-房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究報告

德州陽光新天地項目風(fēng)險管理研究PAGE1謹(jǐn)以此論文獻(xiàn)給中國海洋大學(xué)老師們―――彭莉德州陽光新天地項目風(fēng)險管理研究學(xué)位論文完成日期：2013年3月指導(dǎo)教師簽字：答辯委員會成員簽字：獨創(chuàng)聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含未獲得（注：如沒有其他需要特別聲明的，本欄可空）其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確說明并表示謝意。學(xué)位論文作者簽名：簽字日期：年月日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，并同意以下事項：1、學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。2、學(xué)?？梢詫W(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。同時授權(quán)清華大學(xué)“中國學(xué)術(shù)期刊(光盤版)電子雜志社”用于出版和編入CNKI《中國知識資源總庫》，授權(quán)中國科學(xué)技術(shù)信息研究所將本學(xué)位論文收錄到《中國學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫》。（保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書）學(xué)位論文作者簽名：導(dǎo)師簽字：簽字日期：年月日簽字日期：年月日

德州陽光新天地項目風(fēng)險管理研究摘要隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高和居民收入的較快增長導(dǎo)致人們用于投資房地產(chǎn)和改善住房的需求不斷膨脹，房地產(chǎn)業(yè)通過近20年的發(fā)展得到令人矚目的成就。由于房地產(chǎn)項目具有政策影響性強(qiáng)、資金需求量大、建設(shè)周期長、地域性強(qiáng)、市場變化快等特點，大量不確定因素的存在，導(dǎo)致項目風(fēng)險較大。尤其伴隨著我國住房制度的不斷深化改革，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)投資靠投機(jī)取得成功的機(jī)會逐漸減少，投資者必須通過正確的決策、合理規(guī)范的經(jīng)營、科學(xué)的投資進(jìn)行有效的項目管理，項目才能獲得成功。因此重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險，并進(jìn)行有效的識別、分析和控制，高效的開展房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理，以求達(dá)到低風(fēng)險、高收益的利潤目標(biāo)是每個開發(fā)商必須解決的關(guān)鍵性問題。本文共分為七部分。第一部分為引言。該部分從研究背景和意義、研究現(xiàn)狀、研究內(nèi)容和方法、創(chuàng)新與不足進(jìn)行了述評。第二部分為房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的理論綜述。該部分介紹了作為房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理理論等內(nèi)容，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的過程進(jìn)行了述評。第三部分為德州陽光新天地項目基本情況分析。文章從建設(shè)條件與地址、市政配套設(shè)施條件、德州陽光心新天地項目基本情況分析、項目SWOT分析及項目定位等方面對其進(jìn)行了對該項目內(nèi)外部環(huán)境及自身的特點進(jìn)行深入分析。第四部分對項目在投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段對德州陽光新天地項目中存在的風(fēng)險及產(chǎn)生原因進(jìn)行了有效的識別。第五部分對陽光新天地項目通過各種方法進(jìn)行了風(fēng)險評價。第六部分針對風(fēng)險的重要程度不同提出了風(fēng)險控制措施和解決方案。文章的最后部分為結(jié)論與不足。通過對德州陽光新天地項目成本估算、收入估算、損益分析和不確定性分析，筆者認(rèn)為該項目在投資決策階段財務(wù)風(fēng)險是可以控制的，在前期和建設(shè)施工階段項目存在的主要風(fēng)險是工期拖延、施工進(jìn)度不按計劃、質(zhì)量達(dá)不到要求。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)要控制其風(fēng)險，必須做好以下幾個方面的工作：首先，應(yīng)實現(xiàn)建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，便于房地產(chǎn)企業(yè)管理項目開發(fā)過程中的風(fēng)險；其次，應(yīng)掌握房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別的方法，進(jìn)行有效的識別；第三，建立完善的風(fēng)險評估和分析指標(biāo)體系，對對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)評價；最后，掌握風(fēng)險控制的有效措施，通過提高企業(yè)的管理水平、重視工程質(zhì)量，設(shè)計完美的方案滿足消費者對住房的新需求，筑世紀(jì)精品工程，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與消費者的雙贏。將風(fēng)險管理策略運用到房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段中，實踐證明這種方式是可行的，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有普遍的指導(dǎo)和操作意義。關(guān)鍵詞：陽光新天地項目；風(fēng)險管理；項目管理PAGEAStudyoftheProjectRiskManagementofDezhouSunshineNewFieldAbstractWithChina’sgrowingeconomyandresidents’increasingincomes,thedemandforinvestingrealestateandimprovinghousessteadilyexpands.Throughthelasttwodecades’development,China’srealestateindustryhasaccomplishedremarkableachievements.Asrealestateisvolatile,susceptibletopolicies,demandingintimeandmoney,andregionallycharacterized,manyuncertaintiesincreasetheriskoftheprojects.Especially,withthedeepeningreformofthehousingsystem,thecompetitioninrealestatemarketbecomesincreasinglyfierce,andthechancestosucceedininvestmentthroughspeculationreducegradually.Toensureaproject’ssuccess,investorsmustconductaneffectiveprojectmanagementthatinvolvesrightpolicies,soundandstandardoperationandscientificinvestment.Inthisway,itbecomesakeyissuetosolvefordeveloperstopayattentiontotherisksinrealestatedevelopment,toconductrelatedstudies,andtoeffectivelylaunchriskmanagementtoidentify,analyzeandcontrolrisks,andthustoachievelowriskandhighyields.Thisthesishassevensections.Itopenswiththeintroductionthatsynthesizestheresearchbackgroundandpurpose,andthenreviewscurrentresearchesabouttheircontents,methodologies,innovationsandinsufficiency.Thesecondpartisasynthesisoftheoriesonrealestateriskmanagement,whichintroducescurrenttheoriesonrealestateriskmanagementandreviewstheprocessofsuchriskmanagement.ThethirdsectionisthebackgroundanalysisoftheSunshineNewFieldProject.Itconductsanin-depthexaminationoftheproject’sinternalandexternalenvironmentanditsownfeatures,asthefollowingaspectsareconcerned:theconstructionconditionsanditslocation,municipalfacilities,basicinformationoftheproject,theSWOTanalysis,andtheprojectorientation.Thefourthsectioneffectivelyidentifiestherisksonstagesofinvestmentdecision-making,landacquisition,andprojectconstruction,alongwiththecausesoftheserisks.Theassessmentoftheserisksisprovidedinthefifthsection,andthefollowingsectionraisesthesolutionandmeasuretocontroltherisksregardingtheirdifferentdegreesinsignificance.Thelastpartisconclusionsandinsufficiency.Afteranalyzingprofitandlossbaseduponestimatedcostandrevenues,plusanuncertaintyanalysis,Ithinkthefinancialriskinthephaseofinvestmentdecision-makingiscontrollable.Themainrisksintheearlierandconstructionstageareaboutthedelayed,unscheduled,orunqualifiedconstruction.Accordingtotheresults,tocontrolrisks,therealestatecompaniesshould,first,realizetheriskpre-warningmechanism,whichhelpstoavoidtheriskinthedevelopmentofrealestateproject.Then,theyshouldlearnhowtoidentityrealestaterisksandapplytheorytopractice.Moreover,ariskassessmentandanalysisindexsystemshouldbeaccomplishedtoperformscientificassessmentontherisksoccurredinrealestatedevelopment.Atlast,thecompaniesshouldmasterriskcontrol,andcreatethewin-winsituationbyoptimizingthecompanies’management,emphasizingtheprojects’quality,designingperfectprogramtomeettheconsumers’newdemands,andlaunchingfineprojectsofthenewmillennium.Practiceshaveshownthefeasibilitytoapplyriskmanagementstrategiestoeachstagesofrealestatedevelopment,whichhassomeinstructivemeaningforrealestateenterprisestooperate.Keywords:SunshineNewFieldproject,riskmanagement,projectmanagement目錄TOC\o"1-4"\h\z\u0引言 10.1研究的背景和意義 10.1.1研究的背景 10.1.2研究的意義 20.2風(fēng)險管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 20.2.1國外文獻(xiàn)研究綜述 20.2.2國內(nèi)文獻(xiàn)研究綜述 30.3研究的主要內(nèi)容和方法 40.3.1研究的主要內(nèi)容 40.3.2研究方法 40.4本文的創(chuàng)新與不足 51房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理理論綜述 51.1項目風(fēng)險理論的概述 51.1.1風(fēng)險的內(nèi)涵 51.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的內(nèi)涵 51.2項目風(fēng)險管理理論概述 61.2.1風(fēng)險管理的內(nèi)涵 61.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的內(nèi)涵 61.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的過程 61.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險識別 61.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別的內(nèi)容 61.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別的程序 71.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別的方法 71.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析 91.5房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險評價 101.6房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制 102德州陽光新天地項目基本情況分析 112.1建設(shè)條件與地址 112.1.1項目地址 112.1.2建設(shè)條件 112.2.市政配套設(shè)施條件 122.3德州陽光新天地項目基本情況分析 122.3.1項目概況 122.3.2建設(shè)方案規(guī)劃 132.4.德州陽光新天地項目SWOT分析及項目定位 142.4.1項目整體SWOT分析 142.4.2項目定位 15商業(yè)網(wǎng)定位 15形象定位 183德州陽光新天地項目風(fēng)險識別 183.1投資決策階段的風(fēng)險識別 183.1.1投資環(huán)境風(fēng)險 193.1.2開發(fā)位置風(fēng)險 203.1.3投資可行性風(fēng)險 213.2土地獲取階段的風(fēng)險識別 223.2.1開發(fā)土地購買的風(fēng)險 223.2.2征地安置風(fēng)險 223.2.3招投標(biāo)風(fēng)險 233.2.4籌資風(fēng)險 233.3建設(shè)階段風(fēng)險的風(fēng)險識別 243.3.1施工工期風(fēng)險 243.3.2質(zhì)量風(fēng)險 243.3.3成本風(fēng)險 25設(shè)計變更風(fēng)險 25價格變更風(fēng)險 253.3.4施工安全風(fēng)險 263.3.5信息風(fēng)險 264德州陽光新天地項目風(fēng)險評價 264.1投資決策階段的財務(wù)可行性分析 264.1.1投資估算 264.1.2以銷售形式體現(xiàn)所獲得的經(jīng)濟(jì)效益 284.1.3項目運營后所獲得的經(jīng)濟(jì)效益 304.1.4不確定性和風(fēng)險分析 314.2前期和施工建設(shè)階段風(fēng)險評價 314.3評估結(jié)論 325德州陽光新天地項目風(fēng)險的控制措施 335.1投資決策階段風(fēng)險的控制對策 335.2土地獲取階段風(fēng)險的控制措施 345.2.1征地安置風(fēng)險控制措施 345.2.2對資金籌集風(fēng)險的控制措施 345.2.3對招投標(biāo)風(fēng)險的控制措施 345.3工程建設(shè)階段風(fēng)險的控制措施 355.3.1施工進(jìn)度風(fēng)險控制措施 355.3.2質(zhì)量風(fēng)險的控制 365.3.3對成本風(fēng)險的控制措施 36對設(shè)計變更風(fēng)險的控制措施 36對原材料成本風(fēng)險的控制 375.3.4對安全風(fēng)險的控制 376結(jié)論與不足 38參考文獻(xiàn) 39致謝 42個人簡歷 43攻讀工程碩士期間所發(fā)表的文章 43德州陽光新天地項目風(fēng)險管理研究PAGE450引言0.1研究的背景和意義0.1.1研究的背景此課題來源自工作中本人所參與的德州陽光新天地房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)業(yè)就目前來看，屬于我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的范疇。它與國民經(jīng)濟(jì)有著相互促進(jìn)制約的關(guān)系。一方面它促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，它帶動了建筑、裝飾、銀行、家電、鋼鐵、化工、機(jī)電以及家具等各個行業(yè)的發(fā)展。同時也受國民經(jīng)濟(jì)的制約。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度與模式直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。我國房地產(chǎn)業(yè)興起于20世紀(jì)80年代，發(fā)展壯大于20世紀(jì)90年代。上世紀(jì)90年代以來福利房逐步取消，商品房發(fā)展起來，在國家積極財政政策的激勵下，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。由于國家經(jīng)濟(jì)水平的提高和居民收入的較快增長導(dǎo)致人們用于投資房地產(chǎn)和改善住房的需求不斷膨脹，房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，競爭越來越激烈。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出諸多問題:房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大、地區(qū)發(fā)展不平衡、城鎮(zhèn)居民居住水平差異大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡、房價上漲過快等。2008年，金融海嘯使我國房地產(chǎn)市場成交量大幅下降、我國通過出臺一系列銀行調(diào)控政策增加房地產(chǎn)市場的活力但收效甚微，開發(fā)商對市場預(yù)期觀望。2009年出現(xiàn)了房價下跌、成交量下滑、房企財政吃緊等一系列問題，經(jīng)過一段時間的低迷之后，加上政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，中國房產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)復(fù)蘇，并快速發(fā)展，房價出現(xiàn)大幅度增長。2010年我國為了抑制房價，及時通過多種手段進(jìn)行了調(diào)控，包括金融和稅收等手段，抑制房價的較快上漲。而在2012年我國房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入搖擺期，人們對樓市均持觀望態(tài)度。房地產(chǎn)市場的多變性導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項目的風(fēng)險非常大，開發(fā)商必須加強(qiáng)對項目的風(fēng)險管理以獲取競爭優(yōu)勢。本文通過對項目風(fēng)險管理基本理論進(jìn)行運用，并與房地產(chǎn)行業(yè)的特點相結(jié)合，研究對象選擇了陽光新天地項目，通過深入分析該項目的內(nèi)外部環(huán)境以及其特點之后，利用風(fēng)險識別、風(fēng)險評估等方法，從投資決策到土地獲取再到項目建設(shè)三個階段，來指出該項目所存在的風(fēng)險和其出現(xiàn)的緣由，對各階段風(fēng)險進(jìn)行了評估，提出了較為可行的風(fēng)險控制措施。0.1.2研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、技術(shù)等息息相關(guān)，開發(fā)商不僅需要投入大量的資金而且從資金投入到項目開發(fā)結(jié)束資金回收周期長、政策影響性強(qiáng)、市場變化較快。大量不確定性因素的存在導(dǎo)致房地產(chǎn)項目風(fēng)險較大。

