施工招標(biāo)文件編制要點(diǎn)

工程施工招標(biāo)文獻(xiàn)的編制是一項比較復(fù)雜的工作，編制質(zhì)量的好壞直接影響招標(biāo)活動的成敗和工程項目后期的實(shí)施，對房地產(chǎn)公司影響較大。房企在編制工程施工招標(biāo)文獻(xiàn)過程中，應(yīng)當(dāng)把握下列11個要點(diǎn)。一、編制工程概況在編制工程施工招標(biāo)文獻(xiàn)時，工程概況敘述的目的在于協(xié)助潛在投標(biāo)人理解工程項目狀況。重要內(nèi)容涉及招標(biāo)人名稱、工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、地質(zhì)地貌、氣候條件、現(xiàn)場狀況、工程狀況（構(gòu)造類型、建筑物構(gòu)筑物形式及數(shù)量、層數(shù)、重要建筑內(nèi)容、對周邊環(huán)境規(guī)定、設(shè)計原則）、建設(shè)前期準(zhǔn)備狀況和地質(zhì)資料等。工業(yè)建筑工程項目概況的技術(shù)規(guī)定應(yīng)描述的更為具體和清晰，如抗?jié)B、防火、耐溫、自控系統(tǒng)的特殊規(guī)定及所采用的工藝，所安裝的設(shè)備等。有些工業(yè)建筑項目，其構(gòu)筑物較多，如多個池類，地下通道、煙囪、塔類、爐體等，技術(shù)規(guī)定特殊、復(fù)雜，普通應(yīng)按各單位工程載明其特殊規(guī)定。在提供了整套設(shè)計圖紙或施工圖紙并提供了工程量清單后，工程概況能夠?qū)懙暮喴?，但要把工程項目狀況、地質(zhì)地貌、氣候條件、建筑規(guī)模、特點(diǎn)寫出來，讓投標(biāo)人基本能在工程概況中理解到項目大致狀況。招標(biāo)文獻(xiàn)出售時，除發(fā)給潛在投標(biāo)人全套施工圖紙外，如港口、碼頭、橋梁等特殊工程，還應(yīng)附工程附近的海域圖和施工地點(diǎn)工程區(qū)形勢圖等。二、投標(biāo)資質(zhì)審定投標(biāo)人的資質(zhì)普通在發(fā)公示和資格預(yù)審時明確規(guī)定，未進(jìn)行資格預(yù)審的招標(biāo)項目在招標(biāo)文獻(xiàn)中還應(yīng)注明對投標(biāo)人投標(biāo)資格的規(guī)定和資格審查的程序及方式。投標(biāo)人資格的審查和資質(zhì)等級的規(guī)定應(yīng)根據(jù)行業(yè)、工程類別、工程規(guī)模、構(gòu)造形式、復(fù)雜難易程度、工期、工程質(zhì)量的規(guī)定審定。公司應(yīng)熟悉建設(shè)行政主管部門制訂的各施工公司資質(zhì)等級及經(jīng)營范疇的條件，依工程類別（面積或體積）、復(fù)雜難易程度（構(gòu)造復(fù)雜、鋼構(gòu)造多、大跨度、高聳、機(jī)電設(shè)備安裝復(fù)雜）、工期規(guī)定、分部分項質(zhì)量規(guī)定（如抗?jié)B、耐熱、防輻射、抗震等），施工條件惡劣（高溫、場地狹窄、流沙、大水量和生產(chǎn)交叉等）等內(nèi)容綜合考慮，共同擬定適宜本工程的施工公司資質(zhì)等級，以滿足工程需要。對于投標(biāo)人的資質(zhì)等級規(guī)定，應(yīng)分清是施工總承包資質(zhì)，還是專業(yè)承包資質(zhì)，看其覆蓋穿插狀況。級別等級不能設(shè)定太高，以免將有實(shí)力又經(jīng)濟(jì)的潛在投標(biāo)人排除在外，或投標(biāo)人不夠法定開標(biāo)人數(shù)，更不能含有歧視條件和按個人意向設(shè)定。編制招標(biāo)文獻(xiàn)或資格預(yù)審文獻(xiàn)時對于投標(biāo)人的資質(zhì)，普通遵照的原則，先看施工總承包，再看專業(yè)承包，再看其它各部、協(xié)會頒布的，盡量考慮周全。各承包資質(zhì)的名稱和級別一定要寫精確，不能出差錯，以免引發(fā)不必要的糾紛。