抵押貸款評估報告

大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司抵押貸款資產(chǎn)評估報告書山西清泰資產(chǎn)評估有限公司0352-第15頁資產(chǎn)評估報告的聲明（一）我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實(shí)，評估報告陳述的事項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。（二）我們出具評估報告，沒有以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。（三）我們與評估報告中的評估對象無利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方無利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。（四）我們已對評估報告中的評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。（五）我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗(yàn)。評估報告中已披露利用其他機(jī)構(gòu)報告的情形。（六）我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評估報告中載明的特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。（七）我們對評估對象的價值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)。我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報告載明的評估目的，僅在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。山西清泰資產(chǎn)評估有限公司二〇一三年二月二十五日大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司抵押貸款資產(chǎn)評估報告書晉清資評報字（2012）第017號摘要重要提示以下內(nèi)容均摘自評估報告正文。欲了解本項(xiàng)目的`詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀評估報告正文。如單獨(dú)使用本摘要，可能會造成不必要的誤解。1700M西站臺、3.148KM鐵道專用線經(jīng)評定估算，委托評估的的重置本為35,063,063.00元，評估價值為32,013,941.00元，大寫人民幣：=\*CHINESENUM2叁仟貳佰零壹萬叁仟玖佰肆拾壹元整。七、評估報告日：二〇一三年二月二十五日。評估機(jī)構(gòu)及評估人員對委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行程序性的查驗(yàn)，委托方及產(chǎn)權(quán)持有者承諾對其所提供的評估對象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。本評估報告只能用于使用。本評估報告只能服務(wù)于評估報告中載明的評估目的，注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因評估報告使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)任。本報告評估結(jié)論僅供委托方為實(shí)現(xiàn)報告所陳述的評估目的使用，除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)同意，評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。根據(jù)國家的有關(guān)評估法規(guī)規(guī)定，本評估報告的使用有效期為自評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用本評估報告。山西清泰資產(chǎn)評估有限公司二〇一三年二月二十五日大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司抵押貸款資產(chǎn)評估報告書晉清資評報字（2012）第017號山西清泰資產(chǎn)評估有限公司接受大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司抵押貸款這一經(jīng)濟(jì)行為所涉及的西站臺和鐵路專用線等建（構(gòu)）筑物進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委托評估資產(chǎn)在二〇一三年二月二十日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：委托方（產(chǎn)權(quán)持有者）及其他報告使用者概況委托方（產(chǎn)權(quán)持有者）名稱：大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司住所：大同市南郊區(qū)口泉鄉(xiāng)大路辛莊村法定代表人：郝紅煒注冊資金：人民幣壹仟萬元整企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：通過鐵路經(jīng)營出省銷售煤炭產(chǎn)品（憑有效許可證經(jīng)營）一般經(jīng)營項(xiàng)目：銷售機(jī)電產(chǎn)品、五金交電、汽車配件、機(jī)械通用配件、電子技術(shù)開發(fā)及供求信息咨詢服務(wù)（以上國家禁止經(jīng)營專項(xiàng)審批的除外）***大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司公司成立于2003年7月，2004年4月開始籌建鐵路專用線，2005年11月建成投入試運(yùn)行。