研究意義就在于：1、有效的識別項目的風(fēng)險，并采取有效的措施規(guī)避風(fēng)險，使開發(fā)商以最小的投入獲取最大的產(chǎn)出，實現(xiàn)利潤的最大化。2、減少風(fēng)險損失，提高開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益。3、通過有效的項目風(fēng)險管理、合理的利用資金，減少財務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)決策提供依據(jù)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。

本文通過對德州陽光新天地開發(fā)項目風(fēng)險管理分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，提高社會和經(jīng)濟(jì)效益。0.2風(fēng)險管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀0.2.1起初，第一次由法國的法約爾提出風(fēng)險管理作為企業(yè)管理職能。1936年《企業(yè)的風(fēng)險管理》在美國的出版，標(biāo)志著風(fēng)險管理在美國形成并成為企業(yè)管理中的一門獨立學(xué)科。美國的工商企業(yè)開始真正重視風(fēng)險管理問題是從50年代開始。1950年，美國的莫布雷（Mowbray）等詳細(xì)闡述了“風(fēng)險管理”的概念，風(fēng)險管理從此作為一門獨立學(xué)科在西方國家得到迅速發(fā)展。21世紀(jì)以來，隨著國外房地產(chǎn)等投資開發(fā)項目的迅速增加及投資規(guī)模的迅速擴(kuò)大，項目風(fēng)險管理受到前所未有的重視，很多國外學(xué)者提出了很多新的理論及方法，促進(jìn)了項目風(fēng)險管理在國外的理論發(fā)展及實際應(yīng)用。如：Wurkzebach(2003)對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行了系統(tǒng)分析，并涉及到投資組合問題，但沒有更深入闡述其內(nèi)涵和致險機(jī)理[1]；Gaylon.e.Gree(2008)研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問題，并深入研究了如何防范和化解房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程中的主要風(fēng)險；RogerP.Sindt（2010）分析了房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險，并提出了有效的對策[2]；PeterJovanovic和DavidSpaulding（2011）針對房地產(chǎn)投資從風(fēng)險識別、評價和防范等方面做了全面分析[3]。美國、日本、西歐等國家和地區(qū)由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度完善成熟，他們都有專門從事房地產(chǎn)市場分析、估價和咨詢管理的公司。通過運用精確的風(fēng)險分析方法，采用嚴(yán)密的數(shù)量分析，為房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)測和評價房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險決策提供重要依據(jù)。0.2.2國內(nèi)文獻(xiàn)研究綜述我國從20世紀(jì)80年代末開始對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理進(jìn)行研究。1987年郭仲偉所著《風(fēng)險分析與決策》出版標(biāo)志我國新時期風(fēng)險研究的開始。我國大部分城市在2000年之前實行單位福利分房制度，對開發(fā)商而言風(fēng)險較小，使得學(xué)者對房地產(chǎn)項目的風(fēng)險研究沒有重視。90年代初，海南興起了中國的第一波房產(chǎn)投資熱，從此我國理論學(xué)者開始重視房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究得到了較快發(fā)展。周鮮華，周立穎（1998）結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)、金融、市場營銷從開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、宏觀經(jīng)濟(jì)三個層面分析房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險，并提出了有效的策略[4]。梁學(xué)安（1999）主張房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險劃分成總體風(fēng)險與個別風(fēng)險[5]。王學(xué)發(fā)，劉欽（2000）對組織機(jī)構(gòu)的構(gòu)建方面進(jìn)行了研究，提出了組建房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)[6]。李光紅、馬力以及陳學(xué)中（2001）綜合分析常用的投資項目選擇手段，構(gòu)建的評價指標(biāo)體系要有多層次，提出模糊綜合評價模型[7]。賈楠，劉志才（2002）從我國的實際出發(fā)，通過系統(tǒng)性以及非系統(tǒng)性兩種風(fēng)險方式，對房地產(chǎn)在投資風(fēng)險中的類型進(jìn)行深入研究[8]。王林（2003）通過房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素及各種風(fēng)險分析方法優(yōu)點及不足的比較，認(rèn)為不確定性因素在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段都會不同程度的影響項目[9]。李國昌（2004）從企業(yè)風(fēng)險管理、規(guī)避風(fēng)險以及提高收益的角度，利用風(fēng)險的收益組合模型深入研究房地產(chǎn)風(fēng)險投資[10]。薛小容（2005）以開發(fā)商為研究對象，綜合風(fēng)險管理理論，運用優(yōu)勢較多的多因素層次模糊決策支持系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能存在的主要風(fēng)險因素及層次[11]。劉伯權(quán)和溫進(jìn)（2006）把房地產(chǎn)投資及開發(fā)過程風(fēng)險因素，利用六階段閉環(huán)管理，使開發(fā)商很好規(guī)避了相關(guān)風(fēng)險，并且對其提出了合理的建議進(jìn)行科學(xué)管理[12]。王長峰在2008年出版了《現(xiàn)代項目風(fēng)險管理》，從而對房地產(chǎn)在風(fēng)險管理上的不足做了相關(guān)的完善，這也表明了我國在近幾年來對房地產(chǎn)的項目風(fēng)險管理上的重視[13]。王東（2011）對傳統(tǒng)風(fēng)險管理、金融風(fēng)險管理、內(nèi)部控制和企業(yè)風(fēng)險管理理論的主要觀點進(jìn)行了綜述,并對后危機(jī)時代的風(fēng)險管理發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望[14]。李燁、吳靜(2012)以商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵及相關(guān)理論為基礎(chǔ),通過對近三十年國外商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險問題的文獻(xiàn)研究成果的梳理,討論了商業(yè)地產(chǎn)研究范圍及主要研究內(nèi)容,認(rèn)為未來研究需要充分考慮我國的國情,通過行業(yè)數(shù)據(jù)挖掘探討特殊類型的商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險與非系統(tǒng)風(fēng)險動態(tài)影響與關(guān)系[15]。近年來我國在房地產(chǎn)風(fēng)險研究上雖然取得了一定的成果，但在房地產(chǎn)風(fēng)險研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。不難發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往仍采用定性分析和經(jīng)驗進(jìn)行決策。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上不系統(tǒng)，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程中，由于我國的國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，需要一種更加完善的、適合我國國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析、風(fēng)險評估。0.3研究的主要內(nèi)容和方法0.3.1本文首先對項目風(fēng)險管理理論進(jìn)行梳理，選擇陽光新天地項目作為研究對象，在對該項目進(jìn)行深入分析之后，利用風(fēng)險識別、風(fēng)險評估等方法，從投資決策、土地獲取、項目建設(shè)三個階段分析陽光新天地項目中存在的風(fēng)險及產(chǎn)生原因，對各階段風(fēng)險進(jìn)行了評估，提出了較為可行的風(fēng)險控制措施。0.3.2研究方法文本分析法：通過對我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的經(jīng)濟(jì)、金融、法律、政治等政策的分析和總結(jié)，借鑒國內(nèi)外項目風(fēng)險管理經(jīng)驗，有效的進(jìn)行房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理。統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析法：對德州陽光新天地項目建設(shè)的各項數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，從而對數(shù)據(jù)反應(yīng)出的風(fēng)險問題進(jìn)行識別。訪談法：通過與金益德企業(yè)中高層管理者的交流、溝通、訪問陽光新天地項目風(fēng)險管理系統(tǒng)的風(fēng)險問題。\o"財務(wù)報表法"財務(wù)報表法。憑借對營業(yè)報表以及\o"資產(chǎn)負(fù)債表"資產(chǎn)負(fù)債表的分析，還有計算和分析財務(wù)記錄最后對項目存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和識別。SWOT分析法。SWOT分析將項目外部環(huán)境提供的機(jī)會和威脅與企業(yè)內(nèi)部條件的優(yōu)勢與劣勢結(jié)合起來進(jìn)行分析，從而為項目管理制定戰(zhàn)略提供依據(jù)。0.4本文的創(chuàng)新與不足1、本文對陽光新天地項目風(fēng)險管理進(jìn)行了研究，是風(fēng)險管理與項目管理的結(jié)合。提出具有實踐價值的房地產(chǎn)風(fēng)險管理計劃，是本文擬解決的關(guān)鍵技術(shù)。要突破這個關(guān)鍵點，就必須結(jié)合實踐工作經(jīng)驗，通過實踐總結(jié)分析，找出陽光新天地項目風(fēng)險所在，提出有效的解決措施，合理的規(guī)避風(fēng)險，使開發(fā)商獲得最高的利潤。2、通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評價，提出陽光新天地項目風(fēng)險規(guī)避的合理措施。理論知識與具體項目的結(jié)合，對陽光新天地項目風(fēng)險的防范具有一定的借鑒意義。將理論知識與實際應(yīng)用相結(jié)合，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理具有借鑒意義。由于本人水平有限，本文只是對陽光新天地項目風(fēng)險管理流程與方法作了系統(tǒng)的規(guī)劃，研究的方法只是提供了理解和分析問題的思路和基本方法，沒有在風(fēng)險評估與量化、具體風(fēng)險處置措施、風(fēng)險管理信息系統(tǒng)的建立等若干問題進(jìn)行深刻的研究和分析，這需要在以后的研究中加以完善。筆者將在今后的工作和學(xué)習(xí)中多加關(guān)注。1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理理論綜述1.1項目風(fēng)險理論的概述1.1.1風(fēng)險的內(nèi)涵所謂風(fēng)險[16][就是因為存在的不確定性，導(dǎo)致在特定的時間和情況下，在一些可能發(fā)生的結(jié)果中所出現(xiàn)的不同點，這些不同點越大就顯示風(fēng)險越大。所以，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，具有客觀存在性、普遍性、偶然性和可變性等特點。1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的內(nèi)涵房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于影響房地產(chǎn)開發(fā)利潤的多種因素難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)無法達(dá)到預(yù)期利潤目標(biāo)，因此蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性。它具有綜合性、模糊性、損益雙重性、激勵性、客觀性、潛在性和可測性。1.2項目風(fēng)險管理理論概述1.2.1風(fēng)險管理[17]是項目管理班子在對整個項目生命周期內(nèi)的風(fēng)險進(jìn)行識別、估計以及評價，通過各種管理方式、技術(shù)以及手段進(jìn)行有效的控制在項目活動中出現(xiàn)的風(fēng)險。1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理是指管理者通過對影響房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行的全過程的一系列不確定性因素諸如進(jìn)程、\o"效率"效率、效益、目標(biāo)等進(jìn)行有效的風(fēng)險識別、風(fēng)險分析和評價，使得開發(fā)項目中涉及的各種風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，以保證開發(fā)商利潤的最大化。1.2.3圖1-1項目風(fēng)險管理過程本文在風(fēng)險規(guī)劃的基礎(chǔ)上將論文框架按照房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的過程在以下方面中展開探究。1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險識別1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別的內(nèi)容房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別主要是對風(fēng)險的后果于各風(fēng)險之間的關(guān)系，以及風(fēng)險來源和不確定性因素進(jìn)行相關(guān)查明，這樣就可以對項目構(gòu)成威脅的因素進(jìn)行確定，對可能帶來機(jī)會的因素進(jìn)行分析。主要有三個階段：第一步，收集和整理資料；第二步對項目風(fēng)險形勢進(jìn)行估計；第三步按照癥狀識別風(fēng)險。它是房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的最重要也是最基礎(chǔ)的步驟。作為房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的首要工作,是保證風(fēng)險分析和風(fēng)險控制的基石。1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別的程序房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別的相關(guān)程序做簡單的介紹：1、房地產(chǎn)項目涉及哪些活動對房地產(chǎn)項目的開發(fā)所包括的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查研究，從相關(guān)的項目投資決策以及獲取土地，從而進(jìn)行相關(guān)的設(shè)計、勘察和建設(shè)，最后對房地產(chǎn)項目做出主次活動之分。2、各類活動的風(fēng)險有哪些風(fēng)險一般都存在于所有房地產(chǎn)項目的活動。按照風(fēng)險包括的兩個因素分別進(jìn)行識別，確定風(fēng)險，列出所有風(fēng)險并把風(fēng)險進(jìn)行合理的分類。3、風(fēng)險產(chǎn)生的原因是什么通過對風(fēng)險產(chǎn)生的原因的充分了解，可以有效的進(jìn)行風(fēng)險的回避、評為風(fēng)險評價奠定良好的基礎(chǔ)。大大減少不可回避的風(fēng)險和消滅不必要的風(fēng)險4、識別項目風(fēng)險可能引起的后果?1.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別的方法在房地產(chǎn)項目風(fēng)險的識別中，使用主要方法有：\o"頭腦風(fēng)暴法"頭腦風(fēng)暴法、\o"德爾菲法"德爾菲法、\o"情景分析法"情景分析法、流程圖法、財務(wù)報表法、分解法、故障樹法、SWOT分析法。