設(shè)定資格規(guī)定就捎帶說一下資格預(yù)審：如果投標(biāo)人人數(shù)不多時按《原則資格預(yù)審文獻(xiàn)》中規(guī)定的“合格制”審定即可，如果考慮投標(biāo)人太多時，資格預(yù)審文獻(xiàn)中應(yīng)公布資審比較的辦法（評分法），按照《原則資格預(yù)審文獻(xiàn)》的“有限數(shù)量制”即可。三、踏勘現(xiàn)場和投標(biāo)預(yù)備會首先，應(yīng)在招標(biāo)文獻(xiàn)中載明“標(biāo)前會”和“踏勘現(xiàn)場”的時間、集合地點(diǎn)和與否由投標(biāo)人自帶車輛等內(nèi)容。按照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定的時間、地點(diǎn)，組織由設(shè)計單位和因此購置招標(biāo)文獻(xiàn)的潛在投標(biāo)人參加的“標(biāo)前會”和“踏勘現(xiàn)場”。為便于操作和節(jié)省大家的時間及費(fèi)用，“標(biāo)前會”和“踏勘現(xiàn)場”最佳一起組織，并在招標(biāo)文獻(xiàn)中載明程序和時間以及注意事項等?！皹?biāo)前會”和“踏勘現(xiàn)場”由四步完畢：程序一：組織標(biāo)前會議，進(jìn)行項目介紹；程序二：踏勘現(xiàn)場，介紹現(xiàn)場條件；程序三：舉辦面對面質(zhì)疑澄清會議；程序四：匯總會議紀(jì)要，發(fā)放答疑文獻(xiàn)。注：踏勘現(xiàn)場過程中，介紹人介紹現(xiàn)場狀況時應(yīng)讓各潛在投標(biāo)人都聽得到，避免一家提問就只給一家解說，引發(fā)大家誤會。四、分包招標(biāo)時最容易疏忽的就是分包。經(jīng)常會碰到?jīng)]有在工程施工招標(biāo)文獻(xiàn)中闡明分包范疇和規(guī)定，而投標(biāo)人又聰穎地不提示，在訂立和執(zhí)行合同時太讓人頭痛了。因此，從資格預(yù)審到招標(biāo)投標(biāo)都應(yīng)提前將分包的內(nèi)容明確，將范疇劃分好，并將對分包人的資格規(guī)定提前在資審時審查清晰。如資審時沒有擬定與否分包而工程施工確需分包時，編制的招標(biāo)文獻(xiàn)中就應(yīng)寫清晰?！对瓌t文獻(xiàn)》在投標(biāo)人須知的總則中留出分包一條是很有必要的，并且明示分包的是非主體、非核心性工作，并交代好限制條件，這樣就不容易疏漏了。五、工程款支付和結(jié)算方式1.采用預(yù)支工程預(yù)付款的方式。要明確預(yù)支金額，按比例逐次扣回的方法，按月進(jìn)度形象計量支付。2.不采用預(yù)付工程備料款的方式（不倡導(dǎo)），可按工程進(jìn)度款按月計量支付，累進(jìn)價款支付的結(jié)算。3.即預(yù)支工程預(yù)付款，也按形象工程支付進(jìn)度款。無論采用那種辦法，都應(yīng)保存一定工程款比例做為保修金（土建、安裝3-5%；設(shè)備5-10%），并按國家規(guī)定保修年限扣回和支付，在合同專用條款中標(biāo)明，額度不能過大。建設(shè)單位應(yīng)支付工程預(yù)付款，并規(guī)定施工單位提交履約擔(dān)保及預(yù)付款擔(dān)保，《原則文獻(xiàn)》中提供了履約擔(dān)保的格式和預(yù)付款擔(dān)保的格式，將過去始終習(xí)慣運(yùn)用的由投標(biāo)人在投標(biāo)時就提供自己賬戶銀行開具的保函方式，而改為投標(biāo)時提供投標(biāo)人簽章的擔(dān)保書方式，減輕了施工公司的投標(biāo)負(fù)擔(dān)。六、工期施工工期的擬定，應(yīng)根據(jù)工期定額和竣工需要，來規(guī)定合理工期。從實(shí)際出發(fā)考慮冬雨季、節(jié)假日，甚至要考慮麥?zhǔn)?、秋收期間的工期方法。各單項工程之間互相作業(yè)時，有的工期緊急，有的工期比較寬裕，都需區(qū)別看待。提前工期，應(yīng)考慮趕工方法費(fèi)，提前工期和延誤工期的要有獎罰方法。