連鎖超市選址分析

摘要連鎖公司的新店開業(yè)總是惹人注目，因此，門店的選址也就成為了重中之重。連鎖公司的快速崛起與發(fā)展，成就了一種又一種的神話，像連鎖餐飲肯德基，連鎖賣場沃爾瑪，尚有連鎖酒店格林豪泰等等。本篇論文就是以連鎖超市華潤為例，探討一下連鎖門店選址的奧秘。本文第一部分介紹了連鎖公司的發(fā)展和中國連鎖公司的發(fā)呈現(xiàn)狀，并且闡明了對連鎖公司來說，門店選址的重要意義。本文第二部分闡明了連鎖超市選址的原則與規(guī)定，以及在選址中商圈的重要性。本文第三部分以蘇州華潤萬家吳中店為具體案例，分析了其選址的科學性和對的方面，為連鎖公司后來門店選址做出了參考的根據(jù)和楷模。核心詞：連鎖公司；超市；選址目錄一、連鎖超市的發(fā)展介紹…………1二、連鎖超市選址的重要性分析…………………1(一)天時不如地利………………1（二）門店選址是連鎖公司發(fā)展的核心之一……2（三）有助于商業(yè)群的形成………3三、連鎖超市選址分析……………4店鋪選址的原則……………4連鎖超市的選址規(guī)定………5商圈的特性及分析…………5四、華潤超市選址案例分析………6華潤概要……………………6華潤吳中店選址分析………6結(jié)論…………………7參考文獻……………9致謝…………………10連鎖超市選址分析一、連鎖超市的發(fā)展介紹連鎖經(jīng)營的模式最早的來源是在美國，至今已有一百三四十年的歷史。在紐約，一家小茶葉店開創(chuàng)了連鎖經(jīng)營的先河，成為世界上第一家連鎖茶葉店，也是世界上第一家連鎖公司。在1859年的時候，這家茶葉店從紐約把店鋪開到了全美國，全國各地的分店都由茶葉店的統(tǒng)一資本全部者進行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，在激烈的市場競爭中依靠薄利多銷、擴大與消費者的接觸面和經(jīng)營規(guī)模求得發(fā)展。它就是今天的大西洋和太平洋茶葉公司（A&P公司），也是這種開創(chuàng)式的經(jīng)營模式使得這家茶葉店不僅開創(chuàng)了歷史的先河，并且它本身也已經(jīng)發(fā)展成全美國最大的超級市場連鎖店之一。1979年，上海華聯(lián)超市的開業(yè)，標志著中國本土的連鎖業(yè)開始發(fā)展，這也表明了中國的連鎖零售進入了一種嶄新的發(fā)展時代。隨即，中國連鎖公司如雨后春筍般紛紛出現(xiàn)，像北京聯(lián)華，蘇果，蘇寧等。在改革開放的步伐邁開和中國加入WTO后，許許多多的外資連公司更是紛紛進軍中國市場，家樂福，沃爾瑪，麥德龍這些世界500強的巨頭零售業(yè)在大陸市場又獲得了一種春天?，F(xiàn)在為止，世界500強中的零售業(yè)有超出80%都進入了中國市場。對于連鎖公司來說，特別是零售業(yè)，開店無疑是占領(lǐng)市場最佳的方式，也是對本身品牌宣傳的最佳方式。無論是本土公司還是外資公司，在都加緊了開店的步伐。如大潤發(fā)，在立足華東市場的同時，更是將開店的步伐邁到了華南，華北，東北和西北等市場，曾有人說過，市場永遠不會飽和，只要你能找到更加好的方式和辦法去滿足顧客。由此可見，連鎖超市的數(shù)量會在將來幾年內(nèi)達成一種小高峰。二、連鎖超市選址的重要性分析連鎖超市在門店選址方面的重要性重要涉及下列幾點：(一)天時不如地利中國古語說的好，天時不如地利，這也是全部連鎖公司要面臨也是必須面臨的一種問題：門店的選址。全部連鎖超市擴張所面臨的第一種問題就是：“我的新超市要開在哪里”。