1、\o"頭腦風(fēng)暴法"頭腦風(fēng)暴法（\o"Brainstorming"Brainstorming），還叫集體思考法,這是憑借構(gòu)建的良好的創(chuàng)造性思維環(huán)境，通過對有關(guān)專家的召集進(jìn)行專題會議，運用確定的形式讓主持者闡明問題對所有參與者，同時釋明會議相關(guān)的規(guī)則，使得會議環(huán)境能夠融洽輕松，發(fā)揮專家的創(chuàng)造性，由專家們“自由”的突出工業(yè)盡可能多的方案。2、\o"德爾菲法"德爾菲法（\o"Delphimethod"Delphimethod）又稱\o"專家調(diào)查法"專家調(diào)查法，是一種專家反饋匿名函詢調(diào)查方法，它將所要預(yù)測和評估的問題和必要的背景材料用通訊的方式向?qū)＜覀兲岢觯玫酱饛?fù)后，把經(jīng)過綜合、歸納以及整理各種意見再向?qū)＜曳答?，從而征詢其相關(guān)意見，這樣反復(fù)直到評估問題得到了較為滿意穩(wěn)定的結(jié)果，作為最后識別的根據(jù)。不僅適用于工程項目風(fēng)險識別，而且適用于預(yù)測及決策過程。3、情景分析法情景分析法就是對項目未來的某個狀態(tài)或某種情況通過有關(guān)數(shù)字、圖表和曲線進(jìn)行詳細(xì)描繪和分析，把引起風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度識別出來的方法。該方法可以時刻提醒決策者識別工程項目可能引起的風(fēng)險性后果；為工程決策提供合理建議；對工程項目的主要風(fēng)險因素影響進(jìn)行分析；通過比較分析，獲取最優(yōu)方案。

4、\o"核對表法"核對表法核對表是人們把經(jīng)歷過的風(fēng)險事件及其來源羅列出來，通過對以往項目遭受失敗或者成功的原因以及其中各種情況進(jìn)行分析，寫成一張核對表。對照這張核對表，\o"項目經(jīng)理"項目管理人員就容易開闊思路，非常容易的辨別對本項目存在的潛在風(fēng)險。5、\o"流程圖法"流程圖法該方法主要是通過設(shè)立一個關(guān)于工程項目的總分流程圖來體現(xiàn)該項目實施的全部過程。這一流程圖一般通過\o"網(wǎng)絡(luò)圖"網(wǎng)絡(luò)圖來表示，還能夠用\o"WBS"WBS來體現(xiàn)。它主要是對項目工作步驟統(tǒng)一描述；使得項目的重點環(huán)節(jié)得到顯示；這樣就可以進(jìn)行比較實際流程和想象中的不同，最終提供依據(jù)來對風(fēng)險進(jìn)行有效的識別和控制。