其他報告使用者：本評估報告的其他報告使用者為大同市商業(yè)銀行，不存在未經(jīng)委托方允許和與評估目的無關(guān)的其他報告使用者。二、評估目的確定大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司委托評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值，為委托方抵押貸款這一經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍1700m西站臺、3.148km鐵道專用線西站臺長1700m，寬50cm、硬化厚度30cm，鐵道專用線長3.148km，該工程于2005年11月竣工，完全符合國家有關(guān)鐵路運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。鐵路線等級為工企I級，正線數(shù)目：單線，限制坡度為4‰，牽引定數(shù)：10000噸，最小曲線半徑為400m,電力牽引，道枕為預(yù)制枕、鵝卵石道碴。年實(shí)際發(fā)運(yùn)能力300萬噸。該站臺、鐵路專用線及建（構(gòu)）筑物占用的土地有土地使用權(quán)證，土地證號：同南集用（2005）第007號，土地使用權(quán)面積.53m2,土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型：批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地,為東西站臺、鐵路專用線及建（構(gòu)）筑物共用土地。四、價值類型及定義五、評估基準(zhǔn)日本次資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的確定是由委托方和評估機(jī)構(gòu)協(xié)商，以現(xiàn)場勘查日二〇一三年二月二十日作為評估基準(zhǔn)日。選擇上述時點(diǎn)為評估基準(zhǔn)日，是為了有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，盡量減少和避免評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，合理選擇作價依據(jù)。本次評估所采用的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。六、評估依據(jù)1、行為依據(jù)（1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。2、法規(guī)依據(jù)（1）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》財政部財企[2004]20號；（2）《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》中評協(xié)[2007]189號；（3）《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中注協(xié)會協(xié)[2003]18號；（4）《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見（試行）》中評協(xié)[2007]189號；（5）《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》中評協(xié)[2008]218號。3、產(chǎn)權(quán)依據(jù)委托方提供的鐵路專用線施工設(shè)計線路平面圖、工程地質(zhì)圖、土地使用權(quán)證。4、取價依據(jù)及參考依據(jù)（1）鐵建設(shè)[223]號關(guān)于公布《鐵路路基工程預(yù)算定額》等二十九項(xiàng)定額標(biāo)準(zhǔn)的通知；（2）鐵道部鐵建設(shè)[2010]196號關(guān)于《調(diào)整鐵路基本建設(shè)工程設(shè)計概預(yù)算綜合工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》；（3）《2012年中國機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》；（4）《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》；（5）《山西省建筑安裝工程概算指標(biāo)》；（6）《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》；（7）《太原市修繕土建工程預(yù)算定額》；（8）《太原市修繕安裝工程預(yù)算定額》；（9）《山西省建筑工程費(fèi)用定額》；（10）《大同工程造價管理信息》；（11）《山西省建筑安裝工程預(yù)算定額》；(12)關(guān)于發(fā)布《山西省工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》的通知；（13）北京鐵路局太原勘測設(shè)計院編制的《大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司鐵路專用線施工設(shè)計概算》[2003.01]；（14）評估機(jī)構(gòu)收集的信息資料及詢價資料；（15）估價人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲得的資料；（16）委托方提供的有關(guān)資料。