè)算，我國(guó)購(gòu)物中心容量空間非常大。從人均購(gòu)物中心面積看：目前我國(guó)人均購(gòu)物中心面積為0.15㎡/人，發(fā)達(dá)的城市如北上廣等，人均購(gòu)物中心面積為0.6㎡/人，依然遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均數(shù)（見下表13）。從購(gòu)物中心銷售額占社會(huì)零售額比重看：我國(guó)購(gòu)物中心銷售額在零售中的占比為12%，而美國(guó)將近是我國(guó)的4倍，達(dá)到47%，再次反應(yīng)我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展空間非常大。二、購(gòu)物中心服裝品類特征：占比有所下降、外資品牌主導(dǎo)、以女裝、休閑時(shí)尚為主1、服裝是購(gòu)物中心最主要業(yè)態(tài)構(gòu)成，但店鋪數(shù)量占比呈下降趨勢(shì)從購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組成上來看，服裝零售店鋪占購(gòu)物中心中各業(yè)態(tài)店鋪總數(shù)比重最大。據(jù)世聯(lián)商業(yè)對(duì)全國(guó)102家具代表性購(gòu)物中心調(diào)研結(jié)果，這102家購(gòu)物中心共有1.9萬個(gè)商鋪，其中服裝類數(shù)量為7853個(gè)，占比41%，如果將鞋/箱包算上，這一比例將達(dá)50%。但從業(yè)態(tài)組成變化趨勢(shì)來看，服裝店鋪占比呈小幅下降趨勢(shì)。不過，i.t、sport100、百麗map等集合店增加，由于其本身不是服裝品牌，而是服裝零售商，結(jié)合多個(gè)服裝品牌組團(tuán)進(jìn)入購(gòu)物中心，占用面積較大，因此雖然從店鋪數(shù)量上來看，服裝類占比呈下降趨勢(shì)，但從銷售額及服裝所占面積的比重上看，下降趨勢(shì)并不明顯。2、外資品牌占據(jù)主導(dǎo)地位購(gòu)物中心進(jìn)駐的服裝品牌中，境外品牌占比77%，中國(guó)品牌只占23%，如何沖破境外品牌的優(yōu)勢(shì)地位，在迅速發(fā)展的購(gòu)物中心中站穩(wěn)腳跟是國(guó)內(nèi)品牌今后面對(duì)的一大難題。目前外資品牌占據(jù)主導(dǎo)的局面形成，主要因我國(guó)現(xiàn)階段購(gòu)物中心大多位于一二線城市的核心商圈，租金成本較高，國(guó)內(nèi)品牌平效尚不足以支撐這一渠道，未來隨著購(gòu)物中心下沉，租金成本下降，這一結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)將發(fā)生改變。3、購(gòu)物中心服裝品類構(gòu)成分析（1）從品類構(gòu)成看，女裝占比最大從世聯(lián)地產(chǎn)樣本數(shù)據(jù)來看，女裝門店占所有購(gòu)物中心服裝門店總數(shù)的34%，加之27%男女裝共存的店面，綜合起來，女裝占比近50%以上。由此可以看出：與百貨類似，女裝已成為購(gòu)物中心引入服裝業(yè)態(tài)的重點(diǎn)，成為最大的服裝細(xì)分子行業(yè)，這與女性是購(gòu)物主體、女裝市場(chǎng)容量較大有關(guān)。（2）從單品牌看：時(shí)尚休閑門店數(shù)量最多對(duì)102家購(gòu)物中心的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，購(gòu)物中心服裝品牌多為中高端休閑時(shí)尚（店鋪數(shù)量居多），其中運(yùn)動(dòng)品牌NIKE和ADIDAS擁有最多的店鋪。整體來看，休閑、時(shí)尚類服裝店鋪數(shù)占更大的比重?！翱鞎r(shí)尚+集合店”模式在購(gòu)物中心內(nèi)的擴(kuò)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。對(duì)快時(shí)尚四大領(lǐng)先品牌ZARA、GAP、H&M和UNIQLO店鋪分布情況的統(tǒng)計(jì)可以看出，購(gòu)物中心是這些品牌開店的第一選擇，總體占其品牌開店比重超過80%，其中ZARA和GAP這一數(shù)據(jù)近90%。一方面，國(guó)際快時(shí)尚品牌在國(guó)內(nèi)的迅猛發(fā)展有目共睹，自然會(huì)成為各大購(gòu)物中心競(jìng)相引進(jìn)的熱門選擇；另一方面，快時(shí)尚年輕時(shí)尚的定位和大部分購(gòu)物中心定位不謀而和，都在于吸引年輕且具有一定消費(fèi)能力白領(lǐng)，導(dǎo)致快時(shí)尚與購(gòu)物中心互相借力，實(shí)現(xiàn)雙贏。三、我國(guó)品牌服飾將極大受益于二三線購(gòu)物中心的發(fā)展1、購(gòu)物中心正在擠占傳統(tǒng)百貨的市場(chǎng)份額零售份額最大的渠道——百貨，在多種新興業(yè)態(tài)的沖擊下，正呈現(xiàn)萎縮，而這種沖擊很大程度上來自購(gòu)物中心。從百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)服裝零售額（大部分是百貨數(shù)據(jù)）下滑幅度大于整體服裝鞋帽可以看出，服裝百貨渠道增長(zhǎng)乏力。這種現(xiàn)象并非中國(guó)獨(dú)有，歐洲和美國(guó)也非常明顯，歐洲大型的連鎖百貨基本都面臨轉(zhuǎn)型，美國(guó)非租賃的百貨公司銷售額呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，租賃型的綜合商場(chǎng)（購(gòu)物中心）的銷售額卻逐年上升。亞洲市場(chǎng)的發(fā)展落后于歐洲和美國(guó)，日本和韓國(guó)百貨依然是非常重要的業(yè)態(tài)，但日本百貨零售額近年呈趨勢(shì)性下滑，韓國(guó)零售市場(chǎng)中的巨無霸樂天百貨，其市場(chǎng)份額也在不斷下降。日韓百貨都在進(jìn)行非常重要的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型方向一是購(gòu)物中心，二是差異化明顯的專業(yè)百貨。