6、\o"財務(wù)報表法"財務(wù)報表法該方法主要是收集和整理\o"資產(chǎn)負(fù)債表"資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)記錄、營業(yè)報表以及損益表等，從而對本\o"企業(yè)"企業(yè)或項目現(xiàn)在所出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行分析并有效的識別。通過對項目本身或資金的風(fēng)險進(jìn)行分析，可以有效的提高資金的合理利用率，以較少的投入獲得較大的產(chǎn)出。7、SWOT分析法SWOT分析將項目外部環(huán)境提供的機(jī)會和威脅與企業(yè)內(nèi)部條件的優(yōu)勢與劣勢結(jié)合起來進(jìn)行分析，從而為項目管理制定戰(zhàn)略提供依據(jù)。SWOT分析在是通過對組織的內(nèi)外部環(huán)境優(yōu)勢、劣勢分析，結(jié)合項目自身特點，分析判別項目的發(fā)展機(jī)會和面臨的威脅，制定出適合該項目的發(fā)展戰(zhàn)略和策略。這種方法雖然形式上很簡單，但實質(zhì)上是通過對對工程自身和所處環(huán)境的變化作動態(tài)系統(tǒng)分析的一個長期積累的過程，是一種可操作性非常強(qiáng)的定性分析工具。8、分解法該方法主要是把大系統(tǒng)根據(jù)相關(guān)的分解原則來分解成一些子系統(tǒng)或者是把復(fù)雜事物劃分成一些簡單事物，從而進(jìn)行識別風(fēng)險以及潛在損失。例如風(fēng)險因素也是一種分解方法，見圖1-2。氣象因素自然風(fēng)險因素水文因素地震項目外部風(fēng)險因素其他政治因素風(fēng)險因素社會風(fēng)險因素經(jīng)濟(jì)因素法律因素其他業(yè)主方面因素設(shè)計方面因素項目內(nèi)部風(fēng)險因素承包方面因素其他圖1-2風(fēng)險因素分解方法9、故障樹法該方法在可靠工程中常常利用事故樹進(jìn)行系統(tǒng)的風(fēng)險分析。故障樹法就是將可能引起風(fēng)險的各種因素利用樹狀圖按照樹狀形狀從上到下，從粗到細(xì)將項目風(fēng)險由大到小，分層排列。從而較快的查出項目的風(fēng)險因素，計算出風(fēng)險事故發(fā)生的概率，提出風(fēng)險控制的有效策略。1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析是對項目管理過程中可能出現(xiàn)的不確定性事件及其影響程度在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，從而對事件發(fā)生的概率及其相關(guān)后果能夠準(zhǔn)確的判斷，提出合理化的建議。它不但可以恰當(dāng)?shù)姆治龊驮u估各種不確定因素及其影響程度，而且還可以大大降低該項目風(fēng)險的成本，合理的安排項目的進(jìn)度，為決策人制定出比較完備的應(yīng)急方案奠定良好的基礎(chǔ)，不斷提高決策者的水平。它是項目風(fēng)險管理的重要而復(fù)雜的一環(huán)。1.5房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險評價風(fēng)險評價又稱安全評價，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險識別和風(fēng)險衡量的基礎(chǔ)上，把風(fēng)險發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度，結(jié)合其他因素綜合起來考慮，得出項目發(fā)生風(fēng)險的可能性及其危害程度，通過和安全指標(biāo)比較，進(jìn)而確定房地產(chǎn)項目的危險等級。房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價的一般思路是：充分利用在房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理中收集到的各種信息、風(fēng)險識別和風(fēng)險衡量的結(jié)果以及風(fēng)險管理人員以往的經(jīng)驗，首先對單個風(fēng)險按單項指標(biāo)進(jìn)行評價，并根據(jù)風(fēng)險的大小將其排列；其次對工程項目的整體風(fēng)險進(jìn)行評價，并確定項目的危險等級。最后將單個風(fēng)險、整體風(fēng)險與對應(yīng)的評價指標(biāo)對比，確定該項目是否可行。層次分析法、敏感性分析法、模糊數(shù)學(xué)法、故障樹等方法常用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險評價。1.6房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制風(fēng)險控制是指將項目中各種可能發(fā)生風(fēng)險事件及其風(fēng)險事件發(fā)生時造成的損失管理者采取各種措施和方法消滅或減少。通常采用以下四種方法進(jìn)行風(fēng)險的控制：1、風(fēng)險回避風(fēng)險回避[18]是指當(dāng)項目的風(fēng)險存在較大的威脅時，危害程度還比較嚴(yán)重時，沒有其他可以減輕損失的策略，就需要自動放棄項目，甚至需要去對項目目標(biāo)和行動方案做一些改變，實現(xiàn)規(guī)避風(fēng)險的一種方法。在以下情況下可以采用此方法：（1）投資主體對此風(fēng)險及其反感。（2）存在達(dá)成目標(biāo)的其他備選方案，而且風(fēng)險較低。（3）投資者不具備風(fēng)險轉(zhuǎn)移或消除的能力。（4）如果承擔(dān)此風(fēng)險沒有補償。2、損失控制損失控制是通過制定合理的計劃和采取各種措施對風(fēng)險事件進(jìn)行控制使其損失降到最低。通過事前、事中和事后三個階段進(jìn)行控制。開發(fā)商要想降低損失發(fā)生的概率需事前控制，并事中和事后的控制大大減少實際損失發(fā)生。3、風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移[19]的主要目的不是為了使風(fēng)險發(fā)生的概率降低和避免不利后果的大小，而是通過合同或者協(xié)議應(yīng)用，使得風(fēng)險事故發(fā)生時，能夠讓一些損失轉(zhuǎn)移到項目以外的第三方身上。那么這種方法的主要有兩個原則需要遵循：其一是應(yīng)該使承擔(dān)風(fēng)險者能夠獲得回報；其二是由最有能力管理的一方來承擔(dān)。4、自留風(fēng)險自留是指當(dāng)采取其他風(fēng)險規(guī)避方法的費用超過風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額時，投資者自己進(jìn)行資金的支付。主要的形式有：（1）無計劃自留。投資者沒有意識到風(fēng)險發(fā)生的可能性，或低估了風(fēng)險造成的損失程度，當(dāng)風(fēng)險損失發(fā)生后從收入中支付，此時就要適用無計劃保留方式承擔(dān)風(fēng)險。如果實際發(fā)生的總損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)計的損失，企業(yè)就會發(fā)生嚴(yán)重的資金周困難，所以企業(yè)必須謹(jǐn)慎使用無資金保留策略。（2）有計劃自我保險。事先通過安排專項資金以確保損失出現(xiàn)后能補償損失，風(fēng)險預(yù)留基金的建立是企業(yè)必須遵循的防范風(fēng)險準(zhǔn)則。2德州陽光新天地項目基本情況分析2.1建設(shè)條件與地址2.1.1項目地址 該項目地處德州市湖濱南大道與新華路交匯處，位于德州市城市商業(yè)中心，交通便利，位置優(yōu)越項目區(qū)場地平整、進(jìn)出道路通譬，能夠滿足該項目的建設(shè)要求。2.1.2建設(shè)條件德州被稱為山東的北大門，地形主要為平原地區(qū)，做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本相對較低。建筑場地類別屬III類，可以作為進(jìn)行建設(shè)的一般場地使用。德州作為山東省重要的交通樞紐城市，交通運輸比較便利，地處樞紐，交通發(fā)達(dá)建材資源非常豐富，各種沙石料儲備充足且運輸方便，距離較短，水泥鋼材市場健全公司可以就近采購，所需木材也可在當(dāng)?shù)啬静氖袌鲑徺I，價格較低，可滿足工程需要。為此項目建設(shè)所需材料有了非常大的保障。該項目地塊地勢平坦，項目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，暖氣、天然氣、通訊、有線電視、寬帶等一一俱全，周圍主要為居民區(qū)，環(huán)境狀況非常好。筆者相信憑借山東金益德有限公司豐富的建設(shè)管理經(jīng)驗、雄厚的技術(shù)力量、良好的企業(yè)信譽，一定會為按時、優(yōu)質(zhì)完成該項目的建設(shè)工作。2.2.市政配套設(shè)施條件項目地塊位于德州市城市商業(yè)中心，市政配套齊全，項目區(qū)內(nèi)供熱、天然氣、通訊、有線電視、寬帶等各種城市基礎(chǔ)設(shè)施條件具備，臨時用水、用電已于有關(guān)部門協(xié)調(diào)好，可隨時接通使用，交通便利，各條公交路線都通過此處，周圍無重工業(yè)企業(yè)，環(huán)境優(yōu)美。德州市人民醫(yī)院、十三局醫(yī)院、德州百貨大樓、西森大酒店、十三局小學(xué)、十三局幼兒園都位于該項目附近，陽光花園國際城、十三局小區(qū)、新華小區(qū)、電業(yè)局小區(qū)、鳳凰雅苑、新湖春天等高檔住宅小區(qū)消費群體密集，消費力較高，特別適合商業(yè)的開發(fā)，為了最大限度的實現(xiàn)運營商、投資商、經(jīng)營戶和開發(fā)商的全面共贏。該項目將引進(jìn)溝壑購物中心和貴和商廈進(jìn)行經(jīng)營，采取國際上先進(jìn)的“統(tǒng)一服務(wù)”管理模式。即統(tǒng)一商戶管理、統(tǒng)一營銷策劃、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理等。同步建立兩個物業(yè)管理委員會，即駐場業(yè)戶共建共管委員會和投資人共建共管委員會，為廣大投資者和業(yè)戶提供參與決策的權(quán)利，通過建立和完善協(xié)商機(jī)制，實現(xiàn)市場管理的和諧化，同時聘請專業(yè)商業(yè)運營公司，保證良好持久的運營效果。2.3德州陽光新天地項目基本情況分析 2.3.1項目概況德州陽光新天地（商業(yè)大廈）項目有實力雄厚、經(jīng)驗豐富的山東金益德集團(tuán)公司開發(fā),位于德州市湖濱南大道于新華路交匯處，陽光花園小區(qū)西北角，交通便利，位置優(yōu)越。項目區(qū)場地平整、進(jìn)出道路通暢，能夠較好的滿足該項目的建設(shè)要求項目占地面積21130.56平方米（約合31.68畝），總建筑面積65368.76平方米，地下2層，地上5層，局部22層。一期建筑面積16535平方米，建設(shè)地下停車場（—2F）、大型品牌超市（—1F）；二期建筑面積48833.76平方米，建設(shè)完成地上5層，局部22層，主要建設(shè)休閑主題商場、數(shù)碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特色餐飲（1F—5F）、公寓（6F—22F）。項目進(jìn)度安排：2012年11月至2013年2月，主要為項目的方案評審、資料準(zhǔn)備、報建手續(xù)、招投標(biāo)等工作階段，本階段主要為項目的開工建設(shè)做前期準(zhǔn)備工作；2013年3月至2013年9月為一期建設(shè)施工階段；2013年10月至2014年12月為項目二期工程施工建設(shè)階段。項目總投資19100.2萬元，其中一期投資3983.48萬元，二期投資15116.72萬元。企業(yè)自有資金16100.2萬元，占總投資的84.6%；申請銀行貸款3000萬元，占總投資的15.7%。圖2-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1占地面積畝31.682建筑面積平方米65368.763可銷售面積平方米33684.84銷售比例%51.55自流面積平方米24061.966人防投資建設(shè)面積平方米76222.3.2建設(shè)方案規(guī)劃1、建設(shè)方案規(guī)劃的原則總圖布局充分結(jié)合地形特征，與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。合理布置道路及出入口，做到便捷通暢，確保交通安全，符合防及疏散要求。合理布置車輛停放。建筑主樓在設(shè)計中注重人性化設(shè)計。2、平面功能布局項目占地面積21130.56平方米（約合31.68畝），總建筑面積65368.76平方米，其中：地下2層，地上5層，局部22層。項目分兩期建設(shè)完成，其中：一期建筑面積16535平方米，建設(shè)地下停車場（-2F）、大型品牌超市（-1F）；二期建筑面積48833.76平方米，建設(shè)完成地上5層，局部22層，主要建設(shè)休閑主題商場、數(shù)碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特色餐飲（1F-5F）、公寓(6F2F:8109平方米地下停車場-1F：8426平方米大型品牌超市1F：4609.76平方米休閑主題商場2F：5612平方米休閑主題商場3F：5660平方米休閑主題商場4F：5660平方米休閑主題商場5F：5660平方米數(shù)碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特包餐飲等7F一22F：21632平方米公寓3、建筑造型設(shè)計在建筑造型風(fēng)格上，體現(xiàn)簡約歐式風(fēng)格，以簡潔的手法，明快的色調(diào)體現(xiàn)特色，使其具有虛實對比，體量富于變化。在外墻上采用石材，局部幕墻和鋁合金線框。4、建筑裝修設(shè)計該工程為商業(yè)大廈，品牌超市、休閑主題商場、數(shù)碼影院、娛樂休閑、兒童活動中心、運動城、特色餐飲等均需進(jìn)行二次裝修設(shè)計，其它建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)亦為中高檔。2.4.德州陽光新天地項目SWOT分析及項目定位2.4.1項目整體SWOT分析優(yōu)勢（1）交通優(yōu)勢明顯：該項目地處湖濱南大道與新華路路口東南角，項目以西的湖濱大道是貫穿德州城區(qū)的南北中軸主干線，南北都與104國道相對接，該道路是雙向6車道，交通流量比較大，項目以北的新華路是德州城區(qū)的次干道，項目門前就有公交站，有10路、11路、19路公交車在此經(jīng)停。

（2）位屬城市核心商業(yè)圈區(qū)域范圍內(nèi)，距離核心商業(yè)德州百貨大樓僅僅400米；

（3）德州市零售業(yè)態(tài)的主要種類有百貨店、超市、家電通訊專業(yè)店、藥店、食品店、專賣店、飯店、快餐電燈，與山東省其他大中城市比較、零售業(yè)態(tài)種類相對偏少，經(jīng)營方式較為傳統(tǒng)，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，休閑娛樂業(yè)態(tài)、專業(yè)店業(yè)態(tài)欲留較大上升空間；

（4）項目地處德州市住宅新區(qū)，居住人群收入水平高于城市平均水平，且項目自身為住宅小區(qū)，為商業(yè)設(shè)施經(jīng)營直接帶來消費人口；

2、劣勢

（1）德州整個商業(yè)發(fā)展比較落后，由于政府行為老國營商業(yè)企業(yè)占相當(dāng)大的市場份額，對新新型商業(yè)的發(fā)展有一定制約。

（2）由于城市發(fā)展相對發(fā)達(dá)地區(qū)較為落后，人們的消費意識有待于提高，對新型商業(yè)，新型業(yè)態(tài)的接受程度需要有一個時間過程。