七、評估方法資產(chǎn)評估通常有三種方法，即成本法、市場法和收益法。本次評估采用成本法，理由如下：（1）由于本次評估對象是委托方抵押貸款所涉及的的西站臺和鐵路專用線，評估人員很難取得與評估對象相同或近似的交易案例，故無法使用市場法。（2）本次評估范圍是實(shí)物資產(chǎn)評估，即單項(xiàng)資產(chǎn)評估，由于評估范圍的資產(chǎn)擬抵押貸款，受企業(yè)提供財務(wù)資料限制，無法預(yù)測其相關(guān)收益，故也無法使用收益法，只能采用成本法。（3）鑒于上述原因，并且考慮到采用成本法可以對本次評估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的判斷和評估，因此采用成本法是可行的。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。計算公式如下：評估價值=重置成本×成新率資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，包含了取得資產(chǎn)所耗費(fèi)的合理必要費(fèi)用及合理必要的資金成本和利潤。重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。成新率是指資產(chǎn)的重置成本減去實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值后再除以資產(chǎn)的重置成本所得的比率。其中：實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失；功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失；經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。八、評估過程分六個階段進(jìn)行。第一階段：接受委托階段與委托方進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談，明確評估目的、評估對象及范圍，簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，確定評估基準(zhǔn)日。第二階段：前期準(zhǔn)備階段評估機(jī)構(gòu)在初步了解委托方（資產(chǎn)占有方）情況的基礎(chǔ)上，提出評估方案，向委托方提交全套前期資料提供清單和資產(chǎn)評估申報表，并深入現(xiàn)場輔導(dǎo)、幫助資產(chǎn)占有方按申報表要求進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。第三階段：資產(chǎn)清查階段專業(yè)評估人員在委托方相關(guān)人員的配合下，按照國家的有關(guān)法律、法規(guī)及資產(chǎn)評估操作規(guī)范要求，根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表，逐一進(jìn)行了核對。在此基礎(chǔ)上，組織專業(yè)技術(shù)人員逐項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場勘查和核實(shí)。對于路基、軌道工程、橋涵、排水工程、電氣化系統(tǒng)、信號系統(tǒng)、接觸網(wǎng)線、聯(lián)合辦公室等，主要對其各部位使用情況進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并查閱鐵路專用線施工設(shè)計平面圖、工程地質(zhì)圖，必要的維護(hù)、檢修、性能考核等記錄及詢問相關(guān)運(yùn)行、檢修人員。通過對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)清查、核實(shí)，實(shí)物資產(chǎn)的清查情況與納入評估范圍一致。影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法：對于路基土石方、挖泥填卵石土工程量等隱敝工程，主要依據(jù)委托方提供的鐵路專用線施工設(shè)計平面圖、施工設(shè)計概算及委托方申報的工程量確定。第四階段：評定估算階段評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)的特點(diǎn)選擇與之相匹配的評估方法，收集市場信息，針對具體對象進(jìn)行評定估算。第五階段：匯總分析階段評估人員匯總分析評估結(jié)果，撰寫資產(chǎn)評估報告與說明，匯集資產(chǎn)評估工作底稿。第六階段：提交報告階段評估機(jī)構(gòu)對評估報告實(shí)施三級審核，修改、調(diào)整有關(guān)內(nèi)容，向委托方（資產(chǎn)占有方）提交資產(chǎn)評估報告書及按規(guī)定需報送的其他有關(guān)材料。九、評估假設(shè)1、交易假設(shè)：是假定所有委托評估資產(chǎn)是可以在市場上進(jìn)行交易的商品；2、公開市場假設(shè)：假設(shè)本次評估對象擬進(jìn)入的市場為充分發(fā)達(dá)與完善的市場。