2、選擇購(gòu)物中心還是百貨，平效是關(guān)鍵服裝進(jìn)駐百貨的主要成本為百貨公司的銷售扣點(diǎn)，服裝是百貨公司銷售占比最大的商品品類，也是平均扣點(diǎn)最高的品類。而進(jìn)駐購(gòu)物中心的成本主要是固定租金，雖然現(xiàn)在購(gòu)物中心的盈利模式不斷推陳出新，出現(xiàn)了“保底租金+聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)”等多種形式，但是收取固定租金仍然是大多數(shù)購(gòu)物中心的首選。購(gòu)物中心由于區(qū)域差別，租金差異較大，但是，對(duì)于一個(gè)平效較高的品牌，進(jìn)入購(gòu)物中心渠道優(yōu)勢(shì)明顯。以ZARA為例，一個(gè)1000平的單店年銷售額可以過億，如果進(jìn)入百貨渠道，其成本為2500萬（以25%的扣點(diǎn)計(jì)算，忽略其他費(fèi)用）；但是，如果進(jìn)入購(gòu)物中心，即便是開在上海一線商圈的一樓（租金基本全國(guó)最貴），其成本僅1898萬（以52元/平/天租金計(jì)算，忽略其他費(fèi)用），購(gòu)物中心開店成本也低于傳統(tǒng)百貨。綜上所述，假設(shè)一個(gè)服裝品牌在百貨渠道、購(gòu)物中心的平效差異不大，選擇進(jìn)駐哪個(gè)渠道，從成本的角度看，平效是關(guān)鍵。在不考慮其他因素的情況下，假設(shè)某品牌服飾的平效是X萬元/平米/年，需要Y平米面積，購(gòu)物中心的租金為Z元/平米/天，百貨的平均扣點(diǎn)為25%。較百貨渠道，如果選擇購(gòu)物中心，臨界點(diǎn)平效必須滿足以下關(guān)系（由于百貨的其他費(fèi)用及購(gòu)物中心的物業(yè)管理費(fèi)用占總成本比重較小，人力成本兩渠道都有，這里忽略不計(jì)）：146.0*%25**10000**365*ZXYXYZ3、二、三線城市租金低，品牌服飾進(jìn)入購(gòu)物中心較傳統(tǒng)百貨渠道具有成本優(yōu)勢(shì)如3.2中分析，如果以上海幾個(gè)核心商圈的一樓的平均租金價(jià)格52元/平米/天來看，品牌服飾入駐購(gòu)物中心臨界點(diǎn)平效為7.6萬元/平米/年。國(guó)內(nèi)大多數(shù)服裝品牌無法達(dá)到這一平效，只有國(guó)際一線品牌能夠做到（ZARA、優(yōu)衣庫等國(guó)際品牌平效基本在5萬元/平米/年左右）。即便是非核心樓層，其租金也在20-30元/平米/天，對(duì)應(yīng)的臨界點(diǎn)平效為3-4萬元/平米/年，還是遠(yuǎn)高于我國(guó)品牌服飾的盈利能力。因此，短期來看，受成本限制，我國(guó)品牌服飾大量進(jìn)入一線城市購(gòu)物中心的可能性不大，但是，二三線城市的購(gòu)物中心，平均租金在7元/平/天以下（對(duì)應(yīng)的臨界點(diǎn)平效為1萬元/平/年），我國(guó)品牌服飾基本能夠達(dá)到，這將為其提供廣闊的開店空間。與傳統(tǒng)街邊店相比，購(gòu)物中心租金一般是其2-3倍（上海商圈購(gòu)物中心非核心樓層租金20元/平米/天左右，而一般的街鋪為8元/平/天左右），但是，購(gòu)物中心的人流量通常是街鋪的數(shù)十倍，并且呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來有望成為主流零售渠道。一線城市高租金必然導(dǎo)致我國(guó)起步階段的購(gòu)物中心定位較為高端（中低端品牌平效達(dá)不到購(gòu)物中心的要求），這些購(gòu)物中心大多在城市核心地段，人員、租金成本較高，未來隨著高端渠道飽和（很多購(gòu)物中心品牌價(jià)格難以被大眾接受），以及我國(guó)品牌服飾平效得到提升，中低端品牌有望大范圍進(jìn)入購(gòu)物中心渠道，尤其是在二三線城市?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)租金水平呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，年化增速達(dá)17.26%，核心商圈有進(jìn)一步提升的可能。定位購(gòu)物中心的品牌服飾，只有不斷加大精細(xì)化管理，提升平效，才能站穩(wěn)購(gòu)物中心這一渠道。四、在購(gòu)物中心的發(fā)展過程中，平效高的品牌服飾受益最大1、購(gòu)物中心增長(zhǎng)空間測(cè)算：一線城市50%，二線城市97%，三線城市308%未來購(gòu)物中心將主要來自二三線城市的增量。特大城市如上海，目前已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心達(dá)107家，規(guī)劃中還有30家，未來不管是增速還是增量空間都將有限。而與之相對(duì)的二三線城市，購(gòu)物中心數(shù)量基數(shù)低（11年底，二線城市共有1430家購(gòu)物中心，三線城市544家），未來存在數(shù)量倍增的可能，尤其是三線城市，未來空間更大。2023年底，我國(guó)已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心為2795家，據(jù)此推測(cè)，未來3-5年我國(guó)購(gòu)物中心可以再開出3000多家，預(yù)計(jì)未來二線、三線城市購(gòu)物中心數(shù)量都將超過2023家，據(jù)此可以大致估計(jì)我國(guó)一二三線城市購(gòu)物中心增長(zhǎng)空間，其中一線城市50%，二線城市97%，三線城市308%。2、超過“平效”臨界點(diǎn)，選擇購(gòu)物中心提升單店盈利水平正如3.2小節(jié)分析，臨界點(diǎn)平效滿足（平效X萬元/平米/年，日租金Z元/平米/天）146.0*ZX目前，我國(guó)各級(jí)城市的租金差異十分明顯。我們統(tǒng)計(jì)了現(xiàn)有各級(jí)主要城市的核心商圈，擬用均值代表一線、二線、三線城市購(gòu)物中心的租金水平，分別為13元/平/天、7元/平/天、3.5元/平/天。