房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念

房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。1、房地產(chǎn)的形態(tài)：①單純的土地;②單純的房屋;③土地和房屋的綜合體。2、房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)，地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。房地產(chǎn)的特征1、房地產(chǎn)位置的固定性土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制;2、地域差別性每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同;3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性.4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。房地產(chǎn)手續(xù)：五證兩書(shū)1、《建筑用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。3、《國(guó)有土地使用證》：經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。4、《建設(shè)工程施工許可證》：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。5、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件6、“兩書(shū)”：《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》房地產(chǎn)名詞解釋及建筑基礎(chǔ)知識(shí)——名詞術(shù)語(yǔ)躍層——躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室;二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。復(fù)式——區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高);錯(cuò)層——戶(hù)內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅。進(jìn)深——幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度);開(kāi)間——住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~3.9m較舒適);層高——房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);凈高——一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);建筑間距——兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。戶(hù)型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶(hù)居室;建筑系數(shù)——“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱(chēng)，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿(mǎn)足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地。三通一平——通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。七通一平——大的開(kāi)發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通迅通、熱力通、煤氣通、場(chǎng)地平正。名詞解釋及建筑基礎(chǔ)知識(shí)——術(shù)語(yǔ)1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能2、用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積3、用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。4、容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：5、建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積×100%(總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和)控制高度;又稱(chēng)建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計(jì)算;坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計(jì)算。7、建筑密度:指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/規(guī)劃用地面積8、綠化率：指各類(lèi)綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積×100%綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%9、建筑間距系數(shù)指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。多層標(biāo)準(zhǔn)：1.510、層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離(含樓板厚度)。11、凈高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離(減去一個(gè)樓板厚度)房地產(chǎn)土地使用年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年建筑分類(lèi)——建筑高度分類(lèi)1、低層——3層及3層以下2、多層——3層以上，7層以下3、小高層——7層以上，11層以下4、高層——12層以上，30層以下5、超高層——30層以上房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)--案場(chǎng)銷(xiāo)售1、起價(jià)：指商品房在銷(xiāo)售時(shí)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。2、基價(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。3、均價(jià)：指商品房在銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)(銷(xiāo)售總建筑面積)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以2800元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售"，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。4、預(yù)售價(jià)：指商品房在期房時(shí)預(yù)售的價(jià)格。5、標(biāo)價(jià)：又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房的出售價(jià)格。6、成交價(jià)：是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。7、銷(xiāo)控：樓盤(pán)銷(xiāo)售情況反映在電子檔或紙質(zhì)的上的買(mǎi)賣(mài)情況。8、租控：招商情況反映在電子或紙資的招商情況。房地產(chǎn)市調(diào)重要性及市調(diào)內(nèi)容重要性：a)市場(chǎng)調(diào)研是一樓盤(pán)定位銷(xiāo)售正確決策的前提;b)是銷(xiāo)售穩(wěn)定和提高的基礎(chǔ);c)是了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)、劣勢(shì)的有力方法;d)是樓盤(pán)本身提高經(jīng)濟(jì)效益的主要方法。市調(diào)內(nèi)容1.地段(地點(diǎn)、交通、環(huán)境等)2.公司組成(發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、物業(yè)公司、環(huán)境設(shè)計(jì)等)3.基本參數(shù)(占地面積、總建筑面積、容積率等)4.建筑類(lèi)別(商場(chǎng)、住宅、商住房、別墅等)5.面積與戶(hù)型(面積與戶(hù)型配比情況)6.周邊及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施(周邊