緯房研究院-房地產(chǎn)行業(yè)：2023上半年中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告

1中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告1中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年.政策：相關(guān)政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細(xì)則、加大金融支持力度以及支持租房提取公積金政策三個(gè)方面，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。.行業(yè)：住房租賃市場主體活躍度較高，一批保障性租賃住房項(xiàng)目、市場化項(xiàng)目集中落地，且項(xiàng)目多分布于一線城市。同時(shí)企業(yè)層面通過品牌合作、產(chǎn)品迭代、服務(wù)迭代等方式提升企業(yè)自身競爭能力。金融方面，銀行信貸、住房租賃產(chǎn)業(yè)基金、REITs等多渠道齊發(fā)力。.市場：上半年重點(diǎn)40城中絕大多數(shù)城市租房成交量上升，房源成交周期先升后降。上半年租金水平相對穩(wěn)定，二季度季節(jié)性小幅上漲，但上半年總體仍略低于去年同期水平。.展望：預(yù)計(jì)下半年市場熱度先升后穩(wěn)，7月或8月迎來全年租賃市場熱度高峰。政策層面，保障性租賃住房政策繼續(xù)完善，供需兩端的金融支持力度加大。行業(yè)層面，住房租賃新項(xiàng)目、新品牌將陸續(xù)推出，住房租賃機(jī)構(gòu)化率提升。上半年住房租賃需求保持旺盛，遵循傳統(tǒng)的市場規(guī)律，兩個(gè)市場旺季如期而至。由于房源供應(yīng)量的增加，房源成交周期先升后降，不過相比于去年，今年上半年房源成交周期總體有所延長，租客對于租金的議價(jià)能力提升。今年上半年市場租金水平保持相對平穩(wěn)，二季度季節(jié)性小幅上漲，但上半年總體略低于去年同期水平。從需求特征來看，隨著保障性租賃住房發(fā)力，機(jī)構(gòu)化房源供應(yīng)增加并受到新市民、青年人的青睞；租客對兩居室、60-90平米房源的需求保持旺盛，一居室、60平米以下房源占比同比略有減少。同時(shí)，隨著租客在租賃市場停留時(shí)間拉長，租客年齡呈現(xiàn)增長趨勢，大戶型需求逐步增強(qiáng)，整體租賃需求走向多元化。1.租賃市場活躍度顯著提高，成交量同比增加超10%上半年兩個(gè)租賃市場旺季如期而至，市場活躍度高于去年同期。住房租賃客群以新市民、青年人為主，租賃市場的活躍度與大城市新市民、青年人的安居就業(yè)緊密相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)活躍度提升，上半年住房租賃市場熱度高于去年同期。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年1中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年重點(diǎn)40城租賃成交量比去年同期增加15.5%。從月度來看，春節(jié)后返城務(wù)工人員租賃需求集中釋放，推動(dòng)2月重點(diǎn)40城租賃市場活躍度快速升高，迎來春節(jié)后租賃市場旺季。5、6月高校畢業(yè)生開始集中進(jìn)入租賃市場，租賃市場活躍度連續(xù)環(huán)比上升，租賃市場開始進(jìn)入畢業(yè)季租賃旺季，上半年租賃市場在6月達(dá)到上半年月度峰值。2.租金水平相對平穩(wěn)，二季度季節(jié)性小幅上漲，但上半年總體略低于去年同期租金水平上半年住房租金水平相對平穩(wěn)，但仍低于去年同期租金水平。住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)核心40城市住房租金指數(shù)顯示，與上年末相比，上半年重點(diǎn)40城住房租金綜合指數(shù)上漲2.14%。但與去年同期相比，住房租金水平微跌了0.63%。具體看，上半年租金走勢呈N字形。1月份住房租金綜合指數(shù)環(huán)比上漲了2.72%，但2月和3月環(huán)比分別下跌了1.33%和0.4%，4-6月份住房租金又有所回升，環(huán)比分別微漲0.36%、0.33%和0.49%。圖1重點(diǎn)40城住房租金綜合指數(shù)2中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年數(shù)據(jù)來源：緯房研究院同樣，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示上半年租金成交價(jià)保持相對平穩(wěn)，不過仍略低于去年同期。從租金成交價(jià)水平來看，2023年上半年重點(diǎn)40城月租金水平為36.6元/平米，比去年上半年下跌1.2%；套均月租金為2896.3元/套，與去年同期基本持平。雖然住房租賃市場活躍度較高，但隨著住房租賃市場個(gè)人業(yè)主房源、住房租賃企業(yè)房源供應(yīng)量的持續(xù)增加，租金成交價(jià)水平整體低于上年同期。從成交價(jià)月度租金指數(shù)來看，除4月外，其余月份租金指數(shù)均環(huán)比穩(wěn)中微漲。不過與上年同月相比，上半年各月租金同比仍下跌，跌幅在1.0%-2.4%之間。