3、真實(shí)性假設(shè)：假設(shè)委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評估相關(guān)的所有資料具有真實(shí)性、合法性、完整性。4、持續(xù)使用假設(shè)：假設(shè)所有被估的資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，不考慮改變用途對資產(chǎn)價值的影響，并假設(shè)委托方所取得的相關(guān)經(jīng)營許可證在評估對象使用有效期內(nèi)可以順延。5、產(chǎn)權(quán)無瑕疵假設(shè)：假定評估過程中所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進(jìn)行交易的，同時也不涉及任何留置權(quán)，沒有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的。6、政策穩(wěn)定假設(shè)：國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不會出現(xiàn)大的波動；所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無重大變化。7、無其他不可預(yù)測和不可抗力因素造成的重大不利影響。十、評估結(jié)論經(jīng)評定估算，委托評估的的重置本為35,063,063.00元，評估價值為32,013,941.00元，大寫人民幣：=\*CHINESENUM2叁仟貳佰零壹萬叁仟玖佰肆拾壹元整。本次評估的西站臺及鐵路專用線評估價值與以往評估值相差不大，原因?yàn)椴捎贸杀痉ㄔu估時，重置成本依據(jù)鐵建設(shè)[223]號《鐵路工程預(yù)算定額》估算有所上升，而成新率因使用磨損有所下降，以致評估值變化不大。十一、特別事項(xiàng)說明1、本次評估的資產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)持有者通過外購或自制方式取得，委托方提供了鐵路專用線施工設(shè)計線路平面圖、工程地質(zhì)圖、電氣說明圖、給排水管井、隔油池土方砌筑工程圖、工程技術(shù)核定單及總平面圖。2、委托評估資產(chǎn)有無法律訴訟行為，委托方未提供任何資料，評估人員無法加以核實(shí)。3、評估結(jié)論是本評估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。4、評估報告是依據(jù)委托方提供的資產(chǎn)清查明細(xì)表及有關(guān)資料作出的公允結(jié)論，委托方應(yīng)對其所提供資料的真實(shí)性承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。十二、評估報告使用限制1、評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途；2、評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；3、未征得出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。4、根據(jù)國家的有關(guān)評估法規(guī)規(guī)定，本評估報告的使用有效期為自評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用本評估報告，超過一年需要重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。十三、變現(xiàn)因素分析變現(xiàn)因素是指假定在評估基準(zhǔn)日實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的影響因素。鐵路專用線是專用性比較強(qiáng)的建構(gòu)筑物，市場交易量比較少，交易多采用定向交易的方式，影響因素如下：(一)市場因素1.供需情況，可分為：市場需求大，交易頻繁，極易變現(xiàn)；市場需求一般，變現(xiàn)正常；市場需求小，交易量小，不易變現(xiàn)。鐵路專用線市場需求小，交易量小，不易變現(xiàn)。2.變現(xiàn)時間長短，可分為：變現(xiàn)時間充足，抵押品可按市場價格處置；變現(xiàn)時間一般，需進(jìn)行適當(dāng)打折；變現(xiàn)時間很短，需打較大折扣。3.變現(xiàn)方式：可分為拍賣或其他方式。拍賣作為一種短期強(qiáng)制交易行為，在其交易過程中容易受到交易信息、交易時間、付款方式、潛在竟買者數(shù)量，甚至交易場所氣氛等諸多因素影響，但一般情況下較其他方式更易變現(xiàn)。其他方式會受到交易信息、交易時間、付款方式、買者數(shù)量的影響。4.市場信息的充分性：分為市場信息充分、一般、受限制等，依次加大變現(xiàn)難度。5.受讓方的特殊好惡該項(xiàng)因素會對變現(xiàn)的難易程度和變現(xiàn)率造成較大的影響，但由于該因素偶然性大，如何影響、影響程度大小及影響方向難以確定。6.交易雙方的特殊利害關(guān)系指交易雙方之間的特殊關(guān)系如親戚朋友、建筑物相臨、關(guān)聯(lián)公司等特殊利害關(guān)系會對結(jié)果造成影響。(二)資產(chǎn)本身因素1.資產(chǎn)收益狀況和價值量在可比條件下，一般來說收益狀況好的變現(xiàn)較易，價值量大的變現(xiàn)相對困難。本次評估的鐵路專用線主要為運(yùn)煤專線，收益狀況受煤炭行業(yè)市場需求的影響較大，另外鐵路專用線的價值量大，變現(xiàn)相對困難。