（3）地塊所屬區(qū)域雖為商業(yè)核心區(qū)域，但位于邊緣地帶，客流明顯少于核心區(qū)中心區(qū)域。

（4）德州市城市人口基數(shù)較?。?8萬），流動性小，城市綜合競爭力居山東省中游偏下水平，對于重點經(jīng)營商以及知名品牌的吸引力會打折扣。

3、機(jī)會

（1）隨著城市發(fā)展，居住人口消費意識的提高，現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施不能滿足市民消費需求，這位新商業(yè)和新業(yè)態(tài)的建立提供可能。

（2）當(dāng)前德州現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施面貌相對落后，設(shè)計風(fēng)格較為保守，部分商場內(nèi)部格局不合理，該項目建成后將成為德州市商業(yè)建筑的標(biāo)桿、稱為人們休閑、娛樂、購物的理想場所。

4、威脅

（1）德州市目前新建在建擬建的商業(yè)項目大致有4-5家，未來商業(yè)項目的增加為本項目增加了競爭難度。

（2）德州目前的城市居民消費水平能否支撐這些商業(yè)項目？

4.3競爭趨勢

德州主題商城投資經(jīng)營目前正處于成長期，適逢商貿(mào)市場有傳統(tǒng)模式，向品牌化、連鎖化、規(guī)?；r尚化的轉(zhuǎn)型時期。市場期待一個能為廣大經(jīng)營業(yè)戶量體裁衣打造的，集物流、資金流、信息流、技術(shù)流、消費流等為一體高度集中的創(chuàng)業(yè)與發(fā)展平臺，消費者需要一個能從容做出選擇、省錢又順心的消費場所，投資者需要一個理性的、穩(wěn)妥的能夠體現(xiàn)自我價值的投資項目。作為典型的商業(yè)城市，德州的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)一直在整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)地位，其對商業(yè)項目的追捧超出了任何同級城市。而放眼當(dāng)前整個德州的商貿(mào)市場，定位于這樣集購物、展示、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代化主題商貿(mào)城投資經(jīng)營尚屬先進(jìn)，一個新興的、大型的主題商城已然呼之欲出。

該項目集城市規(guī)劃、入市機(jī)會、地理位置、業(yè)態(tài)定位、升值潛力、消費及業(yè)戶支持于一身，品質(zhì)更優(yōu)越，競爭優(yōu)勢更明顯。因此，只要經(jīng)營有力，管理有方，發(fā)展前景無比廣闊。2.4.2項目定位商業(yè)網(wǎng)定位1.復(fù)合型特色社區(qū)商業(yè)中心

它所服務(wù)的對象是特定區(qū)域內(nèi)居民，其范圍比較廣闊，以相對固定的客流作為服務(wù)對象，進(jìn)入的商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)比較豐富。應(yīng)該是居民日常生活的縮影，是“生活中心”的充分體現(xiàn)。

2、商圈劃定

核心商圈：項目地周邊區(qū)域，核心區(qū)域范圍：北到東風(fēng)中路，南到利華路，東到德興南大街，西到解放南大街。

吸引商圈：德城區(qū)

3、目標(biāo)消費群

核心消費群：項目地周邊居民

吸引消費群：德城區(qū)居民

4.規(guī)模推算

商圈內(nèi)消費者年平均消費水平2561.75元；商圈內(nèi)人口數(shù)量678989人，其中核心商圈95400人，吸引商圈583589人；

商圈潛在購買力推算——潛在購買力

核心商圈：95400人×2561.75元=2.44（億元）

吸引商圈：583589×2561.75=14.95（億元）

合計：2.44+14.95=17.39（億元）

商圈購買力推算——目標(biāo)吸引購買力

核心商圈：2.44（億元）×31%=0.76（億元）

吸引商圈：14.95（億元）×15%=2.24（億元）

目標(biāo)吸購買力：3億元（0.76+2.24=3）

商圈內(nèi)平均吸引率=商圈范圍總體目標(biāo)吸引購買力（元）/商圈范圍內(nèi)總體潛在購買力（元）×100%=3.0（億元）/17.39（億元）×100%=17.25%

商業(yè)總體概念定位：時尚生活消費體驗基地

項目差異化要點：體驗式消費引導(dǎo)全新的時尚生活

5.設(shè)施經(jīng)營定位

（1）有別于德州市現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施，在商業(yè)設(shè)施配置及企業(yè)形象推廣定位為中高檔次

（2）立足德州本區(qū)域，盡最大努力滿足本地區(qū)及德州市不同消費群體特別是兒童及青少年對現(xiàn)有生活品質(zhì)提升的升級消費需求與綜合性消費需求，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不斷的使其顧客輻射整個德州市及周邊縣市，較快的提高市場占有率。

（3）以中檔消費群體為主體，時尚并不高檔，提供滿足品質(zhì)生活、品味生活需求的消費場所

（4）商業(yè)主題定位打造金益德時尚生活中心概念，成為德州商業(yè)新形式的代表

（5）打造德州市集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的時尚的、現(xiàn)代的消費體驗購物中心

（6）成為德州市民“新生活方式的引導(dǎo)者”

（7）多元化商業(yè)功能的最優(yōu)組合

（8）周邊居民的時尚休閑娛樂生活基地

6.商業(yè)整體形象定位

（1）德州城市商業(yè)核心區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)建筑，德州迄今為止最時尚最現(xiàn)代的商業(yè)新城

（2）有別于現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，為消費者帶來全新的休閑消費體驗，感受時尚新人類的新的生活方式

（3）生活超市、綜合百貨超市、兒童娛樂主題、娛樂業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)的多元素融合，凸顯休閑體驗、家庭生活、青少年兒童娛樂功能

（4）時尚性強(qiáng)、成為德州時尚消費的風(fēng)向標(biāo)

（5）營造舒適溫馨的購物環(huán)境，提供人性化便利的服務(wù)，區(qū)別于德州現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境狀況

7.商業(yè)建筑風(fēng)格形象

（1）外立面采用當(dāng)今流行的石材形式，整體造型簡約歐式風(fēng)格

（2）商業(yè)建筑內(nèi)部空間裝飾特點，體現(xiàn)現(xiàn)代時尚流行元素風(fēng)格

（3）主體商業(yè)建筑與陽光小區(qū)會所用玻璃連廊景觀連接，將會所中運動休閑娛樂項目與商業(yè)部分銜接起來，形成整體商業(yè)項目

（4）設(shè)有地下停車場，人性化，便捷服務(wù)的體現(xiàn)