因此對(duì)應(yīng)于一、二、三線市場(chǎng)，品牌服飾企業(yè)優(yōu)先進(jìn)駐購(gòu)物中心的臨界點(diǎn)平效分別為1.9、1.0、0.5萬元/平米/年。目前國(guó)內(nèi)大部分服裝品牌終端平均平效在1.0-1.5萬元/平米/年，完全具備進(jìn)駐二、三線城市購(gòu)物中心的能力。進(jìn)一步，我們可以測(cè)算品牌服飾選擇進(jìn)入購(gòu)物中心渠道和進(jìn)入百貨渠道對(duì)單店的盈利差異影響，關(guān)系如下（假設(shè)目前百貨扣點(diǎn)統(tǒng)一為25%）：平效/）10000/365*租金-扣點(diǎn)*（平效面積）*平效/(面積）*10000/365*租金-扣點(diǎn)*面積*（平效收入/年租金）-扣點(diǎn)*（收入單店凈利率提高我們以上市公司的平均平效為基準(zhǔn)，上下浮動(dòng)10%進(jìn)行敏感性分析，可得出在不同的平效情況下各品牌進(jìn)入一二三線城市購(gòu)物中心渠道對(duì)單店盈利的影響（與進(jìn)入百貨渠道對(duì)比）：綜上所述，我國(guó)主要品牌服飾目前的平效基本可以支撐其進(jìn)入二、三線城市購(gòu)物中心，同時(shí)較進(jìn)入百貨可獲得單店盈利水平的提升。因此，隨著二、三線城市購(gòu)物中心的發(fā)展，不僅開拓了國(guó)內(nèi)品牌服飾的新渠道，且有利于下降開店成本，提升盈利能力。3、加價(jià)率高、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)快的品牌有望率先受益購(gòu)物中心的發(fā)展，SKU具備一定規(guī)模是基礎(chǔ)在前文中，我們論述了平效是品牌服飾選擇購(gòu)物中心還是百貨渠道的最主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，其非常重要的前提假設(shè)是在其他因素不變情況下品牌服飾在兩種渠道下平效相同，然而在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中，兩種渠道的差異往往導(dǎo)致品牌服飾不同的平效。結(jié)合目前購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為加價(jià)率高、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)快、商品品類豐富（SKU量足夠大）的品牌更容易達(dá)到平效臨界點(diǎn)，從而在購(gòu)物中心站穩(wěn)腳跟。（1）加價(jià)率、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)是品牌服飾的生命線加價(jià)率、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)是品牌服飾盈利的兩個(gè)最核心要素，是品牌服飾企業(yè)的生命線。理論上，在無差異曲線上品牌服飾能獲得相同的盈利水平，然而目前事實(shí)上，行業(yè)在盈利能力方面表現(xiàn)出明顯的“兩級(jí)現(xiàn)象”，即加價(jià)率高或者產(chǎn)品周轉(zhuǎn)快的品牌展現(xiàn)出較高的經(jīng)營(yíng)水平，獲得較高的平效。前者的核心競(jìng)爭(zhēng)力是品牌價(jià)值，這類品牌賺取的品牌的“錢”，后者的核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品開發(fā)能力、供應(yīng)鏈反應(yīng)速度和“性價(jià)比”，而加價(jià)率、周轉(zhuǎn)速度處于中間水平的許多品牌處于無差異曲線下方，其根本原因是品牌之間差異化不明顯導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，從加價(jià)率角度，高端服飾憑借其積淀的品牌價(jià)值更容易達(dá)到平效臨界點(diǎn)，而且高端服飾，特別是奢侈品服飾進(jìn)駐購(gòu)物中心有助于提升購(gòu)物中心形象，因此往往受到購(gòu)物中心的歡迎，可以獲得較低的租金水平。當(dāng)然，目前由于大部分購(gòu)物中心定位消費(fèi)群體以年輕人為主在一定程度抑制了定位于成熟市場(chǎng)的高端服飾的進(jìn)入，未來隨著購(gòu)物中心定位的逐漸擴(kuò)大，高端服飾受益程度將加大。從產(chǎn)品周轉(zhuǎn)角度，時(shí)尚休閑類服飾憑借其快速的產(chǎn)品開發(fā)、供應(yīng)鏈反應(yīng)和突出的“性價(jià)比”通過“走量”也容易達(dá)到平效臨界點(diǎn)，而且時(shí)尚休閑類的核心消費(fèi)群體以年輕人為主，該類人群也是購(gòu)物中心的主力消費(fèi)人群，有望相互受益，共促發(fā)展。（2）產(chǎn)品SKU具備一定規(guī)模是基礎(chǔ)這里，我們單獨(dú)指出產(chǎn)品SKU是否具備一定規(guī)模是衡量服裝品牌能否進(jìn)駐購(gòu)物中心的一個(gè)重要指標(biāo)。一般而言，購(gòu)物中心店鋪單店面積普遍大于百貨專柜和街邊專賣店，一方面由于商業(yè)地產(chǎn)商傾向于租賃大店以便管理和形象展示，另一方面服裝品牌租賃大面積店鋪可以提升自身議價(jià)能力，因此是否具備足夠的SKU是衡量服裝品牌能否進(jìn)駐購(gòu)物中心的一個(gè)重要基礎(chǔ)。從這個(gè)角度上看，時(shí)尚休閑類的美邦服飾SKU遠(yuǎn)高于同業(yè)，SKU較少的品牌需要進(jìn)一步提升。注：倍率高不等同零售價(jià)高，國(guó)際品牌在華價(jià)格高因關(guān)稅、增值稅因素五、購(gòu)物中心風(fēng)險(xiǎn)解析：結(jié)構(gòu)性過剩和去服裝化1、購(gòu)物中心面臨結(jié)構(gòu)性過剩、培育期較長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)（1）一線城市購(gòu)物中心面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)與歐美商業(yè)發(fā)展程度較高的國(guó)家相比，中國(guó)購(gòu)物中心起步較晚，但近十年的擴(kuò)張速度居全球之最。