2資產(chǎn)用途或通用性：根據(jù)資產(chǎn)的用途進(jìn)行分類，在此基礎(chǔ)上根據(jù)資產(chǎn)的通用性確定變現(xiàn)的難易程度。不同用途的資產(chǎn)變現(xiàn)情況不同，而通用性較好的資產(chǎn)較易變現(xiàn)。鐵路專用線受受讓方行業(yè)許可資質(zhì)條件的限制，會增加變現(xiàn)難度。3.其他條件指除以上因素以外其他的影響因素。(三)稅收因素國有有關(guān)稅收政策的影響對資產(chǎn)交易市場造成影響，從而影響變現(xiàn)情況。(四)法律和政策因素國家有關(guān)法律法規(guī)是否限制該類資產(chǎn)的流通，是否有不利于變現(xiàn)的有關(guān)規(guī)定。如稅收優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)、職工安置費(fèi)優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)、留置優(yōu)先權(quán)等幾項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)對抵押資產(chǎn)受償?shù)挠绊憽矣嘘P(guān)政策如稅收、金融、土地政策對資產(chǎn)交易市場造成影響，從而影響變現(xiàn)情況。(五)變現(xiàn)后需扣除的費(fèi)用變現(xiàn)時需考慮押品變現(xiàn)后的清償順序，具體如下：1.支付處分抵押物的費(fèi)用：如拍賣費(fèi)、評估費(fèi)、保管費(fèi)、司法費(fèi)用（法律訴訟費(fèi)和律師費(fèi)用）。2.扣除抵押資產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)：如補(bǔ)繳土地出讓金、營業(yè)稅金及附加、所得稅、契稅、印花稅、交易費(fèi)、土地增值稅、過戶登記費(fèi)等。3.償還抵押權(quán)人債權(quán)本金及支付違約金。4.賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成損失或賠償金。(六)有關(guān)變現(xiàn)因素的特別說明1.以上變現(xiàn)因素的分析是基于市場價值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，以評估得出的市場價值或經(jīng)特別說明的非市場價值為基礎(chǔ)進(jìn)行的。但報告使用者需考慮將來市場變化和短期強(qiáng)制處置等因素，抵押物變現(xiàn)價格可能會低于市場價格，抵押物處置時需支付的費(fèi)用和稅金包括訴訟費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、交易手續(xù)費(fèi)、土地增值稅等。2.隨著時間推移，資產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價結(jié)果及變現(xiàn)因素也需做相應(yīng)調(diào)整。十四、風(fēng)險分析評估對象狀況和市場狀況因時間變化，可能存在多種風(fēng)險導(dǎo)致抵押資產(chǎn)的價值發(fā)生變化：1、企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，因正?；蚍钦Ｊ褂谩⒕S護(hù)不善及不能獲得賠償?shù)囊馔馐鹿实仁沟盅嘿Y產(chǎn)的價值發(fā)生一般損耗或嚴(yán)重減損；2、因社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境變化導(dǎo)致市場的供求關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性或根本性變化進(jìn)而使抵押資產(chǎn)的價值發(fā)生減損。3、因多種因素難以量化界定，主要表現(xiàn)為或有負(fù)債的不確定性，優(yōu)先扣除項(xiàng)目金額的難以確定，資產(chǎn)變現(xiàn)的難易度，持續(xù)經(jīng)營和非持續(xù)經(jīng)營情況下有效資產(chǎn)和有效負(fù)債的范圍等，均會影響抵押資產(chǎn)的價值可能發(fā)生減損。本次評估的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日未出現(xiàn)大幅貶值的趨勢，與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時，其風(fēng)險產(chǎn)生的概率較小。十五、評估報告日：二〇一三年二月二十五日。法定代表人：注冊資產(chǎn)評估師：注冊資產(chǎn)評估師：山西清泰資產(chǎn)評估有限公司二〇一三年二月二十五日資產(chǎn)評估技術(shù)說明評估范圍及對象1700m西站臺、3.148km鐵道專用線二、委托評估資產(chǎn)概況本次評估的資產(chǎn)為大同鈺源煤炭運(yùn)銷有限責(zé)任公司所屬的1700M長的西站臺和3.148KM長的鐵道專用線，該工程于2005年11月竣工，完全符合國家有關(guān)鐵路運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。鐵路線等級為工企I級，正線數(shù)目：單線，限制坡度為4‰，牽引定數(shù)：10000噸，最小曲線半徑為400m,電力牽引，道枕為預(yù)制枕、鵝卵石道碴。年實(shí)際發(fā)運(yùn)能力300萬噸。