8.業(yè)態(tài)業(yè)種組合定位

（1）適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議：

主力店：綜合超市，滿足區(qū)域內(nèi)居民生活需求

次主力店：影院、電玩娛樂城等，突出體驗式消費的功能組合，提升消費者消費的愉悅感

主題店之一：項目差異化業(yè)態(tài)亮點是以兒童為主題的商業(yè)集合，包括兒童產(chǎn)品、兒童娛樂、兒童教育等組合

主題店之二：青春時尚主題，包括青春服飾、飾品、美容美甲等業(yè)種組合，凸現(xiàn)城市時尚動感元素

餐飲業(yè)態(tài)：包括中西式快餐、休閑類餐飲。

（2）區(qū)域商業(yè)功能劃分

商業(yè)建筑設(shè)施規(guī)模共七層：地下兩層，地上五層

地下二層：大型停車場

地下一層：超市、美食城

一層：綜合超市、銀行、速食餐飲、青春時尚

二層：綜合超市、青春時尚

三層：兒童用品、兒童娛樂城、青春時尚、

四層：餐飲

五層：電影院、電玩城、球類娛樂廳、速食餐飲、正餐、美容美發(fā)等形象定位定位于中高端，打造成為德州具有一定影響力和現(xiàn)代化大型商業(yè)物業(yè)項目，打造成為舒適、現(xiàn)代、時尚、完善、強(qiáng)大的集商貿(mào)、購物、展示、餐飲、休閑、娛樂為一體的主題百貨商城。3德州陽光新天地項目風(fēng)險識別本文從項目管理的角度分析了陽光新天地項目在開發(fā)建設(shè)過程中所遇到的投資決策風(fēng)險、土地獲取風(fēng)險和建設(shè)階段的風(fēng)險。投資決策對陽光新天地項目的投資環(huán)境、開發(fā)位置、投資可行性等方面存在的風(fēng)險進(jìn)行研究；土地決策階段對開發(fā)土地購買的風(fēng)險、征地安置風(fēng)險、招投標(biāo)風(fēng)險、籌資的風(fēng)險等進(jìn)行了探究；建設(shè)階段對工程質(zhì)量、成本、工期、施工安全、信息等方面的風(fēng)險進(jìn)行了研究；風(fēng)險在項目開發(fā)建設(shè)的各個階段的特征各不相同，因此我們對項目建設(shè)過程中的每一個環(huán)節(jié)都要充分重視，有效的識別與防范各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險。3.1投資決策階段的風(fēng)險識別投資決策是開發(fā)商通過對房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分的調(diào)查研究、整理分析后，通過科學(xué)的程序和方法，進(jìn)行分析、判斷以及方案選擇這一房地產(chǎn)項目投資的可行性和必要性。投資決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的基石，它決定著整個項目成敗，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。此階段主要面臨著如下幾種風(fēng)險：3.1.1投資環(huán)境風(fēng)險1、政治法律環(huán)境：政府的政策廣泛地影響著經(jīng)濟(jì)的運行和企業(yè)的行為，鼓勵投資的政策體系正在德州市建立健全。改革開放以來，德州市政府積極的響應(yīng)國家政策，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅持“市外就是外”的原則，牢固樹立環(huán)境興市的理念，營造了良好的政務(wù)環(huán)境，實行聯(lián)合辦理制、服務(wù)承諾制、限時辦結(jié)制，簡化審批環(huán)節(jié)，全面提高服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量；營造了統(tǒng)一透明的政策環(huán)境，提到?jīng)Q策的科學(xué)性和民主化程度，增強(qiáng)了政策的透明性，及時向社會公布產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、重點招標(biāo)項目和相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和政策措施；不斷完善和創(chuàng)新各項政策，結(jié)合實際在土地使用、人才引進(jìn)、項目建設(shè)等方面制定更加優(yōu)惠的政策，進(jìn)一步增強(qiáng)對客商投資的吸引力。良好的政治法律環(huán)境為陽德州光新天地項目的投資提供了強(qiáng)有力的保證，大大的減少了投資決策的風(fēng)險2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：改革開放30年來，德州經(jīng)濟(jì)和個性社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。目前，德州市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1658億元，是2005年的2.1倍，人均GDP近3萬元；境內(nèi)財政總收入和財政總支出均達(dá)到130億元以上，是2005年的2倍多；地方財政收入72.9億元，是2005年的2.4倍；平均工資從2005年的800多元上漲到了現(xiàn)在2500多元；工資水平翻了三番，投資和消費增長較快，五年累計總額均是“十五”時期的2.4倍以上。全面推進(jìn)“碧水藍(lán)天”行動和生態(tài)城市建設(shè)工程，全市林木覆蓋率達(dá)到29.2%。建成8處人工濕地，1.8億立方米河流水體得到凈化涵養(yǎng)，岔河、減河、運河變?yōu)椤熬坝^河”。低碳發(fā)展模式逐步確立，榮獲“低碳中國貢獻(xiàn)城市”、“低碳發(fā)展突出貢獻(xiàn)城市”稱號。

十二五期間，德州市政府把“以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為主攻方向，搶抓國家政策扶持和產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，突出關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點領(lǐng)域，聚集優(yōu)質(zhì)資源和生產(chǎn)要素，舉全市之力培強(qiáng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，突破現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，搶占未來發(fā)展制高點，爭創(chuàng)新優(yōu)勢、實現(xiàn)新跨越，加快建成魯西北冀東南經(jīng)濟(jì)文化高地”作為德州市重點發(fā)展方向。