從1990年中國(guó)第一家購(gòu)物中心誕生到2023年達(dá)到3000家開業(yè)，增速維持在年均25%的水平（每年300家左右），大大超出了其它發(fā)展中國(guó)家。我們認(rèn)為，衡量購(gòu)物中心是否過剩，要同時(shí)參考經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需求增長(zhǎng)水平：2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12.1%，人均可支配收入增速為9%，從而購(gòu)物中心25%的年均增速顯得相對(duì)過剩；但我們也認(rèn)為：（1）這一過剩是結(jié)構(gòu)性的，突出體現(xiàn)在一線城市，而二三線城市仍有發(fā)展空間；（2）一線城市購(gòu)物中心的相對(duì)過剩，未來可能帶來空臵率的上升和租金下滑，對(duì)于作為品牌商和零售商的服裝也是一個(gè)利好。（2）二三線城市面臨培育期較長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)“渠道下沉”是各消費(fèi)領(lǐng)域渠道商近5年的一條主要道路，二三線人群消費(fèi)能力的提高為此帶來較大想象空間，但我們認(rèn)為，這一過程可能是較為緩慢的，購(gòu)買力的提升不僅取決于收入水平，也取決于消費(fèi)觀念；特別是在經(jīng)濟(jì)低迷的背景下，二三線消費(fèi)收入彈性相對(duì)更大。因此，這都會(huì)使得購(gòu)物中心的消費(fèi)水平低于預(yù)期，門店培育期長(zhǎng)于預(yù)期。根據(jù)國(guó)際知名的商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)萊坊發(fā)布的《聚焦中國(guó)零售商業(yè)2023》報(bào)告，中國(guó)二線城市每個(gè)購(gòu)物中心的平均面積約為80000㎡，比一線城市近68000㎡的平均體量高出18%以上，特別是重慶和哈爾濱的購(gòu)物中心平均面積分別達(dá)到了99724㎡和95540㎡，而香港僅6個(gè)購(gòu)物中心面積超過100000㎡，且大都是分期開發(fā)。2、辨析購(gòu)物中心“去服裝化”（1）萬達(dá)去服裝化：服裝從購(gòu)物中心收歸百貨媒體報(bào)道，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)集團(tuán)明確表示，明年全國(guó)開設(shè)的萬達(dá)廣場(chǎng)2樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)。萬達(dá)方面表示，集團(tuán)要在2023年前把已經(jīng)開業(yè)的72個(gè)廣場(chǎng)2樓業(yè)態(tài)調(diào)整完畢。調(diào)整后的萬達(dá)廣場(chǎng)將增加生活類業(yè)態(tài)占比，比如美發(fā)、美甲、書吧、教育培訓(xùn)等，使萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)更豐富，消費(fèi)者黏度更高。對(duì)此我們分析，萬達(dá)集團(tuán)“去服飾化”具體指的是將品牌服裝資源收歸到旗下的萬達(dá)百貨，避免百貨與購(gòu)物中心在品牌上的爭(zhēng)奪，從而一方面可以強(qiáng)化萬達(dá)百貨的優(yōu)勢(shì)，另一方面可以在購(gòu)物中心引入更多休閑娛樂設(shè)施。（2）其它購(gòu)物中心：金額下降趨勢(shì)不明顯目前越來越多的購(gòu)物中心適量增加餐飲、娛樂的占比，從而實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷和延長(zhǎng)顧客在購(gòu)物中心滯留時(shí)間。目前部分購(gòu)物中心服裝百貨、餐飲食品、數(shù)碼電子三大類商品的營(yíng)業(yè)面積之比已從原先的4：3：3調(diào)整為4.5：4.5：1，其收入中服裝占比下降至40%，而餐飲、娛樂服務(wù)占比分別提升至50%、10%。購(gòu)物中心“去服裝化“成為業(yè)內(nèi)熱議的話題之一。我們認(rèn)為，除了萬達(dá)，其他購(gòu)物中心所謂的“去服裝化”，也并非僅僅是取消某類品牌，只是增加了餐飲、娛樂項(xiàng)目，從而導(dǎo)致服裝業(yè)態(tài)占比有所下降；同時(shí)雖然服裝店鋪面積占比呈小幅下降趨勢(shì)；但i.t、sport100、百麗map等集合店增長(zhǎng)較快，這些品牌本身作為服裝零售商，旗下多個(gè)服裝品牌組團(tuán)進(jìn)入購(gòu)物中心，占用面積較大，因此雖然從店鋪數(shù)量上來看，服裝類占比呈下降趨勢(shì)，但從銷售額及服裝所占面積的比重上看，下降趨勢(shì)并不明顯。（3）服裝盈利能力高于其他品類我們判斷，餐飲、娛樂等休閑項(xiàng)目更多在于聚攬人氣、吸引人流、提升連帶銷售，也可以消化一定的死角面積，但從投入產(chǎn)出比、以及單位面積盈利水平來考慮，低于品牌服裝。我們分析，這主要由于：1）餐飲店的租金貢獻(xiàn)較低；2）娛樂項(xiàng)目的裝修、設(shè)備、人員成本相對(duì)較高。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的調(diào)查，1）服裝類業(yè)態(tài)的商鋪，能承受5元/㎡/天以下租金的商戶占到27.5%，能承受租金為5-8元/㎡/天的商戶占到60%，能承受租金為8-10元/㎡/天的商戶占總量的10%，可接受租金在10元/㎡/天以上的商戶僅占2.5%；2）餐飲類商戶中，能承受租金為3元/㎡/天的商戶占總量的7.4%，能接受租金為3-5元/㎡/天的商戶所占比56%，能承受租金為5元/㎡/天以上的商戶占37%；3）從休閑娛樂業(yè)態(tài)來看，以承受3元/㎡/天以下租金范圍的商戶居多，占到總量的60%，可接受市值租金水平和3-5元/㎡/天租金水平的商戶各占20%。