房地產(chǎn)畢業(yè)論文

Preparedon24NovemberPreparedon24November房地產(chǎn)畢業(yè)論文畢業(yè)論文（設(shè)計）房地產(chǎn)價格上漲的因素、危害及對策單位代碼：學號：分類號：密級：院（系）名稱：工學院建筑系專業(yè)名稱：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價學生姓名：*****指導教師：*****年月日目錄房地產(chǎn)價格上漲的因素、危害及對策摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國家安全和宏觀經(jīng)濟的安全。其上漲因素重要有:供求矛盾逐步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡;經(jīng)濟合用房所占比例極小,無法影響供應(yīng)、平抑房價;流動性過剩余的被動投機;戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)價格過快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫,增加金融風險,不利于中國經(jīng)濟良性、持續(xù)的發(fā)展。對于調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)價格的對策與建議是:調(diào)節(jié)開發(fā)投資構(gòu)造,增加低價位住房供應(yīng);控制開發(fā)成本,減少房地產(chǎn)的盼望利潤;加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序。核心詞：房地產(chǎn)價格;因素分析;調(diào)控政策一、房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格能夠用“房價收入比”和“價格租金比”兩個指標來衡量。房價收入比即住房總價與居民年收入的比值,該指標用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性,國際上普通認為房價收入比在4～6倍之間較為適宜,這是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬提出的一種世界銀行認為“比較抱負”的房價收入比。黑馬指出,房價收入比高于6倍,就難以形成買方市場,要使人們買得起房,房價收入比要在5下列。而中國全國的平均房價收入比在7～10倍左右,在某些都市已超出或遠遠超出10倍,北京、上海、深圳的房價收入比超出14倍。這反映了中國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)過快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價格租金比”反映房價與租價的背離程度,也是判斷房地產(chǎn)價格與否理性增加的重要因素?！皟r格租金比”是國際上普通用來表達房價水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制,這里我們采用國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售價格指數(shù)和租賃價格指數(shù)之比來表達房價與租金價格的相對變化:如果比值不不大于1,闡明價格租金比較高,投機成分和市場泡沫增大;反之,如果比值不大于1,則闡明價格租金比較低,市場的投機成分和泡沫在減少。近年來,中國房地產(chǎn)市場“價格租金比”不停提高,全國為,—始終在以上,上六個月即使有所回落,但仍然不不大于1的臨界值。闡明隨著房價的不停上升,中國房地產(chǎn)市場的投機成分和泡沫在不停增大。二、房地產(chǎn)價格攀升的因素大規(guī)模的房地產(chǎn)價格的上漲,中國的房地產(chǎn)與否是泡沫已成為經(jīng)濟學家們討論的焦點。日本在20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴重地打擊了其經(jīng)濟,造成了其近十年的經(jīng)濟衰退。國內(nèi)的許多經(jīng)濟研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參考作了大量的對比研究,并得出了有價值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面,它是在特定的環(huán)境和經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟的背景和環(huán)境與我國經(jīng)濟現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)類似20世紀90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有理解中國房地產(chǎn)價格上升的真正因素,才干有效地采用有關(guān)政策來指導房地產(chǎn)行業(yè)的對的發(fā)展。