德州市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，百姓收入的大大增加，使得消費者對商貿(mào)需求十分旺盛，特別是政府保護(hù)壁壘剛剛打破，沉寂多年的商業(yè)處女地，諸多國內(nèi)外知名零售商蓄勢搶灘，發(fā)展前景非常廣闊。以上良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使得該項目的投資風(fēng)險較小。3、社會人文環(huán)境德州自古就有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之稱，交通便利；目前，德州全市人口575.98萬人人，市區(qū)人口62萬人，全市在崗職工平均人數(shù)40.2萬人（不包括鄉(xiāng)辦和村辦企業(yè)），在崗職工工資總額69.26億元，在崗職工平均工資17229元，全市城市居民人均可支配收入15200元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額571.3億元，城鄉(xiāng)居民人均存款8600元，恩格爾系數(shù)37%，處于聯(lián)合國規(guī)定的小康標(biāo)準(zhǔn)中的相對富裕水平；居民購買需求旺盛、購買潛力非常大，注重生活品味和時尚的生活方式是大部分中高收入階層的的追求。德州經(jīng)濟(jì)的繁榮，吸引了大批的外來投資經(jīng)商、長期居住的人口，隨著多年經(jīng)商積累，經(jīng)濟(jì)實力增強(qiáng)，購買力旺盛。以上良好的人文環(huán)境極大的減少了投資的風(fēng)險。3、政府投資政策德州市一直把對外外放、招商引資作為事關(guān)全局的“天字號”工程來抓，秉承“親商、富商、安商”意識，按照“不一定盡善盡美，但一定盡心盡力”理念，對投資者實行全方位的“保姆式”服務(wù)，對投資者“不說不”，使德州日益成為“投資創(chuàng)業(yè)的福地、要素聚集的寶地、外商齊聚的高地”；積極鼓勵民間資本在更廣泛的領(lǐng)域參與商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。對不同性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，在企業(yè)資質(zhì)、前置許可、登記注冊等方面政府在德州市政務(wù)服務(wù)大廳統(tǒng)一辦理、集中辦理、大大的提高了工作的效率。鼓勵外地外商通過各種方式投資商業(yè)服務(wù)業(yè)，促進(jìn)商業(yè)的繁榮。在今年的政府工作報告中指出，發(fā)展商業(yè)綜合體將成為德州市房地產(chǎn)行業(yè)的重點，所以該項目在優(yōu)越的投資環(huán)境的滋潤下，投資風(fēng)險非常小，企業(yè)一定能夠做大做強(qiáng)。取得可觀的收入，并造福于州城人民。從中可以看出在國家和地方經(jīng)濟(jì)政策的指導(dǎo)下，開發(fā)陽光新天地項目建設(shè)能夠受到政策影響的因素不大，受政府投資政策影響較小。3.1.2開發(fā)位置風(fēng)險就是房地產(chǎn)項目在地理位置上的優(yōu)勢、社會環(huán)境在很大的程度上決定了開發(fā)商房屋是否暢銷、土地潛在的收益能力的高低。根據(jù)消費者的需求規(guī)律，對于經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的地方，其相應(yīng)的土地成本和開發(fā)成本也比較低，然而因為市場開發(fā)的缺陷，相應(yīng)的基礎(chǔ)配套措施不夠好，還有較差的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，所以就有比較低的市場需求；但是出于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，其相應(yīng)的土地成本和開發(fā)成本就會比較高，可是其發(fā)展前景是非常不錯的，有比較旺盛的市場需求。尤其是對商鋪的投資陽光新天地項目地處湖濱南大道與新華路路口東南角，項目以西的湖濱大道是貫穿德州城區(qū)的南北中軸主干線，南北都與104國道相對接，項目地理位置優(yōu)越，地處市中區(qū)，位屬城市核心商業(yè)圈區(qū)域范圍內(nèi)，距離核心商業(yè)德州百貨大樓僅僅400米；附近居住人群收入水平高于城市平均水平，且項目自身為住宅小區(qū)，為商業(yè)設(shè)施經(jīng)營直接帶來消費人口；地理理環(huán)境優(yōu)越，風(fēng)險相對較小。3.1.3投資可行性風(fēng)險90年代以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、居民的購買力大大提高，大百貨企業(yè)建設(shè)狂潮如雨后春筍，導(dǎo)致百貨業(yè)競爭日益激烈，一些大百貨企業(yè)沒有充分的了解消費者的需求，制定有效的營銷策略、經(jīng)營理念落后、服務(wù)較差，使得這些土生土長的大百貨企業(yè)舉步艱難，尤其是隨著我國商業(yè)服務(wù)業(yè)的開放，沃爾瑪、家樂福、萬客隆等這種百貨超市、量販店、便利店等外國企業(yè)紛紛登陸中國，較快的滿足了消費者的不同需求，取得了較大的市場份額，也為商業(yè)的發(fā)展、經(jīng)營管理帶來了先進(jìn)的理念。因此我國商業(yè)在經(jīng)歷了半個多世紀(jì)的發(fā)展后，時代的進(jìn)步、人們的生活方式、購買行為發(fā)生了巨大的變化。商業(yè)大廈逐漸得到完善，已成為都是人的“生活樂園”。人們不在把購物當(dāng)做是單純買東西的家務(wù)勞動，而是一種調(diào)節(jié)生活情趣、提高品位、減少工作壓力的一種社會性的消遣和享受，買東西，逛大廈是買愉快、減輕工作壓力，改善心情的良好方式。宜人的購物環(huán)境是一種生活的享受、品味的象征。因此，成功的商業(yè)大廈必是吸引市民觀光的場所，未來的商業(yè)大廈已不能只屬于商品，而是既有文化又有活力使不同層次水平的消費者得到良好消費體驗的公共場所。2000年至2008年底以前德州房地產(chǎn)市場的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)的小于需求，開發(fā)商既能非常容易的把房屋租售出去，也能實現(xiàn)投資者與開發(fā)商的共贏；2009年以后德州房地產(chǎn)住房市場供給稍微大于需求，價格上升空間不是特別大，大部分有錢的投資者意識到了投資商鋪的升值空間較大，人的購房需求從住房的投資轉(zhuǎn)向了購買商鋪，這對陽光新天地項目來說是件好事，因此該項目組通過項目背景及建設(shè)的必要性、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、市場分析及項目定位、規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選項目組織管理與進(jìn)度計劃、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析等程序，認(rèn)為陽光新天地項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，集購物與休閑娛樂于一體，適應(yīng)了現(xiàn)代社會消費者高效率、快節(jié)奏的需要，滿足了人們一次性購足的需求，并通過開發(fā)的公共空間滿足了人們社會交往的需要。經(jīng)過可行性研究后筆者認(rèn)為陽光新天地項目有比較高的經(jīng)濟(jì)評價、社會評價以及技術(shù)評價，所以有較強(qiáng)的實施性。3.2土地獲取階段的風(fēng)險識別開發(fā)商在確定好項目投資后，購買土地的使用權(quán)成為開發(fā)商任務(wù)最重要最為艱巨的任務(wù)，此階段開發(fā)商主要承擔(dān)著土地獲取風(fēng)險、征地安置風(fēng)險、招投標(biāo)風(fēng)險和籌資風(fēng)險。3.2.1開發(fā)土地購買的風(fēng)險1、土地購買風(fēng)險房地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)是憑借對土地進(jìn)行相應(yīng)的投入、設(shè)計以及規(guī)劃和建造，來取得一定的回報，所以開發(fā)商利潤的高低直接依賴于土地成本的高低，而開發(fā)商購買土地的成本要依賴于土地的實際價值以及相關(guān)土地的供應(yīng)政策。