新酒店策劃、定位、推廣策劃方案報(bào)告

第一章市場(chǎng)篇3.港口經(jīng)濟(jì)第二章項(xiàng)目篇第三章定位篇第六章銷售篇XXX就是一個(gè)城市。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?69萬(wàn)，其中城市人口142萬(wàn)人(含外來(lái)人口80萬(wàn)),城市化水平84%,市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在171平方公里。距上海98公里、蘇州58公里、無(wú)錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)98公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)150公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)200公里。全市總面積999平方公里，人口85萬(wàn)。因?yàn)槠洫?dú)特的地理位置和成熟的交XXX市境內(nèi)有長(zhǎng)江沿線得天獨(dú)厚的天然國(guó)際商港--XXX港，長(zhǎng)江岸線達(dá)60凍不淤、安全避風(fēng)、常年作業(yè)?，F(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)以上泊位33個(gè)，2004年完成貨物吞吐量6397.8萬(wàn)噸，其中集裝箱運(yùn)量32.8萬(wàn)標(biāo)箱，分別增長(zhǎng)41.8%和32.6%。同世界上140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有貨運(yùn)往來(lái)，我國(guó)最重要的出口港之一。2004年，批辦三資企業(yè)200家，注冊(cè)外資13.2億美元，比上年增長(zhǎng)11.3%,到帳外資6.4億美元，增長(zhǎng)6.4%,其中到帳外資驗(yàn)資數(shù)2.88億美元。XXX保稅區(qū)、省級(jí)開發(fā)區(qū)、揚(yáng)子江化學(xué)工業(yè)園和揚(yáng)子江冶金工業(yè)園注冊(cè)外資、到帳外資分別占全市的51.6%和53.8%,3個(gè)鎮(zhèn)注冊(cè)外資超1億美元，2個(gè)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了翻番。全市當(dāng)年共批辦投資超千萬(wàn)美元項(xiàng)目82只，注冊(cè)外資11.5億美元，分別增長(zhǎng)61%和44.1%。出口超千萬(wàn)美元企業(yè)達(dá)到40家，江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)出口連續(xù)四年位居全省級(jí)外貿(mào)集團(tuán)首位。外經(jīng)合作不斷拓展，勞務(wù)輸出總量繼續(xù)位居蘇州第一，新批海外企業(yè)境外投資總額居全省縣(市)首位。從這些數(shù)據(jù)中能夠看到XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，這個(gè)良好的大環(huán)境是為各個(gè)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了酒店行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。4、城市發(fā)展趨向城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團(tuán)突出購(gòu)物公園建設(shè)；城東組團(tuán)加快物流園區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)；暨陽(yáng)湖建設(shè)全面展開；1)城北組團(tuán)嚴(yán)格控制。2)整個(gè)城市都是朝著建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲一個(gè)富有特色和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的港口工業(yè)城市，一個(gè)富有內(nèi)涵和獨(dú)特個(gè)性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。3)5、市場(chǎng)篇總結(jié)4)社會(huì)娛樂消費(fèi)比重逐步加大，社會(huì)消費(fèi)支出將迅猛增大。5)隨著各項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)的開展，城市對(duì)各項(xiàng)商務(wù)設(shè)施，特別是酒店需求，6)同時(shí)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會(huì)快速發(fā)展。7)城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進(jìn)商業(yè)，服務(wù)的快速發(fā)8)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)往來(lái)，導(dǎo)致企業(yè)的各類商務(wù)人士對(duì)商務(wù)性酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營(yíng)造了一個(gè)持續(xù)上升的大環(huán)境。本項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式酒店，進(jìn)入此市場(chǎng)的時(shí)機(jī)恰到好處。1、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目地理位置>酒店位于XXX市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心——暨陽(yáng)路，座落在全國(guó)>產(chǎn)品概論酒店管理公司：香港萊福仕酒店管理(集團(tuán))有限公司占地面積：3082.8平米建筑層高：9層總高度：48米>道路交通都是XXX地區(qū)的中心地段和主要工業(yè)區(qū)域。