合同范本之憑購(gòu)房合同可以上學(xué)嗎

憑購(gòu)房合同可以上學(xué)嗎【篇一：只有購(gòu)房合同能賣(mài)嗎】篇一：房屋買(mǎi)賣(mài)只有收條沒(méi)有書(shū)面合同,買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否成立)房屋買(mǎi)賣(mài)只有收條沒(méi)有書(shū)面合同，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否成立一、為什么要探討這個(gè)問(wèn)題因?yàn)?、這個(gè)問(wèn)題的存在具有普遍性，朋友之間、親人之間或者房屋交易當(dāng)事人由于法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的淡薄，經(jīng)常做出這種簡(jiǎn)易行為，而由于約定的明確和利益糾葛，這種問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)糾紛；2、就同樣的問(wèn)題人民法院往往做出完全不同的判決結(jié)果，法律適用沒(méi)有統(tǒng)一性，存在司法亂象，使得公民甚至法律專(zhuān)業(yè)人士無(wú)所適從；3、此問(wèn)題歸根結(jié)底是合同成立要件和合同約定不明的解釋等合同法基本問(wèn)題，厘清此問(wèn)題，不僅有助于解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理，亦同樣有助于其他民事和經(jīng)濟(jì)糾紛關(guān)于合同成立要件和合同約定不明時(shí)的解釋問(wèn)題。二、據(jù)以研究實(shí)踐案例案例一【(2011)南市民一終字第832號(hào)】事實(shí)：2009年11月6日，周海明（甲方）與俞諒（乙方）簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定：“甲方將其名下位于南寧市青秀路18號(hào)d5區(qū)103號(hào)別墅壹套，建筑面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）為321平方米，出售給乙方，房屋售價(jià)為人民幣肆佰貳拾萬(wàn)元。乙方將購(gòu)買(mǎi)該房屋定金人民幣叁萬(wàn)元付給甲方。若甲、乙任何一方違反本約定的，則按《合同法》關(guān)于定金的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，違約方須向守約方支付定金雙倍的違約金叁萬(wàn)元整”。同日，俞諒支付30000元定金給周海明。2009年11月9日，周海明就30000元定金向俞諒出具一份《收條》，載明：“今收到俞諒購(gòu)大自然花園d5103號(hào)房定金叁萬(wàn)元整”。在合同履行過(guò)程中，雙方因房款及房屋的交付發(fā)生爭(zhēng)議，周海明遂于2009年12月9日書(shū)面通知俞諒，載明：“俞諒向周海明購(gòu)買(mǎi)青秀路18號(hào)d5區(qū)103號(hào)別墅。俞諒須于2009年12月20日前將全部購(gòu)房款420萬(wàn)元整存入賬號(hào)為55224533792******的周海明建行賬戶。逾期視為違約，沒(méi)收定金并解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。俞諒為此于2009年12月18日向周海明發(fā)出《告知函》，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋權(quán)利證明、也不通知辦理過(guò)戶登記為由拒絕先支付房款，同時(shí)要求周海明于2009年12月20日前騰空房屋交付給俞諒并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，有關(guān)部門(mén)受理后即支付房款，逾期俞諒可解除《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》并由周海明雙倍返還定金。雙方為此產(chǎn)生糾紛，俞諒遂于2010年4月28日提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：1、周海明履行與俞諒簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，向俞諒交付訟爭(zhēng)房屋，并協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)；2、周海明雙倍返還俞諒定金人民幣6萬(wàn)元；3、本案訴訟費(fèi)由周海明負(fù)擔(dān)。另查明，南寧市青秀區(qū)青秀路18號(hào)大自然花園d5棟103號(hào)房屋，房屋所有權(quán)證號(hào)為邕房權(quán)證字第01807541號(hào)，房屋所有權(quán)人登記為周海明，建筑面積321.51平方米，3層鋼混結(jié)構(gòu)。一審判決：合同的內(nèi)容須具體確定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條的規(guī)定，合同內(nèi)容一般包括當(dāng)事人的名稱(chēng)、姓名、住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)、履行方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等。本案中，雙方雖對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)款及定金達(dá)成合意，但對(duì)于房屋價(jià)款的支付期限、支付方式、房屋轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費(fèi)承擔(dān)、房屋交付的條件及交付時(shí)間等交易條款均未作出約定。《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》簽訂后，雙方也未能就以上條款協(xié)商一致，導(dǎo)致雙方的房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)法進(jìn)行。雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》不具備合同履行的必備條款，故雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系未能成立，雙方應(yīng)恢復(fù)到交易前的狀態(tài)，故對(duì)于俞諒要求繼續(xù)履行合同的主張不予支持，周海明應(yīng)退還俞諒定金30000元。雙方未能就合同的主要條款達(dá)成合意，屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因所致，故對(duì)于俞諒要求周海明承擔(dān)違約責(zé)任的主張不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十四條第一款第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條、第十四條之規(guī)定，判決：一、周海明返還俞諒定金30000元；二、駁回俞諒要求周海明履行《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，交付訟爭(zhēng)房屋，并協(xié)助其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)40880元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，兩項(xiàng)合計(jì)45880元，由俞諒承擔(dān)45000元，周海明負(fù)擔(dān)880元。二審判決：《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ǚㄡ尅?009〕5號(hào)）第一條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定”。上訴的主體資格。因?yàn)闊o(wú)論是商品房買(mǎi)賣(mài)合同還是認(rèn)購(gòu)書(shū)，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買(mǎi)方要具備民事行為能力，開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)方要具備銷(xiāo)售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子能買(mǎi)嗎？實(shí)踐中，存在大量的購(gòu)買(mǎi)無(wú)商品房預(yù)售許可證期房的購(gòu)房者。但是，由于沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以購(gòu)房者最好不要買(mǎi)沒(méi)有商品預(yù)售許可證的房子。二、沒(méi)有商品房預(yù)售許可證怎么辦？目前，在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱(chēng)，而且一般對(duì)返還問(wèn)題都沒(méi)有明確規(guī)定。