所以土地取取的途徑不同，就會導(dǎo)致土地的成本、價格差異非常大，由此導(dǎo)致開發(fā)商利潤的不同。隨著土地獲取的難度和成本加大，土地購買風(fēng)險也加大。隨著國家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步實施，土地供給會越趨緊張，土地價格也會隨之上揚。購買土地的風(fēng)險越來越大。陽光新天地（商業(yè)大廈）位于德州市城市商業(yè)中心，地理位置非常優(yōu)越，許多開發(fā)商都早已看好了這塊土地，因此競爭者非常多，必將導(dǎo)致此地段土地獲取價格相對高于其他地段，所以在購買土地時有非常大的風(fēng)險。3.2.2征地安置風(fēng)險開發(fā)商通過土地使用權(quán)獲取使得他們可以較快的進(jìn)行土地的征收、房屋的拆遷、居民安置和大量的補償工作。由于各個地方情況差別非常大并且我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)不完善、規(guī)定太籠統(tǒng)，其實用性較差；加上地塊上原房地產(chǎn)所有者大部分人由于對居住環(huán)境、鄰里關(guān)系比較熟悉，不愿意更換住所；有的由于經(jīng)濟(jì)原因，拆遷補償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們更換新的居住場所的需要，更有一部分居民通過各種方式不配合拆遷工作，提出遠(yuǎn)高于原房地產(chǎn)實際價值的賣價或苛刻的回遷安置條件。開發(fā)商面對較高的賣價或苛刻的不公平條件，接受就會使自己損失較多的利潤，達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。不接受雙方互不相讓，就會使自己無限期拖延時間，喪失開發(fā)的有利時機(jī)，不但工程不能按期交付，還要承擔(dān)項目建設(shè)資金的利息支出、繳納違約金和和企業(yè)信譽受損等風(fēng)險。放棄開發(fā)項目，前功盡棄；進(jìn)行法律訴訟，耗費開發(fā)商大量的精神、體力和財力成本。陽光新天地項目所占土地上原來大部分是居民居住的平房、三、四層左右的樓房，住戶較散，人們口徑不一，居民總想著自己利益的最大化，不合實際的漫天要價，想盡一切辦法阻撓拆遷工作，所以對于一些安置、補償以及拆遷工作，就會導(dǎo)致建設(shè)陽光新天地的項目所存在的風(fēng)險也得到了提高。3.2.3招投標(biāo)風(fēng)險所謂的招投標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)文件將委托的工程內(nèi)容和要求發(fā)給承包商，開發(fā)商通過公開招標(biāo)和要求招標(biāo)等方式從他們中選出施工組織設(shè)計好、信譽好、技術(shù)精湛、管理水平較高、報價較低的企業(yè)，簽訂合同進(jìn)行施工。該過程存在的各種風(fēng)險稱之為招投標(biāo)風(fēng)險招投標(biāo)階段要大大的減少或避免以下風(fēng)險的出現(xiàn)：一是投標(biāo)人利用招標(biāo)文件或施工合同的漏洞及我國法律漏缺，故意以用低于成本的價格中標(biāo)，然后在施工過程中再索取高價的投機(jī)風(fēng)險。二是投標(biāo)在投標(biāo)前惡意串通，制定較高的投標(biāo)價格，使其中的一家中標(biāo)，他們再進(jìn)行內(nèi)部的招標(biāo)或利潤的分成的合謀風(fēng)險。根據(jù)我國目前的現(xiàn)狀、投標(biāo)時報價的高低較大的程度上決定著企業(yè)能否中標(biāo)。由于山東金益德有限公司成立時間較長、實力非常雄厚、多次承擔(dān)了各種形式的建設(shè)項目，有著豐富的招投標(biāo)經(jīng)驗，因此其面臨的風(fēng)險相對較小。3.2.4籌資風(fēng)險籌資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨的風(fēng)險之一，它對企業(yè)的利潤能否實現(xiàn)果帶來了非常大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)想盡一切辦法通過發(fā)行股票或者向銀行貸款，以及引進(jìn)外資等金融政策來積極有效的方式籌集資金，提高經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo)。保證整個項目的順利運行，只要房地產(chǎn)商籌資不合理，就可能會是流動資金周轉(zhuǎn)變得不容易，同時會大幅提升籌資成本，從而使企業(yè)面臨籌集資金的使用收益降低，拖延了項目工期以及不到保障質(zhì)量，還可能使開發(fā)項目的落敗，讓企業(yè)產(chǎn)生巨大的損失。陽光新天地項目總投資19100.2萬元，企業(yè)自有資金16100.2萬元，占總投資的84.6%；申請銀行貸款3000萬元，占總投資的15.7%。由于公司具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，與銀行一直保持良好的信貸合作關(guān)系，因此該項目有較小的籌資風(fēng)險。3.3建設(shè)階段風(fēng)險的風(fēng)險識別3.3.1施工工期風(fēng)險建設(shè)工期是指房地產(chǎn)項目項目從投入所有的人力、資金、材料、機(jī)械設(shè)備開工起到完成施工，按規(guī)定的時間實現(xiàn)竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)。每個環(huán)節(jié)的時間耽擱都有可能引起建設(shè)周期比較長的一些房地產(chǎn)項目出現(xiàn)相應(yīng)的工期風(fēng)險，導(dǎo)致開發(fā)商錯過最好的租售時機(jī);花費較多的資金利息支出，從而導(dǎo)致資金短缺、成本提高、開發(fā)商的利潤大大降低。出現(xiàn)工期風(fēng)險的原因一般有兩種情形：1、風(fēng)險不是承包商的原因所致也就是開發(fā)商按合同條款如果不可以立刻做出開工條件，提交工程預(yù)付款和相應(yīng)的進(jìn)度款沒有按照合同履行，以及在合同簽訂后又出現(xiàn)了許多的設(shè)計變更導(dǎo)致工程量不斷的提高，使得工期延長。相關(guān)的政府部門進(jìn)行遲延審批或在施工的過程中遇到突發(fā)性的長時間停水、停電，惡劣自然條件、氣候和嚴(yán)重的自然災(zāi)害等原因也會使開發(fā)商承擔(dān)較重的工期風(fēng)險2、承包商原因工期風(fēng)險承包商由于自身管理水平低，工人在施工過程中消極怠慢；施工方法不當(dāng)，質(zhì)量控制不好，產(chǎn)生的大量的返工、加固和處理；承包商不能夠根據(jù)工程項目的施工需要以及特點，對工程施工的技術(shù)難度做了錯誤的估計;做出了不合安排理施工組織；以及分包商不能夠依照開發(fā)商規(guī)定的工期交付而導(dǎo)致的總工期延誤。對于此類風(fēng)險，開發(fā)商雖然一定程度上得到部分補償，但是工期延長帶來的風(fēng)險對開發(fā)商來說是不可避免的。3.3.2質(zhì)量風(fēng)險所謂的建筑工程質(zhì)量[20][主要是根據(jù)我國目前實行相關(guān)的法律法規(guī)，以及制定的政策，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及合同中，對工程的安全，質(zhì)量，環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)方面做出一定的要求。質(zhì)量風(fēng)險在建設(shè)階段主要有：承包商管理較為松散，施工人員素質(zhì)較低及質(zhì)量意識較差，責(zé)任人不強(qiáng)，施工人員隨意的改變設(shè)計圖紙造成較大的質(zhì)量風(fēng)險；對基礎(chǔ)打樁等要求具備特定資質(zhì)的人員經(jīng)行作業(yè)的人沒有這一資質(zhì)的普通工人在作業(yè)；施工單位的機(jī)械設(shè)備選用與工程技術(shù)不符，工程使用了質(zhì)量較差的原材料、半成品、構(gòu)配件和建筑設(shè)備、器材等，未能對水泥等原材料的