擬定工期要與招標(biāo)人協(xié)商，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)把關(guān)。七、建設(shè)工程施工合同條款合同專用條款是招標(biāo)投標(biāo)的重要內(nèi)容。施工招標(biāo)文獻(xiàn)中載明的合同重要條件是雙方簽合同的根據(jù)，普通不允許更改。招標(biāo)文獻(xiàn)中的合同條款是招標(biāo)人單方面訂立的，強(qiáng)迫投標(biāo)人同意了，才干參加投標(biāo)，即由要約人（投標(biāo)人或合同中的承包人）向受要約人（招標(biāo)人或合同中的發(fā)包人）發(fā)出要約，而一旦選定中標(biāo)人，招標(biāo)文獻(xiàn)里的合同條件就成為受要約人的“承諾”，含有了法律約束力。工程施工招標(biāo)不像其它項目招標(biāo)，它在招標(biāo)文獻(xiàn)中由招標(biāo)人制訂和載明的合同專用條件，常規(guī)上普通不允許偏差，如果投標(biāo)人在投標(biāo)時不同意合同條款，中標(biāo)的可能性基本為零（中標(biāo)后合同訂立時的變更除外）。合同條件中比較重要的內(nèi)容有：1.合同文獻(xiàn)及解釋次序編制招標(biāo)文獻(xiàn)合同部分時，普通都會比較注意通用條款、專用條款、合同書、保修書、安全承諾、履約保函等合同文獻(xiàn)，而往往無視了構(gòu)成合同文獻(xiàn)的其它內(nèi)容，從而無視了其合同文獻(xiàn)的解釋優(yōu)先次序，直至真的發(fā)生合同爭議，才發(fā)現(xiàn)解釋次序太重要了?！对瓌t文獻(xiàn)》在通用合同總則中將優(yōu)先次序載明了，也是不能更改的。2.發(fā)包人和承包人的義務(wù)發(fā)包人和承包人還應(yīng)在專用合同條件中具體規(guī)定雙方義務(wù)。例如：施工前的現(xiàn)場條件中應(yīng)由發(fā)包人承當(dāng)?shù)牟糠郑核?、電接口；道路開通時間；地下管線資料；水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)交驗(yàn)等。承包人承當(dāng)?shù)牟糠郑恒@空和勘探性開挖；鄰近建筑物、構(gòu)筑物、文物安全保護(hù)；交通、環(huán)衛(wèi)、噪音的管理；轉(zhuǎn)包和分包的狀況；材料的保管使用；竣工清理等。尚有雙方共同承當(dāng)?shù)膬?nèi)容：雙方風(fēng)險損失；保險；專利；臨時設(shè)施等。應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和建筑行業(yè)的行規(guī)認(rèn)真編制。3.工期延誤應(yīng)分清發(fā)包人因素的延誤及責(zé)任，還是承包人的因素及責(zé)任。通用條款對工期延誤條件已經(jīng)在《原則文獻(xiàn)》合同中規(guī)定，專用條款中還需載明發(fā)包方因素造成的工期后的，承包人有權(quán)規(guī)定延長工期天數(shù)，和/或增加的費(fèi)用，并由發(fā)包人應(yīng)支付的合理利潤；承包方因素造成的工期延誤，逾期竣工的違約金計算辦法。通用條款中注明支付違約金也不能免去承包人完畢工程及修補(bǔ)缺點(diǎn)的義務(wù)。4.驗(yàn)收辦法和原則驗(yàn)收執(zhí)行國標(biāo)和/或各行業(yè)部頒原則，應(yīng)載明驗(yàn)收時段和辦法。5.質(zhì)量、安全、環(huán)保、節(jié)能這是國家大環(huán)境的規(guī)定，應(yīng)在合同中單獨(dú)訂立，或規(guī)定投標(biāo)人在投標(biāo)文獻(xiàn)中遞交書面承諾。6.計量與支付計量與支付是招標(biāo)投標(biāo)各方比較注意的內(nèi)容，與招標(biāo)文獻(xiàn)中載明的報價方式親密有關(guān)，對投標(biāo)人的報價有著極其重要的影響，并且在專用條件中需提前商定的內(nèi)容比較多。