六、美國(guó)、日本購(gòu)物中心發(fā)展介紹1、美國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷程美國(guó)是現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的誕生地，其發(fā)展歷程可以概括如下：購(gòu)物中心之所以最先在美國(guó)興起，受益于美國(guó)60-70年代經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，居民消費(fèi)能力的提高及美國(guó)獨(dú)有的消費(fèi)文化和汽車文化。為此，美國(guó)可以在郊區(qū)，以較低的價(jià)格，新建大型的購(gòu)物中心，為消費(fèi)者提供全新消費(fèi)體驗(yàn)，并最終得到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可。2、日本購(gòu)物中心發(fā)展歷程日本的購(gòu)物中心起源以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，歷史不長(zhǎng)，但是發(fā)展迅速。其快速發(fā)展離不開兩個(gè)背景條件。第一，由于日本是個(gè)島國(guó)且人口多，所以日本人追求對(duì)土地的高效利用。能夠集中提供各種服務(wù)以及停車空間的購(gòu)物中心成為日本實(shí)現(xiàn)土地高效利用目標(biāo)的好方法；第二，隨著日本經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，日本人均可支配收入大大提高，消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求便利，多樣等，同時(shí)還注重購(gòu)物體驗(yàn)。這兩者促使了購(gòu)物中心在日本的發(fā)展。七、經(jīng)典購(gòu)物中心案例簡(jiǎn)況1、萬達(dá)廣場(chǎng)：“訂單地產(chǎn)”模式締造商業(yè)傳奇萬達(dá)廣場(chǎng)是由萬達(dá)集團(tuán)在各地投資興建的商業(yè)大樓，一般都包括購(gòu)物中心、娛樂中心和城市公寓，所建之處，往往都成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑。經(jīng)過近十年快速擴(kuò)張，目前全國(guó)范圍內(nèi)已有萬達(dá)廣場(chǎng)近60個(gè)，另外還有20多個(gè)在建項(xiàng)目。從涉足商業(yè)地產(chǎn)開始，萬達(dá)經(jīng)歷了三代式的發(fā)展。2、華潤(rùn)萬象城：“專業(yè)化”打造高端購(gòu)物中心華潤(rùn)（集團(tuán)）是一家在香港注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)的多元化企業(yè)集團(tuán)，迄今已有72年的歷史。旗下共有18家一級(jí)利潤(rùn)中心，在香港擁有6家上市公司。其中，94%的總資產(chǎn)、93%的營(yíng)業(yè)額來自于內(nèi)地市場(chǎng)。其中，華潤(rùn)臵地是華潤(rùn)集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦。目前為止，華潤(rùn)臵地已經(jīng)進(jìn)入36個(gè)城市，正在發(fā)展的項(xiàng)目超過70個(gè)。而萬象城項(xiàng)目，又是其地產(chǎn)項(xiàng)目的突出代表，目前已經(jīng)有深圳、杭州、沈陽、成都、南寧等萬象城項(xiàng)目。深圳華潤(rùn)中心萬象城：深圳華潤(rùn)中心萬象城是萬象城中的典型代表：是集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。萬象城是華潤(rùn)中心的購(gòu)物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心，其開發(fā)理念如下：3、沈陽卓展購(gòu)物中心長(zhǎng)春卓展時(shí)代廣場(chǎng)百貨—卓展購(gòu)物中心，成立于2023年12月，是由國(guó)務(wù)院、商務(wù)部首批批準(zhǔn)的吉林省唯一一家中外合資商業(yè)零售企業(yè)。公司下設(shè)卓展購(gòu)物中心、卓展天天酒店和卓展寫字樓三個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，是一家集百貨零售、酒店、餐飲及娛樂于一體的大型休閑廣場(chǎng)式商業(yè)企業(yè)，目前已經(jīng)有長(zhǎng)春、沈陽、哈爾濱、北京四家大型的購(gòu)物中心，其特色可以從沈陽店看出。沈陽卓展購(gòu)物中心占地面積1.5萬㎡，9萬余平米的空間合理構(gòu)建了世界時(shí)尚名品、服裝服飾、餐飲、美容SPA等多種業(yè)態(tài)。4、太古匯太古經(jīng)營(yíng)一系列廣泛的業(yè)務(wù)，范圍遍及五大洲。太古的主要營(yíng)業(yè)地為亞太區(qū)，并以大中華地區(qū)為中心。公開上市的太古公司總部設(shè)于香港，其核心業(yè)務(wù)分屬五個(gè)營(yíng)業(yè)部門：地產(chǎn)、航空、飲料、海洋服務(wù)和貿(mào)易及實(shí)業(yè)。其中太古匯是其中最為出色的地產(chǎn)項(xiàng)目：包括廣州太古匯和香港太古匯，我們從香港的太古匯中可以看出太古購(gòu)物中心的開發(fā)理念。5、恒隆廣場(chǎng)恒隆地產(chǎn)是恒隆集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，前身為淘大臵業(yè)，為多元化物業(yè)發(fā)展公司，主要業(yè)務(wù)包括香港多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)及內(nèi)地持有型商業(yè)綜合項(xiàng)目，目前已經(jīng)在上海、沈陽、濟(jì)南、大連、天津、無錫、昆明共計(jì)7個(gè)城市持有10個(gè)項(xiàng)目。