我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上升的因素重要有:(一)供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的內(nèi)在因素1.政府為主導的運作體制造成房地產(chǎn)供應(yīng)的局限性。因土地供應(yīng)量減少而造成供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接因素。市場價格圍繞價值上下波動,需求增加并且供應(yīng)減少時會造成價格的上漲。我國房地產(chǎn)市場并不是真正意義上的市場經(jīng)濟,而是以政府為主導的運作體制。土地的國家全部,使土地供應(yīng)完全處在國家壟斷狀態(tài),土地的相對供應(yīng)局限性,必然造成價格的上漲。在房地產(chǎn)開發(fā)公司價值鏈構(gòu)成中有兩個環(huán)節(jié)存在著壟斷行為:一是在土地獲得階段,國家對房地產(chǎn)開發(fā)實施國有土地使用權(quán)出讓制度,即土地使用權(quán)批租一級市場由國家壟斷;二是在市場營銷階段,房地產(chǎn)是一種區(qū)域性的市場,房地產(chǎn)的買賣均是在一定的地理空間上進行的,占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開發(fā)商形成了對該空間內(nèi)房地產(chǎn)的供應(yīng)壟斷。由于空間的唯一性,造成開發(fā)商擁有了市場壟斷力量,形成壟斷價格。能夠看出,雙重壟斷是造成房地產(chǎn)價格上漲及消費者剩余被剝奪的重要因素。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本不停上升。房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本涉及:土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等,土地價格和建材價格的上漲,使房地產(chǎn)開發(fā)成本不停提高,對房價上漲形成了推動力。(1)土地交易價格不停上漲。首先,土地是一切經(jīng)濟活動的載體,隨著化和都市化建設(shè)的推動,產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價格不停上漲。另首先,土地價格的不停攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動?，F(xiàn)在,土地的收入是地方政府財政的支柱。上海的賣地收入為216億元,相稱于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺少克制房價上漲的動力,土地交易價格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本,推動了房屋銷售價格的上漲。(2)建材價格上漲。我國現(xiàn)在正處在重化工業(yè)化和消費構(gòu)造升級階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)構(gòu)造偏重于重工業(yè)化,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國際市場初級產(chǎn)品也處在價格上漲階段,這就造成了能源、原材料價格漲勢較猛。,建材價格指數(shù)曾達成,生產(chǎn)成本增大,必然造成房價提高。3.需求含有剛性帶動投資性資本介入造成房價上漲。商品房是一種特殊的商品:首先能夠用來居住,是其實用性;另首先,商品房能夠用來投資,其價值相對較高,風險相對較小。(1)投資性需求。從20世紀90年代至今,我國儲蓄率大致維持在38%至40%左右,遠遠高于世界25%左右的普通水平。隨著利率的下降和居民投資意識的逐步上升,投資理財逐步成為居民家庭重要的經(jīng)濟活動。由于股票和期貨風險相對較高,需要大量的操作經(jīng)驗,人們的理解和接受程度還相對比較低,加上金融市場的不健全,打擊了潛在投資者的投資信心,因此房地產(chǎn)投資以相對較低的風險和穩(wěn)定的收益率逐步成為投資者的選擇對象。諸多都市出現(xiàn)的房價上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場的價格,這也間接闡明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不停增加。據(jù)統(tǒng)計,截至6月底,全國商品房空置面積為億平方米,其中空置商品住宅6563萬平方米,空置辦公樓758萬平方米,空置商業(yè)營業(yè)用房3806萬平方米。(2)實用性需求。商品房最后的用途是用來居住。由于我國人口基數(shù)大,新增人口多,同時城鄉(xiāng)居民人均住房面積較低,因此人們改善居住條件的規(guī)定也十分迫切,對于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期含有剛性,而投資性需求含有彈性,隨著資產(chǎn)價格的上升,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預期,能夠得出短期需求曲線DS。