其中需注意：①價款與否調(diào)節(jié)？如何調(diào)節(jié)？應(yīng)在合同中闡明；②工程預(yù)付款的支付方式、數(shù)額（普通按工程合同總價款的比例）、抵扣方式；③按進(jìn)度支付時的工程量確認(rèn)；④支付進(jìn)度款的時間和所占比例；⑤保修金的比例和支付時間、方式；⑥其它應(yīng)在專用合同條件中擬定的條件?？⒐そY(jié)算、最后結(jié)去除專用合同條款商定時限外，其它按照通用條款執(zhí)行。投標(biāo)人購置招標(biāo)文獻(xiàn)時普通都會問：工程款如何支付？從而理解工程建設(shè)資金狀況，因此合同的這一部分一定要寫清晰。7.材料、設(shè)備的供應(yīng)房企負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、工程設(shè)備應(yīng)在專用合同條款中寫明名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價和總價以及材料差價、供貨時間、供貨方式、送達(dá)地點(diǎn)等，并商定運(yùn)輸費(fèi)用、保管費(fèi)用和驗(yàn)收，分清責(zé)任。其中，甲方供料、供材、供設(shè)備應(yīng)做表格附在合同專用條款背面，表述清晰。如設(shè)備由甲方提供，其安裝工作責(zé)任就要明確，安裝工作由誰來做，總包服務(wù)費(fèi)如何計入等。8．違約索賠違約索賠應(yīng)涉及：多個因素造成的工期延誤；使用不合格材料、設(shè)備造成工程拆除；缺點(diǎn)修復(fù)；發(fā)包人工程款的延誤支付；雙方因素造成的違約終止或而后復(fù)工造成的費(fèi)用等。違約索賠應(yīng)分清發(fā)包人、承包人雙方責(zé)任，不能只規(guī)定承包人而免去發(fā)包人的責(zé)任。賠付條款應(yīng)在專用條款中寫明具體額度、扣除方式和順延工期天數(shù)等內(nèi)容。9.其它合同專用條款尚有設(shè)計變更的特殊商定、保函的提交時間和額度、保險、爭議解決方式、驗(yàn)收和結(jié)算、安全施工、質(zhì)量確保、環(huán)保節(jié)能、施工組織設(shè)計、圖紙等等。八、工程量清單工程量清單普通由設(shè)計單位提供。房企要對照施工圖紙認(rèn)真核對，投標(biāo)人要根據(jù)圖紙認(rèn)真復(fù)核工程量，如發(fā)現(xiàn)有錯誤，應(yīng)在法定的時間內(nèi)告知全部合格潛在投標(biāo)人。招標(biāo)文獻(xiàn)中的工程量清單報價闡明應(yīng)寫具體，并表述完整、清晰，如暫估金額、暫估價、計日工等，還應(yīng)考慮規(guī)范中不含的特殊項目、招標(biāo)人的特殊規(guī)定以及計價辦法等。普通招標(biāo)工程實(shí)物量和單價，在合同中有下列兩種解決方法：1.實(shí)量實(shí)算。允許在施工后進(jìn)行調(diào)節(jié)，按實(shí)際完畢工程量計算，但單價不調(diào)節(jié)。即習(xí)慣上所說：調(diào)量不調(diào)價。2.一次包死。實(shí)物量和單價都不調(diào)節(jié)。除設(shè)計變更因素外，一律不調(diào)。九、報價報價是招標(biāo)人和投標(biāo)人雙方最敏感的部分，也是招標(biāo)投標(biāo)活動的“核心”部分。工程施工圖已發(fā)全，提供工程量清單，在工程量清單中闡明計算規(guī)則、采用計量單位、暫列金額、暫估價的子目和數(shù)量。普通也有二種報價方式：①投標(biāo)報價采用固定價。中標(biāo)價是固定的，不因市場價格、政策性調(diào)節(jié)引發(fā)的變化而變動，如需變動在合同重要條款內(nèi)寫明。合用于簡樸房屋建筑，寫清結(jié)算。②投標(biāo)報價采用可調(diào)價。中標(biāo)價僅為計劃價，可因市場價格、政策性調(diào)節(jié)引發(fā)的變化而變動。以上①、②兩種辦法工程招標(biāo)時經(jīng)常采用。