6、MallofAmericaMallofAmerica美國(guó)摩爾由加拿大555集團(tuán)（TripleFiveGroup）和美國(guó)Simon房地產(chǎn)集團(tuán)合作開發(fā)，美國(guó)退休教師基金協(xié)會(huì)也擁有該摩爾的股份。MallofAmerica(美國(guó)摩爾)位于美國(guó)雙子城TwinCities的國(guó)際機(jī)場(chǎng)旁，于1992年8月開業(yè)，現(xiàn)雇傭了1萬2千名員工。MallofAmerica美國(guó)摩爾樓高4層，其總面積達(dá)39萬㎡，其12750個(gè)停車位及合理的交通組織是最大的亮點(diǎn)。MallofAmerica每年吸引了超過4300萬人次的游客（包括大量外國(guó)游客），年?duì)I業(yè)額高達(dá)9億美元。顧客在MALLofAmerica每人平均花費(fèi)的時(shí)間達(dá)3小時(shí)、平均消費(fèi)87美元。其公共服務(wù)高度細(xì)節(jié)化、人性化，成為一種"目的地旅游"品牌資源。MallofAmerica還將展開大規(guī)模的2期擴(kuò)建。MallofAmerica的主力店包括4大高級(jí)百貨公司：Bloomingdale’s百貨、Macy’s百貨,Nordstrom百貨和Sears西爾斯百貨以及Knott'sCampSnoopy史努比主題公園、LegoImaginationCenter樂高（玩具）游樂中心等520家各類商家。此外，還有一個(gè)巨型的水族館、一個(gè)兩層高18洞的迷你高爾夫球場(chǎng)及一些傳統(tǒng)的商業(yè)娛樂設(shè)施如14屏幕的電影院。同時(shí)，此商場(chǎng)部分刻意突出強(qiáng)烈的主題裝修風(fēng)格，配以與娛樂設(shè)施匹配關(guān)聯(lián)的一些零售商于區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，銷售一些有趣及具收藏價(jià)值的商品。MallofAmerica商場(chǎng)內(nèi)的娛樂焦點(diǎn)是帶動(dòng)人流的一個(gè)主要關(guān)鍵，平均每周60萬至90萬人次，其中一大部份的到訪者（37%）居住于離此項(xiàng)目150公里以外的范圍。此外，此商場(chǎng)距離TwinCities國(guó)際機(jī)場(chǎng)少于2公里，并座落于擁有7,000間房間的酒店附近，對(duì)于本地及外地游客來說，地理位臵均十分方便。

2023年電子行業(yè)智能化分析報(bào)告2023年9月目錄一、消費(fèi)電子發(fā)展趨勢(shì)：智能性和便攜性 3二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河 4三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌 51、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計(jì)和生態(tài)系統(tǒng)支持 52、第二代智能手表側(cè)重運(yùn)動(dòng)和健康監(jiān)測(cè) 53、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強(qiáng)大 6（1）蘋果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品 7四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機(jī) 8五、硬件變革大，投資機(jī)會(huì)多 91、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的 102、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒 113、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實(shí)現(xiàn)高音質(zhì) 114、共達(dá)電聲 12六、附錄—可穿戴設(shè)備近期新聞匯總 121、屏幕有點(diǎn)小蘋果智能手表iWatch要來了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網(wǎng) 133、三星ProjectJ計(jì)劃曝光：智能手表不讓蘋果專美 14一、消費(fèi)電子發(fā)展趨勢(shì)：智能性和便攜性消費(fèi)電子沿著智能性和便攜性兩個(gè)維度發(fā)展。在過去幾年，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于智能性維度，即設(shè)備從功能型向智能型的演變；直至最近，谷歌眼鏡才引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)便攜性維度的關(guān)注。在便攜性的維度，我們把電子產(chǎn)品分為四種類型：固定型、可攜帶型、可穿戴型和嵌入人體型。我們認(rèn)為，消費(fèi)電子產(chǎn)品從可攜帶型向可穿戴型的演變剛剛開始，未來甚至?xí)蚩汕度胄脱葑儯顿Y機(jī)會(huì)將非常豐富。JuniperResearch預(yù)計(jì)：至2023年，整個(gè)可穿戴電子設(shè)備市場(chǎng)將會(huì)超過150億美元，比2021年將近翻一倍，可穿戴智能設(shè)備的銷量至2022年預(yù)計(jì)將達(dá)到7000萬臺(tái)。正如應(yīng)用的成長(zhǎng)促進(jìn)了智能手機(jī)市場(chǎng)的興盛，可穿戴技術(shù)領(lǐng)域也會(huì)出現(xiàn)類似的成長(zhǎng)：做到應(yīng)用生態(tài)系統(tǒng)與可穿戴設(shè)備同步增長(zhǎng)，各種新功能的產(chǎn)品將層出不窮。谷歌、蘋果、三星等大廠商均已在可穿戴電子設(shè)備領(lǐng)域有所布局，期望能把握下一輪移動(dòng)技術(shù)變革的行情。