在資產(chǎn)價格比較低的時候,房產(chǎn)的投資價值沒有體現(xiàn),由于人們對居住空間的習慣,短期需求呈現(xiàn)剛性,不會因價格的上升而出現(xiàn)變化,為DE曲線。當價格高于P0,消費者出現(xiàn)房價不停上漲的預期,房地產(chǎn)投資價值和資產(chǎn)保值功效逐步得到承認,隨著價格的上升,需求出現(xiàn)邊際遞增的上升,此時為泡沫的出現(xiàn)期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的,價格P0以上的短期需求曲線呈現(xiàn)隨價格的上漲需求量增加的趨勢,并且無限靠近。由于房地產(chǎn)的特性,造成房地產(chǎn)的長久需求呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價格的上漲需求量逐步下降的趨勢。這是由于在短期內(nèi)由于生活習慣或者社會風俗等的因素,人們來不及變化其消費習慣,因此短期需求含有相對剛性,當價格達成一定程度后,由于信息不完全,人們的跟風以及非理性因素,造成房地產(chǎn)價格出現(xiàn)反常波動,即隨著價格上漲出現(xiàn)需求量的增加。而在長久范疇內(nèi),人們能夠通過換小戶型或者通過遷移到地價相對低的地方來避免過高的房價對生活造成的壓力,因此房地產(chǎn)長久需求符合正常的需求曲線的模型,隨著價格的上漲需求量對應(yīng)下降,房地產(chǎn)長久需求曲線富有彈性。短期需求曲線的變化過程為中的CE曲線到EF曲線,當房價超出某個價格的時候,人們在房地產(chǎn)價格過高的時候會產(chǎn)生對房地產(chǎn)價格下跌的預期,同時房地產(chǎn)投資的風險逐步加大,此時隨著價格的上升,需求曲線會按照長久需求曲線DL的方向運行,即按照FB曲線運行。此時,即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。我們能夠從需求的角度分析房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅的過程。(二)開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場平衡我國房地產(chǎn)市場含有兩個明顯的特性,即產(chǎn)品的差別性和信息不對稱性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的、經(jīng)濟、社會條件各不相似,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別,形成了房地產(chǎn)的差別性。信息不完全性使經(jīng)濟活動的合理性以及市場的完善性大打折扣,“道德風險”減少了市場優(yōu)化配備資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場不可能是完全競爭的統(tǒng)一市場,而是一種交易費用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場,加之我國房地產(chǎn)公司數(shù)量眾多,其在相鄰地區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)商品含有一定的替代性,因此房地產(chǎn)市場構(gòu)造屬于壟斷競爭市場。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線,含有壟斷勢力,在市場交易中處在優(yōu)勢地位,能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價原則獲得超額利潤。同時,房地產(chǎn)商比消費者和投資者都能夠獲得更多的市場信息,這種信息不對稱進一步增強了其優(yōu)勢地位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來的地產(chǎn)寡頭進程加速以及銀行間競爭加劇給投資反彈發(fā)明的條件,使我國房地產(chǎn)價格在越來越大的程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,通過公布虛假廣告來夸張需求,通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供應(yīng)緊張,從而達成哄抬房價的目的,炒作的成果必然是房價進一步上漲。(三)經(jīng)濟合用房所占比例極小,無法影響供應(yīng)、平抑房價經(jīng)濟合用房是國家為照顧中低收入居民購房而實施的優(yōu)惠方法,建造經(jīng)濟合用房所用的土地是國家以劃撥方式免費給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟合用房價格低的重要因素。經(jīng)濟合用房作為一種福利方法,旨在通過某種政策傾斜,達成擴大住房供應(yīng)、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資構(gòu)造和啟動市場有效需求的目的,它是基于我國現(xiàn)在特殊的房地產(chǎn)市場和住房市場發(fā)展階段的一種政策選擇。