由于存在許多可變因素，甚至有些項(xiàng)目本身就不具備銷(xiāo)售條件，所以一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購(gòu)房時(shí)，已交付的費(fèi)用很難退還。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許可證怎么辦？現(xiàn)行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，不符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，那么所簽訂的所有合同，包括購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同都是無(wú)效的，那么購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還定金或者退房。在買(mǎi)房之前，必要的調(diào)查不可少，不過(guò)盡快簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同更重要?，F(xiàn)在北京市使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本中要求明確商品房銷(xiāo)售依據(jù)。合同中都含有如下字樣：“買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________?！焙炗喓贤臅r(shí)候此項(xiàng)目如果空缺，就有可能是無(wú)證銷(xiāo)售，消費(fèi)者要加以注意。以上就是對(duì)“沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子能買(mǎi)嗎”“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許可證怎么辦”所做的解答。由于開(kāi)發(fā)商出售沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子違反了法律規(guī)定，所以購(gòu)房者最好不要買(mǎi)沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房子。如果已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，則可以要求退還定金或者退房。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易答應(yīng)購(gòu)房者的要求，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)請(qǐng)律師收集證據(jù)向法院起訴，幫助您維護(hù)自己的權(quán)益?！酒菏裁磿r(shí)候可以拿到購(gòu)房合同】篇一：簽購(gòu)房合同要注意什么怎么簽購(gòu)房合同簽購(gòu)房合同要注意什么問(wèn)幫手給我寫(xiě)信rss訂閱郵件訂閱257人關(guān)注網(wǎng)站承諾：阿邦網(wǎng)堅(jiān)持寫(xiě)作客觀獨(dú)立的立場(chǎng)，永遠(yuǎn)不受金錢(qián)影響。秉承為人民生活服務(wù)的宗旨，與您分享特邀幫手的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，幫您解決生活問(wèn)題，提高生活品質(zhì)。本文系阿邦網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)許可，任何媒體和個(gè)人，不得全部或部分轉(zhuǎn)載，違者必究。在對(duì)意向購(gòu)買(mǎi)的商品房的性?xún)r(jià)比、內(nèi)外部環(huán)境、生活便利度、所聘物業(yè)公司等等方面都比較滿意的情況下，我們要做的就是簽合同了?，F(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)商品房所使用的合同是統(tǒng)一文本，合同中對(duì)一些商品房買(mǎi)賣(mài)的共性問(wèn)題已經(jīng)做出了具體的約定，在一些具體問(wèn)題雙方達(dá)成共識(shí)的情況下可以放心簽署。今天我們主要討論的是“商品房買(mǎi)賣(mài)的個(gè)性問(wèn)題”即“購(gòu)房合同中的補(bǔ)充協(xié)議”。千萬(wàn)不要認(rèn)為既然正式合同已經(jīng)簽過(guò)了，“補(bǔ)充協(xié)議”就可有可無(wú)了。其實(shí)，“補(bǔ)充協(xié)議”是對(duì)“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的問(wèn)題一些的具體約定，也是我們用來(lái)最大限度地保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段之一。下面，我就把簽署“補(bǔ)充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗(yàn)與大家分享一下。一、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：所購(gòu)商品房一定是“大產(chǎn)權(quán)”這點(diǎn)應(yīng)該不必再說(shuō)了。我們這里講的是應(yīng)與開(kāi)發(fā)商具體約定辦好“產(chǎn)權(quán)證”并交付到業(yè)主手中的時(shí)間。一般來(lái)講，在“主合同”中對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間都有具體約定，但是在未如期取得產(chǎn)權(quán)證的情況下對(duì)業(yè)主的權(quán)益保護(hù)力度存在明顯欠缺。所以，我們應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出更確實(shí)的約定如下。1、應(yīng)對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008年2月18日。2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無(wú)法取得的開(kāi)發(fā)商一方的單方面違約行為”。3、對(duì)于此項(xiàng)“開(kāi)發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商必須在15個(gè)工做日內(nèi)（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。4、業(yè)主退房時(shí)如該房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲應(yīng)按照上漲后的實(shí)際價(jià)格清退購(gòu)房款項(xiàng)。5、除了退還房款以外開(kāi)發(fā)商還應(yīng)對(duì)業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費(fèi)、誤工費(fèi)等款項(xiàng)進(jìn)行賠償（金額按具體情況協(xié)商）。二、所購(gòu)房屋的質(zhì)量保證：1、墻體平直，無(wú)非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷和裂縫。2、房屋頂部防水性能良好無(wú)水漬、廚房和廁所防水無(wú)缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無(wú)滲、漏水現(xiàn)象。3、公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑。4、水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用。其中具體約定好水、電、天然氣的具體開(kāi)通日期。5、公共區(qū)域（綠地、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)等）的建設(shè)完成日期。約定開(kāi)發(fā)商不得擅自更改其使用用途。6、買(mǎi)受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量。如果測(cè)量結(jié)果與開(kāi)發(fā)商的測(cè)量結(jié)果有差異，有權(quán)提請(qǐng)法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行最終裁決。三、開(kāi)發(fā)商所贈(zèng)送的面積（花園、露臺(tái)等）應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在“補(bǔ)充協(xié)議”中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）。四、交房條件約定：1、開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)出具該商品房實(shí)測(cè)面積、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。