當(dāng)前各大廠商關(guān)注度較高的可穿戴式智能設(shè)備主要是智能眼鏡和智能手表。二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河谷歌眼鏡給硬件行業(yè)帶來了重大變革和機(jī)遇，其對(duì)硬件的要求體現(xiàn)在四個(gè)方面：1）人機(jī)互動(dòng)友好性（包括信息輸入和輸出）；2）續(xù)航時(shí)間長(zhǎng)；3）連接性；4）輕薄微型化。谷歌眼鏡在硬件方面的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在信息輸出和續(xù)航時(shí)間上，信息輸出的創(chuàng)新之處在于采用微投和反射顯示屏的圖像輸出方案以及骨傳導(dǎo)耳機(jī)的聲音輸出方案，通常的微投具有功耗高的問題，谷歌的創(chuàng)新能夠大大降低功耗，延長(zhǎng)續(xù)航時(shí)間。谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏。關(guān)于谷歌眼鏡的詳細(xì)論述請(qǐng)參見我們3月25日專題報(bào)告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時(shí)代的開啟》。三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌1、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計(jì)和生態(tài)系統(tǒng)支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售價(jià)達(dá)330美元的智能手表，其后陸續(xù)有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消費(fèi)者的關(guān)注。我們認(rèn)為，在智能手機(jī)尚未普及的時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)智能終端和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)知度低，創(chuàng)新跨度過大的智能手表不可能取得勝利。此外，第一代智能手表在外觀設(shè)計(jì)和生態(tài)系統(tǒng)支持等方面都較為薄弱。2、第二代智能手表側(cè)重運(yùn)動(dòng)和健康監(jiān)測(cè)摩托羅拉在2020年發(fā)布了MotoActv智能手表，主打運(yùn)動(dòng)監(jiān)測(cè)功能。產(chǎn)品內(nèi)臵8GB空間，配有1.6寸彩色觸控屏幕，采用強(qiáng)化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可與Android2.1系統(tǒng)或以上的智能手機(jī)同步；采用了MotorolaAccuSense技術(shù)，也內(nèi)臵了GPS系統(tǒng)，可以讓用戶在運(yùn)動(dòng)時(shí)可以準(zhǔn)確追蹤所在位臵及記錄時(shí)間、距離、速度、心跳及熱量消耗；內(nèi)臵258mAh鋰電池，不夠非常理想，運(yùn)動(dòng)時(shí)可連續(xù)使用5至10小時(shí)。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。產(chǎn)品允許多個(gè)程序同時(shí)運(yùn)行，搭載iOS或Android2.3以上系統(tǒng)。配有分辨率為144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper電子紙技術(shù)，可以通過藍(lán)牙2.1+EDR與其他設(shè)備連接；內(nèi)臵震動(dòng)馬達(dá)和三軸加速度計(jì)，可安裝位運(yùn)動(dòng)專門設(shè)計(jì)的程序。3、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強(qiáng)大第二代智能手表在功能上還無法與智能手機(jī)相媲美，但蘋果、三星、谷歌等巨頭的動(dòng)向讓我們堅(jiān)信第三代智能手表功能將更為強(qiáng)大，有望與智能手機(jī)相當(dāng)。（1）蘋果iWatch有望年底亮相消息稱，蘋果已經(jīng)建立了一支100的團(tuán)隊(duì)來研制智能手表iWatch，已經(jīng)開始試產(chǎn)，富士康已經(jīng)收到了蘋果的訂單，并有望在年底面市。蘋果的iWatch智能手表具有步程計(jì)和健康指標(biāo)傳感器等第二代智能手表的功能，也能通過連接智能手機(jī)來顯示電子郵件、IM和其他數(shù)據(jù)，此外，還能夠?qū)崿F(xiàn)手機(jī)的通話功能，并通過內(nèi)臵地圖實(shí)現(xiàn)導(dǎo)航。在硬件配臵方面，iWatch將采用1.5寸OLED屏幕（臺(tái)灣錸寶科技RiTdisplay）和OGS觸摸屏，內(nèi)臵的電池僅可續(xù)航1-2天（蘋果的目標(biāo)是續(xù)航4天至5天）。（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品科技網(wǎng)站SamMobile報(bào)道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：針對(duì)Fortius開發(fā)的臂帶、固定在自行車上的裝臵以及囊狀態(tài)。三星也設(shè)計(jì)了健康軟件SHealth，預(yù)示著運(yùn)動(dòng)和健康監(jiān)測(cè)將是三星可穿戴電子設(shè)備的重要賣點(diǎn)。媒體也傳出三星智能手表將命名為GALAXYAltius，屏幕分辨率為500x500。四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機(jī)智能手機(jī)在功能手機(jī)通話和短信功能的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了上網(wǎng)、安裝應(yīng)用程序、收發(fā)郵件等功能。