由于利益的驅(qū)使,大部分項目投資還是傾向于資本回報率高的商品房項目上,開發(fā)商開發(fā)投資中,住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占%,其中經(jīng)濟合用房開發(fā)投資占住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資的%,經(jīng)濟合用房所占比過小,無法通過影響供應(yīng)消除由于房價過高而造成的不安定因素。同時,國家即使對經(jīng)濟合用房進行政策傾斜,但是這種操作又缺少必要的監(jiān)督機制,造成了許多房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府間的交易和尋租行為的產(chǎn)生,而使經(jīng)濟合用房游離于主體合用范疇之外。另外,許多開發(fā)商還把房子越建越大,把銷售目的定位在中檔收入家庭,這樣的操作不符合經(jīng)濟合用房的建設(shè)目的和財政補貼的支付原則,這樣就與政府推行經(jīng)濟合用房政策的初衷相違反,也造成了房地產(chǎn)供應(yīng)與需求的巨大矛盾。(四)流動性過剩余的被動投機,推動房地產(chǎn)價格居高不下末機構(gòu)人民幣存貸差達成11萬億元,占存款余額的%。從存貸比指標看,以前各年度存貸比都高于75%,流動性短缺是銀行面臨的重要矛盾。后來,商業(yè)銀行存貸比持續(xù)三年快速走低,下降到%。同時,商業(yè)銀行超額準備金率不停走高,底,金融機構(gòu)超額準備金率達成%,流動性過剩狀況十。資產(chǎn)價格快速上升是流動性過剩的必然體現(xiàn),房地產(chǎn)價格和股票價格上漲最快。流動性的過剩造成了以來,我國商品房銷售額大幅度持續(xù)攀升。國內(nèi)構(gòu)造性失衡是造成我國流動性過剩的根本因素,重要體現(xiàn)為投資消費構(gòu)造的失衡與貿(mào)易構(gòu)造的失衡。近年來,我國消費增加呈現(xiàn)出明顯加緊的趨勢,但是投資增加高于消費增加,致使大量資金沉淀于銀行體系。同時,我國加工貿(mào)易和非加工貿(mào)易也存在嚴重的失衡現(xiàn)象。自改革開放以來,我國加工貿(mào)易增加顯著高于非加工貿(mào)易,我國加工貿(mào)易實現(xiàn)順差1億美元,而我國非加工貿(mào)易基本保持逆差,逆差為億美元。正是由于這種貿(mào)易構(gòu)造的不均衡,造成了我國持續(xù)數(shù)年實現(xiàn)貿(mào)易順差,外匯儲藏快速增加。我國對資本流動控制嚴格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨立,管理的浮動匯率制度即使能夠避免國際資我市場對國內(nèi)經(jīng)濟的影響,能夠排除貨幣大規(guī)模投機沖擊的可能,但結(jié)售匯制度使資本流動呈現(xiàn)單向自由化,外匯儲藏的增加帶來了基礎(chǔ)貨幣的大幅增加。另外,下六個月,人民幣開始出現(xiàn)升值壓力,境外熱錢在人民幣升值預期的驅(qū)動下大量涌入,中央銀行通過外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大幅增加,通過乘數(shù)效應(yīng)的加大,造成了流動性過?，F(xiàn)象。(五)戶籍制度間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲現(xiàn)有的戶籍制度造成了地區(qū)分割,限制了不同地區(qū)間勞動力的自由流動,使我國形成了典型的“二元經(jīng)濟”。由于限制了以勞動力為主的多個生產(chǎn)要素的流動,減少了社會對資源配備的效率,因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象,而這又在一定程度上間接推高了重要都市的房價。學校周邊的房價往往是一種區(qū)域、一種都市房價的標志。由于現(xiàn)有的制度,對教育資源,特別是小學教育資源的分派也是按戶口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對有關(guān)社會資金的吸引作用,進而帶動了房價的整體性上升。同時,在保障性住房購置條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多都市新增就業(yè)人員無法買到適合這一購置力層次的保障性住房,增加了社會壓力。同時,由于現(xiàn)有戶籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不同都市之間的自由遷徙、工作流動都會受到很大限制,加上傳統(tǒng)思想觀念的因素,更加強化了國民固有的安土重遷的生活習慣。一種流動性強的社會,人們會更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動產(chǎn)。