2、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。3、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)使交房期限后延的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)“合同”中的約定對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。4、如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除“合同”。開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付給業(yè)主的違約金和其它因無(wú)法收房入住發(fā)生的損失（雙方應(yīng)事先對(duì)違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達(dá)成一致并體現(xiàn)在合同中）。5、收房時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用。以上是我在簽署“補(bǔ)充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗(yàn)，有一些具體情況還需朋友們根據(jù)自己的特點(diǎn)做出具體的分析?？傊Ｍ蠹覍?duì)“補(bǔ)充協(xié)議”引起充分的重視，避開(kāi)合同陷阱，最大限度地爭(zhēng)取到自己應(yīng)得的合法權(quán)益。購(gòu)房律師作客新浪網(wǎng)談如何簽定購(gòu)房合同(實(shí)錄)，或許對(duì)我們大家有點(diǎn)幫助主持人：各位網(wǎng)友大家好，今天是新浪房產(chǎn)購(gòu)房者俱樂(lè)部系列講座第一講，我們有幸請(qǐng)到北京市廣盛律師事務(wù)所陳玉萍律師和大家談一談怎樣簽訂購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議，希望使你的購(gòu)房過(guò)程少走一些彎路。下面，請(qǐng)陳玉萍律師開(kāi)始本次講座。陳玉萍：大家好。今天我第一介紹購(gòu)買(mǎi)之前簽訂的合同，一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，在你定下這個(gè)房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書(shū)之類(lèi)的東西，這時(shí)你要要求開(kāi)發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過(guò)程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷(xiāo)售許可證之類(lèi)的，簽定合同時(shí)，要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開(kāi)工許可證，最重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷(xiāo)售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷(xiāo)售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商跟你說(shuō)這個(gè)房子不需要辦理銷(xiāo)售許可證，應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷(xiāo)售許可證如果你看到原件，還可以通過(guò)上網(wǎng)查詢(xún)銷(xiāo)售許可證的號(hào)，是不是跟審批的范圍相一致。再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可，如果是銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售的，要對(duì)他的資格進(jìn)行審核，比如說(shuō)執(zhí)照以及跟開(kāi)發(fā)商之間的授權(quán)書(shū)等。第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購(gòu)房，需要有營(yíng)業(yè)照的復(fù)印件等等。第四，在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同之前的一些手續(xù)，如果買(mǎi)售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書(shū)，并且經(jīng)過(guò)公正。如果是16歲以下人購(gòu)房的，比如說(shuō)由家長(zhǎng)買(mǎi)房，寫(xiě)孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。下面針對(duì)購(gòu)買(mǎi)合同的重點(diǎn)條款，把簽定合同過(guò)程中的每一條需要注意的問(wèn)題，向你做事一個(gè)介紹。購(gòu)買(mǎi)合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫(xiě)相關(guān)的內(nèi)容，與開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷(xiāo)售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷(xiāo)售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷(xiāo)售的方式，與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開(kāi)發(fā)商簽合同之前，看不到銷(xiāo)售許可證，比如說(shuō)銷(xiāo)售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定，這是不允許的，必須在售樓現(xiàn)場(chǎng)，遇到這樣的情況，可以上網(wǎng)查詢(xún)，有一個(gè)北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站，在里面專(zhuān)門(mén)有一個(gè)查詢(xún)銷(xiāo)售許可證的功能，您在上面如果輸進(jìn)看到銷(xiāo)售許可證的復(fù)印件或者號(hào)碼，會(huì)告訴你房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷(xiāo)售的范圍以及銷(xiāo)售的方式等等。第三，就是買(mǎi)售人所購(gòu)房屋的基本情況，合同的第三條是買(mǎi)售人的基本情況，對(duì)商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)的核對(duì)相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在如果我們購(gòu)買(mǎi)的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說(shuō)只是開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)圖紙做一個(gè)預(yù)測(cè)繪得出的一個(gè)面積。在建筑面積包括兩個(gè)部分，也就是說(shuō)我們?cè)诤贤泻灥慕ㄖ娣e包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說(shuō)這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分?jǐn)偟牡诙糠?，包括套?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷(xiāo)售中心等。第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說(shuō)分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。商品房買(mǎi)賣(mài)的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來(lái)計(jì)算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開(kāi)發(fā)商大多采用第一種，但也有開(kāi)發(fā)商按照第二或者第三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以及開(kāi)發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買(mǎi)房人比較關(guān)注的，也是交貨結(jié)算過(guò)程中，買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)愿意讓客戶來(lái)選擇，比如說(shuō)多退少補(bǔ)等。在這里，我建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。第六條是付款方式與期限?