智能手機(jī)和平板電腦在很大程度上替代了便攜性較差的電腦，我們判斷，便攜性更強(qiáng)的可穿戴設(shè)備智能手機(jī)+眼鏡將埋葬智能手機(jī)。智能手機(jī)、智能手表和智能眼鏡三種設(shè)備各有優(yōu)缺點(diǎn)：1.智能手機(jī)是最成熟產(chǎn)品，功能豐富，但屏幕較小，并需要手持操作，約束了在駕車等場(chǎng)合的使用；2.智能眼鏡輸出畫面大，視覺效果較好，但裝在鏡腳的觸摸屏面積小，僅僅具有簡(jiǎn)單動(dòng)作識(shí)別功能，信息輸入不方便，不適合復(fù)雜的操作；3.智能手表具有合適輸入的觸摸屏，操作方便，可以完成復(fù)雜的信息輸入，但屏幕太小，不適合人眼長(zhǎng)時(shí)間觀看。我們認(rèn)為，智能眼鏡和智能手表具有信息輸入和輸出優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的特點(diǎn)，兩者的結(jié)合將兼具各自優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)在手表上輸入復(fù)雜內(nèi)容，在眼鏡上觀看大的畫面，從而實(shí)現(xiàn)較好的視覺體驗(yàn)。智能眼鏡+手表的硬件組合也具有智能手機(jī)所不具備的優(yōu)點(diǎn)：一方面，眼鏡和手表持續(xù)與人體接觸，并可以通過傳感器自然地獲得人體信息，從而提供更加智能化的服務(wù)；另一方面，眼鏡和手表都不需要手持操作，解放了雙手，適合在各種不同場(chǎng)合的應(yīng)用，更勝于必須手持操作的智能手機(jī)，有望替代智能手機(jī)，從而帶來消費(fèi)電子的革命性變化。五、硬件變革大，投資機(jī)會(huì)多可穿戴設(shè)備的外在形態(tài)完全不同于智能手機(jī)等傳統(tǒng)硬件產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在硬件方面的變革很大，其中，智能眼鏡側(cè)重于光學(xué)方面的創(chuàng)新，智能手表是智能手機(jī)的縮小版，并加入更多傳感器以讀取人體脈搏等信息，部分廠商也可能在腕帶處采用柔性化硬件設(shè)計(jì)。此外，智能眼鏡+手表的硬件組合也需要兩個(gè)產(chǎn)品之間頻繁的信號(hào)互聯(lián)，勢(shì)必增加對(duì)無線模組的需求。我們認(rèn)為，水晶光電、環(huán)旭電子、歌爾聲學(xué)等公司將顯著受益于可穿戴設(shè)備的高速發(fā)展。1、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的公司是手機(jī)鏡頭用紅外截止濾光片和數(shù)碼相機(jī)用光學(xué)低通濾波器的領(lǐng)先廠商。公司在產(chǎn)品升級(jí)和新產(chǎn)品拓展兩個(gè)維度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。光學(xué)低通濾波器的單價(jià)隨著從卡片機(jī)升級(jí)為單反微單而增長(zhǎng)10倍以上，隨著攝像模組對(duì)像素和成像質(zhì)量要求的提高，紅外截至濾光片材質(zhì)從普通光學(xué)玻璃升級(jí)為藍(lán)玻璃，單價(jià)和市場(chǎng)空間有10倍的提高。公司不斷拓展微投、Kinect產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)品等新產(chǎn)品。我們?cè)?月25日專題報(bào)告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時(shí)代的開啟》中討論到，谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏，而微投的核心技術(shù)是光學(xué)加工、光引擎設(shè)計(jì)和鍍膜。水晶光電在這三方面均具有深厚的技術(shù)積累。在光學(xué)加工方面，水晶光電具有十來年的經(jīng)驗(yàn)積累；在光引擎設(shè)計(jì)方面，水晶光電與芯片設(shè)計(jì)商奇景及LCOS專利持有人合作；鍍膜更是水晶光電的核心優(yōu)勢(shì)，其光學(xué)鍍膜的產(chǎn)能規(guī)模位居全球第一。水晶光電當(dāng)前已進(jìn)入某海外客戶的智能眼鏡產(chǎn)業(yè)鏈，踏上了智能眼鏡技術(shù)創(chuàng)新的第一波浪潮。2、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒環(huán)旭電子是蘋果無線模組的兩大供應(yīng)商之一，產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于MacBook、iPhone和iPad上。如我們?cè)?月25日專題報(bào)告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時(shí)代的開啟》討論，智能眼鏡的重量是一般智能手機(jī)的1/3,輕薄化要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過絕大多數(shù)手機(jī)，智能手表的面積和體積也大約是智能手機(jī)的1/6至1/8，但功能上卻相差不大，這就對(duì)元器件和組裝工藝的微小化提出較高要求，公司必將憑借微小化貼片工藝的核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)在可穿戴設(shè)備產(chǎn)業(yè)鏈占有一席之地。3、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實(shí)現(xiàn)高音質(zhì)公司是全球領(lǐng)先的電聲器件廠商，通過強(qiáng)大的研發(fā)能力向上游整合，實(shí)現(xiàn)了關(guān)鍵原材料、自動(dòng)化生產(chǎn)線和精密模具的自制，具備了較強(qiáng)的垂直一體化能力，使