激勵公民自由遷徙、流動的戶籍制度,有助于增加房地產(chǎn)的租賃,減少購置的需求,進而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。三、房價快速上漲的危害1.不利于社會的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會主義和諧社會,構(gòu)建社會主義和諧社會要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問題,規(guī)定在“住”這個問題上能做到“居者有其屋”但是,中國部分地區(qū)商品房價格上漲太快,價格太貴,遠遠高于本地的收入增加幅度,超出了人們的支付能力,造成住房矛盾比較突出,產(chǎn)生諸多社會問題。特別是當房價增加速度高于收入增漲幅度時,人們?yōu)榱速I房不得不減少其它方面的開支,這對居民消費產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng),減少了社會、個人的福利,影響了社會的和諧發(fā)展。2.不利于經(jīng)濟良性、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等有關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲,從短期來看,開發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤會顯著增加,但是,從長久來看,大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè),而實體經(jīng)濟長久得不到資金的投入,對這些行業(yè)和有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響,不利于經(jīng)濟的良好、可持續(xù)發(fā)展。由于房價上漲過快,近年來居民購房的首付款和月供不停增加,月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不停提高。購房支出增加,占比提高,擠出了購房者在其它生活和發(fā)展方面的支出,嚴重制約著居民消費的持續(xù)擴大。特別在現(xiàn)在國際金融危機的大背景下,房價過快上漲擠出了居民消費,扭曲著社會資源配備,成為擴大消費和保增加的“絆腳石”。3.容易引發(fā)金融風險。房地產(chǎn)價格快速上漲背后潛藏著巨大的風險。首先,80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,都直接或間接地來自銀行信貸,據(jù)中國央行1月20日公布數(shù)據(jù)稱:房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款增速明顯加緊,全年房地產(chǎn)貸款超2萬億,個人住房貸款的占比超出了75%。過分投機而非真正意義的居住消費推動的房地產(chǎn)價格過快上漲,已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時,大量的貸款變成壞賬,銀行可能遭遇流動性危機,這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機由此涉及金融業(yè),使局部危機可能演變成全局性的金融危機和經(jīng)濟危機,對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生惡劣影響。四、調(diào)節(jié)房價快速上漲的對策與建議1.增加土地的供應(yīng)、加強土地的有效監(jiān)管,創(chuàng)新土地的出讓制度。中國自8月31后來,經(jīng)營性商品房開發(fā)的土地供應(yīng)逐步實施“招拍掛”土地供應(yīng)方式,對于避免土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為,以及國有資產(chǎn)的流失,是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競價“價高者得”的成果,就產(chǎn)生了諸多地王,并且現(xiàn)階段,大部分都市都是靠出讓土地來增加地方的財政收入,以武漢市為例,的土地收益占財政收入的比例高達40%,全國其它都市甚有更高者。這樣的狀況下,政府固然更樂意采用競拍的方式來出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴重,我們應(yīng)當創(chuàng)新土地的出讓制度來加以解決。一是采用“招標式,價低者得”的辦法。所謂“招標式,價低者得”方法,即參考建設(shè)工程招標辦法,由都市政府規(guī)劃整頓好土地,并委托幾家信譽好的設(shè)計單位設(shè)計住宅方案,再經(jīng)專家評比出最佳方案后,公開向開發(fā)商招標開發(fā)建設(shè)。其中,列明建筑材料原則、開工建設(shè)時間、竣工限制等,同時,列明每平方米樓面價的出讓金。屆時,哪家開發(fā)商報出的售房價格最低,則項目出讓給哪家開發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采用“遞減競價”的競價規(guī)則。