固然在都市化的建設(shè)中，政府也考慮到了這個問題，為了方便招商引資，各個都市在新城建造或舊城改建的時候都規(guī)劃了一定的商圈方便于連鎖超市的進駐和都市商業(yè)化的發(fā)展。但是在這些商圈里不僅租金昂貴，并且供不應(yīng)求，根本滿足不了零售巨頭們的胃口。因此，諸多零售公司都將門店的選址放在了經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略中的重中之重。固然，并不是全部零售業(yè)的需求都是同樣的。就仿佛沃爾瑪?shù)囊徽臼椒?wù)，就要規(guī)定它的門店店址一定要在顧客能夠經(jīng)常去的地方，并且還要有一定的商業(yè)基礎(chǔ)，最佳就是在商圈內(nèi)，這樣的話就能較好的把握客流量，那營業(yè)額自然也就不會差了。相比之下，如果同樣的一站式服務(wù)超市，若是開在了比較偏僻的郊區(qū)，顧客極少踏足的地方，那么成果可想而知。固然，相比與沃爾瑪，麥德龍的批發(fā)是服務(wù)，在人流量極大、寸土寸金的市區(qū)，它更適合人流量較少、租金價格相對于較為便宜的郊區(qū)了。因此說，找到一種適合自己門店的店址，能夠擁有大量的顧客并且租金相對于比較便宜的地方開店，是各家超市的頭等大事。一種好的選址就是成功開始的二分之一，而一種錯誤的選址，也是一種超市錯誤的二分之一。由于店址不像貨品，能夠挪移搬運，也不像店內(nèi)擺設(shè)布置，費用是相稱大的。（二）門店選址是連鎖公司發(fā)展的核心之一意大利頂級潮流品牌TrussardiJeans的總裁柯璐碧曾親臨上海，但愿能為其在中國開出更多店鋪提前選址?！拔覀児倘坏改荛_出更多的門店，由于這是最佳的宣傳手段。”柯璐碧開門見山的說。由此可見，西方的連鎖巨頭對門店的選址是多么的重視。由于具體的店鋪地點決定了超市能夠吸引有限距離內(nèi)顧客涉及潛在顧客的數(shù)量，這也是在另首先決定了超市的營業(yè)額和利潤，從而能夠看出這個店鋪的選址的資源大小。門店店址的選址是一項巨大并且長久的投資，是連鎖公司發(fā)展的核心之一。無論店鋪的店址是租賃還是購置的，只要一經(jīng)選擇擬定，就是巨額資金的投入，并且一間成熟的店鋪，在它的外部環(huán)境發(fā)生變化的時候，它不能像人力、財力、物力那樣做出調(diào)節(jié)和變化，它含有長久性和固定性的特點。因此，在選擇店址的時候必須要進行進一步的調(diào)查研究和縝密的思考，完善的規(guī)劃出門店的藍圖。固然，門店選址和連鎖經(jīng)營管理最大的區(qū)別就是它不能像其內(nèi)部設(shè)施布置同樣克隆拷貝，由于每個地區(qū)都有自己的特點，不同的社會環(huán)境、地理環(huán)境、人口環(huán)境、交通條件和市政規(guī)劃都是制約店鋪所在地區(qū)的顧客量和營業(yè)額的因素。因此，連鎖公司在制訂公司發(fā)展戰(zhàn)略和藍圖的時候，其具體店鋪的具體位置必須要考慮在內(nèi)，從而達成戰(zhàn)略的可實施性和目的。因此，店址選擇的好壞，是影響店鋪營業(yè)額的重要因素。優(yōu)越的店址就占據(jù)了“天時地利人和”中的地利，在與其它超市的競爭中，若是規(guī)模、商品、服務(wù)等條件相似的狀況下，那必然會收到一種非常好的效果。故而，在連鎖超市分析經(jīng)營狀況時，決不能無視店址所帶來的影響。顧客就是上帝這句話雖說有些絕對，但是超市選址的首要原則就是方便顧客，以節(jié)省顧客的時間成本、交通成本和精力成本等滿足顧客最大的需要，顧客的支持與信賴才是公司生存和發(fā)展的基石。