圖2重點(diǎn)40城租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院，租金指數(shù)以真實(shí)成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用重復(fù)交易法計(jì)算，能夠較為準(zhǔn)確的反映租金走勢，指數(shù)以2018年11月為基期，基期值100。3.中小戶型需求旺盛，兩居室成交占比最高上半年租賃成交中兩居室、60-90平米房源占比最高。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城兩居室成交占比最高，占比40.8%，其次為一居室，占比27.9%；租賃成交中面積段為60-90平米的占比達(dá)到35.2%，其次為60平米以下，占比為31.5%。對比去年同期，2023年上半年租賃成交結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，租客對于一居室、兩居室的小戶型租賃房源需求仍保持旺盛。一居室或60平米以下的占比略有減少，部分對一居室有需求的租客或轉(zhuǎn)向了租賃集中式長租公寓，尤其是保障性租賃住房。圖32022年上半年、2023年上半年重點(diǎn)40城租賃成交結(jié)構(gòu)分布3中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院4.房源成交周期先升后降，租客租房難度降低房客源活躍度提升，房屋出租周期先升后降。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城新增掛牌房源量、新增帶看客戶量同比、環(huán)比均增加超過9%。房源端、客源端活躍度均保持上升的趨勢。2023年上半年重點(diǎn)40城房客源成交周期分別為65.0天、10.5天。相比于去年，今年上半年房源成交周期總體有所延長。從季度來看，房源供應(yīng)量的增加同時(shí)使得2023年一季度房屋出租周期比2022年四季度上升12.1天，但2023年二季度房源成交周期比一季度縮短13.6天，出房速度有所加快。從客源端來看，一、二季度客源成交周期連續(xù)縮短，顯示出租客的租房難度在降低，可選擇房源量較多，有利于租客選擇匹配自身需求圖4重點(diǎn)40城新增掛牌量、新增帶看客戶量走勢數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院4中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年圖5重點(diǎn)40城房客源成交周期走勢(天)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院5.租客：租客年齡有所增長，30歲以上租客占比提升25-34歲租客仍是主力群體，大齡租客人群占比同比增加顯著。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城租賃成交中，25-29歲租客占比最高，達(dá)到26.9%，其次為30-34歲租客群體，兩者累計(jì)占比近5成。對比去年上半年，30歲以上租客群體占比增加4.5個(gè)百分點(diǎn)。租客停留在租賃市場的時(shí)間延長，未婚租客陸續(xù)步入婚姻生活，市場上家庭型租客增加?？紤]到老人和小孩的居住需求，家庭型租客對于大戶型房屋的租賃需求較強(qiáng)，整體租賃需求呈現(xiàn)多元化趨勢。圖62022年上半年、2023年上半年重點(diǎn)40城租客年齡結(jié)構(gòu)分布數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院分城市來看，上半年多數(shù)城市住房租賃市場活躍度同比提高，但租金還未回升至去年同期水平。從成交量來看，重點(diǎn)40城中，35個(gè)城市同比、環(huán)比均呈現(xiàn)升溫趨勢。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年除北京、煙臺(tái)住房租賃成交量環(huán)比減少且幅度不超過4%外，其余38個(gè)城市租賃成交量均環(huán)比增加，且多數(shù)城市環(huán)比增幅超過10%。從同比來看，上半年北京、成都、寧波、石家莊、武漢租賃成交量同比減少，其余35個(gè)城市租賃成交量均同比增加，5中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年同比增幅最高的前10個(gè)城市多為長三角地區(qū)、東南沿海地區(qū)的城市。從租金水平來看，緯房研究院數(shù)據(jù)顯示，與上年末相比，上半年重點(diǎn)40城中27個(gè)城市住房租金小幅上漲，13個(gè)城市住房租金下跌。與2022年上半年相比，16個(gè)城市住房租金上漲，24個(gè)城市住房租金下降。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，分不同能級城市租金指數(shù)來看，各能級城市各月租金指數(shù)均同比下跌，一線城市同比跌幅較小，各月同比跌幅在0.1%-1.5%之間。圖7重點(diǎn)40城租金漲跌情況數(shù)據(jù)來源：緯房研究院圖8重點(diǎn)40城不同能級城市租金成交價(jià)指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院住房租金漲幅呈現(xiàn)分化態(tài)勢，表現(xiàn)出“快者恒快、慢者恒慢”的現(xiàn)象。