它是指拍賣標的的競價由高到低依次遞減直到第一種競買人應(yīng)價(達成或超出底價)時擊槌成交的一種拍賣,亦稱“減價拍賣”。普通將增價和減價拍賣互相銜接,交替進行,有人稱之為“混合拍賣”或“荷蘭式拍賣”,即在減價拍賣出現(xiàn)兩個以上應(yīng)價人時,立刻轉(zhuǎn)入增價拍賣。相比增價式拍賣,減價拍賣能夠有效地克制競買人非理性的沖動,使土地成交價格的更理性化。三是“一次書面報價的方式”,即現(xiàn)場競價應(yīng)采用競買人一次書面報價的方式進行,按照價高者得原則最后擬定競買人。這種做法強調(diào)的是進入現(xiàn)場競價后的“一次書面報價”行為,能夠有效的避免多次競價帶來的非理性現(xiàn)象。在這種狀況下,對掛牌土地的底價的制訂就顯得尤為重要。土地是人類生存的根基,合理運用土地對人類社會的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。因此,不停完善招拍掛出讓機制,在改革的道路中不停探索新辦法,使土地資源得到最優(yōu)配備,又確保了大多數(shù)人民的利益,這樣才干增進房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展。2.完善多層次住房保障體系,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求關(guān)系。住房保障政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段,也是調(diào)控房地產(chǎn)價格的重要手段。中國經(jīng)濟合用房建設(shè)資金有限,同時中國有13億的人口,建議政府要建立多層次的住房保障體系,對都市最低收入者,借鑒英國或韓國的經(jīng)驗,建立廉租房或公租房制度,將政府出資建立的廉租房以低廉的價格租給都市最低收入階層使用。也能夠借鑒日本的經(jīng)驗,發(fā)揮地方群體的作用,吸取社會資金發(fā)展住宅建設(shè),開發(fā)住宅。對都市的低收入者,采用經(jīng)濟合用房制度,低收入者能夠以合理的價格購置政府出資的經(jīng)濟合用房。各地政府要保障經(jīng)濟合用房資金的來源,要將住房保障資金納入年度財政預算,提高土地出讓凈收益用于住房保障資金的比例。同時也能夠向新加坡學習,對都市的中檔收入買不起房子的人,推行適宜的公有住房的合理配售制度。都市的中檔收入者重要指工薪階層,工資低,難以保障住房。我們能夠借鑒日本的模式,通過住房信托或其它方式吸取社會資金,由單位牽頭建房,然后再合理配售給員工。對都市的高收入者,完全實施市場供應(yīng)。這樣既明確了政府在保障居民基本住房方面的責任和義務(wù),又強化商品房的市場調(diào)節(jié)機制,做到政府和市場“兩條腿”走路。近年來,盡管各級政府加大了保障性住房建設(shè)步伐,但從保障性住房占住房總供應(yīng)的比重,以及滿足中低收入家庭的住房需要來看,中國保障性住房建設(shè)步伐仍顯得太慢,需要進一步加大力度,增加市場有效供應(yīng)。完善的住房保障體系,才干最大程度地穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場,進而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。3.金融調(diào)控政策。一是啟用加息、公開市場政策、存款準備金政策、特種存款等工具回收過剩的收貨幣流動性。流動性過剩是高房價之源,只有逐步收緊信貸,才干釜底抽薪,克制房價過快上漲。二是保持存貸款實際利率為正,運用差別利率增進住房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)節(jié)。首先,央行應(yīng)根據(jù)通脹率的變動幅度,及時調(diào)節(jié)金融機構(gòu)的存貸款基準利率,避免實際利率出現(xiàn)負值,同時拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差,使貸款利率的期限構(gòu)造趨于合理。另首先,指導商業(yè)銀行運用差別利率增進住房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)節(jié)。對中小套型、普通商品住房的開發(fā)貸款利率可等于或略高于基準利率,對大戶型、高檔商品房的開發(fā)貸款則運用較高的利率。三是適時對房地產(chǎn)貸款規(guī)模增速或比例實施控制。央行可通過窗口指導控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增加速度或占全部貸款的比例,如果金融機構(gòu)沒有嚴格執(zhí)行,央行能夠通過多個方式對其實施處罰,以此來克制銀行信貸資金過分流入房地產(chǎn)市場,既可為房地產(chǎn)市場降溫,也有助于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營。四是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是以不動產(chǎn)為課稅對象在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅。征收物業(yè)稅,首先可極大地激勵了不動產(chǎn)的流動,刺激了土地的有效供應(yīng),另首先高額的房地產(chǎn)保有稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用房地產(chǎn),刺激了交易活動。五是在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高稅收,以及多個稅收之間的重疊,手續(xù)繁雜,不僅不利于中國的稅制建設(shè),并且加大了房地產(chǎn)的成本,進而轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的價格中來,推動了房地產(chǎn)價格的上漲。因此要統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)稅種,避免重復征稅。六是增加大戶型商品房的稅收。盡管國家政策對小戶型商品房進行了扶持,但是由于小戶型商品房的利潤空間小,房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的驅(qū)動下,往往熱衷于開發(fā)大戶型的商品房,而小戶型商品房供應(yīng)嚴重局限性。建議政府借鑒英國的方法,對大戶型住房增加稅收,減少開發(fā)商的利潤空間,促使開發(fā)商投資小戶型商品房建設(shè),這既能減少商品房的空置率,又能滿足市場的住房需求。4.調(diào)節(jié)開發(fā)投資構(gòu)造,增加低價位住房供應(yīng),控制房地產(chǎn)價格上漲調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)構(gòu)造,通過增加普通商品住宅和經(jīng)濟合用住房等建設(shè)用地的投放量,增加普通商品住房和經(jīng)濟合用住房的供應(yīng),提高其在市場供應(yīng)中的比例,能夠保障城鄉(xiāng)中低收入家庭的住房需求。同時,還要建立與住房供應(yīng)體系相適應(yīng)的住房價格體系:一是對限定銷售對象的中低收入家庭購置的經(jīng)濟合用住房,嚴格實施政府指導價,限價銷售;二是對大多數(shù)家庭購置的普通商品住房,采用由政府定時制訂公布指導性價格和浮動幅度,放開銷售價格的管理方式;三是對高收入家庭購置的高檔商品住房實施市場調(diào)節(jié)價,由依開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行擬定銷售價格。5.控制開發(fā)成本,減少房地產(chǎn)公司的盼望利潤一是在相似的開發(fā)環(huán)境下,房地產(chǎn)公司要通過對設(shè)計、施工、材料、裝修公司的選擇和資金的供應(yīng),對房產(chǎn)開發(fā)進行有效地組織和管理,開發(fā)出適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品,并盡量地減少建筑工程成本、減少產(chǎn)品銷售價格,使之在競爭激烈的市場經(jīng)濟環(huán)境下,求得生存、求得;二是充足發(fā)揮房地產(chǎn)公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用,通過全過程的有效整合來促使公司提高效率和加強成本控制,從而減少管理費用支出,減少消耗,減少成本,既實現(xiàn)公司利潤的最大化,又促使開發(fā)商拓展競爭思路,把盼望利潤調(diào)節(jié)到一種合理的水平。6.加大對房地產(chǎn)價格的檢查與監(jiān)管力度,維護市場正常的價格秩序一是清理整頓房地產(chǎn)的各項稅費。對名錄繁多的房地產(chǎn)稅費要進行全方面清理,多個稅種的設(shè)立應(yīng)根據(jù)市場狀況進行調(diào)節(jié),通過完善房地產(chǎn)財稅制度,增進房地產(chǎn)的流通和消費,消除房地產(chǎn)成本中的不合理稅費;向政府部門、事業(yè)中介機構(gòu)繳納的管理費和服務(wù)費等多個收費項目,能減少原則的予以減少原則,能減免的予以減免,對不正當、不合理的收費項目要果斷予以取締;對因都市建設(shè)資金局限性而設(shè)立的多個基礎(chǔ)設(shè)施配套性收費,應(yīng)結(jié)合都市公用事業(yè)價格改革和費改稅的推行逐步減少收費原則,直至取消;對涉及住房開發(fā)建設(shè)過程中的自來水、電力、燃氣、電話、有線或光纜電視等壟斷行業(yè)的價格和收費行為進行全方面清理整頓,嚴肅打擊壟斷公司強行推銷商品和服務(wù)、強制收費的價格違法行為。嚴肅查處房地產(chǎn)價格的違法行為(如低價出讓土地、高價炒賣房地產(chǎn))。對短少面積、搞價格欺詐等擾亂房地產(chǎn)市場正常價格秩序的行為要予以曝光和嚴肅查處,以維護房地產(chǎn)市場正常的價格秩序。結(jié)論文章已經(jīng)說出了我國房地產(chǎn)價格上漲所反映出的問題及本質(zhì)，指明了克制房地產(chǎn)價格上漲的重要意義，歸納了政府已經(jīng)采用