鐵路專用線及建（構(gòu)）筑物占用土地.53m2,土地證號：同南集用（2005）第007號，土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型：批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地，使用權(quán)面積：.53m2。本次評估的西站臺長1700m、寬50cm，硬化厚度為30cm。鐵路線工程項(xiàng)目內(nèi)主要包括站線鋪設(shè)、電氣化系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、信號系統(tǒng)的安設(shè)及配套工程。鐵路橋涵3座，其中框架涵洞2座，蓋板涵蓋1座。電力及電力牽引供電包括：電力變壓器S9-100KVA1臺，高壓電力電纜1300米，低壓電力電纜VV29-1KV4*（20-25）mm7431A、接觸網(wǎng)線CTHA-120,5458.32米,砼中間柱81柱。聯(lián)合辦公室,磚混結(jié)構(gòu),建筑面積120.18平方米,層高3.3米,塑鋼窗木門,地面鋪地磚,內(nèi)墻面抹灰,白色涂料,外墻面噴仿蘑菇石,電熱輻射板采暖。上下給排水，電照暗配鋼管，吸頂燈、熒光燈。給排水工程12項(xiàng)，拆遷移動通信（京鐵、網(wǎng)通、聯(lián)通、國防、鐵通）共5處。三、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日為：二〇一三年二月二十日。四、評估方法采用成本法。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。計算公式：評估價值=重置成本×成新率1.重置成本由建（構(gòu)）筑物綜合造價、前期工程費(fèi)及其他費(fèi)、資金成本等組成。2.成新率根據(jù)建（構(gòu)）筑物的已使用年限、尚可使用年限，并結(jié)合現(xiàn)場勘查的實(shí)際情況來確定。五、具體資產(chǎn)舉例說明名稱：鐵路專用線60KG砼枕（固定資產(chǎn)-建筑物評估明細(xì)表第1項(xiàng)）該鐵路專用線位于大同市南郊區(qū)口泉鄉(xiāng)大路辛莊村東。鐵路線等線為工企Ⅰ級，正線數(shù)目：單線，限制坡度為4‰，牽引定數(shù)：10000噸，最小曲線半徑為400m，電力牽引，道枕為預(yù)制枕、鵝卵石道碴。鐵路專用線長3.148KM，其中：鋪60KG木枕0.057KM,鋪60KG重軌彈條扣件II型枕3.091KM,該路基主要為填方,局部線段為挖方,部分線段為翻挖松土,換填卵石土,灑水壓實(shí),道床鋪碎石碴,站線鋪60KG/M鋼軌,鋼筋混凝土枕,鋪道岔4組,60KG/M木枕，電力牽引供電。1、重置成本的確定依據(jù)鐵建設(shè)[2010]223號?軌道工程概預(yù)算定額?計算出鋪60KG重軌彈條扣件II型枕3.091KM定額直接費(fèi),按照《鐵路概預(yù)算編制辦法》、鐵道部鐵建設(shè)[2010]196號關(guān)于《調(diào)整鐵路基本建設(shè)工程設(shè)計概預(yù)算綜合工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》、?大同工程造價管理信息?,得出綜合造價；按照《山西省工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》晉建標(biāo)字（2009）9號，得出前期及其他費(fèi)用。定額直接費(fèi)元，其中：①人工費(fèi)65582元②材料費(fèi)元③機(jī)械使用費(fèi)6380元運(yùn)雜費(fèi)1686.99×87.866=元其它直接費(fèi)冬季施工增加費(fèi)：(1)×0.11%=2807元夜間施工增加費(fèi)：（1）×0.09%=2297元行車干擾增加費(fèi)：73142×42%=30720元生產(chǎn)用工具等三項(xiàng)費(fèi)用：（1）×1%=25518元上述四項(xiàng)費(fèi)用合計：61342元現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)：臨時房屋及小型臨時設(shè)施費(fèi)：[（1）+（3）]×3.21%=83883元現(xiàn)場管理費(fèi)：[（1）+（3）]×0.32%=8362元上述二項(xiàng)費(fèi)用合計：92245元間接費(fèi)：企業(yè)管理費(fèi)：[（1）+（3）]×0.18%=4704元勞動保險費(fèi)：[（1）+（3）]×2.01%=52525元上述二項(xiàng)費(fèi)用合計：57229元(6)價差：人工價差：3654.06×3.68=13447元當(dāng)?shù)亓喜睿?1元外來料價差：×(-0.043)=-元機(jī)械臺班差：42元上述四項(xiàng)費(fèi)用合計：-93135元（7）計劃利潤=[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）]×4.55%=元(8)稅金=[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+(7)]×3.35%=98690元(9)綜合造價=[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+(7)+(8)]=元2、前期及其他費(fèi)用：建設(shè)單位管理費(fèi)：建設(shè)單位管理經(jīng)費(fèi)：綜合造價×1.5%=45670元工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：綜合造價×0.25%=7612元監(jiān)