過去四年住房租金漲幅快的城市，2023上半年漲幅依然相對較快；而過去四年住房租金漲幅相對較慢的城市，2023上半年漲幅依然相對較慢。6中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年圖92023年上半年重點(diǎn)40城住房租金增長率與2022年底住房租金指數(shù)關(guān)系數(shù)據(jù)來源：緯房研究院與上年底相比，一線城市住房租金均上漲，且除上海外均高于去年同期水平。從漲幅來看，北京上半年住房租金上漲最快，漲幅為5.03%；其次是廣州和深圳，上半年住房租金漲幅均為2.83%；上海漲幅最小，也達(dá)到1.93%。與去年同期相比，一線城市住房租金以微漲為主，其中廣州住房租金上漲0.80%，深圳上漲0.56%，北京上漲0.48%，但上海下降3.47%。圖10一線城市住房租金變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來源：緯房研究院二線城市上半年住房租金漲跌參半，但多數(shù)城市未達(dá)到去年同期水平。與上年末相比，住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的26個(gè)二線城市中，有10個(gè)城市住房租金下降，16個(gè)城市住房租金上漲。其中，鄭州、哈爾濱、南昌等城市的住房租金降幅最大；長沙、青島、西安、天津、成都等7中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年城市漲幅在4%以上。與2022年同期相比，住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的26個(gè)二線城市中，有16個(gè)城市住房租金下降，10個(gè)城市住房租金上漲。其中，鄭州、武漢、南昌等城市上半年住房租金跌幅最大，分別下跌4.67%、3.18%和2.77%；西安、青島、長沙等城市上半年住房租金同比漲幅最大，分別上漲3.42%、2.78%和2.25%。圖11二線城市住房租金變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來源：緯房研究院三線城市上半年住房租金總體上漲，但大部分仍低于去年同期水平。住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的重點(diǎn)40城中有10個(gè)三線城市。與上年末相比，其中7個(gè)城市上半年住房租金上漲，3個(gè)城市下降。其中，太原和銀川漲幅最高，分別為3.63%和3.60%。與去年同期相比，7個(gè)城市住房租金低于去年同期水平，而3個(gè)城市住房租金高于去年同期水平。其中，蘭州和廊坊住房租金跌幅最高，分別為2.93%和2.78%。8中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年圖12三線城市住房租金變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來源：緯房研究院上半年，相關(guān)政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細(xì)則、加大金融支持力度以及支持租房提取公積金政策三個(gè)方面，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。在完善保障性租賃住房落地政策方面，多個(gè)城市明確了項(xiàng)目的準(zhǔn)入退出機(jī)制，并加強(qiáng)市場監(jiān)管力度；租房提取公積金政策方面，重慶、北京等多個(gè)城市提高了可提取額度，加大了對租房群體的資金支持；在金融政策方面，重資產(chǎn)自持租賃住房項(xiàng)目成為支持重點(diǎn)，并鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)一步落實(shí)了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的相關(guān)推進(jìn)機(jī)制，探索逐步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的覆蓋面。完善保障性租賃住房落地政策。杭州、深圳、成都和西安、廣州陸續(xù)發(fā)布了保障性租賃住房落地指導(dǎo)配套政策，如杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等部門出臺(tái)了《關(guān)于做好保障性租賃住房免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)工作的通知》，至此杭州市形成了保障性租賃住房“1+5”政策，其中“1”是指《杭州市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》；“5”是指保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)配套政策；《深圳市保障性租賃住房管理辦法》（征求意見稿）等保障性住房相關(guān)政策發(fā)布，深圳保障性住房體系將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調(diào)整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主。同時(shí)，住房租賃市場監(jiān)管的持續(xù)完善。北京市出臺(tái)住房租賃相關(guān)的示范文本，成都則出臺(tái)了加強(qiáng)市場監(jiān)管的通知。