，F(xiàn)在大家購(gòu)房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式購(gòu)房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所有的房款給開(kāi)發(fā)商，建議您在付款時(shí)，可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說(shuō)的銀行按揭不一樣，也就是說(shuō)你跟開(kāi)發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度，在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對(duì)于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場(chǎng)的情況，一般來(lái)說(shuō)辦理銀行按揭最長(zhǎng)的時(shí)間，不應(yīng)該超過(guò)30天，也就是說(shuō)你從簽訂正式購(gòu)房合同之日起，提供正式的資料，一般情況下，30天可以正式的批下來(lái)。如果是公積金或者組合貸款，相對(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)一些，大概一個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來(lái)，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把相應(yīng)的時(shí)間留出來(lái)，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢(xún)一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。第七條是賣(mài)售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒(méi)有按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，以及開(kāi)發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過(guò)程中，與后面的第九條，開(kāi)發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對(duì)等的，也就是說(shuō)他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)，應(yīng)該要與購(gòu)房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。第八條是一個(gè)交付期限，在買(mǎi)房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請(qǐng)驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí)應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)等。第九條是出賣(mài)人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該注意到比如說(shuō)您租的房子到期了，或者說(shuō)買(mǎi)新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說(shuō)30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買(mǎi)的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來(lái)可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門(mén)認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開(kāi)發(fā)商要向購(gòu)房人沒(méi)有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的，在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，比如說(shuō)向銀行等單位做過(guò)抵押的，你簽了商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意，開(kāi)發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做了撤銷(xiāo)，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，北京市合法的開(kāi)發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購(gòu)買(mǎi)的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條，出賣(mài)人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的，應(yīng)該向購(gòu)房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過(guò)程中，可能還會(huì)牽扯到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開(kāi)發(fā)商談，賠償雙倍的差價(jià)。第十五條，開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_(kāi)通，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒(méi)有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)到多少才可以開(kāi)通天然氣，實(shí)際上跟開(kāi)發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買(mǎi)園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書(shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車(chē)位，建議在這一條中，要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售規(guī)定，在60天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)備案。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買(mǎi)人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開(kāi)發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般是出賣(mài)人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買(mǎi)售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權(quán)。第十八條對(duì)于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫(xiě)字樓等，如果你買(mǎi)房做居住，對(duì)一些樓盤(pán)商住兩用的話，可能在居住的過(guò)程中產(chǎn)生一些問(wèn)題，在這個(gè)合同的第18條，對(duì)于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，是按照商品房銷(xiāo)售許可證批的用途進(jìn)行填寫(xiě)。第十九條，在合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁，第二依法向人民法院起訴，這兩條各有優(yōu)勢(shì)，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱(chēng)寫(xiě)清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦?qǐng)的專(zhuān)家都是這方面的資深專(zhuān)家和教授、律師，公正性和專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院起訴，你到開(kāi)發(fā)商所在的區(qū)級(jí)人民法院起訴，還可能經(jīng)過(guò)上訴等，可能時(shí)間比較長(zhǎng)，但是費(fèi)用比較低廉。第二十條，比如說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說(shuō)明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)蓋一個(gè)章。附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對(duì)商品房的外墻、內(nèi)墻