集市、影院、娛樂場(chǎng)所)XXX市中醫(yī)院，河西路120號(hào)：XXX市婦幼保健所◆學(xué)校：機(jī)關(guān)幼兒園(暨陽(yáng)中路)、東渡藝術(shù)幼兒園(暨陽(yáng)中路東渡花園內(nèi))城北小學(xué)(海關(guān)路)、暨陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)(云盤路)、云盤小學(xué)(暨陽(yáng)中路)、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)(陳家場(chǎng)路)XXX市特殊教育學(xué)校(沙洲東路247號(hào))◆影院：大戲院(暨陽(yáng)中路)世紀(jì)天華影城(步行街)娛樂場(chǎng)所：多個(gè)酒吧及娛樂總會(huì)集中于(沙洲中路西段),步行街購(gòu)物娛樂20XX年第一季度XXX市酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況(單位：萬(wàn)元)季度平均房?jī)r(jià)上升了40元/間.天，主要原因是因?yàn)閲?guó)貿(mào)、馨苑度假村、沙洲賓沙洲賓館(四星)景海大酒店(三星)現(xiàn)現(xiàn)有地塊(現(xiàn)有項(xiàng)目)以下優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)，機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)；A.整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮C.港口城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口D.XXX城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這0機(jī)會(huì)分析A.工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對(duì)商務(wù)酒店需求增B.周邊城市的發(fā)展，帶動(dòng)XXX當(dāng)?shù)叵M(fèi)群第四章定位篇1)XXX國(guó)家公務(wù)員年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資2)XXX收入較高的職員年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資例在15%左右來(lái)自溫州，江陰等地的30-45左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一股票投資古董投資基金投資8%年回報(bào)市場(chǎng)波動(dòng)嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少不確定少不確定低高高中低高專業(yè)要求低具備一定的財(cái)務(wù)分析能力，同時(shí)有很好的心理素質(zhì)對(duì)于古董有一定的專業(yè)知識(shí)委托管理，或者委托管理自我管理或者委自我管理自我管理股票投資古董投資基金投資15-20萬(wàn)10萬(wàn)以上即可10萬(wàn)以上10萬(wàn)以上不定20萬(wàn)以上有很多經(jīng)歷對(duì)注重古董專業(yè)人對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和政策有相當(dāng)?shù)牧私猓痪邆湎喈?dāng)?shù)墓芾斫?jīng)不希望投入太多的精理素質(zhì)好充足時(shí)間；具有充裕的具有充足的時(shí)間資金量不是十分充足心理素質(zhì)好有一定的專業(yè)知識(shí)資金十分充足人脈資源充足可行較不可行較不可行較可行較可行較可行>產(chǎn)品規(guī)劃總建筑面積在1.6萬(wàn)平方米；配有現(xiàn)代化設(shè)施的3個(gè)大小會(huì)議室、多功能廳；>產(chǎn)品設(shè)計(jì)要滿足XXX商務(wù)人士需求的綜合性酒店。滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文化進(jìn)行傳KTV娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞我們?cè)?樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會(huì)議，恰談，演講令精裝修產(chǎn)品1)運(yùn)營(yíng)回報(bào)方法：現(xiàn)有市場(chǎng)的租金調(diào)查(數(shù)據(jù)來(lái)源—銷售部)4星級(jí)酒店的租金情況在260-280元上下，同時(shí)其入住率控制在60%-—70%之間見表格月收益天租金天數(shù)運(yùn)營(yíng)成本總價(jià)(萬(wàn))首付4成(萬(wàn))(萬(wàn))月還款凈收益10萬(wàn)的貸款月還款數(shù)額假定條件：首付4成天租金260元(銷售部提供);入住率0.6：根據(jù)市場(chǎng)測(cè)算；運(yùn)營(yíng)成本0.33：根據(jù)酒月收益=天租金260元*天數(shù)365*入住率0.6*(1-運(yùn)營(yíng)成本0.33)凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資金(預(yù)計(jì))還款總數(shù)額=月還款2679.15/10萬(wàn)月貸款還款數(shù)*10萬(wàn)總價(jià)=首付部分+還款總數(shù)額故此定價(jià)在38.96萬(wàn)元單價(jià)在7000元左右。