政策支持租房提取公積金力度加強(qiáng)。多地出臺(tái)政策，提高租房提取公積金的額度。重慶出臺(tái)政策，多子女家庭最高可提5400元；廣東則對子女較多家庭適當(dāng)提高租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，9中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年對符合條件且有未成年子女家庭，根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量，給予適當(dāng)照顧。北京出臺(tái)公積金租房政策，對于五類租房情形提高提取額度，存在多子女家庭、租住公共租賃住房或保障性租賃住房等情況的，可以按照實(shí)際月租金提取，不受月存繳額的限制。海南省發(fā)布優(yōu)化租房提取公積金政策，指出要加大對住房公積金繳存人租賃住房支持力度，更好滿足繳存人租賃住房的實(shí)際需求。對于滿足條件的繳存人，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。南京出臺(tái)相關(guān)政策，加大對多子女家庭住房公積金購房和租房的支持力度，對于無房多子女家庭，每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%。加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展。央行等部門出臺(tái)《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》(以下簡稱《意見》)，加大對住房租賃的金融支持力度，重點(diǎn)支持發(fā)展重資產(chǎn)模式的住房租賃項(xiàng)目。此次《意見》，一是通過租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新促進(jìn)住房租賃企業(yè)、事業(yè)單位等購買閑置房屋作為保障性租賃住房，一方面將會(huì)促進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目房源供給增加，另一方面也會(huì)有效盤活存量閑置資產(chǎn)，在一些城市新房去化承壓的情況下，也會(huì)促進(jìn)部分去化難度較大的新房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房運(yùn)營。二是為經(jīng)營自持租賃住房的租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營貸款，置換開發(fā)建設(shè)貸款，能夠降低企業(yè)的經(jīng)營成本，有利于企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營。三是保障性租賃住房REITs的發(fā)展有望提速。REITs的發(fā)展需要市場上有大量的穩(wěn)定可持續(xù)運(yùn)營的重資產(chǎn)租賃住房項(xiàng)目，此次政策通過多種方式支持重資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，為項(xiàng)目的穩(wěn)定可持續(xù)運(yùn)營提供了多種金融支持方式，也提出了在雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等區(qū)域開展REITs試點(diǎn)，旨在完成租賃住房項(xiàng)目公募REITs上市的模式閉環(huán)，形成“低風(fēng)險(xiǎn)、高穩(wěn)定、可退出”的租賃住房重資產(chǎn)模式。國家發(fā)展改革委出臺(tái)的《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱及說明的通知》和證監(jiān)會(huì)推出的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》進(jìn)一步細(xì)化了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的推動(dòng)機(jī)制，對于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，研究提出項(xiàng)目建成后通過不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資本金退出的可能性。這是國家層面首次在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)階段將REITs作為退出機(jī)制的具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)性文件。地方層面出臺(tái)政策推動(dòng)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品發(fā)行。上海發(fā)布《上海市加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施》，指出要拓寬民營企業(yè)融資渠道，充分發(fā)揮上交所等平臺(tái)優(yōu)勢，積極開展政策解讀和宣傳引導(dǎo)，支持符合條件的民間投資項(xiàng)目在保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域加快發(fā)行REITs產(chǎn)品，鼓勵(lì)民間資本參與REITs的戰(zhàn)略配售。