固然，方便顧客也不是一味的把超市開在顧客居住地近來的地方，而是要考慮到顧客的購物消費習慣，在市政府的規(guī)劃內(nèi)，或集中，或分散，力求為顧客提供最佳的購物環(huán)境和購物機會，在使顧客購置到滿意物品的同時，獲得利潤最大化和社會效益最大化，真正意義上實現(xiàn)三方的共贏。（三）有助于商業(yè)群的形成超市店址的選址，在為了適應(yīng)人口分布、流向狀況、便利廣大顧客購物、擴大銷售的原則懂得之下，大部連鎖分超市都會選址在都市較為繁華的地方、人流必經(jīng)的交通要道和樞紐，以及居民社區(qū)附近和都市郊區(qū)的交通要道和城鄉(xiāng)居民區(qū)等地點。根據(jù)以上四點理論，能夠總結(jié)出下列四種類型的商業(yè)群。都市中央商業(yè)群，這是都市的市中心，是整個都市最繁華最重要的商業(yè)區(qū)，它集中了多個潮流品牌店、百貨商店、豪華酒店和影院、辦公寫字樓等等，甚至在某些較小的城鄉(xiāng)，它是唯一的商業(yè)群。第二個是都市交通要道和樞紐的商業(yè)群，它包含了都市中的直通主干道，輕軌或地鐵等大型中轉(zhuǎn)站，每天都有著很大的人流量，也是節(jié)假日和白領(lǐng)們上班的必經(jīng)之路，在此處的店鋪方便了人們的購物，在快節(jié)奏的都市生活中起到了很大的作用。第三個商業(yè)群就是居民區(qū)的商業(yè)街了，這里的顧客重要是附近社區(qū)里的居民，其中以中老年女性和家庭主婦為主力購物軍，這里的超市方便了附近居民購置日常生活用品、雜貨等，客流量非常穩(wěn)定。最后一種商業(yè)群是都市郊區(qū)的購物區(qū)，隨著都市交通的日益擁堵和私家車的普及，以及都市公路系統(tǒng)的完善，諸多人更樂意自己開出到郊區(qū)的購物中心，一家人一起享有購物的樂趣；并且，部分市區(qū)居民不滿意市區(qū)嘈雜的環(huán)境和污染的空氣而搬到郊區(qū)居住享有安靜的住宅環(huán)境和新鮮空氣，也為郊區(qū)商業(yè)群增加了穩(wěn)定的顧客來源。三、連鎖超市選址分析（一）店鋪選址的原則1.方便顧客購置的原則顧客就是上帝，盡最大可能滿足顧客需求是超市經(jīng)營的宗旨。因此，門店店址的擬定必須首先考慮到方便顧客購物，為此，連鎖超市的店址要符合下列條件：（1）交通便利。連鎖超市的店址普通都應(yīng)當選擇在交通條件比較便利的地點，特別是經(jīng)營食品和日用百貨的超市。公交站、地鐵站等附近往往是人流量大、流動性強的地方，如果是中轉(zhuǎn)站之類的交通樞紐，人流量會更大，地段也是更佳。這樣的地方作為連鎖超市的門店店址，能夠給顧客購物提供方便的地理條件?？紤]到貨品的運輸，便利的交通條件，還能夠在超市日常補貨作業(yè)中提供方便，既節(jié)省了成本，又有助于貨品的及時采購和補充，一舉兩得。除此之外，在都市規(guī)劃建設(shè)中，新區(qū)建設(shè)、公交、地鐵、高架橋等新線路都會對將來的交通條件產(chǎn)生影響，在具體選址之前，連鎖公司應(yīng)當敏銳的捕獲到這些信息。（2）臨近人群集聚的場合。顧客能夠隨即進入的人群聚集地，像步行街、名勝景區(qū)、影院或娛樂場合，這些地方能夠讓股卡爾享有休閑、購物、娛樂和游玩于一體，是連鎖超市開店的最佳地點。但是，也是這類地點位置絕佳，往往寸土寸金，不是適合全部連鎖公司的。2.最大效益原則評價菜色好不好吃，要看吃的人的感覺，衡量一家超市選址的好壞，要看它的經(jīng)營效益。