現(xiàn)在國內(nèi)招標(biāo)多采用工程量清單計價，報價為固定單價方式，其單價又分為“工料單價”和“綜合單價”。普通應(yīng)在招標(biāo)文獻(xiàn)中規(guī)定工程量計算規(guī)則和參考有關(guān)定額計價。采用“工料單價”報價的，根據(jù)對應(yīng)的工程量計算規(guī)則和定額等計價根據(jù)計算報價，投標(biāo)人在報價中所報的單價和合價，以及投標(biāo)報價匯總表中的價格均涉及完畢該工程項目的成本、利潤、稅金、管理費(fèi)、技術(shù)方法費(fèi)、大型機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)、風(fēng)險費(fèi)、政策性文獻(xiàn)規(guī)定費(fèi)用等全部費(fèi)用。采用“綜合單價”報價應(yīng)按招標(biāo)人提供的工程量清單中列出的工程項目和工程量填報單價和合價。每一項目只允許有一種報價。投標(biāo)人未填單價或合價的工程項目，則將視為該項費(fèi)用已涉及在其它有價款的單價或合價內(nèi)。投標(biāo)人在報價中含有標(biāo)價的工程量清單中所報的單價和合價，以及投標(biāo)報價匯總表中的價格均涉及完畢該工程項目的成本、利潤、稅金、管理費(fèi)、技術(shù)方法費(fèi)、大型機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)、風(fēng)險費(fèi)、政策性文獻(xiàn)規(guī)定費(fèi)用等全部費(fèi)用。以上①、②兩種報價方式，在工程結(jié)算方式中應(yīng)列出結(jié)算公式。尚有一種為“成本加酬金”方式，《原則文獻(xiàn)》中沒有規(guī)定能夠使用。即以工程實(shí)際發(fā)生的成本即直接工程費(fèi)，再加上雙方商定的方法費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金向承包人支付工程款的一種合同方式。這種計價方式重要合用于開工前對工程內(nèi)容尚不十分清晰的狀況，例如邊設(shè)計邊施工的緊急工程，或遭受地震、戰(zhàn)火等災(zāi)害破壞后需修復(fù)的工程。采用“成本加酬金”方式需由監(jiān)督機(jī)構(gòu)的批復(fù)，不在本次試行范疇內(nèi)。十、評標(biāo)方法評標(biāo)方法是招標(biāo)活動過程中的“核心一環(huán)”。評標(biāo)方法質(zhì)量高低直接影響本次招標(biāo)活動能否評比出抱負(fù)中標(biāo)人即招標(biāo)成果。其評標(biāo)辦法在國家七部委12號令中第二十九條中規(guī)定“評標(biāo)方法涉及經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法、綜合評定法或者法律、法規(guī)允許的其它評標(biāo)辦法”?！对瓌t文獻(xiàn)》中規(guī)定了兩種評標(biāo)方法：經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法和綜合評定法。其實(shí)有這兩個辦法已經(jīng)足夠，其它辦法也只是這兩個辦法在程序上的演變，大同小異。評審的因素和原則在《原則文獻(xiàn)》中已經(jīng)載明，而量化原則和評分原則還需根據(jù)施工工程的狀況進(jìn)行協(xié)商和編制，填寫在評標(biāo)方法“前附表”里。十一、參考資料編制施工招標(biāo)文獻(xiàn)時，還應(yīng)編制一套具體的參考資料與招標(biāo)文獻(xiàn)和圖紙同時出售，對其所施工工程的項目狀況和現(xiàn)場條件做出具體闡明。在工程建設(shè)中，現(xiàn)場條件指工程建設(shè)在施工現(xiàn)場進(jìn)行施工前所含有的條件，這些條件對施工組織設(shè)計和具體施工有直接影響，也直接影響到工程報價和工程造價。參考資料中的現(xiàn)場條件含自然條件、水文地質(zhì)勘察