支持民營企業(yè)在上海設(shè)立資產(chǎn)管理公司，將不同地區(qū)的資產(chǎn)進(jìn)行政策優(yōu)化后通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs充分盤活。上海也出臺(tái)了政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，探索公共租賃住房投融資機(jī)制，運(yùn)營機(jī)構(gòu)可利用多種渠道籌集公共租賃住房，如商品住房中配建、集中新建、改建閑置的非居住房源等渠道，積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)定向投資建設(shè)和提供房源。 10中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年上半年，住房租賃行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)兩類特征：一是市場主體保持較高活躍度，行業(yè)中陸續(xù)有新的住房租賃品牌推出，市場化、保障性租賃房源供應(yīng)增加，同時(shí)企業(yè)層面通過品牌合作、產(chǎn)品迭代、服務(wù)迭代等方式提升企業(yè)自身競爭能力，租賃房源供應(yīng)側(cè)的競爭轉(zhuǎn)為租賃房源品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)與運(yùn)營效率的競爭。二是企業(yè)獲得融資渠道走向多元化，尤其是產(chǎn)業(yè)基金的成立、銀行貸款的支持，項(xiàng)目上更多聚焦保障性租賃住房。住房租賃市場主體活躍度較高，一批保障性租賃住房項(xiàng)目、市場化項(xiàng)目集中落地，項(xiàng)目多分布于一線城市。今年上半年各地住房租賃新項(xiàng)目陸續(xù)入市，尤其是保障性租賃住房項(xiàng)目紛紛加速落地，社會(huì)資本參與度顯著提升。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，上半年新入市或籌建中的住房租賃項(xiàng)目中北京、上海、深圳的租賃項(xiàng)目占比超過五成，保障性租賃住房項(xiàng)目占比超過五成。市場化項(xiàng)目步伐同樣提速，租賃機(jī)構(gòu)開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量繼續(xù)保持增加的趨勢，很多企業(yè)積極拓展進(jìn)入新的城市，部分企業(yè)也推出了新的長租公寓品牌。企業(yè)品牌合作、品牌升級、產(chǎn)品線升級等進(jìn)展較多，不過盈利能力仍有待提升。機(jī)構(gòu)品牌間合作增多，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)，包括開發(fā)企業(yè)與租賃運(yùn)營企業(yè)合作，租賃運(yùn)營企業(yè)與酒店交易服務(wù)平臺(tái)企業(yè)合作等。依托租賃企業(yè)對于客戶需求的深入洞察，很多企業(yè)也在不斷升級品牌、產(chǎn)品和服務(wù)。上半年上市公司陸續(xù)發(fā)布了2022年年報(bào)、2023年一季報(bào)，多家企業(yè)在2022年實(shí)現(xiàn)了房源數(shù)量的增長，不過企業(yè)的盈利能力仍有待繼續(xù)提升。根據(jù)貝殼發(fā)布的2023年一季報(bào)，截止一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套；其中，分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套。銀行支持力度加大，項(xiàng)目類型以保障性租賃住房為主。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2023年一季度末，住房租賃貸款同比增長93.5%。多家銀行機(jī)構(gòu)與政府住建主管部門簽訂合作協(xié)議，或是通過與住房租賃企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以及為租賃項(xiàng)目直接提供銀行貸款等方式支持住房租賃行業(yè)發(fā)展，覆蓋市場化項(xiàng)目、保障性租賃住房項(xiàng)目，不過項(xiàng)目類型還是以保障性租賃住房為主。2023年1月人民銀行印發(fā)的《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，人民銀行設(shè)立額度為1000億元的住房租賃貸款支持計(jì)劃，該計(jì)劃已經(jīng)在濟(jì)南成功住房租賃產(chǎn)業(yè)基金發(fā)力，REITs蓄勢待發(fā)。住房租賃產(chǎn)業(yè)基金積極拓展項(xiàng)目，如建信住房租賃基金已與天津市政府、北京保障房中心或下屬主體等單位共同出資設(shè)立子基金，并積極推動(dòng)開展企業(yè)間的產(chǎn)業(yè)基金合作。公開信息顯示，產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)開始收購住房租賃項(xiàng)目，同時(shí)基金管理公司或投資管理公司、租賃企業(yè)也開始通過收購的方式布局住房租賃業(yè)務(wù)。