寸土寸金的市中心并不適合全部連鎖公司，有時候郊區(qū)商業(yè)群往往更佳吸引顧客，因此，連鎖公司選址一定要根據(jù)本身的狀況選擇有助于經(jīng)營、可實現(xiàn)利益最大化的店址。3.久遠發(fā)展原則門店是連鎖公司最佳的宣傳廣告，每一家門店都是連鎖公司發(fā)展的基石，因此，在選擇新店址時，要注意：（1）有助于搶占市場，長久經(jīng)營。選址就是在選顧客，客源充足，市場形勢大好對門店的發(fā)展有著重要意義，在從久遠的角度去考慮，該地點與否有助于規(guī)模的擴大、市場占有率的提高和在本身實力增加是開拓市場。（2）有助于特色經(jīng)營。不同行業(yè)的網(wǎng)點設(shè)立對地區(qū)的規(guī)定也會不同。超市店址選擇時，要針對顧客的消費心理、行業(yè)特點、消費行為等因素進行多方面考慮，擬定店址，達成超市獨有的公司優(yōu)勢和特色，呈現(xiàn)公司形象。（二）連鎖超市的選址規(guī)定一種超市好的選址往往含有下列幾點規(guī)定：1.將來可持續(xù)發(fā)展的的能力和潛力。超市選址是一項長久投資，也是公司的將來所在。當環(huán)境因素變化時，其它條件能夠隨之對應(yīng)變化，但是店址卻是很難變化甚至不可變化的。因此，在超市選址時，不僅僅要著眼當下，更要預測將來，因此，一種含有可持續(xù)發(fā)展能力和潛力的超市才是將來的贏家。2.高密度的人群聚集。顧客永遠是超市的主宰，超市的宗旨也是滿足顧客需求。超市店址都應(yīng)當在人流量大的地方，例如，居民區(qū)、車站、地鐵出口、旅游景點等等，在預測將來消費顧客群體時，都要考慮的。3.便利的交通條件和進出口。便利的交通和進出口不僅僅對與顧客來說是方便的，對于超市的日常進貨、補貨也是非常方便的。（三）商圈分析1.商圈的特性商圈也叫做交易區(qū)域，指的是以店鋪所在地為中心，沿一定方向和范疇展開，吸引顧客的輻射距離。根據(jù)顧客地理分布和對店鋪業(yè)績的奉獻度，理論上能夠把商圈分為核心商圈、次級商圈、邊沿商圈三個層次。普通來說，核心商圈的客人在店鋪顧客總數(shù)55%~70%，而次級商圈是15%~25%，邊沿商圈占據(jù)剩余的顧客比例數(shù)。不同的店鋪在不同的地區(qū)，經(jīng)營規(guī)模、方式、品種和條件不同，商圈的規(guī)模形態(tài)也是不同的。商圈的形態(tài)普通分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)和混合區(qū)五個區(qū)域劃分。2.商圈的分析連鎖超市在選址前，要對所選的商圈進行認真的分析，因素以下：（1）商圈分析是新店鋪進行合理選址的基礎(chǔ)。只有具體理解了商圈的具體資料，才干夠進行效益預測，更加好的衡量此店址的價值。（2）商圈分析有助于資金的加速運作。由于店鋪選址投資巨大，會占用較大一筆資金，而店鋪的經(jīng)營收到商圈的限制，因此，隨著商圈的收縮擴大而隨之變化經(jīng)營方略，能夠加緊資金的運作。（3）商圈分析有助于門店經(jīng)營方略的制訂。在這個競爭日益激烈的商品化社會，只有單純的價格手段已經(jīng)局限性覺得門店的競爭贏得優(yōu)勢，而精確完善的商圈分析能夠較好的把握顧客的需求，實現(xiàn)以最小的成本獲得最大的利潤。（4）商圈分析有助于后期的市場開拓。如果連鎖超市單純的被動的在固定一種商圈內(nèi)穩(wěn)定經(jīng)營，那么它將不會適應(yīng)市場的潮流，最后被裁減，而通過分析商圈，能夠協(xié)助經(jīng)營者開拓市場，將利潤點不止放在一種商圈內(nèi)，從而提高市場占有率。