2)類比方式定價(jià)法周邊的普通住宅的房?jī)r(jià)在4000-5000元不等，綜合本項(xiàng)目的裝修，建筑體，本項(xiàng)目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在50左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此6000左右我司建議該項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)為6500元——7000元第四章產(chǎn)品建議>房間劃分1)房間的面積在40-60之間(建筑面積),保證低總價(jià)的控制>2)房型規(guī)正>動(dòng)線部分>以后內(nèi)部的動(dòng)線明確，每層的服務(wù)設(shè)施的房間都放在最中心的位置，保>其他配套設(shè)施的建議KTV,棋牌等娛樂功能閑廳等大堂：大理石地面窗：亞鋁高級(jí)型材(表面氟炭處理),中空玻璃空調(diào)：江陰雙良集團(tuán)，120萬(wàn)卡中央空調(diào)用電：1000KVA集中供電加160KW發(fā)電機(jī)組電梯：三臺(tái)三菱點(diǎn)電梯建議價(jià)格范圍：1000-1500元/平方米第五章市場(chǎng)推廣篇>推廣原則引起注意attention;吸引大眾的視投資性：產(chǎn)品是最合適的投資產(chǎn)品(見上面的選擇times贏家——8%,8%,8%固定回報(bào)，贏家選擇。置的樓盤留到最后，以奢侈品樓盤(在裝修上，門牌號(hào)碼等上下功夫)廣告總體策略(AIDA)引起注重，引起興趣，引起欲望，實(shí)施行動(dòng)廣告的階段性劃分導(dǎo)入期(9月一10月中旬)：培養(yǎng)購(gòu)買欲望期；必須具有一定的煽動(dòng)力，強(qiáng)銷期(10月底—12月)：這是一個(gè)決定成敗的時(shí)期，銷售到了最為關(guān)鍵迫感。施加外來(lái)的壓力(促銷活動(dòng)策劃：詳見公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容)持續(xù)期(12月—06年2月)：在這個(gè)階段，我們需要做到的是，讓已經(jīng)購(gòu)收盤期(06年2月到06年3月)：此階段的推廣在于能夠堅(jiān)定投資者的信針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)-XXX,溫州，江陰等地的接受信息的習(xí)慣，用大眾媒體唱根據(jù)媒體資源的分析中，我們選擇的媒體集中在TOP3前的媒體>XXX媒體推廣表(詳見附件1)軟性新聞主題堅(jiān)持用第三者的語(yǔ)言去描述，增加軟文真實(shí)性和可靠性。把話題深入，投放頻率及規(guī)模

持續(xù)期：形象廣告，但是產(chǎn)生費(fèi)用較低的廣告為重點(diǎn)(樓盤外墻的巨幅廣告)3公關(guān)活動(dòng)策劃?活動(dòng)一：新聞發(fā)布會(huì)(引起注意)時(shí)間：20XX年8月底注意點(diǎn)：利用市府的影響力來(lái)對(duì)我們的主要目標(biāo)客戶群之一一活動(dòng)二：萊福士集團(tuán)經(jīng)營(yíng)講解會(huì)(引起興趣)時(shí)間：20XX年9月初活動(dòng)三：會(huì)員優(yōu)惠行動(dòng)(引起欲望)時(shí)間：20XX年9月初內(nèi)容：前來(lái)預(yù)訂的前10名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠2萬(wàn)元(定金1萬(wàn)元)前來(lái)預(yù)訂的前20名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠1萬(wàn)元(定金1萬(wàn)元)并同時(shí)時(shí)間：20XX年9月中前來(lái)簽約的前20名客戶可得賽歐首期轎車一輛(2萬(wàn)元)第六章銷售篇總價(jià)成月按揭回報(bào)月收益月凈收益3凈收入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)總價(jià)成月按揭(10年)回報(bào)率月收益月凈收益入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)二、首付5成的購(gòu)買方式總價(jià)首付5成月按揭回報(bào)率月收益月凈收益入3年后的資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)總價(jià)首付5成月按揭回報(bào)月收益月凈收益入3年后資產(chǎn)總值(增長(zhǎng)20%)凈收益為326元，3年總凈收益為11719元；保守估計(jì)產(chǎn)品的增值，3年后產(chǎn)品價(jià)值為42萬(wàn)整。你在3年將獲得純利潤(rùn)8.1719元。經(jīng)營(yíng)總利投資客回35萬(wàn)總價(jià)的房型，入住率在60%;40萬(wàn)總價(jià)的房型，入住率在70%;280元是根據(jù)XXX的四星級(jí)酒店的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)260元/天租金是在280元的基礎(chǔ)上做一定的調(diào)整，減少風(fēng)險(xiǎn)性經(jīng)營(yíng)總利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)總收入*60%(運(yùn)營(yíng)成本為40%)每年需要?dú)w還投資客固定的回報(bào)9%運(yùn)營(yíng)總利潤(rùn)36792〉年回報(bào)2800036792的回報(bào)是根據(jù)入住率在60%的情況下計(jì)算獲得，酒店在后期經(jīng)營(yíng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)入住率，達(dá)到70%以上，充分表明了3年后，酒店非但能夠穩(wěn)定給與前期蓄水期：(客戶積累期)旨在前期造勢(shì)，通過(guò)大量的軟新聞及公關(guān)活動(dòng)，炒作各項(xiàng)題材以孕育市場(chǎng)。提高客戶對(duì)本案的心理預(yù)期度和心理價(jià)位，積累意向客戶，為開盤作好鋪墊。(意向簽約為80%)開盤強(qiáng)銷期：因本案導(dǎo)入“攻心為上”的策略，由此對(duì)開盤前的銷售蓄水期具備較高的要求，在此期間，廣告投入不宜過(guò)于保守，因?yàn)殚_盤期間的銷售成敗對(duì)本案成功是非常關(guān)鍵的。所以，銷售蓄水期和開盤期的廣告攻勢(shì)為本次廣告運(yùn)作中最為重要的一環(huán)，必須在市場(chǎng)上產(chǎn)生充足的效應(yīng)。(實(shí)際簽約(50%)銷售持續(xù)期：此期間為強(qiáng)銷期后，樓盤銷售進(jìn)入狀態(tài)，開盤期廣告攻勢(shì)已降溫，可能會(huì)產(chǎn)生客戶來(lái)電量和看房人數(shù)降低的現(xiàn)象，可視銷售實(shí)際狀況，對(duì)廣告