在REITs方面，以北京、上海住房租賃企業(yè)為代表，積極開展REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的招標(biāo)工作，未來在央行等部門擬出臺(tái)的金融政策支持下，重資產(chǎn)模式的住房租賃項(xiàng)目將會(huì)增加，將為REITs提供更多的項(xiàng)目選擇。其他融資方式上，全國首單保障性住房租賃擔(dān)保債務(wù)融資工具(CB)成功發(fā)行，住房租賃項(xiàng)目ABS和ABN、類REITs均有正常推進(jìn)。 11中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年各地因城施策推進(jìn)租賃房源供應(yīng)，保障性租賃房源產(chǎn)品多元化發(fā)展。根據(jù)北京發(fā)布的《2023年度擬供應(yīng)租賃住房用地項(xiàng)目信息》，北京擬推出的存量房源轉(zhuǎn)化項(xiàng)目占2023年總租賃用地項(xiàng)目的45%以上；深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計(jì)劃》，公布了建設(shè)保障性住房項(xiàng)目清單，同時(shí)推動(dòng)“工業(yè)上樓”配套建設(shè)保障性住房工作，未來每年至少可建設(shè)約100萬平方米的宿舍型保障性租賃住房；成都已經(jīng)在10余個(gè)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目中，籌集保障性租賃住房超過2萬套，滿足新市民、青年人的職住平衡需求；武漢推出首批“先租后售”保障性租賃住房項(xiàng)目，承租人租滿5年后，可申請轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)住房，購買房屋全部產(chǎn)權(quán)，租購房市場通道進(jìn)一步打通。除了項(xiàng)目建設(shè)外，部分城市還推進(jìn)了更多保障性租賃住房的服務(wù)建設(shè)。廣州啟動(dòng)全國首個(gè)港澳青年公寓住房公積金按月付房租項(xiàng)目；上海徐匯區(qū)保障性租賃住房（人才安居）服務(wù)專窗揭牌，指導(dǎo)新市民、青年人申請房源、辦理入??；青浦區(qū)推出農(nóng)村自建房統(tǒng)一住房租賃平臺(tái)。預(yù)計(jì)下半年租賃市場熱度先升后穩(wěn)，7月或8月迎來全年租賃市場熱度小高峰。從租賃市場需求端來看，據(jù)教育部預(yù)計(jì)2023屆全國普通高校畢業(yè)生規(guī)模達(dá)1158萬人，同比增加82萬人，畢業(yè)生總?cè)藬?shù)再創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)將在7月或8月達(dá)到全年市場熱度小高峰。保障性住房租賃政策繼續(xù)完善，供需兩端金融支持力度加大。在保障性租賃住房方面，目前仍有部分城市尚未出臺(tái)完善的政策細(xì)則，預(yù)計(jì)未來將陸續(xù)出臺(tái)，包括保障性租賃住房項(xiàng)目管理、出租管理、租金管理等。在市場化租賃住房方面，市場主體仍缺少有力的金融支持政策，隨著保障性租賃住房管理趨于完善，市場化的金融支持政策將會(huì)加快出臺(tái)。同時(shí)在需求端，各城市將繼續(xù)加大公積金或銀行對于新市民、青年人租房消費(fèi)的支持力度。住房租賃新項(xiàng)目、新品牌將陸續(xù)推出，住房租賃機(jī)構(gòu)化率提升。下半年各市場主體將繼續(xù)推出保障性租賃住房、市場化租賃住房項(xiàng)目，繼續(xù)推高住房租賃市場的機(jī)構(gòu)化率。機(jī)構(gòu)化率的提升，則進(jìn)一步帶動(dòng)整體住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)和運(yùn)營效率的提升。而隨著供應(yīng)端的競爭加劇，個(gè)人房東委托機(jī)構(gòu)管理的需求增強(qiáng)，帶動(dòng)分散式租賃房源的機(jī)構(gòu)化，進(jìn)而形成住房租賃品質(zhì)提升正循環(huán)?？傊?，隨著我國整體住房租賃需求保持旺盛，租客在租賃市場停留的時(shí)間拉長，家庭型租客呈現(xiàn)增加趨勢，住房租賃市場的產(chǎn)品需求更加多元化。從供給端來看，租賃市場的機(jī)構(gòu)化率逐步提升，住房租賃企業(yè)提供的市場化項(xiàng)目、保障性租賃住房項(xiàng)目集中落地，在保障新市民、青年人租賃居住需求的同時(shí)，進(jìn)一步提升了租賃住房的裝修及房屋配套品質(zhì)，滿足了他們對專業(yè)的居家服務(wù)的需求。隨著供需結(jié)構(gòu)匹配逐步優(yōu)化，住房租賃行業(yè)生態(tài)將逐步完善，住房租賃市場將逐步走向成熟發(fā)展。 12中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告-上半年一是加強(qiáng)對住房租賃市場的數(shù)據(jù)監(jiān)測。加強(qiáng)租房市場監(jiān)測是確保租房市場健康發(fā)展的重要舉措。建立完善的數(shù)據(jù)收集與分析機(jī)制，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析預(yù)測，為決策提供科學(xué)依據(jù)。二是加強(qiáng)對新畢業(yè)大學(xué)生的租房政策支持。政府可以通過