四、華潤超市選址案例分析（一）華潤概要華潤萬家有限公司是在香港上市的華潤集團旗下的一家一級利潤中心。它在華南、華東、華北和香港四大區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)，主營大型綜合超市、綜合超市和原則超市三種業(yè)態(tài)。大型綜合性超市已形成的比較成熟的模式，門店平均面積約1.5萬平方米，商品品種齊全，最大程度地滿足消費者“一站式”的購物需求。綜合超市是新型業(yè)態(tài)，面積在4000到6000平方米，以快速消費品為重要經(jīng)營對象。原則超市面積在平方米下列,以社區(qū)居民為依靠，強調(diào)便利功效。華潤萬家超市面對全國市場，以持續(xù)改善消費者生活質(zhì)量為己任，為顧客提供高質(zhì)量、低價格、豐富的商品和友善的服務(wù)，立志成為中國零售業(yè)的領(lǐng)跑者。蘇州市是華東地區(qū)一種非常重要的二線都市，早在前，華潤超市就在涉及蘇州在內(nèi)的九個一二線都市開設(shè)超出了470家綜合性超市，現(xiàn)在為止，蘇州已有華潤超市涉及便利店在內(nèi)超出50家，是大潤發(fā)、大寧、沃爾瑪?shù)韧袠I(yè)超市的強有力的競爭對手。（二）華潤吳中店選址分析蘇州華潤吳中店位于吳中區(qū)天靈路206號，是在天靈路和東吳南路的交叉口，其附近有社區(qū)港澳桂苑、陽光水韻和陽光水榭，又靠近地鐵2號線石湖東路站和汽車站吳中汽車客運站，附近沒有其它同行業(yè)的超市經(jīng)營。華潤吳中店的面積大概在平方米左右，是一家原則超市，并且附近有多個居民社區(qū)，交通條件有好，道路四通八達，非常有助于顧客的進出和日常的進貨補貨。1.交通便利。店鋪選址的原則中，第一條就是交通，便利的交通對顧客和超市都是有利的。華潤吳中店位于吳中區(qū)的天靈路和東吳南路的交叉路口，在超市兩側(cè)尚有兩條綠蔭小道，超市門前的護欄胖尚有停車處，背面有小型的停車場，不管是機動車還是自行車或電動車，都能夠隨意的進出并且不用緊張沒有停車的地方。若是步行的顧客，能夠乘坐公交車或者是地鐵，兩處大概有步行5分鐘到8分鐘的距離，也是非常方便的。吳中店在交通條件這首先有這非常大的優(yōu)勢，占據(jù)了非常好的地理條件。2.人流量大。華潤吳中店附近有涉及港澳歸苑、陽光水韻等多個社區(qū)，又有地鐵站進出口和汽車客運站，旁邊尚有醫(yī)院和銀行等設(shè)施，每天超市的人流量都會很大，在其它超市的開始營業(yè)的時候，吳中店早已迎來了它每天的第一種購物小高峰。3.經(jīng)營效益好。華潤超市以高質(zhì)低價、種類豐富的商品和友善熱情的服務(wù)為大眾服務(wù)，吳中店距離蘇州大區(qū)的倉儲中心非常近，僅有幾條街的距離，再加上其地理環(huán)境和交通條件好，補貨非常方便，因此吳中店在貨品上從不缺少，并且吳中店的人流量大，顧客的購置率和購置力都很高，因此在其開業(yè)五年多來，其經(jīng)濟收益始終較好。4.預期前景好。吳中區(qū)在蘇州市是屬于郊區(qū)范疇，其發(fā)展程度遠不如工業(yè)園區(qū)、平江區(qū)和高新區(qū)等。在蘇州這樣一種古典與當代結(jié)合非常好的靠近一線的都市，市政府在大力發(fā)展市區(qū)等地的繁華的同時也沒有忘記其它地區(qū)的發(fā)展，高架橋的建設(shè)，地鐵2號線的延伸，3、4號線的籌建都預示著一種全方面繁華的蘇州城